FI.1996.0110

TA - FI.1996.0110 - 2003-10-23 - c/ACI et Commission cantonale des personnes morales

23 octobre 2003Français83 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Par acte notarié

Patrick de Preux du 8 mars 1991 a été constituée la Fondation "X.________

Vaud", soit une fondation de droit privé avec siège à 12********; elle

vise, en poursuivant un objectif d'utilité publique, à promouvoir et à accorder

la location-propriété à des personnes physiques domiciliées dans le canton de

Vaud, aussi longtemps que ces derniers en font un usage propre; elle a

également pour but d'acquérir le plus grand nombre d'immeubles anciens où les

loyers sont bon marché, afin de soustraire ces immeubles au marché spéculatif,

maintenant du même coût les loyers à des niveaux raisonnables (art. 2 des

statuts). On notera que les statuts en question ont été modifiés le 7 juillet

1994, sur des points de détail, qui concernent les art. 9 al. 6 et 11 lit. e;

s'agissant de la première de ces deux dispositions, la règle initiale prévoyait

que les membres du conseil de fondation "reçoivent une indemnité

journalière dès que la fondation sera en mesure de verser une telle

indemnité", alors que dans sa teneur actuelle elle précise que ceux-ci

"exercent leur mandat à titre honorifique et ne reçoivent aucun

honoraire, indemnités de représentation et de déplacements, ou toutes autres

prestations".

Y.________ Vaud est

affiliée à l'association faîtière Y.________ Suisse, dont font également partie

d'autres fondations cantonales, à Berne, Bâle-Campagne, Fribourg et Genève

notamment. Le concept Y.________ (selon la plaquette y relative produite par la

recourante) s'inscrit dans le cadre des buts poursuivis par la loi fédérale du

4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de

logement (ci-après: LCAP; RS 843; voir en particulier art. 1er de cette loi);

il vise notamment à favoriser l'accession à la propriété individuelle et à

donner au locataire la possibilité de devenir propriétaire de son logement.

Y.________ a donc été présentée comme un modèle de "propriété

locative" ou "Iocation-propriété". Plus concrètement, les

fondations Y.________ visent à acquérir des immeubles locatifs existants pour

les remettre à bail à des locataires, moyennant des loyers fixés sur la base du

prix de revient; simultanément les locataires sont censés investir dans ces

immeubles, par le biais de l'attribution de prêts à la fondation, ce qui est de

nature à abaisser en contrepartie le montant de leur loyer (voir à ce propos la

plaquette produite par la recourante sous pièce 2 de son bordereau du 10 juin

1996, p. 5; voir aussi art. 3 des statuts). En outre, la même disposition

statutaire (art. 3 dernier alinéa) précise que, en cas de résiliation du bail

et si le contrat a duré un temps déterminé, les locataires ont droit à une part

de la plus-value de l'appartement loué (voir aussi art. 5 du contrat de

prêt-type établi par Y.________ Vaud). On reprend ici l'art. 3 des statuts dans

leur version modifiée le 7 juillet 1994:

" La fondation met en place

les moyens nécessaires au fonctionnement d'un système de location-propriété

conforme au modèle Y.________.

A cet effet, la fondation peut :

a) acquérir des immeubles destinés au logement collectif;

b) acquérir des biens-fonds constructibles afin d'y ériger des immeubles

dont les appartements seront remis à bail;

c) devenir titulaire de droits de superficie ou louer des

immeubles, dans la mesure où un droit d'emption annoté au

Registre foncier lui est simultanément accordé;

d) accomplir toute opération que nécessite la réalisation de son

but, y compris l'aliénation d'immeubles.

En règle générale, les immeubles

de la fondation dont les logements sont remis à bail sont inscrits au Registre

foncier sous la forme de la propriété par étages.

Sous réserve d'exception, seules

les personnes qui accordent un prêt à la fondation, dont le montant est fixé

par le Conseil, peuvent devenir locataires Y.________.

Le Conseil de fondation approuve

le contrat type de bail et de prêt.

En cas de résiliation du bail et

si le contrat a duré un temps déterminé, les locataires ont droit à une part de

la plus-value de l'appartement loué."

Ce système, qui a reçu

l'appui de l'Office fédéral du logement (ci-après: OFL), a logiquement

bénéficié des aides financières prévues par la LCAP (voir à ce propos art. 36

et ss, relatif à l'abaissement de base, et 51 et ss, concernant plus

particulièrement les mesures en faveur des maîtres d'ouvrage s'occupant de la

construction de logement d'utilité publique); Y.________ Vaud avait ainsi

acquis au 21 janvier 1997, grâce aux cautionnements et aux avances de la

Confédération, des immeubles anciens pour un prix d'achat total de 140'760'000

fr. (selon courrier de l'OFL du 7 mai 1998, près de 182 millions de francs,

correspondant à 1'137 logements); la fondation souligne à cet égard qu'elle a

financé ces acquisitions pratiquement sans fonds propres. Au 31 décembre 1997,

ses engagements garantis par des cédules hypothécaires se montaient à

148'476'032 fr. 55. En revanche, elle n'a pas fait appel aux aides cantonales

prévues par la loi vaudoise du 9 septembre 1975 sur le logement (ci-après:

LVLog).

On signalera enfin,

dans le souci d'être complet, que les fondateurs étaient au nombre de trois, à

savoir Z.________, la A.________ et le B.________; chacun des fondateurs a

versé un montant de 20'000 fr. constituant ainsi le capital de la fondation

pour un total de 60'000 francs.

B. Les activités de

Y.________ Vaud se sont développées rapidement (v. à ce sujet descriptif de la

Fondation Y.________, pièce 7 du bordereau du 25 octobre 1996 de la

recourante); ce document indique en effet que la fondation détenait déjà, au 31

décembre 1995, un parc comportant 22 immeubles (25 au 31 décembre 1997), dans

de nombreuses régions du canton, totalisant 938 locataires (au 31 décembre

2001, elle totalisait 1'127 locataires). Le descriptif précité présente par

ailleurs tout à la fois les activités de la fondation, sa politique

d'entreprise et les principes de gestion suivis; il rappelle les objectifs déjà

évoqués, soit soustraire les immeubles du parc ancien à la spéculation et

maintenir les loyers de ces immeubles à un niveau modéré; elle vise notamment à

mettre à profit la LCAP, plus précisément le régime fédéral de l'abaissement

des loyers et donne en outre la possibilité aux locataires les plus démunis de

bénéficier des abaissements supplémentaires prévus par cette loi (il appert en

réalité, comme on le verra plus loin, que seuls certains d'entre eux

bénéficient de cet abaissement supplémentaire). Ce document confirme que

l'organisation comptable de la fondation repose sur le principe d'un compte

distinct pour chaque immeuble, de sorte que les locataires d'un immeuble donné

profitent directement des économies réalisées dans celui-ci; plus généralement,

le document rappelle l'idée de faire évoluer le statut de ces locataires vers

une forme de quasi-propriété.

Cependant, en

procédure, la recourante a indiqué que la disposition des statuts, selon

laquelle, en règle générale, les immeubles de la fondation dont les logements

sont remis à bail sont inscrits au Registre foncier sous la forme de la

propriété par étage, n'était pas appliquée; comme on le verra ci-dessous, cette

disposition a du reste été abrogée dans les nouveaux statuts. De même en est-il

de la règle prévoyant que, sauf exception, seules les personnes accordant un

prêt à la fondation pouvaient devenir locataires Y.________. Au 31 décembre

1997 cependant, 46 locataires avaient effectué au total pour 560'700 francs

d'avances comptabilisées par la fondation.

Le descriptif précité

indique encore que la fondation dispose d'un gérant, ********, ainsi que d'un

directeur. Dans le concept Y.________, les locataires devraient être

représentés au conseil de fondation (règle reprise à l'art. 9 al. 3 des

nouveaux statuts X.________). Enfin, le même descriptif relève que les

fondations Y.________ peuvent donner, pendant de nombreuses années, du travail

aux entreprises spécialisées dans l'entretien-rénovation, puisqu'elles

acquièrent des immeubles vétustes, dont l'entretien a souvent été négligé;

elles peuvent également commander des prestations aux entreprises du

gros-oeuvre spécialisées dans la rénovation lourde. Lors de la première

audience, ses représentants ont cependant expliqué qu'excepté à Genève, la

fondation n'avait jamais acquis d'immeuble nécessitant des rénovations lourdes.

On relève que, dans sa

correspondance avec l'ACI, la fondation Y.________, notamment par son ancien

administrateur C.________, a évoqué l'octroi d'une exonération en vertu de

l'article 23 de la loi cantonale du 9 septembre 1975 sur le logement (ci-après:

LVLog). Interpellé à ce sujet par l'ACI, le chef du Slog, par courrier à

celle-ci du 1er mai 1996, a précisé:

"Nous vous confirmons que la

Fondation Y.________ Vaud n'a jamais fait de demande auprès du Service du

logement afin d'obtenir une quelconque aide cantonale en vertu de la loi sous

rubrique (réd.: la LVLog). En conséquence, l'étude d'une éventuelle exonération fondée sur dite

loi n'a pas lieu d'être. Il convient naturellement de réserver l'application

d'autres dispositions légales notamment de nature fiscale."

C. Dans différents

courriers adressés à l'ACI dès le 19 septembre 1991, la fondation a demandé

l'exonération des droits de mutation, ainsi que de l'impôt cantonal et communal

sur le revenu et la fortune, l'impôt complémentaire sur les immeubles et enfin

de l'impôt fédéral direct. L'instruction de cette demande a été suspendue dans

l'attente du prononcé d'un arrêt du Tribunal administratif concernant une cause

similaire (arrêt du 21 juin 1994, FI 1992/0105, concernant une société anonyme

spécialisée dans le domaine du logement, également subventionnée par la

Confédération); cet arrêt a été communiqué en copie au mandataire de la

fondation, l'avocat Olivier Bourgeois, qui a maintenu néanmoins la demande.

Par décision du 8 mai

1996, l'ACI a refusé celle-ci, pour chacun des impôts concernés. La réclamation

de la fondation, formée le 10 juin 1996 par l'avocat Olivier Weniger, a été

rejetée par trois décisions du 24 septembre 1996, émanant respectivement de l'Administration

cantonale de l'impôt fédéral direct, pour cet impôt, de l'Administration

cantonale des impôts, s'agissant des droits de mutation, et enfin de la

Commission cantonale des personnes morales, pour l'impôt cantonal et communal

sur le bénéfice et le capital, ainsi que l'impôt complémentaire sur les

immeubles. Y.________ Vaud a recouru contre ces trois décisions auprès du

Tribunal administratif par acte de son conseil, l'avocat Olivier Weniger, du 25

octobre 1996, soit en temps utile.

Dans sa réponse du 7

février 1997, l'ACI conclut au rejet des recours. Pour sa part, la recourante a

complété ses moyens le 24 avril suivant. Interpellée, l'ACI, par lettres des 14

avril et 5 mai 1998, ainsi que l'OFL, par courrier du 7 mai suivant, ont encore

fourni diverses précisions. Quant à l'AFC, elle a conclu au rejet du recours.

D. En date du 22 décembre

1997, la fondation recourante a modifié sa raison sociale en Fondation

d'utilité publique X.________ Vaud et a porté son capital de 60'000 à 100'000

francs; en outre l'article 3 de ses statuts a désormais la teneur suivante:

" La fondation met en place

les moyens nécessaires au fonctionnement d'un système de location-propriété

conforme au modèle X.________.

A cet effet, la fondation peut :

a) acquérir des immeubles destinés au logement collectif;

b) acquérir des biens-fonds constructibles afin d'y ériger des immeubles

dont les appartements seront remis à bail;

c) devenir titulaire de droits de superficie ou louer des

immeubles, dans la mesure où un droit d'emption annoté au

Registre foncier lui est simultanément accordé;

d) rénover les immeubles dont elle a fait l'acquisition,

e) accomplir toute opération que nécessite la réalisation de son

but, y compris l'aliénation d'immeubles.

Le Conseil de fondation approuve

le contrat type de bail et de prêt.

En cas de résiliation du bail et

si le contrat a duré un temps déterminé et si la fondation encaisse une

plus-value immobilière, les locataires ont droit à une part de ladite

plus-value."

E. Le Tribunal

administratif a, dans une section différente de la présente, tenu audience le 9

juin 1998; à cette occasion il a entendu les représentants des parties, ainsi

que ********, de l'OFL, en qualité de témoin. A l'issue de cette audience, les

parties sont convenues d'une suspension de l'instruction de la cause, aux fins,

notamment de permettre à la fondation recourante de s'assurer qu'elle

remplissait les conditions de l'art. 23 al. 3 LVLog; une demande en ce sens a

été adressée au Slog.

Dans l'intervalle,

l'ACI, par décision du 4 avril 2000, a rejeté les réclamations que la

recourante avait interjetées contre les décisions de taxation du droit de

mutation qui lui ont été notifiées (au total 4'978'380 francs, canton et

communes), relativement à l'acquisition par elle de 25 immeubles dans le

canton. Cette décision a été frappée d'un recours, lequel a été joint au

pourvoi déjà pendant.

En date du 12 mars

2002, le Slog a informé les parties de ce qu'il préavisait de façon défavorable

la demande d'exonération présentée par la fondation recourante; dès lors, par

courrier du 15 mars 2002, l'ACI a requis du juge instructeur la reprise de

l'instruction. Les discussions se poursuivant néanmoins avec ce dernier

service, l'instruction a derechef été suspendue, à la requête des parties. Par

courrier du 7 juillet 2003, l'ACI a toutefois invité le tribunal à reprendre

l'instruction et à rendre son arrêt, l'informant de ce qu'aucun accord n'avait

finalement pu être trouvé entre le Slog et la recourante; en effet, ce dernier

service a préavisé de façon négative la demande d'exonération présentée par la

recourante, pour le motif que, dans la totalité des immeubles, seule une partie

des locataires répondait aux normes d'occupation fixées par la LVLog. Dans ses

dernières écritures, la recourante a cependant critiqué ce préavis, estimant

qu'au contraire, les conditions qui, au regard de la LVLog lui eussent permis

d'être exonérée, étaient réalisées.

Il ressort par

ailleurs des dernières écritures de l'ACI que, durant les années fiscales 1999

à 2001, (plus 2002 au demeurant) la recourante n'a pas fait l'objet de l'impôt

immobilier complémentaire, l'Office d'impôt des personnes morales ayant admis -

par inadvertance selon l'ACI - le caractère social de la plupart des immeubles

(à l'exception, s'agissant des années 1999 et 2001, des deux immeubles qu'elle

possède à 4******** pour lesquels un impôt immobilier complémentaire de 1'333

fr. lui a été réclamé); ces décisions sont aujourd'hui définitives.

F. Le tribunal a ainsi

tenu audience en ses locaux le 30 septembre 2003; outre les représentants des

parties, à savoir, d'une part, D.________, directrice de X.________ Vaud,

assistée de l'avocat Olivier Weniger, d'autre part, Patrick Fuchs et André

Sinclaire, pour l'ACI, il a entendu Yves Martin et Pascal Dunand,

respectivement chef de service et adjoint technique au Slog. Il a en outre

recueilli la déposition de E.________, directeur suppléant de l'OFL, entendu en

qualité de témoin, dont les déclarations ont été recensées de la façon

témoin a tout d'abord rappelé les circonstances à l'origine du modèle

Y.________; ce dernier émane de recommandations de deux commissions

parlementaires du début des années 80. Il s'agissait pour les milieux

intéressés de trouver une 3ème voie entre la location pure et l'accession à la

propriété individuelle. Il ne s'agit donc pas d'une création des milieux immobiliers.

La première fondation Y.________ a été créée dans le Canton de Berne; grâce au

soutien de la Confédération, elle a pu maintenir dans le parc locatif des

immeubles anciens. Au début des années 90, les cantons romands, notamment Vaud,

s'y sont intéressés; toutefois, il a fallu adapter le modèle Y.________, tel

que pratiqué en Suisse alémanique, pour insister davantage sur la location

plutôt que sur l'accès à la propriété. En effet, dans le modèle Y.________, le

locataire fait un prêt à la fondation et reçoit en contrepartie un intérêt, à

un taux supérieur à celui versé généralement par les banques, en diminution de

son loyer; dès lors, il participe à la plus-value de l'immeuble.

Cette

adaptation est à l'origine du modèle location-participation X.________ dont les

avantages ont été rappelés par le témoin, à savoir : la garantie du

réinvestissement de l'entier du bénéfice dans l'immeuble et la fixation des

loyers conformément à la LCAP, ce qui implique la conclusion d'un bail de

longue durée. Les statuts initiaux de la fondation, ainsi que leurs

modifications ultérieures, ont été approuvés par l'OFL, afin que celui-ci

s'assure du respect de l'art. 60 LCAP.

témoin a exposé dans les grandes lignes le système de l'aide fédérale résultant

de la LCAP. L'OFL appuie X.________ par les instruments suivants : un

cautionnement pour les investissements, un abaissement de base pour

l'exploitation des immeubles et des abaissements supplémentaires visant à la

réduction des loyers. Par surcroît, la Confédération octroie à l'association

faîtière X.________ Suisse un prêt que celle-ci redistribue aux fondations

cantonales pour conforter leurs fonds propres, avec un taux d'intérêt plus

favorable que sur le marché des capitaux.

S'agissant

des différences entre l'aide fédérale et l'aide cantonale résultant de la

LVLog, le témoin a rappelé que l'abaissement de base selon la LCAP n'était pas

lié aux conditions d'occupation de l'immeuble par les locataires, ni à des

conditions financières pour ceux-ci. En revanche, l'octroi des abaissements

supplémentaires est lié à la fois aux conditions d'occupation de l'immeuble et

dépend des limites de revenu et de fortune des locataires (Fr. 50'000.-- revenu

net selon l'IFD, plus 2'500.-- par enfant). Dans l'hypothèse où les conditions

ne sont plus remplies par les locataires concernés, l'abaissement

supplémentaire est suspendu; des contrôles sont régulièrement effectués à cet

effet. Lorsqu'il y a cumul des aides fédérales et cantonales, l'OFL accepte

cependant de prendre en considération les limites de revenus déterminantes

selon le droit cantonal.

Ces

cinq dernières années, 57 millions ont été octroyés au titre de l'abaissement

supplémentaire dans le Canton de Vaud, dont 3 à 4 millions pour X.________. Ce

système a pour conséquence que les loyers sont généralement de 20% inférieurs

au prix du marché.

témoin a expliqué la méthode de calcul du rendement de l'immeuble selon la LCAP

en rappelant les art. 23 et 24 OLCAP. Ainsi, en sus de la valeur à l'actif du

bilan des immeubles comptabilisés par X.________ au 31 décembre 1997, il y a

lieu de tenir compte d'une réserve d'environ 22 millions pour travaux

d'entretien futurs. L'aide fédérale diffère cependant de l'aide vaudoise, dans

la mesure où, dans le système instauré par la LVLog, les immeubles sont neufs

lorsque l'aide cantonale est octroyée, alors que le système mis en place par la

LCAP inclut l'acquisition d'immeubles plus anciens.

résumé, la décision d'octroi de l'aide fédérale est soumise aux conditions

suivantes : respect du plan des loyers, annonce des locataires ayant droit aux

abaissements supplémentaires, suivi des contrôles périodiques et annotation au

registre foncier d'un droit d'emption et/ou de préemption sur l'immeuble par la

Confédération.

témoin a indiqué que la Confédération, à l'issue de la période de trente ans,

pouvait prolonger, voire même renoncer au remboursement, à condition toutefois

que le propriétaire ait respecté le plan des charges.

témoin a brièvement abordé les différences résultant de la LOG, entrée en

vigueur le 1er octobre 2003. Le système des avances remboursables est aboli; le

propriétaire va rechercher lui-même un financement et les prêts octroyés par la

Confédération porteront intérêt ou non selon la qualité des locataires (art. 11

LOG). Quoi qu'il en soit, l'OFL ne peut plus à l'heure actuelle octroyer de

nouveaux crédits pour l'acquisition d'immeubles destinés au logement,

vraisemblablement jusqu'à 2008 à tout le moins.

Les déclarations de Pascal Dunand et de

D.________ ont, pour leur part, été recensées de la façon suivante:

a) Pascal

Dunand a exposé en substance ce qui différencie le système d'aide au logement

résultant de la LVLog de l'aide fédéral résultant de la LCAP; il a rappelé pour

l'essentiel le contenu des écritures du Slog du 15 septembre 2003. Il a

souligné que le locataire devait, selon le système vaudois, respecter les

conditions d'occupation et les limites de revenu et de fortune posées par la

LVLog, le montant du revenu brut étant fourni par l'employeur. Du reste, le

propriétaire doit, pour sa part, s'engager à accueillir uniquement des

candidats dont la situation a été contrôlée par l'office compétent.

S'agissant

de la détermination du revenu locatif, Pascal Dunand a brièvement commenté

l'art. 20 RVLog.

Slog n'exige cependant pas la résiliation des baux des locataires ne répondant

plus aux conditions d'occupation. L'expérience enseigne que, dans ce cas, le

locataire plus aisé recherchera un logement plus confortable; aussi, le Slog

compte sur des départs "naturels" et sur l'arrivée, en lieu et place,

de locataires remplissant ces conditions.

Pascal

Dunand a enfin précisé que le Slog n'avait pas analysé le système X.________,

dès lors qu'il n'a pas été requis de donner son préavis, à l'époque où la fondation

vaudoise a demandé l'aide fédérale.

b) D.________

a rappelé que, selon le système mis en place par X.________, le locataire

participait à la vie de son immeuble en versant de l'argent, l'intérêt

créancier étant déduit de son loyer. Il ne s'agit toutefois que d'une faculté

et non d'une obligation. X.________ a du reste abandonné, dans la dernière

mouture de ses statuts, les règles qu'elle n'appliquait pas. Il s'agissait

également, par cette modification statutaire, de se distancer de Y.________

Berne qui venait de subir une déconfiture. A l'heure actuelle, seuls subsistent

les fondations X.________ romandes et tessinoise; les fondations alémaniques

ont été liquidées ou absorbées.

garantie principale offerte au locataire par le système X.________ est la

conclusion d'un bail de longue durée avec un loyer inférieur aux prix du

marché. Elle a indiqué que X.________ avait du reste pour pratique d'acquérir

des immeubles dont l'état locatif était inférieur de 20% environ aux prix du

marché, de manière à ce que dix à quinze ans plus tard, les loyers soient

toujours inférieurs à ceux du marché. Elle a en outre commenté les six

principes X.________ figurant dans le bail-type.

Les représentants de

la recourante ont par ailleurs produit en audience un dossier de pièces

comportant une synthèse des corrections apportées au préavis du Slog. Les

parties ont été invitées à s'exprimer une dernière fois à l'issue de la

recension des déclarations recueillies en audience.

Considérants

1.

a) Les recours portent

sur quatre objets distincts, savoir l'exonération du droit de mutation, celle

de l'impôt fédéral direct et enfin celle de l'impôt cantonal et communal sur le

bénéfice et le capital, ainsi que de l'impôt complémentaire sur les immeubles.

Ces différentes exonérations relèvent de dispositions légales différentes, mais

présentant des traits semblables. Il convient dès lors de les examiner dans un

seul et même arrêt.

En outre, les pourvois

sont dirigés contre la taxation des droits de mutation relatifs à l'acquisition

des 25 immeubles; ils n'ont pas trait en revanche à la taxation de l'impôt

immobilier complémentaire.

b) Au surplus, les

autorités fiscales ont la faculté, lors de chaque période fiscale, de procéder

à un nouvel examen pour vérifier si la situation de fait justifie ou non le

maintien d'une exonération accordée précédemment (cf. ATF 120 Ib 374, cons. 2a;

113.

Ib 7, cons. 2a); on pourrait faire une remarque similaire s'agissant du

droit de mutation, le réexamen pouvant théoriquement intervenir lors de chaque

nouveau cas d'imposition.

Quoi qu'il en soit,

les autorités intimées n'ont opéré aucune distinction en l'espèce suivant la

période concernée; cela étant, le tribunal de céans retiendra que sa décision

porte sur les périodes fiscales 1991-1992, 1993-1994, 1995-1996 et 1997-1998, les

décisions sur réclamation étant intervenues durant cette dernière période. On

soulignera ici que, s'agissant des deux dernières période en cause, la question

de l'exonération doit être examinée au regard de dispositions nouvelles, savoir

celle figurant dans la LIFD, d'une part, et celle de l'art. 15 lit. f LI, dans

sa teneur entrée en vigueur le 1er janvier 1995; cela étant, la question de

l'exonération au regard de ces nouvelles règles fera l'objet d'un examen séparé

(cons. 3 ci-après).

c) Au préalable

cependant, il y a lieu d'évoquer la problématique de la prescription du droit

de mutation, l'ACI s'y étant expressément référée dans ses dernières écritures.

aa) Le droit de

l'autorité fiscale d'introduire une procédure de taxation est en effet soumis à

la règle de l'art. 77 al. 1 LMSD à teneur duquel:

"Les procédures de taxation,

de rappel du droit de mutation ou de l'impôt sur les successions et sur les

donations doivent être introduites dans les dix ans dès la fin de l'année au

cours de laquelle a eu lieu le transfert immobilier ou l'acte qui lui est

assimilé, l'ouverture de la succession ou l'exécution de la donation."

La LMSD instaure un

régime spécifique de péremption du droit de taxer et de prescription de la

créance d'impôt. La disposition précitée définit la période durant laquelle

l'autorité fiscale peut commencer la taxation d'un contribuable sujet de

l'impôt; il s'agit d'un délai de péremption dont le dies a quo est le 31

décembre de l'année civile durant laquelle, s'agissant du droit de mutation, le

transfert a été opéré (v. arrêt FI 1990/0009 du 1er juillet 1993, confirmé par

ATF du 7 juillet 1995). Dans son arrêt FI 1999/0008 du 16 août 1999, le

Tribunal administratif a estimé que, sur le modèle de l'art. 98 AIFD, la

procédure de taxation du droit de mutation était valablement introduite par le

premier acte de l'autorité déployant ses effets sur le plan externe et portant

sur la taxation du contribuable; si ce dernier acte est intervenu avant

l'échéance du délai imparti par le texte légal, le droit de procéder à la

taxation n'est plus limité (in RDAF 2000 II 28, références citées).

On rappelle que la

créance fiscale se prescrit conformément à l'art. 78 LMSD, disposition qui

précise:

"Les créances découlant de

la présente loi se prescrivent par cinq ans dès leur exigibilité.

Les articles 134 à 137 du code des obligations sont

applicables."

Pour que la procédure

puisse atteindre son objectif, la prescription de la créance fiscale, qui court

également durant la procédure de taxation, doit donc avoir été interrompue ou

suspendue. Il apparaît cependant que le renvoi de l'art. 78 al. 2 LMSD aux

articles 134 à 137 CO n'est pas des plus limpides; au demeurant, il a été

repris du texte de l'art. 118 aLI, dans sa version antérieure au 1er janvier

1985.

En outre, et on y reviendra, il y a lieu de relever l'absence de renvoi à

l'art. 138 CO.

aaa) La prescription

est suspendue lorsque les hypothèses visées à l'art. 134 al. 1 ch. 1 à 6 CO

sont réalisées. Cette règle n'a cependant que peu de portée en matière fiscale,

mis à part sans doute l'incapacité de fixer la dette d'impôt d'un contribuable

non domicilié en Suisse; il s'agirait d'un cas visé au chiffre 6 (cf. André

Grisel, Traité de droit administratif, vol. II, Neuchâtel 1984, p. 666, réf.

citée). En règle générale cependant, l'octroi de l'effet suspensif est neutre

du point de vue de la prescription de la créance d'impôt. Les procédures devant

l'autorité cantonale de recours ou le Tribunal fédéral ne suspendent pas le

cours du délai de prescription de la créance d'impôt (dans ce sens, v. ATF non

publié, du 24 novembre 1998); cet arrêt, rendu en matière d'impôt fédéral

direct, précise d'ailleurs que l'absence dans l'AIFD d'une règle prévoyant la

suspension du délai de prescription de la créance pendant les procédures de

réclamation ou de recours ne constitue pas une lacune. Le Tribunal

administratif a jugé qu'il en allait de même s'agissant de la LMSD (v. FI

1999/0008, déjà cité).

bbb) On sait que

l'art. 135 CO énumère les actes interruptifs de la prescription; le chiffre 1

mentionne la reconnaissance de la dette par le débiteur et la paiement par

celui-ci des intérêts ou des acomptes; à teneur du chiffre 2, la prescription

est interrompue lorsque "(...)le créancier fait valoir ses droits par

des poursuites, par une action ou une exception devant un tribunal ou des

arbitres, par une intervention dans une faillite ou par une citation en

conciliation". On relève cependant que l'application de cette dernière

disposition ne peut se faire que par analogie pour les contributions publiques;

le régime du contentieux objectif exclut en effet le régime de l'action au

profit de la décision. Pour la doctrine du reste, la prescription est

interrompue, en droit public, par tous les actes au moyen desquels le créancier

fait valoir sa prétention de manière appropriée (v. Grisel, p. 666).

L'art. 128 AIFD (qui a

servi de modèle à l'art. 118 aLI, ancienne teneur) retient à cet égard que la

prescription est interrompue "par tout acte tendant au recouvrement de

(la créance)"; il s'ensuivrait, à suivre ce texte dans son sens

littéral, que cette disposition est inopérante en présence d'actes tendant à

arrêter la taxation (v. Ernst Känzig/ Urs R. Behnisch, Die direkte Bundessteuer,

2.

Auflage, III. Teil, Basel 1992, n° 2 ad 128 AIFD). Dans sa jurisprudence, le

Tribunal fédéral a cependant réparé cette inconséquence du texte en admettant

que toute mesure d'instruction tendant à la fixation de l'assiette de l'impôt

devait être également considérée comme un acte interruptif de prescription au

sens de l'art. 128 AIFD et qu'elle avait pour effet de faire courir un nouveau

délai (v. ATF 97 I 176, cons. 5b; ZBl 1970, 312; Archives 43, p. 129 et 468;

c'est du reste la solution adoptée depuis lors par l'art. 120 al. 3 LIFD,

notamment, mais elle s'inscrit dans le nouveau régime de la prescription, très

différent, instauré par la LIFD).

Dès lors, on doit

admettre que la prescription de la créance fiscale est susceptible d'être

interrompue, aussi bien avant qu'après l'entrée en force de la décision de

taxation, par tout acte officiel tendant à la détermination de la prétention

fiscale, à sa constatation ou à sa perception, porté à la connaissance du

contribuable (Känzig/Behnisch, op. cit., nos 8 et ss, not. 12; Markus Binder,

Die Verjährung im schweizerischen Steuerrechts, Zürich 1985, p. 255 et ss, réf.

citées). La jurisprudence en la matière a notamment admis, comme motifs

d'interruption, les décisions de taxation et les décisions rendues sur

réclamation (Archives 43, déjà cité; v. également Binder, op. cit., p. 261 et

références citées; notification d'une taxation provisoire ou définitive, RDAF

1950, 25). Il en va également de toutes les décisions ou mesures d'instruction

de l'autorité, dans une procédure de taxation, de réclamation ou de recours,

qui ont pour but d'établir l'assujettissement du contribuable, respectivement

de déterminer les éléments imposables (cf. arrêt FI 1997/0013 du 9 septembre

1997, confirmé par ATF du 24 novembre 1998; in casu, notification d'une

décision sur réclamation, le contribuable contestant son assujettissement à

l'impôt; v. ég. Binder, p. 255-256). De façon générale, tous les actes

officiels par lesquels l'autorité manifeste de façon suffisamment claire sa

volonté de fixer ou de recouvrer une prétention fiscale, pour autant qu'ils

soient portés à la connaissance du contribuable, constituent des actes

interruptifs de la prescription (cf., outre FI 1997/0013 déjà cité, la

jurisprudence du Tribunal fédéral in RDAF 2002 II 392, communication d'un avis

d'interruption sous forme de télécopie; RDAF 1989, 348, notification du

formulaire d'impôt; RDAF 1975, 242, demande de documents pour la taxation; cf.

également Archives 59, 257; 56, 561; v. aussi Binder, op. cit. p. 251); tel est

également le cas du dépôt de la réponse de l'autorité intimée, dans le cadre

d'une procédure de recours (mêmes arrêts; contra toutefois CCRI, arrêt L. du 2

décembre 1977).

Le renvoi de l'art. 78

al. 2 LMSD à l'art. 135 ch. 2 CO engendre une cohérence insuffisante dans le

régime de l'interruption de la prescription, au moins dans la même mesure que

dans le régime instauré par l'art. 128 AIFD, dont on a vu ci-dessus qu'elle avait

été corrigée par le Tribunal fédéral. Dans l'arrêt FI 1999/0008, déjà cité, le

Tribunal administratif a cependant jugé que la prescription de la créance

d'impôt fondée sur la LMSD était interrompue par tous les actes officiels par

lesquels l'autorité manifeste de façon suffisamment claire sa volonté de fixer

ou de recouvrer une prétention fiscale, pour autant qu'ils soient portés à la

connaissance du contribuable. Dès lors, on doit admettre que la solution,

évoquée au paragraphe précédent, adoptée par la jurisprudence du Tribunal

fédéral sous le régime de l'AIFD pour corriger les inconséquences de l'art.

128, est transposable ici et doit être confirmée.

ccc) L'art. 78 al. 2

LMSD renvoie en outre à l'art. 137 al. 1 CO; il y a donc lieu de confirmer

également l'arrêt FI 1999/0008 sur ce point, en ce sens que l'interruption de

la prescription de la créance fiscale a pour effet de faire courir un nouveau

délai, de même durée que le délai précédent.

bb) Contrairement à la

législation en matière d'impôts directs, la LMSD ne contient en revanche aucune

disposition prévoyant la prescription absolue du droit de taxer.

aaa) De façon

générale, il est admis qu'en droit fiscal, tous les droits et prétentions sont

soumis à péremption ou à prescription, même si la loi est muette à ce sujet (v.

Jean-Marc Rivier, Droit fiscal suisse, L'imposition du revenu et de la fortune,

2ème éd., Lausanne 1998, p. 222; Ernst Blumenstein/ Peter Locher, System des

schweizerischen Steuerrechts, 6. Auflage, Zürich 2002, p. 316). Dans la mesure

où la base légale applicable ne contient pas de disposition qui règle le début

et la durée du délai de prescription, on doit se fonder sur la réglementation

des délais prévue dans d'autres bases légales, pour des prétentions du même

genre; si la loi concernée réglemente la question de la prescription, il faut

examiner si elle est le cas échéant lacunaire et si elle doit être complétée

par un délai de prescription fixé par le juge (v. ATF 126 II 49, cons. 1a; 119

Ib 311, cons. 4b; 112 Ia 260, cons. 5; v., s'agissant d'une taxe communale, TA,

arrêt FI 1995/0119, in RDAF 1996, 467).

Selon la

jurisprudence, relative à l'AIFD il est vrai, l'absence de disposition expresse

quant à une prescription absolue de la créance fiscale ne constitue en revanche

dans ce cas pas une lacune, mais un silence qualifié; à vrai dire, le Tribunal

fédéral a estimé qu'il n'était pas indispensable de fixer un délai pendant

lequel une procédure de taxation introduite dans les délais devait être

clôturée, l'art. 128 AIFD valant aussi bien pour la perception que la taxation

(v. ATF 126 II 1, cons. 3; Archives de droit fiscal 59, 250, cons. 4c). Dans

l'ATF 126 II 49, déjà cité, le Tribunal fédéral a estimé qu'il en allait de

même concernant l'impôt anticipé; le législateur a renoncé à instituer une

prescription absolue de la créance d'impôt, dès lors que l'art. 17 al. 1 LIA

offrait en règle générale une protection suffisante au contribuable contre un

retard inadmissible de l'autorité à recouvrer la créance (cons. 1d).

bbb) De l'avis du

Tribunal administratif, ce raisonnement vaut également pour la LMSD. On a vu au

paragraphe précédent que les articles 77 et 78 de dite loi s'imposaient à

l'autorité fiscale aussi bien pour la taxation que pour la perception de

l'impôt; sur ce volet également, la LMSD a ainsi repris le modèle de l'AIFD. Dès

lors, on doit partir du principe que le législateur a de façon délibérée

renoncé à instituer par surcroît un délai de prescription absolue de la créance

fiscale. Sans doute, dans un arrêt FI 1990/0009 du 1er juillet 1993 (confirmé

par l'ATF 2P.298/1993 du 7 juillet 1995), il a été rappelé que la LMSD

contenait, à l'art. 77 al. 3, une disposition instituant la prescription

absolue de la soustraction d'impôt. Cet arrêt est toutefois sans portée ici; la

question de la prescription absolue de la créance d'impôt diffère en effet de

celle qui est nécessaire en droit pénal fiscal (v. ATF 126 II 1, déjà cité,

cons. 3).

cc) La question à

examiner dans le cas d'espèce n'est pas celle de savoir si, au 31 décembre

2003, les taxations notifiées seront prescrites. Il s'agit plutôt de s'assurer

que la créance fiscale n'est pas déjà prescrite au moment où le tribunal se

saisit de la question de fond, soit parce que la taxation n'a pas été

introduite en temps utile, soit parce que la prescription de la créance fiscale

n'a pas été interrompue. On rappelle ici la date d'acquisition des immeubles

concernés et celle de la notification des bordereaux d'impôt:

Acquisition

Lieux-dits

Communes

Impôt

Bordereau

23.08.91

********

1********

514'800

31.03.94

23.08.91

rte F.________

2********

488'400

13.01.97

29.04.92

G.________

3********

262'350

31.03.94

30.04.92

H.________

4********

297'000

31.03.94

30.04.92

av. I.________ 19-25

4********

686'400

31.03.94

31.07.92

rte J.________

5********

268'455

31.03.94

05.11.92

K.________ 9

7********

60'855

31.03.94

00.02.93

ch. L._________

8********

53'295

31.03.94

16.02.93

********

9********

91'740

31.03.94

19.02.93

M.________ 4

6********

101'805

31.03.94

10.03.93

ch. des O.________ 10-12

3********

123'750

31.03.94

00.04.93

P.________ 12b

11********

75'570

31.03.94

00.04.93

ch. des O.________ 6-8

3********

99'990

31.03.94

28.06.93

******** E

10********

57'090

31.03.94

20.07.93

K.________ 4

7********

72'435

31.03.94

03.12.93

Q.________

12********

138'600

09.03.94

02.12.94

R.________

3********

96'360

09.02.96

00.04.95

S.________ 147-149

12********

115'500

12.06.95

00.06.95

T.________

13********

27'390

09.08.95

00.06.95

S.________ 135-145

12********

328'350

03.08.95

00.06.95

T.________

13********

99'000

09.08.95

28.11.95

U.________

12********

128'535

30.01.96

23.09.96

N.________

3********

115'830

30.04.96

23.12.96

av. V.________

14********

341'550

05.02.97

20.09.97

S.________ 151-159

12********

333'300

13.11.97

On constate qu'à chaque fois, l'autorité de taxation a

agi en temps utile, le bordereau d'impôt ayant été notifié dans le délai de

l'art. 77 al. 1 LMSD, soit dans les dix ans à compter de la fin de l'année

durant laquelle la recourante est devenue propriétaire de l'immeuble concerné,

y compris s'agissant de l'immeuble de 2******** où, paradoxalement, elle aura

attendu plus de cinq ans pour le faire. Cela ne signifie pas encore que la

créance fiscale n'est pas prescrite; en effet, la décision rejetant les

réclamations que la recourante a formées à l'encontre des 25 bordereaux de

taxation - dont 14 remontent à mars 1994 - a été prise le 4 avril 2000

seulement. Entre-temps toutefois, par décision du 8 mai 1996, l'ACI a refusé de

faire droit à la demande de la recourante tendant à l'exonération des droits de

mutation qui lui ont été réclamés; cette décision a été confirmée sur

réclamation le 24 septembre 1996. Or, ces décisions, qui constatent la

non-réalisation des conditions permettant l'exonération de la recourante,

confirment, de façon implicite, son assujettissement aux droits de mutation

générés par ses acquisitions; elles sont de par leur nature susceptibles d'interrompre

la prescription de la créance fiscale (FI 1997/0013, déjà cité). Il en résulte

qu'un nouveau délai de cinq ans a couru une première fois à tout le moins à

compter du 8 mai 1996, puis un deuxième, le 24 septembre 1996, avant qu'à la

troisième reprise, un nouveau délai reparte à compter du 4 avril 2000, ceci

sans omettre l'inscription, au registre foncier des immeubles concernés,

d'hypothèques légales en garantie de la créance fiscale.

dd) La créance fiscale

tendant à la perception des droits de mutation n'est donc pas prescrite et,

s'agissant de cet impôt également, il y a lieu d'entrer en matière sur la

question de fond.

2.

La recourante a requis

durant l'année 1991 d'être exonérée de l'impôt fédéral direct, de l'impôt

cantonal et communal, des droits de mutation et de l'impôt immobilier

complémentaire. Comme on va le voir plus loin, les règles topiques relatives à

l'exonération, si elles présentent de fortes similitudes, n'ont pas exactement

le même contenu; certaines consacrent des conditions supplémentaires et

d'autres requièrent des exigences spécifiques. A cela s'ajoute que certains

textes de loi ont, depuis le 1er janvier 1995, été modifiés.

a) On rappellera tout

d'abord la teneur de ces différentes règles:

Art. 16 ch. 2 et 3 AIFD (en vigueur jusqu'au 31

décembre 1994)

"Sont exonérés de l'impôt :

(...)

2.

Les communes, ainsi que les autres corporations et établissements

de droit public et ecclésiastique, pour la fortune et le revenu qui sont

affectés à des services publics;

3.

Les autres corporations et

établissements, pour la fortune et le revenu qui sont affectés aux

cultes, à l'instruction, à l'assistance des pauvres, des malades, des

vieillards et des invalides, ou à d'autres buts de pure utilité publique".

Art. 56 lit. g LIFD (en vigueur depuis le 1er décembre 1995)

"Sont exonérés de l'impôt :

(...)

g) Les personnes morales qui poursuivent des buts de service public

ou de pure utilité publique, sur le bénéfice et le capital

exclusivement et irrévocablement affectés à ces buts. Des buts économiques ne

peuvent être considérés en principe comme étant d'intérêt public.

L'acquisition et l'administration de participations en capital

importantes à des entreprises ont un caractère d'utilité publique

lorsque l'intérêt au maintien de l'entreprise occupe une position

subalterne par rapport au but d'utilité publique et que des activités

dirigeantes ne sont pas exercées."

Art. 23 al. 1 lit. f LHID

Seuls sont exonérés de l'impôt :

(...)

f. Les personnes morales qui poursuivent des buts de service public

ou de pure utilité publique, sur le bénéfice et le capital

exclusivement et irrévocablement affectés à ces buts..." (La suite de cette disposition correspond

à celle de l'art. 56 lit. g LIFD).

Art. 15 lit. f ancien LI (en vigueur jusqu'au 31

décembre 1994)

"Sont exonérés de l'impôt, sous réserve

des articles 40 et 67 :

(...)

f) les institutions qui se vouent, d'une manière désintéressée, à la

bienfaisance, à l'éducation, à l'instruction ou à d'autres buts de pure

utilité publique, pour la partie de leurs revenus ou de leur fortune affectée

directement à leurs tâches".

Art. 15 al. 1 lit. f aLI (applicable dès le 1er janvier 1995 et en

vigueur jusqu'au 31 décembre 2000)

"Seuls sont exonérés de l'impôt, sous

réserve des articles 40 et 67 :

(...)

f. Les personnes morales qui poursuivent des buts de service public

ou de pure utilité publique, sur le bénéfice et le capital

exclusivement et irrévocablement affectés à ces buts..." (La suite de cette disposition correspond

à celle de l'art. 56 lit. g LIFD).

Art. 67 al. 1 aLI (en vigueur jusqu'au 31 décembre 2000)

"Les personnes morales sont

astreintes à un impôt complémentaire annuel de 1‰ de l'estimation fiscale des

immeubles dont elles sont propriétaires. Sont exceptés : les immeubles ou

parties d'immeubles qu'elles utilisent elles-mêmes pour l'exploitation d'un

commerce ou d'une industrie et les immeubles d'habitation à caractère

social."

Art. 90 al. 1 lit. g LI (dès le 1er janvier 2001)

"Seuls sont exonérés de l'impôt:

(...)

g. Les personnes morales qui poursuivent des buts de service public ou de

pure utilité publique, sur le bénéfice et le capital exclusivement

et irrévocablement affectés à ces buts..." (La suite de cette disposition correspond à

celle de l'art. 56 lit. g LIFD)."

Art. 128 al. 1 LI (idem)

"Les personnes morales sont

astreintes à un impôt complémentaire annuel de 1‰ de l'estimation fiscale des

immeubles dont elles sont propriétaires. Sont exceptés : les immeubles ou

parties d'immeubles qu'elles utilisent elles-mêmes pour l'exploitation d'un

commerce ou d'une industrie et les immeubles d'habitation à caractère

social."

Art. 3 lit. b et c LMSD

"Le droit de mutation n'est pas perçu :

(...)

b) sur les transferts immobiliers aux personnes morales de droit

public cantonal, pour les immeubles directement affectés à des services

publics improductifs;

c) sur les transferts immobiliers à

des institutions ayant leur siège dans le canton qui se vouent, d'une manière

désintéressée, à la bienfaisance, à l'éducation, à l'instruction ou à

d'autres buts de pure utilité publique, ou à des entreprises d'intérêt

public à caractère improductif; pour les immeubles directement affectés

au but poursuivi; s'agissant d'immeubles de placement, le droit peut, selon

les circonstances, être réduit ou supprimé".

Une distinction doit

au préalable être opérée selon que c'est le sujet fiscal lui-même qui bénéficie

de l'exonération ou selon que l'exonération lui est accordée par objet. La

première situation est caractéristique des impôts directs; le contribuable est

exonéré de l'impôt sur le revenu ou sur la fortune (impôt immobilier

complémentaire excepté) parce qu'il réalise, dans sa personne, les conditions

consacrées par le texte légal. En revanche, la seconde situation concerne

l'exonération du droit de mutation, impôt formel dont la perception est générée

par chaque transfert d'immeuble ou de parts d'immeuble (art. 2 LMSD); elle vise

en outre l'impôt immobilier complémentaire dont est exonéré le contribuable

pour chaque immeuble répondant aux conditions définies par le texte légal (art.

67.

al. 1 aLI et 128 al. 1 LI).

Le tribunal se livrera

en premier lieu à l'examen des conditions qui doivent être remplies aussi bien

pour l'exonération des impôts directs, que pour celle du droit de mutation, à

savoir le but de pure utilité publique (litt. b, infra), le but de service

public et l'entreprise d'intérêt public à caractère improductif (litt. c,

infra). En second lieu (considérant 3, plus loin), il se penchera sur la

problématique du logement social, condition exprimée à la fois par l'aLI, la

LI, pour l'impôt complémentaire sur les immeubles, et la LVLog, pour

l'exonération des impôts directs (à l'exclusion de l'impôt fédéral), ainsi que

du droit de mutation.

b) Les dispositions

précitées ont en commun, s'agissant des institutions privées susceptibles

d'être exonérées, d'exiger que celles-ci se vouent à des buts de "pure

utilité publique".

aa) Il s'agit là bien

sûr d'un concept juridique indéterminé, qui nécessite une concrétisation par

les autorités d'application (voir à ce sujet notamment Markus Reich,

Gemeinnützigkeit als Steuerbefreiungsgrund, in Archives de droit fiscal 58, p.

464.

ss; pour un exemple, ATF 113 Ib 9, qui montre que l'autorité cantonale

dispose d'une certaine latitude de jugement; v. également Georges Mettrau,

L'exonération fiscale des institutions d'utilité publique, thèse Lausanne 1992;

Ernst Känzig, Die direkte Bundessteuer, Bâle 1982, no 12 ss ad art. 16 AIFD; v.

enfin Heinz Masshardt, Kommentar zur direkten Bundessteuer, Zurich 1985, no 8

ad art. 16 AIFD). Les conditions liées à la pure utilité publique doivent

cependant être remplies cumulativement dans les statuts et dans les faits (v.

arrêt FI 2002/0025 du 19 février 2003). La recourante suggère à cet égard

divers critères pour tenter de cerner cette notion; cette condition

d'exonération serait remplie en présence d'un intérêt public (à caractère

collectif à tout le moins), les prestations de l'institution étant destinées à

un cercle non limité de destinataires (ou à tout le moins un large cercle), ce

de manière désintéressée (v. d'ailleurs expressément art. 15 lit. f ancien LI

et 3 lit. c LMSD); on peut s'y rallier, tout en relevant qu'il s'agit là en

fait d'indices pour tenter d'appréhender une situation qui doit en réalité

faire l'objet d'une appréciation globale.

En substance, la

notion de pure utilité publique, qui recoupe à la fois des éléments objectifs

et subjectifs, suppose non seulement que l'activité de la personne morale soit

exercée dans l'intérêt général, mais aussi qu'elle soit désintéressée,

c'est-à-dire altruiste et exigeant de la part des membres de la corporation ou

de tiers un sacrifice en faveur de l'intérêt général primant leurs propres

intérêts (v. Circulaire n° 12 de l'AFC du 8 juillet 1994, in Archives 63, p.

138.

et ss, pp. 139-140; v. en outre Marco Greter, in Kommentar zum

schweizerischen Steuerrecht, vol. I/2a, 2. Auflage, Basel 2002, n. 28 et ss ad

art. 56 LIFD). On rappelle à cet égard qu'un but est dit altruiste lorsqu'il vise

des avantages exprimables en argent en faveur des tiers (v. Roland Ruedin,

Droit des sociétés, Berne 1999, n° 445); cela implique notamment l'absence de

toute intention lucrative égoïste. A cet égard, il ne suffit pas qu'une

institution affecte une partie ou la totalité de ses revenus à la réalisation

de buts de pure utilité publique; il faut en outre qu'elle ne cherche pas à

réaliser des bénéfices pour elle-même ou en faveur de ses membres (v. Mettrau,

op. cit., pp. 130-131). Ainsi, il ne suffit pas, selon le Tribunal fédéral, de

poursuivre un but dans l'intérêt de la communauté pour prétendre à

l'exonération; encore faut-il ne pas exercer d'activité sur le plan économique,

susceptible de générer des bénéfices (v. Archives 59, 464, cons. 3e; fondation

encourageant la construction de logements à caractère social; v. en outre

Archives 57, 506).

En outre, une activité

lucrative ne peut être envisagée par la personne morale requérante que dans la

mesure où elle est un moyen indispensable pour atteindre le but fixé (v. Reich,

p. 474). Lorsque la personne morale intéressée poursuit, concurremment au but

d'intérêt général, des buts lucratifs ou d'autres buts servant indirectement

les intérêts de ses membres, l'exonération ne pourra lui être accordée (cf. Archives

57, 506, cons. 2b, références citées). A cet égard, ne remplit pas non plus les

conditions de l'exonération une société anonyme de droit privé dont le but

délimite, certes, le marché dans lequel elle doit exercer son activité,

excluant manifestement les habitations à caractère de luxe ou spéculatif, mais

qui, à teneur de ses statuts, ne renonce pas à des sacrifices particuliers, et

n'exclut pas expressément du cercle de ses bénéficiaires les personnes aisées,

ou en tout cas dont la situation économique n'exige pas une aide sociale (FI

1992/0105, déjà cité).

bb) Compte tenu de la

convergence des règles précitées, l'on doit admettre que la jurisprudence

rendue en application de l'une d'entre elles a en principe vocation à

s'appliquer également dans le cadre des autres. A cet égard, on peut notamment

signaler, outre l'arrêt du Tribunal administratif déjà cité (FI 1992/0105),

divers arrêts rendus par le Tribunal fédéral en matière d'impôt fédéral direct

concernant l'exonération d'institutions oeuvrant dans le domaine du logement

(v. à ce propos ATF 114 Ib 279 = Archives 59, 464; ATF 74 I 312 = Archives 17,

141; ATF 112 Ib 24 = Archives 56, 189). Dans l'arrêt le plus récent, du 28

octobre 1988, le Tribunal fédéral avait à statuer sur l'exonération requise par

une fondation dont le but était d'encourager la construction de logements

d'utilité publique et à des prix avantageux, ainsi qu'à lutter contre la

spéculation; sur le plan concret cependant, elle avait concentré ses activités

sur la mise au point de documents de base pour la construction de logements de

qualité à des prix avantageux, ce qui l'avait conduite notamment à tenir un

séminaire pour des maîtres d'ouvrages d'utilité publique et à diffuser des

informations. Dans ses considérants, le Tribunal fédéral indique que la

construction de logements sociaux relève sans doute de l'intérêt public et que,

dès lors, si une commune édifie elle-même de tels logements, elle peut être

exonérée au titre de l'art. 16 ch. 2 AIFD; en revanche, si une corporation ou un

établissement de droit privé en fait de même, cela n'est pas nécessairement

suffisant pour qu'il puisse bénéficier lui aussi de l'exonération prévue à

l'art. 16 ch. 3 AIFD. Ainsi, les corporations privées, en règle générale, ne

poursuivent pas des buts de pure utilité publique, mais assurent simultanément

la réalisation d'intérêts privés de leurs membres; tel est en particulier le

cas des coopératives de logements, qui ont une vocation d'assistance mutuelle

(l'arrêt renvoie d'ailleurs à ce sujet à l'ATF 74 précité). Encore que la

jurisprudence citée dans l'ATF 74 I 312 paraisse très restrictive s'agissant du

domaine logement social, d'autres arrêts du Tribunal fédéral semblent assouplir

la condition liée au caractère non limité des bénéficiaires lorsque l'institution

requérante fournit des prestations qui relèvent de l'assistance (Archives 19,

328); cette solution s'inscrit d'ailleurs dans la ligne indiquée par le

législateur lorsqu'il mentionne expressément l'assistance des pauvres, des

malades, des vieillards et des invalides (art. 16 ch. 3 AIFD; l'art. 15 lit. f

ancien LI parle quant à lui de bienfaisance, tout comme l'art. 3 lit. c LMSD).

L'arrêt du Tribunal administratif déjà cité s'inscrit pleinement dans cette

jurisprudence, lorsqu'il exclut du bénéfice de l'art. 3 lit. c LMSD la société

anonyme alors requérante dès lors que le centre de gravité de ses activités ne

concernait pas à proprement parler le logement social et moins encore celui

réservé à des personnes défavorisées.

Dans un arrêt récent,

le Tribunal administratif a nié qu'une coopérative de cautionnement

hypothécaire puisse poursuivre un tel objectif (arrêt FI 2002/0025, déjà cité).

En substance, il a estimé que le type même de logements concernés par

l'activité de cette coopérative - qui de toute façon était apparue comme une

société d'entraide mutuelle - ne répondait guère au besoin des classes

défavorisées de la population, dès lors que celle-ci n'avait pas vocation à

encourager la construction de logements collectifs à loyer bon marché, réservés

à une certaine catégorie de la population aux ressources modestes ne pouvant

pas ou difficilement prendre en charge le coût d'un loyer au prix du marché (v.

en outre dans le même sens, arrêt FI 1999/0075 du 27 octobre 2000, confirmé par

ATF du 30 avril 2001, in RDAF 2001 II 33; v. aussi StE 2002 A 23.1 n° 4, arrêt

rendu en application de la LHID).

cc) Dans le cas

d'espèce, deux éléments majeurs doivent être objectés aux explications de la

recourante tendant à démontrer que ses activités s'inscrivent dans la poursuite

d'un tel objectif.

aaa) La fondation

recourante apparaît à mi-chemin entre la société immobilière

d'actionnaires-locataires et la société coopérative. Sans doute, contrairement

à une société, la fondation n'a, à proprement parler, pas de membres;

toutefois, le système mis en place par la recourante s'apparente dans une

certaine mesure aux relations mixtes qu'entretient un actionnaire-locataire

avec une société immobilière. En outre, ce système partage avec le régime d'une

coopérative la notion d'entraide mutuelle; seul le prêteur peut, en règle

générale, entrer dans la location-propriété, alors qu'un tiers (soit dans cette

hypothèse, une personne dépourvue de moyens pour effectuer une avance) n'est en

mesure d'en bénéficier, vu l'art. 3 des statuts, ancienne teneur, qu'à titre

exceptionnel.

Dans leur teneur en

vigueur jusqu'en 1997, les statuts de la recourante exigeaient en effet du

candidat à la location de lui consentir une avance minimale de 5'000 francs

(cette exigence a du reste été reprise dans la "Convention de

participation financière", annexée au bail à loyer); en contrepartie, le

prêteur devient en même temps son locataire, certes avec un loyer quelque peu

abaissé par rapport au prix du marché. Il place en quelque sorte une partie de

son capital dans l'immeuble et bénéficiera, en lieu et place des intérêts

rémunérateurs, d'une diminution de son loyer; voire même, il pourrait réaliser

une plus-value en cas de vente de l'immeuble, au prorata de sa participation.

Les statuts n'ont, sur ce volet, été modifiés qu'en 1997, mais on constate que

l'obligation contenue à l'art. 3, 4ème paragraphe, ancienne teneur des statuts,

de faire une avance à la fondation a subsisté jusqu'à cette date; du reste, si

l'on s'en tient au rapport que la recourante a produit, 46 locataires ont, au

31.

décembre 1997, effectué une telle avance. En outre, subsiste toujours dans

le texte des statuts la possibilité pour les locataires de participer à la

plus-value résultant de la vente d'un appartement, disposition dont on a vu

qu'elle n'avait pas été abrogée dans le texte de 1997. Or, ces notions

économiques n'ont qu'un très lointain rapport avec celle de pure utilité

publique.

Sans doute, les

représentants de la recourante ont indiqué, notamment lors de la première

audience, que celle-ci renonçait le plus souvent à demander aux

candidats-locataires d'effectuer une avance; ils ont même évoqué à titre

d'exemple le cas d'une famille démunie de ressources (le père étant sans emploi

depuis une année) qui avait pu être admise dans un de ses immeubles et

bénéficier ainsi des conditions-cadre de location, sans être en mesure

d'effectuer une avance. Il n'en demeure pas moins, quoi qu'il en soit, que

cette pratique, pour être en adéquation avec le contenu des statuts devait,

jusqu'en 1997 à tout le moins, demeurer une exception; or, comme on l'a rappelé

ci-dessus, les conditions liées à la pure utilité publique doivent être

réalisées aussi bien dans les statuts que dans les faits. Comme le Tribunal

administratif l'a rappelé dans l'arrêt FI 2002/0025, déjà cité, l'exonération,

pour être admise, suppose, d'une part, que le contenu des statuts de la

personne morale requérante soit conforme au but de pure utilité publique,

d'autre part, une mise en pratique effective desdits statuts. En l'occurrence,

cette double exigence n'a été remplie qu'à compter de décembre 1997, et encore

partiellement; la modification opérée dans les statuts est à cet égard

insuffisante puisque la participation éventuelle du locataire à la plus-value

sur l'immeuble, corollaire de son investissement de départ, figure toujours

dans le texte. Dès lors, si les conditions n'ont pas été remplies avant 1997,

elles ne le sont pas davantage à compter de 1998.

bbb) L'on se trouve

peut-être en présence d'une fondation d'intérêt public; à ce titre, elle a

bénéficié de nombreuses mesures de soutien financier de la part de la

Confédération, via l'Office fédéral du logement. Cette constatation n'est

cependant pas suffisante, puisque les logements dont elle est propriétaire sont

accessibles à tout un chacun, sans condition de limites de revenus ou de

fortune, sans limitation non plus du nombre de personnes en relation avec la

taille du logement considéré. En audience, E.________ a dû lui-même en convenir

: l'abaissement de base prévu par l'art. 37 LCAP n'est lié à aucune condition

de revenu ou de fortune du locataire. L'abaissement de base est dégressif, de

sorte que le loyer doit être augmenté chaque année pour compenser la baisse de

la contribution publique; ainsi, il profite à des logements accessibles à

chacun, sans être réservé à des catégories sociales déterminées (v. Etienne

Poltier, Energie, Transports, Logement, in Collection Droit et Vie économique,

Lausanne 1983, p. 179 et 226). Ces conditions ne sont posées, à teneur du droit

fédéral, que dans le cas des abaissements supplémentaires (v. art. 42 al. 3

LCAP; à savoir 50'000 francs de revenu net selon l'IFD, plus 2'500 francs par

enfant). L'abaissement I est une contribution annuelle à fonds perdus qui doit

permettre une diminution de 30% du loyer initial; quant à l'abaissement II,

destiné aux logements pour personnes âgées et invalides, il doit permettre un

loyer initial de 40% inférieur aux charges du propriétaire (Poltier, ibid., p.

227).

En l'occurrence toutefois,

la fondation n'a nullement établi qu'elle louerait l'essentiel de son parc

immobilier à des personnes remplissant les conditions posées pour les

abaissements supplémentaires I et II (v. à ce propos surtout art. 27 ss de

l'ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la LCAP; RS 843.1); si l'on se fie

au contenu des préavis du Slog, seuls en effet 322 locataires sur 1'127 (soit

un peu moins d'un tiers) bénéficient actuellement de tels abaissements. En

outre, dans l'hypothèse où, à l'issue d'un contrôle, il appert que les

conditions ne sont plus remplies par les locataires concernés, ces abaissements

supplémentaires sont simplement suspendus; la loi ne permet en revanche pas de

résilier les baux pour ce motif, afin de libérer les logements pour les besoins

de personnes nécessiteuses. Or, ce sont précisément ces personnes qui, vu leurs

faibles moyens, doivent être considérées comme défavorisées, le montant du

loyer qu'elles doivent supporter dépassant 25% de leur revenu (cf. art. 1er al.

3.

Ordonnance du DFE relative aux limites de revenu et de fortune pour les

abaissements supplémentaires relatifs à la construction de logements; RS

843.123

). Quoique les conditions de l'aide fédérale diffèrent, c'est

également pour cette raison que le Slog a préavisé de façon négative sa demande

d'exonération à forme de l'art. 23 LVLog et ce, à raison de chaque immeuble.

Dès lors qu'elle n'a

pas vocation à construire et à mettre à disposition des logements collectifs à

loyer bon marché, réservés à une certaine catégorie de la population aux

ressources modestes ne pouvant pas ou difficilement prendre en charge le coût

d'un loyer au prix du marché (cf. FI 2002/0025, déjà cité), la recourante ne

peut prétendre poursuivre un but de pure utilité publique. Le centre de gravité

des activités de la recourante ne porte du reste pas sur ce marché, mais plutôt

sur celui du logement ordinaire, certes subventionné par la Confédération.

ccc) S'agissant de la

condition de désintéressement, qui suppose un sacrifice, on relèvera qu'il paraît

se limiter en l'état à la dotation du capital de fondation. Pour le surplus, la

recourante semble se borner à respecter les conditions posées par l'Office

fédéral du logement dans le cadre des aides financières fournies; s'agissant

par exemple du niveau des loyers, elle applique le plan des loyers arrêtés pour

chacun des immeubles subventionnés, ce qui suppose une augmentation régulière

de ceux-ci sur une durée de l'ordre de 25 à 30 ans, selon le plan fixé. Sans

doute, en accord avec le contenu des statuts, les membres du conseil de

fondation ne sont pas rémunérés pour leurs activités. On a vu par ailleurs que

la fondation visait également, certes à titre secondaire, à fournir du travail

aux entreprises spécialisées dans la rénovation. Ces remarques confirment, sous

un autre angle il est vrai, que la fondation ne peut pas être considérée comme

étant de pure utilité publique. Quoi qu'il en soit, cette question peut de

toute façon demeurer indécise.

dd) En effet, les

constatations précédentes doivent de toute façon conduire au rejet du recours,

en tant qu'il a trait à l'exonération de la recourante des impôts directs

(impôt fédéral direct, impôt cantonal et communal) dus pour les périodes de

taxation 1991-1992 et 1993-1994.

Quant au refus

d'exonérer la recourante des droits de mutation, il doit être confirmé en tant

qu'il est fondé sur le motif de la "pure utilité publique". Une

analyse immeuble par immeuble ne permet pas, en effet, d'aboutir à une autre

conclusion (v. pour plus de détail, ci-dessous, considérant 3). On doit

cependant se demander si la recourante peut invoquer avec succès l'art. 3 lit.

c LMSD, dans la mesure où cette disposition étend l'exonération du droit de

mutation aux "entreprises d'intérêt public à caractère

improductif".

aaa) On retrouve

également cette notion à la lettre b de l'art. 3 LMSD, laquelle exonère le

transfert aux personnes morales de droit public d'immeubles directement

affectés à des "services publics improductifs". Une notion

proche figurait en outre, jusqu'à la modification du 21 mai 1986 (v. BGC

printemps 1986, 448 et ss, not. 476), à l'art. 15 al. 1 lit. d in fine aLI,

disposition qui exonérait les communes vaudoises et leurs établissements, pour

leurs revenus, ainsi que pour la partie de leur fortune affectée directement à

des "services publics improductifs".

En réalité, cette

notion, exprimée il est vrai suivant une formulation ancienne, se confond avec

celle de service public que l'on retrouve depuis lors aux articles 56 lit. g

LIFD, 15 al. 1 lit. f aLI et 90 al. 1 lit. g LI (v. ci-dessous, considérant

2c). Il s'agissait, pour le législateur de 1963, d'exonérer par exemple du

droit de mutation les entreprises de transport concessionnaires déficitaires;

en effet, l'exposé des motifs cite le cas de l'achat par des compagnies de

chemin de fer déficitaires de terrains destinés à l'exploitation (ibid., p.

1038). Il importe peu que, depuis lors, les entreprises de transport

concessionnaires aient de toute façon fait l'objet de règles spéciales

d'exonération en matière d'imposition directe que l'on retrouve aux articles 23

al. 2 LHID, lequel laisse une faculté aux cantons, 15 al. 2 aLI et 90 al. 2 LI

(v., pour un cas d'application, exonération des CFF du gain immobilier, in

Revue fiscale 2003, p. 502). Il en résulte que le champ d'application de l'art.

3.

lit. c LMSD s'étend aux entreprises privées exerçant une activité déficitaire

relevant du service public, par exemple sur la base d'une concession octroyée

par la collectivité.

bbb) Pour l'ACI, la

recourante ne pourrait, en l'espèce, invoquer avec succès cette disposition.

Dès lors qu'elle pratique la location d'appartements, la recourante exercerait,

selon elle, une activité économique à caractère productif et ce, indépendamment

de l'importance du bénéfice réalisé. En réalité, pour bénéficier d'une

exonération selon l'art. 3 lit. c LMSD, la recourante doit établir, ou à tout

le moins rendre vraisemblable, qu'une tâche relevant du service public lui a

été déléguée en quelque sorte par l'autorité concédante. Cette question se

confond dès lors avec celle examinée dans le chapitre qui suit.

c) Les règles

applicables en matière d'imposition directe à compter du 1er janvier 1995

(périodes 1995-1996 et suivantes) permettent, par rapport aux dispositions

commentées ci-dessus, l'exonération de personnes morales poursuivant soit des

buts de pure utilité publique, soit des buts de service public. Le premier

critère est repris de l'ancien droit; il n'y a pas lieu de s'y attarder, dès

lors que tout ce qui a été dit ci-dessus vaut mutatis mutandis ici. Dans la

mesure où les travaux préparatoires relatifs à l'adoption de la LIFD et de la

LHID évoqués par Reich, sont toujours partis de l'idée que les nouveaux textes

s'inscrivaient dans le prolongement des anciennes dispositions, force est de

retenir à tout le moins que la jurisprudence relative à la notion de "pure

utilité publique" reste pleinement applicable dans le cadre du nouveau

droit. La recourante ne peut dès lors bénéficier d'une exonération à ce titre

pour ces périodes.

aa) S'agissant du

second critère, soit "des buts de service public", cette règle

nouvelle a fait l'objet d'un commentaire de l'AFC, dans sa circulaire no 12 du

8.

juillet 1994 (Archives 63, 137); elle considère que la jurisprudence rendue

par le Tribunal fédéral dans le cadre de l'art. 16 ch. 3 AIFD reste pour

l'essentiel applicable (plus nuancé, Markus Reich, op. cit., spéc. p. 476 s.;

v. au surplus sur ces nouveaux textes Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum

Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zürich 1995, no 1155 ad art. 56 LIFD; v.

également Marco Greter, op. cit., n. 28 et ss ad art. 56 LIFD). On précise

encore que le texte allemand de l'art. 56 lit. g LIFD et 23 lit. f LHID parlent

uniquement de "öffentlicher Zweck" ces termes ayant été

traduits par "but de service public").

bb) La circulaire no

12.

de l'AFC, déjà citée, tente de définir la notion de "but de service

public" (la circulaire dans sa version allemande parle de "öffentliche

Zwecksetzung" : Archives 63, 133). Elle souligne qu'il faut

interpréter restrictivement la notion de service public (p. 142; le texte

allemand en dit de même de la notion de "öffentlicher Zwecke",

p. 134). On peut suivre sans guère d'hésitations le texte allemand de cette

circulaire, tant la notion de but d'intérêt public apparaît comme large; elle

pourrait par exemple s'appliquer à toute entreprise d'économie mixte, dans

laquelle une corporation de droit public aurait pris une participation,

conformément par exemple à l'art. 762 CO, qui parle précisément d'intérêt

public; de même, l'octroi de subventions par une collectivité suppose un

intérêt public, de sorte que toute institution subventionnée pourrait

prétendre, à tout le moins partiellement, à une exonération. Or, tel n'est pas

la volonté du législateur, qui n'a pas souhaité une telle extension du champ

d'application de cette règle, si tant est qu'il ait véritablement voulu

l'élargir par rapport à l'ancien droit.

aaa) De façon

générale, les activités de service public sont toutes celles qui devraient être

ou sont effectivement accomplies par les collectivités publiques parce que la

loi les y invite (v. Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum

Zürchersteuergesetz, Zürich 1966, Band I, p. 204 ad § 16 ZHStG). La condition

de l'existence d'un service public est toutefois que la corporation,

respectivement l'établissement de droit public, accomplisse une tâche qui entre

dans le champ des attributions ordinaires ou extraordinaires dévolues à la

collectivité publique (v. notamment Reich, op. cit., p. 467); font ainsi partie

des tâches d'intérêt public non seulement les tâches ordinaires de la

collectivité mais encore celles dont cette dernière est appelée à se charger

sous la pression des circonstances (v. Archives 62, 557, cons. 5c; réf. citée).

bbb) L'exécution d'une

tâche de service public peut être accomplie aussi bien dans le cadre de

l'administration centrale que dans des formes décentralisées. En outre, une

telle tâche peut être réalisée par un établissement ou une corporation de droit

public; elle peut aussi être confiée à des sujets de droit privé dans le cadre

de concessions de service public. Il est en effet admis que l'Etat puisse

renoncer au monopole de l'organisation d'une tâche publique, et en conférer

l'exercice à des acteurs du secteur privé qui, sous sa surveillance, sont

censés mettre leurs ressources et leur savoir-faire au service d'un intérêt

général (v. Pierre Moor, Droit administratif, vol. III, Berne 1992, n° 3.1.1.1;

v. en outre Reto Kuster, Die Steuerbefreiung von Institutionen mit öffentlichen

Zwecken, Zürich 1998, p. 211 et ss; pour ce dernier auteur toutefois, l'octroi

d'une subvention à la personne morale ne permettent pas de conclure d'emblée à

l'attribution par la collectivité d'une tâche publique; d'autre part, le

passage d'une forme juridique relevant du droit public à une autre relevant du

droit privé peut constituer un indice qu'il ne s'agit pas d'une tâche publique:

v. sur ce point, ATF 126 I 250, Mustermesse AG, soit une société active dans la

promotion économique au sens large; cet arrêt ne traitait toutefois pas la

question sous l'angle fiscal). Dans tous ces cas, l'on doit admettre que, d'une

manière ou d'une autre, l'Etat assume la responsabilité primaire de l'activité

considérée, qui peut ainsi être qualifiée de "service public",

ce quand bien même le délégataire doit assumer les risques liés à

l'exploitation de cette tâche (v. notamment sur cette question, Clerc, op.

cit., n° 48, p. 1325). Dans une situation de ce genre, la collectivité n'en

demeure pas moins le bénéficiaire du service concédé; le fait cependant que ce

soit un tiers qui fournit ce dernier entraîne une substitution du

concessionnaire - le tiers - au concédant - l'Etat -, dans les obligations que

la loi met à la charge de ce dernier (ibid., n° 49; l'auteur fait cependant

allusion ici aux obligations découlant de la législation sur les marchés

publics). C'est ce type de substitution qui est de nature à justifier une

exonération en matière d'impôt direct au titre du "service public".

ccc) D'autres

activités relèvent plutôt du domaine de la collaboration entre le secteur

public et le secteur privé; l'intervention étatique joue alors essentiellement

le rôle d'un soutien de l'activité privée. Tel sera le plus souvent le cas en

présence de subventions, de prises de participation dans une entreprise privée,

en application ou non de l'art. 762 CO, par exemple. De même ne constitue pas

un service public l'activité déployée, dans l'intérêt public il est vrai, par

les entreprises d'économie mixtes en faveur de leurs partenaires, au sens de

l'art. 58 al. 3 LIFD.

Au-delà de ces grandes

catégories, il faut bien constater que l'on passe souvent insensiblement du

domaine des tâches des collectivités publiques à celui des activités relevant

de la coopération avec le secteur privé. Ainsi, le recours à la formule de la

société de droit public s'explique fréquemment par l'idée de s'assurer la

collaboration du secteur privé (Moor III, p. 76 ss).

La distinction peut

être délicate également en matière de subventions. La distribution de

subventions, en elle-même, peut apparaître comme une tâche publique,

susceptible d'être déléguée. On peut imaginer qu'un organisme délégataire soit

chargé de répartir les fonds qui lui ont été versés par la collectivité entre

les tiers qui en remplissent les conditions ceux-ci apparaissent ainsi comme

destinataires de la subvention). Dans une hypothèse de ce genre, où ce n'est

pas l'activité propre du délégataire qui est soutenue mais celle de tiers (v.

Moor, III, n° 3.1.2.7, réf. citées), celui-ci, dans la mesure où il se limite à

exercer la tâche publique dont l'exercice lui est concédé, pourrait

vraisemblablement - s'il n'exerce pas d'autres activités - revendiquer

l'exonération avec succès. Il convient donc de faire le départ entre le

délégataire (distributeur de fonds publics) et le simple bénéficiaire de

subventions, qui n'a pas droit à l'exonération.

ddd) La circulaire de

l'AFC précitée affirme en outre que l'octroi d'une concession n'entraîne pas le

transfert d'une tâche de service public, mais constituerait seulement une

autorisation d'exercer une activité soumise à la surveillance de l'Etat. Cette

assertion paraît clairement erronée ou à tout le moins fort excessive; dans la

mesure où les mots ont un sens, on voit mal en tous les cas que l'on puisse

exclure d'emblée que les personnes morales qui bénéficient de concessions dites

de service public (soit notamment l'ensemble des concessions de transports

publics, sur la notion, v. Michel Hanardt, La concession de service public,

thèse Lausanne 1977) ne puissent pas être considérées comme poursuivant des

buts de service public. Curieusement, la circulaire se réfère à l'ATF 112 déjà

cité (également publié aux Archives 56, 188), qui concerne une fondation

genevoise de droit public dans le domaine du logement; or cet arrêt postule une

interprétation large de l'art. 16 ch. 2 AIFD et de la notion de service public.

Dans le cas d'espèce, le Tribunal fédéral avait retenu que l'exonération se

justifiait par le fait que le parc de logements de la requérante était destiné

à des locataires à revenus modestes (régime HLM/HCM, à Genève), et que son

caractère de droit public, d'autre part garantissait une affectation durable

des moyens de la fondation au but en question (cf. en outre Kuster, op. cit.,

pp. 236-237).

cc) Il convient donc

d'examiner si la fondation ne peut pas obtenir gain de cause à compter du 1er

janvier 1995 dans la mesure où elle poursuivrait des buts de service public

(selon le texte français).

aaa) La recourante

apparaît bien elle-même comme la bénéficiaire de subventions; au 31 décembre

1997, elle a obtenu l'aide de la Confédération dans le cadre de 25 contrats

d'aide fédérale, englobant 1'137 logements à raison d'une garantie de

63'564'950 francs (cautionnement garanti par une hypothèque de 3ème rang) sur un

total de coût de revient de 181'748'000 francs. En outre, à la même date, elle

avait perçu pour 18'240'114 fr. 25 d'avances de l'OFL. L'octroi d'une

subvention, on l'a vu, ne signifie pas pour autant que l'activité ainsi

soutenue relève du service public. Bien plutôt, il s'agit de se demander si

l'activité de la recourante entre effectivement dans les tâches assignées à

l'Etat par la législation fédérale ou cantonale, que celui-ci lui aurait ainsi

déléguées. Il est certain en effet que l'exercice d'une tâche publique peut, on

l'a vu, être déléguée à des organismes privés; une telle délégation doit

cependant reposer sur une base légale.

bbb) A teneur de son

article 1er al. 1, la loi fédérale du 4 octobre 1975 encourageant la

construction et l'accession à la propriété de logements (ci-après: LCAP), vise

notamment à "(...)la construction de

logements ainsi que l’équipement de terrains à cet effet, à abaisser le coût du

logement, au premier chef des loyers. A cet effet, la Confédération peut "(...)encourager l'activité de maîtres d'ouvrage et

d'organisations s'occupant de la construction de logements d'utilité publique,

en particulier en leur accordant des cautionnements ou des prêts ou en prenant

des participations à leur capital" (art. 51

al. 1 LCAP). Cet encouragement n'est accordé "(...)que si les maîtres

d'ouvrage et les organisations répondent aux exigences minimales que le Conseil

fédéral fixera en ce qui concerne l'affectation des logements et la garantie de

son maintien, la gestion et les statuts" (art. 52 LCAP). Les

conditions du financement sont définies aux articles 54 à 60 de l'Ordonnance du

30.

novembre 1981 relative à dite loi (OLCAP). A compter du 1er octobre 2003, ce

régime est remplacé par celui issu de la Loi fédérale du 21 mars 2003 encourageant

le logement à loyer ou à prix modérés (ci-après: LOG). Ce texte prévoit, en son

article 2 al. 1, que la Confédération "encourage la construction, la

rénovation et l'acquisition de logements à loyer ou à prix modérés ainsi que

l'activité d'organisations oeuvrant à la construction de logements d'utilité

publique"; les instruments mis en oeuvre à cet effet sont, d'une part,

les prêts sans intérêt ou à taux préférentiel, d'autre part, les cautionnements

(art. 11).

En droit cantonal, on

retient par ailleurs de la large définition contenue à l'article 1er al. 1

LVLog que le champ d'application de cette loi ne se limite pas au logement

collectif mais s'étend également à la propriété individuelle, lorsque celle-ci

est le fait de particuliers non aisés (v. Exposé des motifs et projet de loi,

in BGC septembre 1975, p. 1015 et ss, not. 1034; cf. en outre le rapport du 16

novembre 2001 au Grand Conseil sur la politique du logement; BGC mai 2002, p. 1

et ss). Comme le dit l'art. 1er al. 2 LVLog, "cette politique est fondée

sur la collaboration de l'économie privée, des communes et de l'Etat." Les

tâches de l'Etat sont définies à l'art. 8 al. 1 dedite loi; son action s'exerce

par une activité de coordination générale (lit. a), une activité d'information

(lit. b) et par des mesures financières directes ou indirectes prévues dans le

cadre de la présente loi (lit. c). Ainsi, le Conseil d'Etat peut, lorsque la

situation du marché du logement dans tout ou partie du canton le justifie,

accorder l'aide financière de l'Etat "pour des réalisations

économiquement rationnelles et socialement justifiées" (art. 12 al. 1

LVLog). Il peut, notamment, "donner la garantie de l'Etat à des prêts

ou en consentir lui-même aux taux les plus bas, destinés à financer

l'acquisition et l'équipement de terrains, l'acquisition, l'étude et la

construction de logements à loyers modérés" (art. 13 al. 1 lit. a

LVLog); des aides peuvent être ainsi accordées "pour la construction et

l'acquisition de logements à prix modérés destinés à devenir la propriété de

leur utilisateur" (ibid., al. 3).

ccc) On ne retire

cependant pas de ces différentes dispositions que la construction de logements,

même à loyers modérés, relève du service public (v. dans ce sens, FI 2002/0025,

déjà cité). Aucun texte ne confère du reste à la réalisation ou à la mise sur

le marché de logements (ordinaires, mais à des conditions avantageuses) le

caractère d'une tâche publique. En réalité, la Confédération est simplement

amenée à collaborer avec le secteur privé, lorsqu'elle intervient en faveur des

particuliers (cf. articles 1er al. 2 LCAP et 2 al. 1 LOG). Il est certain que

le droit public du logement connaît en pratique quelques rares configurations

relevant de la notion de service public (v. à ce propos Moor, op. cit., III,

107); il n'en demeure pas moins que la recourante ne s'est pas vu confier, de

par la loi ou sur la base d'une concession ou d'un contrat de droit

administratif, l'exécution d'une tâche publique, telle la distribution de

subventions aux bénéficiaires directs de celles-ci. La question pourrait se

poser pour l'association faîtière X.________ Suisse, dans la mesure où celle-ci

reçoit des subventions de la Confédération qu'elle redistribue ensuite aux

organismes cantonaux; l'activité de la recourante ne se mesure toutefois pas à

la même aune.

dd) Force est, dans

ces conditions, de constater que la recourante ne s'est pas vu confier, de par

la loi ou sur la base d'une concession ou d'un contrat de droit administratif,

l'exécution d'une tâche publique. Elle ne saurait donc prétendre à

l'exonération des impôts directs, à compter du 1er janvier 1995, au titre de

l'exécution d'un service public.

ee) En outre, pour les

mêmes raisons, l'exonération des droits de mutation ne saurait lui être

accordée, dans la mesure où elle ne peut être assimilée à une entreprise

d'intérêt public à caractère improductif au sens de l'art. 3 lit. c LMSD.

3.

La recourante

revendique en outre d'être exonérée de l'impôt immobilier complémentaire pour

les années 1991 à 1998; en effet, durant les années 1999 à 2001 (et 2002), cet

impôt ne lui a pas été notifié (à l'exception, pour les années 1999, 2001 et

2002, d'un impôt de 1'333 francs pour ses immeubles de 4********), l'Office

d'impôt des personnes morales ayant estimé - à tort selon l'ACI - que la

plupart des immeubles remplissaient les conditions consacrées par la loi.

a) Au préalable, on

pourrait se demander, à la lecture, notamment, de la correspondance du Slog à

l'ACI du 1er mai 1996, si la recourante, qui paraît avoir retiré la demande d'exonération

à forme de l'art. 23 LVLog qu'elle avait déposée, n'a pas, ce faisant,

définitivement renoncé à celle-ci. Quoi qu'il en soit, cette question peut

demeurer indécise dans la mesure où, comme on le verra ci-dessous, elle ne

remplit de toute façon pas les conditions matérielles de cette exonération.

b) On rappelle que

l'impôt immobilier complémentaire se fonde sur les articles 67 al. 1 aLI et 128

al. 1 LI, dispositions qui, on l'a vu ci-dessus, ont toutes deux la même

teneur. Pour l'ACI, la notion d'"immeubles d'habitation à caractère

social" correspondrait à une notion propre au droit fiscal; c'est la

raison pour laquelle elle fixe elle-même les loyers maxima que les sociétés

requérantes doivent remplir pour chaque immeuble (v. ch. 10 de la notice

destinée aux sociétés immobilières). Elle a cependant ajouté que cette pratique

faisait actuellement l'objet de discussions.

aa) Dans un arrêt non

publié, Wohlfahrtfonds M.-C., du 30 avril 1982, la Commission cantonale de

recours en matière d'impôts (ci-après: CCRI) rappelait que ce dernier impôt

devait faire l'objet d'une réglementation propre quant à son exonération, dès

lors que l'art. 15 al. 1 aLI réservait expressément l'application de l'art. 67

al. 1 aLI relatif à l'impôt complémentaire. La loi du 23 décembre 1930 avait

déjà introduit un impôt complémentaire sur les immeubles appartenant aux

sociétés et fondations, destiné à remplacer le droit de mutation pour les

transferts immobiliers par cession du capital-actions; ce régime a été

reconduit par les articles 61septies et ss, dans le texte de la commission parlementaire, lors de

l'adoption de la loi du 26 novembre 1956 (v. BGC automne 1956, p. 698 et ss, p.

814; devenus par la suite art. 67 et ss aLI). Dans le cas où cependant, une

société immobilière exploite un immeuble à caractère social, le législateur a

prévu d'exonérer celle-ci de l'impôt complémentaire pour l'immeuble en

question. Le règlement du 8 novembre 1957 sur l'imposition complémentaire des

immeubles appartenant aux sociétés et fondations dispose à cet effet, en son

article 2, que les demandes d'exonération "concernant les immeubles à

caractère social" sont présentées dans les conditions prévues aux

articles 16 et 17 LVLog (depuis lors 23 et 24 LVLog).

bb) Certes, dans sa

notice destinée aux sociétés immobilières, l'ACI s'écarte quelque peu, au

chiffre 10, des conditions consacrées par l'art. 22 LVLog et ses dispositions

d'exécution, à savoir, notamment, les exigences relatives au revenu locatif

admissible et aux conditions d'occupation des logements. Cela étant, pour le

Tribunal administratif, qui confirme ici la jurisprudence précitée de la CCRI,

les articles 67 al. 1 aLI et 128 LI ne peuvent s'interpréter qu'en relation

avec les articles 23 et 24 LVLog; dans l'arrêt précité, la CCRI l'avait jugé

ainsi, estimant que les termes "habitation à caractère social"

avaient le même sens que "logements à loyer modéré".

c) L'art. 23 al. 1 et

2.

LVLog prévoit diverses exonérations en faveur des sociétés et fondations

remplissant les conditions prévues par ladite loi et ses dispositions

d'application (exonération du droit de mutation et de l'impôt complémentaire

sur les immeubles; exonération de l'impôt sur le bénéfice net et le capital, le

revenu et la fortune afférents aux logements répondant aux conditions de la

loi, ainsi que du droit de mutation portant sur l'achat de ces immeubles).

aa) Cette disposition

s'inscrit dans le contexte des aides que l'Etat peut apporter aux tiers, afin

de promouvoir une politique du logement qui mette à la disposition de la

population des habitations adaptées à ses besoins et de favoriser un équilibre

démographique satisfaisant des diverses régions du canton (art. 1er LVLog). La

loi elle-même ne fixe cependant pas les conditions précises que doivent remplir

les réalisations susceptibles de bénéficier de l'aide de l'Etat, mais renvoie

expressément aux dispositions d'application (art. 22 LVLog). Ont ainsi été

édictés notamment un règlement d'application (actuellement règlement du 24

juillet 1991 d'application de la loi du 9 septembre 1975 sur le logement;

ci-après RVLog) et un règlement du 24 juillet 1991 sur les conditions

d'occupation des logements construits ou rénovés avec l'appui financier des

pouvoirs publics. On rappellera que les immeubles doivent remplir un certain

nombre de conditions relatives aux exigences techniques (art. 13 RVLog), aux

coûts admissibles (art. 15 RVLog), au contrôle des loyers et au revenu locatif

admissible (art. 19-20 RVLog), ainsi qu'aux conditions d'occupation (art. 26

RVLog).

Dans un arrêt FI

1992/0105 du 21 juin 1994, le Tribunal administratif a résumé de la façon

suivante les exigences cumulatives à remplir en la matière:

"(...)

a) Sur le plan technique, la construction doit répondre à des

directives techniques touchant à la surface nette habitable, au nombre et à la

dimension des pièces, à l'équipement des logements ainsi qu'à l'isolation

phonique et thermique (actuellement, le Service du logement applique l'annexe

technique de l'Office fédéral du logement).

b) Sur le plan financier, les

coûts de construction doivent rester dans les limites fixées par le Service du

logement et qui varient en fonction de l'évaluation de leur "valeur

d'habitabilité" (est appliquée ici l'ordonnance fédérale du 17 décembre

1986.

concernant le coût de construction des nouveaux logements).

c) Sur le plan social, les

logements doivent permettre aux catégories de locataires les plus touchés par

la pénurie (en priorité les jeunes ménages et les familles, derniers arrivés

sur le marché, qui doivent se contenter des logements les plus récents, donc

les plus chers) de trouver des appartements à loyer abordable en relation avec

leurs possibilités financières. L'équipement des logements doit également

répondre aux besoins spécifiques des personnes âgées et des invalides.

(...)"

On retient par

ailleurs de l'art. 22 LVLog que ces exigences doivent être remplies non par le

requérant lui-même, mais bien immeuble par immeuble.

bb) Il faut souligner

ici que cette règle, certes de nature fiscale, poursuit des buts extra-fiscaux

qui correspondent à ceux de la LVLog. Dans la mesure où cette règle instaure

une exception au principe de la généralité de l'impôt, dans le souci

principalement de favoriser la construction de logements sociaux bénéficiant

par ailleurs de mesures de subventionnement, elle doit être interprétée

restrictivement; elle ne saurait donc trouver application en dehors des cas

définis clairement par le législateur à l'art. 23 LVLog (dans ce sens, arrêt FI

1992/0105 précité, connu de la recourante, cons. 4; sur cette problématique, v.

plus généralement Danielle Yersin, Les buts extra-fiscaux assignés aux impôts

directs, au regard de quelques principes constitutionnels, in Festschrift

Cagianut, Berne 1990, 47 ss).

L'art. 23 LVLog sert

en quelque sorte de complément au régime de subventionnement, dans lequel il

s'inscrit du reste. Il constitue, dans cette mesure, une exception au principe

de la généralité de l'impôt. Selon Reich (op. cit.), les règles générales d'exonération

répondent en effet à une autre approche; elles concrétiseraient, dans ce cas

particulier, le principe de la capacité contributive, plus spécialement celle

des destinataires des prestations de l'institution requérante; dans cette

mesure, ces règles constitueraient non pas une exception au principe de la

généralité de l'impôt, mais bien plutôt la confirmation du principe de

l'égalité de traitement en matière fiscale (op. cit., p. 484 ss).

cc) On note qu'il

n'est pas certain que cet texte soit conforme au droit harmonisé; celui-ci, on

l'a vu au considérant précédent, fixe, à l'art. 23 LHID, not. al. 1 lit. g, de

façon exhaustive le champ d'application des personnes morales pouvant être

exonérées (v. sur cette question qui, cependant, demeure controversée, Greter,

op. cit., ad 23 LHID, n° 25, réf. citées). En l'état, la question peut

cependant demeurer ouverte. On sait que la LHID déploie pleinement ses effets

depuis le 1er janvier 2001; or, durant les années 2001 et 2002, l'impôt

immobilier complémentaire n'a pas été notifié à la recourante, l'Office d'impôt

des personnes morales ayant admis le caractère social des immeubles qu'elle

possède. La question pourrait en revanche se poser à l'occasion d'un nouveau

recours ayant trait aux années 2003 et suivantes, pour autant que le tribunal

soit saisi ultérieurement de la question.

d) Dans le cas

d'espèce, le Slog a préavisé, on l'a vu, de façon négative la demande

d'exonération à forme de l'art. 23 LVLog. Dans chaque immeuble de la recourante

en effet, il a relevé que les conditions posées par l'art. 22 de dite loi

n'étaient pas intégralement remplies. En substance, des constatations

identiques ont été faites pour chacun d'entre eux; si les exigences techniques

et de coût sont à chaque fois respectées, en revanche, le revenu locatif réel,

dans la plupart des cas, était supérieur au revenu admissible en application de

la LVLog, déterminé conformément à l'art. 20 RVLog. Surtout, il a été relevé

dans chaque immeuble qu'une partie non négligeable, voire même importante, des

locataires ne répondait pas aux normes d'occupation fixées par l'art. 26 RVLog

et par le règlement du 24 juillet 1991 (not. les articles 3 et 5).

aa) Il est vrai

cependant que, dans ses dernières écritures, la recourante conteste les

constatations du Slog, à tout le moins en ce qu'elles ont trait aux données

financières. Ainsi, elle conteste la valeur du coût de revient retenue pour les

immeubles Q.________ 5-7, à 12********, et I.________ 19-25, à 4********,

estimant que les montants retenus doivent être portés à 4'686'000,

respectivement 21'712'000 francs (au lieu de 4'459'501 fr. 50, respectivement

20'531'028 fr. 50, selon préavis), critiques admises du reste, s'agissant de

ces deux immeubles, par le Slog, lequel souligne toutefois que ses conclusions

initiales n'ont pas à être modifiées pour autant. La recourante s'en prend

toutefois à la fixation du revenu locatif déterminant.

On reprend ci-après

les constatations du Slog - qui ont conduit ce dernier à délivrer un préavis

négatif - dans ce qu'elles ont d'essentiel:

Immeuble

Communes

pourcentage

du revenu locatif dépassant le revenu admis

pourcentage des locataires ne répondant pas à toutes les conditions

nombre de locataires bénéficiant d'abaissements supplémentaires

nombre

total de locataires

ch. ********

9********

0,11%

50,00%

9.

22.

********

13********

8,22%

79,17%

0.

24.

Q.________

12********

7,14%

37,50%

13.

32.

rte J.________

5********

4,85%

54,84%

17.

61.

M.________ 4

6********

3,26%

37,04%

10.

27.

********

1********

-0,05%

40,57%

46.

106.

********

10********

3,46%

55,56%

2.

9.

F.________ 22-24

2********

-1,99%

45,83%

20.

48.

F.________ 30-32

2********

-0,39%

42,86%

16.

42.

ch. des G.________ 10-18

3********

7,31%

35,90%

39.

78.

N.________ 3A-3B

3********

-5,79%

60,00%

2.

30.

H.________

4********

5,11%

38,75%

37.

80.

S.________ 135-145

12********

8,69%

72,46%

1.

69.

S.________ 147-149

12********

7,84%

76,92%

1.

26.

S.________ 151-159

12********

9,05%

58,33%

1.

84.

av. I.________ 19-25

4********

7,42%

46,72%

47.

122.

av. V.________ 16-24

14********

17,98%

64,20%

0.

81.

ch. O.________ 10-12

3********

-1,30%

60,00%

12.

29.

ch. O.________ 6-8

3********

1,49%

66,67%

9.

30.

P.________ 12b

11********

3,66%

13,33%

9.

15.

K.________ 4

7********

-1,63%

50,00%

7.

14.

K.________ 9

7********

-2,19%

61,54%

4.

13.

R.________

3********

8,71%

43,75%

14.

32.

U.________ 1-3

12********

10,11%

69,05%

0.

43.

Les L._________ A

8********

1,14%

41,67%

6.

11.

Totaux

322. 1127.

bb) S'agissant des conditions financières, il s'avère,

dans la plupart des immeubles, que même si l'on tient compte des critiques de

la recourante, admises au demeurant par le Slog, le revenu locatif admissible

excède les maxima fixés par les articles 19 et 20 RVLog. Ainsi, pour le coût de

revient pour les immeubles Q.________, à 12********, et I.________ 19-25, à

4********, même en retenant les montants revendiqués par la recourante

(4'686'000, respectivement 21'712'000 francs), le revenu locatif dépasse encore

de 1,96 et de 1,58% le revenu admissible selon les critères définis aux

articles 19 et 20 RVLog. Il est vrai que, dans ces cas et de nombreux autres,

le dépassement est dérisoire puisqu'il n'atteint pas 2% de l'état locatif

admissible. Une correction du même ordre dans l'immeuble avenue V.________

16-24, à 14********, réduit de 17,98% à 11,16% le dépassement, sans toutefois

inverser la tendance. Certes, dans six des vingt-cinq immeubles (dont celui sis

chemin des O.________ 10-12, à 3********), le revenu locatif est, à l'inverse,

inférieur; cela n'est pas suffisant pour que la recourante puisse, à tout le

moins pour ces derniers, bénéficier d'une exonération.

En effet, il faut que

les conditions d'occupation prévues par la LVLog soient en outre réunies. Sur

ce volet, il ressort des explications du Slog que ce dernier, dans sa pratique,

n'exige pas que les conditions d'occupation soient réalisées par la totalité

des locataires pour que l'immeuble concerné puisse bénéficier de l'exonération,

mais seulement par 90% d'entre eux. Or, supposé que l'on tienne compte de la

synthèse dûment corrigée par la recourante, force serait de constater que,

malgré cela, cette circonstance n'est réalisée que dans deux immeubles

seulement, chemin des O.________ 6-8 et 10-12, à 3********, dans lesquels 100%

et 92% des locataires (dont, s'agissant de ce dernier immeuble, dix logements

loués à la Fareas, bénéficiant d'abaissements supplémentaires) paraissent remplir

les conditions consacrées par l'art. 26 RVLog (contre 66,67% et 60%,

pourcentages retenus dans le préavis du Slog). Ce résultat est toutefois

affaibli par le fait qu'un certain nombre de locataires, qui, de l'aveu même de

la recourante, ne répondent pas aux conditions d'occupation, n'ont pas été

consultés (18 locataires sur 30 dans l'immeuble chemin des O.________ 6-8 et 14

sur 30 dans l'immeuble chemin des O.________ 10-12). Dès lors, ces données sont

difficilement exploitables; il appartenait au contraire à la recourante de

démontrer que 90% au moins de l'ensemble des locataires de ces deux immeubles -

et non seulement les locataires consultés - réunissaient les conditions

d'occupation. Pour tous les autres immeubles, y compris ceux dont le revenu

locatif est inférieur à l'état locatif admissible, ces conditions ne sont de

toute façon pas remplies (86,67% des locataires à 11******** dans le meilleur

des cas, contre 20,83% à 13******** dans le pire). Certes, la synthèse

effectuée par la recourante améliore quelque peu la tendance générale issue du

préavis; dans aucun immeuble cependant, elle ne permet d'atteindre un taux

d'occupation de 90% de locataires nécessiteux, ce dont les représentants de la

recourante sont du reste convenus en audience.

En audience, la

recourante, par son conseil, a évoqué la possibilité pour le Slog de préaviser,

ce nonobstant, en faveur d'une dérogation au régime ordinaire institué par

l'art. 22 LVLog et ses dispositions d'application. Elle a cité l'art. 13 RVLog,

dont l'al. 2 permet exclusivement de déroger aux exigences techniques. En

réalité, la seule règle instituant une exception à cet égard est l'article 11

du Règlement du 24 juillet 1991 sur les conditions d'occupation des logements

construits ou rénovés avec l'appui financier des pouvoirs publics. Or, cette

disposition n'est pas applicable au cas d'espèce puisqu'elle permet simplement

au locataire de continuer à habiter son logement, quand bien même les

conditions d'occupation ne seraient plus remplies; elle ne saurait en revanche

être interprétée comme une règle permettant de déroger aux conditions d'octroi

d'une exonération.

cc) Il en découle que

c'est en vain que la recourante revendique en outre d'être exonérée de

l'impôt immobilier complémentaire, puisque, s'agissant de l'art. 23 LVLog, le

Slog a, s'agissant de chaque immeuble, préavisé à juste titre de façon négative

sa demande. On a vu ci-dessus en effet que ce dernier service a estimé qu'une

partie seulement de ses locataires remplissaient les conditions instituées par

la LVLog et ce dans tous les immeubles appartenant à la recourante. Celle-ci

n'est donc pas davantage fondée à invoquer l'exonération de l'impôt immobilier

complémentaire qui lui est réclamé chaque année depuis 1991.

dd) Par ailleurs, pour

ce motif également, la recourante n'est pas non plus, sur la base de l'art. 23

LVLog, fondée à invoquer l'exonération des droits de mutation qui lui ont été

notifiés.

4.

Quand bien même le

pourvoi avait, pour l'essentiel, trait au refus d'exonération des droits de

mutation, il y a lieu de confirmer également les décisions de taxation

notifiées à la recourante ensuite de l'acquisition par elle, entre le 23 août

1991.

et le 10 septembre 1997 de vingt-cinq immeubles dans le canton. Dans

chaque cas en effet, il s'agit d'un transfert à titre onéreux générant la

perception d'un droit de mutation, conformément à l'art. 2 al. 1 LMSD. Au

surplus, l'assiette de l'impôt, savoir le prix convenu entre la requérante et

le vendeur (art. 6 al. 2 LMSD), n'est pas remis en cause. La décision sur

réclamation rendue le 4 avril 200 est ainsi confirmée.

5.

Les considérants qui

précèdent conduisent par conséquent le tribunal à rejeter les recours et à

confirmer les décisions attaquées. Un émolument d'arrêt sera mis à la charge de

la recourante, celle-ci succombant. Au surplus, il ne sera pas alloué de dépens.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. a) Le recours

est rejeté en tant qu'il a trait à l'impôt fédéral direct.

b) La décision

sur réclamation rendue par l'Administration cantonale des impôts le 24

septembre 1996 est, en tant qu'elle confirme le refus d'exonération de l'impôt

fédéral direct, maintenue.

c) Un

émolument d'arrêt de 500 (cinq cents) francs est mis à la charge de la

Fondation X.________ Vaud.

d) Il n'est

pas alloué de dépens.

II. a) Les recours sont

rejetés en tant qu'ils ont trait aux impôts cantonaux et communaux.

b) La décision sur

réclamation rendue par la Commission cantonale des personnes morales

le 24 septembre 1996, en tant qu'elle confirme le refus d'exonération de

l'impôt direct cantonal et communal, ainsi que l'impôt complémentaire

sur les immeubles, est maintenue.

c) La décision sur

réclamation rendue par l'Administration cantonale des impôts le 24

septembre 1996 est, en tant qu'elle confirme le refus d'exonération des

droits de mutation, maintenue.

d) La décision sur

réclamation de l'Administration cantonale des impôts du 4 avril 2000

est, en tant qu'elle confirme la taxation des droits de mutation, maintenue.

e) Un

émolument d'arrêt de 4'500 (quatre mille cinq cents francs) est mis à la charge

de la Fondation X.________ Vaud.

f) Il n'est

pas alloué de dépens.

Lausanne, le 23 octobre 2003

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint

Dans la mesure où il a trait à l'impôt

fédéral direct (chiffre I du dispositif ci-dessus), le présent arrêt peut faire

l'objet, dans les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit

administratif au Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art.

103 ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110).

Composition

Faits

Considérants

1.

113.

1985.

2.

23.08.91

31.03.94

23.08.91

13.01.97

29.04.92

31.03.94

30.04.92

31.03.94

30.04.92

31.03.94

31.07.92

31.03.94

05.11.92

31.03.94

00.02.93

31.03.94

16.02.93

31.03.94

19.02.93

31.03.94

10.03.93

31.03.94

00.04.93

31.03.94

00.04.93

31.03.94

28.06.93

31.03.94

20.07.93

31.03.94

03.12.93

09.03.94

02.12.94

09.02.96

00.04.95

12.06.95

00.06.95

09.08.95

00.06.95

03.08.95

00.06.95

09.08.95

28.11.95

30.01.96

23.09.96

30.04.96

23.12.96

05.02.97

20.09.97

13.11.97

2.

2.

3.

67.

464.

138.

31.

3.

843.123

3.

8.

12.

30.

3.

2.

1986.

9.

22.

0.

24.

13.

32.

17.