Lexipedia

Décision

FI.2008.0135

CDAP - FI.2008.0135 - 2010-03-31 - X.________ c/Administration cantonale des impôts, Administration fédérale des contributions

31 mars 2010Français24 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Le 17 novembre 1981, X.________ (ci-après: le

contribuable ou le recourant) a acquis un immeuble à Crissier qu'il a revendu

le 1er mars 1988, à la suite d'une promesse de vente du 18 décembre

1987. Le gain réalisé, qui s'est élevé à 352'300 fr., a fait l'objet d'une

imposition séparée sur les gains immobiliers.

Le 26 avril 2000, le contribuable,

a acquis un terrain situé à Bogis Bossey (parcelle no 1********), pour le prix

de 164'000 francs. Après y avoir construit une villa, il a vendu cet immeuble

le 31 octobre 2001, pour le prix de 820'000 francs. Le 26 novembre 2001,

l'Office d'impôt du district de Nyon (ci-après: Office d'impôt) a fixé le gain

immobilier imposable à 52'246 fr. au taux de 27%, sans opposition du

contribuable.

Le 18 juin 2003, il a acquis en

copropriété avec Y.________ un terrain (parcelle no 2********) de 927 m2 à La

Rippe (district de Nyon) pour le prix de 435'000 francs.

Le 30 novembre 2004, il a acquis la

moitié d'un immeuble à Cologne, en Allemagne, en copropriété avec sa sœur, pour

un prix total de 460'000 euros.

Par acte notarié du 25 avril 2005,

il a vendu un immeuble situé à Versoix (Genève) pour le prix de 1'20'000 francs.

Ce gain ne semble toutefois pas avoir encore fait l'objet d'une taxation.

B.

Employé chez Z.________ jusqu'à fin 2004, le

contribuable a indiqué dans sa déclaration d'impôt 2003, un revenu d'activité

professionnelle de 182'437 fr., ainsi qu'un revenu de la fortune immobilière de

410'703 francs. Dans sa déclaration d'impôt 2004, il a mentionné un revenu

d'activité professionnelle de 169'793 fr. et un revenu de la fortune

immobilière de 332'594 francs.

Dès le 1er janvier 2005,

le contribuable a cessé toute activité professionnelle salariée et bénéficié de

prestations de l'assurance chômage, jusqu'à fin 2006. Pour l'année 2005, il a

déclaré des indemnités de l'assurance chômage pour un montant de 77'898 fr.,

ainsi qu'un rendement immobilier pour un montant de 317'005 francs. Pour

l'année 2006, il a indiqué des prestations de l'assurance-chômage pour un

montant de 71'849 fr., ainsi qu'un rendement immobilier de 263'529 francs. En

2007, ne bénéficiant plus des prestations de l'assurance-chômage, il a déclaré

comme seul revenu un rendement immobilier (brut) de 303'309 fr. (hormis des

rendements de titres).

C.

Le 14 février 2002, le contribuable a signé un

acte de vente à terme avec droit d'emption, portant sur la parcelle no 3********

à Gland de 2'376 m2, comprenant un bâtiment locatif de neuf appartements et un

terrain constructible. Le prix de vente a été fixé à 2'300'000 francs. Le

chiffre 14 de l'acte notarial précise: "La venderesse […] autorise l'acheteur

[le contribuable] dès ce jour à entreprendre, à ses frais, tous travaux

d'études et de mensuration sur la parcelle vendue, ceci en vue de l'obtention

d'un ou plusieurs permis de construire. La venderesse s'engage à signer toutes

pièces et tous plans nécessaires aux formalités requises pour le dépôt d'un ou

plusieurs dossiers de mise à l'enquête auprès du Greffe municipal. Elle

s'engage à donner procuration à cet effet à l'acheteur, séparément des

présentes".

Par acte notarié du 30 mai 2002,

les parties ont requis le transfert de l'immeuble au nom du contribuable. Le

financement de l'opération a été assuré par quatre gages immobiliers constitués

par contrats hypothécaires conclus avec l'UBS, pour un montant total de

1'630'000 fr.: soit respectivement de 600'000 fr. au taux fixe à 3,8% durant

trois ans, de 600'000 fr. au taux fixe à 4,10% durant 5 ans, de 430'000 fr.

avec taux fixe à 3,25% durant un an du 30 mai 2002 au 30 mai 2003. Ce dernier

contrat hypothécaire a été renouvelé pour six mois du 30 mai 2003 au 1er

décembre 2003 au taux fixe de 2,15%.

Par acte notarié du 25 juillet

2003, le contribuable et la société A.________ SA ont convenu d'une vente à

terme cessible et irrévocable de la parcelle no 3******** à Gland. L'acte

notarié du 3 novembre 2003 qui s'en est suivi prévoit qu' à la demande du

cessionnaire, le cédant (le contribuable) divise la parcelle no 3******** en

trois nouveaux bien-fonds distincts: les parcelles no 3******** de 630 m2, no 4********

de 826 m2 et no 5******** de 920 m2. Cet acte du 3 novembre 2003 fixe le prix

de vente total à 2'900'000 fr. et comporte une réquisition de transfert au

registre foncier.

Suite à cette transaction, le 17

novembre 2003, le contribuable a déposé une déclaration pour l'imposition des

gains immobiliers, dans laquelle il a déclaré un gain immobilier de 506'200

francs.

Le 2 décembre 2003, l'Office

d'impôt du district de Nyon (ci-après: l'Office d'impôt) a informé le

contribuable, par l'intermédiaire de son conseil, la Fiduciaire Fidinter à

Lausanne, qu'il admettait le gain immobilier fixé à 506'200 fr., en spécifiant

que ce gain était issu d'une opération immobilière professionnelle et qu'il

devrait figurer dans la déclaration ordinaire 2003 (sous code 445). Il a

conseillé au contribuable d'annoncer spontanément ce gain à la Caisse de

compensation AVS à laquelle il était affilié, en vue de l'établissement d'une

cotisation provisoire qui pourrait être déduite du gain immobilier dans la

taxation ordinaire du revenu 2003.

Par réponse du 5 décembre 2003, le

contribuable a contesté le caractère professionnel de cette opération

immobilière, en demandant à l'Office d'impôt de bien vouloir considérer sa

lettre comme une réclamation.

Le 3 février 2004, l'Office d'impôt

a expliqué les raisons pour lesquelles il maintenait sa décision et persistait

à considérer cette vente comme étant de caractère professionnel:

- "Une durée de possession extrêmement

courte, soit du 30.05.2002 au 3.11.2003.

- La nature de l'objet vendu

- L'importance du gain réalisé, soit 506'200

francs"

Le 10 février 2004, le contribuable

a contesté ce point de vue. Il a notamment fait valoir que la qualification

d'opération professionnelle impliquait en particulier une manière systématique

et planifiée de procéder aux opérations, leur fréquence, un lien étroit entre

la transaction et l'activité professionnelle du contribuable, ses connaissances

particulières de la branche. Il a également relevé qu'un taux d'imposition de

30% s'appliquait à une courte durée de possession, si bien que celle-ci ne

devait pas automatiquement entraîner la qualification

"professionnelle" de toute vente dans l'année d'acquisition.

Le 24 février 2004, l'Office

d'impôt a informé le contribuable que la décision préjudicielle du 2 décembre

2003 ne pouvait pas faire l'objet d'une réclamation, celle-ci devant être

déposée contre la décision de taxation définitive pour la période 2003, qui inclurait

le gain immobilier de 506'200 francs.

Le 3 mars 2004, le contribuable a

accusé réception de cet avis, précisant d'emblée qu'une réclamation serait

déposée en temps utile.

Le 18 août 2004, le contribuable a

déposé sa déclaration d'impôt 2003, qui ne comprenait pas le gain immobilier de

506'200 francs. Le 28 février 2005, l'Office d'impôt a

adressé au contribuable une décision de taxation définitive relative à l'impôt

cantonal et communal, ainsi qu'à l'impôt fédéral direct, pour la période

fiscale 2003, fixant le revenu imposable au niveau cantonal et communal à

696'900 fr., au taux de 713'000.- et la

fortune imposable à 680'000.- au taux de 2'997'000 francs. En matière d'impôt

fédéral direct, il a fixé le revenu imposable à 725'000 fr., au taux de ce dernier montant. La décision expose que "le

gain réalisé sur la vente de l'immeuble de Gland, soit 506'200 fr., est considéré comme gain immobilier professionnel. Il est

cumulé avec les autres revenus dans la déclaration".

Le 17 mars

2005, le contribuable a déposé une réclamation contre cette décision, par

l'intermédiaire de son conseil. Se référant aux arguments invoqués dans son

courrier du 10 février 2004, il a fait valoir que la vente litigieuse découlait

d'une occasion fortuite à caractère exceptionnel, ce qui, en l'espèce excluait

la qualification de "professionnelle". Il a confirmé sa réclamation

dans un courrier du 5 avril 2005.

Le 21 avril

2005, l'Office d'impôt a demandé au contribuable de le renseigner sur le motif

de l'achat, le mode de financement, la location éventuelle de l'immeuble et le

motif de la vente.

Par réponse du

9 mai 2005, le contribuable a répondu qu'il avait acquis l'immeuble en vue d'un

placement à long terme, que la plus grande partie de la dette hypothécaire

était assortie d'un taux bloqué sur cinq ans, que le financement était

constitué de l'utilisation de fonds propres personnels et d'un prêt

hypothécaire et que les neuf appartements étaient loués. Quant au motif de la

vente, il a précisé que le bien immobilier comprenait en plus du bâtiment

locatif, une surface constructible. Un promoteur immobilier, propriétaire d'une

parcelle adjacente trop étroite pour être valorisée, lui aurait proposé de lui

acheter la totalité du fonds qui, joint à sa propre parcelle, offrait une

opportunité intéressante. La proposition s'étant révélée suffisamment

intéressante, le contribuable a vendu son immeuble, profitant ainsi d'une

occasion purement fortuite et non planifiée.

Le 2 novembre

2006, l'Office d'impôt a adressé au contribuable une proposition de règlement,

reprenant sans modification les éléments de sa décision du 28 février 2005. Il

a complété sa proposition par les motifs suivants: "Décision

inchangée par rapport à celle du 28 février 2005. Compte tenu de la courte

durée de possession de l'immeuble sis à Gland, de l'importance du gain réalisé

à la suite de la vente, ainsi que de la nature de l'objet mis en cause, de la

mise en valeur (obtention de permis de construire, division de bien-fonds) et

de la fréquence des opérations immobilières effectuées, l'opération en cause

est qualifiée comme gain immobilier professionnel accessoire."

Le 15 novembre 2006, le

contribuable a confirmé sa réclamation. Il a fait valoir que les conditions

posées par la jurisprudence du Tribunal fédéral en matière de professionnalité

n'étaient aucunement réalisées en l'espèce. Il a relevé par ailleurs que la

division du bien-fonds n'avait pas été réalisée par le vendeur, mais par

l'acquéreur et que les documents afférents au permis de construire avaient été

signés par le contribuable en vue de faciliter les opérations de l'acquéreur.

Après en avoir informé le

contribuable le 24 novembre 2006, l'Office d'impôt a transmis le dossier à

l'Administration cantonale des impôts (ci-après: l'ACI), le 5 mars 2007, pour

objet de sa compétence.

Après réception

du dossier, l'ACI a entendu le contribuable dans ses locaux, le 24 juin 2008.

Statuant le 17

novembre 2008, l'ACI a rejeté la réclamation du 17 mars 2005, en qualifiant de

professionnelle la vente de la parcelle no 3********, à Gland, en date du 3

novembre 2003, pour inclure le gain immobilier de 506'200 fr. dans les revenus ordinaires du

contribuable pour l'exercice 2003. Se référant aux critères fixés par la

jurisprudence fédérale et cantonale en la matière, elle a principalement fait

valoir que la durée de possession, la mise en valeur du bien immobilier et la

fréquence des opérations constituaient, en l'espèce, des critères déterminants

pour qualifier l'opération litigieuse de professionnelle. Considérant qu'elle

n'avait pas les éléments pour examiner le mode de financement de l'immeuble,

elle n'a pas examiné ce critère. Elle a relevé par ailleurs que depuis fin 2004

le contribuable vivait principalement de ses revenus immobiliers.

D.

Le 15 décembre 2008, le contribuable a déposé un

recours à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre

cette décision, par l'intermédiaire de son nouveau conseil, la Fiduciaire

Michel Favre, à Lausanne. Demandant que l'on qualifie de privée la vente de la

parcelle no 3******** à Gland, il a conclu à l'imposition distincte du gain

réalisé au sens des art. 61 ss de la loi du 4 juillet 2000 sur les impôts

directs cantonaux (LI; RSV 642.11) et requis une audience lui permettant

d'expliciter les circonstances de la vente. Réfutant les arguments de l'ACI

quant à la réalisation des critères déterminants pour qualifier de

"professionnelle" une opération immobilière, il a principalement fait

valoir qu'il avait acquis l'immeuble litigieux dans le seul but de tirer de cet

investissement un rendement périodique convenable et non d'en faire l'objet

d'une opération spéculative. Compte tenu des difficultés rencontrées dans

l'amélioration d'un rendement insuffisant, il avait vendu sa parcelle à A.________

SA qui possédait déjà une parcelle voisine et qui pouvait valoriser de manière

optimale les deux parcelles adjacentes.

Dans sa réponse du 13 février 2009,

l'ACI a conclu au rejet du recours. Respectivement les 9 et 31 mars 2009, le

recourant et l'ACI ont déposé des déterminations confirmant leurs conclusions.

L'Administration fédérale des contributions a renoncé à présenter des

observations.

E.

Le Tribunal a statué par voie de

circulation.

F.

Les arguments respectifs des parties seront

repris ci-après dans la mesure utile.

Considérants

1.

Le recourant requiert une audition par la

Cour de céans, lui permettant d'expliciter les circonstances dans lesquelles il

a vendu la parcelle litigieuse.

a) Tel qu’il est garanti par

l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération

suisse du 18 avril 1999 (ci-après : Cst.; RS 101), le droit

d’être entendu comprend le droit pour l’intéressé de s’expliquer avant qu’une

décision ne soit prise à son détriment, celui de fournir des preuves quant aux

faits de nature à influer sur le sort de la décision, celui d’avoir accès au

dossier, de participer à l’administration des preuves essentielles et de se

déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la

décision à rendre (ATF 129 II 497 consid. 2.2 p. 504; 126 I 15; 124 I

49.

et les réf. cit.). En particulier, le droit de faire administrer des preuves

suppose notamment que le fait à prouver soit pertinent et que le moyen de

preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver ce fait. Le droit d’être

entendu découlant de l’art. 29 al. 2 Cst. ne comprend toutefois pas

le droit d’être entendu oralement, ni celui d’obtenir l’audition de témoins

(ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 428). L’autorité peut donc mettre un

terme à l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former

sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation

anticipée des preuves proposées, elle a la certitude qu’elles ne pourraient

l’amener à modifier son opinion (ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 429 et

les arrêts cités; 122 V 157 consid. 1d p. 162; 119 Ib 492

consid. 5b/bb p. 505). En outre, pour autant qu’elle ne soit pas

d’une gravité particulière, une violation du droit d’être entendu en instance

inférieure est réparée lorsque l’intéressé a eu la faculté de se faire entendre

en instance supérieure par une autorité disposant d’un plein pouvoir d’examen

en fait et en droit (ATF 130 II 530 consid. 7.3 p. 562; 127 V 431

consid. 3d/aa pp. 437 s.; 126 V 130 consid. 2b

pp. 131 s. et les arrêts cités).

b) En l'espèce, il n'est pas

nécessaire de procéder à d'autres mesures d'instruction: le dossier qui est

complet permet à la cour de céans de statuer. De plus, le recourant qui procède

avec l'assistance d'un mandataire a eu l'occasion de faire valoir son point de

vue lors de deux échanges d'écritures. Il ne sera dès lors pas donné suite à la

requête d'audience du recourant.

2.

a) Le litige a trait à l'impôt cantonal et

communal, ainsi qu'à l'impôt fédéral direct. A l’instar de l’ACI, et comme la

jurisprudence le lui permet, la cour de céans tranchera les recours en ce qui

concerne aussi bien l’impôt cantonal et communal que fédéral direct (ATF 131 II

553.

consid. 4.2 p. 559; 130 II 509 consid. 8.3 p. 511), avec les renvois aux

dispositions respectives et un dispositif qui distingue expressément les deux

impôts, conformément aux exigences du Tribunal fédéral (ATF 2C.326/2008 du 23

septembre 2008, cons. 1.3).

b) Le recourant reproche à

l'autorité intimée d'avoir qualifié de "professionnel", le gain de

506'200 fr. réalisé en 2003 lors de la vente de la parcelle no 3******** à

Gland, alors qu'il s'agirait selon lui d'un gain en capital privé soumis à

l'imposition distincte des art. 61 ss LI. Le litige porte ainsi sur la distinction

classique entre gestion de la fortune privée et commerce professionnel d'immeubles.

La matière est régie par les art. 16 et 18 de la loi fédérale du

14.

décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD; RS 642.11), 7 al.

4.

let. b de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts

directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14) et 19 al. 4 et 21 al. 2 de la loi vaudoise du 4 juillet 2000 sur les impôts directs

cantonaux (LI, RS 642.11)

c) En droit fédéral, comme en droit

cantonal, l'impôt sur le revenu a pour objet tous les revenus du contribuable,

qu'ils soient uniques ou périodiques (art. 16 al. 1 LIFD, 7 al. 1 LHID, 19 al.

1.

LI). Sont notamment imposables tous les revenus provenant de l'exploitation

d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole,

de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité indépendante

(art. 18 al. 1 LIFD, 8 al. 1 LHID, 21 al. 1 LI). En revanche, les gains en

capital réalisés lors de l'aliénation d'éléments de la fortune privée ne sont

pas imposables (art. 16 al. 3 LIFD; cf en outre les art. 7 al. 4 let. b LHID et

19.

al. 3 LI qui consacrent ce principe en droit cantonal pour les éléments de

la fortune privée mobilière); en droit vaudois, s'agissant d'immeubles, de tels

gains ne sont pas imposables au titre du revenu, mais de manière distincte au

titre du gain immobilier, conformément aux art. 61 ss LI.

d) Pour déterminer si un gain en

capital relève de l'art. 16 al. 3 LIFD, respectivement de l'art. 19 al. 3 LI,

ou des art. 18 LIFD et 21 LI, il s'agit de déterminer s'il a été obtenu dans le

cadre de la simple administration de la fortune privée et réalisé que par la

mise à profit d'une opportunité qui s'est présentée fortuitement ou si

l'activité du contribuable était orientée dans son ensemble vers l'obtention

d'un gain (ATF 2C_29/2008 du 28 mai 2008 consid. 3.2;2A.66/2002 du 17

septembre 2002, traduit in RDAF 2003 II 209 consid. 2.1). Tel est notamment le

cas, lorsque le contribuable ne réalise pas des actes de disposition isolés,

mais qu'il poursuit un engagement planifié et combiné de travail et de capital

à son propre risque pour réaliser un gain. Cela peut résulter d'une activité

professionnelle principale ou accessoire. Il n'est cependant pas exigé que le

contribuable prenne part de manière reconnaissable pour les tiers aux activités

économiques, ni qu'il exerce son activité sous la forme de sa propre entreprise

organisée. En conclusion, les revenus d'activité lucrative indépendante émanant

d'une occupation indépendante occasionnelle sont également imposables, lorsque

malgré l'objectif du gain, la planification fait défaut (ATF 2A.66/2002

précité).

La jurisprudence et la doctrine ont

développé, notamment dans les domaines du commerce professionnel d'immeubles et

du commerce de titres, plusieurs critères pour distinguer l'administration de

la fortune privée de l'activité lucrative. Cette distinction, comme le

mentionne régulièrement la jurisprudence, doit se faire en appréciant le cas

particulier au regard de l'ensemble des circonstances (ATF 125 II 113,

2A.66/2002 précité,2C.29/2008 précité, consid. 3.3). Ainsi, on peut prendre en

considération comme indice en faveur d'une activité excédant la simple

administration de la fortune privée, le caractère systématique et planifié de

la manière d'agir, la fréquence des opérations, le rapport étroit entre

l'opération réalisée et l'activité professionnelle du contribuable, le recours

à des connaissances professionnelles particulières, la durée de la possession,

le recours dans une mesure importante à des fonds étrangers pour financer les

opérations, ou la réalisation par le biais d'une société de personne, ainsi que

le réinvestissement des produits de la vente dans de nouvelles acquisitions.

Chacun de ces indices peut conduire, en concours avec les autres ou déjà par

lui seul, pris isolément selon les circonstances, à la reconnaissance d'une

activité lucrative indépendante (ibidem).

3.

Dans le présent cas, il apparaît que le

contribuable a acquis plusieurs immeubles avant et après la vente litigieuse. Au

cours des années 2001 à 2005, il a vendu deux immeubles: à Bogis Bossey, en

2001, une villa construite par ses soins (dans ce cas le gain réalisé a fait

l'objet d'une imposition séparée); à Versoix, en 2005 (mutation qui n'a

semble-t-il pas encore fait l'objet d'une taxation). La vente litigieuse n'a

donc pas un caractère unique et s'insère dans une pluralité d'opérations

immobilières.

Il ressort en outre de l'acte

notarié du 14 février 2002 que le contribuable a acquis la parcelle de Gland

dans le but d'y construire des bâtiments, pour effectuer une promotion

immobilière. Il y est en effet spécifié que "la venderesse […] autorise

l'acheteur […] dès ce jour à entreprendre, à ses frais, tous travaux d'études

et de mensuration sur la parcelle vendue, ceci en vue de l'obtention d'un ou

plusieurs permis de construire. La venderesse s'engage à signer toutes pièces

et tous plans nécessaires aux formalités requises pour le dépôt d'un ou

plusieurs dossiers de mise à l'enquête auprès du Greffe municipal. Elle

s'engage à donner procuration à cet effet à l'acheteur, séparément des

présentes". Le recourant s'est expliqué sur cette clause: l'immeuble

générait un rendement brut de 3.75%, de l'avis de l'intéressé "largement

en dessous de la norme usuelle"; pour mettre en valeur l'investissement

consenti, le recourant avait prévu d'ériger sur la parcelle deux groupes de

deux villas contiguës. Le but de l'opération consistait ainsi à "isoler la

partie immeuble locatif en vue d'obtenir un rendement sur investissement net

beaucoup plus en phase avec le marché". La clause en question devait donc

permettre au bénéficiaire du droit d'emption d'entreprendre des travaux d'étude

sans attendre le transfert dans l'idée de vendre les villas sur plans.

Ces explications confortent le

tribunal dans l'idée qu'il s'agissait bien ici d'une opération immobilière

planifiée: bien qu'il n'ait pas exercé une profession en relation avec

l'immobilier, le contribuable a acquis une parcelle disposant d'une surface

constructible suffisante pour se donner les moyens d'organiser une promotion

intéressante à court terme.

Par la suite, le recourant a renoncé

à cette forme de promotion. Comme il l'a expliqué, son fonds jouxtait une bande

de terrain trop étroite pour permettre un vaste projet immobilier. La société

propriétaire de cette bande de terrain s'est dès lors intéressé à la parcelle

no 3********; il s'agissait là – souligne le recourant – "d'une opération

tout à fait fortuite, sans aucune planification préalable". Ici encore, le

caractère fortuit de l'opération dont se prévaut le recourant n'est guère

convaincant, ni déterminant. Le recourant a profité d'une occasion pour vendre

rapidement un terrain qu'il venait d'acquérir (il n'a conservé son immeuble que

du 30 mai 2002 au 3 novembre 2003), ce qui lui a permis de réaliser aisément un

bénéfice important. Peu importe à cet égard que le gain ait été réalisé non par

la vente de villas contiguës, comme initialement prévu, mais par la cession de

l'entier de la parcelle. Dans l'une ou l'autre des alternatives, les démarches

entreprises montrent une intention claire de mettre sur pied une opération de

promotion immobilière; la perspective de réaliser à brève échéance un gain

substantiel a manifestement mis au second plan l'intention alléguée par le

recourant d'acquérir à long terme un patrimoine immobilier aux fins de se

constituer un fonds qui tienne lieu de 2ème pilier.

Dans le cadre de l'examen de

l'ensemble des circonstances du présent cas, l'on peut également relever que le

contribuable a largement eu recours à des fonds étrangers pour financer

l'opération litigieuse. Il a conclu quatre contrats hypothécaires avec l'UBS,

pour un montant de 1'630'000.- francs. Or cet élément constitue, selon la

jurisprudence du Tribunal fédéral, un autre indice tendant à démontrer que l'on

se trouve en présence d'une activité professionnelle (cf. infra cons. 3). Par

ailleurs, il ressort des déclarations d'impôt du contribuable que ses revenus

immobiliers constituent dès 2003 la source principale de ses gains.

4.

Ainsi, au vu du caractère

systématique et planifié de ses démarches, du nombre d'opérations immobilières,

du court délai de possession de l'objet litigieux, du recours aux fonds

étrangers par la constitution d'hypothèques et du fait que le recourant vivait

de ses revenus immobiliers, l'hypothèse d'une simple administration de la

fortune privée et de gains réalisés par la seule mise à profit d'une

opportunité qui se serait présentée fortuitement n'apparaît guère établie.

L'ensemble des indices décrits conduit au contraire le tribunal à retenir la

qualification d'activité immobilière professionnelle, comme l'a admis à juste

titre l'autorité intimée.

5.

Les considérants qui précèdent conduisent au

rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée. Les recourants,

qui succombent, supporteront les frais de justice, qui s'élèveront à 5'000 fr.,

soit à 2'500 fr. pour l'impôt cantonal et communal et à 2'500 fr. pour l'impôt

fédéral. Vu l'issue du litige, ils n'auront par ailleurs pas droit à

l'allocation de dépens.

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

En tant qu'il concerne l'impôt cantonal et

communal, le recours est rejeté.

II.

En tant qu'il concerne l'impôt fédéral direct, le

recours est rejeté.

III.

La décision sur réclamation rendue le 17

novembre 2008 par l'Administration cantonale des impôts est confirmée.

IV.

Un émolument de 5'000 (cinq mille) francs est

mis à la charge du recourant.

V.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 31 mars 2010

Le

président:

Le présent

arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire

l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au

Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions

des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.

), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.