FI.2001.0104

## Production (en francs)

16 août 2004Français23 min

Le droit conventionnel du père de l'aliénateur d'immeubles agricoles au gain réalisé lors de la vente de ceux-ci, né sous l'empire du régime antérieur à la LDFR, n'est pas assimilable à une créance garantie par gage et n'est pas opposable aux tiers, dès lors qu'aucune inscription provisoire d'une hypothèque n'a été requise par son titulaire avant la vente. Il n'y a donc aucun motif d'exonérer le gain immobilier résultant de cette vente, quand bien même le droit au gain n'est pas couvert par le produit de celle-ci.

Faits

Vu les faits suivants:

A. Par acte notarié Pierre

Guignard, du 7 septembre 1988, A. X.________, agriculteur, a fait don à son

fils M. X.________, agriculteur également, des parcelles n° 1******** du

cadastre communal de Z.________ et n° 3******** du cadastre communal de B.________.

Les deux parcelles ont une vocation agricole, la première abritant notamment le

rural avec l'habitation; elles ont été estimées à 232'746 francs. Un droit

d'habitation a été constitué en faveur de A. X.________ et de son épouse et

inscrit sous forme de servitude. Le même jour, A. X.________ a également fait

don à son fils M. X.________ de deux parcelles agricoles, n° 4******** du

cadastre communal de C.________ et n° 5******** du cadastre communal de ********,

estimées à 2'162 francs.

Les articles 6,

respectivement 5 des deux actes ont la teneur identique suivante :

"Au cas où X.________

vendrait tout ou partie des parcelles données à une valeur supérieure à la

valeur de rendement, il devra verser à son père le gain réalisé. Ce droit,

transmissible par succession, est limité à une durée de vingt-cinq ans dès

aujourd'hui. Il sera annoté au Registre foncier.

Les dispositions des articles deux cent dix-huit quinquies du

code des obligations et six cent dix-neuf et suivants du code civil sont

applicables."

Le droit de A.

X.________ à une part au gain en cas de vente a été annoté au registre foncier

le 12 septembre 1998. A cette époque, une cédule hypothécaire de 125'000

francs, inscrite en premier rang le 15 juin 1988, grevait déjà les immeubles de

Z.________ et de B.________. Par actes notariés Guignard du 7 septembre 1988

ont été constituées en outre, sur ces deux immeubles, trois cédules

hypothécaires de 50'000, 70'000, respectivement 60'000 francs en deuxième,

troisième, respectivement quatrième rang; la cédule en 2ème rang en

faveur de l'Office vaudois de cautionnement agricole, la cédule de 3ème

rang en faveur du Fonds d'investissement rural et la cédule de 4ème

rang en faveur du Fonds d'investissement agricole. Ces gages ont été inscrits

au registre foncier le 12 septembre 1988. A. X.________ a déclaré expressément

consentir à la constitution de ces trois gages.

B. La faillite de X.________

a été prononcée par le Président du Tribunal du district de D.________ le 13

octobre 1998. A teneur de l'état des charges, déposé le 12 février 1999, les

créanciers gagistes suivants ont été inventoriés:

Désignation du créancier

Montants (en francs) admis

Rang

Etablissement cantonal d'assurance incendie

3'884,20

Privilégié

Banque cantonale vaudoise

197'474,65

1er

Banque cantonale vaudoise

41'218,65

1er

********

16'009,85

1er

Office vaudois de cautionnement agricole

40'735,35

2ème

Fondation d'investissement rural

44'586,45

3ème

Fonds d'investissement agricole

36'490,10

4ème

Fonds d'investissement agricole

77'642,60

4ème

Total créances garanties par gages

458'041,85

En outre, toujours à teneur de l'état des charges, sous

rubrique "Annotation", a été inventorié le droit au gain en

faveur de A. X.________, d'une durée de 25 ans, inscrit sous RF n° ******** en

date du 12 septembre 1988, avec précision, s'agissant de son rang, qu'il est "postérieur

à tous les gages".

C. Par acte notarié Pierre

Guignard et Daniel Malherbe du 27 avril 2000, la parcelle n° 1******** de

Z.________ a été divisée, le rural avec habitation étant maintenu sous n° 1********,

tandis que la surface en pré-champ passant sous n° 2********. Les gages

immobiliers et l'annotation du droit au gain en faveur de A. X.________ ont été

reportés sur chacune des deux parcelles.

Par actes notariés du

même jour, l'Administration de la masse en faillite de X.________ a vendu à ********,

de gré à gré, la parcelle n° 1******** de Z.________ au prix de 200'000 francs,

ainsi que les parcelles nos 2******** de Z.________, 3******** de B.________, 4********

de C.________ et 5******** de ******** au prix de 408'500 francs. Les gages

immobilier grevant collectivement les deux immeubles de Z.________ et celui de B.________

ont été transférés à l'acquéreur; il s'agit, à teneur des deux actes des quatre

cédules hypothécaires précitées, la cédule en 1er rang, inscrite le

15 juin 1988, ayant entre-temps été portée à 200'000 francs et celle en 4ème

rang, inscrite le 12 septembre 1988, à 119'000 francs. En outre, les deux actes

comportent chacun la clause suivante:

"(…)d) Annotation

Il appartient à l'administration de la masse en faillite de libérer l'immeuble

susdésigné de l'annotation suivante:

Gain jusqu'au 11.09.2013, en faveur de A. X.________ (…),

et de régler les droits de son bénéficiaire, l'acquéreur n'étant pas substitué

dans les obligations du vendeur découlant de cette annotation.

Au jour de la vente,

les montants suivants ont été produits à l'Office des faillites du district de

D.________ par les créanciers ayant des droits préférables:

Titre

Production (en francs)

Hypothèque légale privilégiée

3'884,20

Cédule hypothécaire 1er rang

257'519,30

Cédule hypothécaire 1er rang

13'063,80

Cédule hypothécaire 2ème rang

43'434,05

Cédule hypothécaire 3ème rang

50'647,55

Cédule hypothécaire 4ème rang

129'663,90

Droit aux gain A. X.________

234'103,36

Total productions

732'316,16

D. En date du 7 août 2000, l'Office des faillites du

district de D.________, agissant pour le compte de la masse en faillite de X.________,

a déclaré le gain immobilier résultant des ventes du 27 avril 2000, soit

390'600 francs (le prix de vente, 608'500 francs, sous déduction de 217'900

francs, prix d'acquisition des quatre immeubles par X.________). Il a requis en

outre l'application de l'art. 41 lit. g aLI (on entend par cette abréviation la

loi du 26 novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux, en vigueur jusqu'au

31 décembre 2000), disposition dont la teneur est la suivante:

"L'impôt sur

les gains immobiliers n'est pas perçu:

(…)

g) en cas de vente forcée, lorsque les créanciers garantis par gage sur

l'immeuble aliéné ne sont pas entièrement désintéressés.

(…)"

Par décision de

taxation définitive du 23 août 1988, la Commission d'impôt de D.________ a

notifié à l'administration de la masse en faillite de X.________ l'impôt sur

les gains immobiliers résultant des ventes du 27 avril 2000, soit, au taux de

12%, 46'872 francs. L'Office des faillites, agissant au nom de la masse, a

interjeté réclamation contre cette taxation, par courrier du 20 septembre 2000;

elle requiert l'application in casu de l'art. 41 lit. g aLI dans la mesure où,

selon elle, les charges inscrites ascendent à 732'316,16 francs, alors que le

produit des ventes atteint 608'500 francs.

La réclamation ayant

été maintenue, nonobstant la proposition de règlement du 19 décembre 2000, le

dossier a été transmis à l'Administration cantonale des impôts (ci-après: ACI)

comme objet de sa compétence. Par courrier du 30 juillet 2001, celle-ci a

préavisé pour le maintien de la décision de taxation et le refus d'exonération

selon l'art. 41g aLI.

La réclamation ayant

été maintenue, l'ACI, par décision du 24 octobre 2001, a rejeté ladite et a

confirmé la décision de taxation du 23 août 1998.

E. En temps utile, la Masse

en faillite de X.________, par la plume de l'avocat Paul-Arthur Treyvaud, s'est

pourvue auprès du Tribunal administratif contre cette dernière décision, en

concluant à son annulation.

L'ACI, pour sa part,

conclut au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée.

Considérants

1.

Il n'est pas

contestable qu'en l'espèce, les créances qui étaient garanties par un gage,

privilégiée et de premier au quatrième rangs, ont été couvertes par le prix de

vente des deux immeubles. En revanche, la créance de A. X.________, annotée au

registre foncier, n'est pas entièrement couverte; les parties sont dès lors

divisées sur la nature de la garantie du droit au gain de ce dernier. Pour la

recourante, cette créance ferait partie de celles mentionnées à l'art. 41 lit. g

LI; les conditions de l'exonération du gain obtenu à la suite de la vente

forcée seraient donc réalisées. Pour l'autorité intimée en revanche, la créance

de A. X.________ n'ayant jamais été garantie par une hypothèque, la recourante

ne saurait prétendre à l'exonération dudit gain.

2.

Le gain net provenant

de l'aliénation d'immeubles ou d'une partie d'immeubles, faisant partie de la

fortune privée du contribuable, situés dans le canton est soumis à l'impôt sur

les gains immobiliers (art. 40 al. 1 aLI). En imposant de façon générale la

plus-value immobilière, le législateur a entendu frapper tous les gains

immobiliers qui ne peuvent pas être imposés d'une autre manière, c'est-à-dire

par le biais de l'impôt sur le revenu des personnes physiques ou de l'impôt sur

le bénéfice net des personnes morales (v. BGC automne 1962, p. 248 et ss, not.

249). Est réputé gain immobilier tout profit qui découle d'une opération

juridique quelconque ayant pour effet de transférer le pouvoir économique sur

un immeuble. Peu importe en revanche l'affectation ultérieure du bénéfice ainsi

réalisé; seul est décisif pour l'imposition le fait que le gain réalisé

provienne d'une opération immobilière (cf. Olivier Courvoisier, Relations entre

l'impôt sur le revenu et l'impôt spécial frappant les gains immobiliers, thèse

Lausanne 1974, p. 24, références citées).

a) Il résulte de ce

qui précède que l'exonération, comme du reste la prorogation de l'imposition,

du bénéfice réalisé à l'occasion de certaines opérations immobilières bien

définies, en tant qu'exceptions au principe de l'imposition défini ci-dessus,

doit nécessairement reposer sur une base légale (v. sur ce point, Peter Locher,

Legalitätsprinzip im Steuerrecht, in Archives de droit fiscal no 60, p. 1 et

ss, not. 13 à 15, références citées). A cet égard, la liste contenue à

l'article 41 LI est exhaustive; les exceptions qui y sont prévues ne peuvent

être étendues à des cas semblables par une interprétation extensive ou par

analogie (v. sur ce point, BGC printemps 1968, p. 48; cf. ATF Ch. c/TA VD et

ACI du 11 août 1995, cons. 2c, cc; v. en outre, arrêts FI 1997/0110 du 23

septembre 1997; 1996/0027 du 30 octobre 1996; 1991/0053 du 14 mai 1992,

1991/0024 du 25 novembre 1991). Cette solution apparaît comme seule conforme au

principe selon lequel une règle à caractère exceptionnel doit être interprétée

de manière restrictive (arrêt FI 1991/0053, déjà cité).

En l'occurrence, la

recourante se prévaut, comme on l'a vu ci-dessus, de l'art. 41 lit. g LI. Cette

disposition est directement issue de la loi du 26 novembre 1956 (elle figurait

alors à la dette d); elle n'a pas suscité de discussion lors de son adoption et

a simplement été reprise à la lettre g, toujours sans discussion, lors de

l'adoption de la novelle du 28 novembre 1962 instituant un chapitre premier bis

et modifiant l'imposition du gain immobilier. En principe, les gains résultant

de ventes effectuées dans le cadre d'une exécution forcée sont soumises à

l'impôt; l'art. 41 lit. g aLI déroge à ce principe pour des motifs d'équité (v.

Félix Paschoud, L'impôt sur les gains immobiliers en droit vaudois, thèse

Lausanne 1981, p. 63). Lorsque la masse en faillite a procédé à la réalisation

de l'immeuble vendu, elle sera considérée comme débitrice de l'impôt (v.

prononcé de la Commission cantonale de recours en matière d'impôt Masse en

faillite U.W, du 16 août 1984, publié in RDAF 1986 p. 165). L'expression de

vente forcée est comprise dans son sens large; elle comprend donc aussi bien la

vente de gré à gré que le concordat par abandon d'actifs (Paschoud, ibid.).

Cette exonération a pour but d'éviter d'augmenter la perte des créanciers

gagistes en leur faisant supporter la charge de l'impôt; en revanche, les

autres créanciers devront se laisser opposer le privilège de l'article 50ter

aLI, disposition qui oblige les parties contractantes à consigner le 5% du prix

de vente de l'immeuble, afin de garantir le paiement de l'impôt, si le débiteur

n'a pas de domicile en Suisse ou s'il est "notoirement insolvable"

(ibidem). Dans l'arrêt Masse en faillite U.W précité, la CCRI a jugé qu'on se

saurait comparer à cet égard la situation d'un créancier gagiste, qui bénéfice

de privilèges expressément prévus dans la LP, à celle d'un créancier

chirographaire, ajoutant que c'est au contraire le traitement identique des deux

créanciers qui pourrait donner lieu à des critiques (RDAF 1986, p. 165, cons.

6).

On relève que cette

exonération a été supprimée avec l'entrée en vigueur, le 1er janvier

2001, de la nouvelle loi du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux

(art. 61 et ss), pour tenir compte au demeurant de l'harmonisation de

l'imposition du gain immobilier (art. 12 LHID). Il résulte cependant de cette

dernière disposition que le gain imposable est constitué de la différence entre

le produit de l’aliénation et les dépenses d’investissement. Dès lors, seront

déductibles du gain réalisé, tous les frais indissociables d'une acquisition ou

d'une vente et les dépenses faites en vue d'améliorer un bien ou d'augmenter sa

valeur (v. Walter Ryser/ Bernard Rolli, Précis de droit fiscal suisse, 4ème

éd., Berne 2002, pp. 394-395). Il importe peu que les montants engagés à cet

effet aient été garantis par un gage immobilier et, par conséquent, que les

créanciers gagistes aient ou non été désintéressés dans cette hypothèse (cf.

Bernhard Zwahlen, Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, I/1, 2ème

éd., Bâle/ Genève/ Munich 2002, ad art. 12 LHID, nos 43 et ss).

b) La recourante

rappelle que le droit au gain constitué en faveur de A. X.________ préexistait

à l'entrée en vigueur, le 1er janvier 1994, de la loi fédérale du 4

octobre 1991 sur le droit foncier rural (ci-après: LDFR); par son annotation au

registre foncier, ce droit aurait en quelque sorte été garanti "propter

rem". Du reste, étant inscrit à l'état des charges des immeubles mis en

vente, il était opposable aux tiers. Dans ces conditions, elle soutient qu'A.

X.________ fait partie des créanciers gagistes qui doivent être désintéressés

avant que l'impôt sur le gain immobilier ne puisse être perçu. Il y a donc lieu

d'examiner les conséquences de l'octroi de ce droit à la lumière, tant des

anciennes que des nouvelles dispositions en matière de droit foncier rural.

aa) Le droit au gain a

pour but de compenser le fait qu'un immeuble agricole ait été imputé dans un

partage successoral ou revendu à une valeur inférieure à sa valeur réelle (cf.

Paul-Henri Steinauer, Le droit au gain selon le nouveau droit foncier rural, in

RDS 1994 I, p. 11). Jusqu'à l'entrée en vigueur de la LDFR, ce droit était régi

par les dispositions de la loi fédérale modifiant le droit civil rural, entrées

en vigueur le 15 février 1973, à savoir, d'une part, l'art. 619 aCC à teneur

duquel les cohéritiers avaient le droit, lorsqu'un immeuble agricole était

vendu à une valeur inférieure à sa valeur vénale, de réclamer leur quote-part

du gain si l'immeuble était aliéné ou exproprié dans les vingt-cinq ans et,

d'autre part, l'art. 218quinquiesal. 1 aCO, lequel disposait que le

vendeur ayant transféré de son vivant un immeuble à un héritier avait droit au

gain lorsque cet immeuble était revendu ou exproprié. Dans ce dernier cas, le

de cujus a, de son vivant et dès l'aliénation à un héritier présomptif, une

créance conditionnelle contre ce dernier auquel il a aliéné au-dessous de la

valeur vénale un ou des immeubles agricoles (v. Paul Piotet, Traité de droit

privé suisse, IV, Fribourg 1975, p. 891).

Dans l'ancien régime

légal, ce droit existait ex lege et n'avait pas à être prévu par les parties;

par surcroît, il ne concernait que la vente à un héritier (v. Jean-Michel

Henny, in : Le droit foncier rural, Brugg 1998, p. 421). Il n'était toutefois

nullement garanti par un gage immobilier mais par une annotation au registre

foncier; l'art. 619quinquiesaCC prévoyait à cet égard une

responsabilité de l'acquéreur, lequel répondait solidairement avec l'aliénateur

du paiement aux cohéritiers de leur quote-part au gain, pour autant que ce

droit ait effectivement été annoté au registre foncier (v. Henny, op. cit., p.

392; Steinauer, op. cit., p. 28). Les conséquences de l'annotation du droit au

gain issu de l'art. 218quinquiesal. 1 aCO sont identiques : dès lors

qu'il y a subrogation du de cujus ou de ses héritiers, l'acquéreur répondra

solidairement avec l'aliénateur du paiement à ces derniers de leur quote-part

au gain (v. Piotet, op. cit., p. 892). L'annotation de ce droit au registre

foncier a donc pour conséquence de créer une solidarité dans le paiement de la

part du gain entre l'aliénateur et l'acquéreur; cette garantie n'était donc pas

complète et il en résultait des incertitudes (certains auteurs emploient même

le qualificatif d'institution "bâtarde", v. Henny, p. 392) qui ont

dans un premier temps conduit la commission d'experts chargée d'élaborer

l'avant-projet de LDFR à proposer le remplacement de cette annotation par une

simple mention (ibid.; v. ég. Steinauer, p. 29).

Cette annotation est

régie par l'art. 959 CC; elle a pour effet, d'une part, de donner la priorité

du droit au gain sur les droits postérieurement acquis sur l'immeuble, en

restreignant le droit d'aliéner du propriétaire (art. 960 al. 3 CC; cf.

Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, I, 3ème éd., Berne 1997, nos

769.

et 801; Piotet, op. cit., p. 870), d'autre part, de renforcer la prétention

résultant de l'obligation de l'aliénateur par un rattachement propter rem (v.

ATF 114 III 18; 104 II 82; cf. Steinauer, Droits réels I, nos 812 et ss; v.

toutefois les réserves de Pierre Gasser, Le droit des cohéritiers à une part de

gain, thèse Lausanne 1967, pp. 85-86, pour qui cette annotation ne serait régie

que par l'art. 960 al. 1 ch. 3 CC et créerait une restriction du droit

d'aliéner; la controverse en la matière est résumée par Steinauer, op. cit., n°

817.

et RDS 1994 I, 29, note 66, références citées). En revanche, l'annotation

de ce droit a pour conséquence de rendre inopérants les droits dont l'exercice

entraverait celui du droit annoté (Gasser, p. 87).

Même annoté, le droit

au gain diffère cependant du gage immobilier; cette différence est surtout

patente lorsque l'immeuble agricole est l'objet d'une vente forcée. Certes, le

droit annoté au gain est sans doute considéré comme une charge (art. 34 al. 1

lit. b et 125 ORFI; v. Alain Colombara, L'opposabilité aux tiers des droits

personnels annotés au registre foncier et l'exécution forcée, thèse Lausanne

1992, pp. 455-456), mais son opposabilité dépend de l'annotation. Celle-ci a

pour conséquence que le droit au gain va primer tous les droits postérieurement

acquis; a contrario, sans l'annotation, celui-ci sera primé par tous les droits

réels et droits de saisie antérieurs et son titulaire ne sera payé qu'après

ceux de ces autres droits sur le produit de réalisation de l'immeuble (ibid.,

p. 457). En revanche, nonobstant son annotation, ce droit, selon certains

auteurs, demeure inopposable aux créanciers gagistes poursuivants; il résulte

en effet de la définition même du droit au gain que celui-ci ne saurait

l'emporter sur le droit des ces derniers à être désintéressés jusqu'à

concurrence du montant de leur créance, par préférence et selon leur rang, sur

le produit de réalisation du droit de propriété sur l'immeuble (Colombara, p.

458; contra toutefois Gasser, p. 89 pour qui, au contraire, il primerait les

gages constitués postérieurement). En outre, le titulaire du droit au gain

annoté n'est, à l'inverse du créancier gagiste, pas autorisé à exiger la

suppression de charges postérieures qui réduisent la valeur objective de

l'immeuble (Gasser, p. 89; Colombara, p. 457). Cette différence s'explique par

le fait que le gage immobilier confère à son titulaire le droit de faire vendre

l'immeuble dans la situation juridique qu'il avait lors de son acquisition,

alors que le titulaire du droit au gain ne peut exiger un prix normal du fonds;

son droit est fonction du prix effectivement retiré, non de la valeur intrinsèque

du fonds (Gasser, p. 89).

bb) Depuis son entrée

en vigueur le 1er janvier 1994, la LDFR distingue le droit légal des

cohéritiers à une part au gain en cas d'attribution à un héritier, dans le

partage successoral, d'une entreprise ou d'un immeuble agricoles à une valeur

d'imputation inférieure à la valeur vénale (art. 28 al. 1), du droit

conventionnel de l'aliénateur d'une entreprise ou d'un immeuble agricoles en

cas de revente de ceux-ci (art. 41 al. 1, première phrase). Il résulte

toutefois de l'art. 41 al. 1 LDFR, deuxième phrase, que, dans les deux

situations, ce droit est garanti de façon identique : l'art. 34 al. 1 LDFR

dispose à cet égard que le cohéritier – comme l'aliénateur – peut obtenir la

constitution d'une hypothèque sur l'entreprise ou l'immeuble attribué ou

aliéné. Pour ce faire, le titulaire doit procéder en deux étapes. En premier

lieu, il peut faire annoter en tout temps au registre foncier, mais au plus

tard jusqu'à l'aliénation, une inscription provisoire sans indication de

montant; l'inscription provisoire aura pour effet que le droit de gage aura

pris naissance au moment de l'annotation, pour autant qu'il ait ultérieurement

validé son droit et déterminé sa créance (art. 34 al. 2 LDFR). En second lieu

en effet, il doit requérir l'inscription définitive de ce droit de gage dans

les trois mois qui suivent le moment où il a eu connaissance de l'aliénation de

l'entreprise ou de l'immeuble (art. 34 al. 4 LDFR). Il s'agit cependant d'une

hypothèque légale indirecte, parce que la loi confère simplement au titulaire

du droit la possibilité, lorsque les conditions en sont remplies, d'obtenir

l'inscription constitutive du gage; elle ne prend pas naissance ex lege, dès la

réalisation des conditions légales (Henny, op. cit., p. 391; Steinauer, in RDS

1994.

I, pp. 29-30; v. également, Yves Donzallaz, Commentaire de la loi fédérale

sur le nouveau droit foncier rural, Sion 1993, n° 353).

cc) Le droit

transitoire est régi par l'art. 94 al. 3 LDFR, première et deuxième phrases, à

teneur duquel : "Un droit légal ou conventionnel au gain qui existait

déjà au moment de l'entrée en vigueur de la présente loi conserve sa validité

sous l'empire du nouveau droit. Sauf convention contraire, l'exigibilité et le

calcul sont cependant régis par le droit applicable au moment de

l'aliénation". On retire de cette règle que le droit au gain existant

avant 1994 suit, après l'entrée en vigueur de la LDFR, les règles de celle-ci,

sous réserve de quelques nuances s'agissant du classement en zone à bâtir et de

la garantie du droit (cf. Jean-Michel Henny/ Reinhold Hotz/ Benno Studer, in

Commentaire, op. cit., p. 800; Denis Piotet, Le droit transitoire des lois

fédérales sur le droit foncier rural et sur la révision partielle du code civil

et du code des obligations du 4 octobre 1991, in RDS 1994 I, p. 125 et ss, not.

135). Ainsi, l'annotation opérée selon l'ancien droit reste valable, mais avec

les effets de ce droit, en application de l'art. 17 al. 3 Titre final CC. Dès

lors, le bénéficiaire d'un droit au gain existant au moment de l'entrée en

vigueur de la LDFR qui veut préserver ses intérêts fera annoter une inscription

provisoire, selon la procédure prévue à l'art. 34 al. 2 LDFR, c'est-à-dire

jusqu'à l'aliénation, pour bénéficier d'un droit de gage; s'il ne le fait pas,

il ne bénéficiera que des effets de l'ancienne annotation, en tout cas pour ce

qui concerne la garantie du droit (cf. Henny et al., p. 801, nos 21 et 22). Il

en va en particulier ainsi, s'agissant du titulaire du droit légal à une part

au gain en cas de vente à héritier présomptif (art. 218quinquiesal.

1.

aCO; ibid., p. 802, n° 24; Denis Piotet, op. cit., p. 136).

3.

Les développements qui

précèdent conduisent le tribunal à constater que les conditions permettant

l'exonération du gain immobilier réalisé dans le cas d'espèce ne sont pas

réalisées, dès lors qu'A. X.________ n'est pas un créancier garanti par un

gage, comme l'exige le texte de l'art. 41 lit. g aLI.

a) La créance de A. X.________,

née sous l'empire de l'ancien régime, n'est pas directement issu de l'art. 218quinquiesaCO;

il s'agit d'un droit au gain conventionnel, dès lors que ce dernier n'avait pas

vendu les immeubles à son fils, mais lui en a fait don. On peut, dans ces

conditions, hésiter sur le point de savoir si A. X.________ disposait de la

faculté, à compter du 1er janvier 1994 et jusqu'à la veille, le 27

avril 2000, de la vente forcée de gré à gré des immeubles, de requérir

unilatéralement l'inscription provisoire d'une hypothèque au sens de l'art. 34

al. 2 LDFR. Dans une hypothèse de ce genre en effet, le droit au gain

conventionnel créé sous l'ancien droit ne peut être annoté à titre d'hypothèque

légale provisoire que sur la base d'une convention (v. Denis Piotet, ibid, p.

137). Quoi qu'il en soit, aucune annotation provisoire d'une hypothèque n'a été

requise dans le cas d'espèce; le droit de A. X.________ à une part au gain est,

dans ces conditions, demeuré garanti sous la forme de l'annotation opérée le 12

septembre 1988, avec les effets de celle-ci.

b) Il en résulte que A.

X.________ n'est jamais devenu un créancier gagiste et il importe peu, dans ces

conditions, que sa créance n'ait pas intégralement été couverte par le prix de

vente des immeubles. En effet, il suffit, pour dénier le droit de la recourante

à requérir l'exonération, de constater que le produit des ventes a suffi à

désintéresser entièrement les créanciers gagistes. En outre, il ressort de la

lecture des actes constitutifs des cédules de deuxième, troisième et quatrième

rangs, que A. X.________ a expressément consenti a ce que son droit au gain

soit primé par les créances garanties par gage; il n'est donc nul besoin ici de

trancher la controverse sur le point de savoir si l'annotation de son droit

prime les gages postérieurement constitués.

4.

En conséquence, le

recours ne peut qu'être rejeté et la décision attaquée, confirmée. La

recourante succombant, un émolument d'arrêt sera mis à sa charge; en outre et

pour les mêmes raisons, il ne sera pas alloué de dépens.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision

sur réclamation rendue le 4 avril 2002 par l'Administration cantonale des

impôts est confirmée.

III. Un émolument

d'arrêt de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge de la Masse en

faillite de X.________.

IV. Il n'est pas

alloué de dépens.

Lausanne, le 16 août 2004

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint