FI.2008.0127

CDAP - FI.2008.0127 - 2010-08-31 - A.X.________ c/Administration cantonale des impôts

31 août 2010Français26 min

Le prix convenu au mètre carré avoisine 218 fr.; or, ce montant n'entre pas en considération, en raison précisément de conditions inhabituelles ayant présidé à sa fixation. La parcelle est de forme quasi rectangulaire, orientée nord-sud, s'étend au sud-ouest du territoire communal, en zone constructible, au milieu d'un quartier bâti de villas, individuelles pour la plupart. Le terrain est plat et le dégagement sur les Alpes est légèrement obstrué par les villas situées immédiatement en aval. Elle est au bénéfice d'un droit de passage et l'accès y est relativement aisé. Confirmation de la prise en considération d'un montant de 500 fr. le mètre carré comme assiette du droit de mutation.

Faits

Vu les faits suivants

X.________ SA, dont le siège est à Lausanne, est

inscrite au registre du commerce depuis 1976; elle a pour but l’exploitation de

salons de coiffure pour dames et le commerce d'articles relatifs à la coiffure

et aux soins capillaires. B.X.________ et C.X.________ en forment le conseil

d’administration; A.X.________ en est l’actionnaire. Ce dernier est en outre

inscrit depuis 1991 en raison individuelle pour un bureau d'inventions, de

conseils et de création dans le domaine des produits relatifs à la coiffure.

X.________ SA a acquis en 1978 la parcelle n° 1********

du cadastre communal du ******** pour un montant de 101'890 fr. D’une

superficie de 1'145 m², cette

parcelle, vierge de toute construction, est située en zone villas. Elle jouxte

au sud la parcelle n° 2********, propriété de A.X.________, de 1'004 m², sur laquelle est bâtie une villa de 123 m². Lors de l’acquisition, l’estimation

fiscale de la parcelle n° 1******** a été arrêtée à 50'000 fr., montant porté à

143'000 fr. lors de la révision générale de 1994.

Par acte notarié du 23 avril 2008, X.________ SA

a vendu cet immeuble à A.X.________ au prix de 250'000 fr., soit à la valeur

pour laquelle il était inscrit à son bilan au 30 septembre 2007. La reprise des

engagements hypothécaires par la Banque Raiffeisen avait été conditionnée à la

vente de cet immeuble à l’actionnaire.

Le 18 juin 2008, l’Administration

cantonale des impôts (ci-après: ACI) a arrêté à 343'500 francs (soit 300 fr. le

m²) l’assiette du droit de

mutation dû par A.X.________ ensuite de cette acquisition. Le 25 août 2008, la

Commission d’estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne a

maintenu à 143'000 fr. l’estimation fiscale de la parcelle n° 1********. A.X.________

ayant formé une réclamation contre la taxation du 18 juin 2008, l’ACI l’a

informé, le 24 septembre 2008, de ce qu’elle réformait celle-ci à son détriment

en portant à 572'500 fr. (soit 500 fr. le m²) l’assiette du droit de mutation. Elle a invité le contribuable à

se déterminer dans les vingt jours sur le retrait ou le maintien de sa

réclamation. A.X.________ l’ayant maintenue, celle-ci a été rejetée par

décision du 28 octobre 2008 et l’assiette du droit de mutation, arrêtée à

572'500 fr.

A.X.________ a recouru contre cette décision

dont il demande l’annulation.

L’ACI propose le rejet du recours

et la confirmation de la décision attaquée.

A.X.________ a maintenu ses

conclusions dans sa réplique; il requiert en outre la tenue d’une audience et

l’audition de la représentante de l’ACI, Y.________, dont émane la décision de

taxation du 18 juin 2008.

La cause est en état d’être jugée depuis le 25

mars 2009; le 18 janvier 2010, elle a été reprise par un autre juge

instructeur, suite à une redistribution interne des dossiers.

Le Tribunal a tenu audience le 17

mai 2010, au cours de laquelle il a entendu A.X.________, assisté de son

mandataire Jean-David Monribot. L’ACI était représentée pour sa part par Z.________, A.________ et Y.________. Le

Tribunal a procédé en leur présence à une inspection locale de la parcelle n° 1********

du ********.

A l’issue de l’audience, les

parties ont tenté, sans succès, de mettre sur pied une transaction. Dans leurs

explications finales écrites, elles ont persisté dans leurs conclusions

respectives. L’ACI a produit des pièces sur lesquelles A.X.________ s’est

déterminé spontanément, en dernier lieu.

A la clôture de l’instruction, le Tribunal a

délibéré à huis clos.

Considérants

1.

Sur le plan procédural, le recourant soutient

que l’autorité intimée ne disposait pas de la faculté de réformer la décision

de taxation du 18 juin 2008 à son détriment, ce qu’elle a pourtant fait en

l’occurrence.

a) A titre préliminaire, on

écartera l’argumentation du recourant selon laquelle les conditions de la

révision n’étaient pas remplies in casu. Les articles 54 de la loi du 27

février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et

l'impôt sur les successions et donations (LMSD; RSV 648.11) et 203 et ss de la loi du 4 juillet 2000 sur

les impôts directs cantonaux (LI; 642.11) trouvent en effet application

lorsqu’il s’agit de modifier une décision de taxation entrée en force. Or, tel

n’était pas le cas de la décision du 18 juin 2008, qui a été frappée de

réclamation. Au surplus, qualifier une décision de taxation définitive

n'indique pas si elle est entrée en force de chose jugée (ATF 2A.429/2006 du 27

novembre 2006, consid. 3.1). A cet égard, il convient de rappeler que la

procédure de rappel d'impôt ne s'ouvre que dans le cas où la taxation effectuée

est entrée en force (art. 151 al. 1 de la loi fédérale

du 14 décembre 1990 sur l’impôt fédéral direct – LIFD ; RS 642.11). Le rappel est, en effet,

le pendant, en faveur du fisc, de la révision (Klaus A. Vallender in: Kommentar

zum schweizerischen Steuerrecht, I/1, Martin Zweifel/Peter Athanas éditeurs,

2ème éd., ad. art. 53 LHID, p. 831 ss, ch. 1 à 4).

b) La problématique évoquée par le

recourant a en réalité trait aux procédures de taxation et de réclamation. Par

renvoi de l’art. 49 al. 5 LMSD, les dispositions générales de la LI concernant ces

procédures sont applicables par analogie.

La procédure de taxation est régie

par la maxime inquisitoriale; elle porte avant tout sur l’établissement des

faits et l’autorité de taxation doit établir d’office les faits déterminants

pour une taxation conforme et correcte du contribuable (Denis Berdoz/Marc

Bugnon, in: Les procédures en droit fiscal, OREF, 2ème éd.,

Berne/Stuttgart/Vienne 2005, p. 591; Martin Zweifel, in: Kommentar zum

Schweizerischen Steuerrecht, I/2b, Martin Zweifel/Peter Athanas éditeurs, 2ème éd., Bâle 2008, ad 130 LIFD, n° 2, p. 335). Cette

maxime est également applicable dans le cadre de la procédure de réclamation.

Cela signifie que l’autorité de taxation se prononce à nouveau sur les éléments

essentiels de l’imposition, comme si elle se penchait pour la première fois sur

l’affaire. Du reste, elle dispose à cet égard des mêmes compétences que dans la

procédure de taxation (Xavier Oberson, in: Les procédures en droit fiscal,

OREF, 2ème éd., Berne/Stuttgart/Vienne 2005, p. 729-730; Hugo

Casanova, in Commentaire romand de l’impôt fédéral direct, Danielle Yersin/Yves

Noël éditeurs, Bâle 2008, ad 134 LIFD n° 1, p. 1285). Il en résulte que

l’autorité de taxation peut modifier entièrement la taxation querellée à

l’avantage comme au détriment du contribuable (art. 135 al. 1 LIFD). Dans ce

dernier cas toutefois, l’autorité doit donner au contribuable l’occasion de

faire valoir son point de vue (Oberson, ibid.; Casanova, ad 135 LIFD n° 1 p.

1287).

Cette règle, qui doit être considérée

à cet égard comme une lex specialis, doit être distinguée de la reformatio in

pejus auquel le recourant peut faire échec en retirant sa réclamation ou son

recours contre une décision (art. 89 al. 2 et 3 de la loi vaudoise du 28

octobre 2008 sur la procédure administrative – LPA-VD; RSV 173.36). En

procédure de réclamation contre une taxation en matière d’impôt direct, aucune

suite n’est en effet donnée au retrait de la réclamation s’il apparaît, au vu

des circonstances, que la taxation était inexacte (art. 187 al. 2 LI). Cela

découle de la maxime d’office et aussi du fait que la taxation peut, le cas

échéant, être modifiée au détriment du contribuable (Casanova, ad art. 134 LIFD

n° 2, p. 1286).

c) En l’occurrence, l’autorité

intimée a arrêté, dans sa décision du 18 juin 2008, l’assiette du droit de

mutation dû par le recourant à 343'500 fr. La taxatrice s’est référée en

premier lieu aux actes similaires dont elle disposait, qui retenaient des prix de

vente supérieurs à la vente au recourant. La taxatrice a admis avoir, en

quelque sorte, sous-évalué par erreur la valeur du terrain, ce dont elle ne s’est

aperçue qu’ultérieurement. En effet, le recourant a, entre-temps, formé une

réclamation à l’encontre de cette décision. Dans le cadre de l’examen de cette

réclamation, l’autorité intimée s’est rendue compte de ce que la taxation était

inexacte et que l’assiette du droit de mutation aurait dû être déterminée sur

un prix du terrain au mètre carré de 500 fr. et non de 300 fr., montant

initialement pris en compte. En outre, une procédure de

taxation a été ouverte contre X.________ SA, s’agissant des impôts directs,

pour distribution dissimulée de dividende. Or, dans une situation de ce genre, l’autorité

intimée était fondée sur le plan formel à modifier la taxation au détriment du

recourant, ce qu’elle a fait le 24 septembre 2008 en donnant l’occasion à

celui-ci de se déterminer. Toutefois, cela ne signifiait nullement que le

retrait éventuel de la réclamation faisait échec à la reformatio in pejus et au

maintien de la taxation du 18 juin 2008, celle-ci s’avérant inexacte. Du reste,

le recourant, qui a fait valoir son point de vue le 15 octobre 2008, ne s’est

nullement mépris sur la portée de la communication de l’ACI puisqu’il a

maintenu sa réclamation. Conformément à l’art. 188 al. 2 LI, l’autorité intimée

a dès lors rendu le 28 octobre 2008, une décision motivée sur la réclamation.

Celle-ci échappe à toute critique sur le plan procédural.

2.

Sur le fond, le recourant critique la valeur du

terrain retenue par l’autorité intimée pour déterminer l’assiette imposable.

Aucun élément ne permettait, selon lui, à l’autorité de s’écarter du prix de

vente.

a) Le droit de mutation est en

principe prélevé sur le prix d'acquisition de l'immeuble. Son assiette

constitue la contrepartie du transfert au sens juridique (arrêt FI.1995.0075 du

10.

janvier 1996). L'art. 6 LMSD précise, à ses alinéas premier à 5:

« Le droit de mutation se calcule

sur la valeur de l'immeuble y compris les accessoires (art. 644 CCS), ou sur

celle du droit constitué, transféré ou éteint.

Les parties ont l'obligation

d'indiquer dans l'acte le prix réellement convenu; celui-ci est présumé

représenter la valeur de l'immeuble ou du droit.

Les prestations accessoires

mises à charge de l'acquéreur s'ajoutent au prix d'achat, sauf si elles ont

donné lieu à la perception d'un droit de mutation.

Au cas où un immeuble est

vendu en même temps que le commerce ou l'industrie qui y est exploité, le

contrat de vente doit porter à la fois sur l'immeuble, le mobilier de

l'entreprise et les valeurs immatérielles de celle-ci. L'ensemble de ces

éléments est soumis au droit sans déduction.

Si la valeur de l'immeuble ou

du droit n'est pas déterminée, ou si le prix convenu paraît inférieur à la

valeur réelle, l'autorité de taxation l'apprécie sur la base des données

qu'elle peut réunir. »

aa) En règle générale, le prix

convenu est présumé correspondre à la valeur réelle de l'immeuble au jour du

transfert générant l'imposition. Selon la doctrine, la valeur réelle ou valeur

vénale est réputée celle que tout un chacun peut obtenir au cours d'une

transaction portant sur l'aliénation d'un élément de l'actif se déroulant selon

le cours normal des affaires (v. Emanuel Grüninger/Walter Studer, Kommentar zum

Basler Steuergesetz, Basel 1970, p. 385). Cette valeur doit être déterminée sur

la base d'éléments objectifs, les conditions inhabituelles ou personnelles,

soit tous les éléments subjectifs, ne pouvant être pris en considération (v.

Jean-Marc Rivier, Droit fiscal suisse, L'imposition du revenu et de la fortune,

2ème édition, Lausanne 1998, p. 505; Manuel d'estimateur de l'Union des experts

cantonaux en matière d'évaluation des immeubles - ci-après: manuel -, édition

août 1990, état 1998, ch. 3.2.2.1). Dans ce contexte, n'entreront en

particulier en compte ni le prix d'amateur (Liebhaberpreis), ni celui

obtenu lors d'une vente urgente ou spéculative (cf. August Reimann/Ferdinand

Zuppinger/Erwin Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Bern 1966, ad 165

ZHStG, nos 60 et ss), ni celui résultant d'une procédure d'assainissement (v.

arrêt FI.1998.0034 du 3 mai 2000). Cette valeur se confond avec la valeur du

marché, prise en considération par la pratique lorsque le prix convenu entre

les parties ne correspond en rien à la valeur vénale de l'immeuble transféré (Verkehrswert;

v. sur ce point pour la doctrine, Reimann/Zuppinger/Schärrer, ibid., références

citées; Grüninger/Studer, ibid.; v. également la jurisprudence du Tribunal

fédéral, publiée in StE 1998 A 23.1 n° 1, cons. 6a; ATF 107 III 40, cons. 3).

Ainsi, lorsqu'il correspond à la valeur du marché, le prix convenu entre les

parties détermine toujours l'assiette du droit (art. 6 al. 2 LMSD, deuxième

phrase; v. également les travaux préparatoires de la loi, in BGC printemps 1963,

p. 1032 et ss, not. 1040).

bb) Dans de nombreux cas toutefois,

les parties à l'acte peuvent, dans certaines circonstances, s'être mises

d'accord sur un prix qui, précisément, n'aurait pas été obtenu dans les

conditions ordinaires d'une transaction immobilière; dans une situation de ce

genre, il n'est pas rare que le prix finalement obtenu par l'acheteur s'écarte

plus ou moins sensiblement de la valeur réelle de l'objet (v.

Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit., ad art. 165 ZHStG, n° 60). Il peut alors s'agir

d'un indice selon lequel le prix convenu n'est pas la résultante d'un marché

libre. Tel sera notamment le cas lorsque les relations personnelles ou

d'affaires que les parties entretiennent ont influencé à la baisse la fixation

du prix ou lorsque celles-ci sont convenues d'autres contre-prestations, non

expressément indiquées dans leur transaction. On peut également être confronté

à une situation de ce genre dans une exécution forcée, bien que l'aliénation

ait un caractère involontaire et que le débiteur saisi n'ait aucune influence

sur le prix d'adjudication, lorsque le créancier gagiste poursuivant se fait

adjuger l'immeuble mis aux enchères forcées; il n'est en effet pas rare dans un

cas de ce genre qu'en misant pour se couvrir, celui-ci devienne à bon compte

propriétaire d'un immeuble et qu'il vende ultérieurement ce dernier pour

récupérer sa créance, voire réaliser un bénéfice (v. arrêt du Tribunal

administratif fribourgeois du 10 juin 1994, publié in RFJ 1994, p. 408, not.

cons. 3a et b).

Le champ d'application de l'art. 6

al. 5 LMSD n'est cependant, dans la jurisprudence, pas limité aux réalisations

forcées. Ainsi, il a été jugé qu'une vente ayant pour but d'assainir un groupe

d'entreprises obérées, rendue possible parce que les banques créancières de

celui-ci consentaient à fournir un effort important dans la fixation à la

baisse du prix de vente des actifs, avait été conclue dans des circonstances

favorables justifiant que l'on s'écarte de ce prix (cf. arrêt FI.1998.0034,

déjà cité).

En outre, une vente aux enchères volontaire privée, par

laquelle deux sociétés issues de la libéralisation du marché de la

télécommunication aliènent l'ensemble de leur parc immobilier en Suisse (190

immeubles dont 17 dans le canton), à l'issue d'un appel d'offres mondial où

deux lots de 28, respectivement 162 immeubles, ont été acquis par deux groupes

de sociétés distincts est une vente conclue sous l'empire de circonstances

extraordinaires. Dès lors, le prix obtenu ne peut pas être considéré comme

étant celui obtenu par le marché libre (arrêt FI.2004.0034 du 5 avril 2005,

confirmé par ATF 2P.133/2005 du 10 janvier 2006). Par ailleurs, dans un régime

de copropriété, le transfert d'une part de l'immeuble à l'épouse d'un

copropriétaire s'apparente dans les faits à la situation du créancier

hypothécaire qui, pour sauvegarder la valeur de son gage se fait adjuger un

immeuble dans le cadre d'une vente forcée; en regard des circonstances du

transfert, ce dernier n'est pas le résultat d'une appréciation qui s'est

déroulée dans un marché libre (arrêt FI.2009.0041 du 11 août 2009).

Dans la plupart des cas précités où

le tribunal a confirmé l'application de l'art. 6 al. 5 LMSD, les vendeurs se

trouvaient dans une situation obérée ou quasi-obérée, de sorte qu'ils étaient

contraints, d'un point de vue économique, à réaliser leur bien pour assainir

leur situation. Le contexte d'urgence dans lequel ces ventes ont été conclues

apparaît ainsi comme leur dénominateur commun; peu importe qu'il s'agisse d'une

réalisation forcée ou non, dès lors que, du point de vue économique, le vendeur

ne disposait pas de sa pleine liberté d'agir ou de renoncer à la vente.

Corollaire de ce qui précède, l'acheteur doit, pour que l’on puisse considérer

que l’opération s’est déroulée sous l’empire de circonstances extraordinaires,

avoir réalisé en contrepartie une affaire plutôt intéressante. Cet élément

constitue alors un indice sérieux que le marché libre n'a pas fonctionné dans

la transaction (arrêt FI.2004.0034).

c) La transaction peut donc avoir

été conclue sous l'empire de circonstances exceptionnelles, étrangères au

marché libre. Cet élément, qui constitue un indice sérieux, ne permet toutefois

pas à lui seul à l'autorité fiscale de s'écarter du prix convenu pour fixer

l'assiette du droit de mutation; il faut, par surcroît, que l'immeuble ait été

aliéné à un prix s'écartant de sa valeur vénale. Ainsi, dans une vente forcée,

si l'adjudication faite au créancier gagiste constitue en règle générale un

indice de ce que le marché libre n'a pas fonctionné, cette circonstance ne

permet pas encore, à elle seule, de dire que l'autorité fiscale doit s'écarter

du prix d'adjudication (v. arrêt FI.1999.0071 du 6 avril 2000).

Dans des hypothèses de ce genre,

lorsqu'il lui apparaît que le prix convenu est inférieur à la valeur réelle du

bien aliéné, en raison précisément des circonstances particulières dans

lesquelles s'est déroulée la transaction, l'autorité fiscale a la faculté de

renverser la présomption instituée par l'art. 6 al. 2 LMSD (cf. par exemple,

arrêts FI.2009.0041 et FI.1994.0115 précités, montant revu à la hausse; FI.1995.0075

du 10 janvier 1996, publié in RDAF 1996, p. 91 et ss, not. 97-98, montant revu

à la baisse; v. en outre, FI.1997.0060 du 17 novembre 1997 et FI.1992.0005 du

30.

mars 1993; v. enfin FI.1999.0071, déjà cité, dans lequel il est apparu que

le prix résultant des enchères n'était manifestement pas inférieur à la valeur

réelle des immeubles aliénés).

aa) Lorsqu'elle invoque un élément

susceptible de renverser la présomption consacrée par l'art. 6 al. 2 LMSD,

c'est-à-dire un élément susceptible d'augmenter l'impôt, l'autorité fiscale

doit supporter le fardeau de la preuve (arrêt FI.2009.0041, déjà cité). Selon

la pratique de certains cantons, une disproportion manifeste (25% selon la

pratique zurichoise) entre la valeur vénale estimée et le prix stipulé crée

cependant une présomption qui aboutit à un renversement du fardeau de la

preuve. Ainsi, lorsqu'elle constate une différence de plus de 50% entre le prix

de vente de chaque immeuble et sa valeur vénale, l'autorité fiscale est fondée

à s'écarter de ce prix de vente pour déterminer elle-même l'assiette du droit

de mutation (FI.2004.0034, déjà cité). Le contribuable doit alors rendre

vraisemblable, d'une part, qu'il n'existe aucune relation entre les parties au

contrat et, d'autre part, que le libre marché a fonctionné (cf., par

comparaison, arrêt du Tribunal administratif fribourgeois du 28 mai 1999,

publié in RFJ 1999, 155, cons. 2d, références jurisprudentielles citées). Il

importe peu en revanche que l'écart constaté trouve ou non une justification

(contra l'arrêt FI.1992.0005, déjà cité, au demeurant isolé sur ce point); le

seul élément subjectif à prendre en considération dans le cadre d'une

transaction à un prix en dessous de la valeur vénale est, mais dans le cadre

d'une donation mixte et de la taxation d'un impôt sur les donations, l'animus

donandi (v. ATF 118 Ia 497, cons. 2b/bb; cf. aussi arrêt FI.1993.0138 du 16 mai

1994).

Pour démontrer que le prix

d'acquisition convenu et payé s'écarte de la valeur vénale de l'immeuble,

l'autorité fiscale doit chercher à reconstituer en quelque sorte la valeur du

marché (cf. Olivier Thomas, Les droits de mutation, étude des législations

cantonales, thèse Lausanne 1991, p. 220). Lorsque la parité avec le prix

d'achat n'entre, en raison précisément de conditions inhabituelles ayant

présidé à sa fixation, pas en considération, la valeur vénale se détermine soit

par comparaison de prix directe ou indirecte avec d'autres immeubles présentant

des caractéristiques analogues ayant fait l'objet d'une transaction, soit,

lorsque cette comparaison n'est pas possible, par un calcul de la moyenne

pondérée de la valeur de rendement avec la valeur intrinsèque (v. manuel, ch.

3.2

; André Bender/Philippe Favarger/Martin Hoesli, Evaluation et rentabilité

des biens immobiliers dans les institutions de prévoyance, in: L'expert

comptable suisse, 1995/2, p. 899 et ss, not. 901).

bb) Cela étant, l'art. 6 al. 5

LMSD, s'il permet à l'autorité de taxation de s'écarter du prix stipulé dans

l'acte de transfert et institue une procédure analogue à la taxation d'office

(BGC printemps 1963, p. 1040), doit, en tant qu'il constitue une exception par

rapport au système de taxation sur la base du prix convenu entre les parties,

être appliqué de manière restrictive. L'autorité fiscale ne saurait de façon

générale être habilitée à corriger le prix de chaque transaction qui ne

correspondrait pas exactement au prix moyen pratiqué pour des transactions du

même type. Elle doit au contraire apporter la preuve, d'une part, que le

transfert générant le droit de mutation est la résultante d'une opération qui

ne s'est pas déroulée dans un marché libre, d'autre part, que ces circonstances

ont eu pour conséquence que l'immeuble a été aliéné à un prix ne correspondant

pas à sa valeur réelle (v. arrêts FI.1999.0071; FI.1998.0034; FI.1997.0060,

déjà cités).

S'il est en revanche démontré par

l'autorité fiscale que le prix d'acquisition convenu s'écarte de la valeur

vénale ainsi déterminée, ce dernier montant servira alors à déterminer

l'assiette du droit de mutation (cf. jurisprudence zurichoise citée par Thomas,

op. cit., p. 221, note 3, in fine; l'autorité de céans va dans le même sens: v.

arrêts FI.1992.0005 déjà cité, FI.1995.0120 du 5 mars 1996; v. encore la

jurisprudence rendue en application de l'art. 9 du règlement du 22 décembre

1936.

sur l'estimation fiscale des immeubles - REFI; RSV 642.21.1 - qui applique

des critères analogues: v. notamment arrêts EF.2003.0005 du 9 septembre 2003;

EF.2000.0006 du 2 novembre 2000; EF.1999.0011 du 18 octobre 1999; EF.1999.0002

du 7 mai 1999; EF.1998.0008 du 10 août 1998; EF.1993.0035 du 4 octobre 1994). Ainsi,

dans l’arrêt FI.2004.0034, déjà cité, l'autorité intimée aurait été fondée à

retenir, comme assiette des droits de mutation, les valeurs vénales fournies

par la contribuable; elle s’est limitée à prendre les estimations fiscales en

considération, montant toujours inférieur à la valeur vénale des immeubles,

soit la solution la plus favorable au contribuable, confirmée par le Tribunal

administratif.

3.

Il importe en premier lieu de se pencher sur les

circonstances dans lesquelles s'est déroulée la vente de l’immeuble du ********

au recourant. Dans l'hypothèse où, en effet, le tribunal parvenait à la

conclusion inverse de l'autorité intimée, à savoir que cette vente s'est

déroulée dans des conditions analogues à celle du marché libre, il devrait

alors en tirer comme conséquence logique l'admission du recours; la cause

serait alors renvoyée à l'autorité intimée, afin qu'elle retienne le prix de

vente de l’immeuble comme assiette du droit de mutation litigieux dans le cas

d'espèce. Si en revanche, le tribunal aboutissait à la même conclusion que

l'autorité intimée, il lui resterait encore à s'assurer que la valeur retenue par

cette dernière peut effectivement servir d'assiette à l'impôt.

a) En l’espèce, l’opération du 23

avril 2008 s’est déroulée dans des circonstances particulières. Le recourant a

approché la Banque Raiffeisen afin qu’elle reprenne les crédits qui lui avaient

été accordés par la Banque cantonale vaudoise et le Crédit Suisse, garantis par

des hypothèques sur la parcelle n° 1********. La Banque Raiffeisen a subordonné

cette reprise d’engagements à la condition que l’immeuble en question,

propriété de X.________ SA, soit transféré au recourant, actionnaire de dite

société. Or, au 30 septembre 2007, X.________ SA elle-même était débitrice du

recourant à hauteur de 277'426 fr.33, solde du compte-courant actionnaire au

passif du bilan. X.________ SA a donc aliéné l’immeuble à son actionnaire, à sa

valeur comptable telle qu’elle figure au bilan au 30 septembre 2007, soit

250'000 fr. Le prix de vente a été payé, par compensation partielle avec le

solde du compte-courant actionnaire. Dès lors, on doit admettre, avec l’autorité

intimée, que les conditions de cette vente s’écartent de celles du marché

libre. Le recourant, qui concentre ses critiques sur la détermination de

l’assiette imposable, n’apporte du reste aucun élément sérieux de nature à

ébranler cette constatation.

b) X.________ SA a aliéné

l’immeuble au recourant à un prix avoisinant 218 fr. le mètre carré. Pour

l’autorité intimée, ce montant n'entrerait pas en considération, en raison

précisément de conditions inhabituelles ayant présidé à sa fixation. Certes, encore

doit-elle déterminer la valeur du marché. L’autorité intimée indique à cet

égard que le prix pratiqué lors des ventes récentes dans le même quartier ou

dans les quartiers avoisinants se situerait entre 500 et 700 le mètre carré. Elle

a produit les copies caviardées de deux actes de vente, conclus en 2008 et

2009, de terrains vierges de construction sur la commune du ********; des prix

de 650, respectivement 550 fr. le mètre carré ont été convenus entre les

parties. Elle a fait état, dans ses déterminations finales, de ventes

d’immeubles situés à proximité de la parcelle du recourant, toujours au ********;

ces ventes, conclues en 2008 et 2009, ont fait apparaître des prix du terrain

au mètre carré allant de 481 fr.70 à 574 francs. Dès lors, la valeur du terrain

aliéné se situe, selon elle, à un montant qui n’est pas inférieur à 500 fr. le

mètre carré. Le recourant, qui s’est exprimé au sujet de ces différentes

ventes, conteste l’approche de l’autorité intimée; pour lui, la valeur vénale

est celle retenue par les parties à l’acte du 23 avril 2008, soit 250'000 fr.

Il s’appuie à cet effet sur la décision de la CEFI, laquelle, sans explication

aucune, a maintenu, nonobstant cette vente, l’estimation fiscale de l’immeuble

remontant à 1994, soit 143'000 fr.

La parcelle n° 1******** est de

forme quasi rectangulaire; orientée nord-sud, elle s’étend au sud-ouest du

territoire communal, en zone constructible, au milieu d’un quartier bâti de

villas, individuelles pour la plupart. Le terrain est plat et le dégagement sur

les Alpes est légèrement obstrué par les villas situées immédiatement en aval. Cette

parcelle est au bénéfice d’un droit de passage sur le chemin d’accès au chemin

de 3********, côté ouest. L’accès y est relativement aisé, la largeur

permettant les manœuvres des véhicules. La villa du recourant est érigée immédiatement

au nord de la parcelle. Les droits à bâtir dans ce secteur permettent à son

propriétaire d’y bâtir une villa comprenant au moins un logement, voire même

deux. Sans doute, un projet de construction sur cette parcelle pourrait susciter

les oppositions des voisins immédiatement riverains durant l’enquête publique. Quoi

qu’il en soit, le droit à la vue n’est pas protégé et les éventuels opposants

ne pourront de toute façon efficacement résister à la réalisation d’un projet

conforme à la réglementation applicable. Contrairement aux explications du

recourant, cette parcelle peut donc aisément être mise en valeur par son

propriétaire, de sorte que l’on peut légitimement s’étonner de la mansuétude de

la CEFI à l’égard du recourant, celle-ci ayant maintenu, dans sa décision du 25

août 2008, une valeur fiscale remontant à 1994.

Au terme de l’inspection locale, le

Tribunal arrive par conséquent à la conclusion qu’en retenant une valeur vénale

de 500 fr. le mètre carré, soit plus du double du prix convenu entre les

parties à l’acte du 23 avril 2008, l’autorité intimée n’a certainement pas

versé dans l’arbitraire. C’est donc à juste titre que le montant de 572'500 fr.

a été pris en considération comme assiette du droit de mutation litigieux.

4.

Au vu de ce qui précède, le recours ne peut

qu’être rejeté et la décision attaquée, confirmée. Vu le sort du recours, un

émolument judiciaire sera mis à la charge du recourant (art. 49 et 91 LPA-VD).

En outre, l’allocation de dépens ne saurait entrer en ligne de compte (articles

55.

al. 1, a contrario, 56 al. 3 et 91 LPA-VD).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est rejeté.

II.

La décision sur réclamation de l'Administration

cantonale des impôts du 28 octobre 2008 est confirmée.

III.

Les frais d’arrêt, par 2'000 (deux mille)

francs, sont mis à la charge du recourant.

IV.

Il n’est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 31 août 2010

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.