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Décision

EF.2011.0005

CDAP - EF.2011.0005 - 2011-12-21 - X.___________ c/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne

21 décembre 2011Français16 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Y.________ a acquis, le 24 décembre 2009, la

propriété des immeubles suivants, situés sur la commune de Lausanne:

Parcelle

Nom local

Surface

en m2

********

Ch.

1********

761

2********

Ch.

3********

1063

4********

Ch.

5********

2184

6********

Av.

7********2

558

8********

Av.

9********

1942

Il a acquis la propriété des

immeubles situés au chemin 1******** (parcelle ********), au chemin 3********

(parcelle 2********), au chemin 5******** (parcelle 4********) et à l'avenue

7********2 (parcelle 6********) à la suite du partage de la succession de feu

Z.________, décédé le 14 avril 2000, et la propriété de celui situé à l'avenue

9******** (parcelle 8********) en l'achetant à l'un des autres héritiers de

Z.________.

Le 17 mars 2010, la Commission

d'estimation fiscale des immeubles de Lausanne a adressé à Y.________ un

questionnaire concernant chacun de ses immeubles afin d'en fixer la nouvelle

estimation fiscale. Sur la base des renseignements obtenus, elle a avisé

l'intéressé, le 3 novembre 2010, qu'elle avait déterminé dite estimation comme

suit:

Parcelle

Nom local

Ancienne

estimation en Fr.

Nouvelle

estimation en Fr.

********

Ch.

1********

1'738'000

2'226'000

2********

Ch.

3********

1'800'000

2'026'000

4********

Ch.

5********

9'647'000

13'579'000

6********

Av.

7********2

2'348'000

2'655'000

8********

Av.

9********

5'779'000

Dans un courrier du 1er

décembre 2010, elle a informé Y.________ des bases des taxations auxquelles

elle avait procédé, qui étaient les suivantes:

- pour la parcelle ********:

Valeur

de rendement

Nature

Rendement/location

Total

Etat

locatif 01.01.2009

Fr.

151'332.-

Total

Fr.

151'332.-

Taux de

capitalisation

7,5%

Valeur

de rendement

Fr. 2'019'000.-

(recte: 2'018'000.-)

Valeur

vénale

Nature

Total

Valeur

nette

Cession

Fr.

2'434'000.-

Total

valeur vénale

Fr.

2'434'000.-

Estimation

fiscale

Valeur de rendement + valeur vénale

2

Fr.

2'226'000.-

- pour la parcelle 2********:

Valeur

de rendement

Nature

Rendement/location

Total

Etat

locatif 01.01.2009

Fr.

139'548.-

Total

Fr.

139'548.-

Taux de

capitalisation

7,5%

Valeur

de rendement

Fr. 1'861'000.-

Valeur

vénale

Nature

Total

Valeur

nette

Cession

Fr.

2'190'000.-

Total

valeur vénale

Fr.

2'190'000.-

Estimation

fiscale

Valeur de rendement + valeur vénale

2

Fr.

2'026'000.-

- pour la parcelle 4********:

Valeur

de rendement

Nature

Rendement/location

Total

Etat

locatif 01.01.2009

Fr.

867'492.-

Total

Fr.

867'492.-

Taux de

capitalisation

7,5%

Valeur

de rendement

Fr. 11'567'000.-

Valeur

vénale

Nature

Total

Valeur

nette

Cession

Fr.

15'590'000.-

Total

valeur vénale

Fr.

15'590'000.-

Estimation

fiscale

Valeur de rendement + valeur vénale

2

Fr.

13'579'000.-

- pour la parcelle 6********:

Valeur

de rendement

Nature

Rendement/location

Total

Etat

locatif 01.01.2009

Fr.

185'124.-

Total

Fr.

185'124.-

Taux de

capitalisation

7,5%

Valeur

de rendement

Fr. 2'468'000.-

Valeur

vénale

Nature

Total

Valeur

nette

Cession

Fr.

2'841'000.-

Total

valeur vénale

Fr.

2'841'000.-

Estimation

fiscale

Valeur de rendement + valeur vénale

2

Fr.

2'655'000.-

- enfin, pour la parcelle

8********:

Valeur

de rendement

Nature

Rendement/location

Total

Etat

locatif 25.03.2010

Fr.

401'796.-

Total

Fr.

401'796.-

Taux de

capitalisation

7,5%

Valeur

de rendement

Fr. 5'357'000.-

Valeur

vénale

Nature

Total

Valeur

nette

Achat

Fr.

6'200'000.-

Total

valeur vénale

Fr.

6'200'000.-

Estimation

fiscale

Valeur de rendement + valeur vénale

2

Fr.

5'779'000.-

B.

A la suite de la réclamation de l'intéressé, la

Commission d'estimation fiscale des immeubles de Lausanne a, par décision sur

réclamation du 5 avril 2011, confirmé les estimations fiscales précitées. Elle

a précisé qu'en présence de transfert de biens immobiliers ensuite de

liquidation et de partage de succession, elle devait, conformément à l'art. 20

de la loi vaudoise sur l'estimation fiscale des immeubles du 18 novembre 1935

(LEFI; RSV 642.21), procéder à la révision et la mise à jour de l'estimation

fiscale desdits biens, et qu'en l'espèce, elle avait déterminé la nouvelle

estimation de chaque parcelle en établissant la moyenne entre la valeur vénale

et la valeur de rendement, la valeur vénale étant constituée par le prix fixé

dans l'acte notarié de partage de succession ou de vente et la valeur de

rendement par la capitalisation du rendement du bâtiment fourni par le

propriétaire.

Y.________ a interjeté recours

contre cette décision sur réclamation auprès de la Cour de droit administratif

et public du Tribunal cantonal le 4 mai 2011, en concluant en substance à sa

réforme en ce sens "qu'il plaise à la Cour de droit administratif et

public du Tribunal cantonal: - Ordonner de revoir les estimations fiscales des

parcelles ********, 2********, 4********, 6******** et 8******** à 80% de leur

valeur vénale théorique; - Subsidiairement que la Commission corrige ses

calculs sur la base des allégués soumis". Il a expliqué qu'afin qu'il

puisse être procédé au partage de la succession de Z.________, les immeubles

qui la constituaient avaient été évalués par un bureau d'expertises

immobilières, que si les montants en ressortant avaient été admis par les

héritiers, c'était afin de liquider la succession le plus rapidement possible

mais que cela ne signifiait toutefois pas que lesdits héritiers les

approuvaient entièrement. Le recourant a soutenu que les chiffres retenus par

l'autorité intimée pour déterminer l'estimation fiscale de ses immeubles

n'étaient "pas conformes", que celle-ci s'était "contentée de

reprendre les valeurs figurant dans l'acte de partage, sans se soucier des

paramètres d'évaluation déjà retenus par l'expert" et que, "Comme

fréquemment rencontré en pratique, le 80% des valeurs vénales définies par

l'expert aurait dû être retenu par la Commission".

Il a fait valoir que, concernant la

parcelle ********, la "valeur marchande théorique" de 2'434'000 fr.

établie par l'expert mandaté par les héritiers l'avait été en effectuant la

moyenne entre la "valeur intrinsèque" fixée par l'expert de 2'330'000

fr. et la valeur de rendement fixée par l'expert à 2'538'000 francs. La

valeur marchande de 2'434'000 francs comprenant déjà une composante de

rendement (de 5,7%), c'était dès lors à tort que l'autorité intimée avait pris

en compte cette valeur pour déterminer - en effectuant une moyenne avec la

valeur de rendement, de 2'018'000 fr., que l'autorité intimée avait établie en

capitalisant à 7,5% la valeur de l'état locatif, de 151'332 fr. - le montant de

l'estimation fiscale. La valeur vénale à prendre en compte pour fixer le

montant de l'estimation fiscale devait donc être établie en effectuant la moyenne

entre la "valeur intrinsèque" de 2'330'000 francs et la valeur

de rendement établie par l'autorité intimée (de 2'018'000 fr.), c'est-à-dire

2'174'000 francs. Et la valeur de l'estimation fiscale, établie en

effectuant la moyenne entre la "valeur vénale théorique", de

2'174'000 fr., et la valeur de rendement, de 2'018'000 francs, devait être

fixée à 2'096'000 francs.

Il a demandé que les valeurs

d'estimation fiscale des autres parcelles soient fixées selon les mêmes

principes, soit:

- pour la parcelle 2********:

1'868'000 fr. (dès lors qu'il convenait de tenir compte d'une "valeur

vénale théorique" de 1'875'000 fr. résultant de la moyenne entre la

"valeur intrinsèque" de 1'890'000 fr. et la valeur de rendement de

1'861'000 fr.);

- pour la parcelle 4********:

12'697'000 fr. (dès lors qu'il convenait de tenir compte d'une "valeur

vénale théorique" de 13'827'000 fr. résultant de la moyenne entre la

"valeur intrinsèque" de 16'087'000 fr. et la valeur de rendement de

11'567'000 fr.);

- pour la parcelle 6********:

2'471'000 fr. (dès lors qu'il convenait de tenir compte d'une "valeur

vénale théorique" de 2'474'000 fr. résultant de la moyenne entre la

"valeur intrinsèque" de 2'480'000 fr. et la valeur de rendement de

2'468'000 fr.).

Enfin, s'agissant de la parcelle

8********, qu'il avait acquise suite à un achat, le recourant a demandé pour

quelle raison le montant de l'estimation fiscale n'avait pas été fixé à 80% du

prix d'acquisition, "comme souvent rencontré en pratique".

C.

Dans ses déterminations du 3 juin 2011,

l'autorité intimée a conclu au rejet du recours et à la confirmation de la

décision attaquée. Elle a expliqué que, sur la base des renseignements obtenus

auprès du recourant, elle avait procédé à la taxation de chaque parcelle en

effectuant la moyenne entre la valeur de rendement fournie par le propriétaire

capitalisée au taux de 7 ½ % l’an et la valeur vénale fixée par les

cessionnaires et figurant dans chaque acte de transfert notarié. S'agissant de

la remarque du recourant au sujet de la fixation du montant de l'estimation

fiscale de la parcelle 8******** à 80% de son prix d'acquisition, elle a relevé

que cette manière de procéder n'était pas conforme à la loi.

Dans son mémoire complémentaire du

28 juin 2011, le recourant a maintenu ses conclusions. Il a souligné que

c'était à tort que l'autorité intimée avait établi la valeur de l'estimation

fiscale en prenant en compte la "valeur marchande théorique" établie

par l'expert, dès lors que cette manière de procéder consistait en définitive à

prendre en considération des paramètres qui avaient fait l'objet de deux

capitalisations, l'une à 5,7% et l'autre à 7,5%. Concernant sa requête que la

valeur de l'estimation fiscale de la parcelle 8******** soit fixée à 80% de son

prix d'acquisition, il a soutenu qu'il s'agissait d'une pratique courante. A

l'appui de cette allégation, il a produit les deux documents caviardés

suivants:

- un acte de transfert d'un bien

immobilier situé à Morges pour le prix de 1'250'000 fr., et la décision de la

Commission fiscale des immeubles du district de Morges du 18 janvier 2011

informant le nouveau propriétaire que le montant de l'estimation fiscale dudit

bien s'élevait à 1'000'000 fr.;

- un document faisant état de

l'achat d'un bien immobilier pour le prix de 1'065'000 fr., et la décision de

la Commission fiscale des immeubles du district d'Echallens du 28 juillet 2009

informant le nouveau propriétaire que le montant de l'estimation fiscale du

bien s'élevait à 850'000 francs.

Dans ses déterminations

complémentaires du 14 juillet 2011, l'autorité intimée a relevé que, concernant

les deux cas cités par le recourant, elle ne connaissait pas le calcul des

taxations, mais qu'il était certain que les commissions taxant les deux

immeubles avaient effectué une moyenne entre la valeur vénale et la valeur de

rendement pour aboutir à une estimation fiscale conforme à la loi, et que ces

calculs avaient, dans les deux cas, déterminé une valeur qui s'était avérée

soit égale soit proche du 80% du prix d'achat (80% pour le premier cas et

79,81% pour le deuxième).

D.

Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérants

1.

Interjeté en temps utile et en la forme, le

présent recours est recevable.

2.

Est litigieuse la valeur de l'estimation fiscale

des bien-fonds du recourant.

a) Conformément à l’art. 20 LEFI,

la commission d’estimation fiscale procède périodiquement à la mise à jour des

estimations. Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles

lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par

mutation, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de

bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations

que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.

A teneur de l'art. 2 LEFI,

l'estimation d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur

de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de rendement d'un immeuble

correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer

de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale

d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4). La valeur fiscale ne peut être supérieure à la valeur vénale (al. 2).

L'art. 8 du règlement du 22 décembre

1936.

sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1) dispose que la

valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en

tenant compte de l'offre et de la demande; cette valeur

marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination,

l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix

d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en

capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble,

la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al.

2).

c) En l'espèce, le recourant fait

valoir les deux arguments suivants:

aa) Concernant les parcelles ********,

2********, 4******** et 6********, dont il a acquis la

propriété à la suite du partage d'une succession, il reproche à l'autorité

intimée d'avoir pris en compte la valeur vénale fixée par l'expert immobilier

mandaté par les héritiers, dès lors que cette valeur (qui a été fixée en

effectuant la moyenne entre la "valeur intrinsèque" et la valeur de

rendement fixées par l'expert) comprend déjà une composante de rendement. Il

demande que la valeur vénale pour fixer le montant de l'estimation fiscale soit

celle résultant de la moyenne entre la "valeur intrinsèque" fixée par

l'expert et la valeur de rendement établie par l'autorité intimée.

Or, la loi prévoit clairement que

la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci. En

l'espèce, les biens immobiliers ont été attribués au recourant dans le cadre

d'un partage lors d'une succession et leur valeur vénale a été fixée lors d'une

expertise. C'est toutefois bien à ces valeurs fixées par l'expert que le

recourant a accepté de recevoir ces biens. Dès lors qu'il était d'accord, lors

du partage, qu'on attribue ces valeurs à ses biens, il ne peut les contester

lorsqu'elles servent à établir la valeur de leur estimation fiscale.

Quant à son reproche selon lequel

l'autorité intimée a pris en compte la valeur vénale fixée par l'expert

immobilier mandaté par les héritiers, laquelle comprend déjà une composante de

rendement, on relève d'une part qu'il n'est pas contraire à la règlementation

en matière d'estimation fiscale de tenir compte d'une composante de rendement

pour le calcul d'une valeur vénale; c'est d'ailleurs précisément prévu par

l'art. 8 al. 1 in fine RLEFI. D'autre part, l'autorité intimée n'est pas liée

par les paramètres d'évaluation retenus par l'expertise immobilière effectuée

dans le cadre du partage successoral; la notion de valeur intrinsèque est

inconnue dans la législation en matière d'estimation fiscale et la valeur de

rendement, au demeurant établie sur la base d'un revenu locatif différent de

celui communiqué à l'autorité intimée, résulte d'une capitalisation à un taux

inapproprié.

C'est dès lors à juste titre que l'autorité

intimée a pris en compte les valeurs vénales figurant dans l'acte de transfert

notarié pour établir le montant de l'estimation fiscale des parcelles ********,

2********, 4******** et 6********.

bb) Concernant la parcelle

8********, dont il a acquis la propriété en l'achetant à l'un des autres

héritiers de feu Z.________, le recourant requiert que la valeur de

l'estimation fiscale soit fixée à 80% de sa valeur vénale (fixée par l'expert).

Or, comme l'autorité

de céans a déjà eu l'occasion de le relever (dans un arrêt du 21 septembre 2010

EF.2010.0003, consid. 2b), il ne ressort d'aucun texte

ni d'aucune jurisprudence que la valeur de l'estimation fiscale devrait

correspondre à un pourcentage de la valeur vénale. Les allégations du recourant

au sujet de la pratique invoquée sont du reste dépourvues de toute indication

relative à une base légale. Quant aux deux exemples dont il se prévaut, il

apparaît que le fait que l'estimation fiscale des biens immobiliers en question

corresponde à un montant égal ou proche du 80% de leur prix d'achat est le

fruit du hasard et non d'une façon de procéder des Commissions d'estimation

fiscale concernées. A supposer même que ces autorités se soient, à tort,

fondées exclusivement sur le 80% de la valeur vénale, le recourant ne saurait

se prévaloir d'une telle pratique. C'est dès lors à juste titre que l'autorité

intimée a procédé à la taxation de la parcelle 8******** en effectuant la

moyenne entre la valeur de rendement fournie par le propriétaire et capitalisée

au taux de 7 ½ % l'an (conforme à l'art. 7 RLEFI) et la valeur vénale figurant

dans l'acte de vente notarié.

3.

Il résulte des considérants qui précèdent que le

recours doit être rejeté et la décision entreprise confirmée. Vu l'issue du

pourvoi, les frais seront mis à la charge du recourant. Il n'est pas alloué de

dépens.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est rejeté.

II.

La décision du 5 avril 2011 de la Commission

d'estimation fiscale des immeubles de Lausanne est confirmée.

III.

Les frais du présent arrêt, par 1'500 (mille

cinq cents) francs, sont mis à la charge du recourant.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 21 décembre 2011

Le président: La

greffière :

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.