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Décision

FI.2004.0031

TA - FI.2004.0031 - 2005-10-07 - X/ Administration cantonale des impôts

7 octobre 2005Français18 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants :

A.

La Caisse de retraite du personnel de la X.________,

société coopérative siégeant à 1********, a acquis le 29 mars 1978 la parcelle

2******** sise 3********, pour le prix de 1'120'000 fr. Cette parcelle abritait

un immeuble d’habitation n° ECA 4********.

B.

Par acte de vente-emption du 29 janvier 2003, la Caisse de

pensions de la X.________ (ci-après: Caisse de pensions de la X.________),

fondation dont le siège est à 1********, a vendu aux époux Y.________l’immeuble

en question au prix de 1'750'000 fr.

C.

La Caisse de pensions de la X.________ a complété une

déclaration pour l’imposition des gains immobiliers en date du 29 août 2003,

dans laquelle elle déclarait un gain immobilier imposable négatif de 56'500 fr.,

montant correspondant à la différence entre le prix de vente (1'750'000 fr.) et

l’estimation fiscale de l’immeuble aliéné 10 ans avant l’aliénation (1'750'000 fr.)

plus la commission de courtage (56'500 fr.).

Par décision de taxation du 11 décembre 2003,

l’Administration cantonale des Impôts (ci-après: ACI) a fixé le gain immobilier

résultant de la vente du 29 janvier 2003, selon le calcul suivant:

Prix de

vente

CHF

1’750'000.-

Prix

d'achat

CHF

1'170’400.-

Courtage

CHF

56'500.-

CHF

1'226’900.-

Gain

immobilier

(arrondi)

CHF

523’100.-

Au taux de 7% =

36'617 fr. d'impôt.

La Caisse de pensions de la X.________ était en

outre avisée que ce montant serait payable au moyen d'un bordereau d’impôt qui

lui serait adressé ultérieurement.

D.

Le 9 janvier 2004, la Caisse de pensions de la X.________

a déposé une réclamation contre cette décision de taxation au motif qu’il y

avait lieu de tenir compte de l’estimation fiscale de l’immeuble dix ans avant

la vente comme prix de revient, ce qui devait conduire à un impôt sur les gains

immobiliers de zéro fr.

Par courrier du 4 février 2004, l’ACI a confirmé

sa décision de taxation du 11 décembre 2003. La réclamation ayant été maintenue

par la Caisse de pensions de la X.________ en date du 11 février 2004, l’ACI

l’a rejetée par décision du 15 mars 2004.

E.

La Caisse de pensions de la X.________ a recouru contre

cette décision par acte du 15 avril 2004, par l'intermédiaire de l’avocat

Olivier Weniger. Elle allègue en substance qu’avant l’entrée en vigueur de

l’art. 67 al. 2 de la loi du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux

(ci-après: LI), en date du 1er janvier 2001, les contribuables

exonérés de l’impôt sur le revenu et sur le bénéfice pouvaient invoquer comme

prix d’acquisition l’estimation fiscale de l’immeuble cinq ans avant

l’aliénation, conformément à l’art. 44 al. 2 aLI, que l’art. 66 LI n’exclut pas

l’application de l’art. 67 LI, que lors de l’adoption de la nouvelle loi

d’impôt, le législateur n’a jamais envisagé de priver les contribuables

exonérés de l’impôt sur le revenu et sur le bénéfice de la possibilité

d’invoquer l’estimation fiscale comme prix d’acquisition, qu’au demeurant la

systématique de la loi ne permet pas d’arriver à une solution contraire. La

Caisse de pensions de la X.________ conclut principalement à l’annulation de la

décision attaquée, subsidiairement à sa réforme en ce sens que l’impôt sur les

gains immobiliers qui lui a été notifié soit réduit à zéro fr.

L’ACI a déposé ses déterminations en date du 28

mai 2004. Après avoir développé ses arguments, elle conclut à la prise en

compte du coût historique comme prix d’acquisition et au rejet du recours.

La Caisse de pensions de la X.________ a encore déposé

un mémoire complémentaire en date du 15 juillet 2004 au terme duquel elle

confirme les conclusions prises dans son recours du 15 avril 2004.

F.

Par avis du 20 octobre 2004, le tribunal a invité la

Caisse de pensions de la X.________ à produire au dossier tous renseignements

et documents utiles au sujet des réévaluations comptables opérées sur

l’immeuble considéré. La contribuable s’est déterminée par correspondance du 25

novembre 2004, dont on extrait le passage suivant :

"(…)

Jusqu’au mois de janvier 1996, l’immeuble a été comptabilisé

au prix historique, c’est-à-dire au prix d’acquisition, dans les comptes de la recourante.

Constatant que les réserves latentes existantes sur

l’immeuble considéré ne bénéficient pas aux assurés, la recourante a décidé de

porter l’immeuble chaque année à sa valeur vénale dans ses comptes.

A cet effet, elle a appliqué la méthode suivante: elle a

capitalisé l’état locatif réel par 7,4%.

Chaque année, la recourante a procédé à des réévaluations

respectivement à des amortissements, en fonction de la situation effective.

Ainsi, la valeur comptable de l’immeuble au 31 décembre 1994

était de 1'162'000 fr., alors que l’immeuble était estimé, d’après l’expert, à

1'840'000 fr. L’immeuble présentait dès lors une réserve latente de 678'000 fr.

En annexe, je joins le tableau montrant la valeur comptable au 31 décembre 1994

de l’immeuble considéré. Je joins également le rapport d’expertise prouvant que

l’immeuble valait 1’840'000 fr., si bien qu’il présentait une réserve latente

de 678'000 fr.

A partir du mois de janvier 1996, tous les immeubles

propriété de la recourante ont été évalués comme expliqué ci-dessus,

c’est-à-dire l’état locatif brut était divisé par 7,4% pour fixer la nouvelle

valeur au bilan à la fin de l’année.

A noter toutefois que la dernière année, soit l’année 2002,

l’immeuble n’a plus été réévalué parce que la recourante avait pris la décision

de le vendre et ceci à relativement brève échéance. Ainsi, la dernière année

avant la vente – bien que le rendement immobilier brut lui eût permis de

procéder à une réévaluation compte tenu des loyers encaissés – la recourante

s’est contentée de reprendre, à la fin de l’année 2002, la valeur figurant au

bilan en début d’année.

(…)".

L’intimée n’a pas formulé d’observations

complémentaires dans le délai qui lui a été imparti à cet effet, ni

ultérieurement d’ailleurs.

G.

Le tribunal a statué par voie de circulation.

H.

Les arguments des parties seront repris, en tant que de

besoin, dans les considérants qui suivent.

Considérants

1.

Dans une affaire plus ou moins similaire ayant trait à la

détermination du gain immobilier imposable, qui divise les mêmes parties et que

la Cour de céans a tranché dans un arrêt distinct (FI.2004.0030), la recourante

a revendiqué la prise en compte de la valeur comptable de l’immeuble au jour de

l’aliénation, puis, à titre subsidiaire, la prise en compte de l’estimation

fiscale en vigueur dix ans avant l’aliénation.

Dans la présente espèce, la recourante

revendique uniquement la prise en compte de l’estimation fiscale de l’immeuble

considéré dix ans avant la vente dans le calcul de l’assiette du gain

immobilier.

2.

A titre préalable et bien que la question n'ait pas été

évoquée par les parties, l'on doit examiner si la recourante est, en sa qualité

d'institution de prévoyance, soumise à l'impôt sur les gains immobiliers.

L'art. 80 al. 4 1ère phrase de la loi

fédérale du 25 juin 1982 sur la prévoyance professionnelle vieillesse,

survivants et invalidité (ci-après: LPP) stipule que les bénéfices provenant de

l'aliénation d'immeubles réalisés par des institutions de prévoyance dont les

revenus et les éléments de fortune sont exclusivement affectés à des fins de

prévoyance professionnelle peuvent être frappés de l'impôt général sur les

bénéfices ou d'un impôt spécial sur les gains immobiliers.

Toutefois, le 1er janvier 2003 est entrée en

vigueur la loi fédérale du 6 octobre 2000 sur la partie générale du droit des

assurances sociales (ci-après: LPGA), dont l'art. 80 al. 1 a la teneur

suivante:

"Les assureurs et les organes d’exécution sont exonérés

des impôts directs fédéraux, cantonaux et communaux ainsi que des impôts

cantonaux et communaux sur les successions et donations dans la mesure où leur

revenu et leur fortune servent exclusivement à mettre en oeuvre les assurances

sociales, ou à allouer ou à garantir des prestations d’assurances

sociales."

(cf., à propos de cette disposition, arrêt TA du

16.

mars 2005 FI.2004.0021).

Se pose ainsi la question de savoir si cette

dernière disposition, sur la base de laquelle la recourante pourrait prétendre

à une exonération de l'impôt spécial sur les gains immobiliers, s'applique en

matière de prévoyance professionnelle, et plus particulièrement à la LPP.

Le champ d'application de la LPGA et ses rapports

avec les lois spéciales sur les assurances sociales sont régis par l'art. 2.

Cette norme stipule que les dispositions de la loi sont applicables aux

assurances sociales régies par la législation fédérale, si et dans la mesure où

les lois spéciales sur les assurances sociales le prévoient.

Cette disposition a nécessité une adaptation des

lois spéciales sur les assurances sociales que le législateur entendait

soumettre au régime de la LPGA. Sans prétendre à l'exhaustivité, l'on relève

ainsi qu'un nouvel art. 1 prévoyant que la LPGA est applicable à moins que la

loi particulière n'y déroge expressément, a été ajouté à la loi fédérale sur

l'assurance maladie du 18 mars 1994 (LAMal), à la loi fédérale du 19 juin 1992

sur l'assurance militaire (LAM), à la loi fédérale du 20 juin 1952 sur les

allocations familiales dans l'agriculture (LFA), à la loi fédérale du 25

septembre 1952 sur le régime des allocations pour perte de gain en faveur des

personnes servant dans l'armée, dans le service civil ou dans la protection

civile (LAPG), à la loi fédérale sur l'assurance invalidité du 19 juin 1959

(LAI), à la loi fédérale du 19 mars 1965 sur l'assurance-vieillesse et

survivants du 20 décembre 1946 (LAVS), à la loi fédérale sur les prestations

complémentaires à l'assurance vieillesse, survivants et invalidité (LPC), à la

loi fédérale du 25 juin 1982 sur l'assurance chômage obligatoire et l'indemnité

en cas d'insolvabilité (LACI) et à la loi fédérale du 20 mars 1981 sur l'assurance-accidents

(LAA).

Par contre, la LPP, qui n'a pas fait l'objet d'une

telle adaptation, est muette quant à une éventuelle soumission au régime de la LPGA.

Ce silence n'est probablement pas consécutif à un oubli, mais relève de toute

évidence d'un silence qualifié du législateur. En effet, il résulte des travaux

préparatoires relatifs à la genèse de la LPGA que le domaine de la prévoyance

professionnelle, de par ses liens avec certains règlements cantonaux ou de

droit privé, ne pouvait pas être soumis à l'application directe de cette loi,

faute de connexité suffisante avec les autres assurances sociales (cf. Rapport

de la Commission du Conseil des Etats du 27 septembre 1990 in FF 1991 II pp.

192-193). Le Rapport CCE préconise néanmoins d'adapter exceptionnellement la

LPP à la LPGA (FF 1991 II p. 242, à noter que l'art. 80 LPP n'a pas fait

l'objet d'une proposition de modification).

La Commission du Conseil national de la sécurité

sociale et de la santé s'est ralliée à l'avis de la Commission du Conseil des

Etats et a également considéré qu'en principe, la LPGA ne s'appliquait pas au

domaine de la LPP, à l'exception toutefois des règles sur la surindemnisation

et sur les prestations provisoires (cf. Rapport du 26 mars 1999 de la

Commission du Conseil national de la sécurité sociale et de la santé in FF 1999

II p. 4176, cf. aussi p. 4181).

Certes la doctrine, qui paraît unanime sur ce

point, estime quant à elle que la prévoyance professionnelle devrait être

soumise à la LPGA, ce domaine faisant également partie de la réglementation en

matière d'assurances sociales (cf. notamment Ueli Kieser, ATSG-Kommentar,

Zürich 2003 et les réf. citées, p. 38 ss, cet auteur émet toutefois quelques

réserves s'agissant du volet contractuel de la prévoyance professionnelle, cf.

aussi Thomas Locher, Grundriss des Sozialversicherungsrecht, Bern 2003, § 4, p.

91.

ss).

Il n'en reste pas moins que l'opinion défendue

par la doctrine s'inscrit dans la perspective du droit désirable, lequel ne

pourra se concrétiser que par une modification de la LPP dans ce sens (cf., à

ce propos, Kieser, op. cit., p. 40). Or, hormis quelques adaptations

ponctuelles (le législateur a ainsi abrogé l'art. 34 et adopté un nouvel art.

34a, qui concerne la coordination et la prise en charge provisoire des

prestations), la LPP ne contient toujours pas de norme de portée générale prévoyant

l'application de la LPGA.

Force est ainsi de reconnaître que cette

réglementation n'est pas applicable, en l'état, à la LPP, faute de disposition

expresse subordonnant celle-ci à celle-là. Il en découle que la recourante est

bel et bien soumise à l'impôt sur les gains immobiliers, l'art. 80 al. 1 LPGA,

qui prévoit une exonération des impôts directs, devant céder le pas à l'art. 80

al. 4 LPP, disposition spéciale qui prévoit la perception d'un impôt sur les

gains immobiliers.

L'on ajoutera pour être complet que les principes

dégagés ci-dessus sont au demeurant conformes au régime découlant de l'art. 23

al. 4 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôt

directs des cantons et des communes (LHID) et, au plan cantonal, de l'art. 90

al. 3 de la loi du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux (ci-après:

LI).

3.

En droit vaudois, le prix d’acquisition de l’immeuble

vendu est défini à l’art. 67 LI. Cette disposition est ainsi libellée:

"Le prix d’acquisition est le prix qu’avait payé

l’aliénateur.

Lorsque l’acquisition remonte à plus de 10 ans, le

contribuable peut invoquer comme prix d’acquisition l’estimation fiscale en

vigueur 10 ans auparavant, en lieu et place du prix payé.

Les prestations d’assurances, ainsi que les indemnités

versées par la Confédération, le canton ou les communes, que le contribuable

n’est pas tenu de rembourser sont déduites du prix d’acquisition augmenté des

impenses."

La Cour de céans a récemment précisé que l'art.

67.

al. 2 LI était destiné à faciliter la preuve que le contribuable doit

rapporter s’agissant du prix d’acquisition, dans le cas où celui-ci ne tient

pas de comptabilité. Ce faisant, elle a confirmé la pratique excluant le

recours à l'estimation fiscale en tant que prix d'acquisition s'agissant

d'immeubles relevant du patrimoine d'une personne morale (arrêt TA du 16 mars

2005, FI.2004.0021 et les réf. citées), cas de figure qui s'applique en

l'occurrence à la recourante. Aussi, l'argument de cette dernière, selon lequel

elle peut invoquer l’estimation fiscale dix ans avant la vente comme prix

d'acquisition en lieu et place du prix payé, est ainsi clairement contredit par

la jurisprudence rendue en la matière. Il doit donc être rejeté. Sous cet

angle, le recours s'avère mal fondé.

4.

L'art. 67 al. 2 LI n'étant pas applicable à la recourante,

il convient d’examiner quel est le prix d’acquisition de l’immeuble aliéné à

prendre en considération dans le cas particulier.

a) L'imposition des gains immobiliers réalisés

dans le canton de Vaud qui ne peuvent être imposés au moyen de l'impôt sur le

revenu des personnes physiques ou de l'impôt sur le bénéfice net des personnes

morales est régie par l'art. 61 al. 1 LI, à teneur duquel :

"L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les

gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble, situé dans

le canton,

a) qui fait partie de la fortune privée du contribuable;

b) qui est destiné à l'exploitation agricole ou sylvicole du

contribuable;

c) qui appartient à un contribuable exonéré de l'impôt sur le revenu

ou sur le bénéfice;

d) …

(…)"

En principe, le gain immobilier imposable est

constitué de la différence entre le produit de l'aliénation et le prix

d'acquisition augmenté des dépenses d'investissement (cf. Jean-Marc Rivier,

Droit fiscal suisse, L'imposition du revenu et de la fortune, 2ème

éd., Lausanne 1998 p. 496, Bernhard Zwahlen, in Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht

I/1, Basel/Genève/München, 2. Auflage 2002, ad art. 12 LHID, n° 43). La base

d'imposition ainsi déterminée s'applique à un immeuble demeuré le même entre

son acquisition et son aliénation, quant à sa contenance et ses qualités

juridiques (« Kongruenzprinzip »; cf. Peter Locher, Das Objekt

des bernischen Grundstückgewinnsteuer, Diss. Bern 1976, p. 67).

b) L'assiette de l'impôt est définie à l'art. 66

LI, à teneur duquel:

"Le gain imposable est constitué par la différence entre

le produit de l'aliénation et le prix d'acquisition augmenté des impenses.

L'article 68 est réservé.

Le gain immobilier, imposable en vertu de l'art. 61 al. 1 lettres c et d, est

déterminé selon les règles applicables aux biens faisant partie de la fortune

commerciale."

L'al. 3 de la disposition précitée a été

introduit par la loi du 4 juillet 2000. Il résulte des travaux préparatoires

que, pour la détermination de l’assiette lors de l’aliénation d’immeubles

commerciaux exceptionnellement soumis à l’impôt spécial, c'est la valeur du

bien, telle qu’elle ressort de la comptabilité du contribuable, qui doit être

prise en considération (cf. BGC mai 2000, p. 974). Il en va ainsi lorsque

l’immeuble appartient à un contribuable exonéré de l’impôt sur le revenu ou sur

le bénéfice (art. 61 al. 1 lit. c LI). Le recours aux valeurs comptables a par

ailleurs été confirmé par la récente jurisprudence rendue par la Cour de céans

(cf. arrêt TA FI.2004.0021 précité, notons que la Cour de céans retient la même

solution dans la cause FI.2004.0030 parallèlement jugée).

C’est donc bel et bien le principe de la valeur

de l’immeuble telle qu’elle ressort de la comptabilité de la recourante qu’il

convient de prendre en considération pour déterminer l’assiette du gain

immobilier et non sa valeur historique, ainsi que le prétend l'intimée. La recourante

n'ayant pas soulevé ce moyen, le tribunal le retiendra donc par substitution de

motifs.

5.

Il convient encore de clarifier la notion de valeur

comptable à prendre en compte dans le cas particulier.

Comme indiqué par la Cour de céans dans

la cause FI.2004.0030 parallèlement jugée, la valeur comptable doit se calculer

sur le prix d'acquisition augmenté des impenses, sans tenir compte des

amortissements et/ou des réévaluations opérées par le contribuable. Ce régime

est manifestement conforme à la volonté du législateur qui entendait assujettir

les contribuables exonérés de l'impôt sur le revenu ou le bénéfice à un impôt

spécial sur les gains immobiliers, lequel pourrait être éludé totalement ou

partiellement en cas de réévaluation systématique des immeubles avant la vente.

Il s'agit là, en théorie du moins, de la solution préconisée par l'intimée. Le

tribunal observe néanmoins que celle-ci s'en est écartée dans sa décision de

taxation du 11 décembre 2003, puisqu'elle n'a tenu compte dans le calcul de

l'assiette du gain immobilier que du prix d'achat et de la commission de

courtage, en omettant d'y ajouter d'éventuelles impenses. Or, celles-ci

devraient également pouvoir être déduites du gain immobilier, pour autant

qu'elles soient bien entendu justifiées. Aussi, dans la mesure où le tribunal

n'est pas à même, sur la base des pièces à sa disposition, de résoudre cette

question bien précise, il convient de renvoyer le dossier à l'intimée afin

qu'elle détermine, sur le vu de la comptabilité de la recourante, la

justification et la quotité des impenses relatives à l'immeuble considéré,

auxquelles il conviendra d'ajouter le prix d'acquisition (non litigieux en

l'occurrence) pour fixer l'assiette du gain imposable chez la recourante.

6.

Il résulte de ce qui précède que la décision attaquée doit

être annulée et le dossier renvoyé à l'autorité intimée pour complément

d'instruction puis nouvelle taxation dans le sens des considérants. A cet

égard, si la recourante a, certes, formulé une telle conclusion dans sa

procédure, il appert toutefois que le tribunal n'a pas fait droit à ses moyens

tendant à la prise en compte de l'estimation fiscale de l'immeuble considéré

dix ans avant la vente comme prix d'acquisition en lieu et place du prix payé.

Il convient par conséquent de prélever un émolument de justice réduit à charge

de la recourante, laquelle ne se verra en outre pas allouer de dépens (art. 55

LPGA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision sur réclamation du 15 mars 2004 est annulée,

la cause étant renvoyée à l'Administration cantonale des impôts pour complément

d'instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants.

III.

Un émolument judiciaire de 800 (huit cents) francs est mis

à la charge de la recourante, le solde de l'avance de 1'500 (mille cinq cents)

francs opérée, par 700 (sept cents) francs, lui étant restitué.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

fg/Lausanne, le 7 octobre 2005

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint