CDAP - EF.2024.0003 - 2026-03-25 - A.________/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 25 mars 2026

Composition

M. Guillaume Vianin, président; M. Cédric Stucker et Mme Florentine

Neeff Büchli, assesseurs; Mme Liliane Subilia-Rouge, greffière.

Recourante

A.________,

à ********, représentée par Me Olivier WENIGER,

avocat à Lausanne,

Autorité intimée

Commission d'estimation fiscale des

immeubles du district de Vevey, à Vevey.

Objet

Estimation fiscale des immeubles

Recours A.________ c/ décision sur réclamation de la

Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey du 18

octobre 2024, immeuble sis sur la commune de ********, parcelle n° ********

Vu les faits suivants:

A.

A.________ est une fondation de droit suisse dont le siège est à ********

et dont le but statutaire est depuis 1989 d'aider et de soutenir les réfugiés,

les malades et les personnes âgées, quelle que soit leur origine, de faciliter

leur éducation et leur formation ainsi que les soins médicaux, le soutien et la

promotion de leur culture et de leur philosophie pour leur bien. Elle n'est pas

au bénéfice de l'exonération pour but de pure utilité publique dans le canton

de Vaud, alors que, par décision du 23 août 1990, l'administration fiscale ********

lui a accordé l'exonération.

A.________ est propriétaire du bien-fonds n° ********

de ********, soit une parcelle de 25'655 m2 supportant des bâtiments

sur 1'123 m2 au sol, au lieu-dit "********". Elle met sa

parcelle gratuitement à la disposition de l'association B.________ pour le

déroulement de ses activités. L'association B.________ est une association de

droit suisse dont le siège est à ******** et dont le but est de préserver la

culture et l'art ******** et de promouvoir la philosophie ********; elle a été

fondée en 1979 et est exonérée d'impôt dans le canton de Vaud. L'association B.________

utilise les locaux mis à sa disposition sur la parcelle n° ******** en

tant que cellules de méditation et logements d'accueil pour les invités,

enseignants et disciples du Centre ******** voisin. A.________ utilise quant à

elle une autre partie du bâtiment pour une bibliothèque dédiée à la traduction

et à la numérisation des oeuvres historiques de la culture ********, activité

de service attachée à la religion et à la recherche qui ne lui procure aucun

revenu, selon ses explications.

La parcelle n° ******** de ******** est située pour

l'essentiel dans une zone affectée à des besoins publics au sens de l'art. 15

de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire (LAT; RS 700)

et marginalement en aire forestière (805 m2). Elle est régie par un

plan de quartier "********" dont le périmètre se limite à cette

parcelle et qui a été mis en vigueur le 16 novembre 2015. L'affectation de la

parcelle est restreinte de la manière suivante (point 2.1 du règlement du plan

de quartier [PQ]):

"Surface affectée aux

bâtiments et équipements (para-)publics liés à la religion, à la recherche

ainsi qu'aux services qui y sont attachés. L'habitation permanente n'est

autorisée que pour répondre aux besoins du gardiennage et du directeur. Les résidences temporaires sont autorisées pour autant

qu'elles soient en relation avec les activités présentes sur le site,

notamment:

- cellules de méditation,

- logements d'accueil pour les

invités, enseignants et disciples."

La capacité constructive des constructions

principales sur cette parcelle est limitée par un indice d'occupation du sol (IOS)

de 6%. La surface de plancher déterminante totale des logements permanents est

limitée à 250 m2. Les logements permanents existants à la date de la

mise en vigueur du PQ peuvent être maintenus (point 2.2).

Lors de la mise à l'enquête de ce plan,

l'association Pro Riviera avait déposé le 16 mars 2015 une opposition portant

en particulier sur l'affectation du sol et relevant que le but du plan mis à

l'enquête était de limiter de manière stricte l'utilisation du bien-fonds à la

réalisation de la bibliothèque et à l'accueil de résidents temporaires

(étudiants et érudits notamment). Dans son préavis du 27 avril 2015 au Conseil

communal portant sur ce plan de quartier, la Municipalité de ******** a rappelé

la limite de 250 m2 pour des logements permanents (p. 3), ainsi

que les limites d'utilisation en lien avec la religion, soulignant que

l'habitation permanente n'était admise que pour répondre aux besoins de

gardiennage et du directeur (p. 6, ch. 1).

A.________ avait acheté la parcelle n° ********

en août 2004 pour le prix de 1'500'000 francs; l'immeuble comportait alors une

habitation de 680 m2 au sol et une remise de 84 m2;

l'immeuble était pleinement habitable et n'était pas assujetti à la loi

fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11). A.________

a fait ériger de nouvelles constructions sur la parcelle en 2021 et 2022. Le

coût total des travaux s'est monté à 4'553'664 fr. 91.

B.

L'estimation fiscale de la parcelle n° ******** de ******** a été fixée

à 1'150'000 fr. en 1998.

Au cours du mois de juin 2023, A.________ a rempli

un questionnaire destiné aux autorités d'estimation. Elle a indiqué que le coût

des travaux valorisables effectués durant les années 2021 et 2022 était de

3'554'128 francs. La différence de 999'536 fr. 91 avec le montant total correspondait,

selon ses explications, aux coûts de construction du mémorial (monument de

prière) – par nature non valorisable –, aux coûts des travaux de terrassement

pour le parking, de l'accès, de la pose de nouvelles conduites pour

l'électricité, l'eau et la télécommunication, ainsi qu'aux coûts des travaux de

pur entretien et de rénovation sur le bâtiment existant, notamment peinture de

façade, ajustement du chauffage, installation et mise aux normes de

l'électricité.

Le 16 janvier 2024, la Commission d'estimation

fiscale des immeubles du district de Vevey (ci-après: la commission) a rendu

une décision fixant la nouvelle estimation fiscale à 7'081'000 francs. Elle

est parvenue à cette valeur en procédant à une moyenne arithmétique entre une

valeur de rendement de 6'028'383 fr. et une valeur vénale de 8'133'500 francs. La

valeur de rendement de 6'028'383 fr. résulte de la somme 1) d'une valeur

de rendement "logements" fixée sur la base d'une surface de

1'183 m2 avec un rendement locatif annuel théorique de 220 fr./m2

capitalisé à 7.5%, pour un montant de 3'470'133 fr. et 2) d'une valeur de

rendement "Activités (édition)" fixée sur la base d'une

surface de 1'137 m2 avec un rendement locatif annuel théorique de

180 fr./m2 capitalisé à 8%, pour un montant de 2'558'250 francs. La

valeur vénale est la somme 1) d'une valeur théorique du terrain correspondant à

la surface multipliée par un prix théorique de 100 fr./m2, pour un

montant de 2'565'000 fr. et 2) de la valeur théorique des bâtiments qui est

fonction du volume estimé à 800 fr./m3 sans amortissement lié à

l'âge, pour un montant de 5'568'000 francs.

La révision a été justifiée par les travaux terminés

en 2022.

C.

A.________ a formé une réclamation à l'encontre de la décision du 16

janvier 2024 en date du 16 février 2024.

Après deux visites sur place, par décision du 18

octobre 2024, la commission a rendu une nouvelle décision d'estimation,

maintenant les bases et le résultat de son estimation du 16 janvier 2024. Sur

le plan des motifs, la commission justifiait la valeur vénale retenue pour le

terrain de 100 fr./m2 par le fait que la parcelle était colloquée en

zone à bâtir (zone affectée à des besoins publics), mais qu'elle tenait compte

de "toutes les restrictions liées aux possibilités de construire par

rapport au prix moyen de 600 fr. et 1'000 fr./m2 des parcelles

situées en zone à bâtir et sans restriction particulière".

D.

Par mémoire du 18 novembre 2024, la A.________ (ci-après: la recourante)

a recouru à l'encontre de cette décision auprès de la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant principalement à

la réforme de la décision attaquée en ce sens que la nouvelle estimation

fiscale de la parcelle n° ******** de la commune de ******** est fixée à

zéro francs. A titre subsidiaire, elle conclut à la réforme de la décision

attaquée en ce sens que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle est fixée

à 1'150'000 francs. A titre très subsidiaire, elle conclut à la réforme de la

décision attaquée en ce sens que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle

est fixée à 2'904'000 francs. La recourante relève que la parcelle en cause

n'est pas sise en zone logement, ni en zone d'activité au sens de l'aménagement

du territoire. La zone permet uniquement la construction de bâtiments liés à la

religion, à la recherche, ainsi qu'aux services qui y sont attachés. Les

possibilités de rendement en sont également très limitées. La recourante

demande dès lors une estimation qui tienne compte de la valeur vénale effective

de l'immeuble, à savoir zéro, "comme pour tout bâtiment ecclésiastique

invendable". A tout le moins, les particularités de l'affectation de

la zone doivent conduire à des valeurs vénale et de rendement réduites.

La commission (ci-après: l'autorité intimée) a

répondu le 27 janvier 2025 et a conclu au rejet du recours. Elle estime que le

fait que les logements soient occupés de manière occasionnelle n'amène pas à

une valeur de rendement nulle; au demeurant, elle indique qu'elle a constaté

que plusieurs personnes y logeaient de manière durable. Elle ajoute que la

recourante n'est pas une fondation de droit public et ne peut pas être

assimilée aux églises reconnues de droit public.

La recourante s'est déterminée sur la réponse de

l'autorité intimée le 17 février 2025, en soulignant les particularités de sa

situation. Elle conteste les dernières constatations de l'autorité intimée, en

précisant que même si quelques cellules sont réservées à certaines personnes,

le logement n'est qu'épisodique. Le 7 mars 2025, l'autorité intimée a indiqué

qu'elle s'en tenait à sa position et a confirmé sa conclusion tendant au rejet

du recours.

Une audience a eu lieu sur place en date du 12

décembre 2025, en présence de la Cour et des parties. Le procès-verbal établi à

cette occasion retient ce qui suit:

"La Cour et les parties

longent le mémorial et la ********, puis entrent dans la partie nouvellement

rénovée. C.________ indique que, avant la rénovation, le bâtiment comportait

sept appartements, pour un total de 25 chambres; le nombre de chambres a un peu

augmenté suite à la rénovation (dix logements actuellement selon D.________). C.________

précise que l'ensemble de ces logements sont mis gratuitement à la disposition

de l'association B.________, qui en dispose librement et décide qui loge à quel

endroit. La fondation ne s'occupe pas de la gestion de ces appartements, qui ne

lui procurent aucun rendement. C.________ est l'un des cinq membres du conseil

de fondation, qui sont tous bénévoles.

L'audience se poursuit à

l'intérieur.

C.________ expose que les moines

et nonnes sont avant tout logés dans les bâtiments de l'association B.________

(distants de quelques centaines de mètres), ainsi que certains étudiants et

visiteurs. Il a toujours manqué de l'espace dans les bâtiments de

l'association, par exemple quand un grand maître venait, il n'y avait pas

d'espace approprié pour accueillir tout le monde. Ceci a rendu nécessaires les

aménagements sur la parcelle n° ********. Certains étudiants et, surtout,

les bénévoles (comptables, secrétaires, traducteurs, responsables de soutien

informatique, jardiniers, etc.) sont actuellement logés sur la parcelle

n° ********. Les bénévoles séjournent plus ou moins longtemps. Beaucoup

viennent de ******** (où se trouve le siège de la fondation et où a été créé le

1er monastère ******** en Suisse), comme la secrétaire qui vient

trois jours par semaine de ********. Tous sont entièrement bénévoles. Les

personnes qui vivent en permanence sur place paient environ 1000 fr. par mois

pour les études, la nourriture et la chambre, de même que ceux qui restent pour

étudier durant plusieurs années. Cet argent est versé à l'association. Il

arrive que certains paient plus et d'autres moins, selon leurs moyens. Outre

ces revenus, ce sont les cotisations des membres de l'association qui

permettent aux religieux de vivre. L'association serait financièrement dans

l'incapacité de payer une location à la fondation recourante.

Interrogé sur le but de l'activité

de la fondation, C.________ explique qu'il s'agit de la préservation des textes

sacrés ********. Il y a des centres semblables à celui-ci dans le monde entier.

Le président rappelle les notions

de valeur vénale et valeur de rendement, en particulier la question du

rendement potentiel. Le conseil de la recourante souligne les restrictions de

droit public qui empêchent la réalisation d'un rendement: il en résulte que ces

logements ne peuvent pas être mis sur marché ordinaire de la location de

logements et qu'il n'y a pas non plus de marché pour la vente d'un tel

bâtiment. C.________ ajoute que, selon son propre règlement, la fondation ne

peut pas louer les locaux. Le président souligne que le règlement du plan de

quartier (ci-après: le RPQ) n'interdit pas que la fondation demande un loyer à

l'association. Les représentants de la commission d'estimation estiment aussi

qu'un rendement est possible selon le RPQ, d'autant plus qu'elle a constaté, à

chacune de ses visites, qu'il y a des gens qui résident de manière durable sur

place. C.________ précise qu'il n'y a que deux personnes qui résident de façon

permanente.

En lien avec la valeur de

rendement, l'assesseur Stucker demande si on a une idée du chiffre d'affaires

de l'association. C.________ précise que l'association est exonérée des impôts.

Cela étant, elle tient une comptabilité, qu'il faudrait demander directement à

l'association. Le conseil de la recourante indique qu'il n'est pas sûr que

cette comptabilité distingue les rendements généraux des rendements de

l'immeuble. C.________ n'a pas d'informations sur la question. Il précise que,

de manière générale, les rendements sont très bas. Ainsi, par exemple, la

semaine des enfants, organisée une fois par an, n'est sûrement pas facturée

plus de 150 fr. la semaine.

L'assesseure Neeff demande quelle

était la motivation initiale à la base de l'achat de la parcelle. C.________

explique que l'objectif était de préserver la culture ********, après la

destruction des monastères ******** au ******** par ********. Des moines

viennent du monde entier, même de ********, pour réapprendre ici ce qui a été

détruit ailleurs, notamment durant la période communiste en ********.

L'assesseure Neeff relève que le

bâtiment ne correspond pas – architecturalement – à la vision usuelle du

monastère. C.________ explique que la fondation a dû proposer quatre projets

différents aux autorités avant que ce 4e projet ne soit finalement

accepté. Il indique qu'il en a été lui-même surpris. En effet, les premiers

projets correspondaient plus à l'image que l'on a des bâtiments monastiques,

notamment car ils comprenaient plus de locaux communautaires. Le conseil de la

recourante souligne que les locaux ressemblent à des logements ordinaires, mais

cela n'est pas le cas. Quand la fondation a acheté ces bâtiments, le règlement

communal permettait le logement, mais cela n'est plus le cas maintenant.

La présidente de la commission

d'estimation relève que la commune peut facilement modifier le plan de

quartier. Elle souligne aussi que la commission a retenu une valeur vénale très

basse, notamment en se basant sur une valeur de 100 fr./m2 pour le terrain.

Elle refuse toutefois d'appliquer la même réduction au rendement hypothétique

des espaces de logement. Elle tient à préciser que, au ********, la valeur de

rendement est usuellement fixée à 350 fr/m2.

Le président demande s'il existe

un marché pour des retraites spirituelles. Le conseil de recourante répond

qu'une activité hôtelière ne serait pas compatible avec le plan de quartier.

L'assesseur Stucker demande quel

est le prix de la zone verte dans la région. D.________ répond que la commune

n'a pas acheté de zones vertes récemment; elle a uniquement créé un pot commun

pour les parcelles dont la valeur avait subi des variations. Il indique que, au

********, il y a déjà trop de constructions. Dans la cadre du nouveau PACOM, la

zone à bâtir a dû être réduite. Dans certains cas, seule la partie de la

parcelle sur laquelle est érigée la villa demeure en zone à bâtir, alors que le

reste de la parcelle a dû être mis en zone agricole. Il a fallu dézoner

plusieurs parcelles. Il n'y a pas eu de révision de l'estimation fiscale de ces

parcelles. Le projet de nouveau PACOM vient de revenir de l'examen par les

autorités cantonales. Il va être mis à l'enquête et pourra être adopté par le

Conseil communal en juin, s'il n'y a pas d'oppositions.

La Cour et les parties procèdent à

une visite des bâtiments rénovés:

1) entrée de gauche (quand on se

tient face au lac):

- niveau 0:

1 salle de dépôt (notamment

tentes, yourtes), 1 chambre occupée par un bénévole, 4 autres chambres, 4 WC, 1

salle avec les éditions (imprimantes, étagères, stocks de papier), 1 local

technique

- niveau 1:

2 bureaux pour les éditions et une

partie privée pour le bénévole de l'imprimerie (un graphiste qui vient

d'Appenzell)

- niveau 2:

1 salle occupée par le concierge

du bâtiment (qui vient de Zurich), 1 appartement qui peut accueillir des

groupes

- niveau 3:

Espace d'accueil VIP (ce genre

d'espace n'existe pas dans les locaux de l'association); permet par exemple

d'accueillir un lama

2) entrée de droite (quand on se

tient face au lac):

C.________ explique que les

appartements, permettant la vie en communauté, sont typiques des monastères ********,

qui ne privilégient pas les cellules individuelles.

- niveau 0:

Un petit appartement accueille un

artiste.

- niveau 1:

Il s'agit d'une ancienne partie,

comprenant un local de stockage et une grand salle pour des célébrations

traditionnelles, en attente de rénovation (quand le financement aura été

trouvé). Selon C.________, qui répond à une question de l'assesseure Neeff, ces

espaces sont classés.

- niveau 2:

1 chambre (où séjourne la

comptable bénévole) et 1 appartement (où C.________ travaillait autrefois).

Les parties sont informées

qu'elles recevront le procès-verbal de l'audience à brève échéance. Dans ce

même courrier, la recourante sera invitée à se procurer et à produire les

comptes de l'association B.________."

Le 15 décembre 2025, le compte-rendu de l'inspection

locale du 12 décembre 2025 a été transmis aux parties. S'agissant de la

question, abordée en audience, de savoir s'il existait un marché pour les

retraites spirituelles, la Cour relevait que le Centre ********, à ********,

proposait des "retraites du ********" au prix de 697 fr. pour trois

jours. Les parties ont été invitées à se déterminer sur le compte-rendu et sur

ce qui précédait. La recourante a aussi été invitée à produire les comptes (les

plus récents) de l'association B.________.

La recourante s'est déterminée le 19 décembre 2025

et a produit les documents requis. Elle a notamment relevé que le Centre ********

était localisé dans une zone de village ordinaire, dans laquelle une activité

(commerciale) compatible avec l'habitation était licite. Elle a également joint

une prise de position de son président, qui souhaitait préciser certains des

propos tenus durant l'audience, ceux-ci n'ayant pas été consignés exactement

comme il l'avait envisagé.

L'autorité intimée s'est déterminée le 5 janvier

2026, en rectifiant les informations relatives à la fonction des membres de la

commission.

Considérant en droit:

1.

Aux termes de l’art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur

l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; BLV 642.21), le recours au Tribunal

cantonal contre les décisions sur réclamation rendues par la commission

s'exerce conformément à la loi sur la procédure administrative. Le recours

ayant été interjeté dans la forme et les délais prescrits (cf. art. 77, 79

et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD;

BLV 173.36]), il y a lieu d’entrer en matière sur le fond du litige.

2.

a) Selon la LEFI, il est établi une estimation dite "estimation

fiscale" en vue de déterminer la valeur d'imposition des immeubles (art. 1

al. 1 let. a LEFI). Cette estimation est mise à jour lorsqu'il est

constaté que la valeur fiscale des immeubles a notablement augmenté ou diminué,

notamment suite à la construction ou démolition de bâtiments (cf. art. 20

al. 1 LEFI).

Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation

fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de

rendement et sa valeur vénale (al. 1); la valeur fiscale ne peut toutefois

être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de rendement d'un

immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte

du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La

valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4).

Ce régime est conforme à l’art. 14 al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre

1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID;

RS 642.14), à teneur duquel la fortune est estimée à la valeur vénale;

toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon

appropriée (voir à ce propos ATF 148 I 210 consid. 4.4.1; 128 I 240 consid. 3).

Selon l'art. 3 al. 1 LEFI, l'estimation

fiscale comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.

b) aa) Le législateur a délégué au Conseil d'Etat la

compétence de fixer dans un règlement les détails d'exécution et d'application

de la LEFI (cf. art. 4 et 26 LEFI).

S'agissant de la

valeur de rendement des immeubles, l'art. 5 du règlement vaudois du 22

décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; BLV 642.21.1)

dispose ce qui suit:

"Art. 5

1 La valeur de

rendement d'un immeuble correspond au rendement net ou brut capitalisé à un

taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et

périodiques. (Loi art. 2, al. 3)

2 Dans le calcul du

rendement, les jouissances réservées au propriétaire pour ses besoins

personnels sont estimées d'après l'usage ordinaire. Les intérêts des dettes et

les impôts ne peuvent pas être déduits."

Il découle de l'art.

5 al. 2 RLEFI que lorsque l'immeuble est habité par le propriétaire ou réservé

à sa jouissance pour des besoins personnels, la commission estime le loyer

selon l'usage ordinaire, soit selon les loyers normaux de la région (arrêt

EF.2016.0001 du 13 décembre 2016 consid. 4).

S'agissant de la

valeur vénale des immeubles, il résulte ce qui suit de l'art. 8 RLEFI:

"Art. 8

1 La

valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en

tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie

en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le

rendement de l'immeuble (Loi art. 2, al. 4).

2 A

défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur

vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon

le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur

ces immeubles.

3 Si

l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus

profitable que celle qu'il a présentement on ne tiendra compte de cette

possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation

de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions."

bb) Le Tribunal de céans a déjà jugé que des

restrictions de construction ont un effet sur l'estimation de la valeur vénale

d'un terrain. Dans un arrêt EF.2019.0001 du 29 novembre 2019 (qui a fait

l'objet d'une procédure de coordination auprès des magistrats de la deuxième

Cour de droit administratif et public), il a retenu en particulier qu'une

parcelle située en zone réservée, même si elle est affectée en zone village au

niveau de l'aménagement du territoire, ne peut plus être estimée à la même

valeur vénale qu'un terrain immédiatement constructible. L'autorité

d'estimation ne peut en particulier pas tenir compte des "prix moyens

pratiqués dans la région pour un terrain comparable" (cf. art. 23

al. 1 RLEFI), dès lors que les terrains en cause ne sont pas comparables à

ceux des autres communes environnantes qui ne connaissent pas de procédure de

modification de leur plan général d'affectation. Par la suite (dans l'arrêt EF.2022.0001

du 7 juin 2023 consid. 4), le Tribunal a confirmé une estimation d'une

parcelle colloquée en zone réservée, qui partait d'un prix au m2 de

500 fr., escompté à l'aide d'un taux technique de 3% sur 18 ans, ce qui

permettait d'obtenir une valeur escomptée de 294 fr./m2. La

commission d'estimation avait admis une marge de risque de 80% sur cette valeur

et ainsi arrêté le prix au m2 à 59 fr., arrondi à 60 francs.

Dans un arrêt plus ancien (EF.2003.0006 du 9

décembre 2003 consid. 2b), le Tribunal a considéré qu'une mention de

précarité (limite des constructions résultant de la législation sur les routes)

avait une influence sur la valeur du bien-fonds, de même que le droit

d'habitation existant en faveur des parents du recourant, qui impliquaient que,

en l'état, le bâtiment pouvait difficilement être vendu.

c) Les instructions du Chef du Département des

finances pour les Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du

31 janvier 1991 (ci-après: les Instructions 1991) posent les principes suivants

(p. 2 s., Immeubles locatifs / Valeur de rendement):

"La valeur de rendement est

déterminée par le revenu locatif de l'immeuble. Ce revenu doit être demandé au

propriétaire ou à son représentant. Il sera admis sur la base des baux perçus

et qui paraissent normaux. Si l'immeuble ou les locaux ne sont pas loués, le

loyer est estimé suivant les possibilités de location.

Lorsqu'un immeuble est habité ou

exploité par le propriétaire ou un membre de sa famille, le revenu locatif est

supputé en tenant compte des loyaux normaux de la région.

Pour déterminer la valeur de

rendement, il est nécessaire de connaître le revenu locatif de l'immeuble. La

Commission d'estimation fiscale adresse un questionnaire au propriétaire ou à

son représentant qui retournera cet élément de taxation. En cas de non-réponse

concernant le revenu locatif, un rappel sera envoyé. Sans réponse dans le délai

imparti (2 x 10 jours), la Commission procédera à une estimation d'office.

Le rendement brut est déterminé

par le revenu locatif (baux à loyer). Le chauffage et l'eau chaude (payés par

le locataire) ne sont pas comptés dans le revenu locatif. Les impôts ne sont

pas déduits.

Dans la règle, il y a lieu

d'appliquer un taux de capitalisation de 8 – 8 1/2% du revenu locatif. On ne

s'écartera de cette règle que dans les cas particuliers"

Pour les immeubles industriels et commerciaux qui

comprennent les immeubles "affectés à des buts spéciaux: cinémas,

théâtres, hôtels, pensionnats, cliniques; bains, etc", les

Instructions 1991 disposent ce qui suit (p. 4 s., Immeubles industriels

et commerciaux):

"La valeur de rendement est

déterminée sur la base du revenu locatif. A défaut, lorsqu'aucune location

n'est perçue, il est nécessaire de déterminer cette valeur en tenant compte de

la rentabilité de l'exploitation, de la situation, de la nature et de l'importance

des locaux.

La valeur de rendement peut

également être obtenue par rapport au prix de loyer annuel moyen par m2.

(…)

Ces valeurs indicatives ne seront

utilisées qu'à défaut de valeur locative "normale". Les Commissions

tiendront compte de l'accès (proximité de l'autoroute), de la situation (centre

ville), des facilités de parcage.

Dans la règle, il y a lieu

également d'appliquer un taux de capitalisation de 8% du revenu brut.

Pour déterminer la valeur vénale,

on tient compte de la valeur du sol et de la construction ainsi que de la

situation et les possibilités d'utilisation et de vente de l'immeuble.

Hôtels

S'agissant d'un hôtel, il convient

d'établir la valeur de rendement en se fondant sur une proportion raisonnable

entre le chiffre d'affaires et le loyer des locaux hôteliers. On admettra en règle

générale comme loyer annuel normal le 15% de la moyenne annuelle du chiffre

d'affaires (3-5 dernières années). Le taux de capitalisation généralement

appliqué sera de 8%. A cette valeur s'ajoutera la valeur de rendement des

locaux non hôteliers sur la base d'un revenu locatif annuel moyen également

capitalisé à 8%.

Quant à la valeur vénale, elle

sera arrêtée au même chiffre que celui de la valeur de rendement.

"Cependant un calcul fondé sur l'addition de la valeur du terrain et de la

valeur du bâtiment aurait un caractère théorique, l'un et l'autre étant

intimement liées à l'exploitation de l'hôtel, qui ne paraît pas devoir être

modifiée sensiblement ces prochaines années. Dans ces conditions, on peut

admettre que le prix qu'un acquéreur éventuel de la parcelle serait disposé à

payer dépendrait uniquement de la valeur de rendement" (recours LAUSANNE

PALACE 1973)."

3.

En l'espèce, la recourante formule divers griefs à l'encontre de la

décision attaquée.

a) La recourante soutient tout d'abord qu'au vu des

restrictions de droit public frappant l'immeuble, sa valeur vénale serait

nulle, aucun promoteur ne pouvant y développer un projet quelconque et aucun

amateur fortuné ne pouvant y résider. Elle se fonde sur l'opinion de la Banque

cantonale vaudoise (BCV), formulée en 2024, selon laquelle le bâtiment est

"très difficilement négociable sur le marché" du fait de

l'affectation de la parcelle et du règlement communal, ce qui ne permet pas de reconnaître

de valeur au bâtiment. Elle ajoute que c'est précisément pour cette raison que

la BCV lui a refusé l'octroi d'un nouveau prêt hypothécaire, alors même que la

fondation disposait déjà d'une hypothèque auprès de cette banque avant l'entrée

en vigueur du nouveau règlement. Ce prêt ancien a depuis été remplacé par un

prêt privé.

S'il peut être admis que la parcelle en cause serait

sans doute assez difficile à vendre, cela ne permet pas encore de retenir

qu'elle est invendable et que la valeur vénale, et par conséquent la valeur

fiscale, doit être fixée à zéro.

La recourante se fonde sur un cas qui serait

comparable, à savoir celui de la parcelle n° 408 de Bourg-en-Lavaux, de

3'695 m2, supportant des bâtiments de 591 m2 au sol, dont

157 m2 d'habitation. Elle expose que l'estimation fiscale de ce

bien-fonds est de 0 depuis 1992 et que cela s'expliquerait par le fait qu'il supporte

des bâtiments ecclésiastiques (église de Cully), donc sans valeur vénale sur le

marché de l'immobilier. La logique commanderait de traiter de la même manière sa

parcelle.

L'exemple mentionné par la recourante n'est pas

déterminant en l'espèce. En effet, l'Eglise catholique romaine, telle qu'elle est

établie dans le canton de Vaud, est reconnue comme institution de droit public

dotée de la personnalité morale (cf. art. 170 al. 1 de la

Constitution du Canton de Vaud du 14 avril 2003 [Cst.-VD; BLV 101.01]). Selon l'art. 3

RLEFI, les immeubles d'utilité publique (patrimoine administratif) appartenant

à la Confédération, à l'Etat de Vaud, aux communes vaudoises et aux associations

de communes vaudoises, de même que le domaine public et les voies ferrées

privées ne font l'objet d'aucune estimation. Les Instructions 1991 (p. 7)

en tirent la conséquence que "les collèges, écoles, locaux

administratifs, abris PC, temples, églises, stations d'épuration, etc, seront

taxés à la valeur -0-".

Or la recourante n'est pas reconnue comme

institution de droit public dotée de la personnalité morale. Il n'y a pas lieu

ici d'examiner l'organisation de l'Eglise catholique romaine, en particulier le

régime de propriété des églises (la recourante relevant à cet égard que le

propriétaire de l'église de Cully est la société catholique romaine de Cully et

environs, mais sans plus de détails), ni les modalités de son imposition dans

le canton de Vaud. Il suffit de constater que le cas diffère de celui qui est litigieux

en l'espèce. Il n'y a par conséquent pas lieu d'admettre la conclusion principale

de la recourante.

b) Subsidiairement, la recourante demande que la

décision rendue le 18 octobre 2024 par la commission soit réformée en ce sens

que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° ******** de la

commune de ******** soit fixée à 1'150'000 francs. En d'autres termes, elle

demande le maintien de l'estimation antérieure.

Au vu de l'écoulement du temps et des importants

travaux réalisés sur le bien-fonds, la mise à jour de l'estimation fiscale se

justifiait et la conclusion, au demeurant non motivée de la recourante, doit

être rejetée.

c) aa) A titre de conclusion très subsidiaire, la

recourante demande que la décision rendue le 18 octobre 2024 par la commission soit

réformée en ce sens que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle soit

fixée à 2'904'000 francs.

La recourante conteste tout d'abord le calcul de la

valeur de rendement opéré par l'autorité intimée. Elle estime que celle-ci

aurait dû retenir dans son raisonnement une valeur de rendement réduite d'un

facteur de 7/8 (facteur de réduction qu'elle avait admis pour le terrain),

puisque les mêmes restrictions de droit public ont les mêmes impacts sur le

rendement que sur le prix du terrain. Elle relève qu'elle ne perçoit aucun

rendement locatif, mais met gratuitement ses locaux à disposition d'une

association de pure utilité publique à vocation religieuse exonérée d'impôts

pour des cellules monastiques et des traductions de textes religieux en

bibliothèque. Au surplus, le loyer que l'on pourrait théoriquement tirer d'une

"activité" de bibliothèque religieuse et d'un hébergement temporaire

dans des cellules de méditation ne serait à l'évidence en rien comparable à un

loyer du marché pour un logement ordinaire ou pour un centre commercial.

La recourante demande dès lors que l'on applique

pour les valeurs de rendement le même facteur de réduction de 7/8, déjà admis

pour le terrain dans la grille de calcul de la commission, avec un prix au m2

de 27 fr. 50 au lieu de 220 fr. pour la ligne "Logements" et

22 fr. 50 au lieu de 180 fr. pour la ligne "Activités", tous

autres paramètres maintenus identiques. La valeur de rendement passerait ainsi de

6'028'383 fr. 33 à un septième de cette somme, soit 753'547 fr. 92.

En lien avec cette conclusion, la recourante

conteste également le calcul de la valeur vénale, qui doit à son avis être fixé

à 5'054'128 francs. Celle-ci aurait été fixée de manière abstraite à 8'133'500

fr. par l'autorité intimée qui ne s'est fondée que sur des valeurs générales et

non sur les circonstances concrètes. La recourante fonde son calcul sur le fait

que le coût total des travaux valorisables effectués en 2021 et 2022 était de

3'554'128 francs. Elle retient ainsi qu'entre le prix d'acquisition du terrain

et de l'ancien bâtiment (de 1'500'000 fr.) et le coût des travaux de 3'554'128

fr., le total de la valeur vénale ne peut pas dépasser 5'054'128 fr. Par conséquent,

la moyenne arithmétique entre la valeur de rendement et la valeur vénale serait

de 2'903'837 fr. 96 ([753'547.92 + 5'054'128] / 2).

bb) En l'espèce, tant la valeur vénale que la valeur

de rendement doivent être établies en tenant compte de circonstances

particulières. En effet, l'usage qui peut être fait des locaux litigieux est

restreint au vu de la teneur du point 2.1 du règlement du plan de quartier, qui

dispose ce qui suit:

"Surface affectée aux

bâtiments et équipements (para-)publics liés à la religion, à la recherche

ainsi qu'aux services qui y sont attachés. L'habitation permanente n'est

autorisée que pour répondre aux besoins du gardiennage et du directeur. Les

résidences temporaires sont autorisées pour autant qu'elles soient en relation

avec les activités présentes sur le site, notamment:

- cellules de méditation,

- logements d'accueil pour les

invités, enseignants et disciples."

Pour procéder au calcul de la valeur de rendement,

il y a lieu de distinguer trois types de surfaces:

1) Les surfaces attribuées au logement permanent du

concierge et du directeur du bâtiment, soit 250 m2.

Selon le règlement du plan de quartier, ces surfaces

peuvent être louées comme d'autres surfaces locatives dans la région. Il n'y a

dès lors pas lieu de s'écarter des valeurs usuellement retenues dans la région

pour ces 250 m2. Le calcul de l'autorité intimée doit être confirmé

à cet égard.

2) Les surfaces attribuées au logement temporaire,

soit 933 m2 (1'183 m2 – 250 m2).

Selon le règlement du plan de quartier, ces surfaces

ne peuvent pas être louées de manière permanente. Il convient par conséquent de

s'écarter des valeurs usuellement retenues dans la région; la décision attaquée

ne peut être confirmée sur ce point.

Il ressort du dossier, et en particulier de

l'instruction menée par le Tribunal, que l'association à la disposition de qui

la recourante met ces surfaces de logement dispose elle-même de locaux destinés

à l'hébergement temporaire. Le rendement que l'association tire de ces locaux

peut être déterminé sur la base de ses comptes et il permet d'estimer, en

proportion des surfaces respectives, le rendement que la recourante pourrait

obtenir de ses propres surfaces destinées à l'hébergement temporaire.

A cet égard, il convient d'annuler la décision

attaquée et de renvoyer la cause à l'autorité intimée pour qu'elle détermine, conformément

à ce qui précède, le rendement des surfaces des bâtiments de la recourante

attribuées au logement temporaire. L'autorité intimée pourra pour ce faire appliquer

la formule prévue par les Instructions 1991 pour les hôtels, soit 15% de la

moyenne (3 à 5 ans) du chiffre d'affaires, montant capitalisé à 8% (consid. 2c

ci-dessus). Comme indiqué ci-dessus, le chiffre d'affaires est celui ressortant

des comptes de l'association, adapté en fonction du rapport entre les surfaces

servant à l'hébergement temporaire des locaux de l'association et les surfaces

correspondantes (soit 933 m2) des locaux de la fondation.

Dans ses écritures, la recourante indique qu'elle ne

souhaite pas participer "au marché commercial d'une spiritualité

superficielle". Elle souligne aussi que les logements sont le plus

souvent mis à disposition de personnes travaillant bénévolement pour la

fondation. Ces éléments d'ordre éthique ne peuvent en principe pas avoir

d'incidence fiscale. Le droit fiscal tient en effet compte de cet aspect en

permettant l'exonération des personnes morales poursuivant un but d'utilité

publique ou celle des personnes morales poursuivant, sur le plan national ou

cantonal, des buts cultuels (cf. art. 56 let. g et h de la loi

fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct [LIFD; RS 642.11] et

art. 90 al. 1 let. g et h de la loi vaudoise du 4 juillet 2000

sur les impôts directs cantonaux [LI; BLV 642.11]). La recourante n'est

toutefois pas exonérée. Elle est donc soumise au régime ordinaire d'estimation

fiscale des immeubles dont elle est propriétaire. La valeur de rendement doit

dès lors être estimée d'après l'usage ordinaire de l'immeuble. Cet usage doit

être conforme à l'affectation prévue par les règles d'aménagement du

territoire. En l'occurrence, le règlement du plan de quartier prévoit que les résidences

temporaires sont autorisées pour autant qu'elles soient en relation avec les

activités présentes sur le site, condition qui est réalisée notamment lorsque

les locaux servent de cellules de méditation ou de logements d'accueil pour les

invités, enseignants et disciples. Ces exigences sont respectées en estimant la

valeur de rendement des surfaces des bâtiments de la recourante servant à

l'hébergement temporaire en se fondant sur le rendement effectif des locaux

correspondants de l'association.

3) Les surfaces commerciales d'une surface de 1'137

m2.

L'autorité intimée a fixé une valeur de rendement,

en lien avec des "Activités (édition)", en se fondant sur un rendement

locatif annuel théorique de 180 fr./m2. Elle a précisé lors de l'audience

que la valeur de rendement était usuellement fixée à 350 fr./m2 au ********.

Selon le règlement du plan de quartier, la surface

concernée est affectée notamment aux bâtiments (para-) publics liés à la

religion, à la recherche ainsi qu'aux services qui y sont attachés. Une

activité d'édition de livres religieux et d'objets cultuels relève typiquement

de tels services. D'autres activités sont concevables. Le fait que la

recourante poursuit un but idéal (et non économique) n'exclut d'ailleurs pas

qu'elle exerce une activité économique, pour autant que celle-ci reste

d'importance secondaire et ne soit qu'un moyen au service de son but (voir

Message du Conseil fédéral du 6 juin 2014 concernant la loi fédérale sur

l’exonération des personnes morales poursuivant des buts idéaux, FF 2014 5219

ss, 5228; Fabian Teichmann, Tour d’horizon de l’imposition des fondations,

Jusletter 6 février 2023, n. 30). Il y a lieu d'interpréter le règlement du

plan de quartier en ce sens qu'il autorise de tels "services" ou

activités économiques. Au surplus, la recourante ne s'est pas prononcée sur la

rentabilité des activités exercées dans les surfaces commerciales. Dès lors

qu'elle n'a pas contesté le calcul de l'autorité intimée en alléguant ses

propres chiffres, il n'y a pas lieu de s'écarter du rendement théorique retenu

par l'autorité intimée.

cc) Concernant le calcul de la valeur vénale, l'autorité

intimée a tenu compte de circonstances particulières pour l'évaluation du prix

du terrain. Elle s'est basée sur une valeur vénale du terrain de

100 fr./m2 en mentionnant que la parcelle est colloquée en zone

affectée à des besoins publics et en invoquant "toutes les restrictions

liées aux possibilités de construire par rapport au prix moyen de 600 fr. et

1'000 fr. / m2 des parcelles situées en zone à bâtir et sans

restriction particulière". De l'avis de la Cour de céans, qui a

procédé à une inspection locale, la valeur du terrain ainsi retenue par

l'autorité intimée est plutôt à l'avantage de la recourante.

S'agissant de la valeur des bâtiments, l'autorité

intimée s'est fondée sur les valeurs usuelles. Elle a expliqué, dans la

décision attaquée, qu'elle avait retenu une valeur moyenne de 800 fr./m3

en tenant compte de la mixité des travaux entrepris, soit des travaux sur une

partie existante et une construction nouvelle. Selon ses indications,

actuellement, le coût de construction moyen d'un bâtiment nouveau est d'environ

900-1'100 fr./m3. Au vu de ces explications, le calcul de l'autorité

intimée n'apparaît pas contraire à la loi. Il y a lieu de le confirmer.

La recourante soutient encore que, entre

le prix d'acquisition du terrain et de l'ancien bâtiment (de 1'500'000 fr.) et

le coût des travaux valorisables 2021 - 2022 (de 3'554'128 francs, sur un coût

total de 4'553'664 fr. 91), le total de la valeur

intrinsèque ne peut pas dépasser 5'054'128 fr. et non 8'133'500 fr. comme le

retient de manière abstraite la Commission dans la décision sur réclamation.

Il ne ressort toutefois pas de la loi que la valeur

vénale ne peut jamais être supérieure au prix d'acquisition du

terrain augmenté du coût des travaux effectués ultérieurement, soit du

prix de revient. S'il peut se justifier dans certaines situations de s'en tenir

au prix de revient, ce n'est pas le cas en l'espèce compte tenu du fait que

l'acquisition est ancienne (2004) et que la valeur des bâtiments a évolué

depuis ce moment-là.

La valeur vénale déterminée par l'autorité intimée

peut ainsi être confirmée.

4.

Les considérants qui précèdent conduisent à une admission partielle du

recours. La décision attaquée est annulée et le dossier renvoyé à l'autorité

intimée pour qu'elle complète l'instruction et rende une nouvelle décision

conformément aux considérants du présent arrêt.

Dans ces conditions, l'émolument quelque peu réduit

qui devrait être mis à la charge de la recourante peut être en partie compensé

avec l'indemnité à titre de dépens réduite à laquelle elle peut prétendre de la

part de l'Etat. Les frais seront ainsi arrêtés à 1'500 fr., et il ne sera pas

alloué de dépens.

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Faits

I.

Le recours est partiellement admis.

Considérants

II.

La décision sur réclamation de la Commission d'estimation fiscale des

immeubles du district de Vevey du 18 octobre 2024 est annulée et le dossier est

renvoyé à cette autorité pour complément d'instruction et nouvelle décision

dans le sens des considérants du présent arrêt.

III.

Un émolument de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge de

la recourante.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 25 mars 2026

Le président: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux participants à la

procédure.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.