FI.2008.0086

CDAP - FI.2008.0086 - 2009-01-27 - X.________ SA/Administration cantonale des impôts

27 janvier 2009Français23 min

Annulation d'une vente à terme et d'une promesse de vente; conclusion d'un nouveau contrat avec les mêmes parties, l'actionnaire-administrateur de la SA acheteuse et promettant-acquéreur remplaçant celle-ci dans le nouvel acte. Confirmation de ce que la renonciation par la société à exercer les droits acquis génère la perception d'un droit de mutation. La société a en effet cédé le droit d'acquérir à son actionnaire, d'une part, et la renonciation revêt un caractère onéreux, d'autre part. C'est à la condition qu'un nouvel acte soit passé que les vendeurs ont en effet renoncé à exiger le paiement de la peine conventionnelle prévue.

Faits

Vu les faits suivants

A.________ SA (ci-après : A.________ SA)

est inscrite au registre du commerce depuis 1987; elle a pour but la réalisation

de toutes affaires immobilières, soit notamment achat, mise en valeur, vente de

tous immeubles, ainsi que tous travaux du bâtiment, d’une part, l’achat, vente,

importation et exportation de tous biens mobiliers en rapport avec le domaine

de la construction ou non, d’autre part. B.________ en est l’administrateur

unique.

Par acte notarié du 30 mars 2007, CX.________, DX.________

et E.________ (ci-après : consorts CDX-E.________) ont vendu à terme à A.________

SA les parcelles nos 2.********, 3.******** et 4.******** du cadastre communal

d’1.********, sises au lieu-dit « 5.******** ». Dans le même

acte, FY.________ et GY.________ (ci-après : consorts Y.________) ont

vendu à terme à A.________ SA un bien-fonds de 852 m², détaché de leur parcelle n° 6.********. Toujours dans le même

acte, ils ont également promis-vendu à cette dernière le solde de cette

parcelle. Les parties sont convenues d’un prix de vente de 2'600'000 fr., soit

1'300'000 fr. pour les immeubles vendus à terme, 1'300'000 fr. pour l’immeuble

promis-vendu. Le terme de validité du contrat de vente à terme a été fixé au 31

mai 2007; celui de la promesse de vente a été fixé au 30 juin 2007. Il a été

convenu que, ces délais passés, les parties soient déliées de toutes

obligations, sauf prorogation du terme. Celles-ci sont également convenues de

ce que la partie non défaillante puisse, à son choix, soit poursuivre

l’exécution du contrat en réclamant au surplus des dommages-intérêts

moratoires, soit renoncer à l’exécution en exigeant, à titre de peine

conventionnelle, le paiement de 130'000 fr., montant immédiatement exigible

sans autre mise en demeure que la notification à la partie défaillante du

constat notarié de carence. A.________ SA a prévu de réaliser plusieurs

bâtiments d’habitation sur ces parcelles.

Dans le bilan de A.________ SA au 31 décembre

2006, A.________, était inscrit comme débiteur-actionnaire pour un montant de

479'093 fr.35. Le 29 mai 2007, la Banque Raiffeisen du 7.******** a octroyé à A.________

SA et à A.________, débiteurs solidaires, un crédit de construction de

1'990'000 fr. pour la réalisation d’un bâtiment comprenant six appartements en

PPE sur la parcelle n° 8.******** (prise pour partie sur 2.******** et pour

partie du 6.********). Cet établissement a exigé que A.________ devienne seul

propriétaire des lots, à l’exclusion de A.________ SA, en raison de

l’inscription précitée au bilan.

Par acte notarié du 31 mai 2007,

les consorts CDX-E.________ et Y.________, d’une part, A.________ SA, d’autre

part, ont annulé les contrats de vente à terme du 30 mars 2007, « sans

dédit, dommages-intérêts ou peine conventionnelle à verser de part, ni

d’autre ». Dans l’exposé préliminaire de l’acte, il est, notamment,

rappelé à cet effet :

«(…)

- pour des raisons tenant à la structure de la comptabilité de A.________

SA, l’établissement bancaire assurant le financement partiel de l’acquisition

des immeubles objet de l’acte susrappelé a exigé que ceux-ci soient acquis par A.________

à titre personnel, en lieu et place de la société prénommée, dont ce dernier

est administrateur unique;(…) »

Dans le même acte, les consorts CDX-E.________

et les consorts Y.________ ont vendu à A.________ les immeubles précédemment

vendus à terme à A.________ SA, pour le prix total de 1'300'000 fr. Toujours

dans le même acte, les consorts Y.________ ont en outre promis-vendu à A.________

le solde de la parcelle n° 6.******** pour un montant de 1'300'000 fr.

Le 29 août 2007, l’Office d’impôt des personnes

morales a notifié à A.________ SA un bordereau de droit de mutation, calculé

sur un montant de 1'300'000 francs, en raison de la cession par cette dernière

à son administrateur des droits acquis sur les quatre immeubles d’1.********. A.________

SA a formé une réclamation à l’encontre de cette décision. Le 29 octobre 2007,

l’Administration cantonale des impôts (ci-après : ACI), à qui le dossier

avait entre-temps été transmis comme objet de sa compétence, a proposé à A.________

SA le maintien de la décision attaquée. La réclamation, maintenue, a été

rejetée par décision du 8 juillet 2008.

A.________ SA a recouru contre cette dernière

décision dont elle demande l’annulation.

Dans sa réponse, l’ACI propose la

réforme de la décision attaquée au détriment de A.________ SA, en ce sens que

l’assiette de impôt dû par cette dernière soit portée à 2'600'000 fr.

Bien que la faculté de retirer son

recours lui ait été conférée (art. 52 al. 2 de la loi du 18 décembre 1989 sur

la juridiction et la procédure administratives – LJPA –, en vigueur jusqu’au 31

décembre 2008 et remplacé depuis le 1er janvier 2009 par l’art. 89

al. 2 et 3 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative –

LPA-VD; RSV 173.36), A.________ SA l’a maintenu. Chaque partie a persisté dans

ses conclusions lors du second échange d’écritures mis sur pied par le juge instructeur.

Le Tribunal a tenu audience le 26 janvier 2009,

au cours de laquelle il a entendu les parties, soit A.________ pour A.________

SA, assisté de Me Robert Liron, Raphael Gani, pour l’ACI. Il a également

entendu Me Philippe Tanner, notaire, en qualité de témoin. Les parties ont

maintenu leurs conclusions.

A l’issue de l’audience, le Tribunal a délibéré

à huis clos, par voie de circulation.

Considérants

1.

La recourante conteste que la renonciation à la

vente à terme et à la promesse de vente du 30 mars 2007 soit imposable. Elle

fait valoir en substance que l’acte a simplement été annulé, que l’opération

était destinée à remplacer un partenaire par un autre et qu’au surplus, elle

n’a retiré aucun avantage sur le plan économique de cette renonciation.

2.

L'impôt sur les mutations est un impôt frappant

les transactions juridiques immobilières, c'est-à-dire le transfert de droits

sur un immeuble d'un sujet de droit à un autre et non l'effet économique qui en

résulte, ce qui le distingue notamment de l'impôt sur les gains immobiliers

(cf. Olivier Thomas, Les droits de mutation, étude des législations cantonales,

thèse Lausanne 1991 p. 29; Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher

Steuergesetz, Berne 1966, ad art. 19 à 32, note préliminaire n° 43, ad. art.

178, note 1 ; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten

Zürcher Steuergesetz, Zurich 2006, remarques préliminaires aux articles

227-223, n° 1, p. 1736).

a) A teneur de l'art. 2 al. 1 de la

loi du 27 février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts

immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (LMSD ; RSV 648.11),

le droit de mutation est perçu sur les transferts entre vifs à titre onéreux de

la propriété d'un immeuble ou d'une part d'immeuble situé dans le canton. Tant

la Commission cantonale de recours en matière d'impôt (ci-après: CCRI; par

exemple arrêt 90/024 du 2 octobre 1991) que le Tribunal administratif (arrêts

FI.1993.0099 du 28 décembre 1993; FI.1993.0134 du 27 juin 1994; FI.1994.0115 du

16.

juin 1995) ont précisé à réitérées reprises qu'il s'agissait d'un impôt

formel frappant toute opération conclue qui réunit les deux conditions

précitées.

aa) Dans l'arrêt FI.1995.0075 du 10

janvier 1996 (publié in RDAF 1996, 96), le Tribunal administratif a rappelé que

l'imposition du transfert juridique était la règle, tandis que celle du

transfert du point de vue économique demeurait l'exception. D'après la jurisprudence, la forme juridique des relations d'où

provient la matière imposable n'est pas nécessairement décisive du point de vue

fiscal. A certaines conditions, l'autorité peut se fonder au contraire sur la réalité

économique. Or, dans la LMSD, il n'y a place pour la

réalité économique découlant d'une opération de transfert que dans le strict

cadre des opérations définies à l'art. 2 al. 2, disposition dont on rappelle

ici le contenu:

« Est également considérée comme un

transfert immobilier soumis au droit de mutation la cession du droit d'acquérir

un immeuble ou une part d'immeuble située dans le canton. Il en va de même de

la renonciation à ce droit, lorsqu'elle a fait l'objet d'une

contre-prestation en faveur du renonçant.»

Cette disposition consacre la

volonté claire du législateur de frapper les transferts au sens économique du

terme. Pour le Tribunal fédéral cependant, l’article 2 al. 2 LMSD ne restitue

pas le sens véritable de la disposition voulue par le législateur (v. ATF 2P.31/1999 du 20 avril 1999, consid. 5b, in RDAF 1999 II 516). Les cas d’espèce doivent être analysés à la lumière des travaux préparatoires

de la loi vaudoise. Ainsi, dans le cadre des travaux préparatoires du

législateur vaudois, le Conseil d'Etat a commenté l'article 2 du projet de loi

de la façon suivante:

« L'article 2 détermine l'objet du droit.

L'alinéa 1 pose le principe de l'imposition du transfert juridique de la

propriété de tout ou partie d'un immeuble ou d'une part de copropriété portant

sur un immeuble.

L'alinéa 2 prévoit de frapper de manière plus large que dans l'ancienne loi

les transferts économiques, selon la tendance de la jurisprudence qui avait

déjà assimilé le droit d'emption à une promesse de vente. Cette imposition se

justifie par le fait que le bénéficiaire d'une promesse de vente ou d'un pacte

d'emption peut, par la cession de son droit, tirer profit de l'immeuble comme

s'il en était juridiquement propriétaire(...) » (cf. Bulletin du Grand Conseil, automne

1962/printemps 1963, p. 1032 et ss, notamment 1035-1036).

La commission du Grand Conseil

chargée d'étudier le projet du Conseil d'Etat a, pour sa part, rappelé

l'objectif visé par l’art. 2 al. 2 LMSD:

« Le but de la loi est de frapper le

transfert économique comme tel, c'est-à-dire le fait pour une personne de se

faire conférer, pendant une certaine durée, la possibilité d'acquérir à un prix

donné un immeuble par le moyen d'une option, d'une promesse de vente, d'un

pacte d'emption, etc., le droit sur un immeuble étant ensuite cédé à un tiers

qui, soit en devient propriétaire économique, soit acquiert juridiquement la

propriété de l'immeuble. La notion de transfert économique comporte donc deux

éléments: la mobilisation de la valeur économique de l'immeuble et le transfert

ou la cession de cette valeur à un tiers, sans qu'il soit tenu compte du

résultat financier de l'opération pour le cédant.

Il n'y aura donc pas lieu de procéder à une imposition au titre du transfert

économique, notamment lorsque le second élément n'est pas réalisé.

C'est le cas de la promesse de vente suivie de l'acquisition définitive par

le promettant-acquéreur lui-même. Si la promesse prévoyait la possibilité de

désigner un nommable et que ce nommable achète finalement l'immeuble, il faudra

distinguer si le promettant-acquéreur a agi comme mandataire, ce qui se

produira, par exemple, pour la promesse de vente passée pour le compte d'une

société anonyme en formation, ou comme cédant, seule la seconde éventualité

donnant lieu à la perception du droit

Quant à la renonciation au droit d’acquérir un immeuble, la situation sera

différente suivant qu’elle se produit avec ou sans contre-prestation en faveur

du renonçant. Dans la dernière éventualité, la valeur économique du bien a bien

été mobilisée, mais aucune cession n’est intervenue, aucun avantage n’a été

tiré par le renonçant de la détention économique de l’immeuble, même pas, par

exemple, le remboursement de ses frais, de sorte qu’aucun droit ne sera perçu.

En revanche, si le renonçant a bénéficié de quelque manière de l’opération, on

est en présence d’une cession indirecte ou déguisée qui devra être imposée,

sous peine de permettre d’éluder l’impôt » (ibidem, pp. 1121-1122).

En revanche, il ne saurait être

question de soumettre à cet impôt, sans base légale, toutes les opérations

équivalant économiquement au transfert de l'immeuble (ATF 99 I 459). Une

réserve doit toutefois être émise, dans le cas où l'autorité fiscale est

confrontée à une transaction revêtue d'une forme juridique particulière, en vue

précisément d'éluder l'impôt, c'est-à-dire lorsqu'il s'agit de redresser un

abus (v. sur ce point, Walter Ryser/Bernard Rolli, Précis de droit fiscal

suisse, 4ème éd., Berne 2001, p. 86, § 31).

bb) La question principale consiste

dans chaque cas à déterminer l'opération frappée d'un droit de mutation. La

cession à titre onéreux du droit d'acquérir un immeuble fait partie des actes

qualifiés de transfert au sens économique et est assimilée dans une certaine

mesure à un transfert immobilier générant le droit de mutation. Toutefois, ce

n'est pas uniquement la cession au sens strict, soit celle résultant des

articles 164 et ss CO, du droit d'emption qui constitue le fait générateur de

la taxation; celle-ci sera imposable lorsque deux conditions sont réunies;

d'une part, la valeur de l'immeuble doit être mobilisée en faveur du

bénéficiaire, d'autre part, celui-ci doit réaliser cette valeur en cédant à son

tour à un tiers le droit acquis. La cession, au sens large, du droit d'acquérir

un immeuble fait partie des actes qualifiés de transfert au sens économique et

est assimilée dans une certaine mesure à un transfert immobilier générant le

droit de mutation. L'acquisition du droit d'emption par un tiers constitue

ainsi le fait générateur de l'impôt (cf. plus particulièrement sur le

traitement fiscal de cette opération, arrêts FI.1998.0087 du 7 décembre 1998,

confirmé par ATF 2P.31/1999 du 20 avril 1999, publié in

RDAF 1999 II 516 et 527; FI.1997.0116 du 14 mai 1998;

FI.1997.0015 du 30 juin 1998; v. également, CCRI, arrêt FI 90/01 du 7 février

1991).

cc) En règle générale, la

renonciation du bénéficiaire à exercer un droit d’acquérir un immeuble n’entraîne

aucune imposition lorsqu’elle intervient sans

contre-prestation et que le renonçant ne tire aucun profit de l'opération, même

pas le remboursement de ses frais (cf. Circulaire n° 42 de l'ACI à l'Association des notaires vaudois, du 15 octobre 1975; pour

un cas de renonciation à titre onéreux, cf. arrêt FI.2004.0198 du 15 décembre

2004). Même si la renonciation est immédiatement suivie d’une nouvelle promesse

de vente ou d’une vente conclue avec un tiers indiqué par le renonçant, le

promettant-vendeur s’est trouvé, dès la renonciation par le

promettant-acquéreur, délié de tout engagement, de sorte que la promesse de

vente initiale n’a en fin de compte pas déployé d’effets (v. arrêt de la CCRI

du 27 juin 1983, in Revue fiscale 1984, p. 358). Aussi, le Tribunal

administratif, dans les arrêts FI.2001.0001 du 23 avril 2001, FI.1997.0015,

déjà cité, et FI.1996.0026 du 30 juin 1998, avait estimé que les cédants

avaient rapporté la preuve qu'ils agissaient, lors de la signature de la

promesse de vente déjà, en qualité de mandataires des futurs acquéreurs; dans

les trois cas, il a donc exonéré la cession du droit d'emption à ceux-ci. Cette

situation, pour le cas où elle serait prouvée, ne génère en effet pas la

perception d'un demi-droit de mutation, dans la mesure où les parties sont

convenues, antérieurement à la signature de cet acte, que le contribuable

n'acquière pas un droit propre sur le bien-fonds destiné ultérieurement à

changer de propriétaire, mais agisse dans l'intérêt du futur acquéreur (v. sur

ce point, Pierre Engel, Contrats de droit suisse, Berne 1992, p. 448 et ss,

not. 451). A défaut, on présumera que le contribuable, en renonçant à acquérir,

a bel et bien cédé à un tiers le droit dont il disposait sur l'immeuble,

situation qui, elle, génère la perception du droit réduit (arrêt FI.2001.0001,

déjà cité). Dans les trois arrêts précités, le Tribunal administratif a du

reste rappelé que la circulaire n° 42 de l’ACI consacrait un régime

dérogatoire, lequel ne peut, par définition, être appliqué que de façon

restrictive (v. sur ce point, Peter Locher, Legalitätsprinzip im Steuerrecht,

in Archives de droit fiscal 60, p. 1 et ss, not. 13 à 15, références citées).

L’exonération n’interviendra en

revanche pas lorsque cette renonciation intervient à titre onéreux (art. 2 al.

2, deuxième phrase, LMSD). Il suffit que le cédant se soit fait rembourser ne

serait-ce qu’une partie des frais auxquels il a été exposé pour conclure au

caractère onéreux de l’opération (cf. arrêt FI.2004.0108 du 15 décembre 2004).

Par surcroît dans certaines situations, le bénéficiaire du droit, en renonçant

à acquérir, est présumé avoir cédé à un tiers le droit dont il disposait sur

l'immeuble, situation qui, on l’a vu, génère la perception du droit réduit (v.

arrêt FI.2005.0006 du 8 juin 2005). Cette imposition a pour but d’éviter que

les droits frappant la cession du droit d’acquérir un immeuble puisse être

éludés, car le titulaire qui renonce à son droit moyennant rémunération est

réputé, de par la loi, avoir agi comme un propriétaire économique (RF 1984, p.

359). Dans ce cas, la renonciation est assimilable à une cession et est imposée

comme telle (Thomas, op. cit. pp. 128-129). Récemment, le Tribunal cantonal a

confirmé le refus d’exonération à l’égard d’un administrateur d'une société qui,

en lieu et place de celle-ci, avait acquis sur un immeuble un droit auquel il a

renoncé six mois plus tard, la société ayant conclu entre-temps des contrats

d'entreprise avec les acheteurs des parts de la PPE constituée sur l'immeuble. Le

Tribunal a estimé que cette renonciation n'était pas intervenue à titre

gratuit, dès lors que cet administrateur était, à l'époque, directement

intéressé au bénéfice résultant de l'opération immobilière, ce qui, dans le cas

d’espèce, ressortait d'une convention sous seing privé conclue entre les

courtiers mandatés par les vendeurs, d'une part, la société et lui-même,

d'autre part (arrêt FI.2007.0116 du 28 juillet 2008).

b) Le droit de mutation afférent à

la cession du droit d'acquérir un immeuble ou à la renonciation à ce droit se

calcule sur la moitié du prix convenu entre le vendeur et le cédant ou le

renonçant (art. 8 al. 2 LMSD). Quant au débiteur du droit, il est défini par

l'art. 4 LMSD, disposition dont la teneur est la suivante:

« Les parties à l'acte imposable sont

solidairement responsables du paiement du droit de mutation.

Sauf convention contraire, le droit de mutation est dû:

a) par l'acquéreur de la propriété d'un immeuble ou d'une part

d'immeuble;

b) par la personne au profit de laquelle une servitude, un autre

droit réel restreint ou un droit d'exploiter la substance d'un

fonds est constitué, transféré ou abandonné;

c) par la personne qui cède le droit d'acquérir un immeuble ou y

renonce.

Si les parties n'ont pas dérogé à la présomption de l'alinéa 2, lettre a), et

que le vendeur, en raison de la responsabilité solidaire prévue à l'alinéa

premier, ait cependant dû acquitter le droit, il est subrogé aux droits

conférés à l'Etat ou à la ou les communes par l'hypothèque légale (art. 62). »

Cet article instaure en réalité le

principe d'une responsabilité solidaire, au sens strict du droit privé (art.

143.

ss CO); le fisc pourrait alors exiger le paiement de la totalité de la

créance d'impôt de n'importe laquelle des personnes impliquées dans le rapport

juridique donnant naissance à la créance, à charge pour celles-ci d'exercer une

action récursoire contre le ou les autres cocontractants, codébiteurs (v.

arrêts FI.1998.0087, déjà cité; FI.1995.0045 du 1er juillet 1997).

3.

En l'espèce, la recourante et les vendeurs,

respectivement les promettant-vendeurs, sont convenus d'annuler un contrat

conclu deux mois auparavant, à l’échéance du terme fixé. Aucune cession des

droits d'acquérir n’a expressément été prévue en faveur de tiers, de A.________

en particulier. Demeure cependant une renonciation par la recourante aux droits

détenus sur les immeubles d’1.********, dont il faut rechercher si elle est

intervenue avec ou sans contre-prestation. Il importe à cet égard de prendre en

considération l’ensemble de l’opération non pas sous une approche purement

formelle mais bien sous l’angle de la réalité économique.

a) La recourante a acquis à terme et a

promis d’acquérir plusieurs immeubles à 1.********, dans le but d’y réaliser

une promotion immobilière. Le crédit qu’elle a obtenu à cette fin a cependant été

subordonné à la condition que son administrateur unique, A.________, soit

engagé conjointement et solidairement à ses côtés dans l’opération, et acquière

lui-même la propriété des immeubles. Me Philippe Tanner a expliqué en audience

que la position de la banque, qui ne s’est pas contentée d’une garantie de A.________

sur le plan interne, avait en quelque sorte dicté aux parties un changement

dans la désignation des parties à l’acte.

On observe en premier lieu que, pour

satisfaire à cette exigence, la recourante devait céder à A.________ les droits

acquis auprès des consorts Y.________ sur le solde de la parcelle n° 6.********

promise-vendue. C’est à cette condition que A.________ pouvait acquérir les

droits sur cette parcelle. Or, cette opération, à elle seule, génère un droit

de mutation, conformément à l’art. 2 al. 2 LSMD.

En lieu et place d’une cession sur

le plan formel, les parties ont toutefois imaginé une autre solution: à

l’échéance du terme fixé dans l’acte du 30 mars 2007, soit le 31 mai 2007, les

ventes à terme, de même que la promesse de vente à l’égard des consorts Y.________,

ont été purement et simplement annulés, pour faire en quelque sorte place

nette, selon les explications de Me Tanner en audience. Selon ce dernier, il était nécessaire d’annuler totalement les engagements résultant du

premier acte pour éviter toute implication d’une affaire dans l’autre. Un nouvel acte a donc été conclu le même jour par les mêmes parties,

A.________ remplaçant toutefois la recourante en qualité d’acquéreur à terme et

de promettant-acquéreur, ceci dans le même document.

b) A teneur du nouvel acte, la

renonciation par la recourante à ses droits est, certes, intervenue sans

contrepartie aucune. Celle-ci, qui aurait dû être considérée comme partie

défaillante, n’a sans doute pas été exposée à devoir des dommages-intérêts ou

une peine conventionnelle à ses cocontractants. Sur le plan matériel, cela ne

signifie toutefois pas encore que cette renonciation fût gratuite.

En premier lieu, si l’annulation des

engagements résultant du premier acte n’a donné lieu à aucune discussion, ni à

aucune remarque, cette renonciation impliquait nécessairement que A.________ se

substitue à la recourante et que de nouveaux actes soient conclus avec lui. Il

est certain qu’à défaut, les vendeurs et promettants-vendeurs se seraient

retournés contre la recourante, puisque celle-ci, privée du crédit nécessaire à

la réalisation de son projet, n’avait plus les moyens d’exécuter elle-même ses

obligations. Ainsi, c’est seulement en s’acquittant de dommages-intérêts ou

d’une peine conventionnelle que la recourante aurait été libérée des effets du

contrat du 30 mars 2007 si A.________ ne s’était pas substitué en définitive à

elle. Dès lors, les parties à l’acte n’étaient plus, après la renonciation,

dans la situation où elles se trouvaient avant la conclusion de l’acte annulé;

au contraire, c’est uniquement parce qu’un nouvel acte a été conclu que les

consorts CDX-E.________ et Y.________ ont renoncé à faire valoir les droits

résultant de l’acte annulé.

En second lieu, la recourante, bien

qu’elle soit sortie de l’opération, en demeure néanmoins la principale

bénéficiaire puisque la promotion à l’origine de la conclusion du contrat

initial a ultérieurement été réalisée et que les immeubles ont été bâtis par

elle. Du reste, il ressort de la consultation du registre foncier que la

plupart des lots de la PPE ultérieurement constituée sur ces immeubles ont été

vendus à des tiers. A.________ a confirmé en audience que des immeubles avaient

été construits sur ces parcelles et que le 80% des appartements avaient été

vendus. Cela renforce encore l’impact économique de l’opération dans son

ensemble.

c) Force est par conséquent d’admettre

que la renonciation par la recourante aux droits détenus sur les immeubles d’1.********

est bien intervenue à titre onéreux. Cette renonciation générant un droit de

mutation, c’est à juste titre qu’un bordereau lui a été notifié. Bien que la

décision attaquée doive être confirmée dans son principe, il y a cependant lieu

de la corriger puisque l’assiette du droit porte non seulement sur la valeur

des immeubles vendus à terme par les consorts CDX-E.________-Y.________, soit

1'300'000 fr., mais également sur ceux promis-vendus par les consorts Y.________,

soit 1'300'000 fr. Au total un droit est dû sur la moitié du montant de

2'600'000 fr.

4.

Le recours doit en conséquence être rejeté. Cela

étant, la décision attaquée sera réformée au détriment de la recourante, en ce

sens que le droit de mutation dû par celle-ci se calcule sur la moitié de la

valeur des immeubles vendus et promis-vendus, soit 2'600'000 fr. Dès lors, la

cause sera renvoyée à l’autorité intimée pour notification d’un nouveau

bordereau d’impôt. La recourante, qui succombe, doit supporter un émolument de

justice et l’allocation de dépens n’entre pas en ligne de compte (art. 91 LPA).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est rejeté.

II.

La décision sur réclamation

de l'Administration cantonale des impôts du 8 juillet 2008 est réformée en ce sens que le droit de mutation dû par la recourante

se calcule sur la moitié de la valeur des immeubles vendus et promis-vendus,

soit 2'600'000 fr. Dite décision est confirmée pour le surplus.

III.

La cause est renvoyée à l’autorité intimée pour

notification d’un nouveau bordereau d’impôt.

IV.

Les frais d’arrêt, par 2'000 (deux mille) francs,

sont mis à la charge de la recourante.

Il n’est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 27 janvier 2009

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.