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Décision

FI.1989.0046

TA - FI.1989.0046 - 2000-11-22 - c/ CID Nyon

22 novembre 2000Français18 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Le père du recourant

était propriétaire d'un immeuble situé à X.________. A son décès survenu le 28

mai 1980, sa succession est allée à son fils A.________ pour l'entier, sous

réserve d'un droit d'usufruit du conjoint survivant, dame B.________, portant

sur les trois quarts de la succession. Cet usufruit a été inscrit sur le feuillet

de l'immeuble précité en août 1980.

L'immeuble, construit

en 1899, comprend un rez-de-chaussée, un étage et des combles, chacun d'une

surface d'environ 100 m2. L'appartement du premier étage de l'immeuble a été

loué à un locataire durant les années 1983 et 1984. Quant à l'appartement du

rez-de-chaussée, il a été occupé par B.________ jusqu'au 31 juillet 1983.

D'après les plans figurant au dossier, deux chambres et un réduit étaient déjà

aménagés dans les combles (deuxième étage).

A.________ a entrepris

des travaux dans l'immeuble en automne 1983. Il a obtenu à cet effet un permis

de construire du 3 octobre 1983 portant sur diverses transformations de

l'immeuble. Il était notamment prévu de percer un vélux dans la toiture et de

modifier le porche d'entrée. Aux dires du recourant, la première phase des

travaux s'est terminée en mai 1984. Le recourant est venu habiter l'appartement

du rez-de-chaussée avec sa famille le 1er avril 1984. Une seconde phase de

travaux a débuté en décembre 1984 et s'est terminée au printemps 1985.

L'immeuble a été constamment habité pendant les deux périodes de travaux (hiver

1983-1984 et hiver 1984-1985). Le recourant l'occupe désormais en entier.

Il résulte par

ailleurs des différents éléments figurant au dossier que les travaux entrepris

dans l'immeuble ont entraîné la création d'une nouvelle salle de bains au

premier étage ainsi que la réfection totale de celle qui s'y trouvait déjà,

l'agrandissement des toilettes se trouvant aux combles ainsi que la suppression

d'une pièce au rez-de-chaussée pour agrandir la cuisine à l'occasion de la

réfection totale de celle-ci. Il n'y a plus de cuisine au premier étage mais

selon le recourant, l'appartement indépendant a été déplacé au deuxième étage

où une pièce est équipée en électricité et en écoulements pour permettre

l'aménagement d'une cuisine.

B. Par lettre du 2 août

1985, le recourant, répondant probablement à une interpellation verbale de la

Commission d'impôt, a renseigné celle-ci sur la manière dont l'immeuble avait

été occupé en 1983 et 1984 ainsi que sur les travaux exécutés. Il précisait que

ceux-ci avaient porté sur les éléments suivants: réfection totale et isolation

du toit, nouvelle distribution d'eau chaude et froide, écoulements,

remplacement d'anciens radiateurs et de colonnes de chauffage, peinture des

façades extérieures, réfection de l'étanchéité d'une terrasse, nouveau tableau

et distribution électrique, divers travaux intérieurs de menuiserie, de

peinture et de sol. Il fournissait une liste de montants que l'on peut résumer

ainsi:

1983

1984

Travaux de réfection (couverture,

ferblanterie, isolation, échafaudage, peinture, maçonnerie, sanitaire,

chauffage, électricité, cuisine, carrelage, menuiserie, sols, ferronnerie)

69'500.--

210'300.--

Frais d'administration et d'entretien

courant (assurances diverses, impôt foncier, taxes d'épuration, eau,

électricité, divers, etc.)

3'826.85

2'290.35

Total

73'326.85

212'590.35

Par décision du 29

novembre 1985, la Commission d'impôt a fixé le revenu imposable du recourant

pour 1985 et 1986 à 65'200 francs et la fortune imposable à 234'000 francs.

S'agissant des montants évoqués ci-dessus, elle a additionné pour chacune des

deux années les montants indiqués par le contribuable et considéré qu'il

s'agissait par moitié de dépenses d'améliorations. Elle a donc admis en

déduction comme frais d'entretien la moitié du montant total pour chaque année,

soit 36'663 francs en 1983 et 106'295 francs en 1985. Le calcul de l'adaptation

à la législation vaudoise de la valeur locative du logement principal, selon

les dispositions alors en vigueur, a été effectué en tenant compte de ce que le

contribuable n'occupait que l'appartement du rez-de-chaussée, soit 50% de la

surface. Cette taxation n'est pas litigieuse.

C. Le contribuable a déposé

sa déclaration d'impôt 1987-1988 le 29 mars 1987.

a) Il y a joint la formule

servant à la détermination de la valeur locative en y portant les indications

suivantes :

- surface du

logement 226 m², d'où une valeur locative de base de 19'908 francs.

- année de construction

ou rénovation lourde ou transformation importante du bâtiment: 1899, d'où un

coefficient lié à l'âge du bâtiment de 0,54

- affectation,

après 1980 de l'immeuble au logement du contribuable : 1984, d'où un

coefficient de 1,12.

Compte tenu des autres

éléments du calcul, le recourant a déclaré une valeur locative de 10'956

francs.

b) Le contribuable a

également joint à ses déclarations une liste analogue à celle de la période

précédente et dont on peut résumer les montants de la manière suivante :

1985

1986

Travaux de

réfection (maçonnerie, couverture, électricité, chauffage, sanitaire,

peinture, menuiserie, sols, carrelages, cuisine)

75'873.00

31'372.00

Frais

d'entretien courant et d'administration (assurances diverses, impôt foncier

et taxes d'épuration, eau, divers)

2'889.90

1'611.90

Travaux de

réfection à raison de 50%

37'936.50

15'686.00

Montants

reportés dans la déclaration comme frais d'entretien

40'826.40

17'297.90

Le recourant a

également opéré une déduction de 6'000 francs par an au titre de rente servie à

B.________.

D. Par décision du 20

novembre 1987 dont on ne trouve au dossier qu'un duplicata non motivé, la

Commission d'impôt a notifié les éléments imposables et le calcul de l'impôt

1987. Le revenu imposable est fixé à 89'000 francs et la fortune imposable à

117'000 francs. Selon un document daté du 8 septembre 1987 mais qui n'a

apparemment pas été communiqué au recourant à cette date, la valeur locative a

été fixée à 20'290 francs. Ce résultat provient de ce que, sous la rubrique

"année de construction, rénovation lourde/transformation", l'autorité

a retenu (au lieu de l'année 1899 entraînant un coefficient de 0,54) l'année

1983 entraînant un coefficient de 1,0.

Par acte du 14

décembre 1987, le recourant a contesté cette taxation en se référant à des

explications qu'il avait obtenues par téléphone et en exposant qu'il n'avait

pas entrepris une rénovation lourde ou une transformation importante, mais

seulement un ensemble de réfections groupées sur deux hivers, sans modification

de niveaux, des fenêtres ou des escaliers.

E. Par décision du 20

octobre 1988, la Commission d'impôt a notifié au recourant le calcul de l'impôt

1988 fondé sur les mêmes éléments que la décision précédente. Par acte du 6

novembre 1988, le recourant a contesté cette taxation en rappelant le recours

qu'il avait déposé.

F. L'Administration

cantonale des impôts a transmis le dossier à la Commission cantonale de recours

en matière d'impôts avec sa réponse du 29 septembre 1989 concluant au rejet du

recours.

Le Tribunal

administratif entré en fonction le 1er juillet 1991, après avoir fait verser au

dossier diverses pièces et déterminations au sujet de l'usufruit de B.________

et des travaux effectués, a entendu les parties à son audience du 9 novembre

1993, puis délibéré à huis clos.

Considérants

1.

La décision de taxation

définitive du 20 octobre 1988 fixant l'impôt pour 1988 a été notifiée alors

qu'un recours était pendant sur la détermination des éléments imposables de la

période 1987-1988. S'il s'agissait véritablement d'une nouvelle décision

intervenant en cours de procédure de recours, le recourant aurait dû être

interpellé comme le prévoyait l'art. 6 al. 2 APRA (remplacé par l'actuel art.

52.

LJPA). En tous les cas, l'autorité intimée ne pouvait pas contraindre le

recourant à déposer à temps un nouveau recours et sa décision de taxation

définitive du 20 octobre 1988, contraire aux règles de la procédure, doit être

annulée.

2.

Selon l'art. 20 al. 2

lit. d de la loi sur les impôts direct cantonaux du 26 novembre 1956 (LI), le

revenu imposable comprend notamment celui qui provient de la location et de

l'affermage d'immeubles et de choses mobilières, y compris la valeur locative

de l'habitation du contribuable dans un immeuble dont il est propriétaire ou

usufruitier.

Introduit par la loi

du 20 mai 1986 et entré en vigueur le 1er janvier 1987, l'art. 21a LI a la

teneur suivante :

"La valeur locative de l'immeuble dont le

contribuable est propriétaire ou usufruitier (art. 20, al. 2, lettre d) et

qu'il affecte à son habitation correspond à un loyer moyen de ce logement,

estimé au moment de l'affectation.

La valeur locative demeure inchangée tant que

le contribuable (ou son conjoint survivant, avec lequel il faisait ménage

commun) garde sans interruption l'usage de son logement, n'en change pas

l'affectation, ni ne procède à des rénovations ou transformations importantes.

La valeur locative est établie d'après une

statistique des loyers, mise à jour périodiquement. Entre les mises à jour,

elle est adaptée d'après la variation du coût de la vie, des loyers et du coût

de la construction. Le Conseil d'Etat fixe les bases servant à la détermination

de la valeur locative ainsi que le taux annuel d'adaptation.

Lors de l'entrée en vigueur de la présente

disposition, les valeurs locatives de tous les logements seront calculées sur

la base des données du recensement fédéral des bâtiments et logements de 1980.

Lorsque l'usage ininterrompu du logement a commencé avant 1980, la valeur

locative est réduite de 3% par année, mais au maximum de 30%.

Le Conseil d'Etat arrête les dispositions

d'application."

En l'espèce,

l'immeuble litigieux figure dans la fortune déclarée du recourant. Le recourant

a en outre déclaré comme revenu, pour l'année 1984 et les suivantes, une valeur

locative de l'immeuble affecté à son domicile principal. Il est vrai qu'il

n'est formellement que nu-propriétaire de l'immeuble mais les déterminations

des parties ont montré qu'il faut considérer que l'usufruit de la mère du

recourant avait fait l'objet d'une renonciation de fait.

3.

Selon l'art. 21a al.

LI, la valeur locative de l'immeuble que le propriétaire affecte à son

habitation correspond à un loyer moyen de ce logement estimé au moment de

l'affectation.

En l'espèce, le

recourant a emménagé dans l'appartement du rez-de-chaussée le 1er avril 1984,

c'est-à-dire à peu près au terme de la première phase des travaux qui s'est

terminée en mai 1984 d'après ses explications. On peut ainsi se demander s'il

s'agit d'une affectation au logement par étapes successives (v. les exemples

dans les instructions complémentaires concernant la détermination de la valeur

locative). On observe en effet que l'essentiel des factures relatives à la

cuisine par exemple datent de 1984 (factures datée de février et mars 1984),

année durant laquelle l'appartement du premier étage était encore loué à un

tiers. Il y a cependant lieu de s'en tenir à la décision attaquée qui retient

l'année 1984 comme année d'affectation au logement du contribuable.

4.

Selon l'art. 21a al. 2

LI, la valeur locative demeure inchangée tant que le contribuable ne procède

pas à des rénovations ou transformations importantes.

a) La notion de

"rénovations ou transformations importantes" n'est pas définie dans

la loi ni d'ailleurs dans le règlement du 21 novembre 1986 sur la détermination

de la valeur locative. D'après l'exposé des motifs du Conseil d'Etat, en vertu

du principe du blocage des valeurs locatives, le propriétaire qui se réserve

l'usage d'un immeuble doit pouvoir bénéficier d'une valeur locative inchangée

tant que ni cette affectation ni l'immeuble lui-même ne sont modifiés. La

valeur locative primitive n'est ainsi modifiée que si le contribuable modifie

la configuration physique de son immeuble, soit par une rénovation lourde, soit

par des transformations importantes. La rénovation est considérée comme lourde

lorsque les travaux effectués modifient de manière essentielle l'état de la

construction, en particulier du gros-oeuvre, et influent dès lors sur l'âge

économique du bâtiment ou qu'ils changent de manière déterminante les

conditions d'usage de la construction. Les travaux préparatoires citent comme

exemple l'installation d'un chauffage dans un immeuble qui n'en a pas ou qui

n'a que des installations manifestement insuffisantes (BGC printemps 1986 p.

370.

et 371; v. également p. 405).

b) Tel qu'il est rédigé,

l'art. 21a LI n'indique en aucune manière que l'estimation de la valeur

locative au moment de l'affectation de l'immeuble à l'habitation du

contribuable devrait tenir compte de l'âge du bâtiment. Cet élément n'apparaît

qu'indirectement à l'art. 21a al. 2 LI qui exprime le principe du blocage de la

valeur locative sauf en cas de rénovations ou transformations importantes,

notamment. L'examen des travaux préparatoires montre toutefois que le législateur

a envisagé d'emblée d'utiliser une méthode fondée sur les loyers qui prend en

compte la surface habitable du logement, son année de construction (ou de la

dernière rénovation lourde) et la date de l'affectation du logement à l'usage

personnel du contribuable (BGC précité, p. 369 et 370). Se fondant sur la

délégation de compétence l'art. 21a al. 3 in fine LI, le Conseil d'Etat a

adopté un règlement du 21 novembre 1986 sur la détermination de la valeur

locative qui fixe un coefficient lié à l'âge du bâtiment en fonction de l'année

de la construction ou de la dernière rénovation lourde ou transformation

importante. Les art. 3 et 4 de ce règlement prévoyaient, dans leur teneur

initiale (RSV 1986 p. 418), ce qui suit:

Art. 3

Les éléments

déterminant le montant de la valeur locative sont:

a) la surface du

logement;

b) l'âge du bâtiment

(année de la construction, ou de la dernière rénovation lourde ou

transformation importante);

c) la commune de

situation de l'immeuble;

d) le type de logement

(villa individuelle ou habitat groupé);

e) l'absence de confort

du logement et

f) l'environnement

défavorable.

La valeur locative de base est établie en

fonction de la surface du logement. Elle est assortie des coefficients

d'adaptation tenant compte de l'âge du bâtiment, de la commune de situation de

l'immeuble et du type de logement. Le coefficient d'adaptation pour habitat

groupé est de 0,9. La valeur locative de base ainsi que les autres coefficients

précités sont fixés dans les tableaux annexés au présent règlement.

(...)

Art. 4

Le taux annuel d'adaptation de la valeur

locative, au sens de l'article 21a, alinéa 3, LI, est fixé à 3 % dès 1980.

Selon les annexes du

règlement, dans leur teneur en vigueur pour la période litigieuse, le

coefficient relatif à l'âge du bâtiment pour les années 1920 et antérieures (le

recourant invoque l'année 1899) est de 0,54 tandis qu'il est de 1,00 pour

l'année 1980, qui est la dernière à figurer dans le tableau correspondant

annexé au règlement. C'est sur ce point que porte le litige, la décision

litigieuse ayant retenu 1983 comme date déterminante. En revanche, l'adaptation

annuelle de 3% dès 1980 (d'où le coefficient de 1,12 retenu par la décision

attaquée qui considère 1984 comme l'année d'affectation au logement) n'est pas

contestée.

Comme le rappelle

l'autorité intimée, la prise en compte de l'âge du bâtiment se justifie parce

que l'analyse des données statistiques a montré que le montant des loyers varie

très fortement en fonction de l'époque de construction ou de la date de la dernière

rénovation lourde (BGC précité p. 374). Pour décider si l'âge du bâtiment

correspond à l'année de sa construction ou à celle de travaux ultérieurs devant

être considérés comme une rénovation lourde, il faut déterminer si cette

dernière influe sur l'âge économique du bâtiment ou change de manière

déterminante les conditions d'usage de la construction. A cet égard, on doit

tenir compte du fait que même si les loyers varient fortement en fonction de

l'époque de la construction, les logements anciens sont en général entretenus

de manière relativement régulière, ce qui entraîne une modernisation

progressive et un accroissement régulier de leur niveau de confort. Ce n'est

donc pas le degré plus ou moins élevé d'entretien ou de modernisation du

logement qui est déterminant, mais plutôt la réalisation d'une opération visant

à refaire d'un logement ancien une habitation ayant toutes les caractéristiques

du neuf, y compris du point de vue du loyer auquel elle pourrait être louée. On

ne peut donc admettre qu'à des conditions restrictives qu'une construction

ancienne mais rénovée soit assimilée à un logement neuf.

c) En l'espèce, les

parties paraissent s'accorder pour admettre que les travaux effectués par le

recourant ne constituent pas une transformation importante au sens de l'art.

21a al. 2 LI. Au reste, selon les "Instructions complémentaires concernant

la détermination de la valeur locative" édictée par l'autorité intimée

(périodes 1987-1988 et 1989-1990), on se trouve en présence d'une transformation

lorsque dans un immeuble existant tout ou partie des locaux changent

d'affectation, la transformation n'étant importante que si elle a une certaine

ampleur quant à son coût, ce qui est en général le cas lorsqu'il y a création

de nouveaux logements. S'il s'agit au contraire de l'extension de la surface

d'un logement existant, la transformation n'est importante que si elle est liée

à une restructuration de l'immeuble dans son ensemble ou pour la part dont

l'affectation est modifiée (Instructions précitées, p. 10-11). En l'espèce,

seuls les combles paraissent avoir changé d'affectation, encore que d'après les

plans figurant au dossier, deux chambres et un réduit s'y trouvaient déjà

aménagés auparavant. Il ne s'agit pas là d'une transformation importante

modifiant l'âge économique du bâtiment (v. également l'exemple no 3 des

instructions précitées qui citent le cas d'une villa de 100 m2 passant à une

surface habitable de 150 m2 en raison de la transformation des combles).

d) C'est donc bien sous

l'angle d'une éventuelle rénovation lourde, selon l'argumentation de l'autorité

intimée, qu'il faut examiner l'immeuble du recourant. A cet égard, il faut

admettre avec ce dernier qu'il n'a pas modifié le gros-oeuvre pour ce qui

concerne les façades, les planchers, la toiture, l'escalier et les fenêtres, ce

qui serait la caractéristique d'une rénovation lourde selon les instructions

précitées (p. 10). Seul un vélux a été ouvert dans la toiture et quelques

galandages déplacés ou supprimés dans les différents étages. Pour le reste, le

recourant a entrepris de moderniser progressivement l'immeuble. C'est ainsi

qu'il a isolé la toiture et changé les installations sanitaires ainsi que

celles de la cuisine, qui a été agrandie, et modifié l'installation électrique.

Cependant, l'état de l'immeuble n'est pas comparable à celui d'un logement

neuf: la structure de l'immeuble n'a pas été modifiée et divers éléments comme

le chauffage n'ont pas été remplacés. On ne se trouve donc pas en présence d'un

immeuble qui aurait fait l'objet d'une rénovation lourde nécessitant qu'il soit

entièrement vidé durant les travaux avant que le propriétaire ne puisse y

emménager à nouveau. La situation résultant des travaux est bien plutôt

comparable à celle d'un logement qui subit une modernisation progressive au fil

des années.

e) Au vu de ce qui

précède, l'immeuble n'a fait l'objet ni d'une rénovation lourde ni d'une

transformation importante. La date de sa construction reste ainsi déterminante

pour fixer l'âge du bâtiment au sens de l'art. 3 al. 1 lit. b du règlement sur

la détermination de la valeur locative, si bien que le coefficient de 0.54

revendiqué par le recourant doit être admis.

5.

Il y a donc lieu

d'admettre le recours, d'annuler les décisions attaquées et de renvoyer la

cause à l'autorité de taxation pour nouvelle décision dans le sens des

considérants.

Vu le sort du recours,

l'arrêt sera rendu sans frais.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

admis.

II. La décision de

la Commission d'impôt du district de Rolle du 20 novembre 1987, de même que la

décision de taxation du 20 octobre 1988, sont annulées, le dossier étant

renvoyé à l'autorité de taxation pour nouvelle décision dans le sens des

considérants.

III. L'arrêt est

rendu sans frais.

Lausanne, le 22 novembre 2000

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint