EF.2021.0001
CDAP - EF.2021.0001 - 2021-07-07 - A.________/Commission d'estimation fiscale
7 juillet 2021Français16 min
I.
Source vd.ch
TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 7 juillet 2021
Composition
M. Alex Dépraz, président;
MM. Marc-Etienne Pache et Fernand Briguet, assesseurs; M. Vincent Bichsel,
greffier
Recourant
A.________, à ********, représenté
par Thierry MARTIN, p.a. PBBG SA, à Lausanne,
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Autorité intimée
Commission d'estimation fiscale
des
immeubles, à Lausanne
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Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours A.________ c/ décision sur réclamation de la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du 26 janvier 2021 (estimation
fiscale des parcelles ******** sises sur la commune
d'Ecublens)
Vu les faits suivants:
A.
A.________ a acquis en 1989 la parcelle n° ******** d'Ecublens. Ce
bien-fonds, désormais d'une surface totale de 3'961 m2 - à la suite
d'un groupement de bien-fonds opéré en 2016 -, a été colloqué en zone du village
de Renges au sens de l'art. 8 du Règlement sur le plan partiel d'affectation
(PPA) "Village de Renges", entré en vigueur le 29 janvier
2013.
B.
a) En 2017 ont été construits sur la parcelle n° ******** d'Ecublens un
immeuble d'habitation comprenant six appartements (chemin ********, ECA n° ********),
deux immeubles d'habitation comprenant chacun neuf appartements (route ********,
ECA n° ********) ainsi qu'un garage souterrain (ECA n° ********). Le solde de
la parcelle est depuis lors en nature de "Jardin" (2'905 m2)
respectivement "Accès, place privée" (278 m2).
Une propriété par étage (PPE) a été constituée en 2018,
la parcelle en cause étant divisée en 24 lots de PPE correspondant aux 24 appartements
concernés (parcelles n° ********), tous propriétés
de A.________.
b) A la requête de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles (CEFI), la PPE, agissant par l'intermédiaire de l'entreprise
B.________ Sàrl, a produit le 3 octobre 2019 les détails des coûts de
construction, les états locatifs ainsi que les polices ECA des immeubles construits
en 2017.
Par décision adressée le 24 août 2020 à A.________,
la CEFI a procédé à une nouvelle estimation fiscale des différents lots de PPE en
cause.
c) A.________, agissant par l'intermédiaire de la
société C.________ SA, a déposé une réclamation contre cette décision par acte
du 28 août 2020, estimant que les montants retenus étaient "trop élevés
par rapport aux coûts réels". Il a notamment indiqué à ce propos que
"la valeur du terrain, selon la dernière acquisition [était] d'environ
Fr. 500.00/m2".
La CEFI a adressé le 2 septembre 2020 le "mode
de calcul de l'estimation fiscale" à l'intéressé, dont il résulte que
la valeur de rendement avait été arrêtée à un montant total de 8'422'000 fr. et
la valeur vénale à un montant total de 10'968'000 fr., correspondant à une estimation
fiscale totale de 9'695'000 fr. - qui était ensuite "ventilée au
prorata des millièmes sur les lots d'étage". S'agissant en particulier
du "coût du terrain", a été retenu un montant de 1'000 fr./m2
dans ce cadre.
A.________ a été entendu par la CEFI le 6 octobre
2020.
d) Par décision sur réclamation du 26 janvier 2021,
la CEFI est entrée en matière sur la réclamation et a procédé à une nouvelle
estimation fiscale des parcelles n° ********. Elle a arrêté la valeur de
rendement à un montant total de 7'861'000 fr. et la valeur vénale à un montant
total de 10'176'000 fr., correspondant à une nouvelle estimation fiscale totale
de 9'019'000 francs. Elle a en particulier retenu un coût du terrain réduit à
800 fr./m2, relevant que ce coût devait "correspondre à une
proportion usuelle de l'opération globale, telle que conçue par les créanciers
gagistes par exemple".
C.
A.________ a formé recours contre cette décision sur réclamation devant
la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal par acte
de son conseil du 23 février 2021, concluant que le montant retenu à titre de
valeur du terrain soit réduit à un montant total de 1'980'500 francs. Il a en
substance fait valoir ce qui suit (étant précisé que "l'expert"
auquel il est fait référence dans cette écriture est son conseil lui-même,
lequel a indiqué être membre de la Chambre suisse d'experts en estimations
immobilières [CEI]):
"En l'état l'expert rappelle
que le PPA a péjoré de manière très importante la constructibilité de cette
parcelle (plus de 50 % en moins de surfaces de planchers), colloqué
anciennement en « zone village ». […]
Il y a lieu de rappeler que le
propriétaire a acquis ces terrains à des prix nettement inférieurs, plus proche
de Fr. 250[.]--/m2
que le prix articulé par la commission d'estimation fiscale, alors colloqué en «
zone village » […].
[…]
l'incidence foncière du terrain par rapport au projet total correspond
pratiquement à 32 %, ce qui n'est pas admissible pour un projet de rendement.
En expertise immobilière, on admet une incidence foncière pour ce type de
projet de 20 à 25 % au maximum.
Dans ce cas précis, l'expert
arrête une incidence foncière de 22 %, soit un prix du terrain de Fr.
1'980'500.--, ce qui porte la valeur vénale de cet immeuble à Fr. 8'987'500.--."
Il a requis, à titre de mesures d'instruction,
notamment la "justification de l'estimation du prix au m2 pour ce
terrain, le cas échéant, la comparaison avec d'autres transactions intervenues
pour des biens similaires".
Dans sa réponse du 17 mars 2021, l'autorité intimée
a soutenu que le fait de retenir comme en l'espèce une part du foncier
représentant environ 31 % de la valeur vénale paraissait bien plutôt "correct"
en regard des prix pratiqués sur le marché pour ce type de biens immobiliers.
Elle a relevé que l'entier de la surface de la parcelle devait être pris en
considération dans le cadre du calcul du coefficient de construction. Elle
s'est référée à titre de comparaison au prix de transfert d'un immeuble en PPE également
soumis au PPA "Village de Renges", dans le cadre duquel la
part du terrain correspondait à 831 fr./m2, lors d'une vente survenue
en 2018.
Le recourant a repris ses griefs dans sa réplique du
6 avril 2021. Il a maintenu, en particulier, que l'incidence foncière ne devait
pas dépasser 22 % pour un immeuble de rendement, étant précisé que cette "norme"
était "reprise par tous les établissements bancaires". Il a en
outre contesté la pertinence de la comparaison à laquelle avait procédé
l'autorité intimée (selon lui avec les parcelles n° ******** d'Ecublens), s'agissant
d'un projet de promotion immobilière alors qu'il s'agissait dans son cas
d'immeubles de rendement. Il a requis la tenue d'une inspection locale.
L'autorité intimée a précisé dans sa duplique du 20
avril 2021 que ce n'étaient pas les parcelles n° ******** d'Ecublens qui lui
avaient servi de référence pour le prix de comparaison évoqué dans sa réponse,
s'agissant effectivement d'une promotion immobilière; elle a précisé que le prix
de la part du terrain payé par les nouveaux propriétaires des parcelles concernées
était dans ce cadre "supérieur à fr. 1'400/m2".
D.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
Déposé en temps utile, le recours satisfait en outre aux autre
conditions formelles de recevabilité (cf. art. 79 al. 1, 95 et 99 de la loi
vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative - LPA-VD; BLV
173.36 -, applicable par renvoi de l'art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre
1935 sur l'estimation fiscale des immeubles - LEFI; BLV 642.21). Il convient en
conséquence d'entrer en matière sur le fond.
2.
Le litige porte sur la révision de l'estimation fiscale de la parcelle
n° ******** d'Ecublens (soit des parcelles n° ********, compte tenu de la PPE constituée
dans l'intervalle) à la suite des constructions qui y ont été érigées en 2017,
singulièrement sur le montant retenu à titre de valeur du terrain dans ce
cadre. Le recourant ne conteste en effet pour le reste ni le montant retenu à
titre de valeur de rendement, ni les montants retenus à titre de coûts de construction.
3.
Le recourant a requis la tenue d'une inspection locale.
a) Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti
par l'art. 29 al. 2 Cst., comprend notamment le droit pour l'administré de prendre
connaissance du dossier, de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une
décision ne soit prise touchant sa situation juridique, de produire des preuves
pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves
pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à
tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à
influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1, 142 III 48 consid.
4.1.1 et les références); les garanties ancrées à l'art. 29 al. 2 Cst. ne
comprennent toutefois pas le droit d'être entendu oralement (ATF 140 I 68
consid. 9.6.1 et les références; TF 2C_803/2019 du 26 février 2020 consid.
2.2).
Devant la cour de céans, la procédure est en
principe écrite (art. 27 al. 1 LPA-VD). L'autorité établit les faits d'office
(art. 28 al. 1 LPA-VD); selon l'art. 29 LPA-VD, elle peut recourir à différents
moyens de preuve, tels que l'inspection locale (al. 1 let. b). Aux termes de
l'art. 34 LPA-VD, les parties participent à l'administration des preuves (al.
1) et peuvent notamment présenter des offres de preuve (al. 2 let. d).
L'autorité n'est toutefois pas liée par les offres de preuve formulées par les
parties (art. 28 al. 2 LPA-VD; cf. ég. art. 34 al. 3 LPA-VD, dont il
résulte que l'autorité doit administrer les preuves requises "si ces
moyens n'apparaissent pas d'emblée dénués de pertinence"); de
jurisprudence constante en effet, le droit d'être entendu n'empêche pas l'autorité
de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont
permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à
une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la
certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1, 140 I 285 consid. 6.3.1 et les références; TF 2C_147/2021
du 11 mai 2021 consid. 2.1; CDAP GE.2020.0017 du 26 mai 2021 consid. 2a).
b) En l'espèce, le recourant a requis la tenue d'une
inspection locale "tendant à démontrer la pertinence de [ses] propos".
Le tribunal ne voit toutefois pas en quoi une telle mesure d'instruction serait
de nature à apporter des éléments déterminants pour l'issue du litige; le
recourant ne prétend pas, en particulier, que le terrain en cause présenterait
des caractéristiques spécifiques qu'il conviendrait de constater afin de
pouvoir en apprécier la valeur. La requête de l'intéressé doit en conséquence
être rejetée, par appréciation anticipée.
4.
a) Il est établi une estimation dite "estimation fiscale"
en vue de déterminer la valeur d'imposition des immeubles (art. 1 al. 1 let. a
LEFI). Cette estimation est mise à jour lorsqu'il est constaté que la valeur
fiscale des immeubles a notablement augmenté ou diminué, notamment - comme en
l'espèce - en cas de construction de bâtiments (art. 20 al. 1 LEFI).
b) Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale
est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et
sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne peut toutefois être supérieure à
la valeur vénale (al. 2). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur
marchande de celui-ci (al. 4).
Selon l'art. 3 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale
comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
c) Le législateur a délégué au Conseil d'Etat la
compétence de fixer dans un règlement les détails d'exécution et d'application
de la LEFI (cf. art. 4 et 26 LEFI). Concernant la valeur vénale des immeubles,
il résulte ce qui suit de l'art. 8 du règlement vaudois du 22 décembre 1936 sur
l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; BLV 642.21.1):
Art. 8
1 La valeur vénale d'un
immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de
l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment
pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble
(Loi art. 2, al. 4).
2 A défaut
d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale
est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le
genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur
ces immeubles.
3 Si l'immeuble à taxer
est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle
qu'il a présentement on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation
de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit
actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions.
Il est renvoyé à cette disposition (notamment)
s'agissant d'établir la valeur vénale des immeubles locatifs (art. 21 al. 4
RLEFI).
d) A l'occasion de la dernière révision générale des
estimations fiscales, le Chef du Département des finances a établi les 31
janvier 1991, 20 novembre 1992 et 7 avril 1995 des "Instructions pour
les communes de district d'estimation fiscale des immeubles" qui ont
valeur de directives (cf. Introduction). S'agissant des immeubles locatifs, il résulte
des directives du 31 janvier 1991 que leur valeur vénale doit être déterminée
en tenant compte de la valeur du sol et du coût de construction; elle comprend
le prix de vente auquel un propriétaire peut prétendre lorsque cette vente est
faite dans des conditions normales (ch. I/1 p. 2).
e) En l'espèce, le recourant soutient en substance
que le montant retenu à titre de valeur du terrain (à hauteur de 800 fr./m2),
correspondant à environ 32 % de la valeur vénale totale des parcelles en cause (précisément
31.14 %), serait excessif s'agissant d'un immeuble de rendement; il estime que
l'incidence foncière devrait en l'occurrence être arrêtée à 22 % (correspondant
à 500 fr./m2). Il fait en outre valoir que le PPA "Village
de Renges" entré en vigueur en 2013 a sensiblement péjoré la constructibilité
du bien-fonds concerné.
Cela étant, l'appréciation de la valeur vénale en
vue de l'estimation fiscale doit en principe se fonder sur des "indications",
tels que le prix de vente ou des éléments de comparaison (cf. art. 8 al. 2
RLEFI a contrario). Le fait que le conseil du recourant, membre de la
CEI, indique se référer au pourcentage de l'incidence foncière - comme le
feraient l'ensemble des établissements bancaires, selon ses dires - dans le
cadre d'expertises immobilières n'y change rien. La motivation de la décision
sur réclamation attaquée sur ce point, en ce sens que la valeur du terrain devrait
"correspondre à une proportion usuelle de l'opération globale",
n'est ainsi pas sans prêter le flanc à la critique; il aurait bien plutôt
convenu de se référer directement à des éléments de comparaison, comme
l'autorité l'intimée l'a d'ailleurs fait dans sa réponse au recours.
L'autorité intimée s'est en effet référée dans cette
dernière écriture au prix de transfert d'un immeuble en PPE soumis (comme le bien-fonds
dont l'estimation fiscale est litigieuse en l'espèce) au PPA "Village
de Renges", dans le cadre duquel la part du terrain correspondait à 831 fr./m2,
lors d'une vente survenue en 2018. Il convient de relever d'emblée qu'aucun
élément ne permet de mettre en cause les allégations de l'autorité intimée
selon lesquelles le prix de transfert évoqué concernait également un immeuble
de rendement - il ne s'agit ainsi pas de l'opération en lien avec les parcelles
n° ******** d'Ecublens, dont il n'est pas contesté qu'elle constituait une
promotion immobilière (avec réalisation de tous les appartements), à laquelle le
recourant se réfère dans sa réplique. Cela étant, le prix de transfert auquel
l'autorité intimée se réfère à titre d'élément de comparaison constitue à
l'évidence une indication pertinente s'agissant d'apprécier la valeur du
terrain en l'occurrence. Il conviendrait certes de se fonder dans ce cadre,
dans toute la mesure du possible, sur plusieurs éléments de comparaison - ainsi
l'art. 23 al. 1 RLEFI prévoit-il, s'agissant de calculer la valeur vénale
des terrains à bâtir, de tenir compte des "prix moyens"
pratiqués
dans la région pour un terrain comparable (cf. dans le même sens le ch. II
des directives du 31 janvier 1991, précisant qu'il conviendrait de s'en tenir
au prix pratiqués "ces trois dernières années"). Le fait que
l'autorité intimée ne se réfère qu'à un seul élément de comparaison n'apparaît
toutefois pas de nature à remettre en cause son estimation dans les
circonstances du cas d'espèce. Cet élément de comparaison apparaît en effet
particulièrement pertinent, s'agissant de parcelles situées à proximité
immédiate de celles du recourant (quelques centaines de mètres tout au plus, le
PPA "Village de Renges" ne couvrant qu'un périmètre réduit), intégrées
dans la même zone du même plan d'affectation - de sorte que l'argument tiré de
la péjoration des possibilités de construire induite par le PPA n'est pas pertinent
- et vendues une année seulement après l'achèvement des travaux ayant entraîné
la révision de l'estimation fiscale litigieuse. Le recourant ne soutient pas
pour le reste, comme déjà évoqué, que son terrain présenterait des caractéristiques
spécifiques qui auraient une incidence sur sa valeur respectivement
justifierait de s'écarter de ce prix de comparaison. Dans ces conditions, le montant
de 800 fr./m2 retenu par l'autorité intimée afin de calculer la
valeur du terrain ne prête pas le flanc à la critique.
5.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être
rejeté et la décision sur réclamation attaquée confirmée.
Un émolument de 1'000 fr. est mis à la charge du recourant,
qui succombe (art. 49 al. 1 LPA-VD; art. 1 et 4 al. 1 du tarif des frais
judiciaires et des dépens en matière administrative, du 28 avril 2015 - TFJDA;
BLV 173.36.5.1). Il n'y a pas lieu pour le reste d'allouer d'indemnité à titre
de dépens (cf. art. 55 al. 1 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
Faits
I.
Le recours est rejeté.
Considérants
II.
La décision sur réclamation rendue le 26 janvier 2021 par la Commission
d'estimation fiscale des immeubles est confirmée.
III.
Un émolument de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de A.________.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 7 juillet 2021
Le
président: Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi fédérale du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF;
RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113
ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.