CDAP - EF.2020.0003 - 2022-05-24 - A.________ /Commission d'estimation fiscale

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 24 mai 2022

Composition

M. Guillaume Vianin, président; M. Cédric Stucker et M. Roger Saul,

assesseurs; Mme Magali Fasel, greffière.

Recourante

A.________ à ******** représentée

par Me Jean-Michel Clerc, avocat à Lausanne,

Autorité intimée

Commission d'estimation fiscale

des

immeubles (CEFI), à Lausanne,

Objet

Estimation fiscale des immeubles

Recours A.________ c/ décision de la Commission

d'estimation fiscale du 16 juillet 2020 (parcelles ********, ******** et ********,

commune de ********)

Vu les faits suivants:

A.

La société A.________ (ci-après: la société) a notamment pour but

la construction et la location de logements à loyers

raisonnables, destinés prioritairement à des seniors. Elle a acquis par acte de

donation du 31 août 2018 la propriété des parcelles ********, ******** et ********

du cadastre de ********, désormais regroupées en une seule parcelle ******** (selon

acte de groupement du bien-fonds du 16 octobre 2019), d’une superficie de 2'655

m2. Libre de toute construction lors de la donation, cette parcelle

est colloquée en zone d’habitation de moyenne densité (zone de plan de quartier

« ******** ») et fait l’objet d’un projet de construction de trois

immeubles d’habitation. Un permis de construire a été délivré le 27 octobre

2017 en relation avec les anciennes parcelles ********, ******** et ********. L’altitude

du terrain naturel au bas de la parcelle est de 380 m environ, à hauteur de l’Avenue

********, et entre 399 et 400 m en son point culminant. Une galerie souterraine,

qui était destinée à l’exploitation d’une mine à charbon, se situe à l’Ouest de

l’actuelle parcelle ********, et la traverse du Nord au Sud dans sa partie Sud-Ouest.

B.

Sur la base de l’acte de donation du 31 août 2018, l’Administration

cantonale des impôts a requis le 7 janvier 2019 de la Commission d’estimation

fiscale des immeubles (ci-après: la CEFI) la révision de l’estimation des parcelles

********, ******** et ******** au jour de la donation (cf. art. 23 de la loi du

27 février 1963 concernant les droits de mutation sur les transferts

immobiliers et l'impôt sur les successions et donations [LMSD; BLV 648.11]).

C.

Le 26 août 2019, la CEFI a estimé la valeur de la parcelle ******** (d’une

surface de 1969 m2) à 2'166'000 fr., celle de la parcelle ********

(d’une surface de 267 m2) à 294'000 fr. et celle de la parcelle ********

(d’une surface de 419 m2) à 461'000 francs (valeurs qui correspondent

à environ 1'100 fr. le m2).

D.

La société, agissant par l’intermédiaire de sa mandataire, a formé une

réclamation à l’encontre de cette décision le 19 septembre 2019, concluant à ce

que l’estimation fiscale de la parcelle n°******** soit arrêtée à 403'000 fr., celle

des parcelles n°******** et ******** étant nulle.

La CEFI a informé la société le 30 septembre 2019 qu’elle

n’entendait pas modifier sa décision. Elle a précisé les bases de l’estimation,

s’appuyant sur une valeur de rendement nulle et une valeur vénale totale de 5'841'000

fr. (4'332'000 + 587'000 + 922'000), calculée en tenant compte d’un prix au m2

de 2'200 fr. pour une surface totale de 2'655 m2 (1'969 + 267 + 419).

La valeur de l’estimation fiscale s’obtient en divisant par deux la somme

obtenue en additionnant la valeur de rendement et la valeur vénale.

La société a déclaré maintenir sa réclamation le 4

octobre 2019 et a demandé à être entendue. Une entrevue a eu lieu avec ses

représentants.

E.

Le 16 juillet 2020, la CEFI a rejeté la réclamation du 19 septembre 2019

et confirmé sa décision du 26 août 2019. La CEFI a procédé à un comparatif des prix

au m2 de divers transferts de parcelles intervenus entre 2012 et 2020,

dont il ressort que le prix moyen au m2 des diverses ventes est de 2'615 fr., la

fourchette de prix allant de 2'037 fr. à 4'560 francs le m2.

F.

Agissant par l’intermédiaire d’un avocat par acte du 13 août 2020, la

société a recouru à l’encontre de la décision de la CEFI du 16 juillet 2020

auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP),

concluant principalement à la réforme de la décision attaquée, en ce sens que l’estimation

de la parcelle ******** est fixée à 246'125 fr., celle de la parcelle ********

à 66'750 fr. et celle de la parcelle ******** à 104'750 fr., valeurs qui correspondent

à un prix de 500 fr. le m2. La société recourante requiert la production

des actes de transfert et des numéros de parcelle ayant conduit à la fixation d’un

prix moyen au m2 de 2'615 francs. Elle sollicite par ailleurs la

mise en œuvre d’une expertise, dans le but de déterminer le prix au m2

des parcelles ********, ******** et ********.

Dans sa réponse du 5 septembre 2020, la CEFI a conclu

au rejet du recours et à la confirmation de sa décision.

La société recourante a répliqué le 6 octobre 2020,

maintenant ses conclusions. Elle a par ailleurs requis l’audition, en qualité de

témoin, de la personne en charge du chantier de construction, ainsi que du

géomètre auteur du rapport joint au recours.

La CEFI s’est encore déterminée le 28 octobre 2020.

A la demande du nouveau juge instructeur, la CEFI a

communiqué le 3 décembre 2021 au tribunal les numéros des parcelles dont les

valeurs ont été prises en considération à titre de comparaison dans la décision

attaquée.

La recourante s'est déterminée le 31 janvier 2022,

produisant diverses pièces complémentaires, dont un tableau récapitulatif des

parcelles qui ont fait l'objet d'un comparatif, ainsi que divers actes modificatifs

et constitutifs de servitudes.

La CEFI s'est déterminée au sujet des nouvelles pièces

produites par la recourante le 23 février 2022.

G.

Le Tribunal a ensuite statué.

Considérant en droit:

1.

Déposé en temps utile, le recours satisfait en outre aux autres conditions

formelles de recevabilité (cf. art. 79 al. 1, 95 et 99 de la loi vaudoise du 28

octobre 2008 sur la procédure administrative - LPA-VD; BLV 173.36 -, applicable

par renvoi de l'art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l'estimation

fiscale des immeubles - LEFI; BLV 642.21). Il convient en conséquence d'entrer

en matière sur le fond.

2.

Le litige porte en l’occurrence sur l’estimation fiscale des parcelles ********,

******** et ********, qui ont été transmises à la recourante par donation le 31

août 2018.

Lorsque la mise à jour de l’estimation fiscale intervient,

comme en l’occurrence, à la suite d'une demande de révision de l'estimation demandée

par l'autorité fiscale en vertu de l'art. 23 LMSD, l’estimation s’effectue à

une date donnée, soit celle de la vente ou de la cession justifiant la

révision, respectivement le 1er janvier de l'année suivante, même si

elle est arrêtée ultérieurement (arrêt EF.2011.0004 du 19 juillet 2011 consid.

2c et les références citées). Il importe peu dès lors que la décision attaquée

ait été rendue alors que les trois parcelles en cause étaient déjà regroupées

en une seule parcelle ********. La présente procédure porte en conséquence sur

l’estimation fiscale des parcelles ********,******** et ******** du cadastre de

********, avant leur réunion.

3.

La recourante sollicite la mise en œuvre de diverses mesures d’instruction,

telles que l’audition de témoins et la mise en œuvre d’une expertise.

a) Devant la CDAP, la procédure est en principe écrite

(art. 27 LPA-VD). Les parties participent à l'administration des preuves (art.

34 al. 1 LPA-VD). A cet effet, l’autorité peut, notamment (art. 29 al. 1 LPA-VD),

entendre les parties (let. a), ordonner une inspection locale (let. b), mettre

en œuvre une ou plusieurs expertises (let. c), recourir à la production de documents,

titres et rapports officiels (let. d), aux renseignements fournis par les parties,

des autorités ou des tiers (let. e) et recueillir des témoignages (let. f).

Elle n'est toutefois pas liée par les offres de preuves formulées par les

parties (art. 28 al. 2 LPA-VD); elle doit examiner les allégués de fait et

de droit et administrer les preuves requises, si ces moyens n'apparaissent pas d'emblée

dénués de pertinence (art. 34 al. 3 LPA-VD).

Le droit d'être entendu garanti

par l'art. 29 al. 2 Cst. comprend notamment le droit pour l'intéressé de s'exprimer sur les éléments

pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa situation juridique,

d'avoir accès au dossier, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir

qu'il soit donné suite à ses offres de preuves

pertinentes, de participer à l'administration des preuves

essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela

est de nature à influer sur la décision à rendre. L'autorité peut cependant

renoncer à procéder à des mesures d'instruction

lorsque les preuves administrées lui ont

permis de former sa conviction et que, procédant d'une

manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la

certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1 et les références).

b) En l’espèce, l'autorité intimée a produit son dossier

et a communiqué, à la demande du juge instructeur, la liste des parcelles

prises en considération dans la décision attaquée. La recourante a eu

l'occasion de s'exprimer par écrit dans le cadre de la présente procédure, un

délai de réplique lui ayant été imparti pour déposer un mémoire complémentaire

et produire les pièces justificatives dont elle entendait se prévaloir. Elle a notamment

produit un rapport du professeur B.________, dont elle requiert l’audition,

ainsi qu’un rapport émanant du bureau d’ingénieurs C.________, relatif à une

étude géotechnique. Ces pièces apportent un éclairage suffisant sur la

configuration des parcelles litigieuses. Dès lors, par appréciation anticipée

des preuves, le Tribunal s'estime en mesure de statuer en toute connaissance de

cause, sans faire droit à la réquisition d'audition de témoins et à la mise en œuvre

d’une expertise.

c) La recourante se plaint toutefois d’une violation

de son droit d’être entendue, dans la mesure où elle n’a pas eu accès aux

données comparatives collectées par l’autorité intimée, de manière à vérifier

que les parcelles prises en compte pour déterminer le prix moyen sont

comparables à celles dont elle est propriétaire.

Aux termes de l'art. 35 LPA-VD, les parties et leurs

mandataires peuvent en tout temps consulter le dossier de la procédure (al. 1).

La loi sur l'information n'est pas applicable à la consultation des dossiers en

cours de procédure (al. 2). Aux termes de l'art. 36 LPA-VD, l'autorité peut

exceptionnellement refuser la consultation de tout ou partie du dossier, si

l'instruction de la cause ou un intérêt public ou privé prépondérant l'exige

(al. 1). Dès que le motif justifiant la restriction disparaît, l'autorité en informe

les parties et leur donne accès aux pièces soustraites (al. 2). Une pièce dont

la consultation a été refusée à une partie ne peut être utilisée contre elle que

si l'autorité lui en a communiqué par écrit le contenu essentiel et lui a donné

l'occasion de s'exprimer à ce propos (al. 3).

Le droit de consulter le dossier s'étend

à toutes les pièces de la procédure qui sont à la base de la décision et

garantit que les parties puissent en prendre connaissance et s'exprimer à leur

sujet. L'exercice du droit ne peut être refusé au

motif que les pièces dont la consultation est demandée

sont sans importance pour l'issue du litige (ATF 132 V 387 consid. 3.2 p. 389; 132

II 485 consid. 3.2 p. 494; cf. aussi, parmi d'autres,

arrêt TF 1C_88/2011 du 15 juin 2011 consid. 3.4). Ce droit n’est toutefois pas

absolu et peut, dans certaines circonstances, être restreint. Le droit d'être

entendu peut être limité notamment par le secret fiscal (cf. p. ex. arrêt TF 2A.651/2005

du 21 novembre 2006 consid. 2, in RDAF 2007 II p. 140, RF 62/2007 p. 236) ou,

s'agissant comme en l'espèce de données du registre foncier, par les restrictions

d'accès à ces informations (cf. arrêt TF 2C_753/2010 du 23 mars 2011 consid.

4.2).

Sous le titre "Publicité du registre foncier/Communication

de renseignements et consultation", l'art. 970 CC distingue entre les

données librement accessibles et les autres données. Aux termes de l'al. 2,

toute personne a accès aux informations suivantes du grand livre: la désignation

de l'immeuble et son descriptif (ch. 1), le nom et l'identité du propriétaire (ch.

2) et le type de propriété ainsi que la date d'acquisition (ch. 3). Ces données

librement accessibles ne peuvent être obtenues qu'en relation avec un immeuble

déterminé (Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, tome premier, 4e éd., 2007,

no 581). S'agissant des autres informations - au nombre desquelles figure le

prix de vente -, l'al. 1 prévoit que celui qui fait valoir un intérêt a le

droit de consulter le registre foncier ou de s'en faire délivrer des extraits.

Il peut s'agir d'un intérêt de droit ou de fait, qui doit l'emporter sur l'intérêt

opposé du propriétaire foncier concerné (ATF 132 III 603 consid.

4.3.1 p. 607). La consultation du registre foncier ne doit être autorisée

que dans la mesure strictement nécessaire à la satisfaction de l'intérêt

considéré (ATF 132 III 603 consid. 4.3.1 et les références; arrêts TF

5A_279/2019 du 30 juillet 2019 consid. 3.3.1; TF 5A_502/2014 du 2 février 2015

consid. 3.1).

d) En l’occurrence, la recourante a eu connaissance dans

le cadre de la présente procédure des numéros des parcelles vendues entre 2012

et 2020, et dont les prix ont été retenus par l’autorité intimée à titre de

comparaison pour déterminer la valeur vénale des terrains acquis par donation. Elle

a eu l’occasion de s’exprimer à ce sujet. Comme on le verra ci-après, les

données retenues par l’autorité intimée sont pertinentes dans le cadre de l’application

de l’art. 23 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale

des immeubles (RLEFI; BLV 642.21.1), qui précise que, pour les "terrains

à bâtir", il doit être tenu compte pour le calcul de la valeur vénale

des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable. Les

données dont la recourante dispose lui ont permis de procéder à une comparaison

objective de la configuration des diverses parcelles en question, dans le

respect de l’intérêt privé des propriétaires des parcelles récemment acquises.

Dans la mesure en outre où l’estimation retenue par l’autorité intimée se situe

dans la fourchette inférieure des valeurs comparatives, le Tribunal renonce à

procéder à une instruction complémentaire, qui n’est pas nécessaire et se heurterait

de surcroît à l’intérêt privé des propriétaires qui ne sont pas parties à la

présente procédure.

4.

Le litige porte sur la révision de l'estimation fiscale des anciennes

parcelles ********, ******** et ********.

Il convient en premier lieu de rappeler le droit applicable

en la matière.

a) Selon l’art. 1er al. 1 let. a LEFI, il

est établi une estimation dite "estimation fiscale" en vue de déterminer

la valeur d'imposition des immeubles (biens-fonds, droits distincts et permanents,

mines). Les références à l’"estimation fiscale des immeubles",

dans la mesure où elle sert d’assiette à plusieurs impôts, se trouvent actuellement

dans la législation vaudoise à l’art. 19 al. 2 de la loi du 5 décembre 1956 sur

les impôts communaux (LICom; BLV 650.11) pour ce qui est de l’impôt foncier, et

à l’art. 53 al. 1 de la loi du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux

(LI; BLV 642.11) pour ce qui est de l’impôt sur la fortune immobilière.

L’estimation fiscale est mise à jour lorsqu'il est

constaté que la valeur fiscale des immeubles a notablement augmenté ou diminué,

notamment - comme en l'espèce – par mutation (art. 20 al. 1 LEFI ; cf.

notamment arrêt CDAP EF.2019.0003 du 25 juillet 2019 consid. 3c) ou à la

requête de l'autorité fiscale (cf. art. 23 LMSD).

b) Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale

est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et

sa valeur vénale (al. 1); la valeur fiscale ne peut toutefois être supérieure à

la valeur vénale (al. 2). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au

rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent

et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble

représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4).

Selon l'art. 3 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale

comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.

Le législateur a délégué au Conseil d'Etat la compétence

de fixer dans un règlement les détails d'exécution et d'application de la LEFI

(cf. art. 4 et 26 LEFI). S'agissant de la valeur vénale des immeubles, il

résulte ce qui suit de l'art. 8 RLEFI:

Art. 8

1 La valeur vénale d'un

immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de

l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment

pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble

(Loi art. 2, al. 4).

2 A défaut

d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale

est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre

d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces

immeubles.

3 Si l'immeuble à taxer

est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle

qu'il a présentement on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation

de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit

actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions.

S’agissant des "terrains à bâtir",

il résulte de l'art. 23 al. 1 RLEFI qu'il doit être tenu compte pour le calcul

de la valeur vénale des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain

comparable.

A l'occasion de la dernière révision générale des

estimations fiscales, le Chef du Département des finances a établi les 31 janvier

1991, 20 novembre 1992 et 7 avril 1995 des "Instructions pour les

communes de district d'estimation fiscale des immeubles" qui ont

valeur de directives (cf. Introduction). Il résulte des directives du 31

janvier 1991 en particulier ce qui suit s’agissant des « Terrains à bâtir »

(ch. II p. 6):

"Définition

[…]

Pour les terrains soumis à l'adoption

d'un plan d'affectation le critère d'appréciation doit être le même que celui

de l'application du droit foncier rural: soit l'attestation par la commune que

le terrain est immédiatement constructible.

Valeur vénale

Pour déterminer la valeur vénale de

tels terrains, il faut se fonder sur le prix du terrain à bâtir. Cette valeur

vénale (prix d'achat ou valeur de vente) tiendra compte des prix moyens pratiqués

dans la région ces trois dernières années pour un terrain comparable. […]"

c) En l’occurrence, la recourante soutient que les

parcelles dont elle est propriétaire présenteraient des particularités importantes,

de sorte que leur valeur vénale ne pourrait pas être comparée aux autres parcelles

vendues, mentionnées par l'autorité intimée à titre de comparaison. Parmi les

inconvénients, elle mentionne la forte pente du terrain, la présence d’une

galerie d’une mine sous les parcelles ******** et ******** qui doit être conservée,

la présence de molasse et de probables objets archéologiques dans les sols.

Ces circonstances sont certes susceptibles d’impacter

dans une certaine mesure la valeur du terrain. Elles ne sont toutefois pas

exceptionnelles au point qu’il se justifie de s’écarter du prix au m2 retenu par

l’autorité intimée, qui se situe déjà dans la fourchette inférieure des valeurs

comparatives retenues. On relèvera en particulier que la galerie souterraine à

laquelle la recourante fait référence se situe en limite de sa propriété, excepté

dans la partie supérieure de la parcelle. Dans ces circonstances, il n’est pas

établi que le potentiel constructif en soit notablement impacté, respectivement

qu’il le soit dans une mesure plus importante qu’en présence de canalisations

souterraines. L’existence de potentiels objets archéologiques dans les sols n’est

pas non plus déterminante. Seule une toute petite surface de la parcelle n° ********,

à son angle nord-est, se situe en effet dans le périmètre du site archéologique,

la surface en cause n'étant pas touchée par les aires d'implantation des

constructions prévues par le plan de quartier (sur cette problématique, voir l’arrêt

AC.2015.0139 du 27 avril 2016 consid. 3a). Quant à la pente du terrain, certes relativement

importante, on peut admettre que cet inconvénient est compensé, au moins dans une

certaine mesure, par le dégagement sur le lac qu’offre une telle déclivité. S’agissant

enfin de la nature du sol, le rapport d’expertise produit par la recourante ne fait

pas état de difficultés constructives particulières, telles qu’un terrain ne présentant

pas une solidité suffisante ou exposé à des dangers spéciaux (cf. art. 89 de la

loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions [LATC;

BLV 700.11]). Les parcelles en cause ne sont d’ailleurs pas répertoriées dans

la carte des dangers naturels. La recourante n’établit en particulier pas que

le permis qui lui a été délivré en lien avec la construction de trois immeubles

sur les parcelles litigieuses ferait état d’exigences particulières à cet effet.

A ces éléments s’ajoute le fait que les parcelles précitées se situent dans un

environnement favorable, à proximité du lac, et étaient, au moment de la donation,

déjà au bénéfice d’un permis de construire en force. Il n’est pour le surplus

pas établi par la recourante que les fonds litigieux seraient grevés de servitudes

impactant notablement le potentiel constructif du terrain, dès lors qu'elles

grèvent des espaces sis en bordure de parcelle, dans le périmètre des espaces

réglementaires en marge du périmètre d'implantation des immeubles. Il n'est

pour le surplus pas nécessaire d'examiner si les modifications des servitudes

existantes et la constitution de nouvelles servitudes ont eu un impact sur la

valeur des biens-fonds. Ces mutations sont en effet postérieures à

l'acquisition par donation des parcelles ********, ******** et ******** par la

recourante. Elles sont dans ces circonstances sans incidence sur la valeur desdites

parcelles au moment de la donation.

Pour le surplus, les données retenues par l’autorité

intimée à titre de comparaison paraissent pertinentes. Quatre parcelles (parcelles

******** [zone de forte densité], ******** [zone de villa], ******** [zone de

forte densité] et ******** [zone de construction de bâtiment public]) sur les treize

mentionnées se situent certes dans une zone d’affectation différente (zone de

forte densité pour deux parcelles, zone de villa et zone de construction de bâtiment

public). La plupart des prix récents de transfert de propriété concernent

toutefois des parcelles qui, tout comme les parcelles litigieuses, se situent en

zone de moyenne densité. Deux d’entre elles (parcelles ******** et ********) sont

relativement proches des parcelles en cause. L’ensemble des références fournies

concernent par ailleurs des transferts qui ont eu lieu au maximum six ans avant

l’acquisition par donation des parcelles ********, ******** et ******** par la

recourante. Ces éléments de comparaison paraissent en conséquence fondés, ce d’autant

plus que l’estimation fiscale retenue se situe dans la fourchette inférieure

des valeurs comparatives. On relèvera en outre, à toutes fins utiles, la vente

d'une parcelle voisine en 2021 au prix de 2'433 fr. le m2, alors que

les droits à batir sont moindres (cf. déterminations de l'autorité intimée du

23 février 2022, p. 2 et 3).

La recourante, à l'appui de ses déterminations

complémentaires du 31 janvier 2022, soutient que les données comparatives fournies

par l'autorité intimée ne seraient pas pertinentes, dès lors que les parcelles

auraient été mises en valeur par la constitution de PPE. Elle soutient en outre

que les transactions mentionnées consisteraient en la vente d'appartements et

non de parcelles libres de construction, comme celles en cause. Comme l'a

relevé à juste titre l'autorité intimée, les prix comparatifs au m2

ont été retenus sur la base de transactions portant sur l'acquisition de terrains

au bénéfice de permis de construire. La création, postérieure à l'acquisition, d'une

PPE n'est ainsi pas déterminante. Quant au prix au m2 comparatif retenu,

il ne se rapporte pas aux appartements vendus ultérieurement, mais à la valeur

du terrain libre de construction, telle qu'elle ressort de l'acte translatif de

la propriété. On ne voit dès lors pas ce que la recourante entend tirer de

l'estimation fiscale des diverses parts d'étage. Enfin, si les dimensions des

diverses parcelles mentionnées par l'autorité intimée à titre de comparaison sont

variées, elles concernent des transferts de propriété de parcelles pour la

plupart supérieures à 1'800 m2 et représentent dès lors une base représentative

de la moyenne des prix des parcelles constructibles de dimensions importantes, comme

le sont les parcelles ********, ******** et ********, d'une superficie totale

de 2'655 m2.

Même si les recourants ne semblent plus soutenir que

les parcelles ********, ******** et ******** devraient être évaluées individuellement,

on peut s’interroger sur le bien-fondé d’une évaluation globale des trois

parcelles litigieuses. Si la constructibilité de la parcelle ******** avant

réunion ne fait aucun doute, celle des parcelles ******** et ******** paraît moins

évidente. Dans un arrêt EF.1996.0043 du 24 juin 1997, le Tribunal administratif

a toutefois relevé qu’en présence d’un ensemble de plusieurs terrains d'un seul

tenant dont les propriétaires ont la maîtrise juridique, il devrait être aisé de

remédier à l’inconstructibilité de l’une des parcelles par le biais d'un remaniement

parcellaire (consid. 5b). Une telle appréciation globale se justifie pleinement

en l’occurrence, dès lors que la recourante est propriétaire des trois

parcelles en cause, qui sont au bénéfice d’une autorisation de construire en

force. Si la recourante s’était contre toute attente séparée de l’une des trois

parcelles litigieuses, l’acquéreur du bien en question aurait conservé la

possibilité de requérir une mise à jour conformément à l’art. 20 LEFI.

Les difficultés rencontrées par la recourante pour rentabiliser

son projet de construction semblent en définitive plutôt liées à son projet de

proposer des logements à des loyers modérés, plutôt qu’à des contraintes environnementales

défavorables.

Compte tenu de l’ensemble de ces circonstances, on

ne saurait considérer que l’autorité intimée ait violé le droit en fixant la

valeur vénale des parcelles en cause à 2'200 fr. le m2,

respectivement à la valeur fiscale de 1'100 fr. le m2.

5.

Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté

et la décision sur réclamation attaquée confirmée.

Un émolument de 2'000 fr. est mis à la charge de la

recourante, qui succombe (cf. art. 49 al. 1 LPA-VD; art. 1 et 4 al. 1 du tarif

des frais judiciaires et des dépens en matière administrative, du 28 avril 2015

- TFJDA; BLV 173.36.5.1). Il n'y a pas lieu d'octroyer d'indemnité à titre de

dépens (cf. art. 55 al. 1 LPA-VD).

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Faits

I.

Le recours est rejeté.

Considérants

II.

La décision sur réclamation rendue le 16 juillet 2020 par le Commission

d'estimation fiscale est confirmée.

III.

Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de la

société A.________.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 24 mai 2022

Le

président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification,

d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14).

Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82

ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le

recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le

mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions,

les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer

succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme

moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient

en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.