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Décision

FO.2003.0016

TA - FO.2003.0016 - 2005-01-26 - X./ Commission foncière rurale, section II

26 janvier 2005Français18 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Mlle X.________, née le

2********1984, de nationalité française, réside en Suisse depuis le 14 juillet

2003 au bénéfice d'une autorisation de séjour temporaire pour études (type

"B"), initialement valable jusqu'au 31 août 2004 et renouvelée

jusqu’au 31 août 2005. Elle est inscrite auprès de l'Ecole hôtelière de

Lausanne pour y suivre le programme des hautes études en hôtellerie et

professions de l'accueil qui mène, en quatre ans, au diplôme d'économiste

d'entreprise HES.

B. Par acte notarié du 28

juillet 2003, Mlle X.________a acheté une part de copropriété portant sur un

appartement de 75 m2 environ (parcelle no 1********), dans l'immeuble sis à l'avenue

********, à Lausanne, au prix de 360'000 francs, logement dans lequel elle

s'est installée. L'acte de vente précise sous chiffre 14 : "X.________

déclare qu'elle acquiert la parcelle 1******** de Lausanne pour y transférer

son domicile légalement constitué et effectif en Suisse". Le 2 octobre

2003, le Registre foncier du district de Lausanne a informé le notaire et la

Commission foncière II qu'il avait suspendu la réquisition d'inscription

portant sur l'acquisition de l'immeuble précité, en application des dispositions

de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des

personnes à l'étranger (LFAIE). Par courrier du 8 octobre 2003 à la Commission

foncière II, le notaire a sollicité une décision de constatation de

non-assujettissement à la LFAIE, expliquant que sa cliente était au bénéfice

d'un permis B en cours de validité et d'une attestation de séjour (déclaration

de résidence) délivrée par le Contrôle des habitants de la ville de Lausanne,

selon laquelle la résidence principale de Mlle X.________se trouvait à l'avenue

********, à Lausanne.

C. Dans sa séance du 10

octobre 2003, la Commission foncière II a rejeté la requête, considérant que la

requérante, ressortissante française au bénéfice d'un permis B d'une durée

d'une année "pour séjour temporaire pour études", ne pouvait

pas de se créer un domicile, puisque l'art. 2 al. 1 OAIE renvoie en particulier

à l'art. 26 CC selon lequel "le séjour dans une localité en vue d'y

fréquenter les écoles ou le fait d'être placé dans un établissement d'éducation

(…) ne constituent pas le domicile". Dès lors, devant être considérée

comme une personne à l'étranger, elle ne pouvait acquérir une résidence

principale qu'en application de l'art. 2 al. 2 let. b LFAIE, ce qui impliquait

la constitution d'un domicile légal et effectif au lieu de situation de

l'immeuble, condition qui n'était pas réalisée en l'espèce. Cette décision du

10 octobre 2003 a été notifiée au notaire par lettre du 15 octobre 2003.

D. Par acte du 17 novembre

2003, Mlle X.________, représentée par Me Jean-Michel Henny, avocat, a présenté

une demande de réexamen à la Commission foncière section II, et elle a

subsidiairement interjeté un recours auprès du Tribunal administratif à

l'encontre de la décision du 10 octobre 2003 lui refusant l'autorisation

d'acquérir la parcelle no 1******** de la Commune de Lausanne. Selon la

recourante, pour qu'un ressortissant d'un Etat membre de la Communauté

européenne ne soit pas considéré comme une personne à l'étranger, soumise au

régime de l'autorisation sauf exception, il devrait remplir les deux conditions

suivantes : d'une part être au bénéfice d'une autorisation de séjour de courte

durée, de séjour ou d'établissement CE-AELE valable, d'autre part avoir son

domicile en Suisse au sens des art. 23, 24 al. 1, 25 et 26 du Code civil

suisse. Pour les raisons invoquées dans son mémoire de recours et qui seront

reprises ci-après dans la partie "droit", la recourante est d'avis

qu'elle remplit ces deux conditions.

Le 27 novembre 2003,

la Commission foncière, section II, a informé le Tribunal administratif qu'elle

avait pris connaissance du recours et qu'elle avait conclu au rejet du pourvoi

dans sa séance du 21 novembre 2003. Le 2 décembre 2003, la recourante a produit

une attestation de l'Ecole hôtelière de Lausanne datée du 28 novembre 2003,

indiquant un plan d'études prévu jusqu'en décembre 2006.

Le tribunal a tenu

audience à Lausanne le 29 octobre 2004, en présence de la recourante, assistée

de Me Stéphane Ducret, avocat à Lausanne, et de Me Antoine Perrin, notaire à

Lausanne. Interrogée sur sa situation personnelle et familiale, la recourante a

déclaré en substance ce qui suit :

« Je suis née le 2******** 1984 en

France, où j’ai vécu jusqu’à l’âge de dix ans avec mes parents qui habitent 3********,

près de Lille. J’ai terminé ma scolarité (de la 6ème à la terminale)

dans un pensionnat en Angleterre. J’ai commencé mes études à l’Ecole hôtelière

de Lausanne en juillet 2002. Durant le premier semestre, j’étais logée à

l’école ; je dois avoir bénéficié d’un permis L ; je pense que j’ai

été inscrite au Contrôle des habitants par l’intermédiaire de l’école. J’ai

ensuite accompli trois mois de stage à Bora Bora, et trois mois au Georges V, à

Paris. Je me suis installée à l’avenue ********en juillet 2003. Je retourne

chez mes parents à l’occasion des vacances, exclusivement pour rendre visite à

ma famille. Je n’ai pas d’amis dans leur région, compte tenu de mes études en

Angleterre. La plupart de mes relations sont à Lausanne.

Enfant unique, je n’ai ni revenu ni fortune

(hormis quelques économies). Mes parents subviennent à mon entretien et à mes

frais d’études. L’achat de mon appartement a été financé par un emprunt auprès

de la BNP pour lequel mes parents ont fourni des garanties. Les cédules

hypothécaires grevant l’appartement ont été remises à mes parents. Le choix

d’acquérir cet appartement tient en grande partie à la difficulté de trouver à

Lausanne un logement à louer ».

Me

Perrin confirme que le prix de vente de l’appartement, comme les droits de

mutation, ont été entièrement acquittés par des fonds propres et que les

cédules hypothécaires grevant l’appartement, libres de tout engagement, ont été

remises aux parents de la recourante.

Cette dernière a encore

produit, ultérieurement, une copie de sa déclaration d’impôt 2003, dont il

résulte qu’elle n’a ni revenu, ni fortune imposable, l’estimation fiscale de sa

part de copropriété se montant à 212'000 fr. et le solde de son emprunt auprès

de la BNP à 264'764 fr. au 31 décembre 2003.

Considérants

1.

Selon l'art. 2 al. 1 de

la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des

personnes à l'étranger (ci-après : LFAIE, RS 211.412.41), l'acquisition

d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation

de l'autorité cantonale compétente. L'art. 5 al. 1 let. a LFAIE précise que par

personnes à l'étranger on entend notamment "Les ressortissants des

Etats membres de la Communauté européenne ou de l'Association européenne de

libre-échange qui n'ont pas leur domicile légalement constitué et effectif en

Suisse". L'art. 2 de l'ordonnance du 1er octobre 1984 sur

l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (ci-après : OAIE),

dans sa teneur modifiée entrée en vigueur le 1er juin 2002, donne la

précision suivante :

"1 Les ressortissants des Etats membres de la Communauté européenne (CE) ou

de l'Association européenne de libre-échange (AELE) ne sont pas considérés

comme des personnes à l'étranger (art. 5, al. 1, let. a, LFAIE) s'ils ont leur

domicile en Suisse au sens des art. 23, 24, al. 1, 25 et 26 du code civil (CC).

2.

Le domicile légalement constitué présuppose en outre une autorisation de

séjour de courte durée, de séjour ou d'établissement CE-AELE valable (art.

4, al. 1 et 2, et art. 5 de l'O du 23 mai 2001 sur l'introduction de la

libre circulation des personnes, OLCP) permettant de créer un

domicile."

L'ordonnance du 22 mai

2002.

sur l'introduction progressive de la libre circulation des personnes

entre, d'une part, la Confédération suisse et, d'autre part, la Communauté

européenne et ses Etats membres, ainsi qu'entre les Etats membres de

l'Association européenne de libre-échange (ordonnance sur l'introduction de la

libre circulation des personnes, OLCP, RS 142.203 qui a remplacé l'ordonnance

du 23 mai 2001) énumère entre parenthèses, sous le titre de l'art. 4, les

différentes autorisations auxquelles l'OAIE se réfère :

"Art. 4 Autorisation de séjour de courte durée, de séjour et

frontalière CE/AELE

(art. 6, 7, 12, 13, 20, 24, 28 et 32, de l'annexe I de l'accord

sur la libre circulation des personnes et art. 6, 7, 11, 12, 19, 23, 27 et 31,

de l'appendice 1 de l'annexe K de la Convention instituant l'AELE).

(…)"

Figurent parmi

celles-ci les autorisations de séjour pour études (art. 24 al. 4 de l'annexe 1

de l'ACLP). Ainsi, dans la mesure où l'OAIE n'exclut pas les étudiants du champ

d'application de l'art. 2, cela signifie concrètement qu'ils peuvent, pour

autant qu'ils remplissent les autres conditions relatives au domicile, entrer

dans la catégorie des personnes qui ne sont pas domiciliées à l'étranger.

2.

En l'espèce la

recourante, ressortissante française est au bénéfice d'une autorisation de

séjour pour études. Il reste à examiner, si comme elle l'allègue, elle a son

domicile en Suisse au sens des dispositions du droit civil.

Les articles 23 à 26

du Code civil suisse (ci-après : CC) traitent du domicile d'une personne

physique en Suisse. Le domicile de toute personne est au lieu où elle réside

avec l'intention de s'y établir (art. 23 al. 1 CC). Cette définition comporte

un élément objectif qui est la résidence et un élément subjectif qui est

l'intention de s'établir. La jurisprudence du Tribunal fédéral ne se fonde pas

sur la volonté intime de l'intéressé, mais sur l'intention manifestée

objectivement et reconnaissable pour les tiers (ATF 119 II 64 consid. 2b/bb).

Par ailleurs, l'intention de s'établir peut se concrétiser, en droit

international privé comme en droit civil, sans égard au statut de la personne

du point de vue de la police des étrangers, des autorités fiscales ou des

assurances sociales (ATF 120 II 7 consid. 2b p. 8 et les références citées).

Pour déterminer le domicile d'une personne, il faut se fonder sur l'endroit que

sa conduite effective désigne comme le centre de ses intérêts personnels et professionnels.

Une personne qui séjourne à l'étranger peut avoir un domicile en Suisse

lorsqu'elle a en Suisse le centre de son existence, de ses relations, de ses

intérêts idéaux et matériels et de sa vie domestique, l'établissement de la

famille jouant à cet égard un rôle important. En revanche, les permis

d'établissement ou de séjour, le dépôt des papiers et l'exercice des droits

politiques ne sont pas déterminants à eux seuls. Lorsqu'une personne séjourne

en deux endroits différents et qu'elle a des relations avec ces deux endroits,

le domicile se trouve au lieu avec lequel elle a les relations les plus

étroites, compte tenu de l'ensemble des circonstances (ATF 125 III 100 consid.

3.

p. 102; 120 III 7 consid. 2 b et les références citées).

Lorsque le séjour

d'une personne en un lieu n'est pas un but en soi (Selbstzweck), mais qu'il est

effectué dans un but particulier (Sonderzweck), notamment pour y fréquenter les

écoles, être placé dans un établissement d'éducation, un hospice, un hôpital ou

une maison de détention, ce séjour, qu'il soit volontaire ou non, ne constitue

pas le domicile (art. 26 CC; v. Tuor/Schnyder/Schmid, Das Schweizerische

Zivil-gesetzbuch, 11. Auflage, Zürich 1995, p. 84). En matière de for de la

poursuite pour dettes, le Tribunal fédéral, appliquant la notion de domicile du

droit civil, a jugé que l'étudiant majeur qui va se fixer dans une localité

uniquement en vue d'y faire des études et revient passer ses vacances auprès

des siens conserve le domicile qu'il avait avant son déplacement, et c'est à

cet endroit seulement qu'il peut être poursuivi (ATF 82 III 12 = JdT 1956 II

36). En matière d'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à

l'étranger, il a jugé que l'étudiant étranger, même devenu majeur, ne pouvait

pas s'être constitué un domicile en Suisse et qu'il devait être considéré comme

une personne ayant son domicile à l'étranger (ATF 106 Ib 193 consid. 2 p.

198-199).

Selon la doctrine

récente, l'art. 26 CC ne contient cependant qu'une présomption, du moins pour

les écoliers, les apprentis et les étudiants, selon laquelle le séjour au lieu

des études n'implique pas l'intention d'y transférer le centre de ses activités

(v. Christian Brückner, Das Personenrecht des ZGB, Zürich 2000, n. 351, p. 101;

Henri Deschenaux/Paul-Henri Steinauer, Personnes physiques et tutelle, Berne

2001, n. 379, p. 116, qui étendent cette présomption aux personnes âgées qui

entrent dans un établissement). Cette présomption peut être renversée; si

l'intéressé apporte la preuve qu'il a rompu les liens avec son ancien domicile

et qu'il s'est constitué un nouveau centre d'existence au lieu où il passe

désormais ses nuits, ce lieu constitue son nouveau domicile (v. Brückner, op.

cit., n. 353, p. 101). Staehelin précise que les critères applicables aux étudiants

pour déterminer si leur domicile se trouve au lieu de leurs études sont

analogues à ceux des personnes séjournant en semaine au lieu de leur travail,

bien que les conditions soient plus strictes pour admettre un domicile au lieu

des études qu'au lieu où s'exerce l'activité lucrative. Pour que le transfert

du domicile au lieu des études soit effectivement réalisé, il faut une relation

étroite avec ce lieu et un fort relâchement des liens avec le précédent

domicile, ce qui se traduit par le fait que l'étudiant retourne rarement en ce

lieu, c'est-à-dire même pas pour y passer les vacances semestrielles. Un autre

indice pourrait être l'absence de toute possibilité d'hébergement privé en ce

lieu ou l'exercice régulier d'une activité lucrative parallèlement aux études

(Daniel Staehelin, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Schweizerisches

Zivilgesetzbuch I, Honsell/Vogt/Geiser, Basel 1996, n. 4 ad art. 26, p.

216-217).

On retrouve ces

conditions dans la jurisprudence du Tribunal fédéral en matière fiscale. S'il

est vrai que le droit fiscal a sa propre définition du domicile, qui doit être

distinguée de celle issue des articles 23 et ss CC, le Tribunal administratif a

toutefois constaté que ces deux notions coïncident dans la plupart des cas

(arrêt TA FI 2001/0101 du 4 novembre 2002, consid. 1b). Ainsi, le Tribunal

fédéral a jugé qu'il y avait constitution d'un nouveau domicile lorsque

l'intéressé a rompu toutes les relations avec son ancien domicile et qu'il

manifeste par des mesures particulières son intention de s'établir de façon

durable à son nouveau lieu de résidence, ainsi par exemple lorsqu'il déménage

avec ses proches, qu'il fait venir ses meubles ou qu'il s'installe d'une autre

manière pour un long séjour dont la fin dépend de circonstances indéterminées

(ATF du 16 mai 2001, X c. Administration cantonale des impôts du canton de Vaud

et Administration fiscale cantonale du canton de Genève, in RDAF 2001 II p. 521

consid. 4c p. 528 et les références citées).

3.

La recourante est

majeure et habite l'appartement d'environ 75 m2 dont l'acquisition lui est

refusée par la Commission foncière II. Elle s'est inscrite au contrôle des

habitants comme venant de France le 14 juillet 2003, en indiquant qu'elle

établissait sa résidence principale à Lausanne. En fait, elle résidait déjà à

Lausanne depuis juillet 2002, à l’Ecole hôtelière où elle poursuit ses études

dont la durée est prévue jusqu'en 2006. Dans l'acte de vente du 28 juillet

2003, elle a déclaré qu'elle voulait acquérir le logement en question

"pour y transférer son domicile légalement constitué et effectif en

Suisse". Elle a ouvert un compte auprès de la Banque cantonale

vaudoise et a pris, à son nom, une ligne téléphonique fixe à l'adresse

précitée. A l'appui de son recours, elle affirme qu'elle souhaite rester en

Suisse non seulement pendant la durée de ses études, mais également dans le

futur, ce qu'elle peut faire en vertu de l'Accord entre la Communauté

européenne et ses Etats membres d'une part, et la Confédération d'autre part,

sur la libre circulation des personnes conclu le 21 juin 1999 et entré en

vigueur le 1er juin 2002 (ALCP, RS 142.112.681).

La

recourante n’habite plus chez ses parents depuis de nombreuses années, sinon

durant les vacances et pour des périodes qui tendent à devenir de plus en plus

brèves. Elle a vécu dans un pensionnat en Angleterre depuis l’âge de 10 ans,

puis a été interne à l’Ecole hôtelière de Lausanne à partir de juillet 2002,

avant d’accomplir six mois de stage à l’étranger. Elle est ensuite revenue

s’installer à Lausanne en juillet 2003. Dans ces conditions, même si la

recourante garde des liens assez étroits avec ses parents, qui pourvoient

entièrement à son entretien, on ne peut pas considérer qu’elle a conservé son

domicile au lieu où ils habitent, en d’autres termes qu’elle garde avec ce lieu

des liens prépondérants par rapport à ceux qu’elle a pu créer à Lausanne, où

elle dispose de son propre appartement, qu’elle a meublé en déménageant son

mobilier et où elle passe la majeure partie de son temps. On doit au contraire

admettre qu’elle a fait de Lausanne le centre de son existence et que,

contrairement à la présomption posée par l’art. 26 CC, elle y a transféré son

domicile.

4.

Il n’y a en outre pas

de raison de penser que l’acquisition d’un appartement par la recourante

constituerait en l’occurrence une opération fiduciaire permettant à ses

parents, domiciliés à l’étranger, d’effectuer un placement immobilier en

Suisse : on a vu que l’essentiel du prix d’acquisition a été financé par

un prêt, de sorte que l’on peut exclure une tentative de placement de capitaux

prohibée par la loi (v. art. 12 let. a LFAIE). Sans doute les parents de la

recourante ont-ils rendu ce prêt possible en fournissant eux-mêmes des

garanties, mais il n’y a pas de raison de voir dans leur démarche d’autre

objectif que de fournir à leur fille un logement à Lausanne, ce qui, compte

tenu de l’état actuel du marché locatif, pouvait se faire plus commodément par

l’acquisition d’une part de PPE que par la conclusion d’un bail à loyer.

5.

Il s’ensuit que la

recourante, ressortissante d’un Etat membre de la Communauté européenne, a son

domicile « légalement constitué et effectif en Suisse » au

sens de l’art. 5 al. 1 let. a LFAIE, de sorte qu’elle n’a pas besoin d’une

autorisation pour acquérir l’appartement sis au chemin ******** (parcelle n° 1********

du cadastre de Lausanne).

Le recours étant

admis, les frais de la cause seront laissés à la charge de l’Etat (art. 38 et

55.

LJPA). La recourante, qui a procédé par l’intermédiaire d’un avocat et obtient

gain de cause, a en outre droit à des dépens.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est admis.

II. La décision de la Commission foncière, section II, du 10

octobre 2003 est annulée.

III. L’acquisition par X.________ de la parcelle n° 1********

du cadastre de Lausanne n’est pas soumise à l’autorisation prévue par l’art. 2

LFAIE.

IV.

Il n'est pas perçu d’émolument de

justice.

V.

L’Etat de Vaud versera à X.________,

par l’intermédiaire de la Commission foncière, section II, une indemnité de

1'000 (mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 26 janvier 2005/do

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Le présent arrêt peut faire l'objet, dans

les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au

Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi

fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)