EF.2023.0001

CDAP - EF.2023.0001 - 2024-02-20 - A._, B._/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne

20 février 2024Français22 min

Source vd.ch

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 20 février 2024

Composition

M. Guillaume Vianin, président; Mme Mihaela Amoos Piguet, juge;

M. Georges Arthur Meylan, assesseur; Mme Magali Fasel, greffière.

Recourants

A.________ à

********

B.________ à

******** tous deux représentés par Me Eric MUSTER, avocat à Lausanne,

Autorité intimée

Commission d'estimation fiscale des

immeubles du district de Lausanne, à Lausanne.

Objet

Estimation fiscale des

immeubles

Recours A.________ et consort c/ décision de la Commission

d'estimation fiscale des immeubles du 30 mars 2023.

Vu les faits suivants:

B.________ et A.________ sont copropriétaires de la parcelle n° ********

de la Commune de ********, qu'ils ont acquise le 25 février 2020 auprès de

l'Office des poursuites du district de l'Ouest lausannois pour le prix de 4'300'000

francs. Ce bien-fonds, d'une superficie de 6'085 m2, supporte une

habitation (n° ECA ********), d'une emprise au sol de 565 m2, ainsi

qu'un bâtiment (n° ECA ********) de 21 m2.

A la demande de la Commission d'estimation fiscale des immeubles

(ci-après: la CEFI), B.________ et A.________ ont complété, le 27 avril 2020,

le questionnaire relatif à la révision de l'estimation fiscale de l'immeuble

acquis le 25 février 2020. S'agissant du revenu locatif annuel, ils ont précisé

que la villa disposait de deux niveaux habitables, le dernier niveau étant

mansardé, et que la surface habitable totale était de 400 m2

environ. L'habitation disposait en outre de quatre places de parc extérieures.

Par décision du 3 juin 2021, la CEFI a fixé l'estimation fiscale de la

parcelle n° ******** à 3'436'000 francs.

B.________ et A.________ ont formé, par acte du 8 juin 2021, une

réclamation à l'encontre de cette décision. Ils ont produit à l'appui de cette

réclamation un rapport d'expertise du 12 octobre 2012, précisant que la

construction date de 1976, mais a subi des transformations dès 1982, jusque

dans les années 2000. L'état général est jugé bon, les parties ouvrantes de

l'enveloppe méritant toutefois d'être changées et/ou adaptées, afin de pallier les

différents problèmes thermiques et d'étanchéité. Une piscine a été réalisée à

20 mètres de la terrasse. Son état n'est pas bon et mériterait un contrôle

général selon les conclusions de l'expert. Le rapport contient un descriptif de

la distribution de la villa, dont la teneur est reproduite ci-après:

"Sous-sol:

chaufferie

local citerne 20'000 litres

local électrique

buanderie avec bac eau chaude/eau froide, armoires, lave-linge et

sèche linge

cave

cave avec sol gravier

cave à vins avec sol et murs de brique

deux locaux avec centrale informatique

bureaux (anciennement un bowling)

toilettes avec WC et lavabo

Rez-de-chaussée:

hall d'entrée en deux parties séparées par un escalier

neuf chambres dont quatre avec penderie, une avec un dressing et

une équipée avec une douche et lavabo

une salle-de-bain avec WC, lavabo et baignoire

deux toilettes avec WC

deux cuisines et office

un salon avec cheminée

toilettes visiteurs avec WC et lavabo

une salle-de-bain attenante avec douche cabine, lavabo double,

bidet, baignoire à jacuzzi et sauna

un dépôt (anciennement garage)

Etage:

un réduit

un hall avec armoires

une cuisine équipée

deux chambres avec penderies

une salle-de-bain avec baignoire et lavabo, WC et bidet séparés

un balcon avec un dégagement sur le lac.

Compte tenu des configurations de la villa et de ses

aménagements extérieurs, l'expert retient une valeur de rendement de 2'000'000

fr., tenant compte d'un revenu locatif annuel de 120'000 fr. et d'un taux de

capitalisation de 6%.

Les réclamants exposent que la villa n'a pas été

entretenue depuis sa saisie par l'office des poursuites en 2012, ce qui impacte

sur sa valeur de rendement, qui ne devrait pas excéder 660'000 fr. (39'600 fr.

x 100/6). La valeur intrinsèque devrait selon eux être établie à 3'347'952 fr.,

et la valeur fiscale fixée en conséquence à 1'600'000 francs.

Le 24 juin 2021, la CEFI a transmis aux réclamants

le détail du calcul de la nouvelle estimation fiscale, précisant que la valeur

de rendement a été calculée sur la base d'un revenu locatif de 180'000 fr.,

capitalisé au taux de 7% (soit un montant de 2'571'000 fr.), la valeur vénale

se déduisant de l'acte de vente (soit un montant de 4'300'000 fr.). La CEFI a

invité B.________ et A.________ à préciser leurs conclusions, sur la base de

ces explications complémentaires.

Le 16 juillet 2021, B.________ et A.________ ont

conclu à ce que la valeur de rendement soit fixée à 720'000 fr., la valeur

vénale, de 4'300'000 fr., n'étant plus litigieuse. La valeur fiscale devait dès

lors selon eux être arrêtée à 2'510'000 francs (moyenne des deux valeurs

précitées).

Une visite sur place a eu lieu le 25 octobre 2022.

Par décision rendue sur réclamation le 30 mars 2023, la CEFI a admis

partiellement la réclamation et a fixé l'estimation fiscale de la parcelle n° ********

de ******** à 2'936'000 fr., compte tenu d'une valeur vénale maintenue à

4'300'000 fr. et d'une valeur de rendement établie à 1'571'000 fr. (revenu

locatif de 110'000 fr. capitalisé au taux de 7%).

Agissant par acte de leur avocat daté du 1er mai 2023, B.________

et A.________ (ci-après: les recourants) ont recouru à l'encontre de cette

décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal

cantonal (CDAP), concluant principalement à sa réforme, en ce sens que la

valeur de l'estimation fiscale de la parcelle n° ******** de ******** est

arrêtée à un montant n'excédant pas 2'510'000 fr., subsidiairement à

l'annulation de cette décision et au renvoi de la cause à la CEFI pour nouvelle

décision dans le sens des considérants.

Dans sa réponse du 29 juin 2023, la CEFI a conclu au

rejet du recours. Elle a relevé que la valeur de rendement avait été calculée

sur la base d'une surface habitable de 400 m2 (prix au m2

de 200 fr. par an), ainsi que d'une surface utilisable (espace de bureau) de

250 m2 (prix au m2 de 120 fr. par an). La CEFI relève

toutefois que la surface habitable est en réalité de 470 m2 et la

surface utilisable de 204 m2.

Les recourants ont répliqué le 15 août 2023.

La CEFI s'est encore déterminée le 14 septembre

2023.

A la demande du juge instructeur, la CEFI a détaillé

le calcul des surfaces prises en considération, joignant également les plans de

la villa sur la base desquels elle a établi ces valeurs.

Les recourants se sont déterminés le 15 décembre

2023, contestant les chiffres indiqués par l'autorité intimée et produisant

leurs propres calculs de la superficie de la villa.

Considérant en droit:

Aux termes de l’art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur

l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; BLV 642.21), le recours au Tribunal

cantonal contre les décisions sur réclamation rendues par la commission

s'exerce conformément à la loi sur la procédure administrative. Le recours

ayant été interjeté dans la forme et les délais prescrits (cf. art. 7 al. 1, 27

al. 4 et 5, 77, 79 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure

administrative - LPA-VD; BLV 173.36), il y a lieu d’entrer en matière sur le

fond du litige.

Le litige porte sur la révision de l'estimation fiscale de la parcelle

n° ******** de la Commune de ********, à la suite de son acquisition par les

recourants.

a) La LEFI ne comporte aucune disposition étendant

le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir

d'examen du tribunal est ainsi limité au contrôle de la légalité en matière

d'estimation fiscale,

y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation et la constatation

inexacte ou incomplète des faits pertinents (art. 98 let. a et b LPA-VD).

Selon la jurisprudence constante de l'ancien

Tribunal administratif, reprise par la CDAP, il n’y a pas lieu de corriger

l'estimation fiscale lorsque la différence entre la valeur contestée et celle à

laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en-deçà de laquelle il considère

qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation (voir notamment arrêts EF.2021.0005

du 2 septembre 2022 consid. 3; EF.2015.0003 du 25 avril 2016; EF.2014.0001 du 1er

octobre 2014; EF.2011.0002 du 27 septembre 2011 et les références).

b) Selon la LEFI, il est établi une estimation dite

"estimation fiscale" en vue de déterminer la valeur

d'imposition des immeubles (art. 1 al. 1 let. a LEFI). Cette estimation est

mise à jour, notamment en cas de mutation, lorsqu'il est constaté que la valeur

fiscale des immeubles a notablement augmenté ou diminué (art. 20 al. 1

LEFI).

Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale

est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et

sa valeur vénale (al. 1); la valeur fiscale ne peut toutefois être supérieure à

la valeur vénale (al. 2). Ce régime est conforme à l’art. 14 al. 1 de la loi

fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons

et des communes (LHID; RS 642.14), à teneur duquel la fortune est estimée à la

valeur vénale; toutefois, la valeur de rendement peut être prise en

considération de façon appropriée (v. à ce propos ATF 148 I 210 consid. 4.4.1; ATF 128 I 240 consid. 3).

Les recourants critiquent la valeur de rendement retenue par l'autorité

intimée. Ils lui reprochent de n'avoir pas tenu suffisamment compte de la

vétusté du bien, qui aurait souffert d'un défaut d'entretien au cours des dix

dernières années.

a) Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement

d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant

compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Cette

définition est reprise par l'art. 5 al. 1 RLEFI; l'al. 2 de cette disposition

prévoit que dans le calcul du rendement, les jouissances réservées au

propriétaire pour ses besoins personnels sont estimées d'après l'usage

ordinaire, les intérêts des dettes et les impôts ne pouvant être déduits. L'art.

7 al. 1 RLEFI précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du

5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le

genre d'immeuble. L'art. 22 al. 4 RLEFI précise enfin que, pour une villa, si

celle-ci est habitée par le propriétaire, la commission estimera le loyer.

Les Instructions du Chef du Département des finances

pour les Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20

novembre 1992 (ci-après: les instructions) prévoient qu'à défaut de loyer ou si

celui-ci ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif

est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2;

celui-ci pouvant être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. le m²

(instructions, ch. I 4). Ces instructions précisent en outre que, selon une

pratique généralement admise, le taux de capitalisation pour une villa est

inférieur de 1% à celui appliqué aux immeubles locatifs et se situe en principe

entre 7 et 8%, une telle différence par rapport aux immeubles locatifs se

justifiant par le fait que le plus grand soin généralement apporté aux maisons

individuelles diminue les frais d'entretien et d'administration et que l'on

peut compter sur une durée de vie plus longue (ch. I 5). Toujours selon les

instructions, les commissions sont tenues d'établir, pour le calcul de la

valeur de rendement en l'absence de loyer effectif, des valeurs moyennes; les

revenus locatifs supputés doivent correspondre aux loyers normaux de la région.

b) Les recourants soutiennent principalement que le

rendement devrait être déterminé sur la base du dernier loyer pratiqué pour la

location de la villa, lequel s'élevait à un montant annuel de 39'600 fr (soit

un montant mensuel de 3'300 fr.). Comme l'avait déjà relevé l'expert dans son

rapport du 12 octobre 2012, ce loyer, compte tenu des spécificités de la villa,

en particulier son emplacement, ses caractéristiques, le jardin qui

l'accompagne, ainsi que sa taille, n'est pas réaliste et s'explique sans doute

par le fait que les recourants, alors locataires, ont conclu un contrat de bail

avec la société dont ils étaient les seuls actionnaires et administrateurs. Contrairement

à ce que prétendent les recourants, le loyer de 3'300 fr. n'a pas été validé

par les autorités, qui en ont simplement tenu compte dans l'évaluation de la

situation patrimoniale des recourants. L'autorité intimée s'est écartée par

conséquent à juste titre de cette valeur.

c) Les recourants contestent ensuite la surface

prise en compte par l'autorité intimée pour déterminer la valeur de rendement

de leur villa. Ils reprochent à l'autorité intimée d'avoir inclus dans le

calcul de la surface habitable divers locaux sis en sous-sol et d'avoir surestimé

la surface habitable du rez-de-chaussée et de l'étage.

Dans le cadre de sa réponse, l'autorité intimée a

exposé qu'elle avait tenu compte d'une surface habitable de 400 m2,

se référant aux indications des recourants. Cette superficie ne correspondrait

pas à la réalité, la surface habitable de la villa étant d'environ 470m2

(439 m2 au rez-de-chaussée et 31 m2 dans les combles) et

celle du sous-sol de 171 m2, valeurs qui ont été calculées sur la

base de plans de la villa qui avaient été déposés à l'occasion d'une ancienne

demande d'autorisation de construire. Les recourants, sur la base de leurs

propres calculs de la superficie de la villa soutiennent que le sous-sol n'excède

pas 143 m2, le rez-de-chaussée et l'étage 367,42 m2.

aa) S'agissant en premier lieu du sous-sol, il

convient de retenir, à l'instar de l'autorité intimée, qu'il a bien une

superficie de 171 m2, étant précisé que cette valeur intègre les

seuls espaces qui servaient auparavant de bureau, à l'exclusion des autres espaces

techniques. Les plans produits permettent en effet indiscutablement de retenir

que les locaux qui y sont situés ont une longueur de 23,27 m pour une largeur

de 7,33 m, ces valeurs y étant expressément mentionnées.

bb) S'y ajoute une surface de 33 m2,

dédiée à l'atelier du rez-de-chaussée. Si les recourants reconnaissent une

surface de 18,78 m2, ils prennent en considération uniquement une

partie de l'espace (représentée par le n°24), à l'exclusion du local portant le

n° 56. Compte tenu de la configuration de ces locaux, qui faisaient partie de

la surface habitable avant leur affectation à un atelier, il y a lieu d'admettre,

à l'instar de ce qu'a retenu l'autorité intimée, que l'intégralité de cet

espace doit être pris en compte pour déterminer la valeur de rendement de

l'immeuble.

cc) S'agissant de la partie habitable, selon les

instructions générales de l'Administration cantonale des impôts, développées en

matière de détermination de la valeur locative mais dont on peut s'inspirer,

entrent en considération pour le calcul de la surface du logement les pièces

habitables, la cuisine, les salles de bains, cabinets de toilette et douches,

les halls, vestibules et escaliers à l'intérieur du logement, les vérandas

fermées, les combles habitables et mansardes; n'entrent en revanche pas en

considération les galetas, cagibis et combles non habitables, les balcons,

terrasses et galeries ouvertes, les caves et autres locaux de service

(buanderie, étendage, carnotzet), les garages et remises (arrêts EF.2014.0005

du 17 avril 2015 consid. 4c; EF.2011.0006 du 19 décembre 2011; EF.2007.0004 du

31 mars 2008).

On relèvera d'emblée que l'habitation (n° ECA ********),

selon les indications qui ressortent du Registre foncier, a une emprise au sol

de 565 m2.

L'autorité intimée a en l'occurrence distingué les

pièces dédiées à l'atelier (n°24 et 56), des autres pièces vouées à

l'habitation (tous les autres numéros, à l'exclusion du n°46, correspondant au

patio). Si les plans versés à la procédure ne contiennent pas de cotes

permettant précisément de déterminer les surfaces des diverses pièces, ils ont

été réduits approximativement à l'échelle 1:100, ce qui permet de vérifier avec

suffisamment de certitude les calculs de l'autorité intimée. On ne voit en

l'occurrence pas de raison de s'écarter de l'estimation de l'autorité intimée,

qui a retenu une surface habitable de 439 m2 au rez-de-chaussée et

de 31,5 m2 à l'étage, soit une superficie globale de 470,5 m2.

Les recourants y opposent leurs propres valeurs, mais ne tiennent manifestement

pas compte de toutes les pièces qui doivent être intégrées à ce calcul. Pour

l'espace du rez-de-chaussée (hors le garage/atelier), les recourants ont en

particulier évalué les surfaces de quatorze pièces seulement, alors que les

plans en mentionnent 26. On relèvera en particulier que les recourants ne

tiennent pas du tout compte de la surface des sanitaires (au rez-de-chaussée et

à l'étage) et de diverses pièces annexes (notamment la chambre de bonne,

certains espaces de distribution au rez-de-chaussée, ainsi que la cuisine et

les espaces de distribution à l'étage), qui doivent manifestement être intégrées

aux surfaces habitables. Leurs critiques ne permettent en conséquence pas de

mettre en doute les calculs effectués par l'autorité intimée dans le cadre de

la procédure, tendant à établir que la surface habitable totale s'élève à 470 m2,

et non à 400 m2, comme l'avaient déclaré les recourants et retenu

l'autorité intimée à l'appui de la décision querellée.

d) Les recourants critiquent ensuite le prix unitaire

de 200 fr. le mètre carré, sur la base duquel l'autorité intimée a déterminé la

valeur de rendement de la partie habitable de leur villa. Si cette valeur se

situe certes dans le haut de la fourchette des instructions, il y a lieu de

relever que ce document date de plus de 30 ans. Or, le loyer moyen en Suisse

est passé de 820 fr. en 1990 à 1'393 fr. en 2021 (voir à ce sujet le lien

suivant: https://www.bfs.admin.ch/bfs/fr/home/statistiques/construction-logement/logements/logements-locataires.html),

ce qui représente une augmentation de 70%. Même si cette augmentation est moins

sensible dans les logements de grandes dimensions (dont le loyer moyen est

passé de 1626 fr. à 2492 fr.), la hausse est néanmoins de 53%.

A titre d'exemples, le Tribunal cantonal a retenu

dans un arrêt EF.2015.0003 du 25 avril 2016, que dans la région Pully-Lutry,

communes pas très éloignées de celle où se situe l'immeuble litigieux, un loyer

de 350 fr./m2 pour un appartement en PPE de 178 m2 situé

à la Conversion, sans jardin (mais avec patio et terrasse) et proche du chemin

de fer, était raisonnable. La cour avait procédé à une comparaison détaillée

des loyers de la région, qui oscillaient entre 350 et 400 fr./m2,

analyse à laquelle il est renvoyé, en particulier s'agissant d'exemples de

loyers usuels dans la région (arrêt EF.2015.0003 du 25 avril 2016, consid. 4b,

confirmé par arrêt du TF du 15 novembre 2016 2C_494/2016). Le Tribunal cantonal

a aussi retenu dans un arrêt EF.2011.0002 du 27 septembre 2011 qu'un prix de 240 fr. le m2 pour une villa à Forel correspondait

à une moyenne plutôt basse dans le district, soit pour la région située en

amont du coteau et qu'en aval, cette valeur se situait dans une fourchette

au-delà de 300 à 400 fr. le m2; puis, dans un arrêt EF.2016.0001 du

13 décembre 2016, le Tribunal cantonal a admis qu'un prix minimum de 300 fr./m2

pouvait être retenu pour une villa avec jardin et vignes située sur les hauts

du village de Cully dans le Lavaux. Le Tribunal cantonal en a déduit qu'il est

notoire que le prix des loyers dans cette région n'est pas inférieur à 300-350

fr./m2 (arrêt EF.2021.0005 du 2 septembre 2022 consid. 5c).

Sur le vu de ce qui précède, il n'apparaît pas qu'un

loyer de 200 fr. le mètre carré soit inadéquat, compte tenu de la situation de

la villa et de ses configurations, et ce même si l'habitation n'a pas été

particulièrement entretenue. On relèvera à toutes fins utiles que la villa,

pourvue de deux cuisines au rez-de-chaussée et d'une cuisine à l'étage, ainsi

que de plusieurs sanitaires, pourrait être vraisemblablement divisée en

plusieurs logements, dans l'hypothèse où il n'existerait pas de demande pour

des logements d'une telle dimension, afin d'en augmenter la rentabilité. Les

prix des loyers qui peuvent être observés sur le marché ne tendent en tout état

de cause pas à contredire cette valeur. Il est en effet notoire que le prix au

m2, dans la région, se rapproche plus de 400 fr./m2. Les

recourants ne produisent pour le surplus aucun exemple d'un bien mis en

location pour une valeur inférieure à celle retenue par l'autorité intimée.

e) Les recourants contestent également le prix au

mètre carré retenu, s'agissant des espaces à vocation commerciale, soit l'atelier

du rez-de-chaussée, d'une superficie de 33 m2, ainsi que les locaux

situés en sous-sol, représentant 171 m2.

S'agissant en premier lieu de l'atelier situé au

rez-de-chaussée, on ne voit pas de raison de s'écarter de la valeur retenue par

l'autorité intimée de 120 fr. le m2. Ces locaux disposent en effet

manifestement d'un éclairage suffisant pour leur utilisation en tant que

bureau. On peut même se demander si une valeur de 200 fr. le m2 ne

serait pas plus adéquate, du fait que cet espace, auparavant destiné à l'habitation,

pourrait être aisément utilisé à de telles fins.

Avec les recourants, on peut néanmoins s'interroger

sur la possibilité de valoriser les espaces situés au sous-sol, dans la mesure

retenue par l'autorité intimée. Il n'est en effet pas contesté que ces locaux

ne disposent pas d'un éclairage naturel direct, celui-ci étant assuré par des

sauts-de-loup. Dans ces circonstances, une valeur de 120 fr. le m2

semble excessive. On relèvera toutefois que leur mise en valeur n'est pas pour

autant exclue, comme le soutiennent les recourants, cet espace de 171 m2

disposant d'un accès indépendant depuis l'extérieur. S'il est difficile de

formuler un prix au m2 compte tenu de ces spécificités, on retiendra

que celui-ci ne saurait en tout état de cause être inférieur à 50 fr. le m2

(à titre d'exemple, les espaces non habitables d'une villa avaient été

valorisés à 200 fr. le m2 dans l'affaire EF.2014.0005 du 17 avril

2015 consid. 5a).

f) En tenant compte d'une surface de 470 m2,

multipliée par le prix de 200 fr. le m2, on obtient une valeur de

94'000 fr. pour la seule partie de la villa destinées à l'habitation. S'y

ajoute la surface de l'atelier situé au rez-de-chaussée, de 33 m2,

multiplié par le prix de 120 fr. le m2 retenu par l'autorité

intimée, soit 3'960 francs, ainsi que l'espace bureau situé au sous-sol, soit 8'550

fr. (171 x 50 fr. le m2). Le loyer annuel hypothétique ainsi calculé

s'élève à 106'500 fr., sans prise en compte des vastes espaces et aménagements

extérieurs (piscine, terrasse, cabanon de jardin et places de stationnement

extérieures) attenants à la villa, qui doivent être également pris en compte

pour déterminer la valeur de rendement. Or, ceux-ci ne sauraient être valorisés

à moins de 4'000 fr., si bien que la valeur de rendement retenue par l'autorité

intimée, de 110'000 fr., peut être confirmée.

g) Les recourants

critiquent également le choix de l'autorité intimée de retenir un facteur de

capitalisation de 7%, sans toutefois développer leur argumentation.

Au cours des dix dernières années, le taux d'intérêt

de référence était situé entre 1,25% et 2,25%. Quant aux frais d'entretien, ils

représentent généralement environ 1% de la valeur du bien immobilier. L’autorité

intimée a fait application en l'occurrence d’un taux de capitalisation de 7%

pour tenir compte des coûts d’exploitation et de l’entretien du bâtiment. Ce

taux, considérablement plus élevé que les taux actuels des hypothèques de 1er

rang et qui se situe dans la fourchette de l'art. 7 al. 1 RLEFI et des

instructions applicables en la matière, apparaît dès lors comme

particulièrement favorable (v. notamment arrêts EF.2014.0005 précité consid.

5b; EF.2008.0003 du 1er décembre 2008; contra, d’autres arrêts,

notamment EF.2006.0001 du 30 novembre 2006; EF.2004.0001 du 20 octobre 2004, où

des taux de 8% ont été retenus). D'ailleurs, le rapport d'expertise du 12

octobre 2012 retient un taux de 6%.

Même en retenant un facteur de capitalisation de 8%,

l'écart entre l'estimation ainsi obtenue de 2'837'500 fr. ([4'300'000 + {110'000/8

x 100}]/2) et l'estimation fiscale litigieuse, soit 2'936'000 fr., serait

inférieur à 5%. En vertu de la jurisprudence précitée (consid. 2a), l'estimation

ne procèderait en tout état de cause pas d'un abus de son pouvoir

d'appréciation par l'autorité intimée.

Il suit de ce qui précède que la valeur de rendement

retenue par l'autorité intimée ne peut être que confirmée.

En conclusion, le recours doit être rejeté et la décision attaquée,

confirmée. Un émolument judiciaire sera mis à la charge des recourants, qui

succombent, solidairement entre eux (art. 49 al. 1, 91 et 99 LPA-VD).

L’allocation de dépens n’entre pas en ligne de compte (art. 55 al. 1 a

contrario, 56 al. 3, 91 et 99 LPA-VD).

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Faits

Le recours est rejeté.

Considérants

II.

La décision sur réclamation de la Commission d'estimation fiscale des

immeubles du district de Lausanne, du 30 mars 2023, est confirmée.

III.

Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge des

recourants, solidairement entre eux.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 20 février 2024

Le président: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.