CDAP - FI.2023.0042 - 2024-01-22 - A.________/Administration cantonale des impôts

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 22 janvier 2024

Composition

M. Guillaume Vianin, président;

Mme Mihaela Amoos Piguet, juge et M. Cédric Stucker, assesseur; Mme Magali

Fasel, greffière.

Recourant

A.________ à ********

Autorité intimée

Administration cantonale des impôts,

à Lausanne.

Objet

Impôt sur les

donations' Droit de mutation

Recours A.________ c/ décision sur réclamation de

l'Administration cantonale des impôts du 15 mars 2023 rejetant la réclamation

interjetée le 6 juin 2022.

Vu les faits suivants:

A.

Par décision du 12 juillet 2012, le Président du Tribunal d'arrondissement

de l'Est vaudois a prononcé la faillite de la société B.________, qui était

notamment propriétaire des biens-fonds suivants:

- Parcelle n° ********

de la Commune de ********, d'une surface totale de 160'168 m2, dont

2'582 m2 en nature de bâtiment (divers bâtiments d'exploitation agricole et

d'habitation), 10'881 m2 de jardin, le solde étant constitué de champ, pré,

pâturage;

- Parcelle n°******** de la Commune de ********, d'une

surface totale de 2'094 m2 en nature de champ, pré, pâturage;

- Parcelle n°******** de la Commune de ********, d'une

surface totale de 53'265 m2 en nature de pré-champ;

- Parcelle n°******** de la Commune de ********, d'une

surface totale de 4'769 m2 en nature de pré-champ;

- Parcelle n°******** de la Commune de ********, d'une

surface totale de 8'984 m2 en nature de forêt.

Ces biens-fonds étaient grevés de deux cédules

hypothécaires de respectivement 1'660'000 fr. et 340'000 francs.

Dans le cadre de la faillite, le créancier gagiste

de 1er et 2ème rangs a requis la réalisation des biens

immobiliers. L'office des faillites de l'arrondissement de l'Est vaudois

(ci-après: l'office des faillites) a fait réaliser une estimation des biens

immobiliers. L'expert a évalué la valeur vénale de la totalité des immeubles à

3'551'480 francs.

A.________, qui était titulaire d'un bail à ferme

sur les immeubles et qui s’est fait céder les créances de 1er et 2ème

rangs (2'208'292,25 fr. à l’état des charges), a acquis le 20 juillet 2020 les

parcelles n° ********, ********, ******** de la Commune de ********, la

parcelle n° ******** de la Commune de ******** et la parcelle n° ******** de la

Commune de ******** pour le prix de 2'500'000 fr., dans le cadre d'une vente de

gré à gré organisée par l'office des faillites. Il a été convenu que l'acquéreur

devrait payer par imputation sur le prix de vente, le capital des créances

garanties par gage conventionnel ou légal qui, d'après l'état de charges, sont

exigibles, les intérêts exigibles des créances, y compris les intérêts

moratoires et les frais de poursuite.

Les parcelles n° ********, ********, ******** de la

Commune de ********, la parcelle n° ******** de la Commune de ******** et la

parcelle n° ******** de la Commune de ******** constituant une entreprise

agricole, la vente a été soumise à la Commission foncière rurale, qui a donné

son approbation le 31 août 2021. Le transfert de propriété a ensuite été

inscrit au Registre foncier le 6 décembre 2021.

B.

Par décision du 10 mai 2022, l'Administration cantonale des impôts

(ci-après: l'ACI) a taxé A.________ au titre du droit de mutation sur la base

d'une assiette imposable de 3'551'480 fr. et fixé l'impôt cantonal et communal dû

à 117'198,85 francs.

C.

Par acte daté du 6 juin 2022, A.________ a formé une réclamation à

l'encontre de cette décision. Agissant par l'intermédiaire de son mandataire le

15 août 2022, A.________ a complété sa réclamation, expliquant que la valeur

retenue par l'autorité intimée dépassait sensiblement le prix licite des

immeubles, qu'il a évalué approximativement à 1'900'000 francs.

A la demande de l'ACI, l'office des faillites a

produit le rapport d'expertise élaboré par Estimapro Sàrl le 10 septembre 2020,

dont il ressort que la valeur vénale des parcelles agricoles et forestières (n°

********, ******** et ********) a été arrêtée à 190'040 francs. Le rapport

précise que ces biens-fonds ont été estimés selon les critères usuels pour les

prés-champs et les forêts, soit pour les prés-champs, selon leur caractère

agronomique et les conditions d’exploitation et d’accès, ainsi qu’au vu de la

situation actuelle du marché foncier agricole. Les forêts ont quant à elles été

estimées en tenant compte de la qualité de la station, du peuplement présent et

des conditions d’exploitation. La parcelle n° ******** de ********, bien que

partiellement sise en zone à bâtir, a été considérée comme inconstructible en

raison de ses configurations, une valeur supérieure à celle de la zone agricole

étant néanmoins retenue pour tenir compte de réaménagements possibles. La

valeur vénale de la parcelle a de ce fait été arrêtée à 82'390 francs. Quant à

la parcelle bâtie n° ******** de ********, elle a été estimée à 3'330'000 fr., les

surfaces en nature de pré-champ étant évaluées conformément aux critères usuels

de la zone agricole, les bâtiments étant quant à eux estimés selon la valeur

intrinsèque, à savoir leur valeur de remplacement, réduite d’un pourcentage lié

à la vétusté et à l’obsolescence du bâtiment. Le rapport conclut en précisant

ce qui suit sous "Valeur vénale":

"La valeur intrinsèque ainsi estimée est mise en regard

du prix licite (prix maximum non surfait) évalué selon la pratique de la

Commission foncière rurale. Malgré toutes les recherches entreprises auprès du

registre foncier et avec l’appui de son Conservateur, il n’a pas été possible

de connaître le détail de l’estimation fiscale de la parcelle n° ******** RF.

Dans ces circonstances, il a été impossible de procéder à une évaluation du

prix licite du bien-fonds.

Par conséquent, la valeur intrinsèque estimée dans le présent

rapport sera considérée comme valeur vénale."

Par proposition de règlement du 1er

février 2023, l'ACI a informé A.________ de son intention de maintenir sans

changement la décision de taxation du 10 mai 2022. Dans le délai qui lui a été

imparti pour se déterminer, A.________ a déclaré maintenir sa réclamation.

D.

Par décision rendue sur réclamation le 15 mars 2023, l'ACI a rejeté la

réclamation du 6 juin 2022 et confirmé sa décision de taxation du 10 mai 2022.

E.

A.________ a recouru à l'encontre de cette décision par acte daté du 14

avril 2023 auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal

cantonal (CDAP), concluant à son annulation.

Dans sa réponse du 17 mai 2023, l'ACI a conclu au

rejet du recours.

A.________ a répliqué le 25 juillet 2023, maintenant

ses conclusions. Il a sollicité la mise en œuvre d'une nouvelle expertise.

Considérant en droit:

1.

L’art. 53 de la loi du

27 février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers

et l'impôt sur les successions et donations (LMSD; BLV 648.11) prescrit que les

dispositions de la loi sur les impôts directs cantonaux relatives au droit de

recours s'appliquent par analogie au recours contre les décisions sur réclamation (1ère phrase).

Pour le surplus, la loi sur la procédure administrative est applicable (2ème phrase).

Aux termes de l’art. 199 de la loi du 4 juillet 2000 sur les impôts directs

cantonaux (LI; BLV 642.11), le recours au Tribunal cantonal s'exerce

conformément à la loi sur la procédure administrative. En l’espèce, le recours

ayant été interjeté dans la forme prescrite (art. 79 de la loi cantonale

du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]) et

dans le délai de 30 jours (art. 95 LPA-VD), il y a lieu d’entrer en

matière sur le fond.

2.

Le litige a trait à la fixation de l'assiette du droit de mutation,

résultant de la vente de gré à gré réalisée par l'intermédiaire de l'office des

faillites de l'arrondissement de l'Est vaudois le 20 juillet 2021 pour le prix

de 2'500'000 francs. L'ACI soutient que la vente s'est déroulée dans des

circonstances particulières, justifiant de s'écarter du prix de vente convenu,

qui ne correspondrait pas à la valeur vénale de l'objet aliéné. Pour le

recourant, au contraire, le prix payé excède déjà le prix licite, qu'il évalue

à 1'900'000 francs. Cette valeur se confondrait avec la valeur vénale, dès lors

que le bien acquis, qui constitue une exploitation agricole, ne pourrait être

cédé ultérieurement pour un prix supérieur.

a) Dans un sens large, le droit

de mutation est un impôt perçu par les cantons frappant les transferts

juridiques et économiques, à titre onéreux ou gracieux, entre vifs ou pour

cause de mort, d'immeubles ou de parts d'immeubles. Il a pour objet le

transfert en tant que tel; de manière générale, il est calculé sur la base du

prix d'acquisition. Il est par conséquent qualifié d'impôt indirect. Il s'agit

d'un impôt à caractère formel qui relève exclusivement du droit cantonal (ATF 148 II 121 consid. 6.1; 138 II 557 consid. 4.1; 131 I 394 consid. 3.4; arrêts

TF 2C_730/2019 du 10 janvier 2020 consid. 3.1; 2C_469/2017 du 1er

décembre 2017 consid. 2.1 et les références; arrêt FI2019.0195 du 1er

octobre 2020 consid. 2a).

A teneur de l'art. 2 al. 1 LMSD, le droit de

mutation est perçu sur les transferts entre vifs à titre onéreux de la

propriété d'un immeuble ou d'une part d'immeuble situé dans le canton. L'objet

du droit de mutation consiste à imposer avant tout le transfert au sens

juridique (art. 2 al. 1 LMSD), certaines opérations économiques énumérées exhaustivement

à l'art. 2 al. 2 LMSD étant réservées.

Le droit de mutation est en principe prélevé sur le

prix d'acquisition de l'immeuble. Son assiette consiste en la contre-prestation

du transfert au sens juridique (arrêt FI.2001.0045 du 20 décembre 2006 consid.

2). L'art. 6 LMSD précise ce qui suit:

"1 Le droit de mutation se calcule sur la

valeur de l'immeuble y compris les accessoires (art. 644 CCS), ou sur celle du

droit constitué, transféré ou éteint.

2 Les parties ont l'obligation d'indiquer dans l'acte

le prix réellement convenu; celui-ci est présumé représenter la valeur de

l'immeuble ou du droit.

[...]

5 Si la valeur de l'immeuble ou du droit n'est pas

déterminée, ou si le prix convenu paraît inférieur à la valeur réelle,

l'autorité de taxation l'apprécie sur la base des données qu'elle peut

réunir.

[...]

6 Les dispositions qui précèdent s'appliquent, par

analogie, en cas d'acquisition d'un immeuble ou d'une part d'immeuble aux

enchères publiques."

b) La "valeur de l'immeuble" évoquée à

l'art. 6 al. 1 LMSD (que l'art. 6 al. 5 LMSD qualifie de "valeur

réelle") est en principe exprimée par le prix du bien-fonds tel qu'il a

été réellement convenu entre les parties, réputé correspondre à la valeur de

l'immeuble sur le marché (cf. Exposé des motifs concernant la LMSD, BGC février

1963, let. c ad art. 6 p. 1040). Le droit de mutation est ainsi en principe

prélevé sur le prix d'acquisition de l'immeuble; son assiette consiste en la

contre-prestation du transfert au sens juridique (arrêt FI.2019.0195 du 1er

octobre 2020 consid. 2b). Cette valeur doit être déterminée sur la base

d'éléments objectifs, les conditions inhabituelles ou personnelles, soit tous

les éléments subjectifs, ne pouvant être pris en considération. Dans ce

contexte, n'entreront en particulier en compte ni le prix d'amateur, ni celui

obtenu lors d'une vente urgente ou spéculative, ni celui résultant d'une

procédure d'assainissement (cf. arrêt FI.1998.0034 du 3 mai 2000). Cette valeur

se confond avec la valeur du marché, prise en considération par la pratique

lorsque le prix convenu entre les parties ne correspond en rien à la valeur

vénale de l'immeuble transféré (arrêt FI 2018.0042 du 7 janvier 2019 consid. 3

et les références citées).

Dans de nombreux cas toutefois, les parties à l'acte

peuvent, dans certaines circonstances, s'être mises d'accord sur un prix qui,

précisément, n'aurait pas été obtenu dans les conditions ordinaires d'une

transaction immobilière; dans une situation de ce genre, il n'est pas rare que

le prix finalement obtenu par l'acheteur s'écarte plus ou moins sensiblement de

la valeur réelle de l'objet (arrêt FI.2012.0085 du 13 mars 2013 consid.

3a/bb et les références citées). Il peut alors s'agir d'un indice selon

lequel le prix convenu n'est pas la résultante d'un marché libre. Tel sera

notamment le cas lorsque les relations personnelles ou d'affaires que les

parties entretiennent ont influencé à la baisse la fixation du prix ou lorsque

celles-ci sont convenues d'autres contre-prestations, non expressément indiquées

dans leur transaction. On peut également être confronté à une situation de ce

genre dans une exécution forcée. Les transferts immobiliers résultant d'une

réalisation forcée sont certes assimilées, selon l'art. 6 al. 6 LMSD, à des

mutations ordinaires. Toutefois, le prix d'adjudication n'est pas

nécessairement celui qui aurait pu être obtenu en cas de vente ordinaire, ce

d'autant plus quand il a été acquis par le créancier hypothécaire. En effet, la

réalisation dans le cadre d'une poursuite obéit à des principes propres. Les

ventes aux enchères forcées se caractérisent ainsi par le fait que l'aliénation

a un caractère involontaire et que le débiteur dont les biens sont mis en vente

n'a aucune influence sur la fixation du prix d'adjudication, qu'il n'a pas la faculté

de choisir le moment de la vente, ou de refuser des offres qu'il estimerait

trop basses (arrêts FI.2012.0085 du 13 mars 2013 consid. 3a/bb et la

référence à l’arrêt du Tribunal administratif fribourgeois du 10 juin 1994,

publié in RFJ 1994, p. 408, not. consid. 3a et b ; FI.2001.0045 du 20

décembre 2006 consid. 2; FI.1998.0034 du 3 mai 2000 consid. 2a/bb). Il n'est

ainsi pas rare dans un cas de ce genre qu'en misant pour se couvrir, le

créancier gagiste devienne à bon compte propriétaire d'un immeuble et qu'il vende

ultérieurement ce dernier pour récupérer sa créance, voire réaliser un

bénéfice. L'adjudication faite au créancier gagiste constitue ainsi en règle

générale un indice sérieux de ce que le marché libre n'a pas fonctionné; cette

circonstance ne permet toutefois pas encore, à elle seule, de dire que

l'autorité fiscale doit s'écarter du prix d'adjudication (arrêt FI.2004.0034 du

5 avril 2005).

c) L'art. 6 al. 5 LMSD, s'il permet à l'autorité de

taxation de s'écarter du prix stipulé dans l'acte de transfert et institue une

procédure analogue à la taxation d'office (BGC printemps 1963, p. 1040), doit,

en tant qu'il constitue une exception par rapport au système de taxation sur la

base du prix convenu entre les parties, être appliqué de manière restrictive. L'autorité

fiscale ne saurait de façon générale être habilitée à corriger le prix de

chaque transaction du même type. Elle doit au contraire apporter la preuve,

d'une part, que le transfert générant le droit de mutation est la résultante

d'une opération qui ne s'est pas déroulée dans un marché libre, et d'autre

part, que ces circonstances ont eu pour conséquences que l'immeuble a été

aliéné à un prix ne correspondant pas à sa valeur (vénale) réelle. Ainsi,

l'autorité fiscale ne prendra en compte la valeur vénale de l'immeuble

transféré au lieu du prix convenu que s'il s'impose à elle que le prix ne

correspond manifestement pas à la valeur réelle de l'immeuble (cf.

jurisprudence zurichoise citée par Olivier Thomas, Les droits de mutation,

étude des législations cantonales, thèse Lausanne 1991, p. 221, note 3, in

fine; l'autorité de céans va dans le même sens: cf. arrêt FI.1992.005 déjà

cité, FI.1995.120 du 5 mars 1996; cf. encore la jurisprudence rendue en

application de l'art. 9 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation

fiscale des immeubles qui applique des critères analogues: cf. notamment arrêts

EF.1999.011 du 18 octobre 1999; EF.1999.002 du 7 mai 1999; EF.1998.008 du 10

août 1998; FI.1993.035 du 4 octobre 1994). S'il est démontré par l'autorité fiscale

que la valeur vénale ainsi arrêtée s'écarte du prix d'acquisition convenu, ce

montant servira à déterminer l'assiette du droit de mutation. Lorsqu'elle

invoque un élément susceptible de renverser la présomption consacrée par l'art.

6 al. 2 LMSD, l'autorité fiscale supporte le fardeau de la preuve; le

contribuable doit en revanche rendre vraisemblable qu'il n'existe aucune

relation particulière entre les parties au contrat et que le libre marché a

fonctionné (arrêts FI.2001.0045 du 20 décembre 2006 consid. 2;

FI.1998.034

du 3 mai 2000 consid. 2; arrêt du Tribunal administratif fribourgeois du 28 mai

1999, in RFJ 1999, p. 155, cons. 2d).

3.

a) En l'occurrence, le recourant, lorsqu’il a acquis les parcelles en

cause, était créancier gagiste sur les immeubles propriété de la société

faillie, dès lors qu’il s’est fait céder ces créances avant de se porter

acquéreur des biens-fonds. Cette circonstance permet déjà de mettre en évidence

les conditions particulières de la vente du 20 juillet 2021. A cela s’ajoute que

les immeubles vendus l’ont été dans le cadre d’une vente de gré à gré au sens

de l’art. 256 de la loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes

et la faillite (LP; RS 281.1). L’administration de la faillite s’est en outre

limitée à accepter l’offre du recourant, même si celle-ci s’écartait

considérablement de la valeur de l’estimation, sans procéder à des enchères

publiques auxquelles d’autres acquéreurs potentiels auraient pu participer.

Dans un tel contexte de fait, l’autorité intimée était fondée à considérer que

la vente ne s’était pas déroulée dans le marché libre.

b) Reste ainsi à déterminer si le prix de vente

s'écarte de la valeur vénale du bien. Il convient ainsi de déterminer le prix

qu'un tiers indépendant aurait payé pour cette acquisition. Pour ce faire,

l'autorité fiscale peut s'appuyer sur des ventes antérieures de biens

identiques réalisées par le contribuable (arrêt TF 2C_1036 et 1037/2014 du 21

avril 2015 consid. 4.2). En l'absence de données comparatives, la jurisprudence

admet le recours aux méthodes d'estimations reconnues, en particulier dans le

domaine de l'immobilier. La méthode appliquée doit être compréhensible,

plausible et reconnue; elle doit trouver largement application dans des cas

comparables, être objectivement préférable à d’autres méthodes ou au moins

aussi éprouvée que celles-ci et doit tenir dûment compte des circonstances du

cas d’espèce (arrêt TF 2C_1036 et 1037/2014 du 21 avril 2015 consid. 4.1 et les

références citées; voir également l'arrêt FI.2012.0085 du 13 mars 2013 consid.

3b/aa).

c) La particularité de la vente litigieuse consiste

dans le fait qu'elle porte sur le transfert d’une entreprise agricole (au sens

de l'art. 7 de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural

[LDFR; RS 211.412.11]).

A teneur de l'art. 63 al. 1 LDFR, l'autorisation

d'acquérir une entreprise ou un immeuble agricole est notamment refusée lorsque

le prix convenu est surfait (let. b). Conformément à l'art. 66 al. 1 LDFR, le

prix d'acquisition est surfait quand il dépasse de plus de 5% le prix payé en

moyenne pour des entreprises ou des immeubles agricoles comparables de la même

région au cours des cinq dernières années. Les cantons peuvent augmenter ce

pourcentage jusqu'à 15 % dans leur législation (art. 66 al. 2 LDFR). Le Canton

de Vaud n'a pas fait usage de cette possibilité.

En l’occurrence, le prix licite n’a pas été

déterminé par la Commission foncière rurale, dès lors que les parcelles

acquises par le recourant l’ont été dans le cadre d’une procédure d’exécution

forcée (cf. art. 63 al. 2 LDFR, ainsi que l'art. 64 al. 1 let. g LDFR, qui

permet au créancier gagiste d'acquérir l'entreprise ou l'immeuble agricole dans

le cadre de la réalisation forcée; voir s'agissant de ces dispositions,

introduites lors de la révision partielle du 26 juin 1998, l'arrêt TF

5A.14/2005 du 3 février 2006 consid. 3.1.4 et les références citées;

Müller/Schmid-Tschirren, Complément du Commentaire LDFR suite à la révision

partielle du 26 juin 1998, in Communications de droit agraire 1999, p. 144 s.;

Beat Stalder, Vorgehen bei der Verwertung von Landwirtschaftsland, in IWIR

[Insolvenz- und Wirtschaftsrecht] 2000, p. 8ss, n. 2.3 et 2.5 p. 9-10, dont il

ressort que le législateur a choisi de faire prévaloir, dans le cadre de la

réalisation forcée, les intérêts des créanciers sur l'intérêt public à la

réalisation des objectifs du droit foncier rural, à savoir de lutter contre les

prix surfaits des terrains agricoles). Ces dispositions ne dispensent toutefois

pas l'acquéreur d'aliéner ultérieurement l'objet à un prix qui ne soit pas

surfait (art. 63 al. 1 let. b LDFR) et à une personne

qui exploite à titre personnel, sous réserve des exceptions découlant de l'art. 62 LDFR ou de l'art. 64 al. 1 LDFR

(ATF 132 II 212 consid. 3.1.5; arrêt TF 5A.14/2005 du 3 février 2006 consid.

3.1.5; Müller/Schmid-Tschirren, op. cit., p. 143; Stalder, op. cit., n. 2.5 p.

10). Il convient ainsi de déterminer si l'autorité intimée pouvait s’appuyer

sur l’expertise réalisée par Estimapro Sàrl le 10 septembre 2020 pour fixer la

valeur vénale des parcelles litigieuses, étant précisé que cette valeur ne

saurait excéder le prix licite calculé sur la base de l’art. 66 LDFR, dès lors

qu'une aliénation ultérieure ne pourrait s'effectuer qu'à concurrence de ce

prix.

d) L'art. 66 al. 1 LDFR s'est révélé compliqué à

appliquer et les cantons ont mis en place des pratiques variées (Yves

Donzallaz, Traité de droit agraire suisse: droit public et droit privé, Tome

II, 2006, n° 3503 ss, p. 688; cf. aussi arrêt TF 2C_999/2015 du 29 mai 2017

consid. 5.2 et les références). D'une manière générale, le prix licite prend

comme base de calcul la valeur vénale effective moyenne durant cinq ans et il

n'implique aucun recours à la valeur de rendement (Donzallaz, op. cit., p. 678,

n. 3472).

En l'occurrence, l'expert qui a rédigé le rapport du

10 septembre 2020 n'a pas été en mesure de calculer précisément le prix licite

selon les modalités usuellement admises, faute de documents à disposition. Il a

néanmoins, au terme d'une analyse détaillée de la nature des biens-fonds

(surfaces, données du registre foncier, estimation fiscale, zone d'affectation,

situation, caractéristiques du terrain et des bâtiments) et après avoir exposé

les principes d'estimation retenus, considéré que les biens-fonds destinés à

être réalisés par l'office des faillites pouvaient être évalués au montant

total de 3'551'480 francs. La démarche suivie ici par l'expert, qui consiste à

distinguer l'évaluation des terrains agricoles des bâtiments, apparaît

cohérente et se rapproche dans une large mesure des méthodes d'estimation

développées pour calculer le prix licite (voir notamment l'arrêt F0.2019.0012

du 9 mars 2021 consid. 6 qui contient un historique et développement des

différentes méthodes utilisées pour déterminer le prix licite; voir également

les arrêts TF 2C_234/2015 du 19 août 2015 et 2C_46/2015 du 9 juillet 2015

consid. 5.3; dans le cadre de ces arrêts, le Tribunal fédéral a en effet

considéré qu'il est tout à fait admissible de calculer d'une part la valeur de

rendement des terrains puis de calculer séparément la valeur intrinsèque des

immeubles afin ensuite d'arriver au prix licite). Il ressort tout au plus de

l'arrêt TF 2C_999/2015 du 29 mai 2017 consid. 8.3 que la valeur ECA ne doit pas

être prise en compte dans le calcul de la valeur des immeubles car il s'agit

d'une notion cantonale, que tous les cantons ne connaissent pas, et qui est dès

lors incompatible avec l'art. 66 LDFR. Le Tribunal fédéral relève en outre que

le prix licite ne peut jamais, même au terme d'un examen approfondi, être

déterminé avec une précision mathématique; la méthode choisie par le

législateur entraîne immanquablement que les résultats se tiennent dans une

certaine marge d'appréciation dont il faut s'accommoder (arrêts TF susmentionnés

2C_234/2015 consid. 5.5; ég. 2C_46/2015 consid. 5.3 et les réf. citées).

Il convient en l'occurrence de rappeler que seule la

Commission foncière rurale est à même de fixer le prix licite des parcelles en

cause. On ne discerne cela étant pas, sur la base de l'expertise versée au

dossier, que le prix évalué par l'expert s'écarterait sensiblement de la valeur

qui pourrait être arrêtée dans le cadre d'une procédure tendant à la fixation

du prix licite. Le recourant soutient, sans toutefois remettre en cause la

valeur probante de l'expertise, que le prix licite de ses parcelles

n'excéderait pas 1'900'000 francs. Il n'établit toutefois pas, en s'appuyant

notamment sur divers exemples comparatifs, que cette valeur correspondrait au

prix qu'il obtiendrait en vendant ses biens-fonds à un tiers indépendant. Dans

ces circonstances et compte tenu du peu d'éléments fournis par le recourant

pour remettre en cause la pertinence de l'expertise figurant au dossier, il ne

se justifie pas de donner suite à la demande du recourant tendant à la mise en

œuvre d'une nouvelle expertise.

La décision attaquée, en tant qu'elle fixe

l'assiette imposable à 3'551'480 fr., doit ainsi être intégralement confirmée.

4.

Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être

rejeté et la décision rendue sur réclamation confirmée. Les frais sont mis à la

charge du recourant, qui succombe (art. 49 LPA-VD). Il n'est pas alloué de

dépens (cf. art. 55 al. 1 LPA-VD).

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Faits

I.

Le recours est rejeté.

Considérants

II.

La décision rendue sur réclamation par l'Administration cantonale les

impôts le 15 mars 2023 est confirmée.

III.

Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge

du recourant.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 22 janvier 2024

Le

président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, Schweizerhofquai

6, 6004 Lucerne). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions

des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.