CDAP - EF.2021.0002 - 2021-07-07 - A.________/Commission d'estimation fiscale

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 7 juillet 2021

Composition

M. Alex Dépraz, président;

MM. Marc-Etienne Pache et Fernand Briguet, assesseurs; M. Vincent Bichsel,

greffier

Recourant

A.________, à ********, représenté

par Thierry MARTIN, p.a. PBBG SA, à Lausanne,

Autorité intimée

Commission d'estimation fiscale

des

immeubles, à Lausanne

Objet

Estimation fiscale des immeubles

Recours A.________ c/ décision sur réclamation de la

Commission d'estimation fiscale des immeubles du 26 janvier 2021 (estimation

fiscale des parcelles ******** sises sur la Commune d'Ecublens)

Vu les faits suivants:

A.

A.________ est propriétaire de la parcelle n° ******** d'Ecublens. Ce

bien-fonds, d'une surface de 842 m2, a été colloqué en zone du village

de Renges au sens de l'art. 8 du Règlement sur le plan partiel d'affectation

(PPA) "Village de Renges", entré en vigueur le 29 janvier

2013.

B.

a) En 2017 a été construit sur la parcelle n° ******** d'Ecublens un

immeuble d'habitation comprenant six appartements (chemin ********, ECA n° ********),

le solde de la parcelle étant depuis lors en nature de "Jardin"

(597 m2) respectivement "Accès, place privée" (70 m2).

Une propriété par étage (PPE) a été constituée en 2018,

la parcelle en cause étant divisée en neuf lots de PPE correspondant aux six appartements

concernés ainsi qu'à trois locaux en sous-sol (parcelles

n° ********), tous propriétés de A.________.

b) A la requête de la Commission d'estimation

fiscale des immeubles (CEFI), la PPE, agissant par l'intermédiaire de l'entreprise

B.________ Sàrl, a produit le 14 octobre 2019 les détails des coûts de construction,

l'état locatif ainsi que la police ECA de l'immeuble construit en 2017.

Par décision adressée le 24 août 2020 à A.________,

la CEFI a procédé à une nouvelle estimation fiscale des différents lots de PPE en

cause.

c) A.________ a déposé une réclamation ("opposition")

contre cette décision par courrier du 22 septembre 2020, estimant en substance

que l'estimation fiscale retenue "valoriserait le terrain à un prix

[…] beaucoup trop élevé".

La CEFI a adressé le 24 septembre 2020 le "mode

de calcul de l'estimation fiscale" à l'intéressé, dont il résulte que

la valeur de rendement avait été arrêtée à un montant total de 1'917'000 fr. et

la valeur vénale à un montant total de 2'595'000 fr., correspondant à une estimation

fiscale totale de 2'256'000 fr. - qui était ensuite "ventilée au prorata

des millièmes" des lots de PPE. S'agissant en particulier du "coût

du terrain", a été retenu un montant de 1'000 fr./m2 dans

ce cadre.

A.________ a maintenu sa réclamation par courrier du

12 octobre 2020, contestant tant la valeur de rendement que la valeur du terrain

rentenues.

d) Par décision sur réclamation du 26 janvier 2021,

la CEFI est entrée en matière sur la réclamation et a procédé à une nouvelle

estimation fiscale des parcelles n° ********. Elle a arrêté la valeur de

rendement à un montant total de 1'789'000 fr. et la valeur vénale à un montant

total de 2'427'000 fr., correspondant à une nouvelle estimation fiscale totale

de 2'108'000 francs. Elle a en particulier retenu un coût du terrain réduit à

800 fr./m2, relevant que ce coût devait "correspondre à une

proportion usuelle de l'opération globale, telle que conçue par les créanciers

gagistes par exemple".

C.

A.________ a formé recours contre cette décision sur réclamation devant

la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal par acte de

son conseil du 23 février 2021, concluant que le montant retenu à titre de

valeur du terrain soit réduit à un montant total de 494'436 francs. Il a en

substance fait valoir ce qui suit (étant précisé que "l'expert"

auquel il est fait référence dans cette écriture est son conseil lui-même,

lequel a indiqué être membre de la Chambre suisse d'experts en estimations

immobilières [CEI]):

"En l'état l'expert rappelle

que le PPA a péjoré de manière très importante la constructibilité de cette

parcelle (plus de 50 % en moins de surfaces de planchers), colloqué

anciennement en « zone village ». […]

Il y a lieu de rappeler que l'estimation

fiscale de la parcelle no ******** (valeur du terrain uniquement) était bien

inférieure à la nouvelle valeur du terrain fixée par la commission d'estimation

fiscale, alors colloqué en « zone village » […].

[…]

l'incidence foncière du terrain par rapport au projet total correspond

pratiquement à 28 %, ce qui n'est pas admissible pour un projet de

rendement. En expertise immobilière, on admet une incidence foncière pour ce

type de projet de 20 à 25 % au maximum.

Dans ce cas précis, l'expert

arrête une incidence foncière de 22 %, soit un prix du terrain de Fr.

494'436.--, ce qui porte la valeur vénale de cet immeuble à Fr. 2'247'436.--."

Il a requis, à titre de mesures d'instruction,

notamment la "justification de l'estimation du prix au m2 pour ce

terrain, le cas échéant, la comparaison avec d'autres transactions intervenues

pour des biens similaires".

Dans sa réponse du 17 mars 2021, l'autorité intimée

a soutenu que le fait de retenir comme en l'espèce une part du foncier

représentant environ 28 % de la valeur vénale paraissait bien plutôt "correct"

en regard des prix pratiqués sur le marché pour ce type de biens immobiliers.

Elle a relevé que l'entier de la surface de la parcelle devait être pris en

considération dans le cadre du calcul du coefficient de construction. Elle

s'est référée à titre de comparaison au prix de transfert d'un immeuble en PPE également

soumis au PPA "Village de Renges", dans le cadre duquel la

part du terrain correspondait à 831 fr./m2, lors d'une vente survenue

en 2018.

Le recourant a repris ses griefs dans sa réplique du

6 avril 2021. Il a maintenu, en particulier, que l'incidence foncière ne devait

pas dépasser 22 % pour un immeuble de rendement, étant précisé que cette "norme"

était "reprise par tous les établissements bancaires". Il a en

outre contesté la pertinence de la comparaison à laquelle avait procédé

l'autorité intimée (selon lui avec les parcelles n° ******** d'Ecublens), s'agissant

d'un projet de promotion immobilière alors qu'il s'agissait dans son cas d'un immeuble

de rendement. Il a requis la tenue d'une inspection locale.

L'autorité intimée a précisé dans sa duplique du 20

avril 2021 que ce n'étaient pas les parcelles n° ******** d'Ecublens qui lui

avaient servi de référence pour le prix de comparaison évoqué dans sa réponse,

s'agissant effectivement d'une promotion immobilière; elle a précisé que le

prix de la part du terrain payé par les nouveaux propriétaires des parcelles concernées

était dans ce cadre "supérieur à fr. 1'400/m2".

D.

Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérant en droit:

1.

Déposé en temps utile, le recours satisfait en outre aux autre

conditions formelles de recevabilité (cf. art. 79 al. 1, 95 et 99 de la loi

vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative - LPA-VD; BLV

173.36 -, applicable par renvoi de l'art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre

1935 sur l'estimation fiscale des immeubles - LEFI; BLV 642.21). Il convient en

conséquence d'entrer en matière sur le fond.

2.

Le litige porte sur la révision de l'estimation fiscale de la parcelle

n° ******** d'Ecublens (soit des parcelles n° ********, compte tenu de la PPE

constituée dans l'intervalle) à la suite de la construction qui y a été érigée

en 2017, singulièrement sur le montant retenu à titre de valeur du terrain dans

ce cadre. Le recourant ne conteste en effet pour le reste ni le montant retenu

à titre de valeur de rendement, ni le montant retenus à titre de coût de

construction.

3.

Le recourant a requis la tenue d'une inspection locale.

a) Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti

par l'art. 29 al. 2 Cst., comprend notamment le droit pour l'administré de

prendre connaissance du dossier, de s'exprimer sur les éléments pertinents

avant qu'une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, de

produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres

de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles

ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à

influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1, 142 III 48 consid.

4.1.1 et les références); les garanties ancrées à l'art. 29 al. 2 Cst. ne

comprennent toutefois pas le droit d'être entendu oralement (ATF 140 I 68

consid. 9.6.1 et les références; TF 2C_803/2019 du 26 février 2020 consid.

2.2).

Devant la cour de céans, la procédure est en

principe écrite (art. 27 al. 1 LPA-VD). L'autorité établit les faits d'office

(art. 28 al. 1 LPA-VD); selon l'art. 29 LPA-VD, elle peut recourir à différents

moyens de preuve, tels que l'inspection locale (al. 1 let. b). Aux termes de

l'art. 34 LPA-VD, les parties participent à l'administration des preuves (al.

1) et peuvent notamment présenter des offres de preuve (al. 2 let. d).

L'autorité n'est toutefois pas liée par les offres de preuve formulées par les

parties (art. 28 al. 2 LPA-VD; cf. ég. art. 34 al. 3 LPA-VD, dont il

résulte que l'autorité doit administrer les preuves requises "si ces

moyens n'apparaissent pas d'emblée dénués de pertinence"); de

jurisprudence constante en effet, le droit d'être entendu n'empêche pas l'autorité

de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont

permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à

une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la

certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1, 140 I 285 consid. 6.3.1 et les références; TF 2C_147/2021

du 11 mai 2021 consid. 2.1; CDAP GE.2020.0017 du 26 mai 2021 consid. 2a).

b) En l'espèce, le recourant a requis la tenue d'une

inspection locale "tendant à démontrer la pertinence de [ses] propos".

Le tribunal ne voit toutefois pas en quoi une telle mesure d'instruction serait

de nature à apporter des éléments déterminants pour l'issue du litige; le

recourant ne prétend pas, en particulier, que le terrain en cause présenterait des

caractéristiques spécifiques qu'il conviendrait de constater afin de pouvoir en

apprécier la valeur. La requête de l'intéressé doit en conséquence être

rejetée, par appréciation anticipée.

4.

a) Il est établi une estimation dite "estimation fiscale"

en vue de déterminer la valeur d'imposition des immeubles (art. 1 al. 1 let. a

LEFI). Cette estimation est mise à jour lorsqu'il est constaté que la valeur

fiscale des immeubles a notablement augmenté ou diminué, notamment - comme en

l'espèce - en cas de construction de bâtiments (art. 20 al. 1 LEFI).

b) Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale

est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et

sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne peut toutefois être supérieure à

la valeur vénale (al. 2). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur

marchande de celui-ci (al. 4).

Selon l'art. 3 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale

comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.

c) Le législateur a délégué au Conseil d'Etat la

compétence de fixer dans un règlement les détails d'exécution et d'application

de la LEFI (cf. art. 4 et 26 LEFI). Concernant la valeur vénale des immeubles,

il résulte ce qui suit de l'art. 8 du règlement vaudois du 22 décembre 1936 sur

l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; BLV 642.21.1):

Art. 8

1 La valeur vénale d'un

immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de

l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant

notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de

l'immeuble (Loi art. 2, al. 4).

2 A défaut

d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale

est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le

genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur

ces immeubles.

3 Si l'immeuble à taxer

est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle

qu'il a présentement on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation

de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit

actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions.

Il est renvoyé à cette disposition (notamment)

s'agissant d'établir la valeur vénale des immeubles locatifs (art. 21 al. 4

RLEFI).

d) A l'occasion de la dernière révision générale des

estimations fiscales, le Chef du Département des finances a établi les 31

janvier 1991, 20 novembre 1992 et 7 avril 1995 des "Instructions pour

les communes de district d'estimation fiscale des immeubles" qui ont

valeur de directives (cf. Introduction). S'agissant des immeubles locatifs, il résulte

des directives du 31 janvier 1991 que leur valeur vénale doit être déterminée

en tenant compte de la valeur du sol et du coût de construction; elle comprend

le prix de vente auquel un propriétaire peut prétendre lorsque cette vente est

faite dans des conditions normales (ch. I/1 p. 2).

e) En l'espèce, le recourant soutient en substance

que le montant retenu à titre de valeur du terrain (à hauteur de 800 fr./m2),

correspondant à environ 28 % de la valeur vénale totale des parcelles en cause (précisément

27.75 %), serait excessif s'agissant d'un immeuble de rendement; il estime que

l'incidence foncière devrait en l'occurrence être arrêtée à 22 % (correspondant

à environ 587 fr./m2). Il fait en outre valoir que le PPA "Village

de Renges" entré en vigueur en 2013 a sensiblement péjoré la constructibilité

du bien-fonds concerné.

Cela étant, l'appréciation de la valeur vénale en

vue de l'estimation fiscale doit en principe se fonder sur des "indications",

tels que le prix de vente ou des éléments de comparaison (cf. art. 8 al. 2

RLEFI a contrario). Le fait que le conseil du recourant, membre de la

CEI, indique se référer au pourcentage de l'incidence foncière - comme le

feraient l'ensemble des établissements bancaires, selon ses dires - dans le

cadre d'expertises immobilières n'y change rien. La motivation de la décision

sur réclamation attaquée sur ce point, en ce sens que la valeur du terrain devrait

"correspondre à une proportion usuelle de l'opération globale",

n'est ainsi pas sans prêter le flanc à la critique; il aurait bien plutôt

convenu de se référer directement à des éléments de comparaison, comme l'autorité

l'intimée l'a d'ailleurs fait dans sa réponse au recours.

L'autorité intimée s'est en effet référée dans cette

dernière écriture au prix de transfert d'un immeuble en PPE soumis (comme le bien-fonds

dont l'estimation fiscale est litigieuse en l'espèce) au PPA "Village

de Renges", dans le cadre duquel la part du terrain correspondait à

831 fr./m2, lors d'une vente survenue en 2018. Il convient de

relever d'emblée qu'aucun élément ne permet de mettre en cause les allégations

de l'autorité intimée selon lesquelles le prix de transfert évoqué concernait également

un immeuble de rendement - il ne s'agit ainsi pas de l'opération en lien avec les

parcelles n° ******** d'Ecublens, dont il n'est pas contesté qu'elle

constituait une promotion immobilière (avec réalisation de tous les

appartements), à laquelle le recourant se réfère dans sa réplique. Cela étant,

le prix de transfert auquel l'autorité intimée se réfère à titre d'élément de

comparaison constitue à l'évidence une indication pertinente s'agissant d'apprécier

la valeur du terrain en l'occurrence. Il conviendrait certes de se fonder dans

ce cadre, dans toute la mesure du possible, sur plusieurs éléments de comparaison

- ainsi l'art. 23 al. 1 RLEFI prévoit-il, s'agissant de calculer la valeur

vénale des terrains à bâtir, de tenir compte des "prix moyens"

pratiqués dans la région pour un terrain comparable (cf. dans le même

sens le ch. II des directives du 31 janvier 1991, précisant qu'il conviendrait

de s'en tenir au prix pratiqués "ces trois dernières années").

Le fait que l'autorité intimée ne se réfère qu'à un seul élément de comparaison

n'apparaît toutefois pas de nature à remettre en cause son estimation dans les

circonstances du cas d'espèce. Cet élément de comparaison apparaît en effet

particulièrement pertinent, s'agissant de parcelles situées à proximité immédiate

de celles du recourant (quelques centaines de mètres tout au plus, le PPA "Village

de Renges" ne couvrant qu'un périmètre réduit), intégrées dans la même

zone du même plan d'affectation - de sorte que l'argument tiré de la péjoration

des possibilités de construire induite par le PPA n'est pas pertinent - et vendues

une année seulement après l'achèvement des travaux ayant entraîné la révision

de l'estimation fiscale litigieuse. Le recourant ne soutient pas pour le reste,

comme déjà évoqué, que son terrain présenterait des caractéristiques

spécifiques qui auraient une incidence sur sa valeur respectivement

justifierait de s'écarter de ce prix de comparaison. Dans ces conditions, le montant

de 800 fr./m2 retenu par l'autorité intimée afin de calculer la valeur

du terrain ne prête pas le flanc à la critique.

5.

Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être

rejeté et la décision sur réclamation attaquée confirmée.

Un émolument de 1'000 fr. est mis à la charge du

recourant, qui succombe (art. 49 al. 1 LPA-VD; art. 1 et 4 al. 1 du tarif des

frais judiciaires et des dépens en matière administrative, du 28 avril 2015 - TFJDA;

BLV 173.36.5.1). Il n'y a pas lieu pour le reste d'allouer d'indemnité à titre

de dépens (cf. art. 55 al. 1 LPA-VD).

Par ces

motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Faits

I.

Le recours est rejeté.

Considérants

II.

La décision sur réclamation rendue le 26 janvier 2021 par la Commission

d'estimation fiscale des immeubles est confirmée.

III.

Un émolument de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de A.________.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 7 juillet 2021

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis

d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification,

d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14).

Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss

de la loi fédérale du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF; RS 173.110),

le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le

mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les

conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent

exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces

invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant

qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision

attaquée.