CDAP - EF.2020.0002 - 2021-07-15 - A.________/Commission d'estimation fiscale

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 15 juillet 2021

Composition

M. Guillaume Vianin, président;

Mme Mélanie Pasche, juge et M. Antoine Rochat, assesseur; M. Vincent

Bichsel, greffier.

Recourante

A.________, à ********, représentée

par Me Mathieu BLANC, avocat à Lausanne,

Autorité intimée

Commission d'estimation fiscale

des

immeubles, à Lausanne

Objet

Estimation fiscale des immeubles

Recours A.________ c/ décision de la Commission

d'estimation fiscale du 12 février 2020 (parcelle n° ********, commune de

Lausanne)

Vu les faits suivants:

A.

a) A.________ est propriétaire de la parcelle n° ******** de Lausanne,

au lieu-dit ********. Ce bien-fonds s'inscrit dans le Plan d'extension 3 (plan

d'affectation n° 599) des Plans d'extension concernant les régions

périphériques et foraines de Lausanne, qui s'applique aux lieux-dits

Chalet-à-Gobet, Vers-chez-les-Blanc, En Marin, Montblesson et La Vulliette; il

est affecté en zone de villas B au sens des art. 14 ss du règlement ad

hoc. La parcelle n° ******** est issue d'une division de bien-fonds

réalisée au mois de septembre 2014; elle avait alors une surface totale de

3'328 m2

- portée à 3'392 m2 en juillet 2016 à la suite d'une nouvelle

division de bien-fonds - et était en nature de "champ, pré, pâturage".

Entre 2016 et 2017 ont été érigés sur cette parcelle

deux bâtiments d'habitation (ECA n° ********, 194 m2; ECA

n° ********, 194 m2), situés respectivement au chemin ********

et ********, ainsi que deux couverts (ECA n° ********, 12 m2;

ECA n° ********, 16 m2); la parcelle est pour le reste désormais en

nature de "jardin" (2'540 m2) et "accès,

place privée" (464 m2).

b) La parcelle n° ******** a été intégrée dans la

zone réservée du Plan relatif à la "Zone réservée communale selon

l'art. 46 LATC

[loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du

territoire et les constructions, BLV 700.11] concernant les secteurs de Pra

Roman, Vers-chez-les-Blanc, Chalet-à-Matthey, Flon Morand, Montblesson

(territoire hors périmètre compact du PALM)", approuvé par la

Municipalité de Lausanne (la municipalité) le 1er février 2018 et

adopté par le Conseil communal de Lausanne le 28 janvier 2020.

B.

a) Invitée dans l'intervalle par la Commission d'estimation fiscale des

immeubles (CEFI) à fournir différents renseignements en vue de la révision de

l'estimation fiscale de la parcelle concernée à la suite des constructions

auxquelles il avait été procédé, A.________ s'est exécutée le 11 septembre 2018.

Elle a indiqué, en particulier, qu'il s'agissait d'immeubles locatifs

totalisant douze appartements, pour un coût de construction total de 3'795'220

fr. 40; elle a par ailleurs indiqué un montant de 200'000 fr. s'agissant du

"coût du terrain". A la requête de la CEFI, elle a encore

précisé par courrier du 14 décembre 2018 qu'elle n'avait pas d'état locatif

dans la mesure où elle n'avait qu'un seul locataire, savoir B.________; elle a

produit copie du bail à loyer conclu avec B.________, dont il résulte que l'immeuble

en cause lui était loué dans son entier, du 1er décembre 2017

au 1er décembre 2037, pour un loyer mensuel net de 17'000 fr.

(correspondant à un loyer annuel net de 204'000 fr.), charges non comprises.

b) Par décision du 19 juin 2019, la CEFI a arrêté la

nouvelle estimation fiscale de la parcelle en cause à 4'407'000 francs. Le 3

juillet 2019, elle a adressé à A.________, à la requête de cette dernière, le

"mode de calcul de l'estimation fiscale" suivant:

c) A.________ a déposé une réclamation contre cette

décision par courrier du 5 juillet 2019 (également signé par son époux C.________),

exposant en particulier ce qui suit (reproduit tel quel):

"Notre réclamation porte sur

le deuxième alinéa « Valeur vénale » plus précisément sur les rubriques Terrain

et solde parcelle, soit 3'392 M2.

La surface utilisée par le

bâtiment, dévolue à B.________, est d'env. 1'000 M2. Le solde de la parcelle,

Soit 2'392 M2 est du pâturage à moutons.

Les valeurs estimées de Fr 300.-

et Fr. 600.- ont peut-être existés dans les années passées, mais non plus cours

aujourd'hui à ******** et en conséquence, surtout pour notre parcelle, pour les

raisons suivantes:

a) Le

territoire de ********, en application de la LAT par la commune de Lausanne, a

été classé en zone réservée, théoriquement pour une durée de 5 à 8 ans. Les

renseignements provenant de la Municipalité font prévoir une durée plus longue (voir

lettre ci-jointe).

b) Notre

terrain est inconstructible en l'état actuel et ne pourrait le devenir qu'en

changeant de zone, ce qui n'est pas envisagé.

En conclusion, nous estimons qu'un

prix de Fr 1.00 à 5.00 correspondrait à la réalité actuelle."

Etait joint à cette réclamation le courrier de la municipalité

auquel il est fait référence, adressé le 9 mai 2019 aux "propriétaires ********

concernés par la révision du plan d'affectation communal".

d) Par décision sur réclamation du 12 février 2020,

la CEFI a rejeté la réclamation et confirmé l'estimation fiscale de l'immeuble

selon sa décision du 19 juin 2019, retenant ce qui suit:

"La Commission […] relève le point ci-dessous concernant la

valeur du terrain contestée:

-

En fonction du plan des zones de la Commune de Lausanne, cette

parcelle ******** se trouve en totalité dans la zone de villas B du plan

d'affectation 599. Dans le cadre du calcul du coefficient d'utilisation [recte: d'occupation]

du sol (Cos) pour l'édification de ces bâtiments l'entier de la surface de

cette parcelle doit être prise en considération dans ce calcul.

De ce fait, la Commission relève

ainsi que l'entier de la surface de cette parcelle doit être prise en compte

pour le calcul de la valeur du terrain nécessaire à la construction de ces immeubles.

La valeur du terrain retenue de Fr. 1'618'000.-, soit Fr. 477.- au m2 pour des

immeubles d'habitation de 3849 m3 et des couverts de 84 m3 est conforme aux

prix du marché. […]"

C.

a) A.________ a formé recours contre cette décision sur réclamation devant

la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal par acte

de son conseil du 12 mars 2020, concluant principalement à son annulation et au

renvoi de la cause à la CEFI pour nouvelle décision dans le sens des

considérants. Elle a en substance fait valoir que la parcelle avait été

intégrée en zone réservée et était ainsi "de jure inconstructible probablement

pour des années voire des décennies", ce dont la CEFI n'avait à tort tenu

aucun compte dans la détermination de sa valeur vénale; elle s'est référée dans

ce cadre à la jurisprudence de la cour de céans. Elle a ainsi soutenu que la

surface non construite de la parcelle ne valait désormais "guère plus

que du terrain agricole", soit entre 1 et 5 fr./m2,

relevant en outre que, "dans tous les cas, le potentiel à bâtir de la parcelle

[était] épuisé". Elle a produit un lot de pièces à l'appui de son

recours, comprenant notamment le préavis municipal n° 2019/32 du 29 août 2019

consacré à l'établissement de la zone réservée communale concernée dont il

résulte en particulier ce qui suit:

"5.

Descriptif

de la zone réservée communale

[…]

5.2

Zones d'affectation et secteurs concernés

[…]

La zone réservée porte

spécifiquement sur des parcelles et portions de parcelles affectées en zones

d'habitation et mixtes, selon les plans communaux en vigueur […]. Seules ces zones présentent en effet un

potentiel pour l'accueil de nouveaux habitants au sens de la mesure A11 du PDCn

[Plan directeur cantonal]. Le périmètre

couvre une surface en zone à bâtir d'environ 76.7 hectares.

Par souci d'égalité de traitement,

l'ensemble des parcelles (terrains bâtis et non bâtis) sont intégrées dans le

périmètre de la zone, tout nouveau développement (nouvelle construction,

densification d'une parcelle déjà bâtie, etc.) susceptible d'aggraver le

surdimensionnement devant être évité.

[…]

9. Procédure

[…]

9.4 Oppositions

[…]

Les réponses (R1 à R43) […] correspondent aux motifs invoqués dans les

courriers ([…] de M1 à M43 […]).

9.6

Réponses de la Municipalité aux motifs invoqués par les opposants

[…]

M41) Il n'y a pas de garantie de retrouver les droits à

bâtir au terme de la zone réservée:

R41) […] l'ensemble des parcelles non bâties, ainsi

qu'une partie des parcelles partiellement bâties devraient être rendues

inconstructibles. […]

Les

parcelles largement bâties seront maintenues en zone constructible. Dans tous

les cas, une augmentation des droits à bâtir n'est pas envisageable.

[…]"

L'autorité intimée a confirmé la décision sur

réclamation attaquée dans sa réponse du 26 mai 2020, précisant en particulier

ce qui suit:

"- Selon les articles 15 et 16 au chapitre IV – Zone de

villas B du règlement du plan partiel d'extension No 599, la surface bâtie ne

peut excéder le dixième de la surface du bien-fonds comprise dans la zone […];

- Dans le cadre du calcul du coefficient d'occupation du sol

(COS), la parcelle ******** a une surface de 3'392 m2 sise entièrement en zone

de villas B. Le dixième de cette surface à prendre en compte pour la surface

bâtie est de 339,2 m2 au maximum. A cette valeur on peut rajouter le bonus

Minergie de 5%, soit 16,96 m2, ce qui nous donne une surface bâtie possible de

356,16 m2 selon nos calculs. Il est relevé que la surface bâtie cadastrée suite

à ces nouvelles constructions est pour les bâtiments ECA ******** et ********

de 388 m2 au total. Cette surface cadastrée est donc supérieure à la surface

bâtie autorisée par le règlement et il est ainsi constaté que c'est l'entier de

la surface de la parcelle ******** qui doit être prise en considération dans le

calcul du coefficient d'occupation du sol (COS). […]

[…]

- La zone réservée empêche actuellement de construire sur un

terrain non bâti ou empêche un propriétaire qui dispose encore de possibilité[s] de bâtir sur un terrain déjà construit

d'agrandir son bâtiment. Dans le cas qui nous occupe, nous ne sommes pas dans

cette situation car la propriétaire a utilisé entièrement son coefficient de

construction et bénéficie ainsi pleinement des droits à bâtir que le plan

d'extension No 599 lui a octroyé lors de la délivrance du permis de construire

en 2015;

- La commission doit ainsi déterminer une valeur vénale de cette

parcelle qui tient compte du prix du bâtiment (prix de construction) et du prix

d'un terrain ayant utilisé l'entier de son coefficient de construction. Elle a ainsi

pris en compte la totalité de la surface de la parcelle ******** dans son

calcul de la valeur vénale du terrain à un prix moyen de fr. 477.- le m2,

valeur conforme aux prix du marché pour les constructions ainsi réalisées sur

cette parcelle."

b) La recourante a confirmé les conclusions de son

recours dans sa réplique du 18 juin 2020. Elle a fait valoir qu'il était "manifeste

qu'aucun offrant n'exist[ait] sur le marché pour la parcelle ********

pour un prix à hauteur de la valeur vénale retenue par l'autorité intimée"

et s'est plainte d'une violation du droit applicable; elle a maintenu dans ce

cadre que l'autorité intimée n'avait à tort tenu aucun compte de l'intégration

de la parcelle dans la zone réservée, "en particulier, et au moins"

pour les rubriques "terrain" et "solde parcelle"

de son calcul du 3 juillet 2019 (cf. let. B/b supra), et renvoyé à ce

propos à la teneur de son recours. Elle a encore soutenu que l'intégration de

la parcelle en zone réservée affectait les possibilités de son développement futur

respectivement créait dans tous les cas de nombreuses incertitudes pour les

propriétaires, éléments qui influençaient sa valeur vénale. Subsidiairement

enfin, elle a fait valoir que la valeur vénale retenue par l'autorité intimée était

dans tous les cas erronée - indépendamment même de l'intégration de la parcelle

en zone réservée -, en référence à un "Plan financier" réalisé

par la Banque D.________ en avril 2016 retenant, dans le cadre d'une "estimation

sommaire des coûts", un "Prix du terrain" total de 1'000'000

fr. (correspondant à 294 fr. 90/m2).

L'autorité intimée a encore confirmé la décision sur

réclamation attaquée par écriture du 9 juillet 2020, se référant, à titre de

comparaison s'agissant de la valeur vénale du terrain, à un "prix de

transfert de l'année 2016 pour un terrain similaire", savoir une

parcelle vendue au prix de 550 fr./m2 qui était "située dans

la même région et dans le même plan d'affectation (PE 599 - secteur ********),

dont les dispositions réglementaires en termes de constructibilité [étaient]

identiques".

Dans ses déterminations complémentaires par écriture

du 24 août 2020, la recourante a fait valoir que le prix de transfert auquel

l'autorité intimée se référait ne pouvait servir de comparaison. D'une part en

effet, la valeur des terrains ******** différait de celle des terrains ********,

et d'autre part - et surtout - la parcelle concernée n'était pas comme en

l'espèce intégrée dans la zone réservée.

c) Par avis du 28 août

2020, le juge instructeur a en substance relevé qu'il apparaissait que

l'autorit.intimée avait considéré qu'il se justifiait de distinguer la valeur

d'un terrain constructible de celle d'un terrain construit, dans toute la

mesure où ce terrain était nécessaire à la construction; il s'est notamment

référé dans ce cadre aux "Instructions pour les Commissions de district

d'estimation fiscale des immeubles" édictées le 31 janvier 1991 par le

Chef du Département des finances en lien avec la révision générale, dont copie

a été communiquée à la recourante. Cela étant, l'autorité intimée ne précisait

pas si, dans quelle mesure et selon quels critères elle s'était écartée du prix

comparatif évoqué dans son écriture du 9 juillet 2020 afin de tenir compte du

fait que, précisément, le terrain était en l'occurrence d'ores et déjà

construit, respectivement n'exposait pas, en particulier, les motifs qui

l'avaient conduite à retenir une valeur de "terrain" de 600

fr./m2 et une valeur diminuée de moitié (300 fr./m2) pour

le "solde parcelle" (cf. le "mode de calcul de

l'estimation fiscale" du 3 juillet 2019 reproduit sous let. B/b supra).

Invitée à apporter toutes précisions utiles à ce

propos, l'autorité intimée a exposé en particulier ce qui suit par écriture du

17 septembre 2020:

"- Dans le cadre de la détermination de la nouvelle estimation

fiscale, établie suite à la construction des bâtiments […], la Commission a procédé à une nouvelle taxation sur la base

des renseignements en sa possession […].

[…]

- A ce moment-là, la Commission n'était pas en possession des

données relatives au permis de construire et aux conditions particulières des plans

d'affectation communaux.

- Lorsque la valeur du terrain n'est pas connue (en l'absence d'un

acte d'achat par exemple), la Commission doit la déterminer conformément à la loi

et aux directives.

- Dite valeur est déterminée en fonction de l'investissement

réalisé et des prix pratiqués dans la région.

- Au vu de la surface de la parcelle (3'392 m2), à défaut du plan

spécial d'affectation et compte tenu de la surface bâtie, la Commission a

retenu une surface raisonnablement nécessaire d'environ 2'000 m2 afin de

garantir un dégagement; le solde de la parcelle de 1'312 m2 étant considéré

comme jardin d'agrément.

[…]

- Sur la base de l'investissement réalisé de fr. 3'795'220.- pour

les bâtiments, la Commission a déterminé la valeur du sol en fonction du coût des

constructions et des prix du marché.

- Elle a ainsi retenu un prix de fr. 600.-/m2 pour le terrain

raisonnablement nécessaire aux bâtiments et un prix de fr. 300.-/m2 pour le

terrain d'agrément, soit une valeur moyenne de fr. 477.-/m2.

- Sur cette base, la part du foncier représente 30 % de la valeur

vénale, part nous paraissant correcte en regard des prix pratiqués sur le

marché pour ce genre d'investissement.

- Suite à la réclamation de la recourante […], la Commission a effectué diverses recherches et a demandé

des renseignements complémentaires à la Commune de Lausanne, notamment sur les

caractéristiques tant du plan d'affectation que du permis de construire.

- A l'obtention de ces renseignements, la Commission a constaté que

l'entier de la surface de la parcelle doit être prise en considération dans le

cadre du calcul du coefficient de construction.

- Elle a également recherché des transactions de terrain régis par

le même plan d'affectation et a trouvé le transfert annoncé dans son courrier

du 9 juillet 2020 (pour rappel: fr. 550.-/m2).

- Fondée sur ces nouveaux éléments, la Commission a constaté

qu'elle aurait dû prendre l'entier de la surface de la parcelle au même prix pour

la détermination de la valeur foncière de la parcelle. Au vu des éléments précités,

dite valeur aurait dû être calculée au prix minimum de fr. 500/m2.

- Pour rappel, la valeur foncière retenue par la Commission dans le

cadre de son avis de notification est de fr. 477.-/m2.

- Au vu de ces divers points et dans le cadre de l'analyse de la

réclamation, la Commission a décidé de maintenir la valeur du sol sans

modification et de ne pas effectuer un nouveau calcul sur la base de la surface

totale de la parcelle à un prix supérieur, ce qui aurait modifié à la hausse la

nouvelle estimation fiscale."

La recourante a encore confirmé les conclusions de

son recours dans ses observations complémentaires du 2 novembre 2020. Elle a en

substance maintenu que l'élément de comparaison auquel l'autorité intimée se

référait ne pouvait être retenu dès lors que la parcelle concernée n'était pas

située en zone réservée au moment du transfert; cela étant et à défaut

d'indications utiles, la valeur vénale de l'immeuble devait être calculée sur

la base de sa valeur de rendement - qui était "réputée correspondre à

la valeur de l'entier du terrain nécessaire à la construction dont on a[vait]

calculé le rendement" -, soit en l'espèce 3'400'000 fr.; s'il était

retenu dans ce cadre que l'entier du terrain n'était pas nécessaire à la

construction, la valeur de la réserve de terrain devrait être déterminée de

manière indépendante et ajoutée à la valeur de rendement, ceci à un prix se

situant entre 1 et 5 fr./m2 s'agissant de terrain situé en zone

réservée et qui n'était ainsi "pas ou plus constructible".

D.

Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérant en droit:

1.

Déposé en temps utile, le recours satisfait en outre aux autre

conditions formelles de recevabilité (cf. art. 79 al. 1, 95 et 99 de la loi

vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative - LPA-VD; BLV

173.36 -, applicable par renvoi de l'art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre

1935 sur l'estimation fiscale des immeubles - LEFI; BLV 642.21). Il convient en

conséquence d'entrer en matière sur le fond.

2.

Le litige porte sur la révision de l'estimation fiscale de la parcelle

n° ******** de Lausanne à la suite des constructions qui y ont été érigées

entre 2016 et 2017.

Il convient en premier lieu de rappeler le droit applicable

en la matière.

a)

Il est établi une estimation dite "estimation fiscale"

en vue de déterminer la valeur d'imposition des immeubles (art. 1 al. 1 let. a

LEFI). Cette estimation est mise à jour lorsqu'il est constaté que la valeur

fiscale des immeubles a notablement augmenté ou diminué, notamment - comme en

l'espèce - en cas de construction de bâtiments (art. 20 al. 1 LEFI).

b)

Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par

biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur

vénale (al. 1); la valeur fiscale ne peut toutefois être supérieure à la valeur

vénale (al. 2). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement

brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des

charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble

représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4).

Selon l'art. 3 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale

comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.

c)

Le législateur a délégué au Conseil d'Etat la compétence de fixer dans

un règlement les détails d'exécution et d'application de la LEFI (cf. art. 4 et

26 LEFI). S'agissant de la valeur vénale des immeubles, il résulte ce qui suit

de l'art. 8 du règlement vaudois du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale

des immeubles (RLEFI; BLV 642.21.1):

Art. 8

1 La valeur vénale d'un

immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de

l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant

notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de

l'immeuble (Loi art. 2, al. 4).

2 A défaut

d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale

est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre

d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles.

3 Si l'immeuble à taxer

est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle

qu'il a présentement on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation

de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit

actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions.

Il est renvoyé à cette disposition (notamment)

s'agissant d'établir la valeur vénale des immeubles locatifs (art. 21 al. 4

RLEFI).

Quant aux "terrains à bâtir", il

résulte de l'art. 23 al. 1 RLEFI qu'il doit être tenu compte pour le calcul de

la valeur vénale des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain

comparable.

d)

A l'occasion de la dernière révision générale des estimations fiscales,

le Chef du Département des finances a établi les 31 janvier 1991, 20 novembre

1992 et 7 avril 1995 des "Instructions pour les communes de district

d'estimation fiscale des immeubles" qui ont valeur de directives (cf.

Introduction).

S'agissant des immeubles locatifs, il résulte en

particulier ce qui suit des directives du 31 janvier 1991 (ch. I/1 p. 2):

"Valeur vénale (V.V.):

Elle est déterminée en tenant

compte de la valeur du sol et du coût de la construction; elle comprend le prix

de vente auquel un propriétaire peut prétendre lorsque cette vente est faite

dans des conditions normales.

La valeur vénale, à défaut

d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.) peut être obtenue

en capitalisant le rendement brut. […] Cette

valeur comprend celle du terrain nécessaire. Si les espaces environnants

l'immeuble sont disproportionnés, la Commission d'estimation fiscale en tiendra

compte. La « réserve » de terrain sera déterminée selon les règles applicables

aux terrains à bâtir."

Ces directives prévoient ainsi une distinction,

lorsque la valeur vénale est calculée en capitalisant le rendement brut (cf.

art. 8 al. 2 RLEFI) à tout le moins, entre la valeur du terrain "nécessaire"

à l'immeuble (qui est comprise dans ce calcul) et la "réserve"

de terrain si les espaces environnants sont disproportionnés (la valeur de

cette "réserve" devant être déterminée distinctement selon les

règles applicables aux terrains à bâtir; cf. art. 23 al. 1 RLEFI). Dans le même

sens et d'une façon générale, "Le manuel suisse de l'estimateur"

établi par l'Union suisse des experts cantonaux en matière d'évaluation des

immeubles (USECE) respectivement la Chambre suisse des experts / Association

suisse de l'économie immobilière (CSE/SVIT) propose, "pour calculer la

valeur du terrain des immeubles bâtis", de "commencer par

déterminer le terrain nécessaire aux constructions existantes"; "lorsque

la surface du terrain des immeubles bâtis est supérieure à la surface

nécessaire selon la zone d'affectation, il faut ajouter la valeur du terrain de

la surface excédentaire, qu'il s'agisse d'un surplus d'aisance ou d'une réserve

de terrain, à la valeur réelle calculée". Dans ce cadre, "est

considéré comme surplus d'aisance la surface excédentaire qui ne peut être séparée,

construite ou utilisée séparément"; "est considéré comme

réserve de terrain le surplus de surface qui pourrait être utilisé autrement ou

même construit sans affecter substantiellement la partie construite du

bien-fonds" (4e éd. 2012, ch. 3.1.1 p. 73).

Quant aux "Terrains à bâtir", il

résulte des directives du 31 janvier 1991 en particulier ce qui suit (ch. II p.

6):

"Définition

[…]

Pour les terrains soumis à

l'adoption d'un plan d'affectation le critère d'appréciation doit être le même

que celui de l'application du droit foncier rural: soit l'attestation par la

commune que le terrain est immédiatement constructible.

Valeur vénale

Pour déterminer la valeur vénale

de tels terrains, il faut se fonder sur le prix du terrain à bâtir. Cette

valeur vénale (prix d'achat ou valeur de vente) tiendra compte des prix moyens

pratiqués dans la région ces trois dernières années pour un terrain comparable.

[…]"

3.

En l'espèce, le montant de 3'400'000 fr. retenu par l'autorité intimée à

titre de valeur de rendement de l'immeuble n'est pas contesté; le litige ne porte

ainsi que sur le montant de 5'413'000 fr. retenu à titre de valeur vénale (cf.

le "mode de calcul de l'estimation fiscale" reproduit sous

let. B/b supra).

a) L'autorité intimée a calculé la

valeur vénale de l'immeuble concerné en additionnant le "Coût de

construction" des bâtiments et la valeur du terrain (en distinguant

dans un premier temps, s'agissant de cette dernière valeur, le "Terrain"

du "Solde parcelle").

Comme on l'a vu, le ch. I/1 des directives du 31

janvier 1991 précitées prévoit que la valeur vénale d'un immeuble doit en

principe être déterminée "en tenant compte du sol et du coût de

construction" (cf. consid. 2d supra). La cour de céans

(et, avant elle, le Tribunal administratif [TA], auquel elle a succédé) s'est

référée à plusieurs reprises dans ce cadre à la notion de "valeur

intrinsèque" de l'immeuble, correspondant à la valeur actuelle (soit

la valeur à neuf diminuée de la dépréciation) du bâtiment à laquelle s'ajoute la

valeur du terrain (cf. CDAP EF.2016.0003 du 4 juillet 2017 consid. 4c/bb, EF.2014.0001

du 1er octobre 2014 consid. 4b, EF.2011.0002 du 27 septembre

2011 consid. 3b; TA EF.2000.0011 du 29 décembre 2004 consid. 4, EF.1999.0002 du

7 mai 1999 consid. 4c). Dans un arrêt EF.2004.0001 du 20 octobre 2004, le TA a

toutefois relevé que, "s'agissant d'immeubles locatifs, tant l'art. 8

al. 2 R[L]EFI que la jurisprudence (voir par exemple FI 1998/0034 du 3

mai 2000 et références citées; d'autres arrêts assimilent au contraire valeur

vénale et valeur intrinsèque - ainsi EF 2002/0003 du 24 septembre 2002 et

1997/0032 du 19 mai 1999 - mais paraissent ignorer sur ce point la teneur de

l'art. 8 al. 2 R[L]EFI) préconisent que soit prise en compte la

valeur de rendement, car cette dernière constitue un facteur important de la

valeur vénale de ce type de biens". Selon la disposition évoquée dans

ce dernier arrêt en effet, "à défaut d'indications (prix d'achat,

éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le

rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité

d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles".

Dans sa dernière écriture du 2 novembre 2020, la

recourante conteste le calcul auquel a procédé l'autorité intimée et soutient

qu'il y aurait bien plutôt lieu d'estimer la valeur vénale de l'immeuble en se

fondant sur sa valeur de rendement. Elle conteste ainsi la pertinence des

"indications" au sens de l'art. 8 al. 2 RLEFI retenues par

l'autorité intimée dans les circonstances du cas d'espèce et considère que, à

défaut de telles indications, il conviendrait de se fonder sur la valeur de

rendement en application de cette disposition (respectivement des directives du

31 janvier 1991 précitées, qui vont dans le même sens; cf. consid. 2d supra).

b) S'agissant du "Coût de construction",

l'autorité intimée a repris le montant (arrondi) de 3'795'000 fr. indiqué par

la recourante dans le formulaire complété par cette dernière le 11 septembre

2018 (cf. let. B/a supra). Ce montant, qui n'est au demeurant pas en

tant que tel contesté, ne prête pas le flanc à la critique. En particulier, dans

la mesure où la révision de l'estimation fiscale litigieuse est précisément

liée à la construction des bâtiments en cause (entre 2016 et 2017), la valeur

actuelle des bâtiments (comme composante de la valeur intrinsèque et partant de

la valeur vénale) correspond à leur valeur à neuf; l'estimation de l'autorité

intimée se fonde ainsi directement sur l' "indication"

(au sens de l'art. 8 al. 2 RLEFI) par la recourante du coût de construction

effectif des bâtiments - et non, par hypothèse, sur une appréciation de leur

coût de construction actuel (selon les normes généralement admises dans le

secteur de la construction et en tenant notamment compte de leur état de vétusté).

c) Quant à la valeur du terrain, il apparaît que

l'autorité intimée a dans un premier temps distingué une surface de "Terrain"

à hauteur de 2'000 m2, censée correspondre à la partie du

terrain nécessaire aux constructions, et une surface de "Solde parcelle"

à hauteur de 1'392 m2, censée correspondre à un "terrain

d'agrément" comme elle l'a précisé dans son écriture du 17 septembre

2020 (cf. let. C/c supra) - soit à un "surplus d'aisance"

au sens du manuel suisse de l'estimateur précité, savoir une surface

excédentaire qui ne peut être séparée, construite ou utilisée séparément (cf.

consid. 2d supra), ce qui explique la diminution de moitié du prix au m2

qu'elle a retenue pour la surface concernée (cf. let. B/b supra). Cela

étant, il apparaît bien plutôt que l'entier de la surface de terrain est

nécessaire aux bâtiments en l'occurrence - autrement dit, que le potentiel à

bâtir de la parcelle en cause est épuisé à la suite de la construction de ces

bâtiments -, comme l'ont expressément admis tant la recourante dans son recours

que l'autorité intimée dans sa réponse au recours; il peut être renvoyé à ce

propos au calcul auquel a procédé l'autorité intimée dans cette dernière

écriture (cf. let. C/a supra), en référence à l'art. 15 du règlement ad

hoc (qui prévoit que "la surface bâtie ne peut excéder le dixième

de la surface du bien-fonds comprise dans la zone") et prenant en

compte par ailleurs la possibilité d'un "bonus Minergie de 5%"

(cf. art. 97 al. 4 LATC), dont il résulte que les possibilités règlementaires

de bâtir sur la parcelle (correspondant à une surface bâtie de 356.16 m2)

sont épuisées - et même dépassées - à la suite de la construction des deux

bâtiments en cause (correspondant à une surface bâtie de 388 m2 [194

m2 x 2]). Le tribunal ne peut que s'étonner dans ce cadre que

l'autorité intimée ait établi le "mode de calcul de l'estimation

fiscale" du 3 juillet 2019 sans instruire au préalable ni la question

de la surface de terrain nécessaire aux bâtiments ni celle de l'existence de

transactions récentes dans la région pouvant servir d'éléments comparatifs

- mesures d'instruction auxquelles elle n'a procédé qu'à la suite de la

réclamation, comme elle l'a indiqué dans sa dernière écriture du 17 septembre

2020 (cf. let. C/c supra).

Quoi qu'il en soit, c'est au résultat de ce calcul

initial - et non au calcul en tant que tel - que l'autorité intimée se réfère

dans la décision sur réclamation litigieuse (cf. let. B/d supra),

en ce sens que le terrain a en définitive été estimé à un prix total de 1'618'000

fr. (correspondant à 477 fr./m2). A titre d'élément de comparaison,

elle se réfère au prix de transfert de 550 fr./m2 d'une parcelle

située dans le secteur ******** vendue en 2016, soumise au même plan

d'affectation (n° 599) et dont les dispositions réglementaires en termes de

constructibilité sont identiques (zone de villas B).

aa) Indépendamment de la question de l'intégration

de la parcelle n° ******** dans la zone réservée (qui sera examinée ci-après),

la recourante conteste le bien-fondé de cet élément de comparaison. Elle

soutient que la valeur des terrains dans le secteur ******** différerait de

celle des terrains dans le secteur ********.

Un tel grief ne résiste pas à l'examen. Les deux

secteurs concernés se situent dans les hauts de Lausanne, à proximité immédiate

l'un de l'autre. La zone de villas B forme un tout, à cheval entre ces deux

secteurs (principalement dans la partie Sud respectivement Ouest de la route de

Claie-aux-Moines); la parcelle de la recourante se situe à une distance de

l'ordre de 200 à 500 m tout au plus des parcelles incluses dans cette zone dans

le secteur ********. Le tribunal ne voit aucune circonstance de nature à

justifier une différence entre la valeur respective des terrains affectés en

zone de villas B dans ces deux secteurs. La recourante ne se prévaut au

demeurant d'aucune circonstance particulière dans ce sens; elle se contente

d'indiquer à ce propos dans son écriture du 24 août 2020 que "********

ce n'est pas ********", sans autre précision - remarque qui ne saurait

à l'évidence suffire à établir la différence de valeur invoquée.

Le transfert auquel l'autorité intimée se réfère à

titre d'élément de comparaison constitue ainsi une "indication"

(au sens de l'art. 8 al. 2 RLEFI) pertinente s'agissant d'apprécier la valeur

du terrain en l'occurrence. Il conviendrait en principe de se fonder dans ce

cadre, dans toute la mesure du possible, sur plusieurs éléments de comparaison

- ainsi l'art. 23 al. 1 RLEFI prévoit-il de tenir compte pour le calcul de

la valeur vénale des terrains à bâtir des "prix moyens"

pratiqués

dans la région pour un terrain comparable (cf. dans le même sens le ch. II

des directives du 31 janvier 1991, en partie reproduit sous consid. 2d supra).

Le fait que l'autorité intimée ne se réfère qu'à un seul élément de comparaison

n'apparaît toutefois pas en tant que tel de nature à remettre en cause son estimation

dans les circonstances du cas d'espèce. D'une part en effet, comme on vient de

le voir et quoi qu'en dise la recourante, cet élément de comparaison apparaît particulièrement

pertinent, s'agissant d'une parcelle située à proximité immédiate, intégrée

dans la même zone du même plan d'affectation et vendue une année seulement

avant l'achèvement des travaux ayant entraîné la révision de l'estimation

fiscale litigieuse. D'autre part, l'autorité intimée n'a pas directement repris

le prix de 550 fr./m2 en résultant; elle en a bien plutôt

déduit que la valeur du terrain "aurait dû être calculée au prix

minimum de fr. 500/m2", soit (implicitement) que le prix moyen dans la

région pouvait être estimé à ce dernier montant, et a au surplus renoncé à

modifier à la hausse son estimation initiale (correspondant à 477 fr./m2)

- comme elle l'a indiqué dans son écriture du 17 septembre 2020 (cf. let. C/c supra).

Ce faisant, il apparaît qu'elle a tenu compte dans toute la mesure requise de

ce que son estimation ne se fondait que sur un seul élément de comparaison.

C'est le lieu de relever que l'estimation réalisée

en 2016 par la Banque D.________ à laquelle la recourante se réfère (à titre

subsidiaire) dans son écriture du 18 juin 2020, dont il résulte un "Prix

du terrain" total de 1'000'000 fr. (correspondant à 294 fr./m2),

ne saurait suffire à remettre en cause l'estimation de l'autorité intimée. On

ignore tout en effet des éléments sur lesquels s'est fondée cette banque pour

aboutir à une telle estimation (au demeurant qualifiée de "sommaire"),

laquelle ne saurait dans ces conditions se voir reconnaître quelque valeur

probante que ce soit.

bb) La recourante fait également grief à l'autorité

intimée de n'avoir tenu aucun compte de ce que la parcelle n° ******** avait

été intégrée dans la zone réservée (cf. let. A/b supra). Elle

estime en substance que cette intégration affecte les possibilités du développement

futur de la parcelle et crée dans tous les cas de nombreuses incertitudes pour

les propriétaires. Elle conteste de ce chef la pertinence du prix de transfert

retenu par l'autorité intimée à titre d'élément de comparaison - la parcelle concernée

n'ayant pas été intégrée dans la zone réservée au moment de ce transfert.

aaa) Dans un arrêt EF.2019.0001 du 29 novembre 2019

(qui a fait l'objet d'une procédure de coordination auprès des magistrats de la

deuxième Cour de droit administratif et public; cf. let. D), auquel la

recourante se réfère, la cour de céans a eu l'occasion de se prononcer sur les

conséquences de l'intégration d'un terrain à bâtir dans la zone réservée sur son

estimation fiscale. Elle a retenu en particulier ce qui suit:

"3. […]

c) Les zones

réservées sont régies par les dispositions suivantes:

L'art. 27 LAT,

intitulé « Zones réservées », prévoit:

« 1

S'il n'existe pas de plan d'affectation ou que l'adaptation d'un tel plan

s'impose, l'autorité compétente peut prévoir des zones réservées dans des

territoires exactement délimités. A l'intérieur de ces zones, rien ne doit être

entrepris qui puisse entraver l'établissement du plan d'affectation.

2

Une zone réservée ne peut être prévue que pour cinq ans au plus; le droit cantonal

peut prolonger ce délai. »

Sous la note marginale

« zone réservée », l'art. 46 de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire

et des constructions (LATC; BLV 700.11), dans sa teneur jusqu'au 31 août 2018,

dispose:

« 1

La commune ou l'Etat peuvent établir une zone réservée, à titre provisoire,

pour une durée de cinq ans pouvant être prolongée de trois ans au maximum

lorsque la sauvegarde des buts et des principes régissant l'aménagement du

territoire l'exige.

2

La procédure est réglée au chapitre IV ci-dessous. »

L'art. 46 LATC,

dans sa nouvelle teneur au 1er septembre 2018, prévoit que les

communes ou le département peuvent établir des zones réservées selon

l'art. 27 LAT. Ces zones interdisent ou limitent la constructibilité des

terrains pendant une période maximale de cinq ans, pouvant être prolongée de

trois ans au maximum (al. 1). La procédure d'approbation est celle des plans

d'affectation (al. 2).

Selon la

jurisprudence (cf. CDAP AC.2017.0457 du 7 janvier 2019 consid. 1a/bb;

AC.2018.001 du 23 novembre 2018 consid. 1b; AC.2017.0386 du 27 septembre 2018;

AC.2017.0078 du 28 février 2018; AC.2016.0420 du 6 juin 2017; AC.2013.421 du 26

avril 2016), l'instauration d'une zone réservée suppose réunies trois

conditions matérielles, soit une intention de modifier la planification, une

délimitation exacte des territoires concernés et le respect du principe de la

proportionnalité: la délimitation des zones concernées ne doit pas aller au-delà

de ce qui est nécessaire au maintien d'une situation en vue de la nouvelle

planification (ATF 138 I 131 consid. 6.2). Dans le périmètre de la zone

réservée, on peut interdire toute construction nouvelle, voire toute

transformation - si le principe de la proportionnalité est respecté -, ou bien

n'autoriser que celles qui ne menacent pas le futur plan d'aménagement (cf.

Piermarco Zen-Ruffinen / Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire,

construction, expropriation, Berne 2001, n° 460 p. 201/202). […]

L’art. 15 LAT,

dans sa nouvelle teneur entrée en vigueur le 1er mai 2014, dispose:

«

Art. 15 Zones à bâtir

1

Les zones à bâtir sont définies de telle manière qu'elles répondent aux besoins

prévisibles pour les quinze années suivantes.

2

Les zones à bâtir surdimensionnées doivent être réduites.

3

L'emplacement et la dimension des zones à bâtir doivent être coordonnés

par-delà les frontières communales en respectant les buts et les principes de

l'aménagement du territoire. En particulier, il faut maintenir les surfaces

d'assolement et préserver la nature et le paysage.

(...) »

[…]

4. En l'espèce, la

CEFI a considéré qu'il fallait appliquer les principes régissant les terrains à

bâtir et non les règles concernant les immeubles agricoles comme le soutient le

recourant.

Or la parcelle en

cause, colloquée en zone village, fait partie de la zone réservée […]. Selon l'art. 46 al. 1 LATC, les zones

réservées interdisent ou limitent la constructibilité de terrains pendant une

période maximale de cinq ans, pouvant être prolongée de trois ans au maximum.

L'ancien art. 46 LATC (en vigueur jusqu'au 31 août 2018) ne mentionnait pas les

effets de la création d'une zone réservée, mais ceux-ci étaient les mêmes

qu'actuellement (cf. par ex. Zen-Ruffinen / Guy-Ecabert, op. cit., n° 461

p. 202, selon lesquels l'instauration de zones réservées introduit une

interdiction générale et temporaire de bâtir).

En l'occurrence,

le dossier ne permet pas de savoir concrètement quels sont les effets de la

mise en zone réservée sur les possibilités de bâtir sur la parcelle n° 357, le

règlement de la zone réservée de la Commune de Reverolle n'y figurant pas.

Cependant, les nombreux échanges de courriers intervenus entre le recourant et

la municipalité tendent à établir que depuis l'adoption de la zone réservée, la

parcelle en cause n'est plus immédiatement constructible.

[…]

Dans ces

conditions, la parcelle en cause, même si elle est affectée en zone village au

niveau de l'aménagement du territoire, ne peut plus être estimée à la même

valeur vénale qu'un terrain immédiatement constructible aux fins de l'estimation

fiscale. En particulier, l'autorité intimée ne pouvait tenir compte des « prix

moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable » (cf. art. 23 al. 1

RLEFI), dès lors que les terrains du recourant ne sont pas comparables à ceux

des autres communes environnantes qui ne connaissent pas de procédure de

modification de leur plan général d'affectation (PGA). Tel que rappelé

ci-dessus (consid. 3 let. c), la zone réservée dans laquelle la parcelle n° 357

est déjà colloquée signifie qu'il existe pour la commune la volonté et le

besoin de modifier sa planification en raison du surdimensionnement de certains

secteurs du territoire communal.

La possibilité

que la parcelle redevienne constructible à l'échéance du délai de validité de

la zone réservée ne peut être prise en compte, en vertu de l'art. 8 al. 3

RLEFI, que si cela se reflète déjà dans le prix des transactions. Au vu des

courriers de la municipalité dont se prévaut le recourant, qui évoquent la

baisse du prix de la parcelle, il est très douteux que cette condition soit

réalisée. En pareilles circonstances, la CEFI ne pouvait appliquer automatiquement

un tarif de 400 fr./m2, dans la mesure où l'affectation en zone

réservée de la parcelle non bâtie du recourant constitue à l'évidence un facteur

qui diminue de manière conséquente sa valeur vénale (cf. en particulier les

lettres de la Municipalité de Reverolle des 3 mai et 9 juin 2016).

Au vu de ce qui

précède, il y a lieu d'annuler la décision attaquée, et de renvoyer la cause à

l'intimée, afin qu'elle procède à une nouvelle estimation, le cas échéant après

avoir procédé à une évaluation des prix du marché, puis rende une nouvelle

décision. Elle veillera dans ce cadre à interpeller la Municipalité de

Reverolle afin qu'elle lui adresse son règlement de la zone réservée, et lui

indique plus concrètement quels sont les effets de la mise en zone réservée sur

les possibilités de bâtir sur la parcelle n° 357. […]"

bbb) Le règlement applicable à la zone réservée

communale à laquelle la parcelle de la recourante a été intégrée en

l'occurrence prévoit en particulier ce qui suit:

3. Effets

1

Pour les terrains non bâtis, le périmètre de la zone réservée est strictement

inconstructible.

2

Pour les terrains bâtis:

a.

toute nouvelle construction est interdite;

[…]

c. les constructions existantes sises dans les zones de villas A et

B du plan d'extension n° 599 […] peuvent

être agrandies si les conditions cumulatives suivantes sont réunies:

- les dispositions règlementaires en vigueur sont

respectées;

- l'agrandissement n'excède pas 25% des surfaces habitables

constatées au premier jour de l'ouverture de l'enquête publique de la zone

réservée;

- l'agrandissement n'excède pas une surface habitable de

75 m2.

d.

les dépendances et constructions de peu d'importance non habitables sont

admissibles.

ccc) En l'espèce et comme le relève l'autorité

intimée, la situation de la parcelle de la recourante est différente de celle

prévalant dans l'arrêt EF.2019.0001 précité dans la mesure où la parcelle est

d'ores et déjà bâtie. Se pose la question de savoir si et dans quelle mesure

son intégration dans la zone réservée a néanmoins des conséquences sur sa

valeur, comme le soutient la recourante.

Comme on l'a déjà vu, le potentiel à bâtir de la

parcelle en cause en application des règles régissant la zone de villas B est

épuisé (et même dépassé) à la suite de la construction des bâtiments ayant

occasionné la révision de l'estimation fiscale litigieuse (cf. consid. 3c supra).

Dans cette mesure, la recourante n'a en l'état plus la possibilité ni d'ériger

une nouvelle construction (habitable) sur la parcelle ni d'agrandir les constructions

existantes, et ce en application des règles régissant la zone de villas B; les

restrictions prévues à ce propos en lien avec l'intégration de la parcelle dans

la zone réservée (cf. art. 3 al. 2 let. a et c du règlement applicable à la

zone réservée) n'ont donc aucune incidence sur sa situation actuelle. Les

dépendances et constructions de peu d'importance non habitables demeurent pour

le reste admissibles dans le cadre de la zone réservée (cf. art. 3 al. 2 let. d

du règlement applicable à la zone réservée).

Il apparaît ainsi que la seule hypothèse

envisageable dans laquelle l'intégration de la parcelle en cause dans la zone

réservée entraînerait des restrictions des droits de bâtir qui ne sont pas

prévues par ailleurs par les règles régissant la zone de villas B supposerait

dans un premier temps la démolition de l'un et/ou l'autre des bâtiments

d'habitation érigés sur la parcelle - en pareille hypothèse en effet, il ne

serait pas possible d'y ériger un nouvelle construction (cf. art. 3 al. 1 et

al. 2 let. a du règlement applicable à la zone réservée), et les possibilités

d'agrandissement d'une construction existante - si seul l'un des deux bâtiments

d'habitation était démoli - seraient limitées (cf. art. art. 3 al. 2 let.

c du règlement applicable à la zone réservée). Il s'impose de constater que,

dans les circonstances du cas d'espèce, une telle hypothèse apparaît purement

théorique. Dans la mesure où les bâtiments en cause viennent d'être construits

(pour un coût total d'environ 3'800'000 fr.), on ne voit manifestement pas ce

qui pourrait pousser la recourante (ou un acquéreur potentiel de la parcelle) à

les démolir à court terme, singulièrement avant l'échéance de la validité de la

zone réservée - dont on rappellera qu'elle ne peut être prévue que pour une

durée limitée (cf. art. 27 al. 2 LAT et 46 al. 1 LATC). La recourante a au demeurant

conclu un bail à loyer avec B.________ jusqu'au 1er décembre

2037, sans possibilité de résiliation avant cette échéance.

A cela s'ajoute que, dans l'arrêt EF.2019.0001

précité, la cour de céans a relevé qu'au vu de la teneur de courriers de

l'autorité au dossier évoquant une baisse du prix de la parcelle, il était

"très douteux" que la possibilité que la parcelle redevienne

constructible à l'échéance du délai de validité de la zone réservée doive être

prise en compte en tant qu'elle se reflétait déjà dans le prix des transactions

(cf. art. 8 al. 3 RLEFI). En l'occurrence, la municipalité a expressément

indiqué dans le cadre de ses réponses aux oppositions contre l'établissement de

la zone réservée que les parcelles largement bâties seraient maintenues en zone

constructible (cf. ch. 9.6 du préavis municipal n° 2019/32 du 29 août 2019,

reproduit sous let. C/a supra). Tel est à l'évidence le cas de la

parcelle en cause, dont le potentiel à bâtir est d'ores et déjà épuisé comme on

l'a déjà vu - de sorte que le fait de la rendre inconstructible dans le cadre

du nouveau plan d'affectation à venir n'aurait aucune incidence sur les

possibilités d'accueil de nouveaux habitants dans la commune et, partant, sur

le caractère surdimensionné des zones à bâtir (cf. art. 15 LAT).

Dans ces conditions, il apparaît que l'intégration

de la parcelle en cause dans la zone réservée n'a aucune incidence sur la

valeur du terrain dans les circonstances du cas d'espèce, respectivement que, à

supposer que cette circonstance doive être prise en compte, elle ne

justifierait qu'une réduction minime de sa valeur - dans tous les cas

inférieure à 5 %; or et selon la jurisprudence constante, il n'y a pas lieu de

corriger l'estimation fiscale lorsque la différence entre la valeur contestée

et celle à laquelle aboutit le tribunal est inférieure à 5 %, marge en deçà de

laquelle ce dernier considère qu'il n'y a pas d'abus du pouvoir d'appréciation

(CDAP EF.2018.0004 du 11 septembre 2019 consid. 2; EF.2018.0002 du 30

avril 2019 consid. 4a et les références).

e)

En définitive, la valeur vénale de l'immeuble retenue par l'autorité

intimée ne prête pas le flanc à la critique. Elle se fonde sur des "indications"

au sens de l'art. 8 al. 2 RLEFI, savoir le coût de construction des

bâtiments respectivement le prix de transfert d'un bien comparable; il n'y

avait en conséquence pas lieu de la calculer en capitalisant le rendement brut

en application de cette disposition, quoi qu'en dise la recourante.

4.

Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être

rejeté et la décision sur réclamation attaquée confirmée.

Un émolument de 2'000 fr. est mis à la charge de la

recourante, qui succombe (cf. art. 49 al. 1 LPA-VD; art. 1 et 4 al. 1 du tarif

des frais judiciaires et des dépens en matière administrative, du 28 avril 2015

- TFJDA; BLV 173.36.5.1). Il n'y a pas lieu d'octroyer d'indemnité à titre de

dépens (cf. art. 55 al. 1 LPA-VD).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Faits

I.

Le recours est rejeté.

Considérants

II.

La décision sur réclamation rendue le 12 février 2020 par le Commission

d'estimation fiscale est confirmée.

III.

Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de A.________.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 15 juillet 2021

Le

président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi fédérale du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF;

RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113

ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.