EF.2015.0005

CDAP - EF.2015.0005 - 2016-07-04 - A. X._, B. X._/Commission d'estimation fiscale des immeubles

4 juillet 2016Français13 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A. et B. X.________ sont copropriétaires de la parcelle n°2******** de

la Commune de 5********, acquise par contrat de vente du 22 mars 2013 pour le

prix de 3'200'000 fr. Le bien-fonds, d'une superficie de 1'501 m2, supporte un

bâtiment d'habitation (chalet), d'une emprise au sol de 163 m2 (ECA n°6********),

ainsi qu'un garage (ECA n°7********), de 61 m2. Le chalet, construit en 1999, a

une surface intérieure de 347 m2 entièrement dédiée à l'usage de logement.

Selon la première estimation fiscale, l'immeuble n°2******** avait une valeur

de 987'000 fr. Celle-ci a été réévaluée par la Commission d'estimation fiscale

des immeubles (ci-après: la CEFI) le 3 avril 2013, à 1'918'000 francs.

A. et B. X.________ ont entrepris divers travaux de transformation dans

le courant de l'année 2014, pour un montant total de 3'356'360 fr. Ceux-ci ont conduit

à une très légère augmentation de la surface au sol du chalet. La valeur

d'assurance auprès de l'ECA du bâtiment n°6******** s'élève à 4'097'188 fr.

depuis les derniers travaux.

Le 27 novembre 2014, la CEFI a invité A. et B. X.________ à fournir des

renseignements quant à la nature des travaux, dans le but de fixer la nouvelle

estimation fiscale de l'immeuble dont ils sont propriétaires. Les propriétaires

ont évalué à 3'360'000 fr. le coût des transformations, dont 350'000 fr. pour

la démolition, 2'340'000 fr. à titre d'entretien et 70'000 fr. pour les

aménagements extérieurs.

Le 23 juin 2015, la CEFI a procédé à une nouvelle estimation de

l'immeuble n°2******** et établi la valeur fiscale à 3'072'000 fr. A. et B. X.________

s'y sont opposés. A la demande de la CEFI, ils ont produit un document

contenant le détail des travaux effectués dans le chalet, ventilant les coûts

dans trois catégories: la démolition et les travaux préparatoires (estimés à

433'698,65 fr.), l'entretien (estimé à 2'099'373 fr.) et les plus-values

(évaluées à 823'289,12 fr.).

Le 5 octobre 2015, la CEFI a maintenu l'estimation fiscale de l'immeuble

à 3'072'000 fr. Selon son appréciation, les frais liés à l'entretien du

bâtiment ne devraient pas excéder un tiers du montant investi dans les travaux.

A. et B. X.________ ont recouru auprès de la Cour de droit administratif

et public du Tribunal cantonal à l'encontre de la décision de la CEFI du 5

octobre 2015, en concluant implicitement à son annulation.

La CEFI a conclu au rejet du recours. Selon ses

explications, la valeur vénale de l'immeuble s'élève à 5'020'000 fr., la valeur

de rendement s'élevant quant à elle à 1'124'857 fr., le revenu locatif étant

estimé 76'340 fr. (347 m2 x 220 fr.) pour l'habitation, et à 1'200 fr. pour

chacune des deux places de garage, soit un revenu locatif annuel de 78'740 fr.,

que la CEFI a capitalisé au taux de 7 %.

Invités à répliquer, A. et B. X.________ ont

maintenu leurs conclusions.

Le Tribunal a tenu une audience avec inspection locale le 18 mai 2016.

Il a entendu A. et B. X.________ personnellement, ainsi que, pour la CEFI, X.________,

président, Y.________, secrétaire, C.________, municipal. Les parties ont eu

l'occasion de se déterminer sur le procès-verbal d'audience.

Le Tribunal a statué par voie de circulation.

Considérants

1.

a) Conformément à l’art. 20 de la loi du 18 novembre 1935 sur

l'estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21), le conservateur ou la

commission d’estimation du district procède périodiquement à la mise à jour des

estimations. Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles

lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par

mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments,

constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la

valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.

b) En l’espèce, les propriétaires de l’immeuble ont

procédé à d’importants travaux pour un montant de 3'356'360 fr. sur l’immeuble

litigieux. La commission était donc fondée à revoir l'appréciation de

l'estimation fiscale de la parcelle no 2********, ce que les

recourants ne contestent pas.

2.

Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds

en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1).

La valeur fiscale ne peut toutefois pas être supérieure à la valeur vénale (al.

2). Ce régime est conforme à l’art. 14 al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre

1990.

sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID;

RS 642.14), à teneur duquel la fortune est estimée à la valeur vénale; toutefois,

la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (v.

à ce propos ATF 128 I 240 consid. 3).

La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur

marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). Conformément à l'art. 8 du règlement

du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV

642.21

), il convient de tenir compte de l'offre et la demande. Cette valeur

marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la

destination, l'état et le rendement de l'immeuble.

La valeur de rendement d'une maison individuelle est

obtenue en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le

genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (art. 21 et 22

RLEFI) et tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et

périodiques (art. 2 al. 3 LEFI et 5 al. 1 RLEFI). Pour le revenu brut, la justification

du taux employé sera établie en partant d'un taux de 5% auquel seront ajoutés

en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant

dans la règle du 6 à 9% (art. 21 al. 2 RLEFI applicable par renvoi de l'art. 22

al. 1 RLEFI). Pour le reste, la valeur de rendement des immeubles est calculée,

dans la règle, d'après le rendement normal de l'année précédente (art. 6

RLEFI).

3.

Les recourants contestent en premier lieu la valeur de rendement prise

en compte dans le cadre de l'estimation fiscale. L'autorité intimée a retenu

une valeur de 1'124'857 fr., qui comprend notamment un revenu locatif de 76'340

fr. pour l'habitation, capitalisé au taux de 7%. Les recourants critiquent le

prix au m2 choisi par l'autorité intimée, soit 220 fr. Ils considèrent qu'un

revenu locatif au m2 de 190 fr., qui correspond au montant de la moyenne

nationale et qui ressortirait d'une évaluation du bien effectuée par le Crédit

Suisse, serait plus approprié. D'emblée, on relèvera que l'estimation précitée a

été effectuée à l'occasion de la vente, de sorte qu'elle ne semble plus

d'actualité, étant antérieure aux travaux réalisés par les recourants.

D'après l'annuaire statistique de l'Office fédéral

de la statistique (T 9.3.3.5), le loyer moyen par m2 est de 19,7 fr. (avec un

intervalle de confiance de +/- 1,1) dans le Canton de Vaud pour les logements

de six pièces et plus. En multipliant cette valeur par 347 m2 (surface

intérieure habitable du chalet), on obtient un montant mensuel de 6'835,90 fr.,

ce qui correspond à un montant annuel de 82'030,80 fr. (voire 77'450,40 fr. en

retenant l'intervalle de confiance le plus favorable aux recourants). Cette

valeur est supérieure à celle calculée par l'autorité intimée. Quant à la

valeur de rendement des garages, elle n'est pas contestée par les recourants,

tout comme le taux retenu pour la capitalisation, de 7% pour l'habitation et le

garage. L'autorité intimée n'a, dans ces circonstances, pas abusé de son

pouvoir d'appréciation en retenant une valeur de rendement de 1'124'857 fr.

4.

L'autorité intimée a pris en compte, pour le calcul de la valeur vénale,

le prix de vente de l'immeuble, auquel elle a ajouté une somme de 1'820'000 fr.,

correspondant approximativement, après déduction des travaux de démolition

(350'000 fr.) et d'aménagement extérieur (70'000 fr.), aux deux tiers du coût

total des travaux (3'356'000 fr.) entrepris postérieurement à l'achat par les

recourants. L'autorité intimée a justifié sa décision par le fait que le chalet

avait été construit récemment et ne nécessitait dès lors pas d'importants

travaux d'entretien. Les recourants contestent l'ampleur de la plus-value liée

aux travaux qu'ils ont réalisés essentiellement à l'intérieur du chalet. Ils se

réfèrent à un document établi par l'atelier d'architecture D.________,

ventilant le coût des travaux de transformation dans trois catégories, dont les

travaux ayant pour conséquence une plus-value. Ceux-ci n'excéderaient pas

733'000 fr., hors honoraires d'architecte.

Les travaux entrepris par les recourants n'ont pas eu

pour conséquence une modification importante de la surface ou du volume

habitable. La surface au sol n'a en effet été agumentée que de quelques m2. Ils

ont en revanche permis de dégager de l'espace au rez-de-chaussée, le système de

chauffage, qui occupait jusqu'alors une pièce, ayant été enterré. De même, au

niveau des combles, les recourants ont mis à profit les soupentes. Ils ont

également agrandi une lucarne existante pour dégager la vue dans une des pièces

situées sous la toiture. Les recourants ont enfin fait réaliser un ascenseur et

un hammam. Ces aménagements ont eu incontestablement pour effet d'augmenter la

valeur vénale du bien des recourants, ce qui n'est pas contesté. On ne saurait

toutefois, comme le requièrent les recourants, limiter la plus-value à ces seules

transformations.

Les recourants ont certes démontré que le chalet,

tel qu'ils l'ont acquis, présentait déjà un standard de qualité élevé, au

regard notamment des nombreuses boiseries réalisées sur mesure, des plafonds en

bois à caisson, des éclairages indirects et des vitrages travaillés. Les aménagements

qu'ils ont réalisés ont toutefois eu pour effet d'accroître encore le niveau de

qualité des finitions. S'agissant en particulier du réseau électrique, les

recourants l'ont intégralement changé, pour l'adapter aux nouvelles

technologies et ainsi introduire des aspects de domotique et un éclairage

exclusivement à base d'ampoules LED. Ces aménagements ont pour effet une amélioration

du confort et permettent des économies d'énergie. Il est dès lors évident qu'il

en résulte une augmentation de la valeur du bien. Quant aux travaux réalisés

dans les sanitaires et la cuisine, ils n'ont pas consisté seulement au

remplacement des installations existantes par de nouvelles pièces d'une qualité

comparable. Au contraire, les recourants ont fait procéder à la pose

d'aménagements de toute première qualité, à l'image des portes de douche, qui

ont coûté à elles seules environ 65'000 fr. L'autorité intimée pouvait par

conséquent considérer que les travaux entrepris par les recourants pour

réorganiser l'espace intérieur du chalet et le faire correspondre à leurs

goûts, excédait ce qui est généralement considéré comme de l'entretien normal,

ne générant pas de plus-value.

Les recourants ne mettent en évidence que deux types

de prestations qui correspondent à de véritables travaux d'entretien. Il s'agit

des travaux de peinture, dont la facture s'est élevée à 95'562,40 fr., et des

travaux relatifs à la charpente, dont le défaut d'isolation se serait révélé à

l'occasion de la modification de la lucarne. On ignore dans quelle mesure ce

défaut a eu une influence sur le prix de vente du chalet, cédé sans aucune

garantie. Quoi qu'il en soit, il ressort du décompte établi par l'architecte

mandaté par les recourants que les factures ayant trait à la charpente

s'élèvent à respectivement 71'500 fr. et 86'159 fr. (dont 60'000 fr. en lien

avec des travaux de démolition), étant précisé que les travaux relatifs à la

modification de la lucarne et à la couverture de la cave sont compris dans ces factures.

Les montants s'y rapportant apparaissent ainsi de minime importance par rapport

au coût total des travaux.

Au vu de ce qui précède, il n'apparaît pas que

l'autorité intimée ait abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant qu'un

tiers seulement des travaux réalisés par les recourants pouvaient être

qualifiés de travaux d'entretien, n'ayant pas eu pour effet d'augmenter la

valeur vénale du bien. Compte tenu du fait que le chalet des recourants,

construit en 1999, est encore relativement récent, l'estimation de l'autorité

intimée n'apparaît en tout état de cause pas disproportionnée. Aux éléments de

plus-value chiffrés par les recourants, s'ajoutent en effet l'augmentation de

valeur découlant de l'augmentation du confort du chalet, ainsi que de la

qualité supérieure des aménagements intérieurs. L'estimation faite par

l'autorité intimée s'approche par ailleurs de la valeur d'assurance de

l'immeuble, qui s'élève, depuis les transformations, à 4'097'188 fr., sans tenir

compte du prix du terrain. Celui-ci ayant une surface de 1'501 m2, il pourrait

être estimé à 750'000 fr. compte tenu d'un prix du m2 de 500 fr. (cf. dans ce

sens, arrêt EF.2007.0002 du 30 janvier 2009, s'agissant d'un bien situé

également en zone constructible à 5********). Cela porterait la valeur du

bien-fonds à 4'847'188 fr., soit un montant très proche de celui calculé par

l'autorité intimée, ce qui tend également à confirmer l'évaluation de

l'autorité intimée.

La CEFI n'a par conséquent pas abusé de son pouvoir

d'appréciation en établissant à 3'072'000 fr. la valeur fiscale de l'immeuble

des recourants, montant qui correspond à la moyenne entre la valeur de

rendement (1'124'857 fr.) et la valeur vénale (5'020'000 fr.).

5.

Le recours doit dès lors être rejeté et la décision attaquée confirmée.

Les frais sont mis à la charge des recourants, qui succombent. Il n'est pas

alloué de dépens.

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est rejeté.

II.

La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du

5.

octobre 2015 est confirmée.

III.

Un émolument de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de A. et B. X.________.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 4 juillet 2016

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en

va de même de la décision attaquée.