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Décision

FO.2006.0007

CDAP - FO.2006.0007 - 2008-12-04 - Office fédéral de la justice c/Commission foncière Section II

4 décembre 2008Français26 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

La société Macoin SA, dont le

siège est à Bursins, avait pour but la gestion générale dans l'organisation et

le planning de sociétés, l'étude et la promotion de tous marchés, la prise et

l'administration de participations à toutes entreprises commerciales,

financières et immobilières, en Suisse et à l'étranger; elle était constituée

d'un capital social de 50'000 francs réparti à raison de 500 actions au

porteur d'une valeur nominale de 100 francs.

Par convention du 3 décembre 1971,

Seyed Golestaneh, citoyen iranien alors domicilié à Téhéran, a acquis la

propriété de 350 actions de la société Macoin SA. Cet achat était

subordonné à la réalisation de deux conditions, soit l'aboutissement de

pourparlers en vue de permettre à Macoin SA d'acquérir la totalité du capital-actions

de la société Hôtel Domino-Lac SA, à Rolle, ainsi que la délivrance par la

Commission foncière, section II, (ci-après: CF II), de l'autorisation

d'effectuer cette prise de participation, vu la nationalité étrangère et le

domicile à l'étranger de Seyed Golestaneh.

Par décision du 28 décembre 1971,

la CF II a accordé à la société Macoin SA l'autorisation d'acquérir la

totalité du capital-actions de la société Hôtel Domino-Lac SA,

propriétaire de la parcelle no 561 de la Commune de Rolle, d'une surface de

5'243 m², sur laquelle était

érigé l'hôtel-restaurant Domino; la formule remplie pour les besoins de

l'autorisation mentionne que la société Macoin SA, détenue à 98% par des

personnes ayant leur domicile ou leur siège l'étranger, se proposait de faire

cette acquisition en vue d'exploiter l'hôtel-restaurant.

Dans le courant du mois d'avril

1972, après que Macoin SA eut effectivement acquis la totalité du

capital-actions de la société Hôtel Domino-Lac SA, Seyed Golestaneh a mandaté

la Fiduciaire de la société suisse des hôteliers SA, spécialiste de

l'analyse hôtelière, aux fins d'établir "une analyse concernant

l'exploitation de l'Hôtel Domino-Lac SA". Les auteurs de l'étude

relevaient: "Le rendement prévisionnel [réd. 85'800 fr.] dans

notre compte budgétaire ne suffit pas pour couvrir les charges financières, du

moins pas au cours des premières années d'exploitation. Nous nous trouvons

cependant en ce moment dans une phase économique qui se caractérise par un

renchérissement extrême des prix. Ceci signifie que les recettes - en adaptant

les prix d'hôtel et des consommations à temps, il en est de même pour les

rendements - augmentent, alors que les investissements initiaux restent les

mêmes. Par conséquent, la relation entre les charges financières et le

rendement s'améliore, de manière qu'avec un développement normal des résultats

d'exploitation, l'équilibre devrait être établi au plus tard après 3 ou 4

ans."; en outre, ils préconisaient d'attendre cinq à sept ans au moins

avant d'entreprendre des travaux d'agrandissement ou de rénovation de l'hôtel.

Suivant ce conseil, la société

Hôtel Domino-Lac SA a mis en gérance l'hôtel Domino sans procéder à des

investissements.

B.

En 1978, l'administrateur unique

de la société Hôtel Domino-Lac SA a interpellé la Municipalité de la Commune

de Rolle sur la possibilité d'agrandir l'hôtel Domino par la réalisation de 50

chambres supplémentaires et d'une salle de conférence d'une capacité de 150

places. Constatant que l'hôtel était situé en zone villas, la municipalité a

répondu que son agrandissement n'était en principe pas possible; elle a

toutefois invité la société à produire des plans précis indiquant les

transformations envisagées, sans toutefois que l'octroi d'un changement

d'affectation de la zone puisse lui être garanti d'une quelconque manière.

L'Hôtel Domino a finalement fermé ses portes en mars 1978, après que le gérant

eut refusé une augmentation de loyer (120'000 fr.) exigée environ une année

auparavant par Seyed Golestaneh. Faisant suite à une lettre de l'administrateur

unique de la société Hôtel Domino-Lac SA du 14 juin 1979, le Département

de la justice, de la police et des affaires militaires a donné son accord de

principe à la délivrance d'une patente permettant la réouverture de l'hôtel,

pour autant, entre autres conditions, qu'une personne au bénéfice d'un

certificat de capacité de cafetier, restaurateur et hôtelier, pour

établissement important, en fasse la demande. Aucune démarche n'allant dans ce

sens n'a été entreprise et l'hôtel n'a plus rouvert ses portes.

Le 11 novembre 1980, la Municipalité

de la Commune de Rolle a délivré à la société Hôtel Domino-Lac SA une

autorisation de construire portant sur la transformation de deux bâtiments et

la réalisation d'une piscine intérieure "réalisée à l'usage d'une seule

famille"; le 3 mai 1983, elle a encore autorisé la construction d'une

piscine extérieure et d'une pergola. A l'exception de la piscine intérieure et de

la pergola, ces aménagements ont été réalisés. Le 2 juillet 1983, la commune de

Rolle a accordé à la Société Hôtel Domino-Lac SA les permis d'habiter

l'immeuble et d'utiliser la piscine extérieure. Depuis lors, le bâtiment a

régulièrement servi de logement de vacances à Seyed Golestaneh et à sa famille.

C.

Dans le courant de l'année 1998,

Seyed Golestaneh, entre-temps devenu citoyen britannique et actionnaire unique

de la Société Macoin SA, a fait donation de ses participations dans cette

société à ses trois fils Darius, Kouros et Cambyz, nés respectivement en 1989,

1991 et 1993; de nationalité britannique comme leur père, ceux-ci sont domiciliés

en Angleterre.

Par contrat de fusion du 13

septembre 1999, la société Hôtel Domino-Lac SA a absorbé la société Macoin SA

et a été mise simultanément en liquidation. Le 15 décembre 2000, Darius, Kouros

et Cambyz Golestaneh ont sollicité de la CF II l'autorisation d'acquérir en

leur nom personnel à titre de logement de vacances la propriété de la parcelle

no 561 de la commune de Rolle.

Par décision du 23 mars 2001, la CF

II a octroyé l'autorisation sollicitée, en se fondant sur l'art. 7 let. i,

appliquée par analogie, de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur

l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE; RS

211.412.41). Elle a estimé qu'en autorisant Macoin SA à acquérir, en 1971, la

totalité du capital actions de la société Hôtel Domino-Lac SA, elle avait

implicitement admis "l'acquisition des actions de Macoin SA par une

personne physique à l'étranger", si bien que Seyed Golestaneh et,

subséquemment, ses fils avaient acquis la propriété des actions en question

conformément aux dispositions légales applicables; en outre, comme

l'acquisition de ces actions n'avait été assortie d'aucune charge, il se

justifiait d'admettre la requête du 15 décembre 2000 "sans charge

aucune", les requérants ne devant acquérir "ni plus, ni moins

de droits qu'ils n'en n'avaient auparavant".

D.

Par arrêt du 27 juin 2002 (cause

FO.2001.0008), le Tribunal administratif a rejeté le recours de l'Office

fédéral de la justice (ci-après: l'Office fédéral) contre cette décision de la

CF II. Il a considéré que, bien que l'immeuble soit soumis à l'obligation

d'être affecté à une exploitation hôtelière, il existait des motifs impérieux,

au sens de l'art. 14 LFAIE, de lever cette charge, vu l'impossibilité de

rénover l'hôtel et de le rentabiliser.

L'Office fédéral a recouru contre

cet arrêt auprès du Tribunal fédéral. Par arrêt du 21 mai 2003, le Tribunal

fédéral a annulé l'arrêt du Tribunal administratif et renvoyé la cause à la CF

II pour complément d'instructions et nouvelle décision, relevant que le dossier

ne permettait pas de statuer en connaissance de cause sur les conditions

requises pour révoquer une charge. Il ne permettait en particulier pas de se

faire une idée précise de la viabilité de l'exploitation de l'immeuble

litigieux comme hôtel avant sa réaffectation comme logement de vacances; il ne

permettait par ailleurs pas de se forger une opinion sur le point de savoir si

les résultats depuis le début de l'exploitation en 1972 étaient conformes aux

attentes ou s'ils s'en écartaient notablement; il ne contenait en outre pas

suffisamment d'informations sur la véritable nécessité d'agrandir l'hôtel pour

le rentabiliser; il était enfin muet sur les conséquences, en particulier

financières, qu'induirait pour l'acquéreur une réaffectation de l'immeuble en

hôtel (coût et durée des travaux).

E.

Le 31 octobre 2003, la société

Hôtel Domino-Lac SA en liquidation a requis formellement de la CF II la

révocation de la charge implicite d'affecter l'immeuble litigieux à une

exploitation hôtelière. S'appuyant sur des pièces comptables et des données

statistiques, elle a fait valoir en bref que les résultats d'exploitation de

l'hôtel avaient toujours été négatifs, que l'agrandissement de l'hôtel s'était

révélé impossible et que la situation économique s'était modifiée de façon imprévisible

au cours des années 1970, de sorte que les résultats escomptés par l'analyse de

la Fiduciaire de la société suisse des hôteliers SA n'auraient objectivement

jamais pu être atteints.

Les comptes de la société Hôtel

Domino-Lac SA pour les années d'exploitation 1973 à 1979 se présentent comme il

suit:

Résultat

Report

Recettes

1973

- 3'322.47

- 186'491.90

50'000.00

1974

- 6'063.30

- 192'555.20

?

1975

1'881.40

- 190'673.80

74'346.00

1976

4'445.15

- 186'228.65

69'693.00

1977

16'229.85

- 169'998.80

70'880.00

1978

4'806.30

- 165'192.50

73'917.90

1979

- 63'208.35

- 228'400.85

0

Le 29 janvier 2004, la CF II a confié

à Gastroconsult SA le soin d'établir une expertise visant à évaluer la

viabilité de l'exploitation de l'immeuble en cause comme hôtel avant sa

réaffectation en logement de vacances, à se prononcer sur la nécessité

d'agrandir l'hôtel pour le rentabiliser et à apprécier enfin les conséquences,

en particulier financières, qu'induirait aujourd'hui une réaffectation de

l'immeuble en hôtel. L'expert a rendu son rapport le 7 décembre 2004, ainsi

qu'un complément le 29 juin 2005, à la demande de la requérante.

Par décision du 5 mai 2006, la CF

II a admis la requête en révocation de charge et constaté que Darius, Kouros et

Cambys Golestaneh, propriétaires du capital-actions de la société Hôtel

Domino-Lac SA en liquidation, n'étaient pas assujettis au régime de

l'autorisation de la LFAIE pour l'acquisition en nom propre de la parcelle no

561 de la Commune de Rolle dans le cadre de la liquidation de la société Hôtel

Domino-Lac SA en liquidation.

F.

Par acte du 10 juillet 2006, l'Office

fédéral a recouru devant le Tribunal administratif (devenu depuis le 1er

janvier 2008 la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal

[ci-après: la CDAP]) contre cette décision dont il demande l'annulation. En

bref, il fait valoir que les conditions requises pour la révocation d'une

charge ne sont pas réalisées dans le cas d'espèce.

L'autorité intimée a déposé sa

réponse le 30 août 2006 en concluant au rejet du recours. Les intimés en ont

fait de même dans leurs déterminations du 9 octobre 2006.

La cause a été reprise par un

nouveau juge instructeur en date du 1er mars 2008.

Les moyens respectifs des parties

seront repris ci-après dans la mesure utile.

Considérants

1.

Le tribunal examine d'office et

librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis.

a) Selon l'art. 20 al. 1 LFAIE, les

décisions des autorités de première instance, soit, dans le canton de Vaud, la

Commission foncière, section II (art. 6 al. 1 de la loi cantonale du 19

novembre 1986 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger

[LVLFAIE; RSV 211.51]), sont sujettes à recours devant l'autorité cantonale de

recours, soit la CDAP (art. 20 LVLFAIE en relation avec l'art. 4 al. 1 de la

loi cantonale du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure

administratives [LJPA; RSV 173.36]).

La décision attaquée peut donc

faire l'objet d'un recours à la CDAP.

b) D'après l'art. 20 al. 2 let. b

LFAIE, a qualité pour recourir l'autorité cantonale habilitée à cet effet,

soit, dans le canton de Vaud, le Département de l'économie (art. 7 al. 1

LVLFAIE), ou, si celle-ci renonce à recourir ou retire son recours, l'Office

fédéral de la justice.

L'Office fédéral de la justice est

habilité à recourir, dès lors que le Département de l'économie y a renoncé.

c) Aux termes de l'art. 20 al. 3

LFAIE, le délai de recours est de trente jours et commence à courir dès la

notification de la décision aux parties ou à l'autorité habilitée à recourir.

Le Département de l'économie a

transmis à l'Office fédéral de la justice la décision attaquée accompagnée du

dossier complet par courrier du 8 juin 2006 (un jeudi). Le recourant allègue

avoir reçu cet envoi le lundi 12 juin 2006. Les intimés semblent en douter, dès

lors que le recourant n'est pas en mesure de le prouver. La preuve de la

notification de la décision attaquée n'incombe toutefois pas au recourant, mais

à l'autorité intimée (Benoît Bovay, Procédure administrative, Berne 2000, p.

372, ainsi que les références citées; ég. arrêt CR.2005.0164 du 29 juin 2006).

Au demeurant, même si on avait retenu que l'Office fédéral de la justice avait

reçu le dossier de la cause le vendredi 9 juin 2006, soit le lendemain de

l'envoi, son recours posté le lundi 10 juillet 2006 aurait été déposé en temps

utile (le délai de recours de trente jours, échéant le dimanche 9 juillet 2006,

étant reporté le premier jour utile suivant).

d) Pour le surplus, déposé dans les

formes requises, le recours est recevable.

2.

Le litige porte sur la révocation

de la charge d'affecter la parcelle no 561 de la Commune de Rolle à une

exploitation hôtelière et sur l'acquisition en nom propre de ce bien-fonds par

Darius, Kouros et Cambyz Golestaneh.

3.

a) Les charges dont est assortie

l'autorisation d'acquérir peuvent être révoquées pour des motifs impérieux

(art. 14 al. 3 LFAIE). Par motifs impérieux, on entend une modification des

circonstances qui rend l'exécution des charges impossible ou insupportable pour

l'acquéreur (art. 11 al. 4 de l'ordonnance fédérale du 1er octobre

1984.

sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger [OAIE; RS

211.412

]). La révocation d'une charge est ainsi subordonnée à deux

conditions: d'une part, les circonstances doivent s'être modifiées de façon

essentielle et imprévisible depuis la délivrance de l'autorisation; d'autre

part, ce changement profond doit avoir produit sur la situation de l'intéressé

des effets tels que le maintien et le respect de la charge seraient impossibles

ou insupportables (ATF 129 II 361 consid. 6.2 [= l'arrêt du 21 mai 2003]).

b) Selon la jurisprudence, la

situation est impossible ou insupportable pour l'acquéreur surtout si elle

porte atteinte à sa situation financière (ATF 111 Ib 176 consid. 3; 104 Ib 115

consid. 4 et 5; 102 Ib 329 consid. 3). Les hypothèses qui devraient être le

plus généralement admises lorsqu'il s'agit d'une entreprise sont la nécessité

d'une restructuration impérative, l'existence d'une conjoncture défavorable

dans la branche, la diminution du volume d'affaires, etc. (Jean-Christophe

Perrig, L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger, thèse

Lausanne 1990, p. 328).

Les circonstances doivent être

nouvelles et imprévisibles, en ce sens que le requérant ne saurait se prévaloir

des rigueurs d'une situation qu'il a choisie en connaissance de cause ou en

devant en connaître les effets. Toute opération entraîne en effet un risque

économique dont l'acquéreur est conscient. Celui-ci ne peut être assuré de la

réalisation d'un bénéfice. Il ne saurait être remédié aux conséquences d'une

opération inconsidérée (ATF 129 II 361 consid. 6.3; Jean-Christophe Perrig, op.

cit., p. 328).

4.

a) En l'espèce, dans son rapport

du 18 mai 1972, la Fiduciaire de la société suisse des hôteliers SA indiquait

qu'en tablant sur un développement normal des affaires, les comptes (en tenant

compte des charges financières calculées par les auteurs du rapport à 106'000

fr. [rendement de 6%]) seraient équilibrés au plus tard après trois ou quatre

ans d'exploitation. Au moment de l'acquisition de l'Hôtel Domino Lac, Seyed

Golestaneh pouvait dès lors raisonnablement compter sur la viabilité de

l'exploitation et sur la rentabilisation de son investissement. L'évolution de la

branche hôtelière dans les années 70 a toutefois été particulièrement

défavorable. Elle s'est notamment traduite par une baisse significative des

nuitées et des taux d'occupation et par la fermeture de plusieurs établissements.

Dans son rapport d'expertise du 7 décembre 2004 (p. 8 à 11), Gastroconsult mentionne

à cet égard qu'entre 1970 et 1980, le taux d'occupation moyen des lits d'hôtels

dans le canton de Vaud a diminué de 17,8%, passant de 47.2% à 38,8%, et que le

nombre d'établissements hôteliers a baissé de 21,6%, passant de 698 à 547.

L'expert relève que cette évolution particulièrement défavorable de la branche

hôtelière et surtout son ampleur était imprévisible au début des années 1970. En

raison de cette situation, les résultats dégagés par l'exploitation de l'Hôtel

Domino-Lac entre 1971 et 1979 n'ont jamais atteint les prévisions d'équilibre

mentionnées dans le rapport du 18 mai 1972 de la Fiduciaire de la société

suisse des hôteliers SA. L'examen des comptes de la société Hôtel Domino-Lac SA

montre en effet que l'exploitation de l'établissement soit est restée

déficitaire (1973: perte de 3'322 fr. 47; 1974: perte de 6'063 fr. 30), soit

n'a permis de dégager qu'un petit bénéfice largement insuffisant pour couvrir

les charges financières de 106'000 fr. (1975: bénéfice de 1'881 fr. 40; 1976:

bénéfice de 4'445 fr. 15; 1977: bénéfice de 16'229 fr. 85; 1978: bénéfice de

4'806 fr. 30). L'expertise Gastroconsult de 2004 a également relevé que l'hôtel

dans sa conception initiale avait besoin de travaux de rénovation. Afin de

rendre l'exploitation rentable cette expertise a conclu au besoin d'augmenter

les chambres et de mettre en conformité les locaux et chambres existantes: "L'agrandissement

de l'hôtel était en particulier nécessaire à la rentabilisation car les

recettes d'hébergement et de restauration, bar compris, étaient déjà élevées et

ne suffisaient pas à couvrir les charges financières" (rapport p. 5).

Constatant que son investissement

n'était pas rentable, Seyed Golestaneh a cherché des solutions. Il a ainsi

exigé de l'exploitant une augmentation du loyer (120'000 fr. au lieu de 15% du

chiffre d'affaires annuel). Celui-ci s'est toutefois opposé à une telle

augmentation, relevant qu'un loyer de 80'000 fr. serait un maximum pour

continuer l'exploitation. Si le rapport d'expertise Gastroconsult confirme

qu'un loyer de 120'000 fr. n'aurait pas été supportable, ce rapport précise

qu'un loyer de 80'000 fr. était en revanche insuffisant, puisqu'il ne

permettait pas de couvrir les charges financières du propriétaire-bailleur, de

106'000 fr. (rapport p. 5). Seyed Golestaneh a également envisagé

l'agrandissement de l'hôtel par la réalisation notamment de cinquante chambres

supplémentaires et a interpellé la Commune de Rolle dans ce sens. Celle-ci a

répondu qu'un agrandissement n'était toutefois en principe pas possible, dès

lors que l'hôtel était situé en zone villas. Selon l'expert (rapport p. 14 et

15), une telle opération, bien que jugée nécessaire en terme de

rentabilisation, aurait par ailleurs été risquée, compte tenu de l'évolution

particulièrement défavorable de la branche hôtelière à ce moment-là, et

n'aurait à son sens pas permis à la société de sortir des chiffres rouges, mais

aurait au contraire aggravé la situation.

Au regard de ces éléments, on ne

pouvait raisonnablement pas exiger de Seyed Golestaneh qu'il poursuive

l'exploitation de l'immeuble litigieux comme hôtel. L'Office fédéral conteste

cette appréciation. Il soutient qu'on pouvait en effet exiger de l'intéressé le

respect de la charge, même si son investissement n'était pas rémunéré, voire

intervenait à perte. On ne saurait suivre le recourant sur ce point, du moins

pas entièrement. Si l'on peut exiger de l'acquéreur qu'il supporte que son investissement

ne soit pas rémunéré sur un ou deux exercices, il en va différemment si cette

situation se prolonge sur plusieurs exercices et qu'il n'existe aucune

perspective d'amélioration comme en l'espèce (depuis le début de

l'exploitation, le bénéfice n'a jamais dépassé 16'229 fr. 85).

Il convient dès lors de conclure

que l'évolution défavorable de la conjoncture hôtelière dans les années 1970

n'était pas prévisible. Les conditions de maintien de l'exploitation hôtelière

sont ainsi devenues insupportables pour Seyed Golestaneh. En effet même s'il

obtenait encore un faible rendement en 1978, la viabilité de l'hôtel imposait

des travaux de rénovation et un agrandissement. Si un tel agrandissement a bien

été envisagé, celui-ci s'est avéré impossible au vu des restrictions de droit

des constructions, l'hôtel étant sis en zone villas. Le maintien de la charge

apparaissait ainsi insupportable à ce moment-là. Le tribunal considère dès lors

que les conditions pour la révocation de la charge étaient réalisées en 1978,

lorsque Seyed Golestaneh a cessé l'exploitation du bâtiment litigieux comme

hôtel.

b) On ne saurait reprocher à

l'intéressé de n'avoir pas saisi à l'époque la commission foncière et d'avoir

créé ainsi une situation non-conforme au droit en utilisant l'immeuble comme logement

de vacances. Il convient en effet de rappeler que la charge litigieuse n'était

mentionnée ni dans l'autorisation initiale, ni au registre foncier. Dans sa

décision du 23 mars 2001, l'autorité intimée n'a du reste pas considéré que le

changement d'affectation décidé par Seyed Golestaneh n'était pas conforme au

droit, ce qui démontre que la situation juridique n'était pas évidente. Par

ailleurs, l'intéressé a toujours agi au vu et au su des autorités. Le

Département de la justice, de la police et des affaires militaires a en effet été

informé de la fermeture de l'hôtel; la Municipalité de Rolle a pour sa part délivré

les permis nécessaires pour transformer en logement de vacances avec piscines

extérieure et intérieure (permis des 11 novembre 1980 et 3 mai 1983) ainsi que

les permis d'habitation et d'utilisation correspondants (permis du 12 juillet

1983).

c) Aujourd'hui, on ne peut

raisonnablement pas exiger non plus des intimés la reprise de l'exploitation du

bâtiment litigieux comme hôtel. Dans son rapport (p. 5 et 6), l'expert relève en

effet que l'immeuble pourrait difficilement être exploité en l'état comme

hôtel, dans la mesure où les locaux du bâtiment principal ne sont pas

rationnels et ceux de la dépendance sont vétustes. Il indique que sa conception

devrait même être entièrement revue. S'agissant des transformations nécessaires

et de leur coût, il précise ceci: "La rénovation des chambres

entraînerait d'importantes modifications dans la distribution et la grandeur

des locaux de vente, de production et de stockage. La rénovation d'un ancien

immeuble coûte souvent plus cher que la construction d'une unité neuve. A

l'époque, le rapport de la fiduciaire FSH estimait le coût de construction d'un

hôtel de 100 lits à un minimum de Fr. 40'000.- par lit, augmenté de Fr.

13'000.- par lit pour tenir compte du prix d'achat. De nos jours, les hôtels de

classe moyenne de 2 à 3 étoiles ont un endettement par chambre de l'ordre de

Fr. 120'000.-. Dans le cas particulier, nous serions vraisemblablement

largement au-dessus de cette moyenne. Avec des coûts aussi élevés,

l'augmentation du nombre de lits deviendrait indispensable pour générer un

chiffre d'affaires hébergement plus important, afin d'essayer de renter les

lourds investissements à consentir" (rapport p. 6). Une

réaffectation de l'immeuble en hôtel ne pourrait dès lors se faire qu'au prix

de transformations importantes et coûteuses. Compte tenu de la mauvaise

conjoncture actuelle de la branche hôtelière à Rolle (voir rapport d'expertise,

p. 17: "De 1991 à 2000, le taux d'occupation [réd. à Rolle] est

régulièrement redescendu à 27,5% en 2000, soit une diminution de 25,1% par

rapport à 1991. […] C'est principalement à partir de 1991 que l'évolution de la

branche hôtelière [réd. à Rolle] a été significativement moins bonne que

dans l'ensemble du canton et qu'à Nyon. Elle est particulièrement mauvaise

actuellement."), une telle opération serait particulièrement risquée,

voire d'emblée vouée à l'échec. En outre et surtout, les autorisations

nécessaires pour une réaffectation en hôtel ne pourraient être obtenues,

puisque l'immeuble est situé en zone villas.

Le maintien et le respect de la

charge litigieuse sont donc aujourd'hui non seulement insupportables pour les enfants

Golestaneh, mais également impossibles. Le recourant ne le conteste pas; il

soutient toutefois que cette situation est imputable à Seyed Golestaneh qui a

cessé l'exploitation de l'hôtel à la fin des années 70, alors qu'on pouvait

raisonnablement exiger qu'il la poursuive. On s'est déjà prononcé sur cette

question ci-dessus, en retenant que la poursuite de l'exploitation du bâtiment

litigieux comme hôtel n'était à la fin des années 70 pas raisonnablement

exigible au vu du caractère insupportable du maintien d'une telle charge. Le

tribunal considère dès lors que les conditions de la révocation de la charge

sont aujourd'hui toujours réalisées.

c) La révocation de la charge

litigieuse aura pour conséquence de permettre aux enfants Golestaneh d'être

propriétaires, à titre de logement de vacances, d'une parcelle d'une surface de

5'243 m2, soit plus de cinq fois la surface admissible au sens des art. 9 al. 1

let. c LFAIE et 10 al. 2 OAIE. Le recourant fait valoir à cet égard que la

gravité de l'entorse à la loi qu'impliquerait une légalisation pure et simple

de la situation actuelle excède de beaucoup l'intérêt privé des intimés à

devenir propriétaires de l'immeuble litigieux.

Dans son arrêt du 21 mai 2003

(consid. 7.3), le Tribunal fédéral a relevé qu'il fallait tenir compte dans le

cadre de cette pesée d'intérêts des éventuelles alternatives – de leur coût –

qui s'offrent aux intéressés de rétablir une situation conforme au droit, de la

responsabilité de ceux-ci dans la survenance de cette situation non-conforme au

droit, ainsi que du temps qui s'est écoulé depuis l'autorisation.

Comme on l'a relevé ci-dessus, une

réaffectation du bâtiment litigieux en hôtel serait aujourd'hui non seulement

pas exigible, mais également impossible au regard des règles sur l'aménagement

du territoire. En l'état, les intimés n'ont dès lors aucune solution de

rétablir une situation conforme au droit. En outre, comme on l'a également déjà

indiqué, on ne saurait imputer aux intimés ou à leur père une quelconque

responsabilité dans la survenance de cette situation. Cela étant, l'annulation

de la décision attaquée aurait nécessairement pour conséquence la révocation de

l'autorisation elle-même, dès lors que le respect de la charge est aujourd'hui

impossible. Une telle sanction – survenant près de 37 ans après la délivrance

de l'autorisation – serait incompatible avec le principe de proportionnalité. A

cet égard, il convient de rappeler que Seyed Golestaneh et sa famille utilisent

depuis près de trente ans l'immeuble litigieux comme logement de vacances au su

et au vu des autorités et qu'ils y séjournent entre deux et quatre mois par an.

Compte tenu de ce qui précède, la décision

litigieuse n'est pas disproportionnée dans son résultat.

d) Au regard de ces éléments, le

tribunal considère que c'est à juste titre que l'autorité intimée a révoqué la

charge d'affecter la parcelle no 561 de la Commune de Rolle à une exploitation

hôtelière.

5.

Il reste à examiner la question de

l'acquisition en nom propre par les intimés du bien-fonds litigieux.

a) Aux termes de l'art. 7 let. i

LFAIE, ne sont pas assujettis au régime de l'autorisation les personnes

physiques qui acquièrent un logement à la suite de la liquidation d'une

personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles et qui a été

fondée avant le 1er février 1974, si elles ont acquis, conformément

aux dispositions légales qui étaient alors en vigueur, des parts de la personne

morale qui correspondent à ce logement.

b) Dans son arrêt du 21 mai 2003,

le Tribunal fédéral a admis qu'une fois la charge litigieuse révoquée, l'art. 7

let. i LFAIE pourrait trouver application dans le cas d'espèce.

C'est dès lors à juste titre que

l'autorité intimée a considéré que Darius, Kouros et Cambyz Golestaneh

n'étaient pas assujettis au régime de l'autorisation de la LFAIE pour

l'acquisition en nom propre de la parcelle no 561 de la Commune de Rolle.

6.

Les considérants qui précèdent

conduisent au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée.

L'arrêt sera rendu sans frais. Les tiers intéressés, qui obtiennent gain de

cause avec l'assistance d'un mandataire professionnel, ont par ailleurs droit à

l'allocation de dépens.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est rejeté.

II.

La décision de la Commission

foncière, Section II, du 5 mai 2006 est confirmée.

III.

L'arrêt est rendu sans frais.

IV.

L'Office fédéral de la justice

versera à Hôtel Domino-Lac SA en liquidation et à Darius, Kouros et Cambyz

Golestaneh, solidairement entre eux, 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de

dépens.

Lausanne, le 4 décembre 2008

La présidente: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires

de l'avis d'envoi ci-joint

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les

motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les

pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour

autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision

attaquée.