FO.2002.0034

TA - FO.2002.0034 - 2003-09-18 - HIROSE LLOSAS Naoko et crts, DORNER Franck et Jacqueline et l'Association suisse des locataires, Section Vaud (Asloca-Vaud)

18 septembre 2003Français36 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. André Guigoz est

propriétaire de l'immeuble sis chemin des Cerisiers 1, parcelle 1297 de la

Commune de Lausanne. Il a acquis cet immeuble en 1986 pour le prix de 1'700'000

fr. La parcelle 1297 supporte un bâtiment locatif, construit en 1932,

comprenant quatre appartements de six pièces et un appartement de deux pièces.

Il comprend également un local d'une pièce au 4ème étage qui est inhabitable et

sert de dépôt.

L'appartement de six

pièces sis au rez-de-chaussée est loué par Verena Buercher sur la base d'un

contrat de bail de novembre 1993. Cet appartement est occupé actuellement par

le fils de la locataire, Mathias Buercher. L'appartement de six pièces sis au 2ème

étage est loué par les époux Naoko Hirose Llosas et Pere Llosas sur la base

d'un contrat de bail de septembre 1993. L'appartement de six pièces sis au 3ème

étage est loué par les époux Jacqueline et Frank Dorner, sur la base d'un

contrat de bail de juillet 1985. L'appartement de deux pièces sis au 4ème étage

est loué par Isabelle Ade-Feijo sur la base d'un contrat de bail de novembre

1993, conclu initialement avec Frank Ade et repris à partir du

1er juin 1998 par Isabelle Ade-Feijo. Cet appartement est occupé

actuellement par un sous-locataire, Daniel Frank. L'appartement de six pièces

sis au 1er étage est loué de manière intermittente, notamment pour les besoins

du Théâtre de Vidy. Au moment où les décisions attaquées ont été rendues, cet

appartement était loué par l'Association "Dance Cinnad Création

Lausanne". Il était cependant indiqué comme vacant dans la demande d'autorisation

d'aliéner présentée par le propriétaire André Guigoz. Le loyer des deux

appartements de six pièces loués par les époux Llosas et par Verena Buercher se

monte à 2'000 fr. plus 150 fr. de charges. Le loyer de l'appartement de six

pièces occupé par les époux Dorner se monte à 1'650 fr. plus 150 fr. de charge.

Le loyer de l'appartement de deux pièces occupé par Mathias Buercher se monte à

800 fr. plus 90 fr. de charges. Selon le bail conclu avec "Dance Cinnad

Création Lausanne", courant du 24 septembre 2002 au

15 février 2003, le loyer de l'appartement de six pièces sis au

premier étage se monte à 2'250 fr., charges comprises. Sous réserve de

l'appartement de six pièces du 1er étage et de l'appartement occupé par les

époux Dorner, dont le bail est antérieur à l'acquisition de l'immeuble par

André Guigoz, tous les baux à loyer, conclus postérieurement à cette

acquisition, mentionnent qu'il s'agit de baux précaires, les appartements étant

loués à titre provisoire, avec un bail renouvelable de mois en mois, dans

l'attente d'importants travaux nécessitant leur libération complète. Il

semblerait toutefois que les travaux projetés par André Guigoz au moment de

l'acquisition de l'immeuble se sont heurtés aux exigences liées de la loi du

4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la

rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à

d'autres fins que l'habitation (LDTR) et n'ont finalement pas pu être

effectués.

B. Le

31 octobre 2000, un acte de vente et de constitution de droit

d'emption a été passé entre André Guigoz d'une part et Claude Pahud, Olivier

Maggioni, Marie-Louise Rey et Alain Clavien d'autre part. L'objet de la vente

consistait en une part de copropriété de 996 millièmes de la parcelle 1297, le

vendeur conservant une part de 4/1000. Selon l'acte notarié, Claude Pahud et

Olivier Maggioni détenaient chacun une part de copropriété de 332 millièmes et

Marie-Louise Rey et Alain Clavien chacun une part de copropriété de 166

millièmes. L'acte précisait que les acheteurs étaient en droit de substituer

des tiers pour l'exécution de la vente.

30 mars 2001, un nouvel acte notarié intitulé "Cession du droit

d'acquérir, réquisition de transfert" a été conclu entre les mêmes

parties, auxquelles se sont ajoutées Donatella Morigi Pahud, Sarah Perrin,

Pierre Bavaud, Frédéric Meyer De Stadelhofen et Laurence Meyer De Stadelhofen.

Ces cinq dernières personnes ont acquis des parts de copropriété sur l'immeuble

correspondant chacune à 110,5 milièmes. Sur la base de cet acte, la copropriété

était composée des parts suivantes:

- Lot A: part de 4 millièmes appartenant à

André Guigoz,

- Lot B: part de 996 millièmes au total

appartenant respectivement à: Claude Pahud et Donatella Morigi Pahud (221

millièmes), Olivier Maggioni (221 millièmes), Marylou Rey et Alain Clavien (112

millièmes), Sarah Perrin et Pierre Bavaud (221 millièmes), Fréderic et Laurence

Meyer de Stadelhofen (221 millièmes).

Dans les faits, les

acheteurs entendent se répartir les appartements dans la mesure de leurs

quote-parts de propriété et les occuper personnellement.

C. Après la signature de

l'acte du 30 mars 2001, le montant du prix de vente, soit 2 millions

de francs, a été versé à André Guigoz par les acheteurs. Ces fonds ont

apparemment été immédiatement reversés par André Guigoz au Credit Suisse et

affectés exclusivement à la diminution des engagements sur l'immeuble. On

précisera à cet égard que, en date du 19 mars 1998, le Credit Suisse

avait dénoncé les différents crédits garantis par l'immeuble, impartissant un

délai au 30 septembre 1998 à André Guigoz pour rembourser le solde

débiteur correspondant au total à 2'157'131 francs.

D. A la fin de l'année

2000, début de l'année 2001, les locataires avaient été informés des intentions

du "groupe d'acheteurs" au sujet de l'acquisition de l'immeuble. A

cette occasion, il leur avait notamment été indiqué qu'ils avaient la

possibilité d'acquérir l'appartement du 1er étage. Le

30 novembre 2000, Mathias Buercher a interpellé le Service du

logement pour savoir si l'opération prévue entrait dans le champ d'application

de la loi du 11 décembre 1989 concernant l'aliénation d'appartements

loués (LAAL). Dans une décision du 22 décembre 2000, indiquant la

voie et le délai de recours, le Service du logement l'a informé que tel n'était

pas le cas. Mathias Buercher n'a pas recouru contre cette décision. Au mois de

mars 2001, les locataires Pere et Naoko Hirose Llosas ont interpellé une

nouvelle fois le Service du logement sur cette question. Le

19 mars 2001, ce dernier leur a notifié une décision confirmant que,

selon lui, la vente d'un immeuble comportant plusieurs logements à un ou

plusieurs acquéreurs en copropriété n'est pas soumise à autorisation au sens de

la LAAL, ce dispositif ne visant que l'aliénation d'appartements précédemment

loués et juridiquement individualisés. Pere Llosas et Naoko Hirose Llosas se

sont pourvus contre cette décision auprès du Tribunal administratif le

9 avril 2001. Dans une décision sur mesure préprovisionnelle du 10

avril 2001, le juge instructeur a donné ordre au Conservateur du Registre

Foncier de ne pas procéder à l'inscription de la vente de l'immeuble. Dans un

arrêt du 29 janvier 2002, le Tribunal administratif a admis le

recours. Il a considéré en substance que, pour déterminer si une opération

entre dans le champ d'application de la LAAL, il convient d'examiner en premier

lieu si celle-ci a pour conséquence la soustraction du marché locatif de

logements appartenant à une catégorie où sévit la pénurie. Le tribunal a estimé

que tel était le cas en l'espèce, ceci nonobstant la forme juridique choisie

pour l'opération.

E. Le

31 mai 2002, à la suite de l'arrêt du Tribunal administratif, André

Guigoz a déposé auprès du Service du logement une demande d'autorisation

d'aliénation des appartements sis dans l'immeuble chemin des Cerisiers 1. Le 14

octobre 2002, le service de l'environnement, de l'hygiène et du logement de la

commune de Lausanne ( ci après: SEHL) a préavisé les ventes favorablement en

subordonnant ce préavis au relogement des locataires à des conditions locatives

comparables dans l'hypothèse où les nouveaux propriétaires ne devaient pas

reprendre les baux en cours, cette condition étant fixée pour une durée de 3

ans.

Par décisions du

19 novembre 2002, le Service du logement a octroyé globalement les

autorisations d'aliéner les appartements de l'immeuble affectés à l'habitation,

soit les quatre appartements de six pièces et l'appartement de deux pièces. Ces

autorisations ont été délivrées sans condition. Naoko Hirose Llosas, Pere

Llosas, Verena et Mathias Buercher ainsi qu'Isabelle Ade-Feijo, se sont pourvus

contre cette décision auprès du Tribunal administratif le

10 décembre 2002, par l'intermédiaire de Me Jacqueline de Quattro. A

la même date, Frank et Jacqueline Dorner ainsi que l'Association suisse des

locataires, Section Vaud (Asloca-Vaud, ci après "l'Asloca") ont

également recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif, par

l'intermédiaire de Me Thierry Thonney. Le Service du logement a déposé sa

réponse le 24 janvier 2003 en concluant au rejet du recours. A la même date, le

SEHL a produit son préavis du 14 octobre 2002 ainsi que les statistiques

concernant les logements vacants à Lausanne, sans prendre formellement de

conclusions. Le vendeur et le groupe d'acheteurs ont déposé des déterminations

écrites par l'intermédiaire de leurs conseils respectifs en concluant au rejet

des recours. Chaque partie a ensuite pu déposer des observations

complémentaires. Le tribunal a tenu audience le 22 juillet 2003, au cours

de laquelle les parties ont été entendues dans leurs explications. A cette

occasion, différents témoins, dont l'audition avait été requise par le groupe

d'acheteurs, ont été entendus, à savoir M. Bernard Dubois, architecte, Mme

Sophie Genecand, courtière qui s'était occupée de la vente de l'immeuble ainsi

que M. Giuseppe Biancaniello, ancien employé de banque, qui s'était occupé de

l'octroi des crédits aux différents acheteurs.

Considérants

1.

La qualité pour

recourir de l'Asloca, d'Isabelle Ade-Feijo ainsi que celle de Verena et Mathias

Buercher est contestée par le groupe d'acheteurs et par l'autorité intimée.

a) L'art. 8 LAAL a la

teneur suivante :

"La qualité pour recourir appartient au

propriétaire ou aux locataires de l'appartement concerné.

Cette qualité appartient également aux

associations régulièrement constituées de locataires et de propriétaires

d'importance cantonale dont le champ d'activités statutaires s'étend à l'objet

concerné, dans les limites suivantes :

a) pour les associations de locataires :

lorsque le logement à vendre est vide de locataire ou lorsque le locataire en

place n'est pas en mesure d'agir;

b) pour les associations de propriétaires :

lorsque le propriétaire concerné n'est pas en mesure d'agir".

b) S'agissant de la

qualité pour agir de l'Asloca, on constate que, au moment où la requête

d'autorisation d'aliéner a été déposée le 31 mai 2002 par André

Guigoz, l'appartement de six pièces sis au 1er étage était vacant. Les pièces

jointes à cette requête indiquaient toutefois que l'appartement serait reloué

dès le 1er juin 2002. En outre, il n'est pas contesté que

l'appartement était loué lorsque la décision le concernant a été rendue le

19.

novembre 2002. Le dossier produit par l'autorité intimée montre

toutefois que celle-ci s'est prononcée en considérant que le logement était

vide et que la décision a par conséquent été communiquée à l'Asloca, et non au

locataire en place. Ce dernier était par conséquent dans l'impossibilité

d'agir. Partant, la qualité pour recourir de l'Asloca doit être reconnue sur la

base de l'art. 8 al. 2 let. a in fine.

c) La qualité pour

recourir d'Isabelle Ade-Feijo et de Verena Buercher est contestée, notamment

par le groupe d'acheteurs, dès lors que celles-ci n'occupent pas leur

appartement. En outre, la qualité pour recourir de Mathias Buercher et de

Daniel Frank est contestée dès lors que ceux-ci occupent leur appartement en

qualité de sous-locataire.

La loi s'interprète en

premier lieu d'après sa lettre et ce n'est que si le texte légal n'est pas

absolument clair ou si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles que

le juge doit recourir à d'autre méthodes d'interprétation. En l'espèce, le texte

de l'art. 8 al. 1 LAAL est parfaitement clair dans la mesure où il indique que

le locataire de l'appartement a la qualité pour agir. En leur qualité de

locataire, Isabelle Ade-Feijo et Verena Buercher ont par conséquent la qualité

pour recourir, le fait qu'elles n'occupent pas actuellement les appartements

étant sans pertinence. On relèvera par surabondance que, si l'on suivait le

raisonnement des acheteurs et de l'autorité intimée, personne n'aurait la

qualité pour agir dans l'hypothèse où un appartement appartenant à la catégorie

à pénurie est sous-loué, ce qui ne permettrait jamais de vérifier si les

conditions de la LAAL sont respectées et irait à l'encontre des objectifs

poursuivis par cette loi. La qualité pour recourir de Verena Buercher étant

admise, la question de savoir si celle-ci doit également être reconnue à son

fils Mathias Buercher peut rester indécise. Enfin, il n'y a pas lieu d'examiner

la qualité pour agir de Daniel Frank dès lors que ce dernier est intervenu dans

la procédure en tant que représentant d'Isabelle Ade-Feijo et qu'il n'est pas

formellement recourant.

2.

Selon l'art. 36 LJPA,

le pouvoir d'examen du Tribunal administratif s'étend à la violation du droit,

y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (lit. a), à la

constatation inexacte ou incomplète de faits pertinents (lit. b), ainsi qu'à

l'opportunité si la loi spéciale le prévoit (lit. c). Cette dernière hypothèse

n'est pas réalisée en l'espèce.

Commet un excès de son

pouvoir d'appréciation l'autorité qui sort du cadre de sa liberté

d'appréciation en usant d'une faculté qui ne lui appartient pas, par exemple en

optant pour une solution différente de celles qui s'offrent à elle; on peut

également ajouter l'hypothèse d'un excès de pouvoir négatif visant le cas de

l'autorité qui, au lieu d'utiliser sa liberté d'appréciation, se considère

comme liée (voir notamment A. Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol.

I, p. 333). L'abus de pouvoir, en droit suisse, vise deux cas : l'expression

est tout d'abord synonyme de détournement de pouvoir (on désigne ainsi l'acte

accompli par l'autorité dans les limites de ses attributions, mais pour des

motifs étrangers à ceux dont elle doit s'inspirer); mais elle peut également

être comprise plus largement, soit dans le sens d'un comportement arbitraire ou

recouvrant une violation manifeste de certains droits ou principes

constitutionnels (voir notamment TA, arrêts AC 1999/0199 du 26 mai 2000, AC

1999/0047 du 29 août 2000, AC 1999/0172 du 16 novembre 2000, AC 2001/0086

du 15 octobre 2001 et AC 2000/0194 du 12 mars 2002).

3.

La LAAL a pour but de

lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché locatif

certain type d'appartements répondant à un besoin de la population (art. 1er).

A teneur de l'art. 2 al. 1 LAAL, l'aliénation à titre onéreux, sous quelque

forme que ce soit, d'un appartement à usage d'habitation jusqu'alors loué, est

soumise à autorisation. Les conditions d'octroi de ces autorisations sont

fixées à l'art. 4 LAAL dont la teneur est la suivante :

"L'autorisation est accordée lorsque

l'appartement concerné :

a) n'appartient pas à une catégorie où sévit la

pénurie de logements;

b) est soumis au régime de la propriété par

étages ou à une forme de propriété analogue dès la construction de l'immeuble,

ou a été inscrit comme telle au registre foncier avant le

7.

octobre 1989 qu'il ait ou non déjà été cédé de manière individualisée;

c) est acquis par son locataire actuel sans que

celui-ci ait été placé devant l'alternative d'acheter son logement ou de

partir.

L'autorisation est également accordée lorsque

d'autres circonstances commandent l'aliénation.

L'autorisation peut être soumise à certaines

conditions, notamment concernant le relogement du locataire. Le Département

requiert alors l'inscription de leur mention au registre foncier."

4.

L'autorisation relative

à l'appartement de six pièces sis au 1er étage a été délivrée en application de

l'art. 4 al. 1 let. a LAAL. Le Service du logement a considéré que cet

appartement n'appartient pas à une catégorie où sévit la pénurie dès lors qu'il

s'agit d'un logement meublé avec un loyer élevé (3'000 fr. net par mois selon

les pièces annexées à la demande d'autorisation). L'Asloca et les recourants

Dorner contestent cette appréciation en relevant que ce logement est

comparables aux autres 6 pièces de l'immeuble et qu'il n'existe pas de raison

d'effectuer une distinction entre ces différents appartements. Ils soutiennent

également que, conformément à la pratique du Service du logement, confirmée par

la jurisprudence du Tribunal administratif, il y aurait lieu de s'écarter de

loyer indiqué dans la requête et de prendre en considération un loyer objectif.

Selon eux, la prise en considération d'un loyer objectif a pour conséquence que

le logement litigieux appartient également à la catégorie à pénurie et que

l'autorisation ne pouvait dès lors être délivrée en application de l'art. 4 al.

1.

let. a LAAL.

a) La notion de

logement appartenant "à une catégorie où sévit la pénurie" est

utilisée aussi bien dans la LDTR que dans la LAAL. Il faut considérer que cette

notion est la même dans les deux lois (cf. arrêt TA FO 1995/0038 du

15.

novembre 1996). Pour interpréter l'art. 4 al. 1 let. a LAAL, on

peut par conséquent s'inspirer de l'art. 4 du Règlement d'application du

6.

mai 1988 de la LDTR qui stipule que:

"Seuls les logements correspondant par le

prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un

besoin de la population peuvent entrer dans une catégorie touchée par la

pénurie".

Selon la jurisprudence

du tribunal rendue en matière de LDTR, savoir si un logement appartient à une

catégorie touchée par la pénurie dépend en premier lieu de la statistique des

logements vacants; il faut ensuite apprécier si le logement en cause, par son

prix, appartient ou non à une catégorie où sévit la pénurie, soit une catégorie

répondant à un besoin de la population; enfin, l'appréciation prendra en compte

les caractéristiques générales du logement considéré (cf. arrêt AC 2000/0155 du

15.

octobre 2002, consid. 4e).

b) aa) L'appartement

litigieux entre manifestement dans la catégorie où sévit la pénurie au sens

quantitatif puisque, selon les statistiques produites par le SEHL, le taux de

vacances pour les cinq pièces et plus dans la Commune de Lausanne au mois de

juin 2002 se situait à 0,06 %. S'agissant du loyer, on a vu que, au moment où

la décision attaquée a été rendue, l'appartement était loué pour un loyer

mensuel de 2'250 fr., charges comprises. Ce loyer est notablement supérieur à

celui indiqué par les statistiques de la Commune de Lausanne comme abordable

pour les cinq pièces et plus (loyer mensuel de 1'700 fr. selon les statistiques

au 1er décembre 2002). Partant, on peut se demander si ce logement

appartient encore à une catégorie répondant aux besoins de la majorité de la

population.

bb) Quant à la prise

en considération d'un loyer dit "objectif", les recourants

soutiennent à tort qu'il s'agit d'une méthode qui serait "appliquée par le

Tribunal administratif". En effet, comme le tribunal de céans l'a rappelé

récemment, il s'agit plus précisément d'une pratique que le tribunal a cautionnée

à plusieurs reprises, mais dans des circonstances diverses, et dont il serait

abusif de tirer une règle générale (arrêt AC 2000/0155 du

15.

octobre 2002, consid. 5). Dans un autre arrêt du

13.

décembre 2002, le Tribunal administratif avait d'ailleurs observé

que cette méthode de calcul des loyers ne paraissait pas à l'abri de toute

critique (v. AC 2000/0082 consid. 3a/dd/bbb). Au vu des réserves émises par le

Tribunal au sujet de cette méthode, on ne saurait reprocher au Service du

logement de n'y avoir pas recouru dans le cas d'espèce.

c) Finalement, la

question de savoir si l'autorisation pouvait être délivrée sur la base de

l'art. 4 al. 1 let. a LAAL peut rester indécise. En effet, comme on le verra

ci-dessous, les décisions de l'autorité intimée relatives aux autres logements

de l'immeuble, délivrées en application de l'art. 4 al. 2 LAAL, doivent être

confirmées et il n'existe pas de raison de traiter différemment l'appartement

de six pièces sis au 1er étage.

5.

Le Service du logement

a autorisé l'aliénation des autres appartements sur la base de l'art. 4 al. 2

LAAL. Il a en effet considéré qu'il existait "d'autres circonstances

commandant l'aliénation" au sens de cette disposition. A cet égard, les

décisions querellées constatent tout d'abord que le prix de vente est

avantageux et qu'il favorise par conséquent l'accession à la propriété dans de

bonnes conditions. Elles constatent également que la volonté des acheteurs est

d'occuper les appartements concernés et, partant, de se constituer un patrimoine

familial, sans volonté spéculative. L'autorité intimée met ensuite en avant la

situation des acheteurs en constatant que certains d'entre eux ont dû emprunter

de l'argent en constituant des garanties immobilières qui ne peuvent, à ce

jour, être inscrites au registre foncier. Elle constate également que certains

acheteurs ont engagé leurs prestations de libre-passage et qu'ils devront les

rembourser à leur institution de prévoyance si la vente ne peut pas se

concrétiser, ceci tout en étant dans la quasi-impossibilité d'obtenir le

remboursement du prix de vente de la part d'André Guigoz. Procédant à une pesée

des intérêts en présence, l'autorité intimée a délivré les autorisations

requises.

a) Les recourants

soutiennent que le Service du logement a abusé de son pouvoir d'appréciation en

prenant essentiellement en considération la situation des acquéreurs dans la

pesée des intérêts à laquelle il a procédé en application de l'art. 4 al. 2 LAAL.

Selon eux, seuls devraient être pris en compte, d'une part, l'intérêt public au

maintien d'appartements appartenant à la catégorie où sévit la pénurie et,

d'autre part, l'intérêt du vendeur à pouvoir, dans certaines circonstances,

aliéner son immeuble. Les recourants contestent par ailleurs la gravité de la

situation des acquéreurs. Ils soulignent à cet égard que ces derniers ont pris

un risque en signant la réquisition de transfert le 31 mars 2001

alors qu'ils savaient qu'un recours était susceptible d'être formé contre la

décision du Service du logement confirmant que l'opération n'entrait pas dans

le champ d'application de la LAAL. Les recourants mettent également en doute

l'affirmation selon laquelle le vendeur ne serait pas en mesure, le cas

échéant, de rembourser le prix de vente en constatant que ce dernier est un

important promoteur immobilier et qu'il est encore propriétaire de plusieurs

immeubles, notamment dans la région Vevey-Montreux. Pour leur part, les

acheteurs contestent avoir pris le moindre risque en insistant sur le fait que,

au moment de la vente, ils ont agi au bénéfice de garanties du Service du

logement et de leur notaire selon lesquelles l'opération n'entrait pas dans le

champ d'application de la LAAL. Ils soutiennent à cet égard que l'arrêt du

Tribunal administratif du 29 janvier 2002 a renversé de manière

inattendue une jurisprudence solidement établie et qu'un refus de leur délivrer

les autorisations requises serait contraire au principe de la bonne foi. Ils

font également valoir que, dans la pesée d'intérêts, il convient de prendre en

considération leur situation personnelle, notamment le fait qu'ils ont des

revenus plutôt modestes et qu'ils avaient décidé d'acquérir l'immeuble

litigieux afin de mettre sur pied un projet collectif de vie en commun, sans

aucune intention spéculative. De manière générale, ils mettent en avant la

situation très difficile dans laquelle ils se trouvent en invoquant les pertes

subies sur le plan financier, en raison notamment des capitaux qui sont bloqués

ainsi que des intérêts hypothécaires et des frais qu'ils doivent assumer. Les

acheteurs mettent également en avant le fait qu'ils n'ont aucune garantie

d'obtenir le remboursement du prix de vente de la part d'André Guigoz,

notamment en cas de faillite, et que le versement par ce dernier des loyers de

l'immeuble dépend de son bon vouloir, aucune garantie ne pouvant également leur

être donnée à cet égard. Enfin, ils invoquent les incertitudes que la situation

implique s'agissant des décisions qui doivent être prises dans la gestion de

l'immeuble. Ils soutiennent en substance que, dans la pesée d'intérêts qui doit

être effectuée sur la base de l'art. 4 al. 2 LAAL, la situation très

particulière dans laquelle ils se trouvent doit être prise en considération et

avoir un poids prépondérant. Selon eux, cette exigence résulte notamment de la

garantie de la propriété (art. 26 de la Constitution fédérale), cette dernière

n'assurant pas seulement une protection aux propriétaires mais garantissant

également le libre accès à la propriété. Les acquéreurs se réfèrent également à

cet égard aux travaux préparatoires de la LAAL, notamment à des interventions

du rapporteur Jomini, dont il résulterait que l'ensemble des intérêts en

présence, y compris ceux des acquéreurs potentiels, doivent être pris en

considération dans l'application de cette loi. Les recourants mettent également

en avant le fait qu'ils vont tous libérer des appartements appartenant à

catégorie à pénurie. Ils demandent également que leur situation soit comparée à

celle des locataires en place en relevant que ceux-ci ne disposent que de baux

précaires et qu'ils savent depuis longtemps qu'ils n'ont aucune garantie de

pouvoir demeurer à long terme dans leurs appartements. De manière générale, le

groupe d'acheteurs conteste l'argument des recourants selon lesquels ils auraient

mener une politique du "fait accompli" en insistant sur le fait

qu'ils ont toujours été de bonne foi, ce qui n'aurait pas toujours été le cas

des locataires en place. Le Service du logement, le SEHL et les acquéreurs

soutiennent également que, dans le cadre de la pesée d'intérêts, il y a lieu de

prendre en considération le fait que M. André Guigoz devait impérativement

vendre son immeuble pour rembourser les fonds qu'il y avait investis en 1986.

Ce point est toutefois contesté par les recourants.

b) La LAAL a pour but

de lutter contre la pénurie de logements. Elle tend à empêcher que les

appartements loués ou à louer ne soient convertis en logements à acheter, et

qu'il n'en résulte un rétrécissement du marché locatif des appartements qui,

par leur prix, sont accessibles à la plus grande partie de la population (cf.

arrêt du Tribunal fédéral du 1er février 1992,1P.586/1991). Le

Tribunal fédéral a déjà reconnu que cet objectif répond à un intérêt public

(ATF du 1.2.92 précité; 116 Ia 414/415; 113 Ia 133 consid. a).

c) L'objectif

principal de la LAAL est de conserver sur le marché locatif certains types

d'appartements répondant à un besoin de la population, cet objectif

correspondant à un intérêt public qui, a priori, est prépondérant. Il

n'apparaît pas contestable que les autorisations querellées portent atteinte à

cet objectif en soustrayant au marché locatif des appartements répondant à un

besoin de la population. En tous les cas, ce point n'est pas litigieux dans la

présente procédure, ceci quand bien même on constate que les loyers de la

plupart des appartements sont supérieurs à ceux que les statistiques

lausannoises considèrent comme abordables eu égard au revenu de la majorité de

la population. Cela étant précisé, pour déterminer si le Service du logement a

abusé de son pouvoir d'appréciation au sens de l'art. 36 LJPA en délivrant les

autorisations litigieuses, il convient d'examiner si les éléments qu'il a pris

en considération dans la pesée d'intérêts effectuée en application de l'art. 4

al. 2 LAAL sont admissibles ou si l'autorité intimée s'est laissée guider par

des motifs étrangers à ceux dont elle devait s'inspirer.

A cet égard, on

relèvera tout d'abord que le fait que le prix de vente envisagé favorise

l'accession à la propriété dans de bonnes conditions n'a pas à être pris en

considération. En effet, ce faisant, le Service du logement fait prévaloir sur

l'intérêt public expressément protégé par la loi un objectif de politique

économique, soit l'encouragement à l'accession à la propriété, qui naguère

n'était pas inscrit au chapitre de la politique cantonale (v. Rapport du

Conseil d'Etat du 16 novembre 2001 sur la politique du logement, BGC

juin 2002, p. 1023). Certes, l'art. 67 al. 3 de la Constitution du

14.

avril 2003 prescrit désormais à l'Etat et aux communes

d'encourager l'accès à la propriété de son propre logement. Toutefois, cet

objectif, pour l'instant mis en oeuvre presque exclusivement par des mesures

découlant de la législation fédérale ne doit pas être réalisé au détriment de

la sauvegarde du parc d'appartements à louer répondant aux besoins de la

population. En effet, les conditions qui permettent de louer un appartement à

un prix modéré sont les mêmes qui permettent de le vendre bon marché. Ainsi, le

fait qu'un appartement puisse être vendu à prix avantageux ne saurait

constituer un motif pertinent de le soustraire au marché locatif, sous peine de

vider l'art. 4 al. 1 LAAL de son contenu chaque fois que le prix de vente

correspond simplement à la valeur objective de l'objet. De même, on viderait

l'art. 4 al. 1 LAAL de son contenu, si on devait, comme l'autorité intimée,

considérer que l'autorisation doit être délivrée du simple fait que les

acquéreurs souhaitent occuper personnellement leur appartement et n'ont pas de

volonté spéculative.

Doit en revanche

manifestement entrer en considération dans la pesée d'intérêts la situation du

vendeur, plus particulièrement s'il est démontré que ce dernier n'avait d'autre

choix que de vendre son immeuble. Dans le cas d'espèce, l'instruction n'a pas

permis d'établir si André Guigoz se trouvait au mois de mars 2001 dans une

situation où il n'avait pas d'autre choix que de vendre l'immeuble litigieux.

Certes, suite à la dénonciation des crédits garantis par cet immeuble, il a été

mis en demeure de rembourser ces derniers jusqu'au 30 septembre 1998.

Toutefois, comme il l'a expliqué lors de l'audience finale, André Guigoz s'est

trouvé à cette époque dans une situation où tous ses crédits ont été dénoncés

par l'établissement bancaire qui avait financé jusqu'alors ses acquisitions

immobilières. Cet établissement l'a alors encouragé à réaliser au mieux ses

différents immeubles sans mettre à exécution sa menace de recourir à des

procédures d'exécution forcée. On en veut pour preuve que, selon les explications

fournies à l'audience, André Guigoz est encore propriétaire d'une dizaine

d'immeubles sur la trentaine dont il a été propriétaire à un moment donné. Il

n'est ainsi pas démontré que le vendeur se trouvait dans une situation où il

n'avait pas d'autre solution que d'aliéner son immeuble en acceptant l'offre

présentée par le groupe d'acheteurs. On relève au surplus que, dans les

décisions querellées, la situation du vendeur n'est pas mentionnée comme un des

éléments pris en considération dans la pesée d'intérêts. Pour toutes ces

raisons, il n'apparaît pas qu'il puisse être tenu compte de la situation

d'André Guigoz dans la pesée d'intérêts qui doit être effectuée en application

de l'art. 4 al. 2 LAAL.

d) Reste à examiner si

la situation des acheteurs, qui a manifestement joué un rôle essentiel dans la

décision de l'autorité intimée ainsi que dans le préavis du SEHL, peut

valablement être prise en considération dans l'application de l'art. 4 al. 2

LAAL.

aa) Dans un arrêt

publié aux ATF 113 Ia 126 et suivantes (ci après: Arrêt "Armengol"),

le Tribunal fédéral a examiné la constitutionnalité d'une nouvelle disposition

de la loi cantonale genevoise du 26 juin 1983 sur les démolitions,

transformations et rénovations de maisons d'habitation relative à l'aliénation

d'appartements loués. Cette nouvelle disposition prévoyait que toute aliénation

d'appartements offerts en location et appartenant à la catégorie de logements

où sévit la pénurie devait être soumise à autorisation (al. 1). Selon l'alinéa

2, cette autorisation devait être refusée lorsqu'un motif prépondérant

d'intérêt public ou d'intérêt général s'y opposait notamment lorsque :

a) la demande d'appartements à louer ne peut

être satisfaite dans la catégorie de logements concernés;

b) le logement concerné a été construit avec

l'aide des pouvoirs publics;

c) l'offre de logements à vendre est suffisante

dans la catégorie de logements concernés;

d) le prix de vente de l'appartement dépasse le

montant du capital investi, en tenant compte, pour autant que l'entretien de

l'immeuble a été normalement assuré, de l'adaptation au coût de la vie.

Dans son arrêt, le

Tribunal fédéral rappelle le principe selon lequel les restrictions de droit

public à la propriété doivent être compatibles avec la garantie des droits

individuels du propriétaire; ces restrictions doivent ainsi reposer sur une

base légale, répondre à un intérêt public suffisant et respecter le principe de

la proportionnalité. En réponse à un premier argument des recourants, le

Tribunal fédéral a considéré que, sous l'angle de la garantie de la propriété

et sous réserve du principe de la proportionnalité, rien ne s'opposait à ce que

toute forme d'aliénation, et non seulement la vente proprement dite, soit

soumise à autorisation. Le Tribunal fédéral précisait cependant ce qui suit: "mais

dans toutes ces hypothèses aussi, l'intérêt du propriétaire ou de ses

ayants-droit à aliéner sous forme de propriété par étages, comme celui de

l'acquéreur à se rendre propriétaire d'un logement et non de tout l'immeuble, peut

faire apparaître une interdiction absolue de procéder à cette opération comme

étant excessif par rapport aux buts auxquels tend l'art. 9 A. Même en cas de

simple vente, les conséquences d'un refus peuvent, selon les circonstances,

apparaître disproportionnées. Les recourants relèvent avec raison l'hypothèse

du locataire qui désire acquérir l'appartement qu'il occupe, sans qu'il soit

mis devant l'alternative d'acheter ou de s'en aller, ou sans que le prix de

vente soit abusif. Une telle opération peut être non seulement dans l'intérêt

bien compris des parties - propriétaires et locataires - mais aussi dans celui

de la collectivité, car, sinon, on comprendrait mal les dispositions de la

législation fédérale destinée à favoriser l'accession à la propriété. C'est

dire que l'autorité doit pouvoir disposer d'un certain pouvoir d'appréciation

qui lui permette de tenir compte, dans chaque cas, de tous les intérêts en

présence, et on ne voit pas que le système du refus inconditionnel de l'alinéa

2, tel qu'il apparaît à l'examen de ce texte, soit exigé par les buts de la

disposition attaquée".

En application du

principe de la proportionnalité, le Tribunal fédéral a considéré que la

disposition mise en cause n'était pas conforme à la garantie de la propriété

dès lors qu'elle excluait toute pesée d'intérêts lorsqu'une des quatre

éventualités mentionnées était réalisée, l'autorité chargée d'appliquer ces

quatre clauses ne disposant alors d'aucun pouvoir d'appréciation. Le Tribunal

fédéral relevait plus particulièrement ce qui suit : "Ces clauses

s'imposent avec une rigidité absolue pour assurer la lutte contre la pénurie de

logements et ne permettent pas de prendre en considération les intérêts privés

et légitimes qui peuvent exister dans certaines circonstances. Elles portent

donc atteinte au principe de la proportionnalité et ne sont pas compatibles

avec la garantie constitutionnelle des droits individuels concrets des

propriétaires" (ATF 113 Ia, p. 136).

bb) Les

travaux préparatoires de la LAAL ne donnent aucune indication sur la manière

dont il faut interpréter la notion de "circonstances commandant

l'aliénation" au sens de l'art. 4 al. 2 LAAL. On relèvera que ceux-ci ne

peuvent être pris en considération que s'ils donnent une réponse claire à une

disposition légale ambiguë et qu'ils aient trouvé expression dans le texte de

la loi (ATF 124 II 265 consid. 3a p. 268; 124 III 126 consid. 1b/aa p. 129).

Or, tel n'est pas le cas des différents avis exprimés lors des débats au Grand

Conseil et notamment de ceux du rapporteur Jomini. On note au surplus que, à ce

jour, l'art. 4 al. 2 LAAL n'a pas fait l'objet de jurisprudence. Pour

interpréter cette disposition, qui met en oeuvre le principe de la

proportionnalité, on peut en revanche se référer aux considérants de l'arrêt

Armengol, ce d'autant plus que cette jurisprudence est antérieure à la LAAL et

qu'elle a probablement inspiré les rédacteurs de cette loi. Comme on l'a vu

ci-dessus, le Tribunal fédéral a jugé à cette occasion que, en application du

principe de la proportionnalité, l'autorité qui statue sur une demande

d'aliénation d'un appartement loué appartenant à la catégorie où sévit la

pénurie doit prendre en considération toutes les circonstances pertinentes du

cas d'espèce, celles-ci pouvant comprendre le cas échéant des circonstances

relatives à l'acquéreur.

Dans le cas d'espèce,

l'autorité intimée a manifestement accordé un poids prépondérant au fait que

les acheteurs sont de bonne foi et que, suite à un concours assez exceptionnel

de circonstances, ils se retrouvent dans une situation particulièrement

délicate, sans que leur responsabilité n'apparaisse engagée. S'agissant de la

bonne foi des acheteurs, l'instruction a démontré que, contrairement à ce que

soutiennent les recourants, les acheteurs ont signé l'acte notarié du 30 mars

2001.

sans avoir été informés au préalable qu'une décision relative à la

soumission de la vente de l'immeuble à la LAAL avait été notifiée au vendeur et

aux locataires Llosas et qu'un délai de recours était pendant. Ceci résulte notamment

des explications fournies par le vendeur lors de l'audience. On relèvera

également que les acheteurs se sont fiés aux informations reçues de l'autorité

intimée selon lesquelles, selon sa pratique constante de l'époque, l'opération

ne soulevait pas de problème au regard de la LAAL, ce qui leur aurait au

surplus été confirmé par le notaire Terrier. Pour ce qui est de la date de la

séance de signature de la réquisition de transfert chez le notaire, les

acheteurs ont expliqué de manière convaincante que celle-ci avait été avancée

du 31 avril 2001 au 30 mars 2001 dès le moment où le dernier appartement avait

trouvé preneur et que l'opération pouvait par conséquent être finalisée. On ne

saurait dès lors suivre les recourants lorsqu'ils affirment que les acheteurs

ont agi de mauvaise foi en avançant précipitamment la séance chez le notaire

après avoir pris connaissance de la décision rendue par l'autorité intimée le

19.

mars 2001 et du risque de recours des époux Llosas.

L'importance accordée

par l'autorité intimée à la situation des acheteurs et à leur bonne foi par

rapport à l'intérêt public à conserver les appartements concernés dans le parc

locatif peut sans aucun doute prêter à discussion. S'agissant de vérifier

l'application de l'art, 4 al. 2 LAAL, soit d'une disposition qui, conformément

aux exigences de la jurisprudence du Tribunal fédéral, a pour but de garantir à

l'autorité compétente un pouvoir d'appréciation suffisant pour tenir compte de

tous les intérêts en présence, il n'appartient cependant pas au Tribunal de

céans de substituer sa propre pesée d'intérêts à celle effectuée par l'autorité

intimée. Même si l'on peut émettre certaines réserves au sujet du poids accordé

par celle-ci aux différents intérêts à prendre en considération, le tribunal de

céans estime que ces réserves ne sont pas telles que l'on soit en présence d'un

abus du pouvoir d'appréciation au sens de l'art. 36 LJPA. En effet, pour les

raisons évoquées ci-dessus, la pesée d'intérêts n'a pas été effectuée sur la

base de motifs étrangers à ceux dont l'autorité intimée devait s'inspirer et

son résultat ne saurait être qualifié d'arbitraire. Le fait d'avoir, à titre

exceptionnel, pris en considération la situation des acheteurs apparaît

notamment admissible eu égard aux circonstances très particulières du cas

d'espèce.

cc) Vu ce qui précède,

les griefs des recourants relatifs à l'application de l'art. 4 al. 2 LAAL

doivent également être écartés.

6.

Les recourants

demandent enfin que, en cas de confirmation des décisions attaquées sur le

principe des autorisations d'aliéner les appartements, celles-ci soient

assorties d'une condition de relogement.

Selon l'art. 4 al. 3

LAAL, l'autorisation peut être soumise à certaines conditions, notamment

concernant le relogement du locataire. Cette disposition confère une simple

faculté à l'autorité intimée, cette dernière disposant manifestement d'un large

pouvoir d'appréciation à cet égard. Dans le cas d'espèce, celle-ci explique

avoir accordé une importance prépondérante au fait que l'on se trouve en

présence de baux que l'on peut qualifier de "précaires", ces derniers

se renouvelant de mois en mois.

Même si le caractère

précaire des baux, qui était dû au fait que le propriétaire envisageait à

l'époque d'effectuer des travaux, doit être relativisé, on ne saurait

considérer que l'autorité intimée ait abusé de son pouvoir d'appréciation en

estimant que la situation des locataires en place n'était pas telle qu'elle

exige qu'une solution soit trouvée par les acquéreurs pour leur relogement. On

voit d'ailleurs mal comment les nouveaux propriétaires, qui ne sont pas des

professionnels de l'immobilier, auraient pu trouver sur le marché des logements

comparables pour les mettre à disposition des locataires. Le fait que le SEHL

ait préavisé favorablement sous réserve d'un relogement des locataires n'est au

surplus pas décisif, l'autorité cantonale compétente n'étant pas liée par ce

préavis.

Partant, ce grief doit

également être écarté.

5.

Il résulte des

considérants que les recours doivent être rejetés, les frais de la présente

procédure étant mis à la charge des recourants. En outre, ceux-ci verseront des

dépens au groupe d'acheteurs et au vendeur, qui ont procédé par l'intermédiaire

d'un mandataire professionnel. Le mandataire des vendeurs s'étant contenté de

s'exprimer brièvement sur les moyens développés par les recourants, les dépens

qui lui sont octroyés sont limités à fr. 1000.-, les dépens octroyés au groupe

d'acheteurs étant arrêtés à fr. 2000.-.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Les recours

sont rejetés.

II. Les décisions

du Service du logement du 19 novembre 2002 sont confirmées.

III. Un émolument

de 1'000 (mille) francs est mis à la charge des recourants Naoko Hirose Llosas

et crts.

IV. Un émolument de

1'000 (mille) francs est mis à la charge des recourants Frank et Jacqueline

Dorner et de l'Association suisse des locataires, Section Vaud (Asloca-Vaud).

V. a) Une

indemnité de dépens de 2'000 (deux mille) francs est allouée à Claude Pahud,

Donatella Morigi Pahud, Olivier Maggioni, Marie-Louise Rey, Alain Clavien,

Pierre Bavaud, Sarah Perrin-Bavaud, Frédéric Meyer de Stadelhofen et Laurence

Meyer De Stadelhofen, à la charge des recourants Naoko Hirose Llosas et crts et

Frank et Jacqueline Dorner et crts, solidairement entre eux.

b) Une

indemnité de dépens de 1'000 (mille) francs est allouée à André Guigoz, à la

charge des recourants Naoko Hirose Llosas et crts, Frank et Jacqueline Dorner

et crts, solidairement entre eux.

jc/Lausanne, le 18 septembre 2003

président:

Le présent arrêt est notifié aux

destintaires de l'avis d'envoi ci-joint.

Composition

Faits

Considérants

1.

19.

2.

3.

7.

4.

1.

15.

6.

15.

15.

13.

5.

14.

2001.

19.

6.

5.

Dispositif