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Décision

FO.1997.0037

TA - FO.1997.0037 - 1999-07-07 - DELORD Edwige c/Service du logement

7 juillet 1999Français23 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. La parcelle no 5149 de

la Commune de Lausanne est propriété de la SI sur Boulevard de Grancy SA.

Depuis 1947, ce bien-fonds supporte un bâtiment abritant notamment 15 logements

de 2 pièces et hall, dont deux ont été réunis; il s'agit d'une construction

modeste, dont certains équipements sont vétustes ou inadaptés.

B. En automne 1997, Edwige

Delord - principale actionnaire de la société propriétaire - a requis une

autorisation de rénover six appartements et de procéder à divers travaux de

réfection, à forme de la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la

transformation et la rénovation de maisons d'habitation (ci-après: LDTR ou

loi). Le 18 novembre 1997, le Service du logement du Département de

l'agriculture, de l'industrie et du commerce (actuellement Département de

l'économie) a rendu la décision suivante:

"Nous nous

référons à votre demande d'autorisation de rénovation intérieure partielle de

l'immeuble susmentionné, ainsi qu'aux divers échanges de courrier, fax et

entretiens téléphoniques complémentaires que vous avez eus avec notre

collaborateur M. Quartenoud, architecte.

Considérant,

- que

la Commune de Lausanne figure dans la liste des communes où sévit la pénurie de

logements,

- qu'en

conséquence la rénovation de maisons d'habitation est soumise à autorisation,

- que

les logements concernés par les travaux de rénovation envisagés sont 4

logements de 2 pièces et un logement de 4 pièces issu de la réunion de deux

logements de 2 pièces pour y aménager un logement de service il y a quelques

années, sans toutefois que cette opération de transformation légère (percement

d'une porte en cloison) n'ait fait l'objet d'une requête auprès du Service du

logement,

- qu'au

vu des difficultés d'appréciation réelle des loyers pratiqués pour ces

logements, le Service du logement constate qu'il ressort de l'état locatif

valeur 1er octobre 1997 fourni par la Gérance Rilsa que le loyer mensuel moyen

net de ces logements se monte à 696 fr., le 4 pièces transformé sans

autorisation étant compté pour deux 2 pièces,

- qu'un

tel niveau de loyer pour des logements de 2 pièces correspond aux besoins

prépondérants de la population,

- que,

dans un tel cas, s'agissant de logements entrant de par leurs caractéristiques

dans une catégorie dite "à pénurie" au sens de la loi, l'autorisation

Considérants

requise sera en principe refusée (art. 3 de la loi),

- que

les travaux de rénovation et de transformation partielle envisagés permettront

de retrouver la typologie originelle des logements concernés, soit 6 logements

de 2 pièces, et ce notamment par la séparation du 4 pièces anciennement

transformé, ce qui régulariserait ipso facto la situation de la transformation

antérieure,

- que

ces travaux consistent en effet en la séparation du logement de 4 pièces en

deux logements de 2 pièces, d'une part, ainsi qu'en la rénovation des

installations de cuisine et sanitaires (changement des colonnes de chute,

etc...), la réfection des installations électriques, le rafraîchissement des

peintures et de certains revêtements,

- que

ces travaux sont devisés à 265'703 fr., selon le descriptif du 9 octobre 1997

joint au dossier,

- qu'après

avoir procédé à une inspection locale de l'immeuble concerné en présence de

l'autorité communale, le Service du logement ne conteste pas l'opportunité de

procéder à ces travaux, ni leur coût,

- qu'il

ressort cependant des calculations du Service du logement que les loyers

mensuels moyens nets après travaux pour les 6 logements concernés ne devraient

pas excéder la somme de 852 fr., soit le prix de 176 fr./m²/an, pour des

logements de 2 pièces de 58 m²,

- que,

dans la mesure seulement où ce prix est respecté, le Service du logement estime

qu'une autorisation peut être accordée dans le cadre de l'art. 4 al. 1 de la

loi,

- qu'il

y a lieu de l'assortir d'un certain nombre de conditions, soit notamment

l'instauration d'un contrôle des loyers lors de la première mise en location

après travaux,

- que

l'autorité communale a préavisé favorablement "à condition que le revenu

locatif annuel des logements concernés n'excède pas la somme de 54'640 fr. ou

le prix moyen de 154 fr./m²/annuel, sous réserve que soient présentées, par

écrit par la société propriétaire à l'autorité, une procédure de consultation

et les modalités de négociation des baux à loyers en application de l'article

11.

du règlement d'application de la loi du 4 mars 1985, d'une part, et que

l'autorisation soit assortie d'un contrôle des loyers durant 10 ans au maximum

légal, d'autre part",

- qu'après

un examen extrêmement attentif de cette requête, le Service du logement estime

cependant qu'un contrôle limité à la première mise en location après travaux

suffit en l'espèce à garantir les objectifs de préservation du parc locatif

existant assignés à ce dispositif légal, et ce au prix fixé par l'autorité

cantonale,

- qu'enfin

l'appréciation des autorités compétentes demeure par ailleurs expres-sément

réservée pour tout autre projet de rénovation, soit pour l'exécution de travaux

qui pourraient faire l'objet d'une dispense d'autorisation au sens de l'art. 1

al. 2 du règlement du 6 mai 1998 d'application de la loi susmentionnée, soit de

travaux de transformation visant à la réunion de plusieurs logements,

Dispositif

par ces motifs,

Le

Service du logement accorde l'autorisation sollicitée, aux conditions

suivantes:

1. 6

logements de 2 pièces sont soumis au contrôle des loyers lors de leur première

mise en location après travaux, le revenu locatif annuel net desdits logements

ne pouvant excéder la somme de 61'344 fr., sous réserve des modifications

légales et des imprévus justifiés, tant techniques que financiers.

2. Ce

contrôle consistera en la production des baux ou notifications de hausses de

loyer, qui devra intervenir aussitôt que les loyers auront été adaptés. Ces

documents devront informer les locataires en termes non équivoques sur les

moyens de contestation que leur offre la voie civile.

3. Cette

restriction sera inscrite au registre foncier une fois le délai de recours

échu. Elle sera radiée aussitôt que le contrôle dont il est fait mention sous

chiffres 1 et 2 aura été effectué.

4. Le

décompte final du coût des travaux devra être produit en même temps que les

baux ou notifications de hausse de loyer."

Suivait l'indication

des voies de droit.

C. Edwige Delord a saisi le

Tribunal administratif le 9 décembre 1997, concluant principalement à

l'annulation de la décision du Service du logement, subsidiairement à sa

réforme en ce sens que le loyer mensuel maximal est fixé à 980 fr. - plus

subsidiairement encore à 934 fr. - par appartement à rénover; en cours de

procédure, la recourante a modifié ses conclusions en réforme de la décision

attaquée en ce sens que le loyer maximal est fixé à 1'080 fr. - subsidiairement

à 1'034 fr. - par appartement à rénover. Le Service du logement a proposé le rejet

du recours, avec suite de frais et dépens. Le tribunal a statué sans tenir

d'audience.

1. Selon l'art. 36 LJPA,

le pouvoir d'examen du Tribunal administratif s'étend à la violation du droit,

y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (lit. a), à la

constatation inexacte ou incomplète de faits pertinents (lit. b), ainsi qu'à

l'inopportunité si la loi spéciale le prévoit (lit. c). Cette dernière

hypothèse n'est pas réalisée en l'espèce.

Commet un excès de son

pouvoir d'appréciation l'autorité qui sort du cadre de sa liberté

d'appréciation en usant d'une faculté qui ne lui appartient pas, par exemple en

optant pour une solution différente de celles qui s'offrent à elle; on peut

également ajouter l'hypothèse d'un excès de pouvoir négatif visant le cas de

l'autorité qui, au lieu d'utiliser sa liberté d'appréciation, se considère

comme liée (voir notamment A. Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol.

I, p. 333). L'abus de pouvoir, en droit suisse, vise deux cas : l'expression

est tout d'abord synonyme de détournement de pouvoir (on désigne ainsi l'acte

accompli par l'autorité dans les limites de ses attributions, mais pour des

motifs étrangers à ceux dont elle doit s'inspirer); mais elle peut également

être comprise plus largement, soit dans le sens d'un comportement arbitraire ou

recouvrant une violation manifeste de certains droits ou principes

constitutionnels (voir notamment TA, arrêts AC 97/054 du 22 décembre 1997 et FO

98/0009 du 10 décembre 1998).

2. La décision attaquée

proprement dite a été précédée de plusieurs communications adressées par

l'architecte du Service de logement au mandataire technique de la recourante:

il s'agit de notes rédigées à la main, où étaient articulés des chiffres

supérieurs à ceux finalement retenus. Invoquant plus particulièrement la

communication du 28 octobre 1997, la recourante soutient que celle-ci liait

l'autorité intimée: elle invoque ainsi la protection de sa bonne foi.

Pour pouvoir se

plaindre avec succès de la violation d'une promesse, un certain nombre de

conditions cumulatives doivent être réunies: il faut notamment qu'il y ait eu

promesse effective, que celle-ci émane d'un organe censé compétent et qu'elle

ait engagé son bénéficiaire à adopter un comportement préjudiciable (v.

notamment A. Grisel, Traité de droit administratif, vol. I, p. 390 ss). Dans le

cas particulier, il est manifeste que les documents en cause, dont le caractère

prédécisionnel était aisément reconnaissable (la recourante qualifie d'ailleurs

elle-même d'avis la note du 27 octobre 1997), ne pouvaient d'ores et déjà lier

le Service du logement; à cela s'ajoute que ces écrits n'ont manifestement pas

amené la recourante à prendre des mesures irréversibles. C'est donc en vain

qu'elle se plaint d'une violation du principe de la bonne foi; il serait

toutefois souhaitable que, avant le stade d'une décision formelle du Service du

logement, les éventuelles calculations antérieures conservent un caractère

interne.

3. La LDTR soumet la

démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation à

autorisation (art. 1er al. 1), à moins qu'il ne s'agisse de travaux d'entretien

courant (art. 1er al. 2). Cette autorisation est en règle générale refusée

lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la

pénurie (art. 3); elle est accordée lorsque la démolition, la transformation ou

la rénovation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de

salubrité ou d'intérêt général ou encore, à titre exceptionnel, si d'autres

circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1er). L'octroi de

l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle

des loyers, afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but

visé par la loi (art. 4 al. 2 et 3).

Par rapport au

dispositif législatif précédemment en vigueur, il s'est agi de faire face à une

pénurie de logements non plus quantitative mais "catégorielle"; seul

est visé le manque de certains types d'appartements n'affectant que certaines

couches de la population, en particulier celles à revenus bas (v. BGC, février

1985, p. 1423; v. aussi rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la

politique du logement, BGC février 1987, p. 5). Le règlement d'application du 6

mai 1988 de la LDTR (ci-après RDTR) précise ainsi que la loi est applicable

dans l'ensemble des communes du canton (art. 3 al. 1er); en revanche, seuls les

logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de manière

générale, les caractéristiques à un besoin de la population peuvent entrer dans

une catégorie touchée par la pénurie (art. 4).

4. La recourante ne

conteste pas qu'un contrôle des loyers puisse être ordonné à l'occasion d'une

rénovation; à juste titre d'ailleurs. En revanche, il manquerait selon elle une

base légale fondant les critères de détermination du loyer autorisé après

rénovation.

Une mesure qui - comme

en l'espèce - limite les possibilités de gain provenant de la location de

logements porte atteinte au droit de propriété; elle n'est compatible avec

l'art. 22ter Cst que si elle repose sur une base légale, si elle est justifiée

par un intérêt public suffisant et si elle respecte le principe de la

proportionnalité (v. notamment ATF 117 Ia 39, 115 Ia 29). Mais, quand bien même

elle implique pendant un certain temps une diminution potentielle du revenu

locatif, la décision attaquée n'entraîne pas d'atteinte particulièrement grave

au droit de propriété (v. notamment ATF 115 Ia 365): une base légale claire

n'est donc pas indispensable (v. notamment ATF 115 Ia 336).

Le loyer autorisé

après travaux a été calculé en deux étapes successives: le Service du logement

s'est tout d'abord attaché à définir le loyer "objectif" des

appartements en cause puis, dans un deuxième temps, il a déterminé la

répercussion admissible des travaux sur cet état locatif initial. En soi, cette

façon de procéder ne contrevient pas au principe de la légalité. Tout d'abord,

la fixation d'une valeur dite objective - c'est-à-dire prenant en

considération, comme on va le voir, la valeur intrinsèque des logements

concernés - ne s'écarte nullement du but et du sens de la LDTR (v. notamment

TA, arrêts FO 94/0036 du 13 novembre 1996 et AC 94/0250 du 26 juin 1997,

confirmant cette approche); il est par ailleurs conforme aux dispositions

d'application de la LDTR (v. art. 12 al. 2 RDTR) de répercuter tout ou partie

du coût d'une rénovation sur les loyers.

5. a) S'agissant de la

situation avant travaux, le tribunal admet que le Service du logement se fonde

sur un loyer dit objectif plutôt que sur celui payé par le dernier locataire.

En effet, selon les circonstances, ce loyer peut se situer à un niveau

supérieur ou au contraire inférieur à celui pour lequel le logement pourrait

être remis sur le marché locatif (v. notamment TA, arrêts FO 94/0036 et AC

94/0250 déjà cités).

Dans le cas

particulier, il résulte de l'annexe au rapport technique du 13 novembre 1997

que l'autorité intimée a d'abord calculé pour les six logements concernés un

état locatif théorique de 48'052 fr. par an, d'où un loyer objectif de 667 fr.

par mois. Ce montant est proche du loyer effectif moyen des six appartements en

question, qui se monte à 696 fr. par mois: le Service du logement a dès lors

considéré que l'on pouvait exceptionnellement prendre en compte le loyer

effectivement perçu et l'admettre comme loyer de base sur lequel fonder la

hausse après travaux.

aa) En substance, la

recourante reproche à l'autorité intimée de n'avoir pris en considération que

les six logements concernés. Selon elle, il faudrait se baser sinon sur

plusieurs immeubles comparables comme en droit privé, du moins sur tous les

appartements du bâtiment en cause; abstraction devant toutefois être faite d'un

logement dont le loyer, resté extrêmement modeste (488 fr. par mois), tire la

moyenne vers le bas. La recourante préconise ainsi de retenir un loyer objectif

mensuel de 822 fr. ou, au minimum, de 776 fr.; elle rappelle que c'est à ce

dernier montant qu'était parvenu l'architecte du Service du logement dans sa

calculation du 28 octobre 1997.

L'autorité intimée

objecte en résumé qu'il n'aurait pas été conforme au principe de l'égalité de

traitement de déterminer un loyer objectif en prenant en considération tous les

logements du bâtiment en cause: car, ce faisant, on aurait fait supporter aux

autres locataires une hausse de loyer difficilement justifiable. Le Service du

logement conteste par ailleurs avoir pénalisé la recourante puisque l'état

locatif réel

- finalement retenu comme base de calcul - est supérieur au loyer objectif.

L'autorité intimée ajoute que, en partant de l'état locatif objectif, on

parvient par voie d'extrapolation à une valeur objective globale de l'ordre de

2'400'000 fr. pour l'ensemble du bien-fonds, soit à un montant guère éloigné du

chiffre de 2'604'000 fr. avancé par la recourante.

bb) Faut-il calculer

le loyer objectif en considérant les seuls logements concernés ainsi que l'a

fait le Service du logement ou au contraire, comme le préconise la recourante,

en prenant en compte l'ensemble du bâtiment? En vérité, il serait délicat

d'apporter à cette interrogation une réponse de portée générale; mais, pour en

rester au cas particulier, l'approche adoptée par l'autorité intimée apparaît

convaincante. Ainsi qu'on le verra, le calcul de la valeur objective fait

notamment intervenir - parmi d'autres facteurs - une déduction de vétusté. Il

ressort du rapport technique figurant au dossier qu'à cet égard le bâtiment en

cause ne présente aucune homogénéité: en effet, il faut rafraîchir voire

refaire entièrement la moitié des appartements. Or, une appréciation globale ne

permettrait pas de tenir compte de ces différences importantes: il apparaît dès

lors équitable d'exclure du calcul les appartements non concernés par les

travaux.

Pour calculer la

valeur objective, le Service du logement part du volume des six logements

considérés: il parvient à un chiffre de 1'381, 6 m³ qui, au regard d'une

surface nette habitable de 348 m² (6 x 58 m²), est largement compté. Pour

estimer la valeur à neuf, l'autorité intimée applique un prix de 500 fr. le m³,

d'où un total de 690'800 fr.; quand bien même il est normal que le coût de la

construction tienne compte de la typologie du bâtiment (qui n'abrite que des

appartements de deux pièces, lesquels doivent comporter chacun une cuisine et

un local sanitaire), le chiffre de 500 fr. le m³ apparaît là encore généreux

pour un bâtiment de conception relativement simple. Après adjonction du

terrain, des aménagements extérieurs et de quelques postes divers, le Service

du logement obtient un montant de 986'857 fr., dont il retranche le 70% du coût

des travaux prévus (par 185'992 fr.) au titre de déduction de vétusté: d'où une

valeur objective de 800'865 fr. Enfin, en appliquant à ce montant un taux de

rentabilité de 6% (à savoir le taux hypothécaire de 4,5% faisant référence en

novembre 1997, augmenté de 1,5% pour divers et entretien) en soi admissible

sous l'angle d'un rendement équitable sur investissement, le Service du

logement parvient à un revenu locatif objectif de 48'052 fr.; autrement dit,

par appartement, à un loyer objectif de 8'008 francs par an et de 667 fr. par

mois. A ce stade de l'analyse, force est de constater qu'aucun des paramètres

du calcul n'a pu pénaliser la recourante; au contraire, on le répète, certaines

composantes lui apparaissent plutôt favorables.

cc) Mais il y a plus.

Constatant que le loyer mensuel moyen des six appartements en cause se montait

à 696 fr., l'autorité intimée a admis de considérer ce dernier montant comme

loyer objectif: d'où, pour la recourante, un avantage nullement négligeable de

29 fr. par habitation. Le Service du logement aurait pourtant été fondé à s'en

tenir au chiffre de 667 fr., sans avoir à se préoccuper de l'état locatif

effectif: dans ces conditions, on peut se dispenser de rechercher si - comme le

soutient la recourante - il aurait fallu en retrancher les appartements dont le

loyer est resté modeste.

b) A ce montant, il

convient d'ajouter la hausse de loyer qui serait admissible après les travaux

de rénovation prévus. Etant rappelé que leur coût se monterait à 265'703 fr.;

ce chiffre n'est d'ailleurs pas contesté.

aa) Dans son acte

initial, la recourante critiquait au premier chef le loyer objectif retenu par

le Service du logement; en revanche, s'agissant de l'augmentation de l'état

locatif après travaux, elle articulait par appartement un montant mensuel (158

fr.) en vérité extrêmement proche de celui (155 fr.) admis par l'autorité

intimée. En cours de procédure, la recourante a toutefois pris de nouvelles

conclusions, postulant cette fois une hausse de 258 fr.: elle parvient à ce montant

en appliquant un taux de 7% au coût total de l'opération, le produit de 18'600

fr. ainsi obtenu étant réparti entre les six appartements (soit, pour chacun

d'eux, 3'100 fr. par an et 258 fr. par mois).

Le Service du logement

considère pour sa part que, dès lors que les loyers existants permettent de

couvrir les charges, la répercussion du coût des travaux sur l'état locatif

n'est admissible qu'à concurrence de 70%; le solde de 30% doit selon lui être

compté au titre de frais d'entretien, à la charge de la propriétaire. Au taux

de 6%, il parvient ainsi à une augmentation annuelle totale de 11'159 fr. soit,

par appartement, de 1'860 fr. par an et de 155 fr. par mois. D'où le loyer

mensuel de 852 fr. (recte: 696 fr. + 155 fr. = 851 fr.) autorisé.

bb) A l'appui de ses

conclusions nouvelles, la recourante invoque l'un des arrêts précités (FO

94/0036, consid. 3c) où le tribunal avait confirmé la répercussion de la

totalité des travaux prévus, sans rien en retrancher au titre de frais

d'entretien; dans cette espèce, le propriétaire avait toutefois acquis un

appartement vétuste, dont le loyer ne couvrait ni les charges ni une

rémunération équitable des fonds investis. Il en va différemment dans le cas

particulier où, le Service du logement le souligne à juste titre, la recourante

a été propriétaire sans interruption du bâtiment en cause depuis 1949: dans ces

conditions, on ne saurait reprocher à l'autorité intimée d'avoir déduit, au

titre de provision pour entretien différé, le 30% du coût des travaux.

cc) En conclusion sur

ce point, le report d'un montant de 185'992 fr. (265'703 fr. x 70%) se révèle

fondé. Quant au taux de rentabilité de 6% appliqué par le Service du logement,

il peut lui aussi être approuvé; la recourante propose certes - sans d'ailleurs

le justifier - un taux de 7%, mais celui-ci est manifestement trop élevé au

regard de la situation prévalant en 1997. Par voie de conséquence, le loyer

mensuel après travaux de 852 fr. admis par l'autorité intimée sera confirmé.

c) Il reste à examiner

si c'est à juste titre que le Service du logement a soumis ce loyer à un

contrôle. L'art. 13 RDTR habilite le Service du logement, lorsque la situation

du marché apparaît particulièrement tendue dans une commune pour la catégorie

de logements concernée, à subordonner l'octroi de l'autorisation aux conditions

définies à l'art. 4 de la loi. Soit dit en passant, on peut se demander

pourquoi apparaît ici la notion de "situation particulièrement tendue du

marché" alors que, tant dans la loi que dans d'autres dispositions du RDTR

(v. notamment art. 4, art. 6 al. 3 ou encore art. 8), c'est le terme de pénurie

que l'on retrouve systématiquement; quoi qu'il en soit, les dispositions

topiques de la loi fournissent indiscutablement, à elles seules, une base

légale suffisante aux éventuelles conditions dont peut être assortie une

autorisation de rénover. Etant rappelé que, selon l'acception généralement

donnée à ce terme, il y a pénurie lorsque le taux des logements vacants dans

une catégorie donnée est inférieur à 1,5% du parc immobilier de la même

catégorie (v. notamment FF 1971 I 1688; ATF 119 Ia 357).

aa) La recourante met

en doute l'applicabilité de la loi dans le cas concret; plus précisément, elle

fait valoir que même en s'en tenant au chiffre de 852 fr. par mois arrêté dans

la décision attaquée, les appartements en cause feraient déjà partie de la

catégorie des logements à loyers élevés au sens de la statistique tenue par le

Service de l'environnement, de l'hygiène et du logement (ci-après SEHL) de la

Commune de Lausanne. L'autorité intimée objecte en substance que, selon la

jurisprudence, les données communales ne sont pas décisives, combinées qu'elles

doivent être avec une appréciation des caractéristiques des logements

concernés; selon ces critères, les appartements en cause entreraient selon elle

dans le champ de protection de la loi.

bb) A lire le document

"Vacance des logements à louer selon la taille et les loyers à

Lausanne/1er juin 1997" émanant du SEHL, le taux de vacance des deux

pièces était à cette date de 2,33%. Par ailleurs, le SEHL range dans la

catégorie des logements à loyers abordables (c'est-à-dire correspondant aux

revenus de la majorité de la population) les deux pièces dont le loyer est

inférieur ou égal à 700 fr. par mois; font en revanche partie des logements à

loyers élevés (c'est-à-dire situés entre le niveau maximum supportable pour la

majorité des ménages lausannois et le prix estimé des loyers de logements

ordinaires et neufs) les deux pièces dont le loyer est compris entre 700 francs

et 1'200 fr. par mois. C'est dire que, à ne considérer que ces données

chiffrées, la recourante aurait raison de contester l'assujettissement des

logements considérés à un contrôle des loyers.

Le tribunal a

toutefois jugé qu'on ne saurait s'en remettre exclusivement à ces statistiques;

il faut également considérer les caractéristiques intrinsèques des habitations

concernées, comme aussi la qualité générale de l'immeuble dans son ensemble (v.

TA, arrêt GE 93/0059 du 12 juin 1997 consid. 3). Cette jurisprudence doit être

confirmée; ce d'autant que, le Service du logement le relève à juste titre, le

document précité est quelque peu schématique en ce sens que, pour chacune des

trois catégories qu'il distingue (logements à loyers abordables, logements à

loyers élevés et logements à loyers supérieurs), il se borne à fixer des

fourchettes dont l'amplitude est très large. Dans cette optique, l'autorité

intimée n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant que des deux

pièces de 58 m², dans un bâtiment locatif sans luxe situé à proximité immédiate

de la gare CFF et du centre-ville, correspondraient une fois rénovés à un

besoin de la population même à un prix de 852 fr. par mois; et que, par voie de

conséquence, ils entraient dans le champ de protection de la loi.

Soit encore dit par

surabondance, l'autorité intimée s'est montrée moins restrictive que le SEHL,

qui s'était déterminé conformément à l'art. 8 RDTR. En effet, comme le

mentionne la décision attaquée, l'autorité communale avait préavisé

favorablement à condition que le revenu locatif annuel des logements concernés

n'excède pas la somme de 54'640 fr. et que l'autorisation soit assortie d'un

contrôle des loyers durant dix ans, durée maximale prévue par l'art. 15 RDTR;

or, le Service du logement a admis en définitive un revenu locatif annuel de

61'344 fr. et s'est contenté d'un contrôle des loyers limité à la première mise

en location après travaux.

cc) C'est dire en

conclusion que la principale condition à laquelle a été subordonnée

l'autorisation se révèle fondée elle aussi. Elle doit dès lors être confirmée.

6. Les considérants qui

précèdent conduisent au rejet du recours. Il y a lieu de mettre à la charge de

la recourante, qui succombe, un émolument de justice arrêté à 2'000 fr.; il ne

se justifie pas d'allouer à l'autorité intimée - laquelle n'a pas consulté de

mandataire extérieur à ses services - les dépens qu'elle a requis.

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision du

Service cantonal du logement du 18 novembre 1997 est maintenue.

III. Un émolument

de justice de 2'000 fr. (deux mille) est mis à la charge de la recourante

Edwige Delord.

IV. Il n'est pas

alloué de dépens.

Lausanne, le 7 juillet 1999

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint