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Décision

EF.2019.0001

CDAP - EF.2019.0001 - 2019-11-29 - A.________ /Commission d'estimation fiscale des immeubles

29 novembre 2019Français23 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A.

A.________ était propriétaire de la parcelle alors immatriculée sous

n° 60 de la Commune de ********, d'une surface de 9'592 m2,

cadastrée en nature de pré-champ. Par acte du 30 avril 2018, la parcelle n° 60

a été morcelée pour constituer, d'une part, la nouvelle parcelle n° 357, d'une

surface de 2'194 m2, de nature de champ, pré et pâturage, qui ne

comporte pas de bâtiments/constructions, et, d'autre part, la nouvelle parcelle

n° 60, d'une surface de 7'398 m2, également en nature de champ,

pré et pâturage, alors également propriété de A.________.

La réquisition d'inscription est parvenue le 3 mai

2018 au Registre foncier.

Par décision du 29 juin 2018, la Commission

d'estimation fiscale des immeubles (ci-après également: la CEFI ou la

Commission intimée) a fait savoir à A.________ qu'ensuite de la division du

bien-fonds inscrite le 3 mai 2018, le Conservateur avait procédé à une nouvelle

estimation des parcelles n° 60 et 357 de la Commune de ********. L'estimation

de la parcelle n° 357 se montait à 439'000 francs. Quant à celle de la parcelle

n° 60, elle s'élevait désormais à 6'800 fr., contre 8'000 fr. précédemment.

Le 20 juillet 2018, par l'intermédiaire de son

représentant, A.________ a contesté l'estimation de la parcelle n° 357; il a

expliqué que la parcelle n° 60, dont une petite partie était en zone village,

avait été morcelée pour permettre la vente à une juste valeur. Toutefois, les

parcelles n° 60 et 357 n'avaient pas trouvé preneur, la future affectation de

la parcelle n° 357 étant impossible à prévoir. A.________ demandait dès lors à

la CEFI d'annuler sa taxation (sic) de la parcelle n° 357, de la remplacer par

un montant établi au pro rata de celui prévalant pour la parcelle n° 60,

et de surseoir à toute nouvelle taxation jusqu'à l'obtention du droit de

construire sur la parcelle n° 357.

B.

Par décision sur réclamation du 18 décembre 2018, la CEFI a maintenu

l'estimation de la parcelle n° 357 à 439'000 fr., selon le calcul suivant:

2'194 m2 x 400 fr. /m2 : 2 = 439'000 fr. (arrondi),

avec la motivation suivante:

"La parcelle est actuellement située en zone village.

La révision du PGA est actuellement en cours de traitement.

A l'entrée en vigueur du nouveau PGA, en cas de changement d'affectation

de la parcelle, vous pourrez adresse[r] une demande de révision à la

Commission."

C.

Par acte du 7 janvier 2019, A.________, représenté par B.________, a

interjeté recours contre cette décision auprès de la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). Il a exposé que la

parcelle litigieuse avait été intégrée dans la zone réservée, ce qui faisait

fuir les clients, personne ne se risquant actuellement à acheter ce terrain à

la valeur estimée par la Commission intimée. Il s'est par ailleurs prévalu

d'une lettre du 9 juillet 2016 du Syndic de la Commune de ********, qui

estimait que la parcelle n° 60 ne valait pas plus qu'un terrain agricole. Il a

également contesté le prix de 400 fr. le m2 retenu par la Commission

intimée, dans la mesure où le terrain était inconstructible, que la parcelle

avait depuis toujours été utilisée pour l'agriculture, et qu'aucune construction

n'y serait autorisée avant des années, peut-être même des décennies. Il a ainsi

demandé que la parcelle en cause soit estimée en tenant compte de son actuelle utilisation

à des fins agricoles. Il a notamment joint à son recours un courrier de la

Municipalité de ******** du 3 mai 2016 l'informant que la parcelle n° 60

devrait retourner en zone agricole et ne pourrait pas être mise en valeur au

minimum avant 2035, avec pour conséquence une perte considérable de sa valeur.

Il a encore annexé à son recours un courrier du 9 juin 2016 de la Municipalité

de ********, lui faisant savoir que les zones à bâtir de la Commune étaient

surdimensionnées, si bien qu'elle serait amenée à dézoner les parcelles constructibles

restantes d'ici à 2021; la Municipalité, qui souhaitait initialement acheter la

parcelle n° 60 pour y réaliser une construction d'utilité publique, avait

appris que le Canton n'entrerait pas en matière pour l'approbation d'un plan de

quartier. Faute de plan de quartier adopté, la Municipalité notait que la

valeur du terrain ne dépassait pas celle d'un terrain agricole, et qu'elle ne

pouvait acheter un terrain au prix fort en sachant qu'elle ne pourrait rien en

faire avant de longues années.

Dans sa réponse du 30 janvier 2019, l'autorité

intimée a maintenu sa position.

Le 15 février 2019, le recourant s'est référé à

l'arrêt CDAP FO.2016.0012 du 7 septembre 2017, en expliquant que le but du

morcellement de la parcelle n'était pas de créer une parcelle en zone village,

mais de permettre la vente de plusieurs terrains agricoles au prix licite,

indiquant que dans l'arrêt FO.2016.0012 précité, la Cour avait relevé que le

morcellement [réd.: de l'ancienne parcelle n° 60] pourrait être la

"solution pour la vente de cette parcelle assujettie en totalité à la

LDFR". Il a à nouveau expliqué que vu la situation de la parcelle, sa

valeur vénale nouvellement fixée ne représentait pas sa valeur marchande au

sens de l'art. 8 al. 1 RLEFI; il a en outre relevé que les risques de placement

au sens de l'art. 8 al. 2 RLEFI n'avaient pas été pris en considération, et que

le terrain en cause n'avait d'autre usage qu'agricole, sa location à un

agriculteur ne permettant pas au propriétaire de compenser les nouvelles taxes

et impôts qu'occasionnerait cette nouvelle valeur fiscale. Il a ensuite relevé

que rien n'obligeait la Commission intimée à entreprendre cette nouvelle

estimation fiscale, estimant, en se référant à l'art. 8 al. 3 RLEFI, qu'il

était dès lors prématuré de modifier l'estimation. Dans un dernier moyen, il a

relevé que l'estimation pour la nouvelle parcelle n° 357 avait été effectuée

par le Conservateur. Or selon l'art. 5 LEFI, la compétence pour établir

l'estimation appartenait à la Commission et non pas au Conservateur. Se

référant à l'art. 13 LEFI, il a encore noté que la Commission n'avait pas

jugé utile de le convoquer, "ni de tenir compte des art. 7 et 8

RLEFI", y voyant un problème de partialité. A titre de mesures

d'instruction, il a demandé à pouvoir consulter les exemples [réd.: de

parcelles dans la même situation], et a demandé que l'historique de la parcelle

n° 62 de la Commune de ******** soit mis à disposition de la Cour.

Le 19 mars 2019, le recourant a demandé que la

Commission intimée reconsidère sa décision, en se référant à l'arrêt CDAP

EF.2018.0001 du 14 janvier 2019.

Le 8 avril 2019, la Commission intimée a maintenu sa

position.

Le 15 avril 2019, le recourant a derechef fait

valoir que la parcelle n° 357 n'était pas constructible, et ce pour de

nombreuses années. Ce terrain étant de facto inconstructible, sa valeur

vénale n'était pas celle d'un terrain constructible mais celle d'un terrain

agricole. Dans un autre moyen, il a fait valoir que l'historique de la parcelle

n° 62 était un bon exemple d'iniquité de traitement, dès lors qu'à la suite du

morcellement de la parcelle en question, trois nouvelles parcelles avaient été

créées, dont une seule avait vu sa valeur fiscale modifiée, alors que pour les

deux autres parcelles, la valeur fiscale n'avait pas changé. Il a joint à son

écriture un courrier de la Municipalité de ******** du 12 décembre 2017

l'informant qu'elle était contrainte de renoncer à l'achat de la parcelle

n° 60, ainsi qu'un courrier du 24 octobre 2017 de la Municipalité

l'autorisant à procéder au morcellement de la parcelle n° 60.

Le 18 novembre 2019, le recourant a produit une

correspondance que la Municipalité de ******** lui a adressée le 10 octobre

2019, dont il ressort que la parcelle n° 357 n'est pas affectée en

"zone à bâtir légalisée", le projet de nouveau plan d'affectation ne

confirmant pour le moment aucune affectation en zone à bâtir "au vu du

surdimensionnement de la Commune de ******** ".

D.

La cause a fait l'objet d'une procédure de coordination au sens de

l'art. 34 al. 1 du règlement organique du Tribunal cantonal du

13 novembre 2007 (ROTC; BLV 173.31.1) auprès des magistrats de la deuxième Cour

de droit administratif et public sur la question juridique de la mise à jour de

l'estimation à la suite d'une division de bien-fonds d'un terrain non bâti

colloqué en zone à bâtir qui est intégré en zone réservée.

Considérants

1.

Aux termes de l’art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur

l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; BLV 642.21), le recours au Tribunal

cantonal contre les décisions sur réclamation rendues par la commission

s'exerce conformément à la loi sur la procédure administrative. Le recours

ayant été interjeté dans la forme et les délais prescrits (art. 77, 79, 95 et

99.

de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative –

LPA-VD; BLV 173.36), il est recevable en la forme.

2.

L'estimation fiscale litigieuse résulte de la division par deux (877'600

fr. : 2 = 438'800 fr., arrondi au mille supérieur = 439'000 fr. [cf. art. 29

RLEFI]) de la valeur vénale de la parcelle n° 357. Compte tenu d'une surface de

2'194 m2, estimée à 400 fr. le m2, la valeur vénale

a été arrêtée à 877'600 fr. (2'194 x 400 = 877'600) par la CEFI. L'autorité

intimée n'a pas attribué de valeur de rendement à l'immeuble. Elle a en effet

retenu que la parcelle était actuellement située en zone "village" de

la Commune de ********, que la révision du PGA était actuellement en cours, et

qu'à l'entrée en vigueur du nouveau PGA, en cas de changement d'affectation de

la parcelle, le recourant pourrait demander la révision de l'estimation.

De son côté, le recourant conteste le calcul

effectué par la CEFI dans le cadre de la décision sur réclamation du 18

décembre 2018. A ses yeux, une nouvelle estimation est prématurée, compte tenu

de l'incertitude relative à l'affectation définitive de la parcelle, laquelle était

intégrée en zone réservée, inconstructible probablement pour des années voire

des décennies, et qui avait toujours été utilisée pour l'agriculture.

3.

a) Conformément à l'art. 20 al. 1 LEFI, le conservateur ou la commission

de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette

opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est

constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations,

réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution

ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de

ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.

Selon l'art. 2 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale est

faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa

valeur vénale. Toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la

valeur vénale (al. 2). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur

marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). Quant à l'estimation fiscale des

immeubles agricoles, elle correspond à la valeur de rendement (art. 2 al. 5

LEFI). Cette disposition correspond à l’art. 14 al. 2 de la loi fédérale du 14

décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des

communes (LHID; RS 642.14). Par immeubles affectés à l’agriculture au sens de

l’art. 14 al. 2 LHID, notion qui n'est pas définie dans la LHID, on entend ceux

qui sont assujettis à la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier

rural (LDFR; RS 211.412.11) (TF 2C_873/2011 du 22 octobre 2012, consid. 5.1; cf. Dzamko-Locher/ Teuscher, in Zweifel/Beusch [éd.], Kommentar

zum Schweizerischen Steuerrecht – Bundesgesetz über die Harmonisierung der

direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3e éd., 2017, n. 38

et 39 ad art. 14 LHID p. 461).

L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur

l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; BLV 642.21.1) précise que la valeur

vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant

compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en

prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le

rendement de l'immeuble. S'agissant plus particulièrement des terrains à bâtir,

l'art. 23 al. 1 RLEFI dispose qu'il sera tenu compte, pour le calcul de la

valeur vénale, des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain

comparable.

b) Le RLEFI ne définit pas la notion de terrains à

bâtir, au sens de son art. 23. Une définition figure en revanche dans les instructions

du Chef du Département des finances au 31 janvier 1991. Selon ces instructions,

on entend par terrains à bâtir les fonds compris dans les zones légalisées pour

la construction et qui ne sont, en principe, plus soumis à la législation

foncière (point A/II). Il est précisé: "Pour les terrains soumis à

l'adoption d'un plan d'affectation le critère d'appréciation doit être le même

que celui de l'application du droit foncier rural: soit l'attestation par la

commune que le terrain est immédiatement constructible" (terme mis

en évidence par le réd.) (selon l'arrêt du Tribunal administratif [TA] EF.1993.0033

du 27 septembre 1994 consid. 2b, les instructions se réfèrent à l'ancien droit

foncier rural). Dans un arrêt du 11 avril 2006, le TA a de même considéré, dans

le cas d'une parcelle dont la constructibilité supposait l'établissement d'un

plan de quartier, parcelle qui était affermée à un agriculteur, qu'il serait

excessif de retenir le prix des parcelles en zone directement constructible. La

valeur vénale devait plutôt se situer "entre la valeur marchande que l'on

attribuerait à une parcelle présentant d'emblée des caractéristiques

suffisantes pour être construite et la valeur agricole". Le TA a donc

retenu la moyenne entre 200 fr./m2 (prix du terrain à bâtir) et 1

fr./m2 (prix du terrain agricole), soit 100 fr./m2 (TA EF.1994.0014

du 11 avril 2006, consid. 1a).

Faisant partie des règles générales sur la

détermination de la valeur vénale, l'art. 8 al. 3 RLEFI (cf. aussi art. 24 al.

3.

RLEFI s'agissant spécialement des "propriétés d'agrément") prévoit

que "si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination

ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement on ne tiendra compte

de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une

augmentation du prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les

transactions".

Dans le même ordre d'idées, l'art. 23 al. 2 RLEFI

disposait, dans sa teneur en vigueur jusqu'au 24 janvier 1991:

"Pour le calcul de la valeur vénale, il sera tenu compte

du délai probable dans lequel le terrain pourrait être réalisé comme terrain à

bâtir. Ce délai ne pourra pas excéder dix ans."

Cette disposition envisageait implicitement les

zones intermédiaires (arrêt TA EF.1993.0033 précité, consid. 2b). Elle a été

abrogée en raison du fait que le délai de dix ans ne concordait plus avec la

loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700)

(art. 15 let. b LAT). La règle qu'elle exprimait subsiste toutefois aux art. 8

al. 3 et 24 al. 3 RLEFI (TA EF.1993.0033 précité consid. 3).

La jurisprudence a par ailleurs relevé à plusieurs

reprises que les possibilités effectives de construire étaient

déterminantes pour l'estimation fiscale (cf. p. ex. TA EF.1994.0084 du 30

janvier 1995, consid. 4 et la réf.).

c) Les zones réservées sont régies par les

dispositions suivantes:

L'art. 27 LAT, intitulé "Zones réservées",

prévoit:

"1 S'il n'existe pas de plan d'affectation ou

que l'adaptation d'un tel plan s'impose, l'autorité compétente peut prévoir des

zones réservées dans des territoires exactement délimités. A l'intérieur de ces

zones, rien ne doit être entrepris qui puisse entraver l'établissement du plan

d'affectation.

2.

Une zone réservée ne peut être prévue que pour

cinq ans au plus; le droit cantonal peut prolonger ce délai."

Sous la note marginale "zone réservée",

l'art. 46 de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et des

constructions (LATC; BLV 700.11), dans sa teneur jusqu'au 31 août 2018,

dispose:

"1 La commune ou l'Etat peuvent établir une

zone réservée, à titre provisoire, pour une durée de cinq ans pouvant être

prolongée de trois ans au maximum lorsque la sauvegarde des buts et des

principes régissant l'aménagement du territoire l'exige.

2.

La procédure est réglée au chapitre IV

ci-dessous."

L'art. 46 LATC, dans sa nouvelle teneur au 1er

septembre 2018, prévoit que les communes ou le département peuvent établir des

zones réservées selon l'art. 27 LAT. Ces zones interdisent ou limitent la

constructibilité des terrains pendant une période maximale de cinq ans, pouvant

être prolongée de trois ans au maximum (al. 1). La procédure d'approbation est

celle des plans d'affectation (al. 2).

Selon la jurisprudence (cf. CDAP AC.2017.0457 du 7

janvier 2019 consid. 1a/bb; AC.2018.001 du 23 novembre 2018 consid. 1b;

AC.2017.0386 du 27 septembre 2018; AC.2017.0078 du 28 février 2018;

AC.2016.0420 du 6 juin 2017; AC.2013.421 du 26 avril 2016), l'instauration

d'une zone réservée suppose réunies trois conditions matérielles, soit une

intention de modifier la planification, une délimitation exacte des territoires

concernés et le respect du principe de la proportionnalité: la délimitation des

zones concernées ne doit pas aller au-delà de ce qui est nécessaire au maintien

d'une situation en vue de la nouvelle planification (ATF 138 I 131 consid.

6.

). Dans le périmètre de la zone réservée, on peut interdire toute

construction nouvelle, voire toute transformation – si le principe de la

proportionnalité est respecté –, ou bien n'autoriser que celles qui ne menacent

pas le futur plan d'aménagement (cf. Piermarco Zen-Ruffinen / Christine

Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne

2001, n° 460 p. 201/202). En raison de l'importance de la restriction de la

propriété que peut représenter l'instauration d'une zone réservée, le principe

de la proportionnalité (cf. art. 36 al. 3 de la Constitution fédérale du 18

avril 1999 [Cst; RS 101]) exige que cette mesure provisionnelle ne soit

prescrite que pour des périmètres délimités précisément, dans lesquels une

adaptation du plan d'affectation se justifie; d'un point de vue spatial, elle

ne doit pas aller au-delà du "territoire exactement délimité" pour

lequel elle est nécessaire (cf. Alexander Ruch, in Commentaire pratique LAT:

Planifier l'affectation, 2016, n° 47 ad art. 27; Bernhard Waldmann / Peter

Hänni, Handkommentar RPG, Berne 2006, n° 21 ad art. 27).

L’art. 15 LAT, dans sa nouvelle teneur entrée en

vigueur le 1er mai 2014, dispose:

"Art. 15 Zones à bâtir

1.

Les zones à bâtir sont définies de telle manière

qu'elles répondent aux besoins prévisibles pour les quinze années suivantes.

2.

Les zones à bâtir surdimensionnées doivent être

réduites.

3.

L'emplacement et la dimension des zones à bâtir

doivent être coordonnés par-delà les frontières communales en respectant les

buts et les principes de l'aménagement du territoire. En particulier, il faut

maintenir les surfaces d'assolement et préserver la nature et le paysage.

(...)"

Avec ces modifications, le législateur fédéral a

voulu se concentrer sur les problèmes les plus aigus de l'aménagement du

territoire, à savoir la dispersion des constructions et la perte de terres

cultivables. Le nouvel art. 15 LAT précise les conditions permettant de classer

des nouveaux terrains en zone à bâtir, conditions qui résultaient déjà de la

jurisprudence fédérale (ATF 141 II 393 consid. 2; TF 1C_113/2014 du 3 septembre

2014.

consid. 3.1; Message du Conseil fédéral du 20 janvier 2010 relatif à une

révision partielle de la loi sur l'aménagement du territoire publié in FF 2010

959, ch. 1.1 p. 963). Ainsi, le nouvel art. 15 LAT a essentiellement codifié la

jurisprudence et la pratique, mais la modification de la LAT apporte certaines

innovations telles que l'exigence de plans directeurs contenant les stratégies

de répartition des zones à bâtir et le calcul supposé plus précis des surfaces

en fonction des besoins (ATF 141 II 393 consid. 2; Alexandre Flückiger, La

création et le dimensionnement des zones à bâtir: enjeux et méthodes, Révision

2014.

de la LAT – Faire du neuf avec du vieux?, 2015, p. 81). Les nouvelles

règles de la LAT relatives au redimensionnement des zones à bâtir ont permis de

mettre en évidence d'importants décalages entre les exigences légales prévalant

déjà sous l'ancien droit et les dimensions effectives des zones à bâtir (TF

1C_568/2014 et 1C_576/2014 du 13 janvier 2016 consid. 7.2;

Message, FF 2010 959, ch. 1.1 p. 963, ch. 2.3.4 p. 980, ch. 2.6 p. 987 et ch.

3.2

p. 988).

4.

En l'espèce, la CEFI a considéré qu'il fallait appliquer les principes

régissant les terrains à bâtir et non les règles concernant les immeubles

agricoles comme le soutient le recourant.

Or la parcelle en cause, colloquée en zone village,

fait partie de la zone réservée qui a été mise à l'enquête du 29 août au 27

septembre 2018 (cf. déterminations de la CEFI du 31 janvier 2019, p. 2) et est

entrée en vigueur le 1er avril 2019 (cf. déterminations de la CEFI

du 8 avril 2019). L'art. 14 al. 2 LHID n'est pas applicable, dès lors que la

parcelle n'est pas soumise à la LDFR. Selon l'art. 46 al. 1 LATC, les zones

réservées interdisent ou limitent la constructibilité de terrains pendant une

période maximale de cinq ans, pouvant être prolongée de trois ans au maximum.

L'ancien art. 46 LATC (en vigueur jusqu'au 31 août 2018) ne mentionnait pas les

effets de la création d'une zone réservée, mais ceux-ci étaient les mêmes

qu'actuellement (cf. par ex. Zen-Ruffinen / Guy-Ecabert, op. cit., n° 461 p.

202, selon lesquels l'instauration de zones réservées introduit une

interdiction générale et temporaire de bâtir).

En l'occurrence, le dossier ne permet pas de savoir

concrètement quels sont les effets de la mise en zone réservée sur les

possibilités de bâtir sur la parcelle n° 357, le règlement de la zone réservée

de la Commune de ******** n'y figurant pas. Cependant, les nombreux échanges de

courriers intervenus entre le recourant et la municipalité tendent à établir

que depuis l'adoption de la zone réservée, la parcelle en cause n'est plus

immédiatement constructible.

Du reste, s'agissant de l'application du droit dans

le temps, la municipalité pouvait refuser un permis au vu de la zone

réservée qui était envisagée, avant même que celle-ci ne soit mise à l'enquête

publique (cf. art. 77al. 1 aLATC; art. 47 al. 1 LATC); dès l'ouverture de

l'enquête publique, elle était tenue de refuser le permis si l'octroi de

celui-ci allait à l'encontre de la zone réserve (cf. art. 79 al. 1 aLATC; art.

49.

al. 1 LATC). Force est d'admettre par conséquent que la CEFI devait tenir

compte de la création de la zone réservée non seulement lorsqu'elle a statué

sur la réclamation, le 18 décembre 2018, mais déjà lorsqu'elle a rendu la

décision initiale, le 29 juin 2018.

Dans ces conditions, la parcelle en cause, même si

elle est affectée en zone village au niveau de l'aménagement du territoire, ne

peut plus être estimée à la même valeur vénale qu'un terrain immédiatement

constructible aux fins de l'estimation fiscale. En particulier, l'autorité

intimée ne pouvait tenir compte des "prix moyens pratiqués dans la région

pour un terrain comparable" (cf. art. 23 al. 1 RLEFI), dès lors que les

terrains du recourant ne sont pas comparables à ceux des autres communes

environnantes qui ne connaissent pas de procédure de modification de leur plan

général d'affectation (PGA). Tel que rappelé ci-dessus (consid. 3 let. c), la

zone réservée dans laquelle la parcelle n° 357 est déjà colloquée signifie

qu'il existe pour la commune la volonté et le besoin de modifier sa

planification en raison du surdimensionnement de certains secteurs du

territoire communal.

La possibilité que la parcelle redevienne

constructible à l'échéance du délai de validité de la zone réservée ne peut

être prise en compte, en vertu de l'art. 8 al. 3 RLEFI, que si cela se reflète

déjà dans le prix des transactions. Au vu des courriers de la municipalité dont

se prévaut le recourant, qui évoquent la baisse du prix de la parcelle, il est

très douteux que cette condition soit réalisée. En pareilles circonstances, la

CEFI ne pouvait appliquer automatiquement un tarif de 400 fr./m2,

dans la mesure où l'affectation en zone réservée de la parcelle non bâtie du

recourant constitue à l'évidence un facteur qui diminue de manière conséquente

sa valeur vénale (cf. en particulier les lettres de la Municipalité de ********

des 3 mai et 9 juin 2016).

Au vu de ce qui précède, il y a lieu d'annuler la

décision attaquée, et de renvoyer la cause à l'intimée, afin qu'elle procède à

une nouvelle estimation, le cas échéant après avoir procédé à une évaluation

des prix du marché, puis rende une nouvelle décision. Elle veillera dans ce

cadre à interpeller la Municipalité de ******** afin qu'elle lui adresse son

règlement de la zone réservée, et lui indique plus concrètement quels sont les

effets de la mise en zone réservée sur les possibilités de bâtir sur la

parcelle n° 357. Avant de statuer, la CEFI convoquera le propriétaire,

conformément à l'art. 13 al. 1 LEFI.

5.

Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours et à

l'annulation de la décision attaquée. La cause est renvoyée à l'autorité

intimée, à charge pour elle de reprendre l'instruction de la réclamation (cf.

consid. 4 ci-dessus).

Les frais sont laissés à la charge de l'Etat (cf.

art 52 al. 1 LPA-VD et CDAP EF.2017.0002 du 17 mai 2018, consid. 1b). Le

recourant, qui a agi avec l'aide d'un mandataire, a droit à des dépens (cf.

art. 55 al. 1 LPA-VD). Ceux-ci peuvent être fixés, compte tenu de la nature de

la cause et du travail effectué, à un montant de 1'000 fr. (cf. art. 11 al. 2

du Tarif des frais judiciaires et des dépens en matière administrative du 28

avril 2015 – TFJDA; BLV 173.36.5.1).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision rendue le 18 décembre 2018 par la Commission d'estimation

fiscale des immeubles est annulée, et la cause renvoyée à la Commission

d'estimation fiscale des immeubles pour nouvelle instruction et nouvelle

décision dans le sens des considérants.

III.

Les frais de procédure sont laissés à la charge de l'Etat.

IV.

La Commission d'estimation fiscale des immeubles versera à A.________ un

montant de 1'000 (mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 29 novembre 2019

La

présidente: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.

), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.