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Décision

FO.2002.0017

TA - FO.2002.0017 - 2004-04-27 - c/Commission foncière, Section II

27 avril 2004Français10 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Par acte notarié du

2 août 2000, A.________, citoyen français domicilié en France, a fait

l'acquisition de 3,10 % en multi-propriété de la parcelle no 2******** de

Z.________ correspondant au lot 6, représentant 39/1000 de la parcelle de base

no 3********. L'immeuble no 2******** dispose d'un droit exclusif sur un

appartement de 3 pièces sis au 2ème étage de la résidence

"X.________" à Z.________. A.________a fait l'acquisition de la période

no 4********. Cette acquisition a été autorisée par la Commission foncière,

section II, dans une décision du 30 août 2000, qui est aujourd'hui

définitive et exécutoire.

Par acte notarié du 1er mai 2002,

A.________a fait l'acquisition de 2,11 % en multi-propriété de la parcelle no

1******** de Z.________, correspondant au lot 11, représentant 26,06/1000 de la

parcelle de base no 5********. Cette acquisition lui donne, selon le règlement

de la copropriété, un droit d'usage pendant une semaine chaque année d'un

appartement de 56 m2 sis dans la PPE "Résidence Z.________ Parc".

Saisie d'une demande d'autorisation en application de l'art. 2 de la loi

fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à

l'étranger (LFAIE), la Commission foncière, section II, a autorisé cette

acquisition par décision du 7 juin 2002.

B. Le Département de

l'économie s'est pourvu contre cette décision auprès du Tribunal administratif

en concluant principalement à son annulation, subsidiairement à ce que l'autorisation

soit subordonnée à l'aliénation préalable de la parcelle no 2******** du

cadastre de Z.________ acquise antérieurement. La Commission foncière a déposé

sa réponse le 29 juillet 2002 en concluant au rejet du recours. Le

Département de l'économie a déposé des observations complémentaires le

23 août 2002. L'Office fédéral de la justice a également déposé des

observations le 17 septembre 2002 en concluant à l'admission du

recours.

Considérants

1.

Pour justifier la

délivrance de l'autorisation querellée, l'autorité intimée se fonde sur une

comparaison entre la durée annuelle d'occupation potentielle d'un logement

acquis sous une forme usuelle (par exemple un appartement en PPE) et la durée

d'occupation d'un logement acquis sous la forme de "multi-propriété"

ou "time sharing". Elle observe que l'acquisition d'un logement sous

la forme usuelle implique un droit d'occuper ce dernier 52 semaines par année

et en déduit qu'une autorisation doit par conséquent être délivrée pour l'acquisition

de logements de vacances en multi-propriété aussi longtemps que la durée totale

annuelle d'occupation est inférieure à 52 semaines, ceci quand bien même les

autorisations sont délivrées pour différents logements sis dans des immeubles

distincts.

a) La multi-propriété

ou time sharing peut être définie comme "la répartition de la propriété

dans le temps (…), généralement par la création d'une copropriété avec un

règlement qui répartit dans le temps l'utilisation de l'immeuble"

(Benedict Foex, Le "numerus clausus" des droits réels en matière

mobilière, thèse, Genève, 1987, p.164). Dans la thèse qu'il a consacré à ce

sujet, Didier Kohli donne la définition suivante de l'immeuble en temps partagé

: "en clair, le temps partagé fait partie de ces nouvelles structures

intermédiaires entre l'immobilier et l'hôtellerie. La formule consiste en ce

qu'un bien meuble ou immeuble est partagé, à titre de jouissance ou, plus

rarement, de propriété, entre plusieurs titulaires par période - généralement

hebdomadaire - en principe annuellement définie et renouvelée sur une longue

période, voire perpétuellement" (Didier Kohli, l'immeuble en temps

partagé, prémisses en droit suisse, thèse, Lausanne, 1990, p. 20). Lorsque,

comme en l'espèce, on est en présence d'un immeuble soumis au régime de la

propriété par étages au sens des art. 712a et ss CC, chaque lot de PPE est

vendu à plusieurs copropriétaires, chacun pour une part à laquelle est attaché

un droit de jouissance privatif et exclusif pour une période précise de

l'année. On ajoute ainsi à la répartition spatiale prévue par l'art. 712a CC

une répartition temporelle de l'usage de chaque partie de l'immeuble, par le

règlement de copropriété. Conçue ainsi, la multi-propriété implique l'existence

d'un véritable droit réel qui s'inscrit dans le cadre général et préétabli de

la PPE (v. Dider Kohli, op. cit. p. 85).

b) aa)L'art. 12 let.

d LFAIE a la teneur suivante :

"(…)

L'autorisation d'acquérir est refusée en tout

état de cause, lorsque :

… d. L'acquéreur d'une résidence secondaire au

sens de l'art. 9 al. 1 let. c, d'un logement de vacances ou d'un appartement

dans un apparthôtel, son conjoint ou ses enfants de moins de 20 ans sont déjà

propriétaires d'un immeuble de ce genre en Suisse

(…)".

Selon le département

recourant, il faut considérer que A.________entend faire l'acquisition d'un

second logement de vacances au sens de la disposition précitée, le fait que le

droit de jouissance de chacun de ces logements soit limité à une semaine par

année n'étant pas déterminant. Le recourant soutient par conséquent que

l'autorisation requise par A.________pour acquérir un second logement de

vacances en multi-propriété à Z.________ aurait dû être refusée en application

de cette disposition.

bb) On constate ainsi

que le Département et l'autorité intimée divergent au sujet de l'interprétation

de l'art. 12 let. d LFAIE.

D'après les principes

généraux d'interprétation, la loi s'interprète en premier lieu d'après sa

lettre (interprétation littérale). Si le texte n'est pas absolument clair, et

si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, il convient de

rechercher quelle est la véritable portée de la norme, en la dégageant de tous

les éléments à considérer, soit de sa relation avec d'autres dispositions

légales, de son contexte (interprétation systématique), du but poursuivi, de

l'esprit de la règle, des valeurs sur lesquelles elle repose, singulièrement de

l'intérêt protégé (interprétation téléologique) ainsi que de la volonté du

législateur telle qu'elle ressort notamment des travaux préparatoires

(interprétation historique) (ATF 128 II 56 consid. 4; 66 consid. 4a; 125 II 177

consid. 3a; 183 consid. 4; 192 consid. 3a, voir aussi ATF 129 II 114 consid.

3).

Interprétée

littéralement, la notion de logement de vacances figurant à l'art. 12 let. d

LFAIE devrait à priori comprendre les logements acquis en multi-propriété.

Cette interprétation se retrouve notamment dans la doctrine

(Mühlebach/Geissmann Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von

Grundstücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, ad art. 4, no 69;

Eric Ramel, le Régime des apparthôtels dans la Lex Friedrich, thèse,

Lausanne, 1990, p.53). On aboutit au même résultat si l'on recourt à une

interprétation systématique. En effet, dès lors que les apparthôtels sont

mentionnés expressément à l'art. 12 let. d LFAIE, il apparaît difficile de

considérer que le champ d'application de cette disposition ne s'étend pas aux

logements acquis en multi-propriété. On relèvera à cet égard que le droit de

jouissance du propriétaire d'un apparthôtel est également limité dans le temps

puisque ce dernier a l'obligation de remettre le lot à disposition d'une

direction hôtelière pour une durée définie, dans le but d'exploiter celui-ci à

des fins hôtelières (Eric Ramel, op. cit., p.36). Le critère relatif à

la limitation de la durée de jouissance du logement, mis en avant par

l'autorité intimée, n'est par conséquent pas déterminant.

Sous l'angle de

l'interprétation téléologique, on relève que le but de la LFAIE consiste à

limiter l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger afin de

prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1er LFAIE; v.

également arrêt du Tribunal fédéral du 21 mai 2003, dans la cause 2A.

416/2002). Avec l'autorité intimée, on admettra que l'acquisition par A.________d'un

second logement sous la forme de la multi-propriété, avec un droit d'usage

limité à une semaine, apparaît avoir un impact relativement négligeable au

niveau de l'emprise étrangère sur le sol suisse. Ce constat n'est toutefois pas

décisif dès lors que le législateur a manifestement souhaité définir la notion

d'immeuble soumis à la loi de manière extensive et que, comme l'a relevé

l'office fédéral de la justice dans ses observations, il n'a pas effectué de

distinction entre les diverses formes de propriété immobilière. Au demeurant,

Il n'apparaît guère contestable que l'acquisition d'un logement en

multi-propriété correspond à l'acquisition d'un lot de propriété sur un

immeuble au sens de l'art. 4 al. 1 let.a LFAIE.

Les travaux

préparatoires étant muets sur la question de la multi-propriété, il n'y a pas

lieu de recourir à une interprétation "historique" de la disposition

litigieuse. Pour ce qui est du principe "qui peut le plus peut le

moins", invoqué par l'autorité intimée en relation avec la durée annuelle

d'utilisation de chaque logement, on relèvera que, selon la jurisprudence du

Tribunal fédéral relative à la LFAIE, un étranger ne peut pas augmenter la

surface dont il est propriétaire jusqu'à la limite légale au seul motif que

celle dont il dispose serait inférieure à cette limite (ATF 107 Ib 369 et ss,

373). Appliqué par analogie à la question de la durée d'occupation, ce principe

interdit d'autoriser l'acquisition d'un nouveau logement en multi-propriété, au

seul motif que la durée totale de jouissance demeurerait inférieure à celle

dont peuvent bénéficier d'autres catégories de propriétaires. A cela s'ajoute

que, si l'on devait suivre l'autorité intimée sur ce point, on ne discerne pas

très bien où devrait être fixée la limite en ce qui concerne le nombre de

logements susceptibles d'être acquis en multi-propriété par la même personne,

ce qui entraînerait passablement d'incertitudes dans l'application de la loi.

c) Comme cette

question a été soulevée par l'office fédéral dans ses observations, on relèvera

que, dès lors qu'il résulte des règles d'interprétations usuelles que l'art. 12

let.d LFAIE ne permet pas l'acquisition de plusieurs logements de vacances sous

la forme de la multi-propriété, on n'est pas en présence d'une lacune qu'il

appartiendrait éventuellement au tribunal de céans de combler. L'existence

d'une telle lacune postulerait en effet que le législateur se soit abstenu de

régler un point qu'il aurait dû régler et qu'aucune solution ne se dégage du

texte ou de l'interprétation de la loi, ce qui n'est pas le cas en l'espèce (v.

ATF 125 III 425).

2.

Il résulte de ce qui

précède que l'autorisation d'acquérir un second logement en multi-propriété se

heurte à l'interdiction d'acquérir plusieurs logements de vacances résultant de

l'art. 12 let.d LFAIE, l'interprétation de cette disposition par l'autorité

intimée s'avérant erronée. Le recours du Département doit par conséquent être

admis et l'autorisation délivrée par la Commission foncière, section II,

annulée.

Vu le sort du recours,

les frais sont laissés à la charge de l'Etat.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

admis.

II. La décision de

la Commission foncière, section II du 7 juin 2002 est annulée.

III. Les frais

sont laissés à la charge de l'Etat.

IV. Il n'y a pas

lieu d'allouer de dépens.

jc/Lausanne, le 27 avril 2004

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Le présent arrêt peut faire l'objet, dans

les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au

Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi

fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)