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Décision

FO.2000.0003

TA - FO.2000.0003 - 2001-08-31 - Office fédéral de la justice c/CF II

31 août 2001Français30 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Par décision du 23 mai

1997, la Commission foncière, section II (la commission), a autorisé Jasem

Behbehani, ressortissant koweïtien, à acquérir l'immeuble No 410 du cadastre de

St-Cergue, d'une superficie de 996 m2 de place-jardin, afin d'y

ériger un logement de vacances pour lui et sa famille. Cette décision

mentionnait en outre que l'intéressé avait l'obligation d'entreprendre la

construction dans un délai échéant au 30 juin 1998 selon un projet à présenter

et, comme autres charges ou conditions, qu'il devait produire à la commission

les plans de la construction envisagée en vue d'approbation par une nouvelle

décision (un seul logement, surface nette de plancher habitable de 100 m2 en

principe) et ce au plus tard au moment de la mise à l'enquête du projet.

B. La commission a rendu le

13 novembre 1998 une nouvelle décision révoquant la précédente. Son dispositif

retient en effet que les plans de la maison familiale construite sur la

parcelle No 410 de la Commune de St-Cergue ne sont pas approuvés (chiffre 19),

que l'autorisation d'acquérir cette parcelle, devenue définitive et exécutoire

le 20 juin 1997, est révoquée (ch. 2) et que cette nouvelle décision et le

dossier de la cause sont transmis au Département de l'économie pour une

éventuelle suite en application des art. 27 ss de la loi fédérale du 16

décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger

(LFAIE).

La motivation de cette

décision retient en bref qu'à la lumière des plans produits et du calcul

effectué par l'architecte de Jasem Behbehani, la surface nette de plancher

habitable était d'au moins 221,93 m2 et que ce dernier n'avait fait

valoir aucun motif justifiant un dépassement de plus du double de la surface en

principe autorisée. La commission fait également valoir que la construction

litigieuse paraît sortir du cadre de ce que l'on entend par logement de

vacances et qu'elle a été mise devant le fait accompli puisque ce bâtiment est

achevé. L'autorisation doit donc être révoquée en application de l'art. 25

LFAIE.

L'intéressé a recouru

contre cette décision auprès du tribunal de céans par l'intermédiaire de son

conseil, l'avocate Michelle Wenger à Pully, en date du 24 février 1999. Il

conclut, avec dépens, principalement à la réforme de la décision en ce sens que

les plans de l'habitation construite sur la parcelle No 410 de la Commune de

St-Cergue sont approuvés et que l'autorisation d'acquérir dite parcelle est

maintenue et subsidiairement à l'annulation de la décision litigieuse.

En parallèle à cette

procédure de recours (FO 99/0006), l'intéressé a déposé le 14 mai 1999 une

demande invitant la commission à revenir sur sa décision de révocation prise le

23 novembre 1998.

Par décision du 2 août

1999, le juge instructeur du tribunal a rayé du rôle la cause susmentionnée en

raison du retrait du recours intervenu le 30 juillet 1999, à la suite d'une

nouvelle décision de la commission du 25 juin 1999 (voir lettre C ci-dessous).

C. Dans sa séance du 25

juin 1999, la commission a rendu la décision suivante:

"I.- Entre

en matière sur la requête du 14 mai 1998 (recte 1999) de réexamen de sa

décision du 13 novembre 1998 refusant d'approuver les plans de construction

d'un chalet à St-Cergue sur la parcelle no 410, propriété de m. Jasem

Behbehani, de nationalité koweïtienne et domicilié au Koweït, et révoquant

l'autorisation d'acquérir ladite parcelle délivrée au recourant le 23 mai 1997.

II.- Maintient sa

décision du 13 novembre 1998, dont le dispositif suivant est renouvelé:

1.- Les plans de la

maison familiale construite sur la parcelle no 410 de la Commune de St-Cergue

(...) ne sont pas approuvés.

2.- L'autorisation d'acquérir la parcelle no 410 d'une surface de 996 m2 de la Commune de

St-Cergue accordée à M. Jasem Behbehani, de nationalité koweïtienne et

domicilié au Koweït, par décision de la Commission de céans, du 23 mai 1997,

devenue définitive et exécutoire le 20 juin 1997, est révoquée.

3.- La

présente décision et le dossier correspondant sont transmis au Département de

l'économie du Canton de Vaud pour suite éventuelle à donner en application des

art. 27 ss LFAIE.

III.- Déclare sans objet

la requête présentée le 14 mai 1998 (recte 1999) par Ro'Yah Behbehani, de nationalité

koweïtienne et domicilié au Koweït, en vue d'obtenir l'autorisation d'acquérir

une partie de la parcelle no 410 de la Commune de St-Cergue.".

A l'appui de cette

décision, la commission fait valoir que la requête de l'intéressé devait être

considérée comme une demande de réexamen à l'appui de laquelle il n'invoquait

pas des faits ou moyens de preuve antérieurs à la décision contestée et qu'il

ignorait, mais qu'il proposait une solution équivalant à une nouvelle requête,

sur laquelle le commission ne pouvait se prononcer qu'après examen. Dans ce

cadre, elle considère que la nouvelle proposition consistait à constituer le

chalet tel qu'il était construit en propriété par étage de deux lots, l'un au

rez-de-chaussée de 109 m2 et l'autre au premier étage de 99,68 m2,

le rez étant acquis par un tiers, à savoir Ro'Yah Behbehani, cousine du

requérant qui deviendrait pour sa part propriétaire du 1er étage. La commission

est donc d'avis que le lot qui devrait être attribué à Jasem Behbehani n'allait

pas être suffisant pour y loger toute sa famille composée de six personnes et

de deux nurses puisqu'il ne comprenait que quatre chambres à coucher, mais pas

de cuisine, ni salle à manger, ni séjour et qu'il y avait là une contradiction

patente avec les moyens développés dans son recours susmentionné dans lequel il

expliquait que la surface confortable de la maison suffirait juste à accueillir

sa nombreuse famille. La commission relève en outre que le rez-de-chaussée, qui

serait occupé par une femme de 25 ans et célibataire, comprendrait deux chambres

et un très vaste séjour avec une partie réservée aux repas, ainsi qu'une

cuisine agencée. Elle précise donc que la division proposée du chalet est

artificielle, que la réalité de l'occupation des locaux telle que décrite n'est

pas vraisemblable et qu'aucun élément nouveau ne lui permet de modifier sa

décision, si bien que la requête ne peut être que rejetée et la décision du 13

novembre 1998 maintenue, la requête de la cousine de l'intéressé devant ainsi

être déclarée sans objet.

Ce dernier a recouru auprès

du tribunal de céans contre cette nouvelle décision par acte du 12 août 1999,

dans lequel il conclut principalement à son annulation et subsidiairement à sa

réforme en ce sens que les nouveaux plans sont approuvés, qu'il est confirmé

qu'il est autorisé à acquérir la parcelle no 410 de la Commune de St-Cergue,

subsidiairement la part de propriété par étages, lot no 2, de cette parcelle et

que sa cousine Ro'Yah Behbehani est autorisée à acquérir la part de propriété

par étages, lot no 1. de cette même parcelle.

Durant l'instruction

de ce recours (FO 99/0018), l'intéressé a déposé le 27 octobre 1999 une

nouvelle requête de réexamen en vue d'obtenir de la commission une renonciation

à la révocation de l'autorisation qui lui avait été délivrée le 23 mai 1997.

A la suite de cette

requête, une nouvelle décision a été rendue le 1er novembre 1999. Le détail de

cette décision sera repris sous lettre D ci-dessous.

Jasem Behbehani a dès

lors retiré son recours en date du 15 décembre 1999 et le juge instructeur du

tribunal a rayé du rôle la cause FO 99/0018, par décision du 16 décembre 1999.

D. La Commission foncière,

section II, a rendu le 1er novembre 1999 une décision dont le dispositif a la

teneur suivante:

"I.- Entre en

matière sur la requête du 27 octobre 1998 (recte 1999) de réexamen de sa

décision du 13 novembre 1998 refusant d'approuver les plans de construction

d'un chalet à St-Cergue sur la parcelle no 410, propriété de M. Jasem

Behbehani, de nationalité koweïtienne et domicilié au Koweït, et révoquant

l'autorisation d'acquérir ladite parcelle délivrée au recourant le 23 mai 1997.

II.- Rapporte sa

décision du 13 novembre 1998, dont le dispositif est modifié de la manière

suivante:

1.- Les plans de la

maison familiale construite sur la parcelle no 410 de la Commune de St-Cergue

(plans du Bureau d'architectes Bautec SA, du 13 mai 1998, nos 370.124.770.01

(plans + coupe), 3602.121.770.02 (façade), 3602.124.770.11 (sous-sol et premier

étage), 3602.124.770.12 (rez-de-chaussée), 3602.124.770.21 (coupe A-A et B-B) sont

approuvés, dans la mesure où une propriété par étages est constituée selon

les plans de l'architecte Michel Bosson, à St-Cergue, et créant deux logements

savoir un lot A au rez-de-chaussée, d'une surface de 30 m2 env. et un lot B en

duplex, d'une surface d'environ 190 m2,

2.- Obligation est

faite au requérant de produire à la Commission de céans un exemplaire de

l'acte constitutif de propriété par étages dûment approuvé par le registre

foncier concerné dans un délai de deux mois dès la présente décision définitive

et exécutoire.

3.- Obligation est

faite au requérant de modifier le chalet actuellement construit de telle

manière qu'il soit en conformité avec l'acte constitutif de propriété par

étages précité (en particulier création d'un accès direct au lot A).

4.- L'autorisation

d'acquérir la parcelle no 410, d'une surface de 996 m2 de la Commune de

St-Cergue accordée à M. Jasem Behbehani, de nationalité koweïtienne et

domicilié au Koweït, par décision de la Commission de céans, du 23 mai 1997, devenue

définitive et exécutoire le 20 juin 1997, est maintenue.

5.- Obligation est

faite au requérant d'aliéner le lot A, d'env. 30 m2 au

maximum au prix coûtant et ce dans un délai de quatre mois dès la

présente décision définitive et exécutoire: l'aliénation de ce lot a dans ce

délai ne pourra être inscrite au registre foncier que moyennant production

préalable à la Commission de céans, pour approbation, de tous justificatifs

établissant le prix coûtant à ne pas dépasser.

6.- Les chiffres II

3.- et III de la décision de la Commission de céans du 1 novembre 1998 sont

supprimés.

III. (...)."

Les motifs de cette

décision retiennent notamment que le requérant fait essentiellement valoir que

la situation illicite pourrait être régularisée par la création d'une propriété

par étages et l'acquisition d'une partie du chalet par un tiers, ce qui

équivaut à une nouvelle requête. Ainsi, selon la nouvelle proposition du

requérant, le chalet serait constitué en propriété par étages de deux lots,

l'un au rez-de-chaussée, lot A de 28,1 m2, l'autre au rez et au

premier étage, soit en duplex, lot B de 171,8 m2, le lot A étant

acquis par la cousine du requérant Ro'Yah Behbehani qui a présenté

simultanément une requête tendant à obtenir de la commission une autorisation

d'acquérir ledit logement à titre de logement de vacances, l'intéressé ne

devenant propriétaire que du lot B. La commission relève de plus que chaque

logement est individualisé et dispose d'un accès propre, que, s'agissant du

calcul des surfaces, il n'y a pas lieu de tenir compte du fitness ni de la

salle de jeux, car ils sont situés en sous-sol à côté du chauffage et sont

borgnes, soit éclairés par des sauts-de-loup, que le mode de calcul de

l'architecte, consistant à ne prendre en considération qu'une surface dite

balayable n'était pas admissible et que les placards et armoires ainsi que

l'escalier devaient être comptabilisés et qu'il convenait ainsi d'ajouter

quelque 18 m2 au lot B qui avait donc en réalité une surface nette

de plancher habitable de l'ordre de 190 m2. La commission indique

ensuite que la famille au sens large du requérant a tissé un réseau de

relations avec la Suisse qui l'incitait à venir régulièrement dans notre pays

pour y passer des vacances, que ces séjours réguliers de vacances à 8 personnes

au moins ensemble constituaient effectivement un besoin accru justifiant un

dépassement du maximum de 100 m2 prévus par les dispositions légales

applicables et que sur le principe le requérant pouvait donc être admis à

disposer du lot B du 190 m2. La commission se demande pour le

surplus si la violation de la loi dont Jasem Behbehani s'était rendu coupable

pouvait finalement échapper à la sanction de la révocation de l'autorisation

qui lui avait été accordée et arrive à la conclusion que le requérant paraissait

avoir été de bonne foi, qu'il avait modifié l'utilisation de son chalet par la

création de deux appartements distincts qui pouvaient tous être admis comme

logement de vacances, que la décision qui serait prise par la commission

concernant l'acquisition du lot A par la cousine du requérant devait être

expressément réservée et que les deux acquéreurs, qui remplissaient toutes les

conditions légales, auraient été autorisés à acquérir les deux logements en

cause s'ils avaient acquis le terrain ensemble en constituant simultanément la

propriété par étages telle qu'elle était présentée. La dernière solution

proposée a donc finalement pour résultat, d'après la commission, de rendre

licite une situation illicite, si bien que l'on peut en définitive, au vu de

l'ensemble des circonstances, renoncer à révoquer l'autorisation initiale et

admettre la constitution de la propriété par étages telle qu'elle résulte des

plans de l'architecte Michel Bosson, tout en obligeant le requérant, par une

charge expresse, à revendre à un tiers le lot A au prix coûtant.

E. Le Département vaudois

de l'économie a transmis cette décision à l'OFJ par pli du 6 décembre 1999 en

indiquant qu'il ne recourait pas.

F. Cet office a recouru

auprès du Tribunal administratif par acte du 6 janvier 2000 contre la décision

de la commission du 1er novembre 1999. Il fait valoir que, sur la base des art.

12 let. b de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles

par des personnes à l'étranger (LFAIE) et 10 al. 2 de l'ordonnance du 1er

octobre 1984 d'exécution de cette loi (OAIE), la surface nette de plancher

habitable ne doit en général pas dépasser 100 m2 lorsqu'il s'agit

d'un logement de vacances, dite surface se déterminant dans ces limites selon

les besoins de l'acquéreur et de ses proches, à condition qu'ils utilisent

régulièrement l'appartement ensemble. Le recourant rappelle que, d'après la

jurisprudence, ces 100 m2 peuvent être dépassés dans des cas

exceptionnels, à la condition stricte que la preuve du besoin soit rapportée,

l'exception ne pouvant être admise que si des circonstances particulières qui

justifient le dépassement des 100 m2 sont établies, les besoins

personnels dont se prévaut l'acquéreur devant faire l'objet d'un examen par

l'autorité cantonale qui évalue la nécessité objective du dépassement. L'OFJ se

prévaut ensuite de sa pratique selon laquelle plus on s'éloigne des 100 m2,

plus les exceptions doivent être rares et rigoureusement démontrées, la limite

supérieure absolue fixée par cet office étant de 180 m2. Il rappelle

de même que, selon la pratique constante, la surface nette de plancher

habitable comprend celle de toutes les pièces habitables y compris la cuisine,

la salle de bains et le vestibule, le corridor, une piscine couverte, un sauna,

un local de gymnastique, mais pas le balcon, la cage d'escalier, la cave ou le

grenier. Le recourant cite ensuite une série de décisions tant fédérales que

cantonales refusant l'autorisation d'acquérir des logements de vacances d'une

surface nette de plancher habitable supérieure à 100 m2. Ces

exemples seront repris dans la mesure utile dans les considérants ci-dessous.

Concernant le cas

d'espèce, l'OFJ considère que le dépassement de la limite supérieure absolue de

180 m2 est en soi un motif de refuser une autorisation et de

révoquer celle qui a été accordée. Les rares dépassements de cette limite qu'il

admis concernaient en effet des immeubles sis à Gstaad, soit un lieu où un

grand nombre d'étrangers très fortunés ont acquis des résidences de vacances

luxueuses et vastes avant l'introduction des restrictions relatives à la

surface habitable, d'où la nécessité de tolérer à titre exceptionnel

l'aliénation à des étrangers au-delà de la limite des 180 m2,

puisque certains propriétaires d'autres pays souhaitant revendre leur résidence

ne trouvent pas d'acquéreurs suisses. Le recourant souligne que ces rares

exceptions n'ont été admises qu'à des conditions très strictes, à savoir

l'impossibilité de créer plusieurs logements dans ces immeubles dont la date de

construction devait être antérieure au 1er février 1974, chaque cas devant en

outre être discuté au préalable avec l'OFJ et le nombre mètres carrés du

logement ayant une influence sur le nombre d'acquéreurs requis. L'OFJ insiste

de plus sur le fait que même si la surface nette du plancher du lot B avait été

inférieure à 180 m2, il y aurait eu lieu de maintenir la révocation

de l'autorisation, étant donné qu'il y a eu, comme l'autorité intimée l'admet,

violation manifeste de la charge imposée. Il déduit de l'art. 12 LFAIE que la

construction de deux logements en propriété par étages est contraire à cette

disposition, que l'aliénation d'une part de cette propriété constitue une

opération immobilière prohibée et qu'il faut éviter que Jasem Behbehani retire

un avantage illicite de l'opération.

L'office précité

déclare enfin qu'il pourrait admettre à certaines conditions la constitution de

deux propriétés par étages pour permettre le rétablissement d'un état conforme

au droit, mais que la décision attaquée n'aboutissait pas au rétablissement

d'une situation licite car la vente à une cousine de M. Behbehani démontrait

une opération fiduciaire évidente. A ses yeux, une solution légale pourrait

être obtenue par la construction d'un lot B d'une surface nette de plancher

habitable inférieure à 180 m2, l'aliénation du lot A à une tierce

personne n'agissant pas à titre fiduciaire pour Jasem Behbehani et par la

dévolution du produit de l'aliénation du lot A au canton. L'OFJ conclut ainsi

principalement à l'annulation de la décision entreprise et au maintien de la

révocation de l'autorisation accordée le 23 mai 1997 et subsidiairement au

renvoi de l'affaire à l'autorité de première instance pour une nouvelle

décision dans le sens des motifs susmentionnés, les frais étant mis à la charge

du requérant.

G. La commission s'est

déterminée le 19 janvier 2000. Elle expose en bref que le critère de base de

l'art. 10 al. 2 OAIE est constitué par les besoins de l'acquéreur et ses

proches et qu'il ne saurait y avoir de limite absolue arbitrairement fixée à

180 m2, une pratique pouvant en outre être invoquée par une autorité

de décision et non par une autorité habilitée à recourir comme l'est l'OFJ.

Elle se livre ensuite à la critique des différentes citations doctrinales et

jurisprudentielles évoquées par le recourant et lui reproche d'avoir fondé son

pourvoi uniquement sur la surface nette de plancher, sans examiner les motifs

justifiant un usage accru. De plus, pour l'autorité intimée, la pratique de

l'OFJ autorisant, dans le cas d'une station touristique de grand luxe, des

dépassements d'une limite qu'il prétend absolue, est constitutif d'une

inégalité de traitement. Elle s'en prend encore aux conditions fixées par le

recourant pour que l'opération litigieuse puisse être considérée comme licite,

notamment concernant l'acquisition d'un lot de propriété par étages par la

cousine du requérant. La commission relève en effet qu'elle instruit la cause

de cette cousine qui ne signera un acte d'achat que lorsque la décision dont

est recours sera définitive et exécutoire et lorsque le financement de

l'acquisition aura été établi. Elle expose finalement que l'art. 27 al. 2 LFAIE

n'a pas le sens que lui donne l'OFJ et qu'elle a exigé que le prix de vente du

lot A ne dépasse pas le prix coûtant. La commission conclut donc au rejet du

recours.

H. Jasem Behbehani a déposé

ses observations sur le recours en date du 10 mars 2000. Il rappelle que,

dépourvu de conseil à l'époque de l'octroi de l'autorisation initiale du 23 mai

1997, il n'avait pas été en mesure d'appréhender de manière correcte et

exhaustive les exigences auxquelles il devait se soumettre et que c'est en

toute bonne foi qu'il a investi dans une construction plus étendue que la loi

ne l'y autorisait. Il fait également état des liens particuliers qui unissent depuis

plusieurs décennies sa famille et la Suisse, en insistant sur le fait que ses

centres d'intérêts tant personnels que professionnels se trouvent au Koweït, si

bien que c'est uniquement pour permettre aux siens de profiter, pendant les

vacances, d'un pays et d'une région qu'il connaît et affectionne

particulièrement, qu'il souhaitait devenir propriétaire d'un logement de

vacances à St-Cergue. Dans ce cadre, il lui était indispensable de pouvoir

disposer d'un logement d'une certaine surface, étant donné qu'il est marié et

père de quatre enfants en bas âge, accompagnés en permanence de deux nurses. Il

s'en prend ensuite à l'argumentation de l'OFJ en lui reprochant notamment

d'avoir fait totalement abstraction de ses besoins réels et de ceux de ses

proches, alors qu'il s'agit en l'espèce de la question fondamentale de

connaître le nombre de mètres carrés correspondant aux besoins d'une famille de

huit personnes. Jasem Behbehani souligne que la décision attaquée est conforme

au principe de la proportionnalité puisqu'elle lui évite un dommage

considérable tout en rétablissant une situation conformes aux exigences légales

et jurisprudentielles et que la vente d'un lot de propriété par étages à sa

cousine constitue une opération parfaitement neutre dont il ne retirera aucun

avantage. Il donne également quelques précisions concernant la surface nette de

plancher habitable de son lot qui ascende d'après son architecte à 172 m2

environ, étant donné que les placards et la cage d'escalier n'ont pas été

intégrés dans le calcul puisqu'il ne s'agit pas de surfaces habitables. Il

conclut donc, avec dépens au rejet du recours et au maintien de la décision

attaquée.

I. Le Tribunal

administratif a procédé le 23 mai 2000 à une visite de la parcelle de Jasem

Behbehani à laquelle les parties et leurs représentants étaient présents.

J. Le Tribunal de céans a

statué par voie de circulation.

Considérants

1.

Il s'agit en l'espèce

d'examiner si Jasem Behbehani peut être autorisé à acquérir la parcelle no 410

de la commune de St-Cergue, obligation lui étant faite de constituer une

propriété par étages de deux lots sur cette parcelle et d'aliéner ensuite le

lot A afin qu'il ne soit propriétaire que du lot B correspondant à un logement

de vacances de 171,8 m2 d'après lui et de l'ordre de 190 m2

d'après l'autorité intimée.

2.

a) A teneur de l'art.

20.

al. 2 lit. b LFAIE, l'OFJ a qualité pour agir lorsque, comme en l'espèce,

l'autorité cantonale habilitée à cet effet a renoncé à recourir; par ailleurs,

le pourvoi a été formé dans le délai de 30 jours prescrit par l'art. 20 al. 3

LFAIE. Il se justifie donc d'entrer en matière sur le fond du litige.

b) A défaut de base

légale l'autorisant à éprouver l'opportunité de la décision entreprise (art. 36

de la loi cantonale du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure

administratives (ci-après: LJPA), applicable par renvoi de l'art. 20 LVAIE), le

tribunal de céans dispose, pour connaître de la présente cause, d'un pouvoir

d'examen limité au déni de justice, à la constatation inexacte ou incomplète de

faits pertinents ou à la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du

pouvoir d'appréciation.

3.

a) L'art. 12 LFAIE

prévoit des motifs impératifs de refus de l'autorisation d'acquérir un immeuble

par une personne à l'étranger. Cette disposition indique ainsi notamment que

l'autorisation d'acquérir est refusée en tout état de cause, lorsque la surface

de l'immeuble est supérieure à ce qu'exige l'affectation de celui-ci (litt. b),

lorsque l'acquéreur a tenté d'éluder la loi (litt. c) et lorsque l'acquéreur

d'un résidence secondaire, d'un logement de vacances ou d'un appartement dans

un apparthôtel, son conjoint ou ses enfants de moins de 20 ans sont déjà

propriétaires d'un immeuble de ce genre en Suisse (litt. d).

Les motifs de refus de

l'autorisation sont précisés aux art. 3 et ss de l'OAIE. L'art. 10 al. 1 de

cette ordonnance, consacré à la surface admissible, précise que la surface

nette de plancher habitable des résidences secondaires, des logements de

vacances et des appartements dans des apparthôtels ne doit pas, en règle

générale, dépasser 100 m2 et qu'elle se détermine dans ces limites

selon les besoins de l'acquéreur et de ses proches, à condition qu'ils

utilisent régulièrement l'appartement ensemble.

b) Dans sa

jurisprudence relativement ancienne, mais néanmoins constante, le Tribunal

fédéral expose qu'il s'est toujours montré restrictif en matière de limite de

surface d'immeuble acquis par des personnes à l'étranger (voir par ex ATF 108

Ib 310 et les références citées). Même si la plupart des arrêts de notre Haute

Dispositif

Cour ont été rendus sous l'ère de l'Arrêté fédéral des 21 mars 1961/21 mars

1973 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à l'étranger

et de l'ordonnance du 21 décembre 1973 sur l'acquisition d'immeubles par des

personnes domiciliées à l'étranger, les considérants qui y figurent n'en

demeurent pas moins valables. Ainsi dans l'arrêt précité, les Juges de

Mon-Repos font référence aux travaux de la Commission d'étude pour la révision

de l'arrêté fédéral susmentionné, laquelle avait estimé que la surface des

logements de vacances ou des résidences secondaires ne devrait pas dépasser, en

règle générale, 200 m2 lorsqu'il s'agit d'une propriété par étages

et 1000 m2 lorsqu'il s'agit d'un terrain. Dans l'affaire qui lui

était soumise, le Tribunal fédéral a admis deux recours de l'OFJ portant sur

l'acquisition de suites de 322,3 m2 et de 279,4 m2 tout

en rappelant que la superficie de ces surfaces dépassait très largement celle

de 140 m2 qu'il n'avait pas admis dans une autre affaire et celle de

200 m2 retenue par la Commission d'experts.

On rappellera pour

mémoire que la situation législative a évolué depuis cette époque avec l'entrée

en vigueur de la LFAIE et de l'OAIE, laquelle prévoit à son art. 10 al. 2 que

la surface nette de plancher habitable des logements de vacances notamment ne

doit en règle générale pas dépasser 100 m2.

4. a) En substance, le

recourant rappelle que le maximum de 100 m2 imposé par l'art. 10 al.

2 OAIE ne peut être dépassé qu'exceptionnellement, à la stricte condition que

la preuve d'un besoin objectif particulier de l'acquéreur et de ses proches

puisse être rapportée, et fait grief à l'autorité intimée d'avoir autorisé

l'acquisition d'un logement de vacances d'une surface habitable totale de

221,93 m2 environ, alors que la limite absolue serait, selon sa

pratique, de 180 m2, le fait que la décision attaquée fasse

obligation au requérant d'aliéner le lot A de la propriété par étages à

constituer, par 30 m2 environ n'y changeant rien puisque le lot de

Jasem Behbehani serait de toute manière de 190 m2. A quoi l'autorité

intimée objecte, en résumé, qu'il n'existe aucune limite absolue dans le cadre

de l'application de l'art. 10 al. 2 OAIE et que le requérant, qui a tissé un

réseau de relations avec la Suisse, l'incitant à venir régulièrement dans notre

pays pour y passer des vacances accompagnés de 7 personnes, se prévaut de

circonstances exceptionnelles et de motifs justifiant un besoin particulier

d'un logement de vacances dépassant la limite de 100 m2 prévue dans

la disposition précitée.

b) Le tribunal de

céans a déjà eu l'occasion de préciser que l'on pouvait considérer le chiffre

de 100 m2 figurant à l'art. 10 al. 2 OAIE comme situant la surface

normale d'un logement de vacances (arrêts TA FO 99/0023 du mars 2001 et FO

98/0014 du 22 janvier 1999). Cela signifie que, si les besoins de l'acquéreur

se révélaient particulièrement modestes, rien n'empêcherait de s'écarter vers

le bas de cette règle générale (voir Mühlebach/Geissmann, Commentaire de la

LFAIE, Brugg/Baden 1986, note 9 ad art. 12); à l'inverse, l'ordre de grandeur

exprimé par la disposition précitée peut également être dépassé (voir notamment

Geissmann et consorts, Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im

Ausland, 1998, p. 44, note 123), mais à certaines conditions précisées par la

jurisprudence.

Ainsi, comme on l'a vu

ci-dessus, le Tribunal fédéral tient-il pour déterminant l'espace dont

l'acquéreur peut justifier la nécessité concrète pour lui et sa famille,

celle-ci s'entendant de manière assez large en ce sens qu'elle peut comprendre

l'acquéreur, son conjoint et leurs enfants mineurs, mais aussi leurs enfants

majeurs, le cas échéant avec leurs propres familles, les pères et mères de

l'acquéreur et éventuellement même des amis et du personnel de maison (ATF 108

Ib 1, JT 1984 I 281). Toutefois, notre Haute Cour a clairement lié l'existence

d'un besoin particulier en logement à la preuve que ces différentes personnes

utilisent effectivement et régulièrement l'immeuble avec l'acquéreur (ATF 108

Ib 1 précité; v. Mühlebach/Geissmann, op. cit., note 10 ad art. 12). Sauf à

préciser que la surface nette de plancher habitable peut être doublée en cas

d'acquisition par deux familles, soit par exemple par les parents d'une part et

un enfant majeur marié d'autre part (Tribunal administratif, arrêt FO 98/014

précité et la référence aux observations de l'OFJ du 19 juin 1998; ATF 108 Ib 1

précité, consid. 4b in fine), hypothèse non réalisée en l'espèce puisqu'il n'y

a, en l'occurrence, qu'un unique acquéreur. Ce sont donc ces principes qui

doivent guider l'application de l'art. 10 al. 2 OAIE; plus précisément, sans

aller jusqu'à consacrer une limite absolue de 180 m2 comme le

voudrait le recourant, du moins ne faut-il admettre que restrictivement

d'importants dépassements par rapport à la règle générale.

c) En l'espèce, le

requérant a certes rapporté la preuve d'une filiation de quatre enfants. Il

n'est par contre pas établi qu'il se rende, comme il l'affirme à l'appui de sa

requête, avec ses quatre enfants, son épouse et son personnel de maison dans

son appartement de vacances, ni que ces personnes aient régulièrement séjourné

en même temps au même endroit. A cet égard, la commission, qui fonde sa

décision d'autorisation sur le "besoin accru" de l'acquéreur et de sa

famille, se borne à considérer que "la famille au sens large du requérant

a tissé un réseau de relations avec la Suisse qui incite ce dernier à venir

régulièrement dans notre pays pour y passer des vacances et que ces séjours réguliers

de vacances à 8 personnes (parents, enfants et nurses) au moins ensemble

constituent effectivement un besoin accru" (décision attaquée, p. 4). Ce

faisant, l'autorité intimée omet que l'on ne saurait déduire les besoins

personnels effectifs du requérant et de ses proches de la seule existence d'une

famille nombreuse. En outre, il y a peut-être lieu de rappeler que sa décision

autorise en réalité le requérant à acquérir une parcelle sur laquelle un

logement de vacances de plus de 220 m2 a été érigé en dehors de

toute autorisation. Cette décision fait certes obligation à Jasem Behbehani

d'aliéner une partie de ce logement à un tiers, si bien qu'il se trouverait

finalement propriétaire d'un appartement de 190 m2.

Il s'avère ainsi que

les éléments dont disposait l'autorité intimée étaient insuffisants pour lui

permettre de conclure à un usage collectif du logement en cause par les membres

de la famille du recourant. Encore aurait-il fallu qu'elle se convainque d'une

telle situation relativement extraordinaire en présence d'indices concrets,

ainsi des factures pour des frais de logement collectif ou des témoignages de

tiers relatifs à cette vie en commun et ces fréquents séjours en Suisse,

expressément allégués par le recourant.

Il apparaît, sur la

base des remarques qui précède que le recours est bien fondé et que les

conditions relativement strictes auxquelles est subordonné un dépassement de la

limite fixée à l'art. 10 al. 2 OAIE, ne sont pas dûment établies en l'espèce,

si bien que l'autorité intimée a violé la loi. A cet égard, il importe peu que

l'on prenne en considération, pour le lot qu'il devrait conserver, la surface

de plancher nette telle que retenue par la commission (environ 190 m2)

ou telle qu'elle a été calculée par le requérant (171,8 m2). En

effet, même dans cette hypothèse, le dépassement du seuil des 100 m2

est trop important pour qu'il puisse être admis sur la base des éléments

ressortant du dossier.

5. Il n'est dès lors pas

utile d'examiner les autres arguments présentés par les parties. Tout au plus

peut-on relever que la politique du recourant consistant à fixer une limite

absolue à 180 m2 de surface nette de plancher habitable ne repose

sur aucune base sérieuse et que sa pratique, permettant de consentir des

exceptions à ce maximum pour la seule station de Gstaad, paraît pour le moins

douteuse et constitutive d'une inégalité de traitement difficilement

justifiable.

Le tribunal de céans a

aussi de la peine à croire à la bonne foi du requérant. La décision initiale de

la commission du 23 mai 1997 indique en effet sans équivoque que la

construction envisagée ne doit contenir qu'un seul logement d'une surface nette

de plancher de 100 m2 en principe. Dès lors et même si Jasem Behbehani n'était

à cette époque pas assisté par un homme de loi, il n'en demeure pas moins que

l'ouvrage litigieux, d'une surface dépassant largement cette limite, a été

construit sur la base de plans établis par un architecte qui n'a certainement

pas manqué d'attirer l'attention du requérant sur ce point. De plus, l'acte

authentique de vente de la parcelle sur laquelle est érigé le logement de

vacances du requérant renvoi (chiffre 10 en page 4) à la décision de la

commission du 23 mai 1997 et indique qu'un copie en est remise aux vendeurs et

à l'acheteur, leur attention étant attirée par l'auteur de l'acte sur les

charges et conditions particulières liées à cette autorisation. Or, le

requérant était représenté lors de la signature de cet acte.

Finalement,

l'intervention in extremis de la cousine du requérant comme acquéreur de

l'autre lot de propriété par étages à constituer sur la parcelle litigieuse

laisse songeur. On ne peut en effet s'empêcher de croire qu'il s'agit d'une

solution de dernière minute afin d'essayer de régulariser, après l'échec de

plusieurs autres tentatives, une construction érigée en toute connaissance de

cause en violation des règles applicables en matière d'acquisition d'immeubles

par des personnes domiciliées à l'étranger.

6. La décision entreprise

doit être en conséquence annulée et l'autorisation sollicitée refusée. En

application de l'art. 55 al. 1 LJPA, il se justifie de mettre un émolument de

justice à la charge du requérant qui succombe. Obtenant gain de cause, l'OFJ ne

saurait quant à lui prétendre à des dépens à défaut d'avoir été représenté par

un mandataire professionnel.

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

admis.

II. La décision de

la Commission foncière, section II, du 1er novembre 1999 est annulée.

III. Un émolument

de fr.1000 (mille francs) est mis à la charge de Jasem Behbehani.

IV. Il n'est pas

alloué de dépens.

Lausanne, le 31 août 2001

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint

Le présent arrêt peut faire l'objet, dans

les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au

Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi

fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)