TA - FI.2000.0052 - 2006-05-19 - X./ Administration cantonale des impôts

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N° affaire:

FI.2000.0052

Autorité:, Date décision:

TA, 19.05.2006

Juge:

GI

Greffier:

Publication (revue juridique):

Ref. TF:

Nom des parties contenant:

X./ Administration cantonale des impôts

GAIN IMMOBILIER

IMPÔT SUR LES GAINS IMMOBILIERS

VALEUR FISCALE

aLI-42-1

aLI-44-1

aLI-44-2

Résumé contenant:

En cas de révision générale des estimations fiscales, le délai de cinq ans de l'art. 44 al. 2 aLI ne court que dès la date unique fixée par le Conseil d'Etat pour l'entrée en vigueur de la révision, peu important la date à laquelle l'estimation a été effectuée.

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL

ADMINISTRATIF

Arrêt du 19 mai 2006

Composition

M. Jacques Giroud, président. M. Alain Maillard et Mme

Lydia Masmejan, assesseurs

recourant

X.________, à 5********,

autorité intimée

Administration cantonale des impôts,

Recours X.________ contre décision sur réclamation de

l'Administration cantonale des impôts du 7 juin 2000 (gain immobilier :

estimation fiscale et impenses - acte du 30.07.99)

Faits

Vu les faits suivants

A.

X.________ était propriétaire des parcelles 1********et 2********de

********. Dans le cadre d'un procès en Cour civile le divisant d'avec la

propriétaire de la parcelle voisine 3********, Y.________, il a passé avec

celle-ci une transaction le 26 juin 1985. On y prévoyait d'une part que des

jours étaient tolérés dans une façade d'un bâtiment sis sur la parcelle 3********

jusqu'à la vente de celle-ci respectivement le décès d'Y.________, d'autre part

qu'un "droit de préemption cessible" sur cette parcelle était

concédé à X.________ pour une durée de quinze ans moyennant le paiement d'une

somme de 6'000 fr.

B.

Par décision du 2 septembre 1993, la Commission

d'estimation fiscale des immeubles du district d'4******** (ci-après la

commission) a augmenté de 2'500 à 34'000 fr. et de 60'000 à 83'000 fr. les

montants des estimations fiscales des parcelles 1********et 2********datant de

1970, dans le cadre d'une révision générale. On y lisait l'indication suivante:

"sans nouvel avis cette décision entre en vigueur le 31 décembre

1994". Le 28 octobre suivant, la commission a rendu une nouvelle

décision "ensuite de recours" confirmant les montants précités

de 34'000 et 83'000 fr. sans indiquer de date d'entrée en vigueur. Ce prononcé

n'a pas été attaqué. Auparavant, le 14 octobre 1993, elle avait rendu une

décision semblable traitant en outre le cas de deux autres parcelles propriété

de l'intéressé.

Par acte notarié Tanner du 24 juin 1999, X.________

a vendu les parcelles 2********et 1********à A et B.Z.________. Par acte du

même notaire du 30 juillet 1999, X.________ a déclaré "céder

gratuitement" aux époux Z.________le droit de préemption susmentionné,

dont la validité venait à échéance le 26 juin 2000.

X.________ a déposé une formule de "déclaration

pour l'imposition des gains immobiliers" le 14 octobre 1999. Il invoquait

une estimation fiscale de 117'000 fr. (34'000 + 83'000) et, sous la rubrique "impenses",

notamment un montant de 8'120 fr. au titre de "droit de

préemption". Ce montant correspondait au prix payé en 1985, par 6'000

fr., ainsi qu'à des notes d'honoraires d'avocat et de notaire, par 820 fr. et

deux fois 650 fr.

C.

Par décision du 2 novembre 1999, la Commission d'impôt et

recette de Lausanne-Ville a déduit du prix de vente s'élevant à 275'000 fr.

notamment un montant de 62'500 fr. ("estimation fiscale 5 ans avant

l'aliénation"), correspondant à l'addition des montants susmentionnés

de 2'500 fr. et 60'000 fr., tout en refusant une déduction de la somme de 8'120

fr. au titre de droit de préemption ("en rapport avec la parcelle no 3********

et non les parcelles vendues").

Par décision du 7 juin 2000, l'Administration

cantonale des impôts (ACI) a rejeté une réclamation formée par X.________.

Celui-ci a saisi le Tribunal administratif par lettre du 3 juillet 2000. Dans

sa réponse du 21 août suivant, l'autorité intimée a conclu au rejet du recours.

Considérants

1.

L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet le gain net

provenant de l'aliénation d'immeubles situés dans le canton ou d'une partie de

ceux-ci (art. 40 al. 1er aLI). Le gain imposable est constitué par la

différence entre le produit de l'aliénation et le prix d'acquisition augmenté

des impenses (art. 42 al. 1er aLI). Le prix d'acquisition est le prix qu'avait

payé l'aliénateur (art. 44 al. al. 1er aLI). Toutefois, lorsque l'acquisition

est intervenue plus de cinq ans avant l'aliénation, le contribuable peut

invoquer, comme prix d'acquisition, l'estimation fiscale de son immeuble cinq

ans avant l'aliénation (art. 44 al. 2 aLI).

2.

a) En l'espèce, l'aliénation a eu lieu le 24 juin 1999, de

sorte que l'estimation fiscale, valable cinq ans auparavant, à savoir le 24

juin 1994, peut être invoquée. A cette dernière date, l'estimation fiscale de

1970.

était encore en vigueur. Certes, dans le cadre d'une révision générale,

une nouvelle estimation avait-elle été effectuée selon décision du 2 septembre

1993, confirmée sur recours le 28 octobre suivant et devenue définitive faute

d'avoir à nouveau été attaquée. Mais cette nouvelle estimation ne devait entrer

en vigueur qu'au 31 décembre 1994, comme toutes celles qui ont été effectuées

dans le cadre de la révision générale, peu important le moment de la décision y

relative (Tribunal administratif, arrêts du 24 juin 2005 dans la cause

FI.2005.0121, pages 6 et 7, et du 4 décembre 1998 dans la cause FI.1998.0030,

consid. 1c). C'est afin de garantir une égalité de traitement entre

propriétaires fonciers que le Conseil d'Etat, par décision du 15 août 1990, a

expressément fixé à fin 1994 l'entrée en vigueur de la révision générale, date

qui a d'ailleurs été reproduite dans la décision d'estimation du 2 septembre

1993.

On ne conçoit pas en effet que l'échelonnement dans le temps des

opérations de la révision générale crée des disparités pour l'application de

celle-ci, tel propriétaire ayant bénéficié d'un traitement prioritaire ayant la

faculté plus tôt qu'un autre d'invoquer une nouvelle estimation fiscale. C'est

ainsi que dans ses arrêts des 9 et 15 juillet 2004 dans les causes FI.2002.0018

et FI.2001.0098, le Tribunal administratif a considéré que, pour le calcul de

l'impôt sur les gains immobiliers, l'estimation fiscale effectuée dans le cadre

d'une révision générale postérieurement au 31 décembre 2004 rétroagissait à

cette date (voir cependant un arrêt divergent du Tribunal administratif du 8

décembre 2004 dans la cause FI.2000.0106, où la date de la décision a été

préférée à celle, postérieure, de l'entrée en vigueur générale prévue par le

Conseil d'Etat). Une prise en considération de cette nouvelle estimation en

fonction de la date de la décision y relative aurait d'ailleurs son revers pour

ledit propriétaire, qui se verrait imputer dès cette date une fortune d'un

nouveau montant, ainsi en cas de taxation intermédiaire. C'est donc à juste

titre que l'autorité intimée s'en est tenue à l'ancienne estimation.

b) Le recourant ne convainc pas lorsqu'il invoque le

fait que la décision sur recours du 28 octobre 1993 n'a pas expressément

indiqué une date d'entrée en vigueur de la nouvelle estimation. En effet, la

date précédemment signifiée du 31 décembre 1994, qui avait été précédée des

mots "sans nouvel avis", n'était pas litigieuse en recours, de

sorte qu'elle ne peut pas être remise en cause dans la présente procédure

(Tribunal administratif, arrêt du 9 juillet 2004 dans la cause FI.2002.0018,

consid. 2c bb).

c) L'argument n'a pas non plus à être retenu selon

lequel les immeubles en cause auraient dû être placés dans la catégorie des

immeubles locatifs et non pas dans celle des villas, de sorte que pour eux

l'entrée en vigueur de la nouvelle estimation serait fixée à fin 1992 et non

pas à fin 1994. Un tel grief aurait dû être présenté à l'encontre de la

décision du 2 septembre 1993 qui, à tort ou à raison, a traité les immeubles du

recourant comme des villas et est entrée en force.

3.

Au titre d'impenses (art. 42 al. 1er aLI), le recourant

invoque des frais liés à la création d'un droit de préemption qu'il a transmis

aux acquéreurs. Cette cession du droit d'acquérir un immeuble aurait toutefois

elle-même été sujette à l'impôt sur les gains immobiliers selon l'art. 40 al. 2

aLI si elle avait été convenue à titre onéreux. On ne conçoit dès lors pas que

sa contre-valeur puisse être traitée à la fois comme un produit d'aliénation et

comme une impense. Il s'ensuit que le transfert du droit de préemption doit

être traité pour lui-même, avec le constat qu'il n'a pas procuré au recourant

de gain imposable. Entièrement saisi dans cette figure juridique, le droit de

préemption ne peut pas au surplus constituer une impense inséparablement liée à

l'aliénation des immeubles du recourant ou ayant contribué à l'augmentation de

la valeur de ceux-ci (art. 48 aLI).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.

Le recours est rejeté.

II.

La décision rendue le 7 juin 2000 par l'Administration

cantonale des impôts est confirmée.

III.

Un émolument de justice d'un montant de 1'000 (mille)

francs est mis à la charge d'X.________, compensé par l'avance de frais

effectuée.

Lausanne, le 19 mai 2006

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint