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Décision

FI.2012.0031

CDAP - FI.2012.0031 - 2012-11-15 - X.________ SA/Administration cantonale des impôts

15 novembre 2012Français43 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Y.________, ressortissante suisse d'origine

russe, a nourri dans le courant de l'année 2009 le projet d'acquérir, de

rénover et d'exploiter un établissement public dans la région de la Riviera

vaudoise. A ce titre, en prospectant la région, elle est entrée en contact avec

Z.________, qui exploitait en raison individuelle à 1******** un établissement

public à l'enseigne "A.________".

Le 16 septembre 2009, Z.________ et

Y.________ ont signé devant le notaire A.________, à 1********, une "promesse

conditionnée de cession de droit de superficie et de cession de matériel, de

mobilier et d'installation d'exploitation". Le prix de cession du

droit de superficie constitué en droit distinct et permanent inscrit sous

feuillet n° ******** du Registre foncier de la commune de 1********, supportant

l'établissement public "A.________", a été fixé à 5'500'000

francs. Le prix du matériel, du mobilier et des installations d'exploitation de

l'établissement public était fixé à 1'000'000 francs. L'acte ne mentionnait pas

de nommable. Sa validité était conditionnée d'une part à l'obtention par Y.________

du financement nécessaire et, d'autre part, à la renonciation par la commune de

1******** à l'exercice de son droit de préemption légal d'ici au 31 décembre

2009. Il prévoyait aussi que l'exécution de la promesse de cession devrait

intervenir avant le 31 décembre 2009, faute de quoi la partie n'exécutant pas

ses obligations serait redevable à l'autre d'un dédit de 100'000 francs. Ce

dédit n'était pas exigible si la Commune de 1******** venait à exercer son

droit de préemption légal ou si le promettant-cessionnaire n'obtenait pas de

financement pour payer le prix de cession du droit de superficie. En date du 20

décembre 2009, ces deux conditions étaient réalisées, la Commune de 1********

ayant notamment renoncé à exercer son droit de préemption légal le 6 novembre

2009. Les parties sont convenues le 21 décembre 2009 de proroger la validité de

l'acte du 16 septembre 2009 jusqu'au 15 février 2010. Le 19 janvier 2010, Z.________

a adressé un courrier à Y.________, dont il ressort notamment ce qui suit:

"(...)

A partir du moment où la signature des actes

avait été fixée le 21 décembre 2009, j'ai pris des dispositions envers mon

personnel et principalement pour les artistes engagés au C.________, ainsi

qu'avec le propriétaire qui me loue les studios pour les loger.

Dès que nous avons signé une prorogation au

15 février 2010, j'ai dû revoir ma planification. Une nouvelle prorogation au

31 mars implique une réorganisation supplémentaire à mettre en place.

Malgré les inconvénients qui en découlent,

je suis prête à signer ladite prorogation, pour autant qu'elle ne soit pas liée

à l'obtention des autorisations de la Police du commerce ou de la Commune de 1********.

Si le transfert n'est pas signé définitivement au 31 mars prochain, je demande

qu'une indemnité de Fr. 650'000.00 soit due par la partie qui n'exécute

pas ses engagements à cette date butoir.

Pour votre information, je vous signale que

je suis harcelée par un autre acheteur potentiel et ceci à un prix nettement

supérieur à celui fixé avec vous. En aucun cas je ne vais rentrer en matière avec

lui. Je tiens absolument à respecter les engagements pris à votre égard.

Pour la bonne forme, je vous saurais gré de

bien vouloir me confirmer au plus vite votre accord avec les différents points

soulevés dans la présente.

(...)"

Compte tenu du fait que les travaux

de sécurisation nécessaires à l'exploitation du bâtiment par le

promettant-cessionnaire n'étaient pas encore terminés, les parties sont

convenues le 15 février 2010 de proroger une seconde fois la validité de

l'acte, en la portant au 31 mars 2010. Les parties ont en outre fixé une peine

conventionnelle égale au 10% du prix global des cessions pour le cas

d'inexécution. L'acte de cession de droit de superficie et de cession de

matériel, de mobilier et d'installations d'exploitation a finalement été

instrumenté par le notaire A.________ entre Z.________ et Y.________ le 31 mars

2010. Les droits de mutation relatifs à ce transfert, mis à la charge de Y.________,

ont fait l'objet d'une décision de taxation du 15 décembre 2010, entrée en

force faute de réclamation.

B.

Y.________ a décidé d'exploiter son entreprise

par le biais d'une société anonyme. Elle a constitué à cet effet la société X.________

SA. Cette société anonyme, dont les statuts remontent au 22 mars 2010, a été

inscrite au Registre du commerce le 1er avril 2010. Elle a pour but

l'exploitation d'établissement public et de tous les autres immeubles

commerciaux dont elle pourra être propriétaire. Ses administrateurs sont Y.________

et D.________. Le capital-actions, de 100'000 fr., est entièrement détenu par Y.________,

selon bulletin de souscription du 17 février 2010 de la société anonyme en

formation "X.________ SA".

En réponse à un courriel que Y.________

lui avait adressé le 8 février 2010 et à un entretien du 10 février 2010, E.________,

banquier auprès de F.________ SA en charge du dossier de l'intéressée, a

répondu notamment ce qui suit le 11 février 2010:

"(...)

Entité juridique

Nous vous rendons attentifs au fait que Mme Y.________

est l'acheteuse juridique. Les actes devant notaire et nos documents de crédits

ont été prévus en fonction de cette décision.

Droit de superficie

Nous vous rappelons que la Commune de 1********

a donné son accord pour le transfert du droit de superficie à Mme Y.________.

D'après nos connaissances, l'obtention n'était pas acquise pour une société

anonyme vous appartenant.

Fiscalité

Nous vous laissons le soin de vous faire

confirmer par votre fiduciaire l'effet fiscal réel en cas d'acquisition à titre

privé ou en société anonyme.

(...)"

C.

La fiduciaire mandatée par Y.________ a indiqué

le 31 mai 2010 à l'Administration fédérale des contributions, Division

principale de la taxe sur la valeur ajoutée, dans le formulaire n° 764 pour la

déclaration selon l'art. 38 LTVA, que l'exploitation de l'établissement public

assurée jusqu'au 31 mars 2010 par Z.________ était immédiatement poursuivie par

la société X.________ SA.

D.

Le 31 mai 2010, F.________ SA a adressé à la

société X.________ SA, pour signature, une convention de crédit-cadre portant

sur l'octroi en faveur de cette dernière d'une limite de crédit d'un montant

maximum de 3'000'000 fr. dans le but de financer des objets immobiliers.

Agissant par l'intermédiaire de son

conseil, l'avocat Laurent Maire, Y.________ a demandé le 8 juin 2010 à la

Commune de 1******** de consentir à un nouveau transfert du droit de superficie

constituant le feuillet n° ********, en faveur de X.________ SA. Après avoir

été relancée à trois reprises, la Commune de 1******** a confirmé le 29

septembre 2010 qu'elle acceptait de renoncer à exercer son droit de préemption dans

le cadre d'un tel transfert pour autant que Y.________ demeure caution

solidaire de la société X.________ SA pour le paiement de la redevance liée au

droit de superficie. L'intéressée s'étant engagée à demeurer codébitrice solidaire

de la société, la Commune de 1******** a signé la déclaration de renonciation à

l'exercice de son droit de préemption le 14 octobre 2010.

E.

Le 13 octobre 2010, Y.________ et la société X.________

SA, engagée par Y.________ ont passé devant le notaire A.________ un contrat de

transfert de patrimoine à terme, portant sur la cession du droit de superficie

pour un montant de 5'500'000 fr. et la vente du matériel, du mobilier et des

installations d'exploitation de l'établissement "A.________"

pour un prix de 1'000'000 francs. L'acte de transfert a été déposé au Registre

foncier à la fin du mois de novembre 2010.

F.

Par décision du 24 juin 2011, l'Administration

cantonale des impôts (ACI) a décidé de prélever un droit de mutation, parts

cantonale et communale comprises, de 3,3% sur le transfert immobilier

consécutif à l'acte du 13 octobre 2010. Calculé sur une assiette fiscale de

6'500'000 fr., l'impôt s'élevait à 214'500 francs.

La société X.________ SA a déposé

une réclamation contre cette décision le 27 juillet 2011. Dans le cadre du

traitement de cette réclamation, l'ACI a formulé à la société précitée une

proposition de règlement, qui a été refusée le 14 mars 2012, la société X.________

SA ayant décidé de maintenir sa réclamation.

Par décision du 30 mars 2012, l'ACI

a rejeté la réclamation du 27 juillet 2011.

G.

Par acte du 1er mai 2012, X.________

SA a recouru contre cette décision devant la Cour de droit administratif et

public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant sous suite de frais et dépens

principalement à la réforme en ce sens qu'aucun droit de mutation n'est prélevé

consécutivement à l'acte de transfert de patrimoine du 13 octobre 2010, subsidiairement

à l'annulation et au renvoi de la cause pour nouvelle décision. Elle fait

valoir en substance qu'il avait toujours été convenu que le droit de

superficie, le mobilier et le matériel d'exploitation seraient la propriété de

la société qui serait chargée d'exploiter "A.________", soit

la recourante, et non pas de Y.________ personnellement. La recourante ajoute

que c'était en raison des délais courts fixés par la venderesse Z.________, qui

ne laissaient pas le temps suffisant pour constituer une société anonyme,

négocier l'octroi d'un crédit hypothécaire en faveur de cette dernière et

négocier avec la Commune de 1******** la renonciation à exercer son droit de

préemption en faveur de la société à constituer, que la cession de tous les

droits était intervenue dans un premier temps entre la venderesse et Y.________.

Cette situation ne devait toutefois être que très temporaire, l'exploitation

devant se faire par la société X.________ SA. La désignation d'un nommable dans

l'acte du 31 mars 2010 n'était pas envisageable, car elle aurait contrevenu au

droit de la Municipalité d'exercer son droit de préemption et de donner son

accord au transfert à X.________ SA. La recourante considère aussi que la

décision entreprise viole l'interdiction du formalisme excessif et le principe

de la bonne foi, dès lors qu'à ses yeux, l'ACI n'avait pas avant de rendre sa

décision examiné en détail les pièces produites et ne s'était pas demandée

quelle était la justification économique des deux transferts successifs et de

l'absence de désignation d'un nommable dans l'acte du 31 mars 2010. La

recourante soutient en outre que Y.________ agissait en mars 2010 déjà en tant

que représentante de la société X.________ SA en formation. On se trouvait donc

dans un rapport de représentation indirecte au sens de l'art. 32 al. 2 CO. Il

fallait dès lors admettre que la recourante avait été liée par le contrat de

cession dès sa constitution effective, sans qu'il y ait eu un transfert entre Z.________

et Y.________. La recourante considère également que la décision entreprise

viole le principe de l'interprétation du droit fiscal sous l'angle de la

réalité économique, en ce sens que le second transfert n'entraînait,

économiquement parlant, aucun changement de propriétaire, Y.________ et la

recourante formant deux entités légalement distinctes, mais pas économiquement.

Enfin, à titre subsidiaire, la recourante estime que les droits de mutation

n'auraient pas dû s'élever globalement, soit dans le cadre du transfert de Z.________

à Y.________, puis de cette dernière à la recourante, à plus d'un droit de

mutation et demi.

Dans sa réponse du 6 juillet 2012,

l'ACI conclut au rejet du recours. Elle fait valoir que les deux transferts

intervenus devaient être imposés chacun au titre du droit de mutation, dès lors

que de jurisprudence constante, le droit de mutation est un impôt formel qui

frappe toute opération conclue portant sur les transferts entre vifs à titre

onéreux de la propriété d'un immeuble ou d'une part d'immeuble situé dans le

canton. L'ACI conteste par ailleurs avoir violé le principe de la bonne foi par

rapport à la question de l'exonération du demi-droit de mutation, dès lors que

la recourante n'aurait pas eu droit à une telle exonération, les deux

transactions imposées dans la présente cause étant deux actes de transferts

immobiliers, et non pas une cession du droit d'acquérir.

La recourante a déposé des

déterminations le 31 juillet 2012, par laquelle elle complète son argumentaire

en faisant grief à l'ACI d'avoir violé les principes d'égalité de traitement et

d'interdiction de l'arbitraire. L'ACI n'a pas été invitée à se déterminer sur

cette dernière écriture de la recourante.

H.

La cour a statué par voie de circulation.

Considérants

1.

. Déposé dans le délai de trente jours fixé par

l’art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative

(LPA-VD; RSV 173.36), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au

surplus les conditions formelles énoncées à l’art. 79 LPA-VD.

2.

a) L'impôt sur les mutations est un impôt

frappant les transactions juridiques immobilières, c'est-à-dire le transfert de

droits sur un immeuble d'un sujet de droit à un autre et non l'effet économique

qui en résulte, ce qui le distingue notamment de l'impôt sur les gains

immobiliers (cf. Olivier Thomas, Les droits de mutation, étude des législations

cantonales, thèse Lausanne 1991, p. 29; August Reimann/Ferdinand

Zuppinger/Erwin Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Bern 1966, ad

art. 19 à 32, note préliminaire n° 43, ad art. 178, n° 1).

L'art. 2 de la loi vaudoise du 27

février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et

l'impôt sur les successions et donations (LMSD; RSV 648.11) prévoit ce qui

suit:

"1Le droit de mutation est

perçu en cas de transfert entre vifs à titre onéreux de la propriété d'un

immeuble ou d'une part d'immeuble situé dans le canton.

2.

Est également considérée comme un transfert immobilier soumis au

droit de mutation la cession du droit d'acquérir un immeuble ou une part

d'immeuble situé dans le canton. Il en va de même de la renonciation à ce

droit, lorsqu'elle a fait l'objet d'une contre-prestation en faveur du

renonçant.

3.

Le droit de mutation est perçu en outre sur les actes suivants,

lorsqu'ils interviennent à titre onéreux:

a) en cas de constitution, de transfert ou d'extinction d'un droit réel

restreint (droit de superficie, servitude, usufruit, droit d'habitation, charge

foncière, droit à une source, etc.), à l'exception du gage immobilier;

(…). "

Ainsi, selon l'al. 1 de cette

disposition, le droit de mutation est perçu sur les transferts entre vifs à

titre onéreux de la propriété d'un immeuble ou d'une part d'immeuble situé dans

le canton. Le Tribunal administratif et à sa suite la Cour de droit

administratif du Tribunal cantonal (arrêts FI.1993.0099 du 28 décembre 1993; FI.1993.0134

du 27 juin 1994; FI.1994.0115 du 16 juin 1995; FI.2010.0085 du 20 juin 2011) ont

précisé à réitérées reprises qu'il s'agissait d'un impôt formel frappant toute

opération conclue qui réunit les deux conditions précitées.

L'objet du droit de mutation

consiste à imposer avant tout le transfert au sens juridique (art. 2 al. 1 LMSD,

certaines opérations économiques énumérées de façon exhaustive à l'art. 2 al. 2

LMSD étant réservées; dans l'arrêt FI.1995.0075 du 10 janvier 1996, publié in

RDAF 1996 p. 91, le Tribunal administratif a rappelé, références à l'appui,

qu'en droit fiscal vaudois, la base légale permettant de soumettre à l'impôt

toutes les opérations équivalant économiquement au transfert de l'immeuble

faisait en revanche défaut (cons. 3c/aa)).

L'imposition du transfert juridique

est donc la règle et celle du transfert économique l'exception, ses formes

étant limitativement énumérées par le législateur; il n'y a donc place pour la

réalité économique découlant d'une opération de transfert que dans le strict

cadre des opérations définies à l'art. 2 al. 2 LMSD et il ne saurait être

question de soumettre à cet impôt, sans base légale, toutes les opérations

équivalant économiquement au transfert de l'immeuble (ATF 99 I 459 = JT 1975 I

115.

et ss not. 123-124); une réserve doit toutefois être émise, dans le cas où

l'autorité fiscale est confrontée à une transaction revêtue d'une forme

juridique particulière, en vue précisément d'éluder l'impôt, c'est-à-dire

lorsqu'il s'agit de redresser un abus (Walter Ryser/Bernard Rolli, Précis de

droit fiscal suisse 4ème éd., Berne 2001, pp. 86-87).

b) En l’occurrence, deux actes de

transfert du droit de superficie constitué sur la parcelle n° ******** du

Registre foncier de la commune de 1******** ont été

successivement instrumentés par le notaire A.________, le premier le 31 mars 2010

portant sur le transfert de ce droit de Z.________ à Y.________ et le second le

13.

octobre 2010 portant sur son transfert de Y.________ à la recourante. Ces

opérations sont toutes deux intervenues à titre onéreux, aux mêmes conditions.

Aussi, sur le principe et sous réserve de l'examen ci-dessous des moyens de la

recourante, c'est à juste titre que l'autorité intimée a perçu un droit de

mutation sur chacun de ces actes, conformément à l'art. 2 al. 3 let. a LMSD, étant

rappelé que Y.________ n'a pas contesté la décision de taxation du 15 décembre

2010.

3.

La recourante expose que d'emblée, il avait

semblé à Y.________ beaucoup plus simple et rationnel que le droit de

superficie, ainsi que le mobilier et le matériel d'exploitation, soient la

propriété de la société qui serait chargée d'exploiter l'établissement le "A.________",

soit de la recourante. Ce n'est finalement qu'en raison de difficultés

survenues au cours des négociations et devant l'empressement de la venderesse Z.________

qu'il n'avait pas été possible plus tôt de constituer la société anonyme, ni

d'obtenir un crédit en faveur de cette dernière ainsi que la déclaration de la

Commune de 1******** de renonciation à son droit de préemption légal. C'était

pour ces raisons que Y.________ avait décidé d'acquérir personnellement la

propriété du "A.________", tout en sachant que cette situation

ne serait que très temporaire.

a) Selon la jurisprudence, la

réalité économique d'une opération imposable ne doit être admise qu'à titre

exceptionnel, pour combler une lacune de la loi, en présence d'une situation

juridique à caractère insolite ou anormal; normalement, il convient de s'en

tenir à la forme juridique choisie par le contribuable lorsque celle-ci est

claire et qu'elle ne donne lieu à aucune discussion sur le plan fiscal (RDAF

1992, p. 70, et les réf. citées; TA, arrêt FI.1992.0014 du 4 novembre 1992). Se

fondant sur cette jurisprudence, le Tribunal administratif a considéré que le

droit de mutation frappait chaque transfert immobilier, indépendamment du point

de savoir si les parties, en concluant d'autres actes, étaient en mesure

d'échapper à un tel prélèvement (TA, arrêt FI.1993.0134 du 27 juin 1994; ég.

arrêt FI.1992.0014 précité).

b) En l'occurrence, le résultat

voulu par Y.________ et par la recourante, savoir la cession de Z.________ à la

recourante du droit de superficie, n'a pu être atteint qu'au moyen de deux

transferts successifs. Ces actes juridiques effectués par Y.________ et par la

recourante pour régler leur situation interne étaient dépourvus de toute

ambiguïté et n'avaient rien d'anormal. Peu importe que cette situation découle

en finalité de difficultés rencontrées lors des discussions avec Z.________ ou

de la pression mise par cette dernière de voir le transfert finalisé au 31 mars

2010.

Il sied en effet de rappeler que c'est le 16 septembre 2009 déjà que la

promesse de cession a été signée entre Z.________ et Y.________. A cette date

au plus tard, Y.________ savait que l'exécution de la promesse de cession

devrait intervenir d'ici au 31 décembre 2009. Il lui appartenait dès lors de

tenir compte de cette contrainte et d'agir en conséquence si elle souhaitait

constituer la recourante afin que le transfert puisse intervenir directement en

faveur de cette dernière. Certes, l'acte du 16 septembre 2009 ne comportait pas

une désignation de nommable, qui ne pouvait être prévue – du moins dans une

forme indéterminée, rien n'empêchant Y.________ de désigner à ses côtés la

société en constitution, ce qui aurait permis à la Commune de 1******** de

renoncer à son droit de préemption légal en connaissance de cause – compte tenu

de l'existence d'un droit de préemption légal en faveur de la commune de 1********.

Il n'en demeure pas moins que rien n'empêchait Y.________ d'avancer dans ses

démarches tendant à la constitution de la société qui serait finalement la

cessionnaire du droit de superficie. Elle avait d'autant plus le temps de le

faire que la validité de l'acte du 16 septembre 2009 a été prorogée jusqu'au 15

février, puis jusqu'au 31 mars 2010. Or, il résulte des pièces du dossier que

cela ne paraît être qu'en février 2010, soit près de cinq mois après la

conclusion de la promesse de cession, que Y.________ a examiné avec son

banquier la question de la constitution d'une société qui deviendrait cessionnaire

du droit de superficie. Ce n'est en outre que le 8 juin 2010 que la Commune de 1********

a été interpellée pour savoir si elle acceptait de renoncer à son droit de

préemption légal dans le cadre du transfert du droit de superficie de Y.________

à la recourante, alors que cette question de principe de la renonciation de la

Commune en faveur de la recourante – ou de cette société en constitution -

aurait assurément pu être examinée par les parties directement concernées avant

le 31 mars 2010.

Il découle de ce qui précède que

les formes juridiques choisies pour mener à terme le transfert du droit de

superficie étaient claires et ne donnaient lieu à aucune discussion sur le plan

fiscal. C'est partant à juste titre que l'autorité intimée a tenu compte de cette

réalité juridique en soumettant les deux opérations au droit de mutation.

4.

La recourante se plaint également de violation

par l'autorité intimée de l'interdiction du formalisme excessif et du principe

de la bonne foi, en relation avec les explications données sur les raisons pour

lesquelles le transfert du droit de superficie de Z.________ à la recourante

s'est fait dans le cadre de deux transferts successifs. Elle reproche à

l'autorité intimée d'avoir fait "une lecture trop restrictive des actes

qui lui étaient soumis", l'appréhension de la situation par l'autorité

intimée reposant à ses yeux sur une approche par trop formaliste.

Ce moyen doit être rejeté, par

renvoi aux motifs figurant sous chiffre 3 ci-dessus. Il a en effet été expliqué

au considérant qui précède les raisons pour lesquelles, en l'espèce et en

application de la jurisprudence rendue en la matière, l'autorité intimée était

fondée, sans qu'il puisse lui être reproché d'avoir fait preuve de formalisme

excessif, à tenir compte de la réalité juridique et à soumettre à l'impôt

foncier chacun des deux transferts successifs du droit de superficie. La

présente cause ne présente pas un caractère insolite ou anormal et on ne se trouve

pas face à une lacune de la loi qu'il conviendrait de combler. Le caractère

exceptionnel de la situation, qui permettrait de s'écarter de la réalité

juridique pour retenir la réalité économique de l'acte, n'est ainsi pas donné

en l'espèce.

5.

La recourante soutient de plus qu'en réalité, Y.________

a agi en qualité de représentante indirecte de la recourante, alors en formation,

lors de la conclusion du contrat de cession du droit de superficie le 31 mars

2010.

Dans ces conditions, il n'y aurait jamais eu de transfert entre Z.________

et Y.________, la recourante ayant été liée par le contrat du 31 mars 2010 dès

sa constitution effective, en vertu des règles sur la représentation. Le

transfert opéré par l'acte du 13 octobre 2010 ne constituait en finalité pas un

transfert entre deux agents économiques distincts.

a) Comme déjà indiqué au

considérant 2 ci-dessus, l'art. 2 al. 2 LMSD consacre la volonté claire du

législateur de frapper les transferts au sens économique du terme. Ainsi, dans

le cadre des travaux préparatoires du législateur vaudois, le Conseil d'Etat a

commenté l'article 2 du projet de loi de la façon suivante:

"L'article 2 détermine l'objet du

droit.

L'alinéa 1 pose le principe de l'imposition du transfert juridique de la

propriété de tout ou partie d'un immeuble ou d'une part de copropriété portant

sur un immeuble.

L'alinéa 2 prévoit de frapper de manière plus large que dans l'ancienne loi les

transferts économiques, selon la tendance de la jurisprudence qui avait déjà

assimilé le droit d'emption à une promesse de vente. Cette imposition se

justifie par le fait que le bénéficiaire d'une promesse de vente ou d'un pacte

d'emption peut, par la cession de son droit, tirer profit de l'immeuble comme

s'il en était juridiquement propriétaire(...) "

(cf. Bulletin du

Grand Conseil, automne 1962/printemps 1963, p. 1032 et ss, notamment

1035-1036)."

La commission du Grand Conseil

chargée d'étudier le projet du Conseil d'Etat a, pour sa part, rappelé

l'objectif visé par l’art. 2 al. 2 LMSD:

"Le but de la loi est de frapper le

transfert économique comme tel, c'est-à-dire le fait pour une personne de se

faire conférer, pendant une certaine durée, la possibilité d'acquérir à un prix

donné un immeuble par le moyen d'une option, d'une promesse de vente, d'un

pacte d'emption, etc., le droit sur un immeuble étant ensuite cédé à un tiers

qui, soit en devient propriétaire économique, soit acquiert juridiquement la

propriété de l'immeuble. La notion de transfert économique comporte donc deux

éléments: la mobilisation de la valeur économique de l'immeuble et le transfert

ou la cession de cette valeur à un tiers, sans qu'il soit tenu compte du

résultat financier de l'opération pour le cédant.

Il n'y aura donc pas lieu de procéder à une imposition au titre du transfert

économique, notamment lorsque le second élément n'est pas réalisé.

C'est le cas de la promesse de vente suivie de l'acquisition définitive par le

promettant-acquéreur lui-même. Si la promesse prévoyait la possibilité de

désigner un nommable et que ce nommable achète finalement l'immeuble, il faudra

distinguer si le promettant-acquéreur a agi comme mandataire, ce qui se

produira, par exemple, pour la promesse de vente passée pour le compte d'une

société anonyme en formation, ou comme cédant, seule la seconde éventualité

donnant lieu à la perception du droit." (ibidem, pp. 1121-1122).

En revanche, il ne saurait être

question de soumettre à cet impôt, sans base légale, toutes les opérations

équivalant économiquement au transfert de l'immeuble (ATF 99 I 459); une

réserve doit toutefois être émise, dans le cas où l'autorité fiscale est

confrontée à une transaction revêtue d'une forme juridique particulière, en vue

précisément d'éluder l'impôt, c'est-à-dire lorsqu'il s'agit de redresser un

abus (v. sur ce point, Walter Ryser/Bernard Rolli, Précis de droit fiscal

suisse, 4ème éd., Berne 2001, p. 86, § 31).

b) La question principale consiste

dans chaque cas à déterminer l'opération frappée d'un droit de mutation. La

cession à titre onéreux du droit d'acquérir un immeuble fait partie des actes

qualifiés de transfert au sens économique et est assimilée dans une certaine

mesure à un transfert immobilier générant le droit de mutation. Toutefois, ce

n'est pas uniquement la cession au sens strict, soit celle résultant des

articles 164 et ss CO, du droit d'emption qui constitue le fait générateur de

la taxation; celle-ci sera imposable lorsque deux conditions sont réunies;

d'une part, la valeur de l'immeuble doit être mobilisée en faveur du

bénéficiaire, d'autre part, celui-ci doit réaliser cette valeur en cédant à son

tour à un tiers le droit acquis. L'acquisition du droit d'emption par un tiers

constitue ainsi le fait générateur de l'impôt (cf. plus particulièrement sur le

traitement fiscal de cette opération, arrêts FI.1998.0087 du 7 décembre 1998,

confirmé par ATF 2P.31/1999 du 20 avril 1999, in RDAF

1999.

II 516 et 527; FI.1997.0116 du 14 mai 1998; v.

également, CCRI, arrêt FI.1990.0001 du 7 février 1991).

c) Il n’est pas rare cependant que,

préalablement à la cession du droit d’acquérir, le cédant ait expressément

déclaré dans la promesse de vente qu’il agissait pour le compte d’un nommable.

Cette situation a retenu l’attention de la jurisprudence à plusieurs reprises,

notamment dans les arrêts FI.1996.0026 et FI.1997.0015, tous deux du 30 juin

1998.

et auxquels il est renvoyé. Dans ce premier arrêt, le Tribunal

administratif a rappelé qu'en matière de représentation, il fallait tout

d'abord distinguer selon que le promettant-acquéreur agit expressément au nom

d'autrui (représentation directe) ou en son nom propre, mais pour le compte

d'autrui (représentation indirecte); en effet, même si, du point de vue du

droit civil, les profits et charges résultant du contrat sont censés être

transférés au représenté dans les deux situations, il n'en demeure pas moins

que, dans le cas de la représentation indirecte, qui relève du mandat, ces

profits et risques ne passent au représenté qu'en vertu d'un acte ultérieur de

cession. Dès lors, si l'immeuble est finalement acquis par un tiers, cette

dernière situation, savoir celle de la représentation indirecte, se décompose,

d'un point de vue civil, en trois contrats distincts; la conclusion en premier

lieu d'une promesse de contracter entre le promettant-vendeur et le

promettant-acquéreur (art. 22 CO), la cession des droits découlant de cette

promesse entre le promettant-acquéreur cédant et le tiers cessionnaire (art.

164.

CO), enfin, la conclusion d'un contrat de vente entre le vendeur et le

tiers cessionnaire (art. 216 CO). Or, si la promesse de contracter n'est jamais

imposée, la cession ultérieure de droits en résultant, en revanche, constitue –

ou à tout le moins peut constituer – une mutation imposable (art. 2 al. 2

LMSD); le promettant-acquéreur a en effet disposé en faveur du cessionnaire du

droit qu'il a antérieurement acquis sur l'immeuble.

La représentation directe, qui

présuppose l'existence d'un lien préalable entre représentant et représenté, ne

présente, à vrai dire, guère de problèmes particuliers. En revanche,

l'appréciation de la représentation indirecte est, du point de vue du droit de

mutation, plus délicate, dans la mesure où elle suppose, par définition, une

cession de droit par le représentant au représenté; en d'autres termes, ce

n'est que par le jeu d'une dérogation – voulue par le législateur – que cette "cession

du droit d'acquérir un immeuble" peut être exonérée, malgré les termes

de la loi, du droit de mutation prévu à l'art. 2 al. 2 LMSD. On comprend dès

lors que cette exception, praeter legem en quelque sorte, soit appliquée

restrictivement. Dans ce cadre, il est essentiel de déterminer si un pouvoir de

représentation sur la base et en fonction duquel agit le promettant-acquéreur

préexiste au contrat générateur de droits; peu importe en revanche la source de

ce pouvoir (mandat, contrat de travail, notamment). Dans l'affirmative, cette

situation n'est, pour le législateur, pas génératrice d'un droit de mutation;

l'intermédiaire, soit le promettant-acquéreur représentant, agissant pour le

compte d'un tiers, n'a en effet jamais acquis de droit propre à acquérir

l'immeuble; elle ne se distingue du reste pas de la conclusion entre deux

partenaires d'une promesse de contracter, laquelle n'entraîne aucun transfert

de propriété, suivie du contrat de vente passé entre eux. S'agissant de la

preuve de l'existence de pouvoirs de représentation, le contribuable ayant

négligé d'annoncer à l'autorité fiscale qu'il agissait bien en qualité de

mandataire ne saurait être privé, même s'il était en mesure de donner suite à

cette incombance lors de la passation de l'acte générateur d'impôt, du droit

d'apporter a posteriori la preuve que les conditions de l'exonération étaient,

à ce moment-là, bel et bien réalisées (arrêt FI.1996.0026 précité et les

références citées).

En résumé, il est essentiel de

déterminer si un pouvoir de représentation sur la base et en fonction duquel

agit le promettant-acquéreur préexiste au contrat générateur de droits. La

preuve stricte de la préexistence de ce rapport de représentation est exigée

(TA, arrêt FI.1996.0026 précité). Dans l'affirmative, cette situation-ci n'est,

pour le législateur, pas génératrice d'un droit de mutation; l'intermédiaire,

soit le promettant-acquéreur représentant, agissant pour le compte d'un tiers,

n'a en effet jamais acquis de droit propre à acquérir l'immeuble (v. Thomas,

op. cit., p. 118). Aussi, le tribunal, dans les arrêts FI.1996.0026 et FI.1997.0015

précités, ainsi que dans l’arrêt FI.2001.0001 du 23 avril 2001 a estimé que les

"cédants" avaient rapporté la preuve qu'ils agissaient, lors

de la signature de la promesse de vente, en qualité de mandataires des futurs

acquéreurs; dans les trois cas, il a donc exonéré la cession du droit d'emption

à ceux-ci.

Il est à relever cependant que,

dans ces trois cas, l’exonération du droit de mutation avait été accordée parce

que la cession au nommable était intervenue à titre gratuit et sans

contreprestation; en effet, le cédant n’avait tiré aucun profit de l'opération,

même pas le remboursement de ses frais. A la différence toutefois de ces trois

autres cas, le tribunal, dans l’arrêt FI 2004.0108 du 15 décembre 2004, a

refusé l’exonération du fait que la cession au nommable n’est in casu pas

intervenue à titre gratuit; il a rappelé qu’il suffisait que le cédant se soit

fait rembourser ne serait-ce qu’une partie des frais auxquels il a été exposé

pour conclure au caractère onéreux de l’opération.

d) Les considérations qui précèdent

sont en relation avec l'application de l'art. 2 al. 2 LMSD. La présente cause

porte sur la perception de droits de mutation fondée sur l'al. 3 de cette

disposition. Il convient partant d'examiner dans quelle mesure les principes

restrictifs permettant d'obtenir l'exonération du droit de mutation dans des

cas de cession du droit d'acquérir un immeuble sont applicables, comme en

l'espèce, en cas de transfert à titre onéreux non pas du droit d'acquérir, mais

du droit de superficie directement.

Y.________ a conclu devant notaire

le 16 septembre 2009 avec Z.________ une "promesse conditionnée de

cession de droit de superficie et de cession de matériel, de mobilier et

d'installation d'exploitation". Il ne résulte pas du dossier de la

cause – et la recourante ne le soutient d'ailleurs pas – qu'à cette époque, Y.________

agissait pour le compte de la recourante, soit plus précisément d'une société

anonyme en formation. L'acte notarié ne comporte aucune référence à ce sujet et

la promesse était conclue en faveur de la seule Y.________. Notamment, aucune

mention d'un nommable ne figurait aux côtés de Y.________. A cet égard, si tel avait

vraiment été la volonté des parties à l'époque, rien ne les aurait empêchées de

prévoir la société anonyme en formation comme cessionnaire aux côtés de Y.________.

Le fait que selon les pièces du dossier, ce n'est que près de cinq mois plus

tard, soit au début du mois de février 2010, que Y.________ a eu un contact

avec son banquier pour examiner la question de la création d'une société

anonyme qui reprendrait l'exploitation de l'établissement public et avec elle

le droit de superficie confirme aussi que lors de la conclusion de l'acte le 16

septembre 2010, Y.________ agissait pour son propre et unique compte. La preuve

stricte du contraire n'a en tous cas pas été rapportée par la recourante.

A la date du 20 décembre 2009, Y.________

avait obtenu le financement nécessaire et la commune de 1******** avait

expressément renoncé à l'exercice de son droit de préemption légal, de sorte

que les deux conditions de validité de l'acte du 16 septembre 2009 étaient

réunies. Il convient partant d'admettre qu'à cette date au plus tard, le droit

d'acquérir l'immeuble, conditionnel aussi longtemps que les conditions

précitées n'étaient pas avenues, est définitivement passé sur la tête de Y.________.

Le terme d'exécution de la promesse de cession a été prorogé à deux reprises,

au 15 février puis au 31 mars 2010. C'est à cette dernière date que l'acte de

cession entre Z.________ et Y.________ a été instrumenté par le notaire A.________.

La signature de cet acte était la concrétisation des engagements pris par les

prénommées lors de la conclusion de la promesse conditionnée du 16 septembre

2009.

Il convient dans ces conditions d'admettre que dans sa relation avec Z.________,

Y.________ agissait toujours pour son propre compte le 31 mars 2010. Le fait

que d'après ses explications, elle représentait en réalité la recourante le 31

mars 2010 n'est pas déterminant au niveau de l'examen de la cause sous l'angle

fiscal. En effet, le contrat générateur de droits en faveur de Y.________ était

la promesse conclue le 16 septembre 2009. Or, comme déjà dit, Y.________

agissait pour son propre et seul compte lors de la signature de cet acte,

lequel faisait naître en sa faveur un droit propre à l'acquisition du droit de

superficie. En effet, aucun pouvoir de représentation ne préexistait au contrat

générateur de droits, savoir l'acte du 16 septembre 2009. Y.________ n'a pas

directement cédé ce droit d'acquérir le droit de superficie à la recourante,

puisque c'est elle-même, et non cette dernière, qui a conclu l'acte du 31 mars

2010, contrairement aux exemples jurisprudentiels rappelés ci-dessus en

relation avec l'application de l'art. 2 al. 2 LMSD, où c'étaient les cessionnaires

des droits d'emption qui avaient conclu les contrats directement avec les

parties venderesses.

Suite à la conclusion de l'acte de

vente du 31 mars 2010, aucune cession de créance n'est intervenue entre Y.________

et la recourante, par laquelle celle-là aurait cédé à celle-ci ses droits à

l'égard de Z.________ découlant de l'acte du 31 mars 2010, contrairement à ce

que prévoit l'art. 32 al. 3 CO en matière de représentation indirecte. Y.________

a acquis un droit propre sur cet immeuble, matérialisé par son inscription au

Registre foncier. Il s'ensuit que l'acte de transfert du 13 octobre 2010 passé par

la suite entre Y.________ et la recourante était un acte parfaitement distinct,

qui ne fait aucunement référence à Z.________, de telle sorte que cette

dernière ne peut pas être considérée comme juridiquement et contractuellement

liée à la recourante.

La recourante invoque l'art. 32 al.

2.

CO pour fonder un rapport de représentation entre Y.________ et la recourante

liant Z.________ à cette dernière dans le cadre de la conclusion de l'acte du

31.

mars 2010. On ne saurait la suivre sur ce point. Tout d'abord, il sied de

rappeler, comme déjà vu ci-dessus, que lors de la conclusion de l'acte du 16

septembre 2009, il n'était pas question d'un rapport de représentation de la

recourante par Y.________. Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la

recourante, il n'est pas établi que lors de la passation de l'acte le 31 mars

2010, Z.________ connaissait l'existence d'un tel rapport de représentation ou

qu'elle devait en inférer des circonstances l'existence. La recourante se fonde

à cet égard sur le formulaire rempli par le mandataire de Z.________ à

l'attention de l'autorité fiscale. Or, comme le mentionne expressément la

recourante, ce formulaire ne portait que sur l'annonce de la cession de

l'exploitation de l'établissement public, et non sur la vente du droit de

superficie, qui faisait précisément l'objet de l'acte du 31 mars 2010. Par

ailleurs, il n'est pas non plus établi qu'il était pour Z.________ indifférent

de traiter avec Y.________ ou avec la recourante qui, il faut le rappeler, ne

se trouvait à l'époque qu'en constitution. On peut d'autant en douter au vu des

engagements financiers élevés résultant de cette vente. Il s'ensuit que les

conditions d'application de l'art. 32 al. 2 CO ne sont pas réalisées en

l'espèce.

La recourante invoque également

l'art. 645 CO pour fonder un rapport de représentation ayant conduit à la

reprise par la recourante, à la décharge de Y.________, des droits et

obligations du contrat du 31 mars 2010 ayant lié cette dernière à Z.________. Y.________

aurai ainsi agi en qualité de fondatrice de la recourante. Selon l'art. 645 CO,

les actes faits au nom de la société anonyme avant son inscription entraînent

la responsabilité personnelle et solidaire de leurs auteurs (al. 1). Toutefois,

lorsque des obligations expressément contractées au nom de la future société

ont été assumés par elle dans les trois mois à dater de son inscription, les

personnes qui les ont contractées en sont libérées, et la société demeure seule

engagée (al. 2). Ce moyen doit être écarté. En effet, l'art. 645 al. 2 CO ne

trouve application que si les obligations contractées l'ont été expressément au

nom et pour le compte de la société en constitution. Or, l'acte du 31 mars 2010

passé entre Z.________ et Y.________ ne fait comme déjà indiqué aucune mention

quelconque de la recourante, ni d'une société en constitution.

Il résulte de ce qui précède que

c'est à juste titre qu'en relation avec l'exécution de la promesse du 16

septembre 2009, l'autorité intimée a prélevé un droit de mutation auprès de Y.________

à la suite du transfert du 31 mars 2010. A cet égard, Y.________ l'a

implicitement admis, puisqu'elle n'a pas contesté la décision de taxation de

l'autorité intimée du 15 décembre 2010. Or, dans le cadre d'une relation de

représentation, il résulte des arrêts rendus en application de l'art. 2 al. 2

LMSD, que c'est bien la personne du représentant qui doit être exemptée du

droit de mutation, et non le représenté.

S'agissant de l'acte de transfert

conclu le 13 octobre 2010 entre Y.________ et la recourante, il s'inscrivait

selon cette dernière dans la suite logique de la relation de représentation

dans laquelle elle se trouvait avec Y.________. Comme indiqué, d'un point de

vue juridique, cet acte était distinct de celui du 31 mars 2010 et il n'a pas

eu pour effet de lier contractuellement Z.________ et la recourante. Cette nouvelle

opération portant sur la cession du droit de superficie était ainsi bien soumise

à la perception d'un droit de mutation sur la tête de la recourante,

conformément à l'art. 2 al. 3 LMSD.

6.

La recourante estime en outre qu'il convient de

faire application de la théorie de la transparence, en ce sens que Y.________

étant la fondatrice et l'actionnaire unique de la recourante, il n'y aurait en

l'espèce pas eu de transaction entre deux agents économiques distincts. Le

second transfert du droit de superficie, du 13 octobre 2010, n'aurait ainsi

entraîné économiquement parlant aucun changement de propriétaire de l'immeuble.

En l'occurrence, l'exonération

souhaitée par la recourante n'est prévue par aucune disposition légale. La

référence de la recourante à l'art. 3 al. 1 let. i LMSD, qui prévoit que le

droit de mutation n'est pas perçu sur les transferts d'immeubles lors de

restructurations au sens des art. 22 al. 1 et 3 et 97 al. 1 et 3 de la loi

vaudoise du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux (LI; RSV 642.11),

n'est pas pertinente. On ne saurait parler en l'espèce de transfert d'immeuble

dans le cadre d'une restructuration au sens des dispositions précitées, soit

dans le cadre de la transformation d'une exploitation de raison individuelle en

société anonyme, faute pour Y.________ d'avoir réellement exploité un commerce

avant le transfert du droit de superficie. Cela ressort notamment du recours

(ch. 25, p. 16), mais aussi du formulaire adressé le 31 mai 2010 à

l'Administration fédérale des contributions, Division principale de la taxe sur

la valeur ajoutée, par la fiduciaire mandatée par Y.________, indiquant que

l'exploitation de l'établissement public assurée jusqu'au 31 mars 2010 par Z.________

était immédiatement poursuivie par la recourante, ce qui excluait Y.________ de

cette exploitation.

Pour le surplus, il résulte de son

but social que la recourante est une société commerciale, et non immobilière.

Il s'ensuit que le pouvoir de disposition de l'actionnaire majoritaire, en

l'espèce Y.________, sur l'immeuble d'une telle société n'est qu'une

conséquence de sa maîtrise beaucoup plus large sur l'ensemble de l'entreprise.

Il n'est pas assimilable à celui dont bénéficie un actionnaire majoritaire de

société immobilière, qui peut être considéré comme propriétaire économique de

l'immeuble. Aussi faut-il admettre que la cession d'un immeuble par un

actionnaire à une société commerciale correspond à une mutation non seulement

juridique mais aussi économique qui justifie pleinement la perception des

droits de mutation (dans ce sens, Thomas, op. cit., pp. 167-168).

En définitive, l'acte du 13 octobre

2010.

a été passé entre deux personnes juridiquement différentes, dans le cadre

d'un transfert d'un droit de superficie avec inscription au registre foncier.

L'autorité intimée était dans ces conditions parfaitement légitimée à se fonder

sur la réalité juridique pour percevoir un droit de mutation sur cette

opération.

7.

La recourante se plaint aussi d'une violation

par l'autorité intimée du principe de l'égalité de traitement consacré à l'art.

8.

al. 1 Cst.

a) Il y a inégalité de traitement

au sens de l'art. 8 al. 1 Cst. lorsque, sans motifs sérieux, deux décisions

soumettent deux situations de fait semblables à des règles juridiques

différentes; les situations comparées ne doivent pas nécessairement être

identiques en tous points, mais leur similitude doit être établie en ce qui

concerne les éléments de fait pertinents pour la décision à prendre (ATF 137 I

58.

consid. 4.4 p. 68; 136 I 297 consid. 6.1 p. 304, 345 consid. 5 p. 347/348,

et les arrêts cités).

b) En l'occurrence, il a été exposé

les motifs pour lesquels la présente cause ne pouvait être comparée et traitée

de manière semblable à la situation où l'acquéreur, agissant pour le compte

d'une société en formation, acquiert pour son nommable et cède ensuite le droit

d'acquérir à la société constituée. On rappellera en substance que deux actes

de vente successifs ont été conclus, qui ont entraîné autant d'inscriptions au

Registre foncier. Par ailleurs, il n'était pas question d'un rapport de

représentation lors de la conclusion de la promesse du 16 septembre 2009 entre Z.________

et Y.________, ni de l'indication d'un nommable, et l'instrumentation de l'acte

de cession du 31 mars 2010 n'était en définitive que la concrétisation des

engagements pris dans cet acte du 16 septembre 2009. Par ailleurs, la

conclusion de l'acte du 31 mars 2010 n'a pas fait naître entre Z.________ et la

recourante une relation contractuelle, par application des art. 32 et 645 CO.

La présente cause présente ainsi suffisamment de différences sur les faits

pertinents que l'on ne saurait la qualifier de semblable à celle évoquée par la

recourante. Un traitement différencié de ces deux situations ne consacre

partant pas une inégalité de traitement.

8.

La recourante qualifie enfin d'arbitraire la

décision de l'autorité intimée.

a) Une

décision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe

juridique clair et indiscuté, ou lorsqu'elle contredit d'une manière choquante

le sentiment de la justice et de l'équité, ou si elle apparaît insoutenable, en

contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motifs

objectifs et en violation d'un droit certain. En outre, il ne suffit pas que

les motifs de la décision critiquée soient insoutenables, encore faut-il que cette

dernière soit arbitraire dans son résultat (ATF 138 IV 13 consid. 5.1 p. 22; 137 I 1 consid. 2.4 p. 5; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560, et les arrêts

cités). Il n'y a pas arbitraire du seul fait qu'une

autre interprétation de la loi soit possible, ou même préférable (ATF 138 IV 13

consid. 5.1 p. 22; 133 I 149 consid. 3.1 p. 153; 132 I 13

consid. 5.1 p. 17/18, et les arrêts cités).

b) Le grief de violation du

principe de l'interdiction de l'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst sera aussi

écarté. L'autorité intimée, pour les motifs exposés aux considérants qui

précèdent, était parfaitement légitimée à prélever deux droits de mutation sur

deux opérations juridiques distinctes de transfert de droit de superficie. En

effet, l'interprétation économique ne trouve pas application en l'espèce. Le

fait que la construction choisie – librement ou non – par Y.________ et la

recourante conduise à ce résultat insatisfaisant à leurs yeux n'est pas déterminant

et ne rend en tous cas pas critiquable la pratique suivie par l'autorité

intimée, fondée sur l'application de l'at. 2 al. 3 LSMD. Il n'y a rien

d'arbitraire à cela.

9.

Dans un moyen subsidiaire, la recourante conclut

à ce que seul un droit de mutation réduit de moitié soit perçu sur le second

transfert du droit de superficie. Elle considère en effet que le second acte ne

peut tout au plus être considéré que comme une cession des droits d'acquérir un

immeuble, ce qui doit entraîner la réduction de moitié du droit de mutation

prélevé.

a) Selon l'art. 8 al. 2 LMSD, le

droit de mutation afférent à la cession du droit d'acquérir un immeuble ou à la

renonciation de ce droit (art. 2 al. 2 LMSD) se calcule sur la moitié du prix

convenu entre le vendeur et le cédant ou le renonçant.

b) En l'occurrence, deux actes successifs

de transfert du droit de superficie ont été conclus. Il s'agit ainsi de deux

actes de transferts immobiliers distincts, et non d'une cession du droit

d'acquérir un immeuble. On ne se trouve par conséquent pas dans un cas

d'application de l'art. 8 al. 2 LMSD. C'est ainsi à juste titre que l'autorité

intimée a prélevé auprès de la recourante un plein droit de mutation. On

précisera que la situation n'aurait pas été différente en cas de désignation de

nommable dans l'acte de vente initial conclu entre Z.________ et Y.________, en

l'absence de toute cession par cette dernière à son nommable de son droit d'acquérir

le droit de superficie.

10.

Les considérants qui précèdent conduisent au

rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée. La recourante,

qui succombe, supportera les frais de justice (art. 49 al. 1 LPA-VD). Elle

n'aura par ailleurs pas droit à l'allocation de dépens (art. 55 al. 1 a

contrario LPA-VD).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est rejeté.

II.

La décision sur réclamation de l'Administration

cantonale des impôts du 30 mars 2012 est confirmée.

III.

Un émolument de justice de 3'000 (trois mille)

francs est mis à la charge de la recourante.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 15 novembre 2012

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.