CDAP - FI.2018.0207 - 2020-07-23 - A.________/Administration cantonale des impôts

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 23 juillet 2020

Composition

M. Laurent Merz, président; M. Guillaume Vianin, juge, et M. Alain Maillard, assesseur.

Recourante

A.________ SA, à ********,

représentée par Me Nicolas URECH, avocat à Lausanne,

Autorité intimée

Administration cantonale des impôts

du Canton de Vaud, à Lausanne.

Objet

Droit de mutation

Recours A.________ SA c/ décision sur réclamation de

l'Administration cantonale des impôts du 24 septembre 2018 (droit de mutation

2015)

Faits

Vu les faits suivants:

A.

A.________ SA est une société anonyme, avec siège dans le Canton de

Vaud, dont le but est la création, la direction, l'administration et la gestion

de placements collectifs de capitaux.

Le fonds immobilier A.________ (A.________) a été

constitué en juin 2008, sa direction de fonds étant A.________ SA et sa

gestionnaire de portefeuille B.________ SA sise dans le Canton de Vaud. Cette

dernière société a pour but de créer, gérer et développer des placements

collectifs de capitaux.

Le fonds immobilier C.________ (C.________) a été

constitué en mars 2013 et clôturé en automne 2015, sa direction de fonds étant

également A.________ SA qui est aussi sa gestionnaire de portefeuille.

B.

Le 10 juillet 2012, le conseil fiscal de l'époque (D.________ SA) de A.________

SA s'est adressé à l'Administration cantonale des impôts du Canton de Vaud

(ACI) en expliquant qu'il était envisagé de transférer un immeuble du fonds immobilier

A.________ au nouveau fonds immobilier C.________ à sa valeur de marché du

jour; à l'issue de cette transaction, "malgré le transfert de propriété

entre les deux fonds de placement", le propriétaire inscrit au registre

foncier devait demeurer la direction de fonds A.________ SA avec la mention du

fonds de placement C.________. Il était prévu de procéder à d'autres transferts

immobiliers similaires à l'avenir. Le conseil fiscal a requis de l'ACI un

"bon pour accord" que le droit de mutation ne serait pas perçu,

même si la mention au registre foncier devait être modifiée en ce sens qu'elle

indiquerait dorénavant "fonds de placement immobilier [A.________]"

en lieu et place de "fonds de placement immobilier A.________"

(pièce 2 produite par la recourante).

En date du 12 juillet 2012, l'ACI a signé le "bon

pour accord" concernant la demande du conseil fiscal précité.

C.

Par acte de vente notarié du 27 mars 2013, le bien-fonds n° ******** à

Lausanne (avenue ********) a été vendu par la E.________ SA pour un prix de

31'200'000 francs. Aux termes de cet acte, A.________ SA est apparue comme

"agissant pour le compte du fonds de placement immobilier C.________, à

Lausanne; ci-après nommée l'acheteur". Quant au chiffre 22 de cet acte,

libellé "Fonds immobiliers", il retient que l'acheteur

acquiert l'objet de la vente pour le fonds immobilier C.________; après le

transfert de propriété, "l'acheteur se chargera à ses propres frais de

l'inscription de l'appartenance au fond immobilier en question comme mention

dans le registre foncier conformément à l'art. 86 alinéa 2 de l'Ordonnance

fédérale du 13 février 2008 sur les placements collectifs de capitaux (OPCC)".

D.

Par écriture du 22 juillet 2015, intitulée "demande de ruling"

(pièce 3 produite par la recourante), D.________ SA s'est référée à une

précédente demande de ruling du 3 juillet 2014. Les transactions alors envisagées

avaient entre-temps été modifiées pour tenir compte des exigences de l'autorité

fédérale de surveillance des marchés (FINMA). D.________ SA a informé l'ACI que

la question de l'exonération du fonds C.________ n'était plus d'actualité. Le

transfert du seul immeuble du fonds C.________ dans le fonds A.________ avait

été accordé par la FINMA, étant prévu de dissoudre ensuite le fonds C.________.

D.________ SA a demandé à l'ACI ses déterminations quant au traitement fiscal

lors du transfert de l'immeuble susmentionné du fonds C.________ au fonds A.________,

le transfert se faisant à la valeur totale de 33'460'000 fr., réalisant ainsi

un bénéfice de 5'009 fr., vu que le prix de revient retenu pour la transaction

était de 33'454'991 francs. Elle a demandé à l'ACI de confirmer ce qui suit:

"1. La valeur de

transfert de l'immeuble du fonds C.________ correspond à sa valeur vénale,

2. Le bénéfice réalisé

par le fonds A.________ est imposable aux taux et conditions prévus aux art. 72

LIFD et 111 LI,

3. En ce qui concerne

les droits de mutation, nous vous prions de confirmer que les principes

convenus dans votre bon pour accord du 12 juillet 2012 demeurent applicables au

transfert de l'immeuble sis avenue ******** à Lausanne du fonds C.________ au

fonds A.________,

4. Du point de vue du

fonds A.________, le prix de revient de l'immeuble transféré correspond à sa

valeur de transfert, soit CHF 33'460'000.-."

Par écriture du 5 août 2015, D.________ SA a précisé

notamment que le fonds C.________ était "propriétaire" de

l'immeuble en question. Elle a réitéré sa demande formulée le 22 juillet

précédent.

Par écriture du 30 septembre 2015, l'ACI a confirmé

un entretien téléphonique du 19 septembre 2015 selon lequel elle ne pouvait pas

valider les conclusions requises par D.________ SA dans son écriture du 22

juillet 2015 par rapport au transfert prévu du fonds C.________ au fonds A.________,

"en particulier pour ce qui est de l'exonération du droit de mutation"

(pièce 6 produite par la recourante).

Le 6 octobre 2015, A.________ SA s'est adressée au

Chef du Département des finances et des relations extérieures en critiquant le

point de vue de l'ACI retenu dans son écriture du 30 septembre 2015 (pièce 7

produite par la recourante).

E.

Le 9 octobre 2015, une réquisition d'inscription au registre foncier a

été déposée par rapport au bien-fonds précité n° ******** concernant une "modification

de mention" avec le contenu suivant:

"La société « A.________ SA »

déclare modifier la mention numéro ID.007-******** « Fonds de placement immobilier

C.________ », inscrite sur la parcelle ******** de la Commune de Lausanne, dont

elle est propriétaire, comme suit:

Nouvel intitulé

« Fonds de placement immobilier : A.________

»."

Le contenu du registre foncier a par la suite été

adapté conformément à cette réquisition. Le transfert à la base de la

réquisition d'inscription du 9 octobre 2015 a eu lieu au prix de 33'450'000 francs.

F.

Par sa Directrice générale et son Directeur de la Division de taxation,

l'ACI a répondu le 24 novembre 2015 au courrier rédigé le 6 octobre précédent

par A.________ SA et maintenu sa position exprimée le 30 septembre 2015 (pièce

11 produite par la recourante). Dans cette mesure, elle a expliqué que le

transfert immobilier entre les deux fonds, dont les porteurs de parts n'étaient

pas identiques, était soumis au droit de mutation.

Par courriers adressés les 10 août et 20 décembre 2016

(notamment) à l'ACI, le mandataire actuel de A.________ SA est revenu sur

l'écriture de l'ACI du 24 novembre 2015 en vue de trouver une solution pour

régler la cause.

G.

Par décision de taxation définitive et calcul d'impôt du 29 mars 2018, transmise

à A.________ SA, l'ACI a retenu comme élément imposable, à la suite de l' "Achat

du 09.10.2015" de la parcelle n° ******** à Lausanne, le montant de

33'450'000 fr. et a fixé au taux de 2,20% pour le Canton de Vaud respectivement

de 1,10% pour la Commune de Lausanne un droit de mutation de respectivement 735'900

fr. et 367'950 fr., donc au total 1'103'805 francs. Elle s'est référée au

transfert du fonds C.________ (C.________) au fonds A.________ (A.________) en

retenant une valeur vénale de 33'450'000 francs.

Par acte de son mandataire du 2 mai 2018, A.________

SA a déposé une réclamation contre cette décision. Elle a fait valoir qu'aucun

transfert d'immeuble n'était intervenu et qu'il n'y avait dès lors pas de fait

imposable permettant la perception d'un droit de mutation.

H.

Par décision sur réclamation du 24 septembre 2018, l'ACI a rejeté la

réclamation de la recourante et confirmé la décision de taxation du 29 mars

2018.

I.

Par acte de son mandataire du 25 octobre 2018, la recourante a déféré la

décision précitée de l'ACI à la Cour de droit administratif et public du

Tribunal cantonal (CDAP). Elle conclut à la réforme de la décision attaquée

"dans le sens que la décision de taxation du 29 mars 2018 est purement

et simplement annulée définitivement, aucun droit de mutation". Elle

estime en substance que lorsqu'un immeuble passe économiquement d'un fonds de

placement contractuel détenant des immeubles à un autre fonds de même nature,

il n'y avait pas de transfert immobilier au sens du droit civil. Dès lors, il serait

contraire à la loi de percevoir un droit de mutation.

Le 26 novembre 2018, l'ACI a conclu au rejet du

recours.

Le 19 décembre 2018, la recourante a réitéré ses

conclusions.

Le 14 janvier 2019, l'ACI a également maintenu sa

position.

Le 4 février 2019, la recourante s'est encore

déterminée en maintenant les conclusions prises dans son acte de recours.

J.

Le Tribunal a statué par voie de circulation.

Considérants

1.

Le recours a été déposé dans le délai légal et les formes prévues par la

loi (cf. art. 79, 95 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la

procédure administrative - LPA-VD; BLV 173.36). Vu que la décision a été

adressée à la recourante et le rôle que celle-ci exerce en tant que direction

de fonds (cf. consid. 3 infra), il y a lieu de lui reconnaître la qualité

pour agir au sens de l'art. 75 let. a LPA-VD. Le recours est dès lors

recevable.

2.

Les avis des parties divergent sur la question de savoir si le transfert

opéré en 2015 par rapport à la parcelle n° ******** entre les fonds C.________

et A.________ est soumis au droit de mutation prévu aux Titres I et II (art. 1

à 10) de la loi vaudoise du 27 février 1963 concernant le droit de mutation sur

les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (LMSD;

BLV 648.11).

a) Selon l'art. 1 al. 1 let. a LMSD, l'Etat perçoit

un droit de mutation sur les transferts immobiliers entre vifs à titre onéreux.

Aux termes de l'art. 23 de la loi vaudoise du 5 décembre 1956 sur les impôts

communaux (LICom; BLV 650.11), les communes peuvent également percevoir des

droits de mutation par centimes additionnels à tous les droits perçus par

l'Etat; ces droits de mutation communaux ne peuvent toutefois pas dépasser

cinquante centimes par franc d'impôt ordinaire perçu par l'Etat (cf. art. 24

LICom).

L'art. 2 LMSD, libellé "Objet du droit, a)

principe", est formulé comme suit:

"1 Le droit de

mutation est perçu en cas de transfert entre vifs à titre onéreux de la

propriété d'un immeuble ou d'une part d'immeuble situé dans le canton.

2.

Est également

considérée comme un transfert immobilier soumis au droit de mutation la cession

du droit d'acquérir un immeuble ou une part d'immeuble situé dans le canton. Il

en va de même de la renonciation à ce droit, lorsqu'elle a fait l'objet d'une

contre-prestation en faveur du renonçant.

3.

Le droit de mutation

est perçu en outre sur les actes suivants, lorsqu'ils interviennent à titre

onéreux:

a.

en cas de constitution, de transfert ou d'extinction d'un droit réel

restreint (droit de superficie, servitude, usufruit, droit d'habitation,

charge foncière, droit à une source, etc.), à l'exception du gage immobilier;

b.

s'agissant d'un immeuble en propriété commune, en cas de changement

dans la composition des propriétaires ou de modification dans la répartition

de leurs quotes-parts;

c.

en cas de partage d'un immeuble en propriété commune, sur le montant

de la part attribuée aux copartageants qui excède la quote-part de chacun

d'eux dans la propriété de l'immeuble;

d.

lorsque le propriétaire d'un fonds concède à un tiers le droit d'en

exploiter la substance (carrière, gravière, tourbière et fonds

semblables)."

L'art. 3 LMSD, libellé "b) exceptions",

prévoit des cas dans lesquels le droit de mutation n'est pas perçu, comme par

exemple les transferts immobiliers à la Confédération (let. a), à l'Etat de

Vaud, aux communes ou aux agglomérations vaudoises (let. abis), les transferts

immobiliers aux personnes morales de droit public cantonal pour les immeubles

directement affectés à des services publics improductifs (let. b), les transferts

immobiliers entre époux et partenaires enregistrés ou ex-époux et

ex-partenaires enregistrés résultant des effets accessoires du divorce ou de la

séparation (let. f) ou encore les cas de donation immobilière pour les dettes

en relation directe avec l'immeuble qui sont reprises par le donataire (let. h;

cf. à ce sujet Bastien Verrey, Nouveautés vaudoises en matière d'imposition des

gains immobiliers, de droits de mutation et d'impôt sur les successions et

donations, RDAF 2008 II 317 ss).

Les parties à l'acte imposable sont solidairement

responsables du paiement du droit de mutation (art. 4 al. 1 LMSD). Sauf

convention contraire, le droit de mutation est notamment dû par l'acquéreur de

la propriété d'un immeuble ou d'une part d'immeuble (cf. art. 4 al. 2

LMSD).

A teneur de l'art. 6 al. 1 LMSD, le droit de

mutation se calcule sur la valeur de l'immeuble y compris les accessoires, ou

sur celle du droit constitué, transféré ou éteint. Les parties ont l'obligation

d'indiquer dans l'acte le prix réellement convenu; celui-ci est présumé

représenter la valeur de l'immeuble ou du droit (art. 6 al. 2 LMSD). Si la

valeur de l'immeuble ou du droit n'est pas déterminée, ou si le prix convenu

paraît inférieur à la valeur réelle, l'autorité de taxation l'apprécie sur la

base des données qu'elle peut réunir (art. 6 al. 5 LMSD). Le droit de mutation

en faveur du canton est perçu au taux de 2,2% (art. 10 LMSD), celui en faveur

de la commune de Lausanne au taux de 1,1% (cf. chiffre VI let. b de l'arrêté

d'imposition du 7 octobre 2014 de la Commune de Lausanne pour les années

2015-2019).

b) La recourante soutient en substance que, au

contraire de certains autres cantons, le canton de Vaud s'en est tenu à la

notion stricte de transfert de propriété au sens du droit civil. Se référant à

une jurisprudence de l'ancien Tribunal administratif (TA) du Canton de Vaud

(FI.1995.0036 du 10 janvier 1996), elle estime qu'il y a place pour la réalité

économique découlant d'une opération de transfert uniquement dans le cadre des

opérations définies par l'art. 2 al. 2 et 3 LMSD. L'ACI ne précise pas

clairement sur quelle base légale repose l'imposition en question; elle se

limite à un amalgame entre différentes variantes mentionnées à l'art. 2 al. 2

et 3 LMSD qui ne sont toutes pas réalisées en l'espèce. En définitive, il n'y a

en l'occurrence pas de fait imposable reconnu par la LMSD. Par ailleurs, l'ACI

a encore considéré en 2012, donc trois ans avant les faits en question, que le

passage d'un immeuble d'un fonds de placement à un autre n'était pas soumis à

un droit de mutation. La recourante renvoie à cet effet au "bon pour

accord" signé par l'ACI le 12 juillet 2012 (cf. let. B supra).

Depuis cette date, il n'y a pas eu de modification de la LMSD à ce sujet. En

référence à l'art. 86 al. 2bis de l'ordonnance fédérale du 22 novembre 2006 sur

les placements collectifs de capitaux (OPCC; RS 951.311), les immeubles sont

enregistrés au nom de la société de direction de fonds. En cas de passage de

tels immeubles entre des fonds sous même direction de fonds, un droit de

mutation ne pourrait dès lors pas être perçu. Les fonds de placement

contractuel n'ont pas de personnalité juridique. La recourante était

propriétaire civile de l'immeuble en question lorsqu'il était un placement du

fonds C.________ et l'est restée lorsque l'immeuble est devenu ensuite un placement

du fonds A.________. Il n'y a pas eu de transfert de propriété comme prévu pour

les contrats de vente à l'art. 184 CO. Certes, l'art. 49 al. 3 (recte:

al. 2) de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD;

RS 642.11) assimile aux personnes morales les placements collectifs qui

possèdent des immeubles en propriété directe au sens de l'art. 58 de la loi

fédérale du 23 juin 2006 sur les placements collectifs de capitaux (LPCC; RS

951.31); mais, cette assimilation ne s'étend qu'à l'impôt fédéral direct et aux

impôts cantonaux et communaux directs et ne vise pas le droit de mutation. Faute

de disposition légale identique dans la LMSD, il n'est pas possible de

revendiquer une "quasi-personnalité" des fonds de placement en

droit des mutations. Du reste, c'est probablement la raison pour laquelle l'ACI

n'a pas facturé le droit de mutation au fonds de placement, mais à A.________

SA.

c) Dans sa réponse au recours, l'ACI a relevé que

les conditions de l'art. 2 al. 1 LMSD étaient remplies à satisfaction de

droit.

3.

a) Les droits de mutation sont des impôts perçus par les cantons sur les

transferts de propriété immobilière. Il s'agit d'impôts indirects qui relèvent,

en principe, exclusivement du droit cantonal et ne sont pas soumis au régime

d'harmonisation fiscale prévu à l'art. 129 Cst. (ATF 138 II 557 consid. 4.1;

127.

II 1 consid. 2b/aa; Tribunal fédéral [TF]2C_730/2019 du 10 janvier 2020

consid. 3.1;2C_643/2017 du 15 janvier 2019 consid.

2.1; cf. toutefois art. 103 de la loi fédérale du 3 octobre 2003 sur la fusion,

la scission, la transformation et le transfert de patrimoine - Loi sur la

fusion, LFus; RS 221.301 - et ATF 138 II 557 consid. 4; TF 2C_675/2018 du 18

décembre 2018 consid. 3;2C_744/2017 du 16 avril 2018 consid. 6).

L'impôt sur les mutations est un impôt formel frappant

les transactions juridiques immobilières, c'est-à-dire le transfert de droits

sur un immeuble d'un sujet de droit à un autre et non l'effet économique qui en

résulte, ce qui le distingue notamment de l'impôt sur les gains immobiliers. Que

le transfert soit réalisé avec bénéfice ou perte ne joue donc aucun rôle quant

à la perception du droit de mutation (cf. CDAP FI.2017.0004 du 8 août 2017

consid. 1; FI.2011.0026 du 27 avril 2012 consid. 2a; Olivier Thomas, Les droits

de mutation, étude des législations cantonales, Thèse Lausanne 1991, p. 29). L'assiette

du droit de mutation est la contrepartie du transfert (cf. CDAP FI.2011.0026 du

27.

avril 2012 consid. 2a; FI.2009.0055 du 1er décembre 2009 consid.

2a; FI.2008.0103 du 14 avril 2009 consid. 4a).

b) Par ailleurs, selon la jurisprudence vaudoise en

droit des mutations, la réalité économique d'une opération imposable ne doit

être admise qu'à titre exceptionnel, pour combler une lacune de la loi, en

présence d'une situation juridique à caractère insolite ou anormal;

normalement, il convient de s'en tenir à la forme juridique choisie par le

contribuable lorsque celle-ci est claire et qu'elle ne donne lieu à aucune

discussion sur le plan fiscal (CDAP FI.2017.0004 du 8 août 2017 consid. 1a; RDAF

1996.

p. 96; RDAF 1992 p. 70 et les références). Sont notamment réservés

les cas où l'autorité fiscale est confrontée à une transaction revêtue d'une

forme juridique particulière, en vue précisément d'éluder l'impôt, c'est-à-dire

lorsqu'il s'agit de redresser un abus (TA FI.1995.0036 du 10 janvier 1996

consid. 3c/aa).

Tant le Tribunal fédéral que le Tribunal de céans

ont toutefois également retenu, en se basant sur les travaux préparatoires de

la LMSD (cf. Bulletin du Grand Conseil, automne 1962 / printemps 1963, pp. 1032

ss, notamment pp. 1035 s., et le rapport de la commission du Grand Conseil, pp.

1119.

ss, spéc. p. 1121), que le texte légal ne reflétait pas exactement la

volonté du législateur et que le but de la loi était de frapper le transfert

économique comme tel (TF 2P.31/1999 du 20 avril 1999 consid. 5a/bb, publié in:

RDAF 1999 II 527 ss;2C_713/2010 du 11 février 2011 consid. 2; CDAP FI.2017.0004

du 8 août 2017 consid. 1b; cf. ég. pour les différences selon les cantons:

Stefan Oesterhelt, Handänderungssteuern und Grundbuchgebühren bei

Umstrukturierungen, Revue fiscale 2006, ch. 2.1.1 pp. 759 s.).

Dans un arrêt publié au recueil officiel (ATF 99 Ia

459.

consid. 3b), le Tribunal fédéral a encore relevé que même si une réglementation

cantonale ne se référait pas explicitement à la réalité économique d'une

opération, cela ne voulait pas dire qu'il était exclu de considérer une

opération d'un point de vue économique (cf. ég. plus récemment et de manière

générale: Aurélien Barakat, Les approches de la réalité économique en droit

fiscal suisse, 2019, pp. 141 ss et les nombreuses références). Le texte de loi

lucernois en question dans l'ATF 99 Ia 459 prévoyait la perception d'un droit

de mutation uniquement lorsqu'il y avait un transfert de propriété d'un

immeuble ("wenn eine Liegenschaft an einen neuen Eigentümer übergeht");

contrairement à d'autres cantons (à l'époque par exemple Berne et Zurich), il

ne prévoyait pas explicitement une approche économique. La prise en compte de

la réalité économique était tout de même admise, sans qu'il soit nécessaire

qu'il y ait une volonté d'éluder l'impôt. Cependant, lorsque la loi cantonale

n'admettait pas explicitement une approche économique, il fallait procéder avec

une certaine retenue. Sous l'angle de l'arbitraire (cf. art. 9 Cst.), il

fallait qu'il existe des raisons sérieuses ("triftige Gründe")

pour une approche économique (ATF 99 Ia 459 consid. 2). Dans cette mesure, le

Tribunal fédéral a admis, aussi par rapport au canton de Lucerne, d'assimiler à

un transfert immobilier l'acquisition des actions d'une société holding à

condition que le holding soit lui-même une société immobilière. La vente de la

majorité ou de l'entier des actions d'une telle société avait économiquement

les mêmes effets que le transfert de la propriété des immeubles. Du point de

vue économique, l'acquéreur de la société avait une position comparable au

propriétaire des immeubles. En revanche, il a refusé de voir dans l'acquisition

du capital-actions d'une société d'exploitation ("Betriebsgesellschaft")

une opération destinée à transférer les immeubles de la société, et, partant,

d'admettre l'imposition selon le droit de mutation d'une telle opération; dans

ce cas, les immeubles ne constituaient qu'une infime partie de la fortune de la

société et on ne pouvait conclure que l'opération en question correspondait

d'un point de vue économique à un transfert de bien-fonds (ATF 99 Ia 459

consid. 3c et d; cf. ég. TF 2P.151/2003 du 11 février 2004 consid. 4.3,

qui renvoie à l'ATF 99 Ia 459).

4.

a) En l'occurrence, les parties se rejoignent pour retenir - et il n'y a

pas d'éléments qui permettraient de remettre cette appréciation en cause - qu'on

est en présence de fonds immobiliers au sens de l'art. 58 LPCC, autant en ce

qui concerne le fonds A.________ que le fonds C.________. Aux termes de cette

disposition, les fonds immobiliers sont des placements collectifs ouverts qui

investissent leurs avoirs dans les valeurs immobilières. L'art. 59 LPCC précise

les placements autorisés (en particulier immeubles et leurs accessoires,

participations à certaines sociétés immobilières, parts d'autres fonds

immobiliers; cf. ég. art. 68 al. 2 OPCC pour le terme d'immeubles). Selon l'art.

2.

al. 1 let. a LPCC, cette loi s'applique aux placements collectifs et aux

personnes qui les gardent, sous réserve des personnes et institutions mentionnées

à l'art. 2 al. 2 et 3 LPCC - dont la recourante ne fait pas partie.

Les placements collectifs sont des apports

constitués par des investisseurs pour être administrés en commun pour le compte

de ces derniers (art. 7 al. 1 LPCC). Les placements collectifs ouverts revêtent

soit la forme d'un fonds de placement contractuel, soit la forme d'une société

d'investissement à capital variable (SICAV) (art. 8 al. 1 LPCC). En l'espèce,

on est en présence de la première variante de fonds de placement ouverts, donc

de fonds de placements contractuels.

Les placements collectifs ouverts donnent à

l'investisseur un droit direct ou indirect au remboursement de ses parts à la

valeur nette d'inventaire à la charge de la fortune collective (art. 8 al. 2

LPCC). Les investisseurs sont des personnes physiques ou morales ainsi que des

sociétés en nom collectif et en commandite qui détiennent des parts de

placement collectifs (art. 10 al. 1 LPCC). Les parts sont des créances à

l'encontre de la "direction" (pour ce terme, cf. ci-après) au

titre de participation à la fortune et au revenu du fonds de placement ou des

participations à la société (art. 11 LPCC). La dénomination des placements

collectifs ne doit pas prêter à confusion ou induire en erreur, en particulier

quant aux placements effectués (art. 12 al. 1 LPCC). Les dénominations telles

que "fonds de placement" ou "fonds d'investissement"

ne peuvent être utilisées que pour désigner les placements collectifs soumis à

la LPCC (cf. art. 12 al. 2 LPCC). Quiconque constitue, exploite ou garde

un placement collectif doit obtenir une autorisation de la FINMA (art. 13 LPCC;

pour les directions de fonds réglé depuis le 1er janvier 2020 à

l'art. 5 de la loi fédérale du 15 juin 2018 sur les établissements financiers -

LEFin; RS 954.1).

La "direction" est réglée aux art.

28.

à 35 LPCC et depuis le 1er janvier 2020 aux art. 32 à 40 LEFin.

Selon l'art. 28 LPCC, la direction est une société anonyme dont le siège et

l'administration principale sont en Suisse (cf. art. 33 LEFin). Le but

principal de la direction est la gestion de fonds de placement pour le compte

d'investisseurs, de façon indépendante et en son propre nom (cf. art. 29 et 30

LPCC; art. 32 et 33 al. 4 LEFin). Les droits et obligations d'une direction

peuvent être repris par une autre direction (art. 34 al. 1 LPCC et 39 al. 1

LEFin).

Conformément à l'art. 26 LPCC, la direction établit

le contrat de fonds de placement et le soumet, avec l'accord de la banque

dépositaire, à l'approbation de la FINMA (al. 1). Ce contrat de fonds de

placement établit les droits et obligations des investisseurs, de la direction

et de la banque dépositaire (al. 2). Selon l'art. 25 al. 1 LPCC, le fonds de

placement contractuel est fondé sur un tel contrat par lequel la direction

s'engage à faire participer les investisseurs à un fonds de placement

proportionnellement aux parts qu'ils ont acquises (let. a) et à gérer la

fortune collective de façon indépendante et en son propre nom, conformément aux

dispositions du contrat de fonds de placement (let. b). Le fonds de placement

doit disposer d'une fortune minimale (art. 25 al. 3 LPCC).

Les personnes qui administrent, gardent ou

représentent des placements collectifs de capitaux ainsi que leurs mandataires

appliquent une politique de placement qui respecte de façon permanente les

caractéristiques d'investissements fixées dans les documents afférents à chaque

placement collectif (art. 21 al. 1 LPCC). Lors de l'acquisition ou de

l'aliénation d'avoirs ou de droits, ils ne peuvent recevoir, pour leur compte

ou pour celui de tiers, que les rétributions prévues dans les documents (cf.

art. 21 al. 2 LPCC). Les personnes qui administrent, gardent ou représentent

des placements collectifs de capitaux ainsi que leurs mandataires doivent

notamment rendre compte sur les placements collectifs qu'ils administrent,

gardent ou représentent et communiquer tous les honoraires et frais imputés

directement ou indirectement aux investisseurs ainsi que les rémunérations de

la part de tiers, en particulier les provisions, rabais et autres avantages

pécuniaires (art. 20 al. 1 let. c LPCC). L'OPCC et l'ordonnance de la FINMA du

27.

août 2014 sur les placements collectifs (OPC-FINMA; RS 951.312) contiennent

des précisions et règlent des modalités.

Concernant les fonds immobiliers au sens de l'art.

58.

LPCC, la direction répond envers les investisseurs du respect de la LPCC et

du règlement du fonds par les sociétés immobilières faisant partie du fonds

immobilier (art. 63 al. 1 LPCC). La direction, la banque dépositaire ainsi que

leurs mandataires et les personnes physiques ou morales qui leur sont proches

ne peuvent pas acquérir de valeurs immobilières du fonds immobilier ou en céder

à ce dernier (art. 63 al. 2 LPCC). Les investisseurs peuvent demander le

remboursement de leurs parts pour la fin d'un exercice annuel moyennant un

préavis de douze mois (art. 66 al. 2 LPCC), ce délai prolongé étant dû au fait

que des immeubles ne peuvent pas sans autre être vendus en tout temps (cf.

Meier-Hayoz/Forstmoser, Schweizerisches Gesellschaftsrecht, 10e éd.

2007, § 22 n. 72). Dans le cadre de fonds immobiliers, l'art. 86 al. 2bis OPCC

prévoit encore que les immeubles sont enregistrés au registre foncier au nom de

la direction ou de la SICAV, avec une mention indiquant qu'ils font partie du

fonds immobiliers. En cas de faillite de la direction, les avoirs et les droits

d'un fonds de placement sont distraits au bénéfice des investisseurs (cf. art.

35.

al. 1 LPCC et 40 al. 1 LEFin).

b) Vu notamment ce qui précède, il est de manière

générale conclu que la direction des fonds immobiliers gère la fortune du fonds

à titre fiduciaire ou "quasi-fiduciaire" pour le compte des

investisseurs; si la direction est formellement propriétaire des immeubles

soumis au fonds de placement, cette propriété n'est que de nature fiduciaire (cf.

ATF 101 II 154 consid. 1: "Eigentum wird [...] als fiduziarisch

bezeichnet"; 99 Ib 436 consid. 2: "fiduziarische Eigentümerin";

TF 2C_684/2010 du 24 mai 2011 consid. 2.5.1; Circulaire n° 25 du 23

février 2018 de l'Administration fédérale des contributions [AFC], Imposition

des placements collectifs de capitaux et de leurs investisseurs, ch. 2; Toni

Hess, Steuern kollektiver Kapitalanlagen, Bâle 2015, § 3 n. 33 ss pp. 20 ss, §

10.

n. 2 p. 179, § 12 n. 17 p. 262; Toni Hess, Die Besteuerung der Anlagefonds

und der anlagefondsähnlichen Instrumente sowie deren Anteilsinhaber in der

Schweiz, Zurich 2001, pp. 22 à 26; Meier-Hayoz/Forstmoser, op. cit., §

22.

n. 100; Henri Torrione, L'imposition des fonds de placement immobiliers, Archives

67/1998, p. 258: "propriétaire fiduciaire"; Hess/Sigg,

Besteuerung der Anlagefonds und deren Anteilsinhaber in der Schweiz, in:

L'expert-comptable suisse 1997, p. 85).

c) Il n'est pas reconnu aux fonds immobiliers de

propre personnalité juridique au sens du droit civil (cf. TF 2C_684/2010

précité, consid. 2.5.1; Message sur l'harmonisation fiscale du 25 mai 1983, FF

1983.

III 1, spéc. ch. 147.8 p. 68; Hess, op. cit., 2015, § 3 n. 33 p.

20; Hess, op. cit. 2001, p. 279; Peter Locher, Kommentar zum DBG, Tome

II [art. 49 - 101], 1ère éd. 2004, n. 16 ad art. 49 LIFD; Georg

Lutz, in: Zweifel/Athanas [éds], Kommentar zum Schweizerischen

Steuerrecht, Tome I/1, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten

Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 2ème éd. 2002, n. 10 ad

art. 26 LHID; Beat Walker, Steuerliche Probleme bei Immobiliengesellschaften

nach dem DBG, Archives 62, p. 52).

Dans le cadre des impôts directs, les fonds qui

possèdent des immeubles en propriété directe sont toutefois assimilés aux

personnes morales selon les art. 49 al. 2 LIFD et 20 al. 1, 2ème

phrase, de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts

directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14) (cf. ég. art. 20 al. 1

let. e et 66 al. 3 LIFD; art. 26 al. 3 LHID).

d) En raison de la conception juridique précitée des

fonds immobiliers et de leur relation avec la direction de fonds, le Tribunal

fédéral a relevé qu'un bien immobilier acquis par la direction en faveur d'un

fonds qu'elle gère doit être attribué du point de vue du droit civil et fiscal

au fonds de placement et non pas à sa direction, indépendamment de la situation

formelle au niveau de la propriété (TF 2C_684/2010 précité, consid. 2.5.1). Le

Tribunal fédéral a alors conclu qu'il fallait également en tenir compte dans le

cadre de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par

des étrangers (LFAIE; RS 211.412.41). Dans cette mesure, le Tribunal fédéral

n'a pas considéré la direction de fonds, qui était une société anonyme

française, comme acquéreur, mais s'est concentré sur le fonds immobiliers et a

relevé que le cercle d'investisseurs était limité à des institutions de

prévoyance suisses. La direction de fonds n'était qu'une gestionnaire de

fortune ("reine Vermögensverwalterin"; TF 2C_684/2010 précité,

consid. 2.5.1 in fine et 2.5.2).

5.

a) La recourante a raison quand elle expose que l'art. 49 al. 2 LIFD ne peut

pas s'appliquer directement aux droits de mutation. Cette disposition et l'art.

20.

al. 1, 2ème phrase, LHID précité (cf. consid. 4c) se rapportent

aux impôts directs dont les droits de mutation ne font pas partie (cf. consid.

3a). Comme l'évoque la recourante, il n'y a pas non plus de transfert formel de

propriété, puisque la recourante était inscrite en tant que propriétaire dans

le registre foncier avant l'opération en question de 2015 et l'est restée par

la suite. Quant aux fonds immobiliers A.________ et C.________, ils n'ont pas

de personnalité juridique propre au sens du droit civil (cf. consid. 4c).

b) Il doit toutefois être relevé que la recourante

gère les deux fonds de placement immobilier en question en tant que direction

de fonds au sens des art. 28 ss LPCC, applicables jusqu'au 31 décembre 2019,

respectivement des art. 32 ss LEFin (cf. consid. 3b supra), ce

qu'elle ne conteste du reste pas. A ce titre, elle est donc uniquement propriétaire

"fiduciaire" de la parcelle litigieuse en faveur des fonds de

placement (cf. consid. 4b), comme l'a également évoqué l'autorité intimée dans

ses écritures. D'un point de vue économique, cette parcelle appartenait au fonds

immobilier C.________ et a été transférée en 2015 au fonds immobilier A.________.

Ce transfert a eu lieu à titre onéreux, pour 33'450'000 francs. Comme exposé

ci-dessus (consid. 4a in fine), en cas de faillite de la recourante, la

parcelle aurait été distraite au bénéfice des investisseurs du fond C.________

et suite au transfert de 2015 au bénéfice des investisseurs du fond A.________

(cf. art. 35 LPCC et 40 LEFin précités). Par ailleurs, si l'immeuble

est enregistré au registre foncier au nom de la recourante, il y est ajouté une

mention indiquant que l'immeuble fait "partie du fonds immobilier"

(art. 86 al. 2bis OPCC précité). On doit donc admettre que l'immeuble

n'appartient pas à la recourante, mais au fonds de placement C.________,

respectivement après le transfert au fonds A.________, étant relevé que l'inscription

de la mention au registre foncier n'a en principe pas d'effet constitutif, ni d'effet

déclaratif (cf. Camille Joye-Yerly, Le registre foncier, 2018, n. 575 et

579). Il est du reste significatif que la fiduciaire de la recourante

expliquait notamment dans son écriture du 5 août 2015 que le fonds C.________

était le "propriétaire" de la parcelle en question. Vu les

réglementations précitées de la LPCC, la recourante ne pouvait et ne peut

toujours pas disposer librement de cette parcelle.

Même s'il s'agissait à l'époque de l'application de

la LFAIE, il y a donc lieu de conclure, comme le Tribunal fédéral dans la cause

précitée 2C_684/2010 (cf. consid. 4d supra), que la parcelle est

attribuée au fonds de placement respectivement à ses investisseurs et non pas à

sa direction. Il y a dès lors de sérieuses raisons pour adhérer à l'interprétation

à laquelle a procédé l'autorité intimée. Celle-ci a du reste retenu de manière

cohérente et à juste titre que s'il y avait eu un changement de direction de

fonds (prévu aux art. 34 LPCC et 39 LEFin) de la recourante à une autre

institution, le transfert formel de propriété de la recourante à la nouvelle

direction dans le registre foncier n'aurait pas eu pour conséquence la

perception du droit de mutation, si le fonds immobilier bénéficiaire demeurait

le même (cf. p. 2 de l'écriture de l'ACI du 14 janvier 2019). On ne voit pas

non plus de raison de ne pas prélever de droit de mutation à la suite d'un

transfert à titre onéreux d'un immeuble d'un fonds de placement à un autre fonds,

uniquement parce que la direction des fonds resterait la même de sorte que le

propriétaire formel ne serait pas modifié, alors qu'un droit de mutation serait

perçu si le transfert d'un fonds à l'autre avait un changement de direction

pour conséquence. La situation à la base est la même: il y a un transfert du

droit sur l'immeuble à titre onéreux d'un fonds à un autre fonds. Ne pas

prélever de droit de mutation parce que la direction de fonds n'a pas changé

constituerait une inégalité de traitement qui ne se justifie pas par des motifs

raisonnables. D'un point de vue économique, l'opération qui déclenche la

perception du droit de mutation est la même. Les explications de la recourante,

qui semble être d'avis que la direction de fonds ne pouvait pas être considérée

comme propriétaire "à titre fiduciaire" des immeubles, ne

peuvent être suivies puisqu'elles sont déjà en porte-à-faux avec la

jurisprudence du Tribunal fédéral à ce sujet (cf. consid. 4b et d supra).

Comme il a été exposé et contrairement à ce que soutient la recourante, ce

n'est pas la propriété civile au sens formel qui est le seul critère

déterminant, vu la particularité des fonds immobiliers et le statut de la

direction de ces fonds prévus par la loi.

L'approche économique, qui n'est admise qu'à titre

exceptionnel en matière de droits de mutation (cf. consid. 3b supra),

est liée, dans le contexte particulier des placements collectifs de capitaux, à

la prise en compte des rapports (quasi-)fiduciaires existant entre la direction

du fonds et les investisseurs. En effet, dans ce domaine particulier, les

rapports (quasi-)fiduciaires en question sont pris en considération,

indépendamment de la circulaire de l'AFC d'octobre 1967, qui régit en principe

les rapports fiduciaires dans le domaine fiscal, laquelle n'est pas applicable

(cf. Hess, op. cit. 2015, § 10 n. 2 p. 179; Hess, op. cit. 2001,

pp. 22 à 26).

Enfin, on retiendra encore qu'en l'espèce il n'y a

pas de situation correspondante à celle prévue à l'art. 103 LFus qui exclut la

perception du droit de mutation en cas de restructuration (cf. ég. ATF 138 II

557; Fischer/Dori, Handänderungssteuer bei konzerninterner

Vermögensübertragung, Revue fiscale 2013 259 ss). La recourante, qui a

connaissance de cette disposition (cf. p. 5 des déterminations du 4 février

2019), n'a du reste rien fait valoir en ce sens de sorte qu'il n'y a pas lieu

de s'expliquer plus avant à ce sujet.

c) Certes, l'ACI semble avoir donné en 2012 une

information à la recourante qui pourrait laisser entendre qu'elle avait à

l'époque un autre point de vue (cf. let. B supra). L'ACI ne s'est pas

exprimée en détail à ce sujet. Qu'elle se soit trompée en 2012 ou qu'elle ait

changé son point de vue depuis n'est pas déterminant. L'administration n'est

pas liée pour tous futurs cas similaires par des renseignements qu'elle a fournis

dans un cas précis. Cela vaut d'autant plus que la recourante en était

consciente puisqu'elle a déposé en 2015 et apparemment déjà en 2014 des

nouvelles demandes de ruling concernant le transfert d'immeubles d'un fonds

immobilier à un autre. La recourante a ensuite procédé au transfert en question

alors que l'ACI lui avait déjà communiqué son avis qu'elle a confirmé dans sa

décision attaquée et dans le cadre de la présente procédure judiciaire.

d) Que l'ACI ait adressé la décision de perception

du droit de mutation à la recourante et non pas directement aux fonds

immobiliers concernés est dû au fait que ceux-ci n'ont pas de propre

personnalité juridique et que la recourante est la direction des fonds au sens

de la LPCC. Il appartiendra à la recourante d'imputer le montant de l'impôt au

fonds immobilier en question en tenant compte de l'art. 4 LMSD (cf. Hess, op.

cit. 2015, § 12 n. 170 p. 308; Hess, op. cit. 2001, p. 279).

e) La recourante n'a pas contesté le calcul du

montant de l'impôt et celui-ci ne prête du reste pas le flanc à la critique vu

les réglementations et tarifs à appliquer.

6.

Vu ce qui précède, la décision attaquée est justifiée et doit être

confirmée, le recours, mal fondé, étant rejeté.

Succombant, la recourante doit supporter les frais

judiciaires, fixés à 15'000 fr. eu égard notamment à la valeur litigieuse (cf.

art. 49 LPA-VD; art. 1 et 2 du tarif des frais judiciaires et des dépens en

matière administrative, du 28 avril 2015 - TFJDA; BLV 173.36.5.1). Il n'y a pas

lieu d'allouer de dépens (cf. art. 55 et 56 LPA-VD).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est rejeté.

II.

La décision sur réclamation de l'Administration cantonale des impôts du

Canton de Vaud du 24 septembre 2018 est confirmée.

III.

Les frais judiciaires, fixés à 15'000 (quinze mille) francs, sont mis à

la charge de la recourante.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 23 juillet 2020

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi fédérale du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF;

RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113

ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.