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Décision

FO.2003.0013

TA - FO.2003.0013 - 2005-02-24 - NEBEHAY, NEBEHAY/Office communal du logement, Service du logement

24 février 2005Français16 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Le bâtiment sis avenue Edouard-Rod

14, à Lausanne, comprenait à l’origine huit appartements de trois pièces avec

cuisine et salle de bain. La Commission d’inspection sanitaire des immeubles

anciens de la Commune de Lausanne l’a visité le 16 novembre 1999. Il a alors

été constaté que ces logements étaient loués par chambres individuelles à des

membres du personnel de l’établissement Château d’Ouchy et que leur état

général était « fortement dégradé ». Par lettre du 6 mars 2000, la

Direction de la sécurité sociale et de l’environnement de la Commune de

Lausanne a invité les propriétaires de cet immeuble à effectuer des travaux de

remise en état. Les intéressés ont saisi le Tribunal administratif d’un recours

le 15 mars 2000. En cours de procédure, tant l’autorité précitée que le Service

du logement (ci-après : SL) ont fait valoir que la location de chambres

individuelles et non plus d’appartements avait constitué un changement

d’affectation au sens de la loi concernant la démolition, la transformation et

la rénovation de maisons d’habitation, ainsi que l’utilisation de logements à

d’autres fins que l’habitation (LDTR, RSV 840.15), soumis à une autorisation

qui n’avait pas été sollicitée. Le recours précité a été retiré en raison de la

vente de l’immeuble.

B.

Les nouveaux acquéreurs, les époux

Nikolaus et Annegrete Neebehay ont conclu le 6 juillet 2000 avec la société

Philip Morris Europe SA quatre baux portant chacun sur un appartement de six

pièces dans l’immeuble en cause. Le début de ces contrats était fixé au 1er

janvier 2001, étant précisé qu’il pourrait être avancé en fonction du déroulement

de travaux. Le loyer s’entendait pour un logement meublé, les charges,

l’électricité, le raccordement pour la télévision et le parking étant compris.

Les époux Neebehay ont déposé le 27

juillet 2000 une demande de permis de construire relative à un ascenseur.

L’emplacement de celui-ci, reliant le sous-sol aux combles, nécessitait la

démolition du mur séparant chacun des appartements de trois pièces d’avec la

cage d’escalier ainsi qu’un empiètement d’environ 1 m2 sur chacun de ces

logements. Un tel permis a été délivré par la Direction des travaux le 25

octobre 2000, cela sans enquête publique.

Auparavant, par lettre du 28 août

2000, l’architecte des propriétaires (ci-après : l’architecte) avait

demandé au SL que la création d’un ascenseur soit considérée comme non

assujettie au régime de l’autorisation. Il produisait toutefois une formule

intitulée « Demande d’autorisation fondée sur la (LDTR) », où l’état

locatif après travaux consistait en huit logements de trois pièces au loyer de

1'500 fr. net par mois.

Par lettre du 19 septembre 2000, le

Service de l’environnement, de l’hygiène et du logement (SEHL), auquel la

correspondance susmentionnée avait été transmise, a déclaré à l’architecte,

d’une part que la dernière affectation de l’immeuble n’avait pas été conforme à

la LDTR, d’autre part que tous travaux devraient être autorisés par le SL

préalablement à leur exécution. A la demande du SEHL, l’architecte a produit le

26 septembre 2000 le descriptif de travaux de rénovation concernant huit

appartements de trois pièces pour un coût global de 1'332'100 fr., y compris

l’installation de l’ascenseur.

Le 11 octobre 2000, le SL a établi un

rapport technique selon lequel le coût des travaux était admissible; compte

tenu de la valeur de l’immeuble et d’un taux de rendement de 6,5 %, le loyer

annuel après travaux pouvait être fixé à 136'739 fr., le loyer mensuel net de

chaque appartement de trois pièces s’élevant ainsi à 1'424 francs.

C.

Le 4 décembre 2000, le SEHL a émis un

préavis favorable au sujet de la rénovation envisagée. Il a toutefois réduit à

1'343 fr. le montant du loyer mensuel qu’il tenait pour admissible et préconisé

un contrôle des loyers pour une durée de dix ans.

Par lettre du 29 janvier 2001, informé

de ce que les deux appartements de trois pièces de chaque étage avaient été

réunis pour former trois appartement de six pièces, le SL a invité l’architecte

à lui fournir un descriptif de ces travaux et de leur coût ainsi que du mode de

location, tout en relevant que l’opération n’aurait pas dû être effectuée sans

autorisation.

L’architecte a répondu par fax du 31

janvier 2001 en communiquant la copie d’une lettre qu’il avait adressée le 29

janvier précédent à la Direction des travaux de la Commune de Lausanne :

il y exposait que la cloison séparant deux appartements avait été supprimée,

que les logements ainsi créés étaient destinés aux « personnels

dirigeants » de la société Philip Morris et qu’il avait été prévu la

possibilité de reconstituer des appartements de trois pièces.

Le 25 mai 2001, dans un document ayant

la forme d’une décision, le SL a tout d’abord constaté que deux logements

nouvellement créés dans les combles n’étaient pas assujettis à une autorisation

LDTR. Il a ensuite déclaré qu’il réservait son « appréciation

définitive » au sujet de la rénovation des logements existants et a fixé

aux propriétaires un délai au 20 juin suivant pour communiquer divers

renseignements.

Le 22 juin 2001, une séance a réuni le

propriétaire et son architecte d’une part, des collaborateurs du SL d’autre

part. Nikolaus Neebehay a alors déclaré que c’était l’intérêt du locataire pour

des logements de six pièces meublés qui avait conduit à créer ceux-ci.

L’architecte a quant à lui déclaré qu’il suffisait pour reconstituer des

appartements de trois pièces d’installer une cuisine et de monter un mur à

chaque étage. Le propriétaire a été invité à produire un décompte des travaux,

les baux, l’indication du loyer afférent aux meubles et un inventaire de

ceux-ci.

Par lettre du même jour, Nikolaus

Neebehay a communiqué au SL, outre les baux susmentionnés, diverses pièces dont

il ressortait ce qui suit. Le coût définitif des travaux s’élevait à 1'334'600

fr. La valeur du mobilier d’un appartement de six pièces s’élevait à 36'000 fr.

Le loyer mensuel de chaque appartement de six pièces s’élevait à 4'800 fr. Ce

montant était composé d’un « loyer net », par 2'630 fr., et de

« charges en sus », par 2'170 fr. Celles-ci comprenait des charges

proprement dites, par 360 fr., un poste « parking », par 250 fr., des

frais de raccordement au téléphone, par 25 fr., des frais d’électricité et de

raccordement pour la télévision, par 250 fr. et 35 fr., et enfin un

« service de maintenance », par 250 fr., et un poste

« mobilier », par 1'000 fr.

Lors d’une inspection locale effectuée

le 10 août 2001, le SL a constaté que les installations électriques étaient

prévues pour huit logements, que les portes palières avaient été maintenues et

que les cuisines de trois appartements de trois pièces avaient remplacées par

une chambre, dont le sol en carrelage était identique à celui de la cuisine

équipée.

D.

A la demande du SL, qui lui avait

communiqué les éléments susmentionnés, le SEHL a établi un nouveau préavis le 4

décembre 2002. Il relevait que, par une « politique du fait

accompli », les appartements de trois pièces appartenant à une catégorie à

pénurie avaient été soustraits du marché pour y être remplacés par des

logements de six pièces réservés aux employés d’une société. Il préavisait

néanmoins favorablement à l’octroi d’une autorisation pour la rénovation en

cause à la condition que, « lors de leur retour en location sans

service », le loyer des appartements n’excède pas 1'315 fr. pour un trois

pièces et 2'630 fr. pour un six pièces. Il acceptait également « le

changement d’affectation opéré », cela « à titre exceptionnel »,

« mais uniquement pour les besoins propres et exclusifs de la société

Philip Morris Europe SA » : « au départ » de celle-ci, les

appartements, qu’ils soient composés de trois ou de six pièces, devraient être

« réaffectés à de l’habitation conventionnelle sans service para-hôtelier

et les loyers contrôlés durant dix ans ».

Le 25 septembre 2003, le SL a pris une

décision, dont le dispositif a la teneur suivante :

« Le Service du logement :

A) :

régularise la

location actuelle de 4 logements de 6 pièces en la forme para-hôtelière

(location meublée avec service) dans l’immeuble avenue Edouard-Rod 14 à

Lausanne, pour les besoins propres et exclusifs du locataire actuel,

soit la société Philip Morris SA.

En cas de départ du bénéficiaire précité, ces

logements devront être remis en location en la forme de 8 logements de 3 pièces

appartenant au marché « traditionnel » de la location, soit sans

prestations annexes assimilables à de la para-hôtellerie.

B) :

Dans l’hypothèse d’une remise en location de 8

logements de 3 pièces dans les conditions décrites sous lettre A) ci-dessus,

ces appartements feront l’objet d’un contrôle des loyers lors de leur première

remise sur le marché après réaffectation, le revenu locatif annuel net desdits appartements

ne pouvant excéder la somme de fr. 126'240.– (fr. 210.-/m2/an).

Ce contrôle consistera en la production des

baux à loyers établis lors de la première mise en location après travaux. Ces

documents devront informer les locataires en termes non équivoques sur les

moyens de contestation que leur offre la voie civile.

Cette restriction sera inscrite au registre

foncier une fois le délai de recours échu. Elle sera inscrite pour une durée de

dix ans à compter de l’entrée en force de la présente autorisation.

Enfin, dans la mesure où les travaux entrepris

et le changement d’affectation des loyers n’a pas entraîné de modifications

irréversibles qui rendraient impossible toute remise en location des logements

concernés sous forme d’appartements de 3 pièces, le Service du logement renonce

à dénoncer les maîtres de l’ouvrage pour avoir loué ces appartements sous forme

de meublés en situation para-hôtelière. »

Nikolaus et Annegrete Neebehay ont

recouru contre cette décision par acte du 15 octobre 2003 en concluant à son annulation,

« les recourants étant autorisés à louer les appartements sans aucune

restriction ou charge ».

Dans sa réponse du 17 novembre 2003,

le SL a conclu au rejet du recours.

Le Tribunal administratif a tenu

audience le 27 janvier 2005, entendant le recourant et son conseil (ceux-ci

renonçant à une inspection locale) ainsi que les représentants du SL et du

SEHL.

Considérants

1.

Les logements du bâtiment litigieux

ont fait l’objet d’une rénovation. Cette opération était à n’en pas douter

soumise à autorisation en vertu de la LDTR. L’art. premier, première phrase de

cette loi, le prévoit en effet expressément pour les maisons d’habitation

situées dans les communes où sévit la pénurie de logements, ce qui est

notoirement le cas de la Commune de Lausanne.

Conformément à l’art. 4 al. 1 LDTR,

l’autorisation devait être accordée pour une telle rénovation, qui apparaissait

indispensable notamment pour des motifs de sécurité ou de salubrité, ce qui

n’est pas contesté.

L’autorité intimée était au surplus

habilitée par l’art. 4 al. 3 LDTR à contrôler pendant dix ans les loyers des

logements rénovés « afin d’éviter des augmentations qui iraient à

l’encontre du but visé par la (…) loi ». Ce but étant de conserver sur le

marché des logements à loyer modéré (cf. un résumé des travaux préparatoires au

considérant 3 de l’arrêt du Tribunal administratif du 8 juillet 2003 dans la

cause FO 2002/0024), l’autorité intimée a déterminé le loyer après travaux le

plus bas compte tenu du coût de ceux-ci, des charges et du revenu des

propriétaires. Selon un calcul que ceux-ci n’ont pas remis en cause, elle a

ainsi retenu au titre du coût des travaux un montant global de 1'332'100 fr.,

celui-là même que l’architecte des recourants avait articulé. Eu égard à la

valeur de l’immeuble et à un « rendement admissible » de 6,5 %, elle

a fixé le montant du loyer à maintenir à 1'424 fr. net pour chaque logement de

trois pièces. Le pourcentage précité comprenant le taux d’intérêt hypothécaire

(cf. au sujet du mode de calcul pratiqué par le SL l’arrêt du Tribunal

administratif du 9 juillet 2002 dans la cause AC 2001/0263), la variation de

celui-ci est susceptible de modifier le montant du loyer admissible. C’est

d’ailleurs ce qui a conduit l’autorité intimée à ne plus fixer dans la décision

attaquée qu’un loyer à contrôler de 1'315 fr. (126'240 sur 8 x 12) pour tenir

compte d’une réduction du taux d’intérêt.

Au vu de ce qui précède, en tant

qu’elle inclut la rénovation de huit appartements de trois pièces, l’opération

litigieuse justifiait le contrôle des loyers imposé par l’autorité intimée. La

référence à un montant déterminé se révèle cependant inadéquate puisqu’elle

exclut, à la lettre du dispositif de la décision attaquée et même si l’autorité

intimée tenait une adaptation pour évidente, de tenir compte d’une variation du

taux d’intérêt hypothécaire. Il y a dès lors lieu de réformer cette décision de

façon à permettre expressément une adaptation du loyer en fonction du taux

applicable.

2.

Pour ce qui est de la transformation

ayant consisté à convertir des appartements de trois pièces en un nombre réduit

de moitié d’appartements de six pièces, une autorisation du SL était aussi

nécessaire en application de l’art. 1er première phrase LDTR. Son octroi ne

s’imposait pas puisque, selon l’art. 3 LDTR, « en règle générale,

l’autorisation est refusée lorsque l’immeuble en cause comprend des logements

d’une catégorie où sévit la pénurie » : comprenant des logements de

trois pièces, à savoir d’une catégorie où il n’est pas contesté que sévit la

pénurie, l’immeuble n’avait pas à être transformé. Une telle opération ne

pouvait en tous les cas être justifiée pour des motifs de sécurité, de

salubrité ou d’intérêt général au sens de l’art. 4 al. 1 LDTR. On ne voit pas

non plus quelles circonstances auraient commandé impérativement l’octroi d’une

autorisation à titre exceptionnel selon cette même disposition. En particulier,

de telles circonstances ne devaient pas être vues dans le fait que les

propriétaires auraient effectué de bonne foi les aménagement litigieux :

il est patent au contraire qu’ils ont délibérément fait abstraction des

exigences en matière de LDTR, d’une part signant le 6 juillet 2000 des baux

relatifs à des logements de six pièces et n’annonçant le 28 août suivant que la

rénovation de logements de trois pièces, d’autre part réalisant avec un

architecte des transformations avant d’avoir obtenu une autorisation y

relative.

Cela étant, la transformation

litigieuse n’aurait pas dû être autorisée. On examinera comment traiter la

décision contraire de l’autorité intimée au considérant 4 ci-dessous.

3.

Les recourants soutiennent que

l’aménagement de six pièces au lieu de trois pièces ne constituerait pas une

transformation soumise à autorisation au sens de l’art. 1 al. 1 LDTR, dès lors

que les deux types d’appartements seraient de la catégorie dite à pénurie et

que l’on pourrait au surplus aisément reconstituer les trois pièces initiaux.

Ce n’est pas l’avis du SL, pour lequel il aurait été préférable du point de vue

de la protection du parc locatif de maintenir huit unités de logement plutôt

que de réduire leur nombre à quatre. Cette question peut toutefois demeurer

indécise puisqu’à lire la disposition précitée, la seule « utilisation de

logements (…) à d’autres fins que l’habitation sous la forme ou aux conditions

existant au moment de la demande » est soumise à autorisation. Or, si

l’inclusion dans le loyer de frais tels que le chauffage et la redevance de

télévision ne modifie pas l’accessibilité du logement pour les locataires

potentiels, il n’en va pas de même pour les forfaits téléphone et électricité

et surtout pour les montants de 1'000 fr. et 250 fr. mensuels correspondant à

la mise à disposition et à la maintenance d’un mobilier. Ce n’est que dans le

cadre restreint des relations contractuelles particulières entretenues avec la

société Philip Morris que de telles conditions sont praticables, de sorte que

leur application a pour effet de soustraire le logement en cause du parc

protégé.

4.

Les motifs qui précèdent conduisent

au constat de l’illicéité de l’autorisation octroyée a posteriori par

l’autorité intimée en ce qui concerne l’aménagement d’appartements de six

pièces. La décision attaquée n’en est pas annulable pour autant, puisque des

conclusions dans ce sens font défaut et que, selon la jurisprudence (Tribunal

administratif, arrêts du 7 décembre 1995 dans la cause PS 1995/0243 et du 14

mars 2000 dans la cause AC 1998/0120), le Tribunal administratif n’a pas la

faculté de procéder à une réformation in pejus. On ne peut donc que prendre

acte de l’autorisation octroyée et confirmer que, pour l’hypothèse d’une

résiliation des baux conclus avec la société Philip Morris, la disposition

antérieure des appartements devrait être rétablie (ce qui ne ferait pas de

difficulté de l’aveu même des recourants) et un contrôle des loyers être

instauré.

5.

Déboutés sur le principe de leurs

conclusions, le recours ne devant être que partiellement admis en ce qui

concerne la question mineure de l’effet du taux d’intérêt hypothécaire sur le

montant des loyers contrôlés, les recourants seront chargés d’un émolument de

justice, sans avoir droit à des dépens.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.

Le recours est partiellement admis.

II.

La décision rendue le 25 septembre

2003 est réformée en ce sens que le revenu locatif maximum fixé à 126'240 francs

sous lettre B du dispositif devra être corrigé pour tenir compte d’une

variation du taux d’intérêt hypothécaire. Cette décision est confirmée pour le

surplus.

III.

Un émolument de justice de 2'500

(deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de Nikolaus et Annegrete Neebehay.

IV.

Il n’est pas alloué de dépens.

do/Lausanne, le 24 février 2005

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint