FO.2000.0012

TA - FO.2000.0012 - 2001-11-01 - Ruth CRUMBACH-TROMMLER c/CFII

1 novembre 2001Français8 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Ruth Crumbach-Trommler,

ressortissante allemande domiciliée à Aachen (Allemagne), est propriétaire d'un

appartement de quatre pièces et demie au 1er étage du no 36 du chemin de la

Maison-Jean, à Chardonne, correspondant à une part de propriété par étage de

43,5/1000 de la parcelle no 2366, ainsi que d'un garage correspondant à une

part de 2/1000 du même bien-fonds. Cette acquisition a été autorisée le

30 octobre 1998 par la Commission foncière, section II, à titre de

logement de vacances.

B. Le

29 mai 2000, par l'intermédiaire du notaire Thierry Monition, Ruth

Crumbach-Trommler a sollicité de la Commission foncière une décision de non‑assujettissement

à la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger

pour la constitution en faveur de sa part de PPE (no 679) d'une servitude de

"restriction au droit de bâtir" grevant les parcelles nos 3393 et

4291 de la Commune de Chardonne. D'une surface respective de 1'391 et 1'210 m²,

ces deux parcelles sont situées au sud et en aval de l'appartement de Mme

Crumbach-Trommler, sur un terrain présentant une assez forte pente (de l'ordre

de 50 % pour la parcelle no 3393 et de 30 % pour la parcelle no

4291). La servitude prévue, qui serait acquise au prix de 250'000 fr.,

consisterait à limiter la hauteur maximale des constructions sur les fonds

servants à une altitude de 870,5 mètres pour la parcelle no 3393 et 875 mètres

pour la parcelle no 4291, soit des niveaux correspondant approximativement à

celui du terrain naturel dans la partie la plus basse du périmètre

constructible de chacune de ces parcelles.

C. Les lieux sont soumis au

règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions (RPE)

approuvé par le Conseil d'Etat le 8 juin 1984, plus spécialement aux

dispositions régissant la zone de Baumaroche. Des maisons familiales, villas et

habitations collectives comportant au plus deux niveaux habitables sous la

corniche et un dans les combles, avec une surface bâtie n'excédant pas le

huitième de la surface totale de la parcelle, peuvent y être édifiées (art. 32

al. 1, 2 et 4 et art. 25 RPE). La municipalité peut également y autoriser des

hôtels, pensions, pensionnats et homes de personnes âgées, pour lesquels le

nombre de niveaux habitables peut atteindre deux étages sur rez-de-chaussée et

un étage dans les combles (art. 32 al. 3 et 18 RPE).

D. Par décision du

4 août 2000, la Commission foncière, section II, a rejeté la requête

de Mme Crumbach-Trommler, considérant que la servitude qu'elle se proposait

d'acquérir sur les parcelles nos 3393 et 4291 équivaudrait dans les faits à une

interdiction totale de bâtir et conférerait à leur bénéficiaire une position

analogue à celle d'un propriétaire.

Ruth Crumbach-Trommler

a recouru contre cette décision le 25 septembre 2000. Elle fait

valoir, en substance, que la servitude prévue laisserait la possibilité de

construire sur chacun des fonds servants un bâtiment de style villa présentant

une hauteur au faîte d'environ cinq mètres, à condition d'excaver le terrain

jusqu'au niveau du chemin du Derochoz, qui borde les deux parcelles concernées

au sud. A l'appui de cette affirmation, elle produit des plans établis par le

géomètre officiel Schoeneich, illustrant les possibilités de construire avec ou

sans servitude.

La Commission foncière

II, le Secrétariat général du Département de l'économie et l'Office fédéral de

la justice concluent tous trois au rejet du recours.

Les parties ont été

avisées que le tribunal statuerait vraisemblablement sans visite des lieux ni

audience de débat.

Considérants

1.

Sous réserve

d'exceptions qui n'entrent pas en considération ici, l'acquisition d'immeubles

par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité

cantonale compétente (art. 2 et 7 de la loi fédérale du

16.

décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à

l'étranger [LFAIE]). Est notamment assimilée à l'acquisition d'immeuble celle

de droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du

propriétaire d'un immeuble (art. 4 al. 1 let. g LFAIE). L'ordonnance du

1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à

l'étranger (OAIE) précise que, par droits qui confèrent à leur titulaire une

position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble, on entend notamment la

constitution d'une obligation de non-bâtir ou de limitations analogues du droit

de propriété produisant des effets de nature réelle ou contractuelle et

concernant le bien‑fonds voisin (art. 1er al. 2 let. c).

La recourante soutient

toutefois que la servitude prévue constituerait une simple restriction du droit

de bâtir et non une interdiction de bâtir; dès lors, les art. 4 al. 1 let. g

LFAIE et 1er al. 2 let. c OAIE ne s'appliqueraient pas en l'espèce.

2.

Les plans produits par

la recourante montrent qu'il serait possible, en respectant à la fois la

réglementation de la zone de Baumaroche et les limites de hauteur prévues par

la servitude, de construire sur les parcelles nos 3393 et 4291 des villas d'un

seul niveau, d'une surface au sol d'environ 170 m² pour la première et 150 m²

pour la seconde, et d'une hauteur au faîte de, respectivement, 4 m 90 et 5 m

40.

Le respect des altitudes maximum prévues par la servitude impliquerait

cependant que ces bâtiments soient implantés, dans sa totalité pour le premier,

presqu'entièrement pour le second, au-dessous du niveau du terrain naturel. La

construction exigerait donc des travaux d'excavation considérables (au moins

3'000 m³ pour la parcelle no 3393 et 2'000 pour la parcelle 4291), creusant

dans la pente de véritables carrières (à certains endroits le sol de la

parcelle no 3393 serait abaissé à plus de dix mètres) où se nicheraient les

villas.

Dans de telles

conditions, les prétendues possibilités de construire apparaissent illusoires.

Même si, techniquement, l'opération serait réalisable, comme l'affirme une

lettre du bureau Blanc Ingénieurs-Conseils SA au notaire Monition, elle serait

économiquement déraisonnable, et l'on ne voit pas qui, dans un secteur en pente

comme celui-là, voudrait entreprendre d'énormes terrassements pour loger sa

villa au fond d'un trou. La municipalité serait d'ailleurs fondée, bien que le

règlement sur le plan d'extension et la police des constructions ne contient

pas de règle limitant les mouvements de terre, à refuser de tels terrassements

en application de l'art. 86 de la loi du 4 décembre 1985 sur

l'aménagement du territoire et des constructions (LATC), qui l'oblige à veiller

à ce que les constructions, ainsi que les aménagements qui leurs sont liés,

présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à

l'environnement.

Il s'ensuit que la

servitude prévue, qui revient pratiquement à interdire sur les parcelles nos

3393.

et 4291 toute construction dépassant le niveau du terrain naturel,

constitue bien une limitation du droit de propriété analogue à une obligation

de non-bâtir. Elle concerne en outre des biens-fonds voisins de la parcelle no

2366.

sur laquelle la recourante possède une part de propriété par étages, quand

bien même on trouve entre la parcelle no 4291 et le bâtiment où se trouve

l'appartement de la recourante un autre bien-fonds (no 4294) que sa forme rend

inconstructible en raison des règles sur les distances minimum entre façades et

limites de propriétés (v. art. 22 RPE). C'est dès lors à juste titre que la

Commission foncière a jugé que l'acquisition par la recourante des servitudes

prévues sur les parcelles nos 3393 et 4291 était assujettie au régime de

l'autorisation.

3.

On observera en outre,

quoique cette question ne fasse pas l'objet du litige, qu'il n'existe à

première vue aucun motif d'accorder l'autorisation exigée par la LFAIE, si elle

était requise. Au contraire, comme le relève la Commission foncière II, le fait

que la recourante soit déjà propriétaire d'un logement de vacances en Suisse et

que la nouvelle acquisition prévue porte sur des parcelles d'une surface

supérieure à 1'000 m² constituerait des motifs de refus d'autorisation (art. 12

let. b et d LFAIE; art. 10 al. 3 OAIE).

4.

Conformément aux art.

38.

et 55 LJPA, un émolument de justice sera mis à la charge de la recourante

déboutée.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision de

la Commission foncière, section II, du 4 août 2000 est confirmée.

III. Un émolument

de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de Ruth Crumbach-Trommler.

jc/Lausanne, le 1er novembre 2001

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint

Le présent arrêt peut faire l'objet, dans

les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au

Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi

fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)