CDAP - EF.2019.0004 - 2021-08-23 - A.________/Commission d'estimation fiscale des immeubles district de Lavaux-Oron

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 23 août 2021

Composition

Mme Mihaela Amoos Piguet, présidente;

M. Guillaume Vianin et M. Alex Dépraz, juges.

Recourant

A.________, à ********, représenté

par David EQUEY, à Prilly,

Autorité intimée

Commission d'estimation fiscale des

immeubles du district de Lavaux-Oron, à Vevey.

Objet

Estimation fiscale des immeubles

Recours A.________ c/ décision de la Commission

d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux-Oron du 11 septembre

2019 (Commune de ********; parcelles no 1791-1 et 1791-2)

Vu les faits suivants:

A.

A.________ est propriétaire des lots 1 et 2 de la propriété par étages " ******** "

(parcelle 1791 du registre foncier de la commune de ********) immatriculés sous

numéros d’immeubles 1791-1 et 1791-2 du registre foncier. Ces lots ont été

acquis le 22 février 2018 pour un prix de 280'000.- fr. chacun. Il s’agit de

halles industrielles d’une surface approximative de 3'000 m2

actuellement louées pour usage de bureaux et dépôt à la société B.________ pour

un loyer annuel brut de 44'400.- francs. L’estimation fiscale de ces lots était

au moment de l’achat de 189'000.- fr. (2013; 29.01.2015) pour chacun des lots.

B.

Par décision du 20 novembre 2018, sous l’en-tête " Commission

d’estimation fiscale des immeubles, Rue de Neuchâtel 1, 1400 Yverdon-les-Bains ",

une nouvelle estimation fiscale a été notifiée à A.________ portant la valeur

fiscale de chacun des immeubles à 230'000.- francs. Cette décision ne mentionne

pas la composition de la Commission qui a statué, ni le nom de son signataire,

seule une signature manuscrite y figurant avec indication de la voie de la

réclamation en cas de contestation.

C.

Le 20 décembre 2018, A.________ a formé opposition à l’encontre de cette

décision en faisant valoir la violation de son droit d’être entendu, notamment

le défaut de mention dans la décision de la composition de l’autorité qui a

statué et l’absence de motivation en fait et en droit de celle-ci. Il expose également

des arguments de fond ayant trait à l’application du droit à son cas, estimant

que la décision viole la prohibition de l’arbitraire. A titre de mesures

d’instruction, A.________ demande une audience et l’audition d’un témoin.

Le 10 janvier 2019, sous l’entête de la "Commission

d’estimation fiscale des immeubles d’Yverdon-les-Bains" et sous la même

signature manuscrite que la décision entreprise, il a été expliqué à A.________

le mode de calcul des estimations litigieuses, à savoir la moyenne entre la

valeur vénale résultant de l’acte de vente (280'000.- fr. pour chaque lot) et

la valeur de rendement (maintenue à 180'000.- fr. selon l’ancienne estimation,

soit un loyer annuel de 14’400.- fr. par box capitalisé au taux de 8%, loyer

fixé en comparaison des locations figurant sur le site internet " ********").

A.________ a déposé des déterminations sur cette écriture en invoquant, outre les

moyens de fond de son opposition, l’incompétence de l’autorité qui a statué

dans la mesure où les immeubles dont l’estimation est litigieuse se trouvent

sur le territoire de la commune de ********, soit dans le district de

Lavaux-Oron, alors que la décision émanerait de la Commission du Jura-Nord

vaudois. Il maintient ses réquisitions de mesures d’instruction, notamment la

tenue d’une audience.

Par courrier du 2 avril 2019, sous l’entête " Commission

d’estimation fiscale des immeubles, Cour-au-Chantre, Rue du Simplon 24, Case

postale 1028, 1800 Vevey ", A.________ a été informé que la

Commission " du district " procédera à la visite de la

propriété le mercredi 12 juin 2019. Ce courrier ne mentionne pas la composition

de la commission et comporte une signature manuscrite différente de celle de la

décision du 20 novembre 2018 et des courriers précédents.

D.

Par décision sur réclamation du 11 septembre 2019, la Commission

d’estimation fiscale de Vevey a rejeté la réclamation de A.________ et confirmé

la décision du 20 novembre 2018. Elle s’est excusée pour la " confusion

créée par l’utilisation de courriers munis de la mauvaise en-tête "

en précisant que, comme la commission " l’a expliqué lors de sa

visite du 12 juin dernier la décision prise par cette dernière l’a bien été par

les membres en fonction au 20 novembre 2018, soit MM. B.________, président, C.________,

délégué municipal et D.________, conservateur du RF Lavaux-Oron ".

Cette décision mentionne la nouvelle composition de la Commission qui a statué

sur la réclamation, soit M. B.________, Président; M. C.________, délégué

municipal et M. E.________, secrétaire. Un courrier explicatif est joint en

annexe.

E.

Par acte du 12 octobre 2019, A.________ (recourant, intéressé) a recouru

à l’encontre de cette décision sur réclamation par devant la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). Il reprend pour

l’essentiel les arguments avancés dans son opposition, notamment sur la forme,

l’incompétence de l’autorité, et sur le fond, la violation du droit et

l’arbitraire. A titre de mesures d’instruction, il demande la production de

pièces ayant trait à la prise de décision par l’autorité intimée, la tenue

d’une audience et l’audition d’un témoin.

L’autorité intimée a déposé sa réponse au recours le

12 novembre 2019 en concluant à son rejet. Au sujet de sa compétence,

l’autorité intimée indique qu’il s’agit bien de la Commission d’estimation

fiscale du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut et non de celle du district du Jura-Nord

vaudois, l’erreur provenant de " l’entête en raison du

regroupement récent du bureau du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut au bureau

de l’Est vaudois. Le conservateur membre et secrétaire de la Commission

d’estimation fiscale du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut, Monsieur D.________

a rejoint le registre foncier du Jura-Nord vaudois d’où il a dû envoyer ses

derniers avis ou réponses ensuite de réclamation avant que la Commission

d’estimation fiscale de l’Est vaudois ne reprenne le flambeau. Partant, la

commission a été valablement constituée considérant que les personnes nommées en

personne par le Conseil d’Etat pour ce district avaient pris part à la taxation

de cet immeuble ".

Par avis du 15 novembre 2019, la juge instructrice

de la CDAP a relevé que l’autorité intimée alimentait la confusion en affirmant

que c’était bien la Commission d’estimation fiscale du district de la

Riviera-Pays-d’Enhaut qui avait statué et non celle du district du Jura-Nord vaudois,

la compétence effective revenant manifestement à la Commission d’estimation

fiscale du district de Lavaux-Oron, et lui a imparti un délai pour éclaircir ce

point en indiquant notamment les noms des personnes qui ont pris part à la

décision et en joignant les décisions de nomination ou toute autre pièce utile

sur la constitution de la commission qui a statué.

Par courrier du 22 novembre 2019, l’autorité intimée

a confirmé que la commission d’estimation fiscale compétente à raison du lieu

est bien celle du district de Lavaux-Oron et que " partant, toute

référence à la Commission d’estimation fiscale et au registre foncier de Riviera-Pays-d’Enhaut

est à remplacer par celui de Lavaux-Oron. Par ailleurs, les membres composant

la Commission d’Estimation fiscale des immeubles étaient Monsieur D.________, Secrétaire

et Conservateur du Registre foncier de Lavaux-Oron, Monsieur B.________,

Président, ainsi que Monsieur C.________, Délégué et Municipal ".

Etait jointe à ce courrier une copie de la nomination du 1er décembre

2017 de D.________ comme membre et secrétaire de la Commission d’estimation

fiscale du district de Lavaux-Oron jusqu’à la fin de la législature 2017-2022.

Le recourant a déposé un mémoire ampliatif le 28 mai

2020 développant le grief d’incompétence de l’autorité intimée et renvoyant aux

arguments de fond de ses précédentes écritures. Il renonce expressément à

l’audition du témoin et maintient ses réquisitions de pièces et d’audience.

Le 16 juin 2020, l’autorité intimée s’est à nouveau

déterminée sur sa composition et compétence dans les termes suivants (reproduits

tels quels):

" En réponse à l’argumentaire concernant l’incompétence

de la Commission ayant statué, je me permets de préciser les éléments suivants

.Comme expliqués précédemment, l’en-tête du courrier envoyé par mon collègue Conservateur

du registre foncier de Lavaux –Oron ainsi que la référence erronée à la Commission

du district de la Riviera –Pays d’En-Haut sont des erreurs de plume .Notre

Commission admet que cela ait pu porter la confusion dans l’esprit de l’administré.Toutefois

elle maintient que les décisions prises dans ce dossier l’ont été par les personnes

compétentes en la matière. Pour ce qui concerne la composition de la

Commission, elle a été régulièrement composée tout au long de ce dossier , ce

de la manière suivante: -

-

Décision du 20 novembre 2018 établie par les membres suivants: MM

.B.________ , président , M.C.________ délégué et M.D.________ ,membre

Conservateur du registre foncier de Lavaux-Oron .

-

Décision sur réclamation et inspection locale en septembre 2019

par: MM. B.________, C.________ et E.________, membre Conservateur du

registre foncier de l’Est vaudois. Il est à noter que dans les deux cas la

Commission est valablement constituée au sens de la LEFI. Le " remplacement "

ultérieur de M.D.________ étant dû à la fermeture de l’Office du registre foncier

de Lavaux –Oron et de la reprise des dossiers d’estimation par le nouveau

Conservateur de l’Est vaudois. A cet égard , il est à relever que la première

décision d’estimation et les explications données sur celles-ci ont été communiquées

par M.D.________ qui a, conformément à la loi, assuré le secrétariat de ladite

Commission jusqu’en début 2019.Quant à la procédure de réclamation elle a

ensuite été valablement reprise au niveau du secrétariat par le registre

foncier de l’Est vaudois et M.E.________. Enfin contrairement à l’argumentation

du recourant notre Commission s’est identifiée nominativement par devant le

propriétaire lors de son inspection locale et a dûment expliqué l’erreur

d’en-tête concernant l’envoi de l’avis du 28 novembre 2018."

Elle a produit la précédente décision d’estimation

fiscale des immeubles litigieux.

Le recourant a produit des déterminations finales le

6 juillet 2020.

F.

Le 14 janvier 2021, sur demande de la juge instructrice, la Chancellerie

de l’Etat de Vaud a produit la décision du Conseil d’Etat du 29 novembre 2017

nommant, pour la période législative de 2017 à 2022, les présidents, présidents

suppléants et membres des commissions de district d’estimation fiscale des

immeubles, faisant état des compositions suivantes:

"1. District d’Aigle …

Président: F.________,

né le ********, dessinateur-architecte, ********

Suppléant: Vacant

Membres:

E.________, né le ********, conservateur RF, ********

G.________, née le ********,

conservatrice adjointe RF, ********

(…)

4. District du Jura-Nord Vaudois

Président : H.________,

né le ********, administrateur, ********

Suppléants:

I.________, né le ********, agent d'assurances, ********

J.________,

né le ********, agriculteur, ********

Membres:

K.________, né le ********, conservateur RF, ********

L.________, née le ********,

conservatrice adjointe RF, ********

M.________, née le ********,

substitute RF, ********

N.________, né le ********,

substitut RF, ********

(...)

6. District de Lavaux-Oron

Président: O.________,

né le ********, agriculteur, ********

Suppléant: B.________,

né le ********, agriculteur, ********

Membre: D.________,

né le ********, conservateur RF, ******** "

Par avis de la juge instructrice du 15

janvier 2021, les parties ont été informées que la composition de la Commission

d’estimation fiscale pour la législature 2017-2022 telle qu’elle ressortait de

la décision du Conseil d’Etat du 29 novembre 2017 était différente de celle décrite

par l’autorité intimée, aucun autre acte de destitution ou de nomination

n’ayant été produit. Elle a accordé aux parties un délai pour déposer leurs

observations finales sur la composition de l’autorité intimée en se réservant

de statuer en l’état du dossier à l’échéance de ce délai.

Le 20 janvier 2021, l’autorité intimée a

produit une décision du Conseil d’Etat du 12 décembre 2018 nommant, pour la

législature 2017-2022, les présidents, présidents suppléants, membres et

membres suppléants des commissions de district d’estimation fiscale des

immeubles, faisant état des compositions suivantes:

"1. District d’Aigle

Président: P.________,

né le ********, conseiller en assurances, ********

Suppléante: Q.________,

née le ********, agricultrice, ********

2. Districts de la Broye-Vully, du

Gros-de-Vaud et du Jura-Nord vaudois

Membre: D.________,

né le ********, conservateur adjoint RF, ********

(...)

4. District

de Lavaux-Oron, sauf les communes de Pully, Belmont et Paudex

Membre: E.________,

né le ********, conservateur RF, ******** "

Le recourant a déposé des observations le

1er février 2021 en maintenant ses griefs.

G.

La cour a statué par voie de circulation. Les arguments des parties seront

repris ci-après dans la mesure utile.

Considérant en droit:

1.

a) Aux termes de l’art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur

l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; BLV 642.21), le recours au Tribunal

cantonal contre les décisions sur réclamation rendues par la commission s'exerce

conformément à la loi sur la procédure administrative. Le recours ayant été

interjeté dans la forme et les délais prescrits (art. 7 al. 1, 27 al. 4 et 5, 77,

79, 95 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure

administrative - LPA-VD; BLV 173.36), il est recevable en la forme.

2.

Le recourant se plaint de ce que la décision entreprise ne respecte pas

les conditions posées par la loi puisqu’elle ne mentionne pas la composition de

l’autorité collégiale qui a statué et qui est de surcroît erronément désignée,

violant ainsi l’art. 42 al. 1 let. a LPA-VD.

a) Du point de vue formel, l'art. 42 LPA-VD prévoit

qu'une décision doit contenir les indications suivantes, exprimées en termes

clairs et précis: le nom de l'autorité qui a statué et sa composition s'il

s'agit d'une autorité collégiale (let. a), le nom des parties et de leurs

mandataires (let. b), les faits, les règles juridiques et les motifs sur lesquels

elle s'appuie (let. c), le dispositif (let. d), la date et la signature (let.

e), respectivement l'indication des voies de droit ordinaires ouvertes à son

encontre, du délai pour les utiliser et de l'autorité compétente pour en

connaître (let. f).

Selon la jurisprudence, lorsque la composition de

l'autorité appelée à statuer ne lui est pas communiquée, le justiciable est

censé connaître cette information lorsqu'elle est aisément disponible, par

exemple par le truchement d'un annuaire officiel ou d'un site internet (cf. ATF 135 II 430 consid. 3.3.2 p. 438; 134 I 20 consid. 4.3.1 p. 21/22, arrêts CDAP GE.2020.0170

du 4 février 2021 consid. 4 ; AC.2020.0075 du 30 septembre 2020 consid. 2;

AC.2010.0198 du 14 octobre 2011 consid. 2a). L’art. 42 al. 1 let. a LPA-VD

ayant pour vocation d’assurer le droit d’être entendu du recourant, en lui

permettant notamment de demander la récusation de membres de l’autorité

collégiale, le vice peut être guéri si le nom et la composition de l’autorité

peuvent être établis par d’autres moyens (voir dans ce sens arrêt AC.2010.0198

du 14 octobre 2011). Une erreur dans la désignation de l’autorité ou de la

composition de celle-ci n’entraîne pas l’annulation de la décision si c’est

bien l’autorité compétente qui a statué et qu’elle l’a fait dans une composition

régulière; l’indication erronée a tout au plus une portée sous l’angle de la

protection de la bonne foi (arrêt GE.2018.0213 du 24 septembre 2019 consid. 2f).

b) En l’espèce, la décision de première instance n’est

pas conforme aux exigences de l’art. 42 al. 1 let. a LPA-VD tant en ce qui

concerne la désignation de l’autorité qui a statué qu’en ce qui concerne sa

composition. En effet, la décision du 20 novembre 2018 porte l’en-tête de la

Commission d’estimations fiscales du district du Jura-Nord-vaudois et n’indique

pas les membres de l’autorité collégiale qui a statué. Il résulte toutefois de

la décision sur réclamation du 11 septembre 2019 que ce vice formel a été

corrigé lors de l’inspection locale du 12 juin 2019 lors de laquelle il a été

indiqué au recourant, assisté par un mandataire professionnel, tant la composition

de la commission ayant statué sur la nouvelle estimation fiscale le 20 novembre

2018 que celle de la commission statuant sur la réclamation, ainsi que les raisons

de l’erreur de désignation et de changement des membres entre l’estimation

litigieuse et la procédure de réclamation.

Au vu de la jurisprudence susmentionnée, il convient

donc d’admettre que les vices formels affectant la décision du 20 novembre 2018

sous l’angle de la violation de l’art. 42 al. 1 let. a LPA-VD ont été corrigés

dans le cadre de la procédure de réclamation, de sorte qu’ils ne sauraient

entraîner à eux seuls, comme le soutient le recourant, la nullité de dite

décision, ni même son annulation. La décision sur réclamation du 11 septembre

2019 est, quant à elle, conforme aux règles formelles de l’art. 42 LPA-VD dans

la mesure où elle énonce la composition de l’autorité collégiale, indique correctement

les voies et délais de recours et est suffisamment motivée en fait et en droit.

Certes, les imprécisions de l’autorité intimée quant

à sa désignation et quant à sa composition sont regrettables et susceptibles de

créer la confusion dans l’esprit de l’administré, comme l’autorité intimée le

reconnaît par ailleurs dans la décision entreprise et comme le démontrent les

mesures d’instruction complémentaires que le tribunal a dû ordonner pour

clarifier la composition de l’autorité. Encore faut-il, sur la base des

éléments recueillis dans le cadre de la procédure de recours, déterminer si c’est

bien la commission compétente à raison du lieu qui statué et si celle-ci l’a

fait dans une composition régulière.

3.

Le recourant conteste la compétence à raison du lieu de l’autorité qui a

statué ainsi que sa composition régulière. Il s’agit d’un grief à caractère

formel dont le bien-fondé entraînerait l'annulation de la décision attaquée,

indépendamment des chances de succès et des moyens que le recourant soulève

dans la procédure au fond (cf. ATF 142 I 93 consid.

8.3 p. 95; 139 III 120 consid.

3.2.2 in fine p. 125 et la jurisprudence citée).

a) Le droit à une composition régulière de

l'autorité est régi par les art. 29 et 30 al. 1 de la Constitution

fédérale du 18 avril 1999 de la Confédération suisse (Cst.; RS 101) et par l’art.

6 par. 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales

(CEDH; RS 0.101). L’art. 30 al. 1 Cst. s'applique aux seules autorités

judiciaires, tandis que l'art. 29 al. 1 Cst. vise l'ensemble des autorités,

qu'elles soient judiciaires ou administratives. En effet, selon son texte

clair, l'art. 30 al. 1 Cst. ne s'applique qu'aux autorités ou magistrats qui exercent

des fonctions juridictionnelles, le critère déterminant étant la nature

fonctionnelle et non organique de l'autorité (ATF 142 I 172 consid. 3.1 p. 173

et les réf. citées).

D'après une jurisprudence constante, l'art. 30 al. 1

Cst. n'exige pas que l'autorité judiciaire appelée à statuer soit composée des

mêmes personnes tout au long de la procédure (cf. ATF 117 Ia 133 consid.

1e p. 135 et la réf.; TF 4A_263/2012 du 22 octobre 2012 consid. 2.1.2). La

modification de la composition de l'autorité judiciaire en cours de procédure

ne constitue donc pas en tant que telle une violation de l'art. 30 al. 1 Cst.

Elle s'impose nécessairement lorsqu'un juge doit être remplacé par un autre ensuite

de départ à la retraite, d'élection dans un autre tribunal, de décès ou en cas d'incapacité

de travail de longue durée. Il serait en revanche inadmissible de remplacer sans

raison un juge après que des mesures d'instruction importantes ont été mises en

œuvre, comme en matière pénale l'audience principale garantissant l'oralité des

débats pénaux (TF 1B_311/2016 du 10 octobre 2016 consid. 2.2 et les arrêts

cités).

Le seul fait que le juge n'ait pas participé à une

mesure d'instruction n'est pas constitutif d'une violation de l'art. 30 al. 1

Cst. Certes, les parties à un procès ont droit à ce que seul un juge qui a

connaissance de leurs allégués et de la procédure probatoire prenne part à la

décision. Selon la jurisprudence, il suffit cependant que le juge intervenant pour

la première fois dans une affaire ait pu prendre connaissance de l'objet du

litige par l'étude du dossier (ATF 141 V 495 consid. 2.3 p. 500;

117 Ia 133 consid. 1e p. 134).

Si une modification intervient dans la composition de

l'autorité de jugement constituée initialement, il appartient à ce tribunal

d'informer les parties du remplacement de juges qui est envisagé et des raisons

qui le motivent; les parties ne peuvent se voir reprocher un défaut de

motivation de leur grief de violation de l'art. 30 al. 1

Cst. que si elles connaissent les motifs justifiant le changement. Le

droit à une composition régulière du tribunal doit être examiné de la même façon

que le droit à un tribunal indépendant (ATF 142 I 93 consid.

8.2 p. 94; cf. aussi TF 4A_1/2017 du 22 juin 2017 consid. 2.1.3; 4A_430/2016 du

7 février 2017 consid. 2).

Le droit à une composition régulière de l'autorité

de jugement n'est respecté que si, de manière ininterrompue du début à la fin

de la procédure judiciaire – y compris en particulier le prononcé de la

décision en cause –, cette décision est préparée puis prise par des personnes

qui remplissent toutes les conditions légales pour ce faire (Jacques Dubey,

Droits fondamentaux, vol. II: Libertés, garanties de l'Etat de droit, droits

sociaux et politiques, 2018, no 4241 et la jurisprudence citée). Il est violé

notamment lorsqu'un juge prend part à une décision, alors qu'il n'est plus en

fonction (ATF 136 I 207 consid. 5.6 p. 218).

b) L'art. 29 al. 1 Cst. prévoit que toute personne a

droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit

traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable. La jurisprudence a

tiré de cette disposition un droit à ce que l'autorité administrative qui

statue, le fasse dans une composition correcte et impartiale. Cette disposition

n'exclut pas une certaine liberté dans la composition de l'autorité, par

exemple en permettant la participation de suppléants dans le processus

décisionnel. Il faut toutefois, lorsque cela est possible, que la composition

soit fondée sur des critères objectifs (ATF 142 I 172 consid. 3.2 p. 173 dans

une affaire concernant la Chambre des notaires du canton de Vaud; TF

2C_780/2016 du 6 février 2017 consid. 4.1). La composition de l'autorité est

définie selon les règles du droit de procédure ou d'organisation. Celui-ci prévoit

généralement des quorums afin d'assurer le fonctionnement des autorités

collégiales. L'autorité est ainsi valablement constituée lorsqu'elle siège dans

une composition qui correspond à ce que le droit d'organisation ou de procédure

prévoit. Par conséquent, lorsqu'un membre de l'autorité est appelé à se récuser

ou ne peut, pour une autre raison, prendre part à la décision, il doit, dans la

mesure du possible, être remplacé. Si l'autorité statue alors qu'elle n'est pas

valablement constituée, elle commet un déni de justice formel (TF 2C_780/2016 du

6 février 2017 avec renvoi à l'ATF 142 I 172).

c) Il est contraire à la bonne foi d'attendre la

procédure de recours pour se plaindre pour la première fois de la violation

d'une garantie de procédure alors que le vice était déjà connu auparavant (ATF 142 I 155 consid. 4.4.6 p. 158 s.; TF 5D_7/2015 du 13 août 2015 consid. 5;

4A_604/2014 du 30 mars 2015 consid. 2.3.2; 6B_98/2011 du 24 mars 2011

consid. 2). En particulier, le grief tiré de la composition irrégulière d'une

autorité doit être soulevé aussitôt que possible. Celui qui constate un tel

vice et ne le dénonce pas sans délai, mais laisse le procès se dérouler sans

intervenir, agit contrairement à la bonne foi et voit se périmer son droit de

dénoncer ultérieurement cette violation (ATF 140 I 240 consid. 2.4 p. 244, 271

consid. 8.4.3; 139 III 120 consid. 3.2.1 p. 124). La partie ne saurait en effet

"garder en réserve" le droit d'invoquer le moyen tiré de la composition

irrégulière de l'autorité et ne l'invoquer qu'en cas d'issue défavorable de la

procédure (CDAP GE.2010.0016 du 14 octobre 2010 consid. 3b).

d) En l’espèce, le recourant se plaignant de l’incompétence

à raison du lieu et de la composition irrégulière de la Commission d’estimation

fiscale ayant rendu la décision litigieuse, il convient d'examiner la nature de

l'autorité intimée, ainsi que les règles qui régissent la procédure devant

elle.

4.

a) Selon les art. 1er al. 1 let. a LEFI, il est établi une estimation

dite "estimation fiscale" en vue de déterminer la valeur d'imposition

des immeubles (biens-fonds, droits distincts et permanents, mines). Cette

estimation représente l'estimation officielle au sens de l'article 19 de la

Constitution vaudoise (art. 1er al. 2 LEFI). Cette disposition

constitutionnelle a été abrogée lors de l’entrée en vigueur de la nouvelle

constitution vaudoise du 14 avril 2003 (Cst.-VD; BLV 101.01), texte fondateur

dans lequel elle ne trouve pas d’équivalent. Les références à l’ "estimation fiscale

des immeubles", dans la mesure où elle sert d’assiette à plusieurs impôts,

se trouvent actuellement dans la législation vaudoise à l’art. 19 al. 2 de la

loi du 5 décembre 1956 sur les impôts communaux (LICom; BLV 650.11) pour ce qui

est de l’impôt foncier, et à l’art. 53 al. 1 de la loi du 4 juillet 2000 sur

les impôts directs cantonaux (LI; BLV 642.11) pour ce qui est de l’impôt sur la

fortune immobilière.

b) Selon l’art. 5 LEFI, la compétence pour procéder

aux estimations fiscales, leur mise à jour et leur révision, est attribuée à la

commission de district du lieu de situation de l'immeuble, sous réserve des compétences

du conservateur du Registre foncier (al. 1); la commission de district est

constituée de trois membres, soit un président, un collaborateur du Registre

foncier et un représentant de la commune du lieu de situation de l'immeuble; le

président peut être remplacé par un président suppléant (al. 2); le Conseil

d'Etat nomme le président, le ou les présidents suppléants et le collaborateur

du Registre foncier; la municipalité intéressée nomme le troisième membre (al.

3).

La commission d’estimations fiscales des immeubles

dépend du Conseil d’Etat au sens des art. 54 de la loi vaudoise du 11 février

1970 sur l’organisation du Conseil d’Etat (LOCE; BLV 172.115) et 5 al. 1 et 4

LEFI, plus précisément du Département des finances et des relations extérieures

(DFIRE). Elle est donc rattachée au canton et non pas à la commune du lieu de

situation de l’immeuble (arrêt rectificatif sur les frais et dépens EF.2017.0002

du 17 mai 2018). Ainsi, selon la LOCE, en plus des commissions permanentes instituées

par les lois spéciales, seul le Conseil d’Etat peut créer des commissions

permanentes, dans un but de conseil ou d’appui au gouvernement et à

l’administration cantonale (art. 54 al. 1); les membres des commissions

permanentes sont nommés pour cinq ans dans l’année suivant le début de la

nouvelle législature (art. 54a al. 1 ; art. 10 LEFI); ce mode de nomination

s’applique également aux commissions instituées par des lois spéciales (art.

57b); la chancellerie d’Etat tient un registre public des commissions permanentes

ou temporaires instituées par la loi ou le Conseil d’Etat (art. 57d).

c) Il résulte de ces dispositions que la commission

d’estimation fiscale des immeubles est une commission extraparlementaire

permanente instituée par une loi spéciale (LEFI) et dépendant de l’administration

cantonale (DFIRE) qui tient un registre public précisant la composition et la nomination

de ses membres. La question de la nature juridictionnelle ou administrative de

cette commission peut en l’état rester indécise au vu des considérations qui

suivent.

5.

En l’espèce, les parcelles dont l’estimation fiscale est litigieuse se

situent sur le territoire de la commune de ********.

a) Il résulte des art. 1er et 7 de la loi

vaudoise du 30 mai 2006 sur le découpage territorial (LDecTer; BLV 132.15) que

la commune de ******** fait partie du district de Lavaux-Oron dont le chef-lieu

est Bourg-en-Lavaux. Le découpage des districts selon cette loi ne se recoupe

pas forcément avec les arrondissements au sens de la loi vaudoise du 9 octobre

2012 sur registre foncier (LRF; BLV 211.61) qui prévoit à son art. 3 que la

tenue du registre foncier est assurée par des offices de district, de groupes

ou de fractions de district formant des arrondissements fixés par le Conseil

d’Etat. Dans un communiqué de presse du 5 juillet 2018, le Conseil d’Etat a

annoncé un renforcement des centres régionaux à Nyon, Yverdon-les-Bains et

Vevey. En particulier, il est précisé que, du côté du registre foncier, les

activités de l’Office du district de Lavaux-Oron à Cully, se partageront entre

Vevey et Lausanne; cette répartition correspondrait au retour des communes de

Pully, Belmont et Paudex dans l’arrondissement lausannois justifié par un

découpage fiscal identique de l’Administration cantonale des impôts.

Sur le site Internet de la Direction générale de la

fiscalité (https://www.vd.ch/toutes-les-autorites/departements/departement-des-finances-et-des-relations-exterieures-dfire/direction-generale-de-la-fiscalite-dgf/,

état au 23 août 2021), on lit que la Direction générale de la fiscalité est

composée de deux entités, l'Administration cantonale des impôts (ACI) et le Registre

foncier (RF) et que le conservateur participe également à l'estimation fiscale

des immeubles et tient le secrétariat de la Commission d'estimation fiscale des

immeubles. Ce site répertorie la liste des offices du registre foncier valable

à partir du 1er octobre 2018 et leur composition. Ainsi, pour les districts

d’Aigle, de la Riviera et de Lavaux-Oron, soit l’office de l’Est vaudois, le

conservateur est E.________; pour les districts de la Broye-Vully, Jura-Nord

vaudois et Gros-de-Vaud, soit l’office de la Broye-Nord vaudois, le

conservateur est R.________ avec deux adjoints, L.________ et D.________; pour

le bureau du Pays D’Enhaut, la conservatrice est S.________.

Contrairement à ce que semble indiquer le site

Internet de la Direction générale de la fiscalité susmentionné, le conservateur

du registre foncier n’est pas membre de droit de la Commission d’estimation fiscale,

mais doit être nommé expressément en ce titre et qualité par le Conseil d’Etat;

il en est de même du Président et de son suppléant éventuel; le membre de la

Municipalité doit également faire l’objet d’une nomination formelle par celle-ci

(art. 5 al. 4 LEFI). S’agissant d’une commission extraparlementaire permanente

avec pouvoir décisionnel au sens de la LEFI, l’ensemble des membres doivent

être nommés pour la durée de la législature (art. 54 et 54a LOCE et l’art. 10

LEFI). Le changement de composition en cours de législature doit suivre les

mêmes formes et revêtir une certaine publicité (art. 57d LOCE). Une

réorganisation des arrondissements du registre foncier ou le déplacement de

collaborateurs d’un arrondissement à l’autre ne saurait suffire à modifier la composition

des commissions d’estimations fiscales en l’absence d’actes de nomination

formels et conformes aux dispositions susmentionnées.

b) Dans la présente procédure, à la suite de

plusieurs interpellations de la juge instructrice tendant à éclaircir la question

de la composition régulière de l’autorité par la production des décisions de

nomination de tous ses membres, les décisions du Conseil d’Etat du 29 novembre

2017 et 12 décembre 2018 nommant les présidents, présidents suppléants et

membres des commissions de district d’estimation fiscale des immeubles ont été produites

au dossier. Il résulte de ces pièces que, pour tenir compte du remaniement des

offices du registre foncier au 1er octobre 2018, la composition des

commissions d’estimation fiscale a été adaptée pour la fin de la législature.

Ainsi, le 12 décembre 2018, E.________, anciennement conservateur du registre

foncier et membre de la commission d’estimation fiscale du district d’Aigle, a

été nommé membre de la commission d’estimation fiscale du district de Lavaux-Oron

(sauf les communes de Pully, Belmont et Paudex); D.________, anciennement

membre de la commission d’estimation fiscale du district de Lavaux-Oron, a été

nommé membre de la commission d’estimation fiscale des districts de la Broye-Vully,

du Gros-de-Vaud et du Jura-Nord vaudois.

Il est constant que les parcelles du recourant,

situées sur le territoire de la commune de ********, sont rattachées au district

de Lavaux-Oron. En date du 20 novembre 2018, soit au moment où la nouvelle estimation

fiscale a été notifiée au recourant, B.________ était président suppléant et D.________

membre de la commission de ce district selon la décision du conseil d’Etat du

29 novembre 2017. L’autorité intimée indique en outre que M. C.________ a participé

à la décision comme membre délégué de la municipalité sans toutefois produire

d’acte de nomination le concernant. Il ressort toutefois du site Internet de la

commune de ******** (https://www.********.ch/organisation-de-la-municipalite-fr76.html,

état au 20 avril 2021) que le municipal C.________ était à l’époque des

décisions d’estimation litigieuses membre de la municipalité en charge des

finances, écoles, accueil enfance et sécurité sociale, et vice-président du 1er

janvier 2019 au 31 mars 2020. La cour n'a aucune raison de douter de la

régularité de sa nomination en tant que membre délégué de la Commission d'estimations

fiscales pour le compte de sa commune dans la mesure où ce municipal était en

charge des affaires fiscales.

Il résulte de ce qui précède que la composition de

la Commission d'estimation fiscale du district de Lavaux-Oron au moment de la

décision du 20 novembre 2018 était régulière, nonobstant le fait que la

notification de cette décision a été faite en utilisant le papier à en-tête de la

Commission d'estimation fiscale du district de Jura-Nord vaudois; M. D.________

était toujours membre de cette commission et en assurait le secrétariat, même

s'il avait rejoint dans l'intervalle le registre foncier du Jura-Nord vaudois.

c) Le 20 décembre 2018, le recourant a formé

opposition à l'encontre de la décision du 20 novembre 2018. Il l'a adressée à

la Commission d'estimation fiscale des districts du Jura-Nord vaudois qui lui a

répondu le 10 janvier 2019 en précisant et complétant la motivation de la décision

du 20 novembre 2018 sur laquelle le recourant s'est encore déterminé en

soulevant notamment le grief d'incompétence de la Commission du Jura-Nord vaudois.

Or, ces opérations sont postérieures à la décision du 12 décembre 2018 du

Conseil d'Etat nommant les présidents, présidents suppléants et membres des

Commissions d'estimation fiscale pour la fin de la législature 2017-2022. Il en

résulte que, outre le papier à en-tête désignant une autorité autre que celle

qui a statué, soit la Commission du Jura-Nord vaudois en lieu et place de la

Commission de Lavaux-Oron, D.________ n'était plus membre ni secrétaire de

cette dernière commission. Ceci est toutefois sans conséquence sur la suite de

la procédure de réclamation dans la mesure où le dossier a été transmis à la

Commission compétente (Lavaux-Oron), qui, par courrier du 2 avril 2019 a

informé le recourant qu'une inspection locale serait organisée le 12 juin 2019.

Lors de celle-ci, le recourant, assisté par un mandataire professionnel, a été

informé de la composition nominale de l'autorité, ce qu'il ne conteste pas. La

décision sur réclamation du 11 septembre 2019 a été rendue dans la même

composition, telle qu’indiquée dans la notification. Tous les membres désignés conformément

à la loi pour faire partie de la Commission d’estimation fiscale compétente à

raison du lieu (Lavaux-Oron) ont participé aux opérations d’instruction et à la

prise de décision. Il en résulte que la décision sur réclamation a été rendue

dans une composition régulière au sens des dispositions légales applicables et

de la jurisprudence en la matière.

Ce grief du recourant s’avère dès lors mal fondé et

doit être écarté.

6.

Le recourant invoque la violation de son droit d'être entendu, en

particulier la motivation insuffisante de la décision entreprise. Il se plaint notamment

de l’absence de procès-verbal lors de l’inspection locale du 12 juin 2019, de

la non-communication par l’autorité intimée des directives cantonales en

matière d’estimation fiscale, de l’absence de règles de droit et d’annexes à la

décision entreprise ainsi que de la motivation vague de celle-ci.

a) Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti par

l'art. 29 al. 2 Cst. et l'art. 27 al. 2 de la Constitution du Canton de Vaud du

14 avril 2003 (Cst-VD; BLV 101.01), comprend notamment le droit pour

l'administré de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision

touchant sa situation juridique ne soit prise, d'offrir des preuves pertinentes,

d'obtenir qu'il y soit donné suite et de participer à l'administration des

preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque

cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 142 II 218 consid.

2.3; 140 I 285 consid. 6.3.1, et les références; ATF 140 I 285 consid.

6.3.1 p. 299 et les références citées; Tribunal fédéral [TF] 2C_633/2018 du 13

février 2019 consid. 5.1.1; CDAP GE.2020.0095 du 11 mai 2021; PE.2018.0400 du 26

février 2019 consid. 3a; PE.2018.0117 du 7 janvier 2019 consid. 2a). Il ne

comprend en principe pas le droit d'être entendu oralement (cf. ATF 140 I 68

consid. 9.6.1; TF 2C_140/2016 du 30 mai 2017 consid. 2.1).

b) La LPA-VD, applicable en l'espèce, prévoit que la

procédure est en principe écrite devant les autorités et la juridiction

administratives (art. 27 al. 1 LPA-VD). Aux termes de l'art. 33 LPA-VD, hormis

lorsqu'il y a péril en la demeure, les parties ont le droit d'être entendues avant

toute décision les concernant (al. 1); sauf disposition expresse contraire, elles

ne peuvent prétendre être auditionnées par l'autorité (al. 2). Selon l'art. 30

al. 1 LPA-VD, les parties sont tenues de collaborer à la constatation des faits

dont elles entendent déduire des droits.

Selon l'art. 34 LPA-VD, les parties participent à

l'administration des preuves (al. 1) et peuvent notamment présenter des offres

de preuve (al. 2 let. d) et s'exprimer sur le résultat de l'administration des

preuves (al. 2 let. e). L'autorité n'est toutefois pas liée par les offres de

preuve formulées par les parties (art. 28 al. 2 LPA-VD; cf. ég. art. 34 al. 3

LPA-VD); de jurisprudence constante en effet, le droit d'être entendu n'empêche

pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves

administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une

manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont

encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener

à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; 138 III 374 consid. 4.3.2;

TF 2C_633/2018 du 13 février 2019 consid. 5.1.1; 2C_954/2018 du 3 décembre 2018

consid. 5; CDAP PE.2018.0117 du 7 janvier 2019 consid. 2a).

c) Le droit d'être entendu implique également pour

l'autorité l'obligation de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse

la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de

recours à bon escient. Pour répondre à ces exigences, l'autorité doit mentionner,

au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé

sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la

portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. Elle n'a toutefois

pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et

griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l'examen

des questions décisives pour l'issue du litige (ATF 139 IV 179 consid. 2.2; 134

Faits

I 83 consid. 4.1, et les références). Pour le reste, dès lors que l'on peut

discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une

décision motivée est respecté et ce même si, par hypothèse, la motivation

présentée est erronée. La motivation peut en outre être implicite et résulter

des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1, et la

référence; TF 2C_382/2017 du 13 décembre 2018 consid. 4.1; CDAP PE.2018.0413 du

16 janvier 2019 consid. 3a).

En droit cantonal, l'art. 42 LPA-VD prévoit dans ce

cadre que la décision contient notamment "les faits, les règles

juridiques et les motifs sur lesquels elle s'appuie" (let. c). L'art.

43 al. 2 LPA-VD permet certes à l'autorité de se limiter à une motivation sommaire,

mais seulement pour les cas d'urgence. Quant à la motivation "sommaire

et standardisée" (art. 43 al. 3 LPA-VD), elle n'est autorisée que

lorsqu'un grand nombre de décisions du même type sont rendues et qu'elles

peuvent faire l'objet d'une réclamation.

d) Le droit d'être entendu est une garantie de

nature formelle, dont la violation entraîne en principe l'annulation de la décision

attaquée, indépendamment des chances de succès du recours sur le fond (ATF

142 II 218 consid. 2.8.1 p. 226; 135 I 187 consid. 2.2 p. 190; 126

I 19 consid. 2d/bb p. 24; cf. cependant Hansjörg Seiler, Abschied

von der formellen Natur des rechtlichen Gehörs, RSJ 100/2004 p. 379 s. et 382

s., et les références). Selon la jurisprudence, sa violation peut cependant être

réparée lorsque la partie lésée a la possibilité de s'exprimer devant une

autorité de recours jouissant d'un plein pouvoir d'examen (ATF

142 II 218 consid. 2.8.1 p. 226; 137 I 195 consid. 2.3.2 p. 197 s.; 135 I 279

consid. 2.6.1 p. 285). Toutefois, une telle réparation doit rester l'exception

et n'est admissible, en principe, que dans l'hypothèse d'une atteinte qui n'est

pas particulièrement grave aux droits procéduraux de la partie lésée; cela

étant, une réparation de la violation du droit d'être entendu peut également se

justifier, même en présence d'un vice grave, lorsque le renvoi constituerait

une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure, ce

qui serait incompatible avec l'intérêt de la partie concernée à ce que sa cause

soit tranchée dans un délai raisonnable (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 p.

226; 137 I 195 consid. 2.3.2 p. 197 s.; 136 V 117 consid.

4.2.2.2 p. 126 s.; voir également ATF 126 V 130, 132; I 68 72). La doctrine est

plus réservée; elle relève en effet qu’il est souvent extrêmement difficile,

pour l’administré victime d’une violation de son droit d’être entendu, de

renverser la solution résultant d’une première décision; l’ouverture après coup

d’un droit d’être entendu devant l’autorité de recours est souvent un remède

insuffisant à cet effet (Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht,

4e éd., Berne 2014 p. 291 s.).

Pour qu’une réparation soit possible dans de telles

configurations au regard de la jurisprudence citée, il convient donc de

vérifier notamment que l’autorité de recours bénéficie d’un plein pouvoir

d’examen. Tel était le cas dans l’ATF 142 II 218, où le Tribunal administratif fédéral

bénéficiait d’un pouvoir d’examen qui s’étendait à l’opportunité, à teneur de

l’art. 49 PA. Il en allait apparemment de même du Conseil d’État tessinois,

dans le cadre d’un recours dirigé contre une décision communale, puisque, selon

la loi cantonale, son pouvoir d’examen s’étend aux questions d’appréciation et

d’opportunité; pourtant, l’arrêt a retenu que la violation du droit d’être

entendu commise en l’espèce n’était pas réparable, dans la mesure où le Conseil

d’État s’astreint à une certaine retenue en présence de questions

d’appréciation tranchées par l’autorité communale (ATF 135 I 279, 286).

Il faut encore relever que la réparation est plus

aisée dans le cas où la violation ne concerne qu’un défaut de motivation de la

décision attaquée; dans une telle hypothèse, il est admis généralement qu’il suffit,

une fois que l’autorité a motivé sa décision, par exemple dans le cadre de sa

réponse au recours, d’accorder à l’intéressé la possibilité de faire valoir ses

moyens à l’encontre de ces nouveaux éléments pour que le vice soit réparé.

e) L'établissement d'un procès-verbal n'est requis

par le droit cantonal qu'au sujet de l'administration des preuves (art. 29 al.

4 LPA-VD). Selon la jurisprudence fédérale relative au droit d'être entendu, la

communication du procès-verbal aux parties n'est pas nécessaire lorsque les

parties ont pu s'exprimer oralement au sujet des lieux et au sujet des arguments

des autres parties. La participation des parties à l'administration des preuves

consiste avant tout à s'exprimer et à répondre en retour lors de l'inspection

locale elle-même (1C_430/2008 du 16 avril 2009, consid. 2.3.2). Le fait que les

parties puissent s'exprimer à l'issue d'une inspection locale sert précisément

à leur permettre de prendre la parole de manière finale afin que le tribunal

puisse ensuite délibérer rapidement (comme il l'a fait en l'espèce à l'issue de

l'audience) sans organiser un échange d'écritures supplémentaire. Cet objectif

serait compromis si les parties devaient avoir encore l'occasion de prendre

position par écrit au sujet du procès-verbal (voir l'ATF 1C_193/2011 du 24 août

2011, consid. 2.3).

Selon le Tribunal fédéral, les parties peuvent

toutefois renoncer à la tenue d’un procès-verbal. La jurisprudence ne précise

apparemment pas si cette renonciation doit être expresse ou si elle peut aussi

être manifestée par acte concluant (ATF 142 I 86 consid. 2.4 avec renvoi à l'arrêt

précité 1C_82/2008 consid. 5.2 s'agissant du compte-rendu d'une inspection

locale). En matière d’estimations fiscales, l’art. 30 du Règlement du 22

décembre 1936 sur l’estimation fiscale des immeubles (RLEFI; BLV 642.21.1)

dispose quant à lui que la commission tient un procès-verbal sommaire de ses

opérations pour chaque séance.

f) En l’espèce, la décision du 20 novembre 2018 ne

respecte pas les exigences minimales en matière de motivation dans la mesure où

elle n’indique ni les valeurs sur lesquelles elle s’est fondée pour retenir l’estimation

contestée ni les dispositions légales applicables. Ce défaut manifeste de motivation

a toutefois été guéri dans le cadre de la procédure de réclamation. En effet, par

courrier du 10 janvier 2019, le calcul de l’estimation litigieuse a été exposé

au recourant. Puis, une inspection locale en présence du recourant, assisté d’un

mandataire professionnel, a eu lieu le 12 juin 2019. A cette occasion, ses

arguments ont été considérés et la motivation de la décision d’estimation

litigieuse complétée en conséquence. Le courrier explicatif annexé à la

décision sur réclamation du 11 septembre 2019 constitue à cet égard une

motivation suffisante au sens de la jurisprudence susmentionnée. Il décrit en

effet le mode de calcul de l’estimation litigieuse comme étant la moyenne entre

la valeur vénale telle que ressortant des actes d’acquisition des parcelles du

recourant et la valeur de rendement telle que ressortant de l’ancienne

estimation fiscale, plus favorable au recourant par ailleurs. Certes, la

commission n’a pas adressé de procès-verbal au recourant à la suite de cette

séance d’instruction; celui-ci, assisté d’un mandataire, ne semble toutefois pas

l’avoir exigé, de sorte que l’on peut inférer des circonstances qu’il y a renoncé.

Pour le surplus, l’absence d’annexes à la décision entreprise, outre le tableau

récapitulatif et le courrier explicatif, ne saurait être constitutive d’une

violation du droit d’être entendu. Dites annexes font partie intégrante du

dossier du recourant qui avait la possibilité de les consulter, l’autorité n’ayant

pas l’obligation de transmettre d’office l’ensemble de son dossier à l’administré.

Il en est de même pour ce qui est des directives cantonales en matière d’estimation

fiscale que le recourant a requis: s’agissant de pièces à caractère normatif,

il n’appartient pas à l’autorité, si ce n’est à travers la motivation de la

décision entreprise et dans la mesure où elle s’en prévaut, de renseigner le

recourant (on le rappelle, assisté d’un mandataire professionnel) sur l’état de

la législation. Quoi qu’il en soit, dites directives ont été produites dans le

cadre de la procédure de recours, de sorte qu’une éventuelle violation du droit

d’être entendu du recourant sous cet angle a été guérie.

Il résulte de ce qui précède que le grief du

recourant tiré de la violation de son droit d’être entendu, plus particulièrement

de l’absence de motivation de la décision entreprise et de procès-verbal d’audience,

doit être également écarté.

7.

A titre de mesure d’instruction, le recourant requiert la tenue d’une

audience selon l’art. 13 LEFI qui dispose que la commission convoque le propriétaire

si elle le juge nécessaire ou s'il le demande. Une telle audience a eu lieu en

présence de la commission, du recourant et de son conseil dans le cadre de la

Considérants

procédure de réclamation, soit le 12 juin 2019. Le recourant a eu tout loisir à

cette occasion de présenter son argumentaire et de demander les explications

nécessaires à l’autorité, qui y a répondu, de manière suffisamment motivée,

dans le courrier explicatif annexé à la décision sur réclamation du 11

septembre 2019. La cour peine à comprendre en quoi une nouvelle audience serait

utile à la présente cause et rappelle que la procédure de recours est en

principe écrite, une audience pouvant être ordonnée si les besoins de l’instruction

l’exigent (art. 27 al. 1 et 99 LPA-VD). Le dossier de la cause est en l’occurrence

complet et le recourant n’invoque aucun argument propre à justifier la tenue d’une

audience. La demande de tenue d’une audience du recourant est dès lors rejetée.

En effet, selon la jurisprudence, le droit de faire administrer les preuves

suppose notamment que le fait à prouver soit pertinent et que le moyen de

preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver ce fait. L’autorité peut donc

mettre un terme à l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis

de forger sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une

appréciation anticipée des preuves proposées, elle a acquis la certitude qu’elles

ne pourraient pas l’amener à modifier sa décision (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1,

136.

I 229 consid. 5.3, 134 I 140 consid. 5.3 et les références citées).

8.

Sur le fond, le recourant se plaint d’une mauvaise application de la

loi, soit des dispositions topiques de la LEFI et du RLEFI, et considère que la

décision entreprise est arbitraire.

a) La LEFI ne comporte aucune disposition étendant

le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir

d'examen du Tribunal est ainsi limité au contrôle de la légalité en matière

d'estimation fiscale,

y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation et la constatation

inexacte ou incomplète des faits pertinents (art. 98 let. a et b LPA-VD).

b) Selon l'art. 20 LEFI, la commission de district

procède périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour

but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par

demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de

biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation

de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces

immeubles a notablement augmenté ou diminué. A teneur de l’art. 22 LEFI, la révision

des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton,

pour certaines catégories de biens-fonds, pour tous les immeubles d'un

territoire communal ou d'une partie notable de ce territoire, s'il est démontré

que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre

(al. 1). Cette révision est ordonnée par le Conseil d'Etat, après enquête

administrative, notamment à l'occasion de nouvelles mensurations cadastrales,

ou, dans le cadre d'une commune, à la requête de la municipalité dûment

autorisée par le conseil communal ou général (al. 2). L'art. 38 RLEFI précise

que le conservateur du registre foncier note et signale à la commission de

district les modifications survenues aux propriétés ou aux inscriptions y

relatives qui peuvent influencer l'estimation des bien-fonds.

c) L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale

est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et

sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne pourra être supérieure à la

valeur vénale (al. 2). Ce régime est conforme à l’art. 14 al. 1 LHID, à teneur

duquel la fortune est estimée à la valeur vénale; toutefois, la valeur de

rendement peut être prise en considération de façon appropriée (v. à ce propos

ATF 128 I 240 consid. 3).

Selon l’art. 5 RLEFI, la valeur de rendement d'un

immeuble correspond au rendement net ou brut capitalisé à un taux tenant compte

du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. (al. 1). Dans le

calcul du rendement, les jouissances réservées au propriétaire pour ses besoins

personnels sont estimées d'après l'usage ordinaire. Les intérêts des dettes et

les impôts ne peuvent pas être déduits (al. 2). L’art. 6 RLEFI prévoit que la

valeur de rendement des immeubles est calculée, dans la règle, d'après le

rendement normal de l'année précédente, tandis que l’art. 7 dispose que la

capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou,

dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble (al. 1)

et que la justification du taux utilisé doit toujours pouvoir être faite de

façon à conserver l'égalité de traitement d'imposition entre tous les immeubles

(al. 2). Selon les Instructions du Chef du Département des finances pour les

commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992

(ci-après: les Instructions), pour les immeubles industriels et commerciaux, la

valeur de rendement est déterminée sur la base du revenu locatif. Elle peut

aussi être obtenue par rapport au prix de loyer annuel moyen par m2.

Des valeurs indicatives ne sont utilisées qu’à défaut de valeur locative "normale" .

Dans la règle, il y a lieu d’appliquer un taux de capitalisation de 8% du

revenu brut.

Aux termes de l'art. 8 RLEFI, la valeur vénale d'un

immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de

l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant

notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de

l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de

comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement

brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement,

les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). L'art. 9 RLEFI réserve cependant

l'hypothèse dans laquelle les ventes ont lieu dans des circonstances extraordinaires

et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières

(vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier,

expropriation, achat extraordinaire dans des buts de spéculation, etc.), auquel

cas ces transactions ne sont dans la règle pas prises en considération.

d) En l’espèce, le recourant conteste la valeur

vénale retenue par l’autorité intimée qui correspond au prix de vente tel qu’il

résulte des actes notariés. Il estime que ce prix est "très supérieur"

à la valeur du prix du marché pour des locaux similaires sis sur la même commune,

voire dans le même district. Il se réfère à cet égard à une expertise réalisée

en 2018 par le promoteur des autres lots de la PPE, tous vendus, qui fait était

d’un prix de 245'000.- fr. par lot et soutient que la valeur de ses propres bien-fonds

devrait être égale ou inférieure à ce montant. Il cite une abondante jurisprudence

selon laquelle l’autorité peut s’écarter du prix figurant dans l’acte de vente

si celui-ci s’écarte de plus de 20% de la valeur réelle déterminée par une

expertise (EF.1997.0007 du 14 juillet 1997; EF.1999.0002 du 7 mai 1999; EF.1998.0006

du 17 juin 1998; EF. 1998.0009 du 10 août 1998). Le recourant fait valoir que l’autorité

devrait également s’écarter du prix tel que figurant dans l’acte de vente en

raison de circonstances exceptionnelles liées à la pénurie de locaux commerciaux

dont l’acquéreur avait impérativement besoin pour l’exercice de son activité

professionnelle (art. 9 RLEFI).

L’autorité intimée a écarté ces arguments dans la

décision sur réclamation, notamment les éléments comparatifs invoqués par le

recourant en les estimant non pertinents au vu du fait que 35 sur 57 box de la

PPE en cause appartenaient au même fonds d’investissement et étaient destinés à

la location et non pas à la vente. Les lots invendus et appartenant à des

particuliers ont été estimés entre 2010 et 2014, juste après la construction de

l’immeuble, de sorte que la comparaison n’était pas non plus pertinente. La seule

vente ayant eu lieu pour un objet identique, remontait à 2017 pour un montant de

250'000.- fr., soit une différence d’environ 10% en prix de vente avec la transaction

du recourant et de 5% en termes d’estimation fiscale, ne justifiant pas de s’écarter

du prix convenu par acte notarié. La commission a estimé pour le surplus qu’il

n’y avait aucune autre circonstance extraordinaire selon l’art. 9 RLEFI lui

permettant d’appliquer un autre critère.

e) Le raisonnement de l’autorité intimée ne prête

pas le flanc à la critique. En effet, la loi prévoit clairement que la valeur

vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, déterminée en

premier lieu par son prix de vente, si celui-ci est connu. C’est seulement en l’absence

d’une telle indication ou lorsque le prix de vente paraît s’écarter de manière

sensible de la valeur du marché ou encore en présence de circonstances

extraordinaires faisant douter de la conformité à la valeur vénale du prix

convenu que l’autorité doit rechercher d’autres éléments de comparaison. En l’occurrence,

en se référant à la valeur fixée par expertise en 2018 comme l’invoque le

recourant (245'000.- fr.), ou à la valeur d’une vente d’un lot identique à

celui du recourant intervenue en 2017 (250'000.- fr.), force est de constater

que la différence avec le prix de vente tel qu’il ressort des actes notariés

(280'000.- fr.) n’est pas à ce point sensible (moins de 20%) pour justifier le fait

que l’autorité intimée s’en écarte. Au contraire, comme l’intéressé l’allègue,

conclue dans une situation de relative pénurie, une augmentation des prix par

rapport aux éléments comparatifs susmentionnés est compréhensible. Dite pénurie,

ne constitue par ailleurs pas, au vu de la loi et la jurisprudence citée par le

recourant (EF.1994.0017 du 6 juin 1994 et les références citées), une

circonstance extraordinaire autorisant l’autorité à ne pas tenir compte du prix

de vente convenu contractuellement.

f) En ce qui concerne la valeur de rendement, le

recourant critique le taux de capitalisation de 8% appliqué par l’autorité

intimée aux locations en vigueur pour des box de catégorie et de superficie

identiques sis sur le même site. Il procède à son propre calcul tout en admettant

que celui de l’autorité intimée lui est plus favorable.

La cour peine à comprendre le raisonnement du

recourant sur ce point, si ce n’est qu’elle pourrait l’interpréter comme une

demande de reformatio in pejus. Dans la mesure où le calcul de rendement

auquel a procédé l’autorité intimé est conforme à la loi (voir consid. 8c ci-dessus),

la cour renonce à procéder à un nouveau calcul en défaveur du recourant.

g) Pour le surplus, le recourant ne démontre pas en

quoi la décision entreprise serait arbitraire ou disproportionnée.

9.

Il suit de ce qui précède que le recours doit être rejeté et la décision

attaquée confirmée. Un émolument judiciaire sera mis à la charge du recourant

qui succombe (art. 49 al. 1 et 91 LPA-VD). L’allocation de dépens n’entre pas

en ligne de compte (art. 55 al. 1 et 91 LPA-VD).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est rejeté.

II.

La décision sur réclamation du 11 septembre 2019 de la Commission

d’estimation fiscale du district de Lavaux-Oron est confirmée.

III.

Un émolument de justice de 1'000 (mille) francs et mis à la charge du

recourant A.________.

IV.

Il n’est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 23 août 2021

La

présidente:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu’au DFIRE.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.