FI.2007.0039

TA - FI.2007.0039 - 2007-07-27 - X c/Administration cantonale des impôts, Administration fédérale des contributions

27 juillet 2007Français14 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

Les époux A. X.________et B. X.________, domiciliés au

chemin du ******** à C.________, sont associés gérants, chacun avec la

signature individuelle, de la société E.________ Sàrl (ci-après: E.________),

domiciliée à leur adresse privée. Cette société, inscrite le 7 avril 1998 au

Registre du commerce, a pour but toutes les activités dans le domaine immobilier,

notamment les conseils, la médiation, les expertises et le courtage. Le capital

social, de 50'000 fr., est entièrement libéré. A. X.________ en détient une

part de 26'000 fr., B. X.________ une part de 24'000 fr. A. X.________ et F.________

sont associés gérants de la société G.________ Sàrl (ci-après: G.________),

domiciliée chez A. X.________. Cette société, inscrite le 30 juillet 2004 au

Registre du commerce, a pour but le conseil en matière de placements boursiers,

notamment sous la forme de publications. Le capital social, de 25'000 fr., est

entièrement libéré. F.________ en détient une part de 12'000 fr., A. X.________

une part de 13'000 fr.

La parcelle n°1******** du Registre foncier de Lausanne,

sise à l’avenue de la H.________, supporte deux bâtiments (A et B), soumis au

régime de la propriété par étages. La société I.________ S.A. (ci-après: I.________)

était propriétaire des parcelles n°2********, 3******** et 4********,

représentant des parts de 74/1000, 3/1000 et 3/1000 de la parcelle n°1********.

Ces parts correspondent à trois lots distincts, soit un local de 200 m2

environ, situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, un garage situé dans le

sous-sol du bâtiment A et un garage situé dans le sous-sol du bâtiment B. Le 16

décembre 2003, I.________ a confié à E.________ le mandat de trouver un

acquéreur pour le local et les deux garages, pour un prix de vente demandé de

395'000 fr. En passant le contrat, A. X.________et B. X.________ se sont

déclarés prêts à envisager l’achat de ces bureaux à titre personnel, cette

opération s’inscrivant dans une perspective de développement à moyen terme de

leur entreprise. Ils ont offert le prix de 350'000 fr. pour cette transaction à

réaliser au cours de l’année 2004. Le 20 avril 2004, I.________ a accepté cette

proposition. Par acte notarié du 28 mai 2004, I.________ a vendu les parcelles

n°2********, 3******** et 4******** à A. X.________et B. X.________, pour le

prix de 350'000 fr. Par acte notarié du 10 décembre 2004, A. X.________et B.

X.________ ont vendu les parcelles n°2********, 3******** et 4******** à J.________,

pour le prix de 675'000 fr. L’acte précise que l’éventuel impôt sur le gain

immobilier est à la charge des vendeurs (art. XV al. 3).

Le 12 janvier 2005, A. X.________et B. X.________ ont

rempli la déclaration pour l’imposition des gains immobiliers, relativement à

la vente du 10 décembre 2004. Ils ont indiqué que les immeubles vendus

faisaient partie de leur fortune privée. Du prix de vente (675'000 fr.), ils

ont déduit le prix d’acquisition (350'000 fr.), ainsi que des impenses

(14'969,20 fr., soit 3'419,20 fr. de frais d’établissement de l’acte du 28 mai

2004 et 11'550 fr. de frais d’inscription de l’acte du 10 décembre 2004 au

Registre foncier), pour fixer le gain immobilier imposable à 310'030,80 fr. Le

11 février 2005, l’Office d’impôt du district de Lausanne (ci-après: l’Office

d’impôt) a fixé le gain immobilier à 301'780 fr. Il a tenu compte du montant

payé par les contribuables au titre du droit de mutation; les impenses

s’élevaient dès lors à 23'219,20 fr. (soit 3'419,20 fr. de frais

d’établissement de l’acte du 28 mai 2004 et 19'800 fr. de frais d’inscription

au Registre foncier). Cela étant, compte tenu de la brève durée de possession

et au regard de l’activité professionnelle des contribuables, l’Office d’impôt

a considéré que l’opération avait été réalisée à titre professionnel. Le 10 mars

2004 (recte : 2005), les époux X.________ ont formé une réclamation contre

cette décision. Ils ont fait valoir qu’au moment où E.________ avait reçu le

mandat de I.________, G.________ était en passe d’être créée et E.________

envisageait en outre d’acquérir une autre société active dans le domaine

immobilier; comme les locaux qu’E.________ louait à cette époque étaient trop

exigus pour accueillir G.________ et la nouvelle société, ils avaient jeté leur

dévolu sur les bureaux que I.________ se proposait de vendre. Il était

toutefois apparu, après l’acquisition du 28 mai 2004, que le projet d’extension

des activités d’E.________ et de G.________ ne se ferait pas; les locaux de

l’avenue de la H.________ ne leur étaient partant plus nécessaires. Après avoir

cherché à les louer, les époux X.________ avaient saisi l’occasion de vendre

les parcelles n°2********, 3******** et 4******** à J.________. Tout en

reconnaissant être professionnellement actifs dans la branche immobilière

depuis dix-huit ans, mais uniquement à titre de conseils, ils ont indiqué que

cette opération était la première qu’ils réalisaient eux-mêmes; la vente

litigieuse n’avait dès lors pas été réalisée à titre professionnel, mais

uniquement privé. Le 17 mars 2005, l’Office d’impôt a demandé aux époux X.________

des renseignements au sujet de la société tierce qu’E.________ avait envisagé

d’acquérir, du financement de l’acquisition du 28 mai 2004, ainsi du mode

utilisé pour entrer en contact avec J.________. Le 4 avril 2005, les époux X.________

ont donné le nom de trois sociétés avec lesquelles des pourparlers avaient été

entamés et indiqué avoir financé l’acquisition du 28 mai 2004 par des fonds

propres; le contact avec J.________ avait été établi par le truchement

d’Internet ou de la presse, cette personne n’étant pas cliente d’E.________. Le

13 avril 2005, l’Office d’impôt a indiqué aux époux X.________ n’avoir pas été

convaincu par les explications fournies. Pour le cas où ils entendaient

maintenir leur réclamation du 10 mars 2005, il les a invités à agir contre la

décision de taxation de leur revenu pour la période 2004, auquel le montant de

301'780 fr. serait ajouté.

Le 19 mai 2005, A. X.________et B. X.________ ont déposé

leur déclaration d’impôt pour la période 2004. Ils ont indiqué un montant de

320'650 fr. au titre du revenu des immeubles privés (rubrique 500). Le 18 avril

2006, l’Office d’impôt a biffé ce montant et ajouté celui de 301'780 fr. au

titre des autres éléments de revenu et de fortune (rubrique 445). L’Office

d’impôt a arrêté le revenu et la fortune imposables au titre de l’impôt

cantonal et communal à 481'600 fr. et 1'581'000 fr., à 467'700 fr. le revenu

imposable au titre de l’impôt fédéral direct. Le 16 mai 2006, les époux X.________

ont formé une réclamation contre la décision du 18 avril 2006, en concluant à

ce qu’il soit admis que le gain immobilier de 301'780 fr. avait été réalisé à

titre privé. Le 18 mai 2006, l’Office d’impôt a persisté dans sa décision. Les

époux X.________ ont maintenu leur opposition. Le 27 novembre 2006,

l’Administration cantonale des impôts (ci-après: l’ACI), à laquelle l’affaire

avait été transmise comme objet de sa compétence, a soumis une proposition de

règlement, reprenant la décision du 18 avril 2006, aux époux X.________, qui

s’y sont opposés derechef. Le 27 février 2007, l’ACI a rejeté la réclamation du

16 mai 2006.

A. X.________et B. X.________ ont recouru, en concluant à

ce que le gain de 301'780 fr. résultant de la vente du 10 décembre 2004 soit

considéré comme le fruit de la gestion de leur fortune privée. L’ACI propose le

rejet du recours. Invités à répliquer, les recourants ont maintenu leurs

conclusions.

Le Tribunal a délibéré par voie de circulation.

Considérants

1.

Le litige porte sur la détermination du revenu imposable

pour l’impôt cantonal et communal, d’une part, et pour l’impôt fédéral, d’autre

part, relativement à la période 2004. La matière est régie par la loi du

4.

juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux (LI; RSV 642.11), par la loi

fédérale du 14 décembre 1990 sur l’impôt fédéral direct (LIFD; RS 642.11),

ainsi que par la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des

impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14).

2.

a) L’impôt sur le revenu a pour objet tous les revenus du

contribuable, qu’ils soient uniques ou périodiques, en particulier le produit

d’une activité lucrative, dépendante ou indépendante (art. 7 al. 1 LHID; 16 al.

1.

et 18 LIFD; 19 al. 1 et 21 LI). Tous les bénéfices en capital provenant de

l’aliénation, de la réalisation ou de la réévaluation comptable d’éléments de

la fortune commerciale font partie du produit de l’activité lucrative

indépendante (art. 8 al. 1 LHID; 18 al. 2 LIFD; 21 al. 2 LI). Les

bénéfices provenant de l’aliénation d’immeubles constituent le revenu d’une activité

lucrative et les démarches qui leur sont liées doivent être qualifiées de

commerce professionnel d’immeubles, lorsque ces activités dépassent la simple

administration de la fortune privée ou que le bénéfice n’est pas réalisé en

profitant d’une occasion fortuite, mais que l’activité dans son ensemble vise à

l’obtention d’un gain (ATF 125 II 113 consid. 3c p. 118 consid. 6a p. 124, et

les arrêts cités; arrêt FI.2005.0195 du 29 décembre 2006, consid. 2c).

Déterminer si l’on se trouve en présence d’une activité lucrative dépend de

l’ensemble des circonstances. S’agissant des bénéfices réalisés lors de la

vente d’immeubles, valent comme indices d’une activité lucrative le caractère

systématique ou planifié de l’activité, le nombre de transactions, la relation

étroite entre une transaction déterminée et l’activité professionnelle du

contribuable, la durée de possession, l’engagement de fonds étrangers

importants pour financer les transactions ou l’utilisation du bénéfice réalisé,

respectivement son réinvestissement en immeubles; chacun de ces indices, pris

isolément ou combiné avec d’autres, peut, selon les circonstances, faire

admettre l’existence d’une activité lucrative au sens de la loi (ATF 125 II 113

consid. 3c p. 118/118, et les arrêts cités; arrêt FI.2005.0195, précité,

consid. 2c). Tel est notamment le cas lorsqu’un contribuable acquiert un bien

patrimonial non pas à la seule fin d’investir sa fortune privée ou de profiter

d’une occasion fortuite, mais dans l’intention manifeste de le revendre le plus

rapidement possible avec profit, ou lorsqu’il s’efforce, comme un entrepreneur

indépendant, de profiter du développement d’un marché pour réaliser un gain

(ATF 125 II 113 consid. 3c p. 119; 122 II 446 consid. 3b p. 450; sur le tout,

cf. Martin Arnold, Nichts Neues unter der Steuersonne ? Archives 67 p.

593ss).

b) Comme associés-gérants d’E.________, société qui

se consacre notamment au conseil et au courtage, les recourants sont des

professionnels de l’immobilier. La jurisprudence assimile à cette catégorie les

représentants de professions du domaine de la construction au sens large, comme

par exemple un ingénieur (ATF 2A.544/2004 du 9 décembre 2004), un architecte

(ATF 2A.698/2004 du 8 mai 2006) et même le directeur d’une société de

construction d’appareils de chauffage (ATF 2A.358/2005 du 23 novembre 2005). En

outre, il importe peu, pour la qualification juridique de l’opération

litigieuse, qu’il s’agisse de la seule occasion en dix-huit ans où les

recourants ait acheté, puis vendu, un immeuble.

c) Les recourants soutiennent avoir profité d’une

aubaine et n’avoir pas eu l’intention, en acquérant les parcelles n°3********, 2********

et 4********, de réaliser un gain.

Les recourants ont acquis ces terrains dans la

perspective de disposer de locaux plus spacieux pour l’exercice des activités

d’E.________, de G.________ et d’une troisième société dont ils envisageaient la

prise de contrôle à cette époque. Ce projet visait ainsi, au premier chef, le

développement des affaires d’E.________ et de G.________, que les recourants

dominent (entièrement, s’agissant de la première, et partiellement, s’agissant

de la deuxième). Il est dès lors difficile de soutenir que cette opération

relevait de la gestion de la fortune privée, et cela quand bien même les

recourants l’ont financée uniquement par des fonds propres. De toute manière,

il n’est pas déterminant que l’objet ait été acquis initialement dans

l’intention de répondre à des besoins personnels (ATF 2A.544/2004 du 9

décembre 2004, précité, consid. 2.3, et les arrêts cités). Il n’est pas

davantage décisif que les recourants aient dû vendre les immeubles sous la

contrainte des événements; ce fait n’exclut pas en soi que l’opération ait visé

l’obtention d’un profit (ATF 2A.544/2004 du 9 décembre 2004, précité, consid. 2.3,

et l’arrêt cité).

Par leur connaissance du marché immobilier, les

recourants se sont d’emblée rendus compte que I.________, pressée de se défaire

rapidement des parcelles n°3********, 2******** et 4********, était disposée à

les vendre à un prix sensiblement inférieur à celui du marché. Cela les a décidé

à acquérir ces immeubles ou bien pour accueillir les locaux d’E.________, de G.________

et d’une éventuelle troisième société, ou bien, à défaut, pour les revendre

avec profit. C’est là le sens de l’offre d’achat que les recourants ont faite à

I.________ le 16 décembre 2003. Dès qu’ils se sont aperçus que le projet

d’extension des activités d’E.________ et de G.________ avait échoué, les

recourants se sont mis à la recherche d’un nouvel acquéreur, qu’ils ont trouvé

rapidement, puisque la revente des parcelles n°3********, 2******** et 4********

a eu lieu guère plus de six mois après leur acquisition, avec une substantielle

plus-value à la clé. Ce bref délai constitue un indice supplémentaire du

caractère commercial de l’opération, au sens de la jurisprudence qui vient

d’être rappelée.

3.

Le recours doit ainsi être rejeté et la décision attaquée

confirmée. Les frais sont mis à la charge des recourants; il n’y a pas lieu

d’allouer des dépens (art. 55 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction

et la procédure administratives – LJPA; RSV 173.36).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

Le recours est rejeté.

II.

La décision rendue le 27 février 2007 par l’Administration

cantonale des impôts est confirmée.

III.

Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est

mis à la charge des recourants.

IV.

Il n’est pas alloué de dépens.

dl/Lausanne, le 27 juillet 2007

président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint. Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant

sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de

droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin

2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel

subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être

rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les

moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en

quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve

doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la

partie; il en va de même de la décision attaquée.

TA - FI.2007.0039 - 2007-07-27 - X c/Administration cantonale des impôts, Administration fédérale des contributions

Composition

Objet

Faits

Considérants

1.

4.

2.

1.

3.

Dispositif