CDAP - EF.2023.0002 - 2024-02-16 - A.________ /Commission d'estimation fiscale des immeubles

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 16 février 2024

Composition

M. Alex Dépraz, président; M. Georges Arthur Meylan et

M. Emmanuel Vodoz, greffiers; Mme Magali Fasel, greffière.

Recourant

A.________ à

********

Autorité intimée

Commission d'estimation fiscale des

immeubles, à Vevey.

Objet

Estimation fiscale des

immeubles

Recours A.________ c/ décision sur réclamation de la

Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey du 28 mars

2023 statuant sur de nouvelles estimations pour les parcelles n° ******** et ********

à ******** sises sur la Commune de Blonay-Saint-Légier.

Vu les faits suivants:

A.

A.________ est propriétaire des parcelles suivantes, issues de la

division de l'ancienne parcelle n°******** de la Commune de Blonay-Saint-Légier

intervenue en 2021:

- l'actuelle parcelle n°********, d'une surface de

1'039 m2 et qui supporte le bâtiment ECA n°******** de 21 m2,

le solde étant en nature de jardin (112 m2) et de vignes (906 m2);

- la parcelle n°********, d'une surface de 1010 m2

entièrement en nature de vignes;

- la parcelle n°********, d'une surface de 1024 m2

entièrement en nature de vignes;

- la parcelle n°********, d'une surface de 1029 m2

entièrement en nature de vignes.

Ces parcelles sont colloquées en zone périphérique C

selon le plan des zones et le règlement communal sur le plan d'extension et la

police des constructions de l'ancienne Commune de Blonay approuvé par le

Conseil d'Etat du Canton de Vaud le 14 mai 1976 (cf. art. 15ss du règlement). Elles

figurent au cadastre viticole.

B.

Par décisions du 3 février 2023, la Commission d'estimation fiscale des

immeubles du district de Vevey (ci-après: la CEFI) a procédé à une nouvelle

estimation des immeubles précités, fixant la valeur fiscale de la parcelle n°********

à 500'000 fr. (moyenne pondérée et arrondie de la valeur vénale de 1'000'557

fr. et de la valeur de rendement nulle), celle de la parcelle ******** à

500'000 fr. (moyenne pondérée de la valeur vénale de 1'000'000 fr. et de la

valeur de rendement nulle), celle de la parcelle ******** à 500'000 fr. (moyenne

pondérée de la valeur vénale de 1'000'000 fr. et de la valeur de rendement

nulle) et celle de la parcelle ******** à 500'000 fr. (moyenne pondérée de la

valeur vénale de 1'000'000 fr. et de la valeur de rendement nulle) également.

C.

A.________ a formé une réclamation à l'encontre de ces décisions par

acte de son mandataire daté du 6 mars 2023.

D.

Par décisions sur réclamation du 28 mars 2023, la CEFI a maintenu

inchangées ses décisions du 3 février 2023, considérant que les parcelles en

cause devaient être considérées comme étant sises en zone à bâtir.

E.

Agissant par acte daté du 28 avril 2023, A.________ (ci-après: le

recourant) a recouru à l'encontre de ces décisions auprès de la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal, concluant implicitement à leur

réforme, en ce sens que la valeur d'estimation fiscale correspond à la valeur

de rendement des biens-fonds dont il est propriétaire.

La CEFI, dans sa réponse du 9 juin 2023, a conclu au

rejet du recours, précisant que la valeur vénale retenue à l'appui des

décisions attaquées correspondait au prix de vente au m2 d'autres

terrains vendus par le recourant, issus du fractionnement de l'ancienne

parcelle n°********.

Le recourant a répliqué le 2 juillet 2023,

maintenant ses conclusions.

Considérant en droit:

1.

Aux termes de l’art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur

l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21), le recours au Tribunal

cantonal contre les décisions sur réclamation rendues par la commission

s'exerce conformément à la loi sur la procédure administrative. Le recours

ayant été interjeté dans la forme et les délais prescrits (art. 7 al. 1, 27 al.

4 et 5, 77, 79 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure

administrative - LPA-VD; RSV 173.36), il y a lieu d’entrer en matière sur le

fond du litige.

2.

Dans un premier grief d'ordre formel, le recourant se plaint d'une violation

de son droit d'être entendu. Il reproche en substance à l'autorité intim. de

ne lui avoir pas donné l'occasion de s'exprimer avant de rendre sa décision du

3 février 2023.

a) Le droit d'être entendu garanti

par l'art. 29 al. 2 Cst. et l'art. 27 al. 2 de la

Constitution du Canton de Vaud du 14 avril 2003 (Cst-VD; BLV 101.01) comprend

notamment le droit pour l'intéressé de s'exprimer

sur les éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa

situation juridique, d'avoir accès au dossier, de

produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il

soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à

l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur

son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 73 consid.

7.2.2.1; 142 III 48 consid.

4.1.1; 140 I 285 consid.

6.3.1 et les arrêts cités). Le droit d'être entendu est une

garantie de nature formelle, dont la violation entraîne en principe

l'annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances de succès du

recours sur le fond (ATF 144 I 11 consid.

5.3; 137 I 195 consid.

2.2). Selon la jurisprudence, sa violation peut cependant être réparée lorsque

la partie lésée a la possibilité de s'exprimer devant une autorité de recours

jouissant d'un plein pouvoir d'examen (ATF 145 I 167 consid.

4.4; 142 II 218 consid.

2.8.1 et les arrêts cités).

b) En l'occurrence, le recourant n'a certes pas été

invité à se déterminer avant que la décision du 3 février 2023 ne soit rendue.

Il a toutefois pu s'exprimer dans le cadre de la procédure de réclamation, puis

dans le cadre de son recours, sur la motivation de la décision attaquée. Une

éventuelle violation de son droit d'être entendu aurait ainsi quoi qu'il en

soit été réparée.

Le grief de violation du droit d'être entendu doit

être rejeté.

3.

Le litige porte sur la révision de l'estimation fiscale des parcelles n°

******** et ******** à ******** sises sur la Commune de Blonay-Saint-Légier, à

la suite d'une division intervenue en 2021.

Aux termes de l'art. 14 al. 1 de

la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des

cantons et des communes (LHID; RS 642.14), la fortune des personnes

physiques est imposée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement

peut être prise en considération de façon appropriée. A teneur de l'art. 14 al.

2 LHID, les immeubles affectés à l’agriculture ou à la sylviculture sont

estimés à leur valeur de rendement. Le droit cantonal peut prévoir que la

valeur vénale doit être prise en compte lors de l’estimation ou que la

différence entre la valeur vénale et la valeur de rendement fait l’objet d’une

imposition complémentaire si l’immeuble est aliéné ou n’est plus affecté à

l’agriculture ou à la sylviculture. L’imposition complémen­taire ne peut

excéder une durée de 20 ans.

Selon la LEFI, il est établi une estimation dite

"estimation fiscale" en vue de déterminer la valeur

d'imposition des immeubles (art. 1 al. 1 let. a LEFI). Cette estimation est

mise à jour lorsqu'il est constaté que la valeur fiscale des immeubles a

notablement augmenté ou diminué, notamment suite à la division de biens-fonds

(art. 20 al. 1 LEFI).

Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale

est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et

sa valeur vénale (al. 1); la valeur fiscale ne peut toutefois être supérieure à

la valeur vénale (al. 2). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au

rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent

et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble

représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4). L'estimation fiscale des

immeubles agricoles correspond à la valeur de rendement (al. 5). Selon l'art. 3

al. 1 LEFI, l'estimation fiscale comprend l'estimation du sol, des bâtiments et

des accessoires.

Le législateur a délégué au Conseil d'Etat la

compétence de fixer dans un règlement les détails d'exécution et d'application

de la LEFI (cf. art. 4 et 26 LEFI). S'agissant de la valeur vénale des

immeubles, il résulte ce qui suit de l'art. 8 du règlement vaudois du 22

décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; BLV 642.21.1):

"Art. 8

1 La valeur vénale d'un

immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de

l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant

notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble

(Loi art. 2, al. 4).

2 A défaut d'indications (prix

d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en

capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble,

la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles.

3 Si l'immeuble à taxer est

susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il

a présentement on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la

valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement

déjà, de ce fait, dans les transactions."

Quant aux "terrains à bâtir", il résulte

de l'art. 23 al. 1 RLEFI qu'il doit être tenu compte pour le calcul de la

valeur vénale des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain

comparable. Selon les instructions du Département des

finances du 31 janvier 1991, on entend par terrain à bâtir les fonds compris

dans les zones légalisées pour la construction et qui ne sont, en principe,

plus soumis à la législation foncière, à moins qu'ils ne fassent partie d'une

entreprise agricole, viticole, horticole ou maraîchère exploitée par leur

propriétaire ou par un fermier, c'est-à-dire une personne au bénéfice d'un bail

de longue durée. La valeur vénale est déterminée en fonction du prix du terrain

à bâtir dans la région, l'estimation fiscale correspondant à la moitié de ce

prix, puisque normalement la valeur de rendement est nulle.

4.

En l'occurrence, le recourant soutient que ses terrains, dans la mesure

où ils sont exploités à des fins viticoles, doivent être évalués à leur valeur

de rendement.

a) L'estimation fiscale des immeubles agricoles

correspond à la valeur de rendement (art. 2 al. 5 LEFI). Cette disposition

correspond à l’art. 14 al. 2 LHID (cf. arrêt EF.2008.0007 du 9 février 2009

consid. 2a). Par immeubles affectés à l’agriculture au sens de l’art. 14 al. 2

LHID, par souci de cohérence avec les dispositions de la la loi fédérale du 4

octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11), de la loi

fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) et de la

loi fédérale du 29 avril 1998 sur l'agriculture (LAgr; RS 910.1), on entend

ceux qui entrent dans le champ d’application de la LDFR et qui servent, de

manière prépondérante, à l’agriculture (cf. implicitement dans ce sens l'arrêt

2C_873/2011 du 22 octobre 2012 consid. 5.2; arrêt EF.2008.0007 du 9 février

2009 consid. 2a; Hannes Teuscher/Frank Lobsiger, in: Zweifel/Beusch [éd.],

Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und

Gemeinden, 4e éd., 2022, n°38 ad art. 14 LHID). Cette définition

équivaut à celle de l’art. 11 RLEFI, à teneur duquel les immeubles agricoles

sont les terres et les bâtiments utilisés avant tout pour l’exploitation

rurale.

La notion d'immeuble agricole doit

ainsi être concrétisée en coordination avec le champ d'application et les

restrictions à l'aliénation du droit foncier rural (ATF 138 II 32 consid. 2.2.1

p. 36 s.; arrêts TF 2C_368/2019 du 13 mars 2020 consid. 2.2.4; 2C_317/2018 du

14 février 2020 consid. 2.3.2). Le champ d'application général de cette loi est

défini par son art. 2, qui dispose de ce qui suit:

"1 La présente loi s'applique aux immeubles

agricoles isolés ou aux immeubles agricoles faisant partie d'une entreprise

agricole:

a. qui sont situés en dehors d'une zone à bâtir au sens de

l'art. 15 de la loi du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire, et

b. dont l'utilisation agricole est licite.

2 La loi s'applique en outre:

a. aux immeubles et parties d'immeubles comprenant des

bâtiments et installations agricoles, y compris une aire environnante

appropriée, qui sont situés dans une zone à bâtir et font partie d'une

entreprise agricole;

b. aux forêts qui font partie d'une entreprise agricole;

c. aux immeubles situés en partie dans une zone à bâtir, tant

qu'ils ne sont pas partagés conformément aux zones d'affectation;

d. aux immeubles à usage mixte, qui ne sont pas partagés en

une partie agricole et une partie non agricole."

Dans l'affaire à la base de l'ATF 138 II 32 précité,

il s'agissait d'un terrain non bâti situé intégralement dans la zone à bâtir,

qui ne constituait pas l'"aire environnante appropriée" d'un immeuble

comprenant des bâtiments et installations agricoles, au sens de l'art. 2 al. 2

let. a LDFR. Le Tribunal fédéral a relevé que, dans un tel cas, le régime

privilégié était exclu du seul fait que le terrain n'était pas bâti,

indépendamment de la question de savoir si l'immeuble était utilisé pour

l'agriculture et faisait partie d'une entreprise agricole. Cette solution

s'écartait il est vrai de la pratique de certains cantons qui se basaient sur

l'utilisation effective de l'immeuble. L'exclusion du régime privilégié se

justifiait toutefois en particulier en présence d'un immeuble non bâti sis dans

la zone à bâtir, en raison du fait que celui-ci n'était pas soumis aux

restrictions d'aliéner du droit foncier rural (consid. 2.3.1 p. 38 s.).

b) En l'occurrence, bien que le recourant soutienne

qu'il exploite encore les vignes sises sur les parcelles en cause, il ne

prétend pas que ces biens-fonds sont soumis à la LDFR. Le recourant n'établit en

particulier pas qu'il exploiterait une entreprise agricole, au sens de la LDFR,

incluant ces terrains; s'il allègue que la commission foncière ne se serait pas

opposée au fractionnement, il n'a produit aucune pièce qui ferait état d'une

approbation de cette autorité au sens de la LDFR. Il ressort au contraire de la

pièce n°2 produite par l'autorité intimée que le recourant a certifié (en lien

avec la vente de quatre parcelles issues notamment de la division de l'ancienne

parcelle n° ********) que ces terrains n'étaient pas soumis à la LDFR. Les

parcelles n° ******** et ******** à ******** étant sises en zone à bâtir, ce

que le recourant ne conteste pas, elles ne peuvent en outre pas être visées par

l'art. 2 al. 1 let. a LDFR, qui soumet à cette loi les immeubles agricoles

isolés ou faisant partie d'une entreprise agricole, pour autant toutefois

qu'ils soient situés hors de la zone à bâtir. Dans ces circonstances, c'est à

juste titre que l'autorité intimée a appliqué les dispositions relatives à l'estimation

des terrains situés en zone à bâtir, étant précisé que l'art. 17 RLEFI, qui

traite spécifiquement de la méthode d'estimation des vignes, ne s'applique que

si les parcelles sont intégrées à une exploitation viticole, soit une

entreprise agricole au sens de la LDFR (cf. arrêt EF.1997.0018 du 16 avril 1998

consid. 5). Dans le cadre de cet arrêt, le Tribunal administratif avait rappelé

que la valeur d'un terrain dépend essentiellement de

ce que l'on peut y faire et des possibilités de mise en valeur (d'un point de

vue économique et juridique), en relevant que cette valeur devait se juger en

fonction des caractéristiques objectives de l'immeuble, notamment en ce qui

concerne la constructibilité, et non pas en se fondant sur les intentions

subjectives du propriétaire du moment (arrêts EF.1997.0018 précité, consid. 5

et les références citées).

Le recourant ne peut rien

tirer par ailleurs de la loi du 21 novembre 1973 sur la viticulture (LV; BLV

916.125), qui ne contient aucune disposition prohibant notamment l'arrachage de

vignes ou prévoyant une inconstructibilité des parcelles intégrées à un secteur

viticole et inscrites comme telles au Registre foncier.

L'autorité intimée a par

conséquent évalué à juste titre les parcelles dont l'estimation est litigieuse

sur la base des dispositions applicables aux terrains sis en zone à bâtir. Le

Tribunal n'a pour le surplus pas de raison de s'écarter de l'évaluation de la

CEFI, qui a retenu une valeur vénale approximative 1'000 fr. le m2,

s'appuyant notamment sur le prix de vente obtenu par le recourant en lien avec

la vente, récente, d'autres parcelles issues de la division de l'ancienne

parcelle n°********. Même si le recourant semble en outre soutenir que le

détachement des parcelles n°******** à ******** de la parcelle n°******** ait

été effectué sans son consentement, il ne conteste pas que les conditions

posées à la révision de l'estimation fiscale sont réalisées, la parcelle n°********

ayant bien fait l'objet d'une division. Il n'y a au surplus pas lieu d'entrer

en matière sur sa demande tendant à ce que l'admission du recours soit

subordonnée à la réunion des parcelles fractionnées – opération dont le

recourant allègue qu'elle est en cours –, puisque, même en un seul tenant, la

parcelle devrait être estimée selon les mêmes principes que ceux exposés

ci-dessus.

L'estimation fiscale des parcelles

n° ******** et ******** à ******** doit dès lors être confirmée.

5.

Il n'y a enfin pas lieu d'entrer en matière sur la demande du recourant

tendant à ce qu'un arrangement à l'amiable soit trouvé avec l'autorité intimée.

La question litigieuse – qui dépend uniquement de l'affectation des parcelles

litigieuses à la zone à bâtir – ne se prête en effet pas à la conciliation

(art. 84 LPA-VD).

6.

Il suit de ce qui précède que le recours doit être rejeté et la décision

attaquée confirmée. Un émolument judiciaire sera mis à la charge du recourant

qui succombe (art. 49 al. 1 et 91 LPA-VD). L’allocation de dépens n’entre pas

en ligne de compte (art. 55 al. 1 et 91 LPA-VD).

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Faits

I.

Le recours est rejeté.

Considérants

II.

La décision rendue sur réclamation le 28 mars 2023 par la Commission

d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey est confirmée.

III.

Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge

d'A.________.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 16 février 2024

Le président: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.