FI.1998.0034

TA - FI.1998.0034 - 2000-05-03 - c/ACI

3 mai 2000Français34 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. X.________Cie, société

en nom collectif dont le siège est à ********, a commencé son activité dans le

secteur de la construction en 1953; en 1996, elle se composait de trois

associés, à savoir A.________, B.________ et X.________. Elle était propriétaire

de la parcelle n° 1.******** du cadastre communal de cette localité, sise en

zone industrielle, au lieu-dit ********". Sur cette parcelle, d'une

surface de 17'922 m2, ont été érigés, en 1986, un bâtiment administratif et

industriel en forme de "U" renversé, d'une emprise de 3'468 m2 (ECA

n° 1'036), un bureau de 15 m2 (idem 1'037), deux dépôts de 11, respectivement

263 m2 (idem 1'038 et 1'187), ainsi que des containers pour saisonniers de 221

m2 (idem 1'187), ces deux dernières constructions remontant à 1991. Au 31

décembre 1992, cet immeuble était inscrit au bilan de la SNC pour un montant de

5'470'757 fr. 35. En octobre 1993, la valeur assurance-incendie du bâtiment

1'036 a été fixée à 5'841'879 francs. L'estimation fiscale de ce bâtiment a été

arrêtée à 4'500'000 francs en 1986; en 1991, dite estimation a été portée à

4'600'000 francs, maintenue à ce dernier montant lors de la révision générale

de 1994. Par décision du 17 décembre 1996, cette estimation a été ramenée à

1'950'000 francs.

1.******** SA a été

constituée à ******** en date du 23 mai 1973; active dans l'entreprise de

bâtiment, de maçonnerie, de génie civil et de travaux publics, cette société

était dotée d'un capital-actions de 500'000 francs. Ces deux sociétés

constituaient ainsi le groupe X.________ qui, durant la première moitié des

années 90, a connu de graves difficultés financières; ainsi au 31 décembre

1992, on relève que la société en nom collectif accusait un passif sur

immeubles de 12'130'174 francs, dont 3'000'000 fr. dus à la SBS et 430'407 fr.

10 dus à la BVCréd. garantis par l'immeuble sis sur la parcelle 653.

B. En date du 19 juillet

1996, les deux sociétés du groupe X.________, d'une part, et C.________,

entrepreneur, d'autre part, ont signé un protocole d'accord dont, en substance,

on retire les éléments suivants:

C.________ crée fin juillet 1996 au plus tard une nouvelle société anonyme,

dénommée X.________SA (article I), destinée à reprendre les activités et le

personnel du groupe (articles IV et V);

- cette société rachètera la parcelle n° 1.********

d'********, à un prix à définir entre elle et la Société de Banque Suisse, en

contrepartie de la libération définitive de X.________Cie et de ses associés du

chef des crédits octroyés par cet établissement (article III);

- elle rachètera également la totalité des actifs

mobiliers du groupe servant à l'exploitation de l'entreprise de construction en

contrepartie de la libération définitive de X.________Cie, de ses associés, de

la SI D.________ et de 1.******** SA du chef des crédits octroyés par la Banque

cantonale vaudoise (article IV).

X.________SA a été

constituée à ******** le 26 août 1996 avec un capital-actions de 500'000

francs; le même jour, par acte authentique des notaires Wahlen et de Preux,

elle a racheté à X.________Cie la parcelle n° 1.******** pour un prix de

1'950'000 francs - montant crédité le 2 septembre 1996 à la SBS par le débit du

compte ouvert par la SNC à la BCV - et repris de celle-ci des machines et de

l'outillage pour une somme de 300'000 francs maximum. Elle a également repris

de 1.******** SA pour 645'000 francs de mobilier et d'outillage. On relève que

les deux cédules hypothécaires d'un montant de 2'500'000, respectivement

500'000 francs, ont été remises gratuitement à la société acheteuse.

C. Par courrier du 2

décembre 1996, X.________SA a requis d'être exonérée du droit de mutation perçu

à la suite de ce transfert immobilier, exposant, d'une part, avoir repris les

activités du groupe X.________, d'autre part, avoir sauvé une septantaine d'emplois,

ce grâce aux efforts consentis par l'ensemble des partenaires, les banques, les

repreneurs, les vendeurs et le personnel de l'entreprise. Le Chef du

Département des finances lui a fait savoir que cette opération ne pouvait être

exonérée, qu'une demande de remise restait en revanche possible mais, qu'en

l'état, il était prématuré de statuer, la décision de taxation n'étant pas

entrée en force.

Par décision du 27

mars 1997, l'Administration cantonale des impôts (ci-après: ACI) a, en

application de l'art. 6 al. 5 LMSD, fixé à 4'900'000 francs l'assiette du droit

de mutation, soit la valeur réelle de l'immeuble (4'600'000 francs) à laquelle

s'ajoute celle du mobilier repris (300'000 francs). Le droit dû se monte ainsi

à 161'700 francs (3,3%).

Sur réclamation de

X.________SA, l'assiette du droit de mutation a, par décision du 27 février

1998, été ramenée à 3'900'000 francs (valeur réelle de l'immeuble: 3'600'000

fr. + mobilier: 300'000 fr.), le droit étant fixé à 128'700 francs (3,3%).

D. Par la plume de l'avocat

Jacques Morier-Genoud, X.________SA s'est pourvue en temps utile auprès du

Tribunal administratif contre cette décision sur réclamation; se fondant sur la

décision du 17 décembre 1996 de la Commission d'estimation fiscale des

immeubles des districts de Cossonay et ********, qui a arrêté à 2'000'000

francs l'estimation de la parcelle n° 1.********, elle conclut à sa réforme en

ce sens que l'assiette du droit soit ramenée à 1'950'000 francs.

Le juge instructeur

s'est fait communiquer le dossier d'estimation fiscale de l'immeuble en

question, dont il ressort qu'avant la vente, ce dernier était estimé à

4'600'000 francs, ainsi que la liste et le prix des transactions effectuées

depuis cinq ans en zone industrielle d'********.

E. Le tribunal a tenu

audience à ********, le 1er décembre 1999, au cours de laquelle il a, en

présence des parties et de leurs représentants, procédé à une vision locale de

l'immeuble en question. Au cours de dite audience, l'ACI, constatant une erreur

de calcul dans la décision attaquée, a ramené à 3'460'000 francs la valeur

vénale de l'immeuble; le pourvoi a, ce nonobstant, été maintenu.

Postérieurement à dite

audience, le juge instructeur a requis de la Municipalité d'******** la

production du plan d'affectation du territoire communal et du règlement qui

l'accompagne, ainsi que le plan cadastral de situation de la parcelle n°

1.********.

Considérants

1.

Seule est litigieuse

dans le cas d'espèce l'assiette du droit de mutation dû. L'autorité intimée

s'est écartée du prix convenu pour le transfert de l'immeuble, estimant que ce

dernier montant est apparu de loin inférieur à la valeur vénale, pour des

raisons qui seront examinées ci-après. Au contraire, la recourante soutient,

pour d'autres raisons que le tribunal examinera également ci-après, que le prix

convenu correspond bel et bien à la valeur vénale de l'immeuble au jour de la

transaction et que l'autorité fiscale ne pouvait, dans ces conditions, s'en

écarter.

2.

On rappelle que l'impôt

sur les mutations est un impôt indirect frappant les transactions juridiques

immobilières, c'est-à-dire le transfert de droits sur un immeuble d'un sujet de

droit à un autre et non l'effet économique qui en résulte, ce qui le distingue

notamment de l'impôt sur les gains immobiliers (cf. Olivier Thomas, Les droits

de mutation, étude des législations cantonales, thèse Lausanne 1991 p. 29;

August Reimann/ Ferdinand Zuppinger/ Erwin Schärrer, Kommentar zum Zürcher

Steuergesetz, Bern 1966, ad. art. 19 à 32, note préliminaire no 43, ad. art.

178, note 1). A teneur de l'art. 2 al. 1 LMSD, le droit de mutation est perçu

sur les transferts entre vifs à titre onéreux de la propriété d'un immeuble ou

d'une part d'immeuble situé dans le canton. Tant la Commission cantonale de

recours en matière d'impôt (ci-après: CCRI; par exemple arrêt 90/024 du 2

octobre 1991) que le Tribunal administratif (arrêts FI 93/099 du 28 décembre

1993; FI 93/134 du 27 juin 1994; FI 94/115 du 16 juin 1995) ont précisé à

réitérées reprises qu'il s'agissait d'un impôt formel frappant toute opération

conclue qui réunit les deux conditions précitées.

a) L'objet du droit de

mutation consiste à imposer avant tout le transfert au sens juridique (art. 2

al. 1 LMSD), certaines opérations économiques énumérées exhaustivement à l'art.

2.

al. 2 LMSD étant réservées; dans l'arrêt FI 95/075 du 10 janvier 1996, le

Tribunal administratif a rappelé, références à l'appui, qu'en droit fiscal

vaudois, la base légale permettant de soumettre à l'impôt toutes les opérations

équivalant économiquement au transfert de l'immeuble faisait en revanche défaut

(cons. 3c/aa).

aa) Le droit de

mutation est en principe prélevé sur le prix d'acquisition de l'immeuble. Son

assiette constitue la contrepartie du transfert au sens juridique (ibid., cons.

4c). L'art. 6 LMSD précise, à ses alinéas premier à 5:

"Le droit de mutation se

calcule sur la valeur de l'immeuble y compris les accessoires (art. 644 CCS),

ou sur celle du droit constitué, transféré ou éteint.

Les parties ont l'obligation

d'indiquer dans l'acte le prix réellement convenu; celui-ci est présumé

représenter la valeur de l'immeuble ou du droit.

Les prestations accessoires mises

à charge de l'acquéreur s'ajoutent au prix d'achat, sauf si elles ont donné

lieu à la perception d'un droit de mutation.

Au cas où un immeuble est vendu

en même temps que le commerce ou l'industrie qui y est exploité, le contrat de

vente doit porter à la fois sur l'immeuble, le mobilier de l'entreprise et les

valeurs immatérielles de celle-ci. L'ensemble de ces éléments est soumis au

droit sans déduction.

Si la valeur de l'immeuble ou du

droit n'est pas déterminée, ou si le prix convenu paraît inférieur à la valeur

réelle, l'autorité de taxation l'apprécie sur la base des données qu'elle peut

réunir."

bb) En règle générale,

le prix convenu est présumé correspondre à la valeur réelle de l'immeuble au

jour du transfert générant l'imposition. Selon la doctrine, la valeur réelle ou

valeur vénale est réputée celle que tout un chacun peut obtenir au cours d'une

transaction portant sur l'aliénation d'un élément de l'actif se déroulant selon

le cours normal des affaires (v. Emanuel Grüninger/ Walter Studer, Kommentar

zum Basler Steuergesetz, Basel 1970, p. 385). Cette valeur doit être déterminée

sur la base d'éléments objectifs, les conditions inhabituelles ou personnelles,

soit tous les éléments subjectifs, ne pouvant être pris en considération (v.

Jean-Marc Rivier, Droit fiscal suisse, L'imposition du revenu et de la fortune,

2ème édition, Lausanne 1998, p. 505; Manuel d'estimateur de l'Union des experts

cantonaux en matière d'évaluation des immeubles - ci-après: manuel -, édition

août 1990, ch. 3.2.2.1) Dans ce contexte, n'entreront en particulier en compte

ni le prix d'amateur (Liebhaberei), ni celui obtenu lors d'une vente

urgente ou spéculative (cf. Reimann/Zuppinger/Schärrer, ad 165 ZHStG, nos 60 et

ss), ni celui résultant d'une procédure d'assainissement. Cette notion se

confond ainsi avec celle, prise en considération par la pratique lorsque le

prix convenu entre les parties ne correspond en rien à la valeur vénale de

l'immeuble transféré, de valeur du marché (Verkehrswert; v. pour la

doctrine, Reimann/Zuppinger/Schärrer, ibid., références citées;

Grüninger/Studer, ibid.; v. également la jurisprudence du Tribunal fédéral,

publiée in StE 1998 A 23.1 n° 1, cons. 6a; ATF 107 III 40, cons. 3). Lorsqu'il

correspond à la valeur du marché, le prix convenu détermine toujours l'assiette

du droit (art. 6 al. 2 LMSD, deuxième phrase; v. également les travaux

préparatoires de la loi, in BGC printemps 1963, p. 1032 et ss, not. 1040).

Dans de nombreux cas

toutefois, les parties à l'acte peuvent, dans certaines circonstances, s'être

mises d'accord sur un prix qui, précisément, n'aurait pas été obtenu dans les

conditions ordinaires d'une transaction immobilière; dans une situation de ce

genre, il n'est pas rare que le prix finalement obtenu par l'acheteur s'écarte

plus ou moins sensiblement de la valeur réelle de l'objet (v.

Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit., ad art. 165 ZHStG, n° 60). Il peut alors

s'agir d'un indice selon lequel le prix convenu n'est pas la résultante d'un

marché libre. Tel sera notamment le cas lorsque les relations personnelles ou

d'affaires que les parties entretiennent ont influencé à la baisse la fixation

du prix ou lorsque celles-ci sont convenues d'autres contre-prestations, non

expressément indiquées dans leur transaction. On peut également être confronté

à une situation de ce genre dans une exécution forcée, bien que l'aliénation

ait un caractère involontaire et que le débiteur saisi n'ait aucune influence

sur le prix d'adjudication, lorsque le créancier gagiste poursuivant se fait

adjuger l'immeuble mis aux enchères forcées; il n'est en effet pas rare dans un

cas de ce genre qu'en misant pour se couvrir, celui-ci devienne à bon compte

propriétaire d'un immeuble et qu'il vende ultérieurement ce dernier pour

récupérer sa créance, voire réaliser un bénéfice (v. arrêt du Tribunal

administratif fribourgeois du 10 juin 1994, publié in RFJ 1994, p. 408, not.

cons. 3a et b; in casu, l'établissement bancaire s'était fait adjuger pour

100'000 francs l'immeuble saisi).

b) La transaction peut

donc avoir été conclue sous l'empire de circonstances exceptionnelles,

étrangères au marché libre. Cet élément, qui constitue un indice sérieux, ne

permet toutefois pas à lui seul à l'autorité fiscale de s'écarter du prix

convenu pour fixer l'assiette du droit de mutation; il faut, par surcroît, que

l'immeuble ait été aliéné à un prix s'écartant de sa valeur vénale. Dans des

hypothèses de ce genre, lorsqu'il lui apparaît que le prix convenu est

inférieur à la valeur réelle du bien aliéné, en raison précisément des

circonstances particulières dans lesquelles s'est déroulée la transaction,

l'autorité fiscale doit se voir reconnaître la faculté de renverser la

présomption instituée par l'art. 6 al. 2 LMSD (cf. par exemple, arrêts FI

94/115 précité, montant revu à la hausse; 95/075 du 10 janvier 1996, publié in

RDAF 1996, p. 91 et ss, not. 97-98, montant revu à la baisse; v. en outre, 97/060

du 17 novembre 1997 et 92/005 du 30 mars 1993). Lorsqu'elle invoque un élément

susceptible de renverser la présomption consacrée par l'art. 6 al. 2 LMSD,

l'autorité fiscale doit cependant supporter le fardeau de la preuve; le

contribuable doit en revanche rendre vraisemblable qu'il n'existe aucune

relation entre les parties au contrat et que le libre marché a fonctionné (cf.,

par comparaison, arrêt du Tribunal administratif fribourgeois du 28 mai 1999,

publié in RFJ 1999, 155, cons. 2d). Il importe peu en revanche que l'écart

constaté trouve ou non une justification (contra l'arrêt FI 92/005, déjà cité,

au demeurant isolé sur ce point); le seul élément subjectif à prendre en

considération dans le cadre d'une transaction à un prix en dessous de la valeur

vénale est, mais dans le cadre d'une donation mixte et de la taxation d'un

impôt sur les donations, l'animus donandi (v. ATF 118 Ia 497, cons. 2b/bb; cf.

aussi arrêt FI 93/138 du 16 mai 1994).

aa) Pour démontrer que

le prix d'acquisition convenu et payé s'écarte de la valeur vénale de

l'immeuble, l'autorité fiscale doit chercher à reconstituer en quelque sorte la

valeur du marché (cf. Thomas, ibid., p. 220). Lorsque la parité avec le prix

d'achat n'entre, en raison précisément de conditions inhabituelles ayant

présidé à sa fixation, pas en considération, la valeur vénale se détermine soit

par comparaison de prix directe ou indirecte avec d'autres immeubles présentant

des caractéristiques analogues ayant fait l'objet d'une transaction, soit,

lorsque cette comparaison n'est pas possible, par un calcul de la moyenne

pondérée de la valeur de rendement avec la valeur intrinsèque (v. Manuel, ch.

3.2

; André Bender/ Philippe Favarger/ Martin Hoesli, Evaluation et

rentabilité des biens immobiliers dans les institutions de prévoyance, in

L'expert comptable suisse, 1995/2, p. 899 et ss, not. 901). S'agissant de ces

deux dernières notions, la valeur de rendement représente la valeur actualisée

des encaissements nets, soit, s'agissant d'un immeuble loué, les loyers capitalisés,

frais d'entretien et de rénovation déduits. Pour les immeubles industriels et

commerciaux, elle est déterminée sur la base du revenu locatif ou, à défaut,

lorsqu'aucune location n'est perçue, par la rentabilité de l'exploitation, de

la situation, de la nature et de l'importance des locaux (on renvoie ici aux

instructions du Chef du département cantonal des finances du 31 janvier 1991

pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles, p. 4).

Quant à la valeur intrinsèque, elle s'obtient en évaluant séparément le terrain

et le bâtiment; la valeur du premier est en principe estimée par la méthode des

données du marché, tandis que le second est estimé sur la base du prix de la

construction, en tenant compte de sa vétusté. Pour les immeubles industriels et

commerciaux, on tient compte de la valeur du sol et de la construction, ainsi

que de la situation et des possibilités d'utilisation et de vente (ibid., p.

4).

bb) Cela étant, l'art.

6.

al. 5 LMSD, s'il permet à l'autorité de taxation de s'écarter du prix stipulé

dans l'acte de transfert et institue une procédure analogue à la taxation

d'office (BGC printemps 1963, p. 1040), doit, en tant qu'il constitue une

exception par rapport au système de taxation sur la base du prix convenu entre

les parties, être appliqué de manière restrictive. L'autorité fiscale ne

saurait de façon générale être habilitée à corriger le prix de chaque

transaction qui ne correspondrait pas exactement au prix moyen pratiqué pour

des transactions du même type. Elle doit au contraire apporter la preuve, d'une

part, que le transfert générant le droit de mutation est la résultante d'une

opération qui ne s'est pas déroulée dans un marché libre, d'autre part, que ces

circonstances ont eu pour conséquence que l'immeuble a été aliéné à un prix ne

correspondant pas à sa valeur réelle. Ainsi, l'autorité fiscale ne prendra en

compte la valeur vénale de l'immeuble transféré au lieu du prix convenu que

s'il s'impose à elle que le prix ne correspond manifestement pas à la valeur

réelle de l'immeuble (cf. jurisprudence zurichoise citée par Thomas, op. cit.,

p. 221, note 3, in fine; l'autorité de céans va dans le même sens: v. arrêt FI

92/005 déjà cité, 95/120 du 5 mars 1996; v. encore la jurisprudence rendue en

application de l'art. 9 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation

fiscale des immeubles - ci-après: REFI - qui applique des critères analogues:

v. notamment arrêts EF 99/011 du 18 octobre 1999; 99/002 du 7 mai 1999; 98/008

du 10 août 1998; 93/035 du 4 octobre 1994).

c) S'il est démontré

par l'autorité fiscale que la valeur vénale ainsi déterminée s'écarte du prix

d'acquisition convenu, ce montant servira à déterminer l'assiette du droit de

mutation. On relèvera que cette dernière s'étend par ailleurs à d'autres

éléments; vu l'art. 6 al. 4 LMSD, le mobilier de l'entreprise et les valeurs

immatérielles de celles-ci sont également prises en considération lorsque

l'immeuble est vendu en même temps que le commerce ou l'industrie qui y sont

exploités. Dans un arrêt FI 92/101 du 18 mars 1993, le Tribunal administratif a

déjà relevé que cette disposition constituait une exception au système vaudois

des droits de mutation qui portent sur des immeubles et non sur des meubles.

Cette règle ne saurait recevoir une interprétation trop large, étendant son

champ d'application à des objets que le législateur n'a expressément pas voulu

soumettre à l'impôt; selon la volonté clairement exprimée par le législateur,

pour qu'elle soit applicable, la cession de l'immeuble doit être englobée dans une

remise de commerce ou une cession de l'entreprise, utilisant l'immeuble pour

ses activités. A cela s'ajoute que le texte de la disposition est lui-même

clair et ne laisse place à aucun doute sur la volonté du législateur, confirmée

d'ailleurs par un passage de l'exposé des motifs à l'appui du projet de LMSD

(BGC printemps 1963, p. 1039):

"Dans l'application de la

LDM (ndr.: loi de 1911), des difficultés se sont présentées à propos de la déduction des

objets mobiliers compris dans la vente immobilière. Tout d'abord, la déduction

devant être refusée pour les objets qui présentent le caractère d'accessoires

de l'immeuble au sens du CCS, il y a lieu de déterminer ce caractère, ce qui

est souvent délicat et provoque des controverses. Cette difficulté réglée, il

s'en présente une seconde qui est d'estimer la valeur des objets dont la

déduction est finalement admise.

Pour remédier autant que possible

à cet inconvénient, l'article 6 introduit une distinction entre la vente d'un

immeuble comme tel et la vente d'un immeuble accompagnée de la remise à

l'acheteur du commerce ou de l'industrie qui y est exploité. Dans le premier

cas le système de l'article 5, alinéas 1, 10 et 3 LDM, est maintenu; dans le

second cas, en revanche, suivant la voie tracée par la jurisprudence, il a été

prévu, à l'alinéa 4, de refuser toute déduction, en partant de l'idée que la

vente de l'immeuble et la remise du commerce ou de l'industrie forment un

tout."

3.

Il importe de s'assurer

que, dans le cas d'espèce, l'autorité fiscale avait des raisons justifiées de

s'écarter du prix d'achat de l'immeuble d'********, ce que lui conteste la

recourante. On examinera successivement la réalisation des deux conditions

cumulatives.

a) La situation de la

recourante s'apparente dans les faits à celle du créancier hypothécaire qui,

pour sauvegarder la valeur de son gage, se fait adjuger un immeuble dans le

cadre d'une vente forcée; elle diffère en ce sens que, d'une part, il s'agit

d'une vente de gré à gré librement consentie, d'autre part, la recourante a

repris l'immeuble avec l'accord des créanciers hypothécaires. Cette

constatation, si elle est constitutive d'un indice qui pourrait donner à penser

que l'on est en présence d'une transaction immobilière conclue sous l'empire de

circonstances s'écartant des conditions ordinaires, n'est toutefois pas encore

déterminante; il faut, par surcroît, que l'on soit en présence de circonstances

exceptionnelles et que celles-ci aient été déterminantes pour la conclusion de

la transaction.

aa) Comme la plupart

des entreprises de la branche, il est patent que le groupe X.________ était

confronté depuis plusieurs années à d'importantes difficultés; le contenu du

protocole d'accord du 19 juillet 1996 en est le reflet. C'est dans ce contexte

particulier que C.________, qui avait déjà racheté les actifs et les passifs

d'autres entreprises en difficulté dans la région, a été approché début 1996

par la BCV, selon ses indications, ce dans le cadre de l'assainissement des

opérations dont cette banque a hérité après le rachat de la BVCréd., fin 1993.

Après avoir émis comme condition préalable de ne pas avoir à reprendre une

société en faillite - ce qui aurait contraint la BCV à augmenter de près d'un

million de francs la ligne de crédit accordée par la BVCréd. au groupe X.________

-, C.________ est entré en négociation avec les différents partenaires

impliqués, dont la SBS et la BCV, créancières du groupe X.________, pour le

financement de la reprise par une nouvelle société à créer des activités de ce

dernier. Selon les précisions fournies en audience, il a abordé en vain la SBS,

celle-ci ayant émis le désir de se désengager et de se séparer de ce bien

immobilier le plus vite possible, plutôt que de contribuer au financement de la

reprise des actifs du groupe X.________ par la société en formation; toutefois,

C.________ a obtenu en contrepartie de cet établissement qu'il réduise ses

exigences initiales quant au prix de vente. En revanche, un accord a pu être

trouvé avec la BCV quant au financement de l'opération. La réussite des négociations

entamées par C.________ dépendait toutefois du succès que les banques allaient

rencontrer dans leurs négociations avec les associés de X.________ et Cie,

propriétaires des biens immobiliers; or, ceux-ci ont, pour leur part, obtenu

d'être libérés de toute obligation solidaire vis-à-vis des banques créancières

et de liquider 1.******** SA selon la procédure ordinaire du Code des

obligations. Cela fait, C.________ a exigé de chaque partie intéressée qu'elle

s'engage dans ce sens avant, d'une part, de constituer formellement la nouvelle

société, d'autre part, de passer la convention de transfert des actifs; le but

recherché - et finalement atteint - était d'obtenir de la SBS la confirmation

qu'elle abandonnait une partie de sa créance et de la BCV qu'elle confirme le

financement de la reprise, ainsi que le dégrèvement du matériel de chantier sur

lequel elle exerçait jusqu'alors un droit de rétention. De même, les consorts

X.________ ont, par leur signature, promis de renoncer à un bénéfice quelconque

de la vente des actifs de leur groupe.

bb) On retire ainsi de

ce qui précède que des circonstances exceptionnellement favorables, qui sont

celles d'un assainissement, ont présidé à la signature, par les différents

intéressés, du protocole d'accord du 19 juillet 1996; or, ces circonstances ne

s'apparentent guère à celles dans lesquelles se déroule en règle générale le

cours ordinaire d'une transaction immobilière où chacun défend ses propres

intérêts. En l'occurrence, la volonté conjointe de contribuer au sauvetage des

activités du groupe obéré et d'éviter ainsi une vente forcée - laquelle aurait

sans nul doute contraint l'une ou l'autre des créancières gagistes, la SBS

selon toute vraisemblance, à se faire adjuger l'immeuble - a conduit les

différents intéressés, vendeurs et créanciers gagistes, à fournir un effort

conséquent dans la fixation à la baisse du prix de vente des actifs; la

réussite de l'opération de reprise en dépendait dans une large mesure. Il est

vrai que l'objectif présumé de la BCV était sans doute celui de pouvoir

également substituer de nouveaux partenaires solvables à des débiteurs

principaux et solidaires défaillants ne présentant par surcroît plus toutes les

garanties de solvabilité, tout en sauvegardant les actifs du groupe. La perspective

de pouvoir maintenir l'emploi dans l'entreprise a également pu jouer un rôle

non négligeable, encore qu'elle n'est en règle générale pas notoirement

déterminante. Or, c'est bien sous l'empire de ces circonstances favorables pour

elle que X.________SA a acquis pour 1'950'000 francs l'immeuble de

X.________Cie, ainsi que le mobilier et l'outillage propriétés de la SNC et de

1.

******** SA pour 300'000, respectivement 645'000 francs. Entre-temps en

effet, elle avait finalement obtenu de la BCV un crédit d'un montant total de

3'000'000 francs pour lui permettre, d'une part, de solder à hauteur de

2'000'000 francs les engagements du groupe X.________ vis-à-vis de la SBS,

d'autre part, de racheter à hauteur de 500'000 francs le mobilier et les

machines sur lesquelles cet établissement exerçait lui-même un droit de

rétention, par ailleurs, de disposer d'un fonds de roulement à hauteur de

500'000 francs. En outre, les cédules hypothécaires constituées sur l'immeuble

ont été remises à X.________SA libres de tout engagement.

cc) Même si elle

paraît aujourd'hui s'en défendre, la recourante a ainsi acquis cet immeuble

dans des circonstances exceptionnellement favorables, ce dont elle a

indiscutablement profité. Certes, le marché immobilier dans le canton a

notoirement été surévalué jusqu'à la fin des années 80, soit précisément au

cours de la période durant laquelle le bâtiment faisant l'objet de la

transaction litigieuse a été construit. Aussi la valeur au bilan de

X.________Cie de ce bâtiment industriel, telle que fixée durant cette période,

doit-elle être appréciée avec les plus sérieuses réserves. L'érosion

conjoncturelle et la baisse des prix ne suffisent toutefois pas à expliquer

qu'un bâtiment comptabilisé encore à fin 1992 pour une valeur de 5'470'757 fr.

35.

dans les comptes de X.________Cie ait été aliéné trois ans et demi plus tard

à 1'950'000 fr., soit une différence d'environ 65%, sans que des éléments

extérieurs déterminants ne soient intervenus dans cette transaction.

b) Les circonstances

exceptionnelles démontrées, il reste par conséquent à déterminer si l'autorité

intimée a, dans le cas d'espèce, apporté la preuve que l'immeuble a bien été

aliéné en dessous de sa valeur vénale. Dans la décision dont est recours, l'ACI

a confirmé dans son principe le calcul opéré par la commission d'impôt; elle a

toutefois ramené à 3'460'000 francs l'estimation de la valeur vénale, donc

l'assiette du droit de mutation dû par la recourante ensuite du transfert de

l'immeuble.

aa) L'autorité fiscale

a tout d'abord déterminé la valeur intrinsèque de l'immeuble; elle a apprécié à

cet effet de façon séparée les divers éléments dont se compose la construction,

pour se rapprocher de la valeur assurance-incendie à neuf, soit 5'842'168

francs. Certes, ce dernier montant, comme du reste la valeur comptable de

l'immeuble au bilan de X.________Cie, peuvent paraître aujourd'hui élevées; il

n'en demeure pas moins que ces valeurs se fondent sur le coût de construction

de l'époque (1985-1986), ce que la recourante elle-même ne conteste pas. Ainsi,

l'autorité fiscale a considéré, d'une part, les bureaux aménagés à l'aile

ouest, auxquels s'ajoutent les logements des saisonniers à l'aile est, soit, si

l'on se réfère à la police d'assurance-incendie, un volume total de 4'828 m3, à

300.

fr. l'unité, d'autre part, les locaux techniques au sous-sol et l'atelier

d'entretien dans l'aile ouest, le local dévolu au bureau, chaufferie, vestiaire

et réfectoire, au rez de l'aile est, ainsi que le dépôt matériel à l'étage de

dite aile, soit 4'696 m3 à 200 francs, enfin, le reste, soit 9'935 m3 de dépôts

à 150 francs. Compte tenu de la qualité de la construction, puisqu'on a dans le

cas d'espèce affaire à des constructions préfabriquées, l'ACI a admis de façon

tout à fait justifiée un taux de vétusté exceptionnellement élevé, soit 15%,

bien que la construction remonte à 1986 seulement et se trouve, dans

l'ensemble, dans un bon état d'entretien. Quant au principe, ce calcul doit

être approuvé; il est correct de scinder les divers éléments dont la

construction litigieuse se compose, même si l'autorité intimée aurait pu

affiner son calcul en prenant en considération ces derniers selon leur

affectation également.

Du reste, en procédant

lui-même à un calcul différent, aux fins de contrôle, le tribunal n'est pas

éloigné de la valeur intrinsèque retenue par l'autorité intimée dans sa

décision. On pourrait par exemple estimer les deux étages de bureaux aménagés à

l'aile ouest et leur dépendance technique au sous-sol, ce qui représente selon

la police ECA un volume total de 1'732 m3, à 400 fr. le m3 (v. sur ce point,

Kaspar Fierz, Wert und Zins bei Immobilien, 3ème édition, publication de la

Chambre fiduciaire suisse, Zurich 1998, pp. 318-319; l'auteur préconise même

500.

à 600 fr./m3, prix de base 1997, pour des bureaux non climatisés) et les

logements réservés aux employés saisonniers, concentrés sur l'aile est du

bâtiment à 200 francs le m3; de même, pour tenir compte de la jurisprudence en

matière d'estimation fiscale des constructions industrielles (v. par exemple,

EF 97/028 du 16 juin 1998), on pourrait regrouper tout le reste sans égard à la

qualité de construction, soit l'ensemble de 14'631 m3 comprenant l'atelier, les

dépôts et les garages, et l'estimer à 150 fr. par m3.

L'autorité intimée a

estimé le prix du terrain à 100 fr. le m2. Or, la parcelle 635 du cadastre

d'******** a une contenance totale de 17'922 m2 dont un bon tiers est déjà

construit; les possibilités d'extension future au nord ne sont, à teneur de la

réglementation communale que le tribunal s'est fait communiquer, de loin pas

épuisées (voir article 4.3). Bien qu'il soit d'avis que l'estimation retenue

dans la décision attaquée soit en définitive très généreuse (v. par

comparaison, arrêts EF 93/032 du 24 septembre 1993; 92/022 du 23 mars 1993,

dans lesquels le tribunal a confirmé une valeur vénale de 150 francs/m2 pour

des terrains industriels comparables sis à ********, respectivement à Orbe), le

tribunal s'y ralliera dans la mesure où elle paraît constituer une moyenne

adéquate des différentes valeurs retenues dans les transactions intervenues ces

cinq dernières années en zone industrielle d'********. Ainsi, la valeur

intrinsèque de l'immeuble pourrait également être obtenue de la façon suivante:

locaux:

volume (m3):

prix unitaire:

total (fr.):

bureaux

1'732

400.

692'800

logements

saisonniers

3'096

200.

619'200

atelier/dépôts/garages

14'631

150.

2'194'650

total bâtiment

3'506'650

taux de vétusté

15%

2'980'1.********

terrain (17'922

m2)

100.

1'792'200

valeur

intrinsèque

4'772'853

bb) Suivant les possibilités de location, l'autorité

intimée a estimé à 238'260 francs le rendement annuel de l'immeuble, en

distinguant les logements et locaux administratifs, soit 1'509 m2 à 80 francs,

des dépôts et locaux techniques, 1'959 m2 à 60 francs. La recourante admet que

la valeur de rendement des locaux administratifs puisse être arrêtée à 80

francs/m2; celle des autres locaux lui apparaît en revanche exorbitante. En

audience, C.________ a indiqué, d'une part, que X.________SA n'encaissait aucun

loyer, d'autre part, qu'elle louait 200 francs par mois, charges comprises,

chacune des chambres réservées aux employés saisonniers; or, les deux tiers

seraient actuellement inoccupés, ce qui démontrerait selon lui que ce loyer est

déjà trop élevé. Il a rappelé par ailleurs qu'avant la survenance des problèmes

financiers dont il est question ci-dessus, les associés de X.________Cie,

propriétaires de l'immeuble, avaient mis à la charge de 1.******** SA un loyer

exorbitant, ce qui avait contribué au surendettement de cette dernière.

Dans la décision

attaquée, l'ACI a suivi les instructions en la matière selon lesquelles, à

défaut de loyer perçu, il est nécessaire de déterminer cette valeur en tenant

compte de la rentabilité de l'exploitation, de la situation, de la nature et de

l'importance des locaux (v. arrêt EF 97/028, déjà cité). Son calcul repose sur

un loyer annuel moyen inférieur à celui préconisé par les instructions pour des

locaux industriels et commerciaux urbains (qui vont de 80 à 400 francs/m2

suivant la destination des locaux); l'autorité intimée a au demeurant concédé à

la recourante le fait que les possibilités pour elle de trouver un locataire

étaient quelque peu réduites. Dans ce même esprit, elle a du reste considéré,

fort généreusement, que la valeur de rendement du terrain nu était nulle.

A l'issue de la vision

locale, le tribunal partage l'opinion de l'autorité intimée; s'il appert que la

valeur de rendement de l'ensemble de la construction est faible, elle ne peut

toutefois être ramenée à un montant inférieur à 60 francs le m2. Il est juste

en revanche de faire une exception pour les bureaux et leurs dépendances dont

la situation sur le marché locatif est nettement plus favorable; une partie

d'entre eux est du reste occupée par d'autres sociétés dont C.________ est

également administrateur et qui sont au demeurant débitrices d'un loyer. Le

prix unitaire au mètre carré de ces derniers locaux peut dès lors être porté

sans hésitation à 80 francs. Il reste encore à examiner la situation du terrain

au sujet duquel l'autorité intimée a estimé de façon un peu hâtive et sans s'en

expliquer au demeurant dans la décision attaquée qu'il n'offrait aucune valeur

de rendement. Ce terrain industriel est pourtant vide de construction pour plus

de la moitié de la parcelle; actuellement, la recourante utilise une portion de

ce terrain sise entre l'arrière du bâtiment industriel et la route, comme

surface d'entreposage de matériaux et de déchets divers de chantier, soit

environ 9'500 m2 sur les 17'922 m2 que compte la totalité de la parcelle. Ce

faisant, elle réalise l'économie du loyer qu'elle aurait à débourser ailleurs

auprès d'un tiers pour une surface d'entreposage équivalente. Dès lors, on

aurait pu estimer ces 9'500 m2 occupés à 10 francs le m2. Quant au taux de capitalisation

choisi, 9%, compte tenu apparemment de la situation particulière de cet

immeuble, force est d'admettre qu'il paraît pour le moins favorable à la

recourante et doit rencontrer l'approbation du tribunal.

Il résulte de ce qui

précède que la valeur de rendement de l'immeuble aurait même pu être arrêtée à

un montant supérieur à celui finalement retenu par l'autorité intimée, en

procédant au calcul suivant:

locaux:

emprise (m2):

prix/m2:

total (fr.):

bureaux

568.

80.

45'440

locaux

industriels/logements

2900.

60.

174'000

terrain

9'500

10.

95'000

total valeur de

rendement

314'440

capitalisée à 9%

3'493'770

cc) Enfin, l'autorité intimée a obtenu la valeur vénale

contestée céans, 3'460'000 francs, en divisant par trois la somme obtenue par

l'addition de la valeur de rendement multipliée par deux et la valeur

intrinsèque; il s'agit de la méthode préconisée par Philippe Joye (cf. Evaluer

un bien immobilier dans un marché à l'offre, in Droit de la construction 92/1),

calcul de contrôle que le Tribunal administratif a, à plusieurs reprises,

appliqué (v., notamment, arrêt EF 93/018 du 6 mai 1998). En appliquant cette

méthode à l'ensemble des valeurs que le tribunal aurait pu retenir pour

l'immeuble de la recourante, force serait de constater qu'il aurait abouti à la

valeur vénale suivante:

3'493'770 fr. x 2 + 4'772'853 fr. x 1

= 3'920'131 francs

3.

Dans ces conditions,

en ramenant à 3'460'000 francs le calcul de la valeur vénale, l'autorité

intimée n'est en tout cas pas tombée dans l'arbitraire. Il y a donc lieu de

confirmer ici ce dernier calcul.

dd) Les deux

conditions de l'art. 6 al. 5 LMSD sont donc réalisées dans le cas d'espèce. Dès

lors, l'autorité intimée était fondée à s'écarter, pour fixer l'assiette du

droit de mutation, du prix résultant de la convention du 26 août 1996, dès lors

que ce dernier, dont on voit qu'il a été obtenu à l'issue d'une transaction

dont les conditions ne sont pas celles du marché, n'est plus présumé

correspondre à la valeur réelle de l'immeuble aliéné; peu importe à cet égard

que la recourante ait ou non été consciente de cette situation.

c) L'autorité intimée

a également pris en considération, dans l'assiette du droit, le prix des

machines et de l'outillage racheté par la recourante à X.________Cie (cf.

article IV du protocole d'accord); à teneur de l'acte de constitution, on

observe en effet que la recourante reprend pour 645'000 francs de mobilier et

de matériel appartenant à 1.******** SA et 300'000 francs maximum de machines

et d'outillage à X.________Cie. Ce rachat ne trouve pas sa cause dans le

transfert immobilier mais bien plutôt dans la reprise par la recourante des

actifs mobiliers et immobiliers du groupe X.________ dans le but d'éviter la

liquidation forcée de celui-ci. Or, le transfert de l'immeuble à la recourante

constituait l'une des opérations de cette reprise, le transfert du mobilier

constituant l'autre opération; ces deux prestations d'un contrat composé sont

essentielles et l'on ne saurait voire dans l'une l'accessoire de l'autre et réciproquement.

Du reste, la recourante n'a pas racheté ce mobilier à X.________Cie uniquement,

mais également à 1.******** SA; or, cette dernière opération ne pouvait être

prise en considération dans l'assiette du droit de mutation, par le simple fait

que l'immeuble a été repris de la SNC et non de la SA, bien qu'en réalité, la

recourante a repris toutes les activités du groupe. Quoi qu'il en soit, il

n'est pas contesté, et c'est là l'essentiel, que le groupe X.________ utilisait

bien l'immeuble vendu pour ses activités. Dans ces conditions, la valeur du

mobilier repris de X.________Cie fait incontestablement partie du patrimoine de

cette entreprise et en conséquence entre dans l'assiette du droit.

3.

Il résulte des

considérants qui précèdent que le recours doit être partiellement admis dans la

mesure où l'assiette du droit de mutation est ramenée à 3'760'000 francs

(3'460'000 fr. + 300'000 fr.); la décision attaquée sera donc réformée en

conséquence, le droit de mutation dû se montant à 124'080 francs (3,3%). La

recourante succombant en majeure partie, il se justifie toutefois de mettre à

sa charge la totalité de l'émolument de justice et de ne pas lui allouer de

dépens.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

partiellement admis.

II. La décision

sur réclamation rendue le 27 février 1998 par l'Administration cantonale des

impôts est réformée en ce sens que l'assiette du droit de mutation est ramenée

à 3'760'000 francs, le droit de mutation dû étant fixé à 124'080 francs; dite

décision est confirmée pour le surplus.

III. Un émolument

de justice de 4'300 (quatre mille trois cents) francs est mis à la charge de la

recourante.

IV. Il n'est pas

alloué de dépens.

Lausanne, le 3 mai 2000

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint