FO.2006.0016

CDAP - FO.2006.0016 - 2009-10-30 - GUIGNARD, PESTALOZZI, MICELLO/Municipalité de Pully, MARFEL SA, Département des infrastructures

30 octobre 2009Français57 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

La société Marfel SA, à Zurich, est propriétaire

depuis 1998 de la parcelle n° 2202 du cadastre de Pully située au chemin

de Fontanettaz 9. Ce bien-fonds supporte un bâtiment d'habitations collectives

comportant cinq appartements de six pièces et trois appartements de sept

pièces. Marfel SA détient également deux autres immeubles d'habitations

collectives au chemin de Fontanettaz nos 15 et 21. Ces trois immeubles ont été construits dans les années

1960-1961 et ont les mêmes caractéristiques.

Le 19 décembre 2003, Marfel SA a

requis du Service de l'économie, du logement et du tourisme (ci-après: SELT)

une autorisation de rénovation de ces trois immeubles. S’agissant l’immeuble

Fontanettaz 9 litigieux en l’espèce, il s’agissait aussi bien de travaux

d'extérieur (pose d'une isolation périphérique, remplacement des fenêtres,

réfection des balcons) que d'intérieur (changement des colonnes de chutes,

rénovation et restructuration partielle des installations sanitaires et des

zones humides, suppression d'une chambre et d'une douche séparées, création

d'une salle de douche-WC). Ces travaux ont été devisés à 1'302'500 francs.

Par décision du 27 février 2004, le

SELT a délivré les autorisations spéciales requises, moyennant pour l’immeuble

Fontanettaz 9 l'instauration d'une mesure de contrôle des loyers au prix de

219'952 fr. (196 fr./m2 par an environ) soit un niveau

inférieur à celui initialement prévu par le maître de l'ouvrage (256'800 fr.).

Le 17 mars 2004, la Municipalité de Pully (ci-après: la municipalité) a délivré

le permis de construire.

Ces décisions ont été contestées

par Daniela et Frédéric Rituit, Pierre et Maria L. Guignard, Martin et

Georgette Pestalozzi, et Philippe Reymond devant le Tribunal administratif. Le

recours a été admis et les décisions entreprises annulées par arrêt du 30 juin

2005 (AC.2004.0119) aux motifs que la procédure avait été irrégulière et

l'expertise technique (Mérip) incomplète. Les décisions concernant Fontanettaz

21 n’ont pas fait l’objet d’un recours. Celles concernant Fontanettaz 15 ont

été attaquées devant le Tribunal administratif qui les a annulées par arrêt du

30 juin 2005 (AC.2004.0111).

Le 9 février 2006, la propriétaire a introduit

une nouvelle requête d'autorisation de procéder à des travaux sur l'immeuble

Fontanettaz 9 pour un montant, valeur 2006, de 1'335'000 francs. A la

différence de la première demande, ce projet n’implique plus la restructuration

des espaces sanitaires des appartements. Il prévoit en revanche la création

d'un nouvel appartement en sous-sol, l'isolation de la façade, le remplacement

des écoulements et des colonnes d'alimentation d'eau chaude et d'eau froide, la

modification des installations électriques, la pose de nouveaux appareils pour

les salles d'eau et les cuisines, la rénovation de l'ascenseur et notamment le

remplacement des barrières métalliques des balcons et la pose de nouvelles

fenêtres en PVC.

Elle a également déposé une demande

s’agissant de l’immeuble Fontanettaz 15 qui a fait l’objet de décisions qui n’ont

pas été contestées. Il n’en sera donc pas question par la suite.

La requérante a produit notamment un

rapport de novembre 2002 de Pierre Steiner SA relatif à la réfection des

immeubles Fontanettaz 9, 15 et 21 (P. 101), un rapport du 4 décembre 2003 de

Hurni SA sur la possibilité d’améliorer thermiquement l’enveloppe de l’immeuble

Fontanettaz 9 (P. 102), un descriptif du 17 décembre 2003 de l’Atelier

d’architecture L. Foretay relatif à l’état actuel des immeubles Fontanettaz 9,

15 et 21 (P. 104), un rapport sur l'état existant des bâtiments du même atelier

du 6 février 2006 (P. 1d), un rapport sur les prélèvements de tuyauterie

sanitaire du groupe de bureaux techniques Claude Hirschi et Hurni SA du 23 mars

2005 (P. 1d), qui complète un rapport du 29 juin 2004 (P. 110), ainsi qu'une

lettre de Diemand Sanitaires SA du 15 mars 2005, entreprise qui a effectué le

prélèvement de divers tronçons de tuyauterie sanitaire dans le bâtiment n° 9

(P. 1d).

Le complément du 23 mars 2005 à son

rapport du 29 juin 2004 sur les prélèvements de tuyauteries sanitaires de la

maison Claude Hirschi Hurni SA décrit en ces termes les prélèvements réalisés

dans l’immeuble Fontanettaz 9 et 15 (pour l’échantillon 4) :

« Echantillon

2 – Prélevé dans le local à sel Fontanettaz 9

Une forte

corrosion, longue de 8 cm est constatée sur la longueur de cet écoulement.

L’étanchéité n’est plus assurée.

Echantillon

3 – Prélevé dans les WC du sous-sol de Fontanettaz 9

Cet

échantillon représente les parties d’écoulement les mieux conservées.

constate quand même une forte corrosion intérieure, la couche de protection

ayant disparu.

Eau

froide

Echantillon

4 – Prélevé dans le local compteur de Fontanettaz 15

Ce tuyau

d’eau froide en acier galvanisé est fortement corrodé à l’intérieur. On

constate sur la coupe, qu’une bonne partie de la matière est déjà attaquée.

Echantillon

5 – Prélevé dans la chaufferie de Fontanettaz 9

Cet

échantillon montre l’état des filetages aux niveaux des raccords. Par contre,

le tuyau est peu attaqué par la rouille.

Eau

chaude

Echantillon

6 – Prélevé dans le local introduction de Fontanettaz 9

constate sur cet échantillon une corrosion intérieure des tuyaux avec des points

de rouille visibles sur la coupe.

(…)

Conclusions

Pour les

écoulements, aucune entreprise ne peut prendre la responsabilité de se

raccorder sur ces conduites. Il est à noter qu’une partie de ces tuyaux sont

noyés dans les bétons. »

Pour les distributions d’eau froide

et chaude, la corrosion est importante. La perte de matière constatée sur

l’échantillon n° 4 donne une idée de l’état de certaines parties des tuyaux.

La lettre de Diemand Sanitaires SA

du 15 mars 2005 a le contenu suivant :

A fin

février 2005, nous avons été mandatés par le bureau d’architecture Luc Foretay

et le bureau technique H2 pour exécuter le prélèvement de divers tronçons de

tuyauteries sanitaires dans les bâtiments 9 et 15.

Divers

prélèvements ont été effectués sur les écoulements en acier GK.

Nous

constatons de très fortes érosions au droit des tuyaux verticaux et des

soudures. Quant aux tronçons horizontaux, ils sont au bord de la rupture, comme

on peut le voir sur les échantillons.

Sur la

tuyauterie d’eau froide, nous constatons un fort développement de rouille et

d’usure des tuyaux galvanisés. Deux fuites sur des filetages ont dû être

réparées.

Sur la

tuyauterie d’eau chaude, nous percevons le même phénomène que sur l’eau froide

avec des concentrations de rouille importantes sur les coudes, d’où risque

évident de perforation.

Conclusions :

les parties verticales des tuyauteries d’écoulements sont sérieusement

attaquées par la rouille. Quant aux soudures, coudes, embranchements, parties

horizontales, des dégâts d’eau peuvent provenir à tout instant.

Les tuyauteries

d’eau froide et chaude développent une quantité de rouille importante et

laissent échapper des particules dans les robinetteries et chauffe-eau. En cas

d’arrêt d’eau, comme nous l’avons remarqué, il faut quelques minutes de

soutirage pour qu’il n’y ait plus trace d’eau rouge.

Ces

tuyauteries ne correspondent plus aux normes en vigueur au niveau de l’hygiène.

Nous pensons aux risques de maladies qui peuvent se développer en buvant cette

eau.

En l’état

de vétusté de ces installations, il ne reste à notre avis pas d’autre

alternative que celle de remplacer l’ensemble de ces distributions. Nous vous

encourageons dons à prendre cette décision sans plus tarder.

Une

solution par fraisage, sablage haute pression et couche finale d’epoxy aurait pu

être envisagée. Dans le cas des tuyauteries de cet immeuble, cette solution

n’est dans tous les cas pas à retenir. Les tuyauteries sont en trop mauvais

état et les perforations provoquées par ce système ne pourront être

réparées. »

Dans son rapport, du 6 février

2006, sur l’état existant des bâtiments nos 9 et 15, l’Atelier

d’Architecture L. Foretay constate que les immeubles sont représentatifs de

l’architecture à caractère résidentiel des années 60 et qu’ils sont au bénéfice

d’une situation remarquable tant par la vue sur le lac que pour la tranquillité

du quartier. Ils présentent des dégâts dus à l’humidité, des problèmes

d’étanchéité à l’eau et à l’air, des ponts de froid et une forte consommation

d’énergie, qui sont en général les signes de vétusté caractéristiques des

constructions réalisées à l’époque. A propos des installations sanitaires, il

retient que les distributions verticales de l’eau chaude et verticales et

horizontales d’eau froide, probablement en acier galvanisé, sont d’origine, que

toutes les distributions verticales et les dérivations sont noyées dans les

dalles et que tout le système de tuyauterie, vétuste, ne donne aucune garantie

sur l’avenir à moyen et long terme. Il note encore que toutes les suppositions

émises sur le degré de vétusté des installations sanitaires (distributions

verticales et colonnes de chute) se sont avérées justes lors des travaux

exécutés dans l’immeuble n° 21. Les échantillons sont à disposition.

Le SELT a procédé à une inspection

locale de l'immeuble, en présence des locataires, et a établi un rapport

technique le 28 juin 2006 comprenant notamment le passage suivant :

"…

ETAT ACTUEL

Le degré de

vétusté peut se résumer aux éléments suivants:

Extérieurs

La surface goudronnée menant au parvis d'entrée

est dégradée, des flaques d'eau sont constatées.

Le cheminement piéton en dalle de pierre

naturelle a ses marches d'escalier abîmées et déstabilisées.

La végétation et les grands arbres se trouvant

sur la parcelle, notamment les cèdres, touchent la façade ce qui contribue à la

formation de mousse en façade et sur les parapets en béton lavé.

Les marches de l'escalier d'accès aux garages

sont très abîmées et dangereuses du fait de l'éclatement du béton.

Façades

Les enduits de façades sont partiellement

défraîchis. Il y présence de mousse en raison de la proximité immédiate de

grands arbres.

Les balcons souffrent de carbonatation et les

balustrades sont non conformes.

Certains caissons de stores souffrent de

vieillissement.

La qualité des stores toiles est très disparate.

Certains sont fortement dégradés.

Les fenêtres sont affaiblies et n'offrent plus

une étanchéité convenable, de plus elles ne correspondent plus aux normes

actuelles de valeurs thermiques.

Sous-sol

Les chaudières sont en bon état. (changées en

2003)

L'ensemble de la distribution d'eau + EF + EC

date de l'origine du bâtiment et semble défectueuse, aux dires de l'architecte

mandaté. (voir rapport de spécialiste en annexe)

Les locaux communs (buanderie et séchage) sont

faiblement équipés et les murs et sols sont défraîchis.

Circulation

hall + escaliers

Les portes palières sont faibles (non EI 30) et

les cylindres sont anciens et "non protégés"

Les escaliers sont en bon état.

L'ascenseur ne répond plus aux normes de

sécurité (une seule porte)

Toiture

La couverture en tuile mécanique semble

satisfaisante.

Les massifs en toiture sont à contrôler.

La charpente, en bois, est en bon état.

L'étanchéité de la toiture plate d'entrée est

défectueuse. La peinture est totalement cloquée et les bases de pilier sont

atteintes par la rouille.

La ferblanterie est en cuivre.

Logements

Considérants

Les revêtements de sol sont essentiellement des

parquets en bon état et ne nécessitent que de l'entretien courant.

Les revêtements muraux (papier ingrain)

nécessitent par endroits des travaux de réfection.

Les plafonds en plâtre sont dans un état général

convenable.

De façon globale les installations électriques

sont celles des années 60 et manquent de modernité d'équipement en regard des

commodités actuelles.

Les travaux

d'entretien (peinture de sols, murs et plafonds) sont disparates selon les

logements.

Locaux humides

Les salles de bain sont équipées d'appareils

d'origine. Les murs sont partiellement revêtus de faïences. Les plafonds sont

dégradés, la peinture émail se décolle par plaque.

Certains carrelages sont défectueux et les

joints souples sont fusés.

Dans les locaux borgnes la ventilation

centralisée semble insuffisante.

Les locaux de cuisine sont encore en bon état.

Les agencements datent d'une quinzaine d'années.

Remarques

générales :

Ces logements

sont d'un standing plutôt élevé compte tenu du fait qu'ils sont répartis dans

un immeuble de 8 logements soit sis dans un quartier tranquille loin des

nuisances sonores.

De part leurs

surfaces généreuses ils dépassent les normes OFL d'environ 30 à 40% selon les

cas. Certains logements, à l'origine de 5 et 6 pièces ont été restructurés pour

agrandir des parties jour par abattement d'une cloison soit la suppression

d'une chambre.

Les WC séparés

sont souvent sans lavabos, ces derniers se trouvent dans une alcôve au milieu

des halls d'entrée.

3.

NATURE DES TRAVAUX ENVISAGES

Création d'un

logement de 3p au rez inférieur par réunion de 4 chambres de bonnes. (Cette

prestation n'est pas analysée dans ce rapport)

Façades

Pose d'une isolation périphérique.

Remplacement des fenêtres.

Réfection des balcons et pose de nouvelles

balustrades.

Réfection des marquises sur les entrées.

Peintures diverses.

Pose de nouveaux stores.

Sous-sol

Rafraîchissement de divers locaux communs

(peinture)

Circulation

hall + escaliers

Changement des portes palières pour les rendre

sécurisées.

Service général de l'ascenseur (sans pose de

seconde porte.)

Pose d'interphones.

Réfection des peintures.

Toiture

Divers travaux de ferblanterie dans le cadre de

la pose d'isolation périphérique.

Pose de caisson pour sorties de ventilation en

toiture.

Contrôle général.

Isolation au sol des galetas.

Logement et

locaux humides

Remplacement des appareils sanitaires et

réfection de l'ensemble du local (sans restructurations).

Pose de nouveaux agencements de cuisine y

compris appareils dans le cadre des travaux nécessaires pour permettre le

remplacement des alimentations d'eaux chaude et froide et des écoulements.

(Sans restructuration).

Rénovation des parquets, soit ponçage et

vitrification de surfaces (murs et plafonds).

Adaptation des installations électriques lors

des travaux dans les locaux sanitaires et cuisines.

Pose de vannes thermostatiques aux radiateurs.

Réfection des revêtements muraux.

4.

ANALYSE DU SELT

Globalement la

nature des travaux est justifiée avec cependant les remarques suivantes:

De part leurs

aspects extérieurs, visibles en cave, les colonnes de chutes et les

distributions sanitaires semblent en bon état. Toutefois une analyse technique

d'un spécialiste sanitaire confirme la nécessité de remplacer ces

installations. Dès lors il y a opportunité de changer les installations telles

que cuisines (15 à 18 ans d'âge) et des appareils sanitaires, d'origine.

Coût global

des travaux

Selon le MO SFr.

1'335'000.00

Selon

le SELT SFr.

1'213'840.00

Ecart SFr.

121'160.00

Ecart en %

9.08

Le coût global

des travaux sur la base de Mérip ne comprend pas les coûts liés à la création

du logement aménagé au sous-sol.

Compte tenu du

fait que le devis de l'architecte mentionne des travaux liés au logement du

sous-sol, le Montant Mérip est retenu pour les calculs de loyers après travaux.

(Voir annexe).

…"

Sous les rubriques « distribution

d’eau froide et d’eau chaude » et « colonnes de chute », de

l’évaluation de l’état de l’immeuble selon la méthode MERIP est mentionnée la

lettre d. Elle signifie, s’agissant de la distribution d’eau chaude que le

réseau de conduites est totalement défectueux ou rouillé, la circulation

mauvaise en raison du tartre, la robinetterie non étanche ou mal réglable, et

le remplacement total des conduites y compris l’isolation nécessaire.

S’agissant des colonnes de chutes, la lettre d signifie que le réseau est entièrement

corrodé, les matériaux non adéquats (par ex. tuyau en acier soudé),

l’écoulement non assuré (tartre) et que le remplacement complet des conduites

s’impose.

Par décision du 18 octobre 2006, le

SELT a autorisé les travaux, moyennant l'instauration d'une mesure de contrôle

administratif des loyers après travaux, le revenu locatif annuel net après

travaux ne pouvant pas excéder la somme de 208'350 fr. ou 185 fr./m2

par an soit un montant inférieur de près de 25% à celui escompté par la

propriétaire. Par décision du 10 novembre 2006, la municipalité a délivré le

permis de construire sollicité.

Par acte du 2 décembre 2006, Pierre et Maria L.

Guignard, Martin et Georgette Pestalozzi, Andrea et Fatiha Micello, ont recouru

contre ces décisions, concluant à leur annulation.

Dans ses déterminations du 15

janvier 2007, le SELT a conclu avec suite de frais et dépens au rejet du

recours.

Le 22 février 2007, la municipalité

a également conclu avec suite de frais et dépens au rejet du recours.

Le 14 mars 2007, Marfel SA a conclu

avec suite de frais et dépens au rejet du recours.

Le 4 juin 2007, le SELT a exposé

pour quels motifs il n'avait pas requis la production de l’annexe n° 53

"modes de financement et taux de rentabilité des travaux" et comment

il calculait les loyers admissibles selon la méthode dite

"objective".

Le 23 juillet 2007, les recourants

ont déposé un mémoire complémentaire. Le SELT s'est déterminé le 17 août 2007,

Marfel SA le 31 août 2007 et la municipalité le 24 août 2007.

Le tribunal a tenu une audience le

10.

septembre 2007, en présence des parties. Son compte rendu retient ce qui

suit:

"…

La surface

goudronnée conduisant à l'entrée du bâtiment est dégradée. L'avant-toit qui

surplombe cette entrée présente des traces d'humidité. Ses piliers, fortement

détériorés, sont renforcés par des étais.

Les escaliers qui

conduisent au garage sont très abîmés. Une marche s'effondre légèrement sous

les pieds d'un assesseur.

Le tribunal se

rend dans le jardin devant l'immeuble. Il constate que le cèdre et le groupe

d'acacias dont l'abattage avait été requis et autorisé en mai 2004 sont

toujours en place. Les deux pins situés au sud-ouest de la parcelle qui

devaient être nettoyés aux termes de la même décision en raison de dégâts

qu'ils ont subis ne l'ont pas été. L'appartement projeté au sous-sol dispose de

trois fenêtres situées sous un balcon et d'une porte-fenêtre plus importante,

qui donnent au niveau du jardin.

Le tribunal

pénètre dans le bâtiment et constate que l'ascenseur est d'origine et que la

cage d'escaliers est en bon état.

Il se rend dans

l'appartement de Mme Guignard.

La cuisine est en

bon état et son agencement date d'une vingtaine d'années; les équipements sont

récents (environ trois ans pour le frigo et le lave vaisselle). Les WC à

l'entrée de l'appartement disposent de deux grilles pour assurer la

ventilation. Le débit de l'eau au lavabo en face de ces toilettes est

important. La salle de bain est très défraîchie. La peinture s'écaille. Les

équipements ne sont pas d'origine. Il y a un lavabo, des toilettes et une

baignoire. Pour M. Failloubaz c'est un problème d'humidité, pour Mme

Guignard un problème d'épaisseur de peinture.

Les barrières des

balcons sont composées d'éléments de béton préfabriqués qui sont minces et

elles sont fixées sur des poteaux métalliques. Les normes de sécurité ne sont

pas respectées. On distingue clairement des traces de carbonatation du béton.

Les travaux entrepris pour réparer ces balcons sont visibles. Les pares soleils

en béton ne respectent pas les normes minimales de sécurité, leur espacement

est trop important. Le sol en carrelage et les murs ne présentent pas de traces

d'humidité.

Les boiseries des

fenêtres sont très abîmées, au point que, dans le bureau, celle-ci ne ferme

plus.

Le tribunal se

rend ensuite dans l'appartement de Mme Pestalozzi, à l'étage supérieur. La

cuisine est en bon état, de même que la salle de bain. Cette dernière présente

toujours l'agencement d'origine (deux lavabos, un WC, une baignoire, une

douche) qui correspond à celui prévu après travaux. Le balcon a le même aspect

que celui de Mme Guignard. On y constate également des traces de carbonatation

du béton.

Le tribunal se

rend dans le jardin au sud ouest de la parcelle et constate que certains stores

de toiles sont fortement abîmés et qu'ils présentent un danger.

Toutes les

façades du bâtiment sont défraîchies.

L'inspection se

poursuit au sous-sol de l'immeuble, qui présente également un aspect détérioré.

Le boiler et la

chaudière sont récents.

Les murs de la

buanderie et du séchoir sont défraîchis. Le débit de l'eau à l'évier de la

buanderie est satisfaisant. Le plafond et les murs présentent des traces des

anciens dégâts d'eau. Le tribunal examine les échantillons de tuyaux qui ont

été prélevés dans l'immeuble et l'emplacement où ils l'ont été. Ces tuyaux ne

présentent pas de trous. L'écoulement du tuyau GEKA de 8 à 12 cm qui sert à

l'évacuation des eaux des cuisines ou des WC est fortement endommagé et est en

phase finale. Le tuyau d'eau chaude et d'eau froide examiné est rouillé, même

s'il présente encore un diamètre suffisant pour que l'eau s'y écoule.

L'assesseur

architecte constate que le son émis par les murs de façades de l'immeuble

lorsque on les frappe du poing démontre qu'il ne s'agit pas d'un mur de briques

avec un vide d'air, mais d'un mur monolithique, sans doublage à l'intérieur,

vraisemblablement constitué de briques terre cuite de 28 cm (B 28).

Dès lors qu'il ressortait du

dossier que les loyers retenus par le SELT pour le calcul des loyers

admissibles n'étaient pas uniformes, la présidente a requis que tous les

contrats de bail soient produits et que, le cas échéant, le SELT rende une nouvelle

décision.

Le 5 décembre 2007, les recourants

ont requis la mise en œuvre d'une nouvelle visite des lieux arguant, en bref,

que les échantillons de tuyaux examinés lors de l’audience ne provenaient pas

de l’immeuble litigieux.

Le 19 mars 2008, les recourants ont

contesté à nouveau la provenance des échantillons d'écoulement et d'amenée

d'eau examinés par le tribunal. Ils ont déposé diverses observations sur le

procès-verbal d'audience, contestant l’essentiel de son contenu. Marfel SA a

déposé au greffe du tribunal les trois échantillons examinés lors de l’audience

en renvoyant pour chacun d’eux au rapport du 23 mars 2005 d’Hirschi et Hurni

SA. Le 19 mars 2008, le SELT a déclaré que le compte rendu relatait fidèlement

le déroulement de l’audience. Les 19 mars et 30 mai 2008, Marfel SA a expliqué

que le changement des équipements des cuisines s’imposait du fait du

remplacement du système de distribution d’eau. Elle a répété que les

échantillons de tuyaux provenaient de l’immeuble litigieux.

Le 30 avril 2008, le SELT a procédé

à un nouveau calcul des incidences des travaux, amenés à hauteur de 1'213'840

fr. sur les loyers. Appliquant la méthode dite de "la valeur

objective" il a admis que le coût de ces travaux soit répercuté à

concurrence de 84,39 % (soit 100 % moins la part d'entretien de 15,61 %)

sur l'état locatif avant travaux arrêté à 164'816 fr., au taux de 5,5 %,

soit 56'336 francs. Il en résulte que l'état locatif annuel net admissible

après travaux ne doit pas excéder la somme de 220'953 fr. par an ou le prix

moyen de 197 fr./m2 par an environ.

Le 31 mai 2008 les recourants ont

complété leurs conclusions en ce sens que la décision du 30 avril 2008 du SELT

soit également annulée.

Le 30 mai 2008, Marfel SA a déposé

des observations sur cette nouvelle décision.

Les recourants se sont encore

déterminés le 10 juillet 2008. La municipalité s'est déterminée le 25 juillet

2008.

et Marfel SA le 11 août 2008. Le SELT a déposé ses observations le 5

septembre 2008.

Plusieurs litiges relevant du droit du bail ont

divisé certains locataires de l’immeuble et la propriétaire, de même que des

locataires des immeubles Fontanettaz 15 et 21. Le Tribunal fédéral a admis le 9

juillet 2002 le recours interjeté par Marfel SA contre l’arrêt de la Chambre

des recours du Tribunal cantonal du 14 février 2001 dans un litige qui

l’opposait notamment aux recourants Guignard (ATF 4C.291/2001). Selon le

Tribunal fédéral, une demande de diminution du loyer en cours de bail

s'apprécie à l'aide de la méthode relative en ce sens que le locataire ne peut

invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés depuis la dernière

fixation du loyer, contrairement à ce qu’avaient retenus les juges cantonaux.

Dispositif

Le Tribunal fédéral a alors arrêté à 2'137 fr. le loyer de l’appartement des époux

Guignard, alors que le Tribunal cantonal appliquant la méthode absolue l’avait

fixé à 1'608 fr. 50.

Une transaction judiciaire a été

passée par devant le Tribunal des baux le 12 mars 2008 à la suite d’une requête

déposée par Pierre et Maria L. Guignard, par laquelle, en bref, la propriétaire

s’engage à renforcer le service de conciergerie de l’immeuble, à assurer un

éclairage suffisant des escaliers menant au parking et à en sécuriser l’accès,

les locataires renonçant à toute réduction de loyer du fait de ces défauts.

La cour a statué par voie de circulation.

Les moyens des parties seront

repris ci-dessous dans la mesure utile.

En matière de législation sur le logement, il

est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les

parties au contrat de bail, réglés exhaustivement par le droit fédéral. Cela

étant, les cantons demeurent libres d'édicter des mesures destinées à combattre

la pénurie sur le marché locatif, par exemple en soumettant à autorisation la

démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation. Si

l'institution d'un contrôle permanent et général des loyers est incompatible

avec le droit fédéral, il est possible, en revanche, d'assortir l'autorisation

de rénover des logements à un contrôle des loyers pendant une durée de dix ans

(ATF 1P.20/2005 du 18 mars 2005 consid. 2.2 et les arrêts cités).

La loi du 4 mars 1985 concernant la démolition,

la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que

l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV 840.15)

soumet ces opérations à autorisation (art. 1er al. 1), à moins qu'il

ne s'agisse de travaux d'entretien courant (art. 1er al. 2). Cette

autorisation est en règle générale refusée lorsque l'immeuble en cause comprend

des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3). Elle est accordée

lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement

d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de

salubrité ou d'intérêt général, ou encore, à titre exceptionnel, si d'autres

circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1). L'octroi de

l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle

des loyers afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but visé

par la loi (art. 4 al. 2 et 3).

Comme l'a déjà précisé en son temps

le Tribunal administratif (AC.2001.0263 du 9 juillet 2002), la LDTR cherche à

faire face à une pénurie de logements non pas quantitative, mais "catégorielle",

qui ne touche que certains types d'appartements et qui n'affecte que certaines

couches de la population, notamment celles à revenus bas (v. Bulletin du Grand Conseil,

février 1985, p. 1423; rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la

politique du logement, BGC février 1987, p. 5). Le règlement d'application de

la LDTR du 6 mai 1988 (RLDTR; RSV 840.15.1) précise ainsi que la loi est

applicable dans l'ensemble des communes du canton (art. 3 al. 1), mais que

seuls les logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de

manière générale, les caractéristiques, à un besoin de la population, peuvent

entrer dans une catégorie touchée par la pénurie (art. 4).

La législation cantonale en matière

de transformation et de rénovation de maisons d'habitation répond à un intérêt

public important visant à combattre la pénurie de logements répondant aux

besoins prépondérants de la population (ATF 101 Ia 507 consid. 2c). Elle tend à

enrayer la diminution du nombre des logements à pénurie, tout en permettant le

bon entretien des immeubles (BGC, février 1985, p. 1426). Les mesures

cantonales visent non seulement à éviter la disparition de logements à la suite

de démolition et de changement d'affectation (pénurie quantitative) mais aussi

le renchérissement de loyers résultant de transformations architecturales trop

importantes (pénurie qualitative). L'autorité cantonale doit alors tenir compte

du niveau des loyers avant et après transformation mais aussi de l'importance

des travaux envisagés, de l'équipement et du confort des appartements

transformés (ATF du 29 septembre 1982 publié à la RDAF 1983 p. 254 consid. 2b).

Elle est ainsi amenée à définir les travaux admissibles et nécessaires pour

assurer la réalisation du but d'intérêt public recherché par le législateur

cantonal, à savoir le maintien de logements dont le loyer est en rapport avec

les ressources de la majorité des familles (ATF 89 I 182, voir également ATF

101 Ia 507). Le contrôle des loyers est seulement destiné à éviter que les

propriétaires autorisés à transformer les logements ne les soumettent à des

augmentations qui excèdent celles qui avaient été annoncées pour obtenir

l'autorisation ou qui ont été fixées par l'autorité cantonale (ATF du 29

septembre 1982 publié à la RDAF 1983 p. 255 consid. 3).

Selon la jurisprudence, lorsque

l’autorité cantonale statue sur une demande, elle ne peut se contenter

d’avaliser une enveloppe financière, mais elle doit bien vérifier si les

travaux prévus sont indispensables au sens de l’art. 4 LDTR (AC.2006.0034 du 21

septembre 2007 ; AC.2002.0066 du 11 février 2003 consid. 3 ; voir

aussi TA AC.2000.0082 du 13 décembre 2000). Le tribunal a encore précisé

que : « d’une manière générale, l’autorité compétente n’a pas à

autoriser un projet au seul motif que les loyers après travaux resteraient

encore dans la catégorie à pénurie » (AC.2002.0066 du 11 février 2003

consid. 3). Ainsi, la pratique visant à fixer seulement un revenu locatif

maximum assorti d’un contrôle des loyers sans se prononcer sur les travaux

pouvant être autorisés, n’est pas conforme à l’art. 4 LDTR. L’autorité

cantonale doit d'abord déterminer les travaux qui sont nécessaires au sens de

l’art. 4 LDTR pour arrêter ensuite le revenu locatif admissible (FO.2003.0014

du 11 août 2004, voir aussi FO.2003.0013 du 24 février 2005).

a) Dans un premier grief de forme, les

recourants soutiennent que divers documents n'ont pas été produits par le SELT

ou la municipalité, ce qui les a privés de leur droit d'être entendus. Ils considèrent

en outre que le SELT aurait dû requérir de la propriétaire l'établissement des

documents prévus par le formulaire n° 53 (demande d'autorisation fondée sur la

LDTR), sous chiffre 2.3, lettre c, intitulés "mode de financement (part

des fonds propres, conditions des emprunts éventuels) – taux de

rentabilité".

Même si les recourants n’ont pas eu

accès à l’intégralité du dossier lors de la mise à l’enquête, ce vice a été

réparé par la suite, dès lors qu’ils ont eu connaissance de celles-ci devant le

Tribunal cantonal. Au demeurant, même si le greffe ne procède pas à des copies

de toutes les pièces produites et ne les envoie pas systématiquement aux autres

parties, comme le réclament les recourants, le dossier peut être consulté au

greffe du tribunal sur simple appel téléphonique préalable et des copies

peuvent être dressées, ce que la représentante des recourants n’a pas manqué de

faire à plusieurs reprises.

Le SELT affirme que les documents auxquels

se réfère le formulaire n° 53 ne sont pas nécessaires dès lors que, selon une

pratique constante depuis 2003, il applique la méthode dite du "loyer

objectif" pour déterminer le report admissible des travaux sur l'état

locatif de l'immeuble, indépendamment du taux réellement pratiqué par la

propriétaire.

Comme le relève le SELT, dans la

mesure où le report admissible des travaux sur les loyers est fixé selon la

méthode du "loyer objectif", il n'y a pas lieu de se fonder sur ces

documents. Ainsi qu'on le verra ci-dessous, la jurisprudence considère que

cette méthode est adéquate. L'autorité, en n'exigeant pas la production de ce

formulaire qui n'était de toute façon pas nécessaire pour statuer, n'a donc pas

outrepassé la marge de manœuvre que lui octroient la loi et son règlement.

b) Afin d’établir que la

propriétaire a sciemment omis d’entreprendre des travaux d’entretien pour en

répercuter le coût sur les loyers, les recourants ont requis l’audition de deux

locataires de l’immeuble et de deux anciens concierges, dont l’un a été en

fonction jusqu’en 2004 environ et l’autre jusqu’en juin 2006. Il n’a pas été

donné suite à ces réquisitions. Le fait que les locataires ont dû menacer de

consigner leur loyer ou saisir le Tribunal des baux pour obtenir des

réparations ressort du dossier. Lors de l’inspection locale, la cour a pu

constater par exemple que l’escalier d’accès au garage était très abîmé et une

marche s’est même effondrée sous les pieds d’un assesseur. Les locataires ont

dû saisir la commission de conciliation pour que ces escaliers soient

sécurisés. Le climat conflictuel qui règne entre parties est patent. Il n’en

demeure pas moins que les recourants confondent les travaux qui relèvent de

l’entretien courant d’un immeuble à la charge du propriétaire, avec les travaux

de rénovation au sens de la LDTR, qui peuvent être répercutés en partie sur le

loyer. Ils oublient également que les normes architecturales ont changé depuis

1960, notamment en matière énergétique. On ne saurait ainsi admettre

qu’améliorer de manière substantielle l’isolation d’un bâtiment relève de

l’entretien courant, tel que le remplacement d’une toile de tente déchirée.

Ainsi, l’audition des anciens concierges ou de locataires ne se justifie pas.

c) Les recourants ont requis qu’une

deuxième inspection locale soit organisée, contestant dans leur écriture du 19

mars 2008, à laquelle il est renvoyé dans son intégralité, de nombreuses

constatations reproduites dans le compte rendu d’audience cité ci-dessus. Il

sied de préciser que ce compte rendu a été soumis pour approbation aux

assesseurs spécialisés du tribunal avant d’être envoyé aux parties. La Cour a

examiné un à un les griefs invoqués et elle ne peut que les rejeter. Ainsi, le compte

rendu est maintenu dans son intégralité, sous réserve des ajouts

suivants :

- les plafonds des balcons ne présentent

pas de trace d’humidité ;

- la hauteur des barrières des

balcons est de 93 cm ;

- l’espace entre la main courante et

la barrière en béton de 27 cm ;

- M. Failloubaz du SELT a déclaré

qu’il ne croyait pas à l’efficacité du système LES, sans expliquer pourquoi.

- le débit de l’eau dans

l’appartement de Mme Guignard, au lavabo en face des WC, dans la cuisine et à

la salle de bain est bon. L’eau ne présente pas de couleur particulière.

Le tribunal maintient en

particulier qu’on distingue des traces de carbonatation du béton sur les balcons

chez Mme Guignard et Mme Pestalozzi, ce qui a d’ailleurs justifié des travaux

dont les marques ou rhabillages sont visibles.

c) Les recourants prétendent que

les tuyaux déposés au greffe du tribunal et qui ont été examinés lors de

l’audience ne proviennent pas de l’immeuble Fontanettaz 9, mais de l’immeuble

Fontanettaz 15. Ils soutiennent ensuite que les échantillons provenant de

l’immeuble Fontanettaz 9 ne montrent pas de marque d’usure justifiant leur

changement. Les développements à ce propos sont difficilement compréhensibles

et ne sont pas du tout convaincants. Il en sera question ci-dessous.

Les recourants font valoir que les travaux

envisagés par la propriétaire et admis par le SELT ne sont pas nécessaires au

sens de la LDTR et qu’ils relèvent d'un défaut d’entretien de l’immeuble. Selon

eux, la propriétaire a intentionnellement omis d’effectuer les travaux

d’entretien courant et laissé se détériorer l’immeuble, afin de pouvoir

répercuter le coût des travaux sur les loyers.

a) Le SELT a procédé à une visite

locale de l'immeuble litigieux et a abouti à la conclusion que les travaux

envisagés sont admissibles au sens de la LDTR. Pour déterminer quels travaux

pouvaient être autorisés, le SELT a effectué une expertise technique de

l'immeuble concerné sur la base de la méthode MERIP ("Méthode de

diagnostic sommaire d'évaluation des dégradations et estimation du coût de

remise en état des immeubles"). Il s'agit de la méthode prévue par l'art.

10 al. 2 RLDTR qu'il n'y a donc pas lieu de remettre en cause.

aa) Les recourants contestent

diverses interventions visant à améliorer la consommation énergétique de

l'immeuble, à savoir la pose d'une isolation périphérique et de vannes

thermostatiques aux radiateurs.

Selon l'art. 4 al. 1 LDTR, pour que

l'autorisation soit accordée, la rénovation doit apparaître indispensable pour

des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général, en particulier dans

les cas visés par l'art. 39 de la loi cantonale du 16 mai 2006 sur l'énergie

(LVLEne ; RSV 730.01), à savoir les améliorations énergétiques dont les

avantages sont opportuns par rapport à l'investissement à consentir. En cela il

n'y a pas d'arbitraire à considérer, comme l'a fait le SELT, que la pose d'une

isolation périphérique et de vannes thermostatiques aux radiateurs en sus de

nouvelles fenêtres est conforme à ces dispositions. Au demeurant, la

propriétaire a fait établir un rapport sur la possibilité d’améliorer

thermiquement l’enveloppe du bâtiment (P. 102), qui conclut que la réduction de

consommation d’énergie est relativement importante (jusqu’à 59 %). Celui-ci

décrit également les caractéristiques des murs du bâtiment. Rien ne permet de

douter de l’exactitude de ces données et on peine à comprendre les recourants

qui ne saisissent pas qu’une amélioration énergétique soit utile et nécessaire.

Les recourants s'opposent encore à

ces travaux en raison du fait qu'ils impliquent la pose de nouveaux stores et

le remplacement des descentes d'eau de pluie qu'ils estiment être en bon état. La

cour a constaté sur place que certains stores de toile étaient fortement abîmés

et présentaient un danger. Quant aux descentes d'eau de pluie, il ne s'agit pas

de les changer entièrement, mais de les adapter aux travaux d'isolation

précités. Sur l'admissibilité de travaux accessoires de ce type, on se réfère à

ce qui sera dit plus loin concernant les cuisines et sanitaires.

bb) Les recourants contestent le

principe de la réfection des balcons. Or la cour de céans a pu constater lors

de la visite des lieux des traces de carbonatation du béton. De même, elle a

observé que les normes minimales de sécurité n'étaient pas respectées,

l'espacement entre les pare-soleil étant trop important. Dans ces circonstances,

il est admissible de procéder à la réfection des balcons et la pose de nouvelles

balustrades. La pose d'un nouveau carrelage en remplacement de celui d'origine,

soit de 1960, se révèle également nécessaire.

cc) Les recourants contestent la

nécessité de procéder à des travaux sur l'ascenseur et d'installer des

interphones. Selon le SELT, ces travaux répondent à des impératifs de sécurité.

Si l'installation d'interphones n’apparaît pas comme une nécessité absolue, il

est en revanche incontestable que la mise aux normes d'un ascenseur répond aux

exigences de sécurité.

dd) Les recourants contestent la

nécessité de remplacer les écoulements et colonnes d'alimentation en eau froide

et chaude. Ils considèrent d'une part que le rapport établi par l'entreprise Diemand

n'est pas objectif et partant pas crédible, dès lors qu'elle serait mandatée

par la propriétaire pour l'exécution des travaux en sanitaires. D'autre part,

les recourants soutiennent que les échantillons prélevés ne doivent pas

nécessairement être changés.

Après l’audience, Marfel SA a

déposé au greffe du tribunal trois échantillons de tuyaux mentionnés par le

rapport du 23 mars 2005 d’Hirschi et Hurni SA (échantillons 2, 3 et 6), qui ont

été examinés lors de celle-ci. La propriétaire a clairement spécifié à quels

passages du rapport Hirschi et Hurni SA du 23 mars 2005 ils se réfèrent. Les

recourants ont produit des photographies et des plans indiquant précisément où

les tuyaux ont été prélevés, qui permettent également de confirmer la

provenance de ceux-ci. Aucun élément du dossier ne permet de douter que ces

trois échantillons proviennent de l’immeuble Fontanettaz 9. Certes, les

numérotations des échantillons provenant des immeubles Fontanettaz 9 et 15

n’ont pas toujours été systématiques, mais elles ne remettent pas en cause la

provenance des trois échantillons précités, ni l’exactitude du rapport Hirschi

et Hurni SA.

Quoi qu’il en soit, comme il sera

exposé ci-dessous, les immeubles Fontanettaz 9 et 15 ont été construits à la

même époque avec les mêmes matériaux. Les constatations faites à partir des

échantillons provenant des deux immeubles conduisent à la même conclusion, soit

qu’aucune entreprise ne peut prendre la responsabilité de se raccorder sur ces

conduites s’agissant des écoulements et que la corrosion est importante pour

les distributions d’eau froide et d’eau chaude. Enfin rien au dossier ne permet

d’affirmer que les canalisations et écoulement d’un immeuble seraient en bon

état et ceux de l’autre vétustes.

Les recourants tirent argument du

fait que le rapport Hirschi et Hurni SA n’est pas signé pour mettre en doute sa

crédibilité. On ne discerne pas en quoi cet élément serait pertinent. Ils

prétendent en outre que l’entreprise Diemand, qui a procédé aux prélèvements,

aurait traité ensemble les tuyaux de Fontanettaz 9 et 15, pensant qu’il s’agit

d’un immeuble possédant plusieurs entrées. Malgré le singulier utilisé dans le

rapport du 15 mars 2005, il est évident qu’une telle erreur n’est pas possible

s’agissant de deux bâtiments distincts. Tirer argument de l’usage du singulier

est abusif. Ils soutiennent que la nécessité de modifier les tuyaux d’amenée

d’eau froide n’est pas établie dès lors que l’échantillon 5, prélevé dans la

chaufferie de Fontanettaz 9, n’a pas été déposé au tribunal. Ils perdent de vue

qu’on pourrait aussi admettre sur la base des échantillons prélevés à

Fontanettaz 15 que les tuyaux et écoulement de Fontanettaz 9 doivent être

changés, dès lors que ces deux immeubles présentent les mêmes caractéristiques

de construction et qu’on ne discerne aucun motif qui expliquerait que l’usure

ne soit pas identique dans ces deux bâtiments. Au demeurant, le Tribunal des

baux a rendu des meures provisionnelles le 10 mai 2004 considérant que le

remplacement des écoulements et tuyaux de Fontanettaz 15 s’imposait. De plus, l’échantillon

4 provenant d’un tuyau d’eau froide de Fontanettaz 15 est fortement corrodé et

une bonne partie de la matière est attaquée. En outre, même si on devait

admettre que les tuyaux d’eau froide ne devaient pas être remplacés

contrairement aux écoulements et aux tuyaux d’eau chaude, il ne serait à

l’évidence pas raisonnable de ne pas tous les changer ou au contraire tous les laisser

en l’état. Enfin, l’échantillon 5 démontre que le tuyau est peu attaqué par la

rouille et l’autorité intimée a tenu compte de cet élément dans son

appréciation.

Quoi qu’il en soit, lors de la

visite des lieux, la cour a constaté qu'un tuyau d'évacuation des eaux était

fortement endommagé et était en phase finale. En outre, un tuyau d'alimentation

en eau était rouillé. Ainsi, quand bien même l'eau peut toujours s'écouler,

l'état de dégradation de ces tuyaux justifie qu'ils soient changés. De plus, la

cour a observé des traces d'anciens dégâts d'eau au plafond et aux murs de la

buanderie, ce qui laisse supposer que, lorsqu'ils prétendent qu'aucun problème

n'est jamais survenu, les recourants minimisent l'avancement de la

détérioration des canalisations de leur immeuble. Cette appréciation est

corroborée par les pièces au dossier, en particulier le rapport Diemand du 15

mars 2005 et le complément au rapport de juin 2004 d’Hirschi et Hurni SA. Et

encore par le rapport de Technologie Sanitaire Perret SA du 15 septembre 2005

qui affirme que les colonnes d’eaux usées et d’alimentation sont en très

mauvais état et que le remplacement des colonnes d’eaux usées est indispensable.

En conclusion, il y a lieu d’admettre, comme le SELT, que le remplacement des

tuyaux et écoulements est nécessaire.

Le SELT a considéré qu’il était également

opportun de changer en même temps les cuisines et sanitaires. Les recourants

contestent cette solution, fondée sur l'art. 12 RLDTR, qui prévoit que

l'autorisation est notamment accordée lorsque l'opération envisagée est

opportune sur le plan technique. En effet, le Tribunal administratif a rappelé

à plusieurs reprises que l'art. 12 RLDTR sortait du cadre posé par l'art. 4

LDTR, limité aux travaux indispensables (AC.2002.0066 du 11 février 2003

consid. 2b). Or en l'espèce et contrairement aux cas précités, il ne s'agit pas

d'autoriser uniquement des travaux opportuns sur le plan technique. Les travaux

envisagés sont pour la plupart indispensables et, dans ce contexte, il apparaît

judicieux de remplacer dans le même temps des installations de cuisine et

sanitaires dont la durée de vie est particulièrement entamée. Dans ces

circonstances, et indépendamment de la légalité de l'art. 12 RLDTR, ces travaux

se justifient au regard de l'art 4 al. 1 deuxième phrase LDTR, à savoir au

regard d'autres circonstances qui le commandent impérativement. Le Tribunal

fédéral a admis cette pratique s’agissant précisément d’équipement de cuisine (ATF

4P.122/2005 du 21 juin 2005). Le Tribunal des baux a au demeurant tenu le même

raisonnement s’agissant des salles de bains de l’immeuble Fontanettaz 15 (P.

109).

Il en va de même des ventilations

dans les WC borgnes.

b) L'art. 7 LDTR dispose que

lorsque le mauvais état de l'immeuble est dû à un défaut d'entretien

intentionnel ou résultant de négligence grave, l'autorisation sera, en règle

générale, refusée (al. 1). Toutefois, si des circonstances le justifient, une

autorisation pourra être délivrée aux conditions que fixera le département

conformément à l'art. 4 LDTR (al. 2).

En l'espèce, les travaux portent

pour l'essentiel sur une amélioration du rendement énergétique de l'immeuble,

sur le remplacement des canalisations et les implications qui y sont

directement liées (remplacement des installations sanitaires), sur la mise aux

normes de sécurité des balcons et ascenseurs, la réfection des peintures et des

toitures. Aucun des travaux énumérés par le SELT n'apparaît s'imposer en raison

d'un défaut d'entretien, même si effectivement des réparations et des travaux

de consolidation ont dû être réclamés par les locataires (cf. par exemple

escalier menant au garage, parvis, stores). Il n’en demeure pas moins que ces

rénovations interviennent à l'issue d'une durée de vie standard de ces diverses

installations (cf. la tabelle d'amortissement commune aux associations de

bailleurs et de locataires). Partant, la décision du SELT ne viole pas non plus

la LDTR sur ce point.

c) Compte tenu de ce qui précède,

la décision du SELT doit être confirmée en ce qui concerne la liste des travaux

admissibles.

a) Les recourants prétendent que le revenu

locatif annuel maximum après travaux, tel qu'il a été fixé par le SELT, est excessif.

Ils soutiennent que les loyers qu'ils paient actuellement sont abusifs au sens

de l'art. 269 CO et que, partant, la propriétaire a pu constituer des réserves

pour financer des travaux d'entretien. Il n'y aurait donc pas lieu de prendre

des valeurs théoriques pour compenser une insuffisance du revenu.

Les recourants fondent cette

appréciation sur la base de la procédure en matière de droit du bail qui les a

opposés à leur propriétaire. Dans le cadre de ce litige, le Tribunal cantonal a

fait droit en partie à la demande de baisse de loyer de plusieurs locataires,

dont Pierre et Maria-L. Guignard, se basant sur la méthode absolue. Par arrêt

du 9 juillet 2002, le Tribunal fédéral a réformé l'arrêt cantonal, rejetant la

possibilité de recourir à la méthode absolue pour une demande de diminution de

loyer en cours de bail. Les recourants considèrent que, si cela signifie que

leur loyer ne peut être fixé à la lumière de cette méthode de calcul dans ce

contexte précis, cela n'invalide pas pour autant la constatation de la cour

cantonale selon laquelle le rendement est excessif. Ils étayent ceci par la diminution

de loyer obtenue ultérieurement par de nouveaux locataires – c'est-à-dire dans

le cadre d'une contestation du loyer initial – devant le Tribunal des baux, sur

la base de la méthode absolue, qui confirmerait que les loyers pratiqués par

Marfel SA lui procurent un rendement abusif. Ils estiment ainsi que, dans le

cadre de son calcul, le SELT doit tenir compte du caractère excessif des loyers

actuels et du fait que la propriétaire a ainsi pu provisionner de quoi procéder

aux travaux litigieux.

b) La propriétaire considère en

revanche que, dès lors que l'arrêt du Tribunal fédéral a invalidé la solution

retenue par la cour cantonale, les constatations par cette dernière quant à un

éventuel rendement excessif ne peuvent être retenues.

c) Quant au SELT, il rappelle que

la LDTR ne s'attache pas à examiner la situation personnelle individuelle des

locataires directement touchés par les travaux, mais s'intéresse à la substance

du parc locatif en cause. A cela s'ajoute un manque d'homogénéité au sein des

loyers effectifs de l'immeuble en cause, ce qui justifie sa pratique tendant à

s'en écarter pour systématiquement estimer un loyer objectif.

Pour déterminer le loyer initial à

prendre en considération pour cadrer la hausse de loyer admissible, le SELT a

calculé un revenu locatif objectif. A cet effet, il a d'abord déterminé la valeur

objective de l'immeuble: il a pris en compte la partie du volume du bâtiment

consacrée au logement; après avoir fixé la valeur de ce volume (en fr./m3) et ajouté la valeur du terrain et

des aménagements admis. Cela fait, le SELT a déterminé une valeur, dont il a

retranché une part du coût des travaux prévus, au titre de déduction pour

vétusté.

Il a ensuite fixé un taux de

rentabilité admissible pour le rendement équitable sur investissement sur la

base d'une comparaison de ces loyers objectifs aux derniers loyers réellement

pratiqués. Considérant que le 30 % du loyer objectif correspond à une part

d'entretien théorique dévolu à l'immeuble, le SELT a retenu que la part du

loyer effectif dépassant le 70 % du loyer objectif est celle qui peut

effectivement être affectée à l'entretien de l'immeuble. Il a ensuite déduit

cette proportion du 100 % des travaux pour arrêter la proportion du

montant total des travaux qui peut être répercutée sur les loyers.

Il résulte des calculs du SELT du

30 avril 2008 que le revenu locatif objectif avant travaux est de 192'276 fr.

par an, alors que le revenu locatif effectif est de 164'616 fr. par an. Le

second représente ainsi le 85,61 % du premier. Le SELT considère donc que

la part de ces loyers qui pouvait être affectée à l'entretien est de 15,61 %

(soit l'excédent du 70 %). Il déduit ces 15,61 % du montant total des

travaux, à savoir 1'213'840 fr., ce qui fait un montant de 1'024'359 fr.

pouvant être répercuté sur les loyers. A raison de 5,5 % l'an, cela fait

une augmentation admissible à hauteur de 56'340 fr. des loyers effectifs

annuels avant travaux. L'état locatif après travaux ne devra donc pas dépasser

220'956 fr. par an, soit 164'616 + 56'340 (et non 220'953 fr. comme

indiqué par erreur apparemment). Ce calcul est admissible, sous réserve de ce

qui est relevé au considérant 7.

d) Selon une jurisprudence établie,

le SELT peut prendre en compte un revenu locatif avant travaux différent de

l’état locatif existant, car le loyer «réel» peut être supérieur ou inférieur à

celui pour lequel un objet comparable pourrait être remis sur le marché locatif

(FO.2006.0013 du 27 octobre 2008 consid. 3a; FO.1994.0036 du 13 novembre 1996

consid. 3b). Le calcul en deux étapes, soit la définition du loyer dit

objectif, puis le report admissible du coût des travaux sur l’état initial

constitue dès lors une méthode d'évaluation adéquate (FO.2006.0013 du 27

octobre 2008 consid. 3a; FO.1999.0020 du 11 octobre 2000 consid. 4b/dd confirmé

par ATF 1P.705/2000 du 24 septembre 2001; FO.1997.0037 du 7 juillet 1999

consid. 5a et b).

Ainsi, le prix du marché est sans

pertinence pour le contrôle de la hausse des loyers admissible dans le cadre de

travaux soumis à la LDTR. D'ailleurs, de manière générale, la LDTR a pour

conséquence de soustraire dans une large mesure les objets entrant dans son

champ d'application aux mécanismes du marché (FO.2007.0004 du 22 février 2008

consid. 4b; FO.2002.0024 du 8 juillet 2003 consid. 5). En outre, pour que le

contrôle des loyers opéré par l'autorité cantonale soit compatible avec la

garantie de la propri¿é, les loyers recalculés doivent assurer au propriétaire

un rendement suffisant des fonds propres investis dans l'acquisition et la

rénovation de l'immeuble en cause (AC.2006.0323 du 20 septembre 2007 consid.

2b; AC.2000.0155 du 15 octobre 2002 consid. 5).

e) En l'espèce, le SELT a appliqué

la même méthode que dans les arrêts précités. Il n'y a donc pas lieu de

s'écarter de cette pratique confirmée par la cour de céans et le Tribunal

fédéral.

Le calcul du loyer objectif est

basé sur la valeur objective du bâtiment et prend en considération son état de

vétusté. Cette manière de faire ne prête pas flanc à la critique et, à

l'inverse d'un calcul basé sur les loyers effectifs, assure même une certaine uniformité

d'un cas à l'autre que le SELT peut avoir à traiter pour une même région. Contrairement

à ce qu'avancent les recourants, ceci s'inscrit parfaitement dans l'esprit de

la LDTR.

L'estimation de la part d'entretien

théorique dévolu à l'immeuble (le 30 % du loyer objectif) n'est pas contestable

non plus, dès lors que l'on admet le principe du calcul du loyer objectif. La

méthode que l'autorité intimée applique ensuite pour fixer la proportion du

coût des travaux pouvant être imputée aux locataires se fonde elle aussi sur

des critères objectifs. Il est en effet pertinent de calculer cette part en

fonction du rapport entre le loyer effectif et le loyer objectif, puisque cela

permet de prendre en compte un rendement théorique pouvant être affecté à la

rénovation de l'immeuble. Ceci est à l'évidence dans l'intérêt des recourants

par comparaison avec une prise en considération, comme ils l'invoquent, du

rendement uniquement, soit avec une situation dans laquelle l'entier des

travaux est répercuté sur leurs loyers. Par ailleurs, on ne voit pas pourquoi

les recourants calculent le loyer effectif qui devrait être perçu avant travaux

"pour que l'on ne puisse mettre aucun coût à charge des locataires".

Il n'y a en effet pas lieu de rechercher la solution selon laquelle les

locataires n'auraient pas à subir la moindre augmentation de loyer suite aux

travaux. Ce n'est ni le sens ni le but de la LDTR et c'est encore moins ce que

prévoit le droit du bail.

Le fait que, selon les règles qui

prévalent en droit du bail, le rendement avant travaux puisse être considéré

comme excessif pour certains appartements de l'immeuble est en revanche sans

pertinence. Le rôle du SELT en tant qu'autorité d'application de la LDTR n'est

pas de contrôler le bien-fondé à titre individuel de loyers existants, mais de

maintenir le parc locatif de logements appartenant à des catégories pour

lesquelles il y a pénurie. L'autorité intimée doit s'assurer que l'augmentation

des loyers n'ira pas à l'encontre de cet objectif. Sa tâche de surveillance ne

s'étend pas au contrôle des loyers sous l'angle du droit privé. C'est pourquoi

les loyers après travaux sont fixés sur la base des loyers avant travaux effectifs

(et non objectifs), majorés de l'augmentation admissible qui, elle seule,

est liée au calcul des loyers objectifs. Cette méthode exclut tout contrôle

incident du bien-fondé des loyers actuels en établissant de manière objective

la part du montant des travaux imputable aux locataires. Les recourants ne

sauraient profiter des travaux de rénovation indispensables au sens de l'art. 4

LDTR pour faire valoir des prétentions fondées sur le droit du bail qu'ils

n'ont précisément pas pu obtenir devant les autorités civiles. Contrairement à

ce qu'ils souhaiteraient, il n'y a pas lieu, ni pour le SELT ni pour la cour de

céans, d'investiguer plus avant la question de la conformité des loyers aux

art. 269 ss CO.

Les arrêts que les recourants citent

pour faire valoir la prise en compte d'un éventuel rendement excessif au sens

du droit du bail n'évoquent en fait le rendement après travaux qu'en vue de

s'assurer que celui-ci est suffisant de sorte que la garantie constitutionnelle

de la propriété n'est pas violée (AC.2006.0323 du 20 septembre 2007 consid. 2b;

AC.2000.0155 du 15 octobre 2002 consid. 5 ; FO.1994.0036 du 13 novembre

1996 consid. 3). Il n'y a aucune raison d'en déduire une obligation pour le

SELT de calculer le rendement effectif avant et après travaux. Au demeurant,

conformément à la jurisprudence que les recourants citent, l'autorité contrôle

que l'état locatif après travaux permet d'assurer un rendement équitable des

fonds propres nouvellement investis, raison pour laquelle, ainsi qu'on l’a

rappelé plus haut, le contrôle porte uniquement sur l'augmentation

admissible.

a) Les recourants font valoir que le SELT élude

le but central de la LDTR, dès lors que certains logements de leur immeuble

passeront de la catégorie "logements à loyer abordables" à la

catégorie "logements à loyers intermédiaires" au sens du document

"Vacance des logements à louer selon la taille et les loyers à Lausanne /

Juin 2006".

b) On relèvera tout d'abord que la

jurisprudence a relativisé la portée de ces statistiques. Elle a précisé qu'il

faut également considérer les caractéristiques intrinsèques des habitations

concernées, la qualité générale de l'immeuble ou encore la vocation du quartier

(AC.2000.0155 du 15 octobre 2002 consid. 4c; FO.1997.0037 du 7 juillet 1999

consid. 5.c/bb et les arrêts cités).

La LDTR vise à combattre la pénurie

de logements répondants aux besoins prépondérants de la population (cf. supra

consid. 2). Le mécanisme de contrôle des loyers pendant dix ans en cas de

transformation ou rénovations vise plus précisément à éviter des augmentations

qui iraient à l'encontre du but visé par la loi (art. 4 al. 3 LDTR). A ce

titre, l'autorité doit évidemment prendre garde à ce que les loyers après

travaux soient raisonnables et objectivement justifiés, mais ne peut empêcher

toute hausse de loyer qui, par essence, s'impose en cas de travaux de

rénovation "indispensables". C'est la raison pour laquelle la liste des

travaux dont les coûts peuvent être répercutés sur les loyers est

rigoureusement contrôlée. Ainsi, dès lors que ces conditions sont réalisées, la

LDTR n'interdit pas toute augmentation de loyer. Un changement de catégorie des

loyers en raison d'une hausse mesurée peut être autorisé sans violer l'essence

de la loi.

b) En l'espèce, le document invoqué

concerne la commune de Lausanne et non celle de Pully, facteur d'imprécision

dont il faut tenir compte. En outre, l'immeuble ne comporte que huit

appartements et jouit d'une situation particulièrement favorable, dans un

quartier résidentiel calme et verdoyant, proche des dessertes de transports

publics. Le SELT a de plus constaté que les logements sont de surface généreuse

et dépassent les normes OFL de 30 à 40 %. Pour ces motifs, on ne peut

considérer que faire passer trois logements, sur les huit que comporte

l'immeuble, de la catégorie "logements à loyers abordables" à la

catégorie "logements à loyers intermédiaires" est constitutif d'une

violation de la LDTR, ce d'autant plus que les loyers actuels de deux de ces

trois logements ne sont qu'à une centaine de francs de dite limite.

a) Les recourants soutiennent que le SELT a

commis des erreurs méthodologiques dans son calcul de la valeur objective de

l'immeuble. Ils relèvent que les combles ont été évalués à 600 fr. le m3, soit au prix de combles habitables,

alors qu'ils ne le sont pas et devraient dès lors être évalués à 400 fr. le m3.

Ce grief est fondé. Dans sa

nouvelle décision, le SELT a comptabilisé le m3 des combles au prix du m3 habitable. Or, il est constant que les combles de l'immeuble de

Fontanettaz 9 ne sont pas habitables. Le calcul doit par conséquent être

rectifié. Le prix des combles (valeur à neuf) est dès lors de 202'200 fr. (et

non 303'300 fr.), à savoir 337 x 1,5 x 400. Le prix moyen

du m3 est ainsi de

550 fr. 31 et le prix admis au m3 et de 593 fr. 23. La valeur à neuf du bâtiment est donc

de 3'169'478 fr. 26, ce qui donne une valeur objective de 3'383'693 fr. 99 et

donc un état locatif objectif de 186'103 fr. 17 et non de 192'276 fr. comme

fixé par le SELT. Le revenu locatif effectif de 164'616 fr. représente donc le 88,45 %

du revenu locatif objectif. Ainsi, la part des loyers ayant théoriquement pu

être affectée aux travaux litigieux est de 18,45 %. La part des travaux

pouvant être répercutée sur les loyers est donc de 81,55 % (100 % -

18,45 %). Cela représente 989'886 fr. 52. A raison de 5,5 % l'an, les

loyers effectifs annuels avant travaux peuvent donc être augmentés de 54'443

fr. 76. L'état locatif après travaux ne devra donc pas dépasser 219'060 fr. par

an, soit 195 fr. 25 le m2 par an.

b) Les recourants font également

valoir que la surface du rez, alors même que les chambres qui s'y trouvent ne

sont pas prises en compte dans le calcul du revenu locatif, est comptabilisée à

600 fr. le m3, soit

au prix d'un étage habitable. Les recourants considèrent que ce procédé est

inéquitable.

Les loyers perçus sur ces locaux ne

sont pas concernés par le système de la LDTR. Les travaux projetés sont des

travaux tendant à une réaffectation des locaux et ne sont donc pas soumis au

contrôle par le SELT. Pour cette raison, ces loyers ne doivent pas être pris en

considération pour la comparaison entre l'état locatif effectif et l'état

locatif objectif. Il n'est en revanche pas arbitraire de les prendre en compte

au prix du m3

habitable, soit 600 fr. et non 400 fr., lorsqu'il est question de déterminer le

prix moyen du m3 de

l'immeuble pour évaluer sa valeur à neuf, dès lors que cet étage est

effectivement habitable.

Les recourants contestent la possibilité de

répercuter 84,39 % des travaux sur les loyers alors que l'ordonnance fédérale

du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux

commerciaux (OBLF; RS 221.213.11) prévoit une part généralement située entre 50

et 70 %.

Ce grief n'est pas pertinent. Comme

on l'a déjà rappelé, le but de la LDTR n'est pas de se substituer aux

dispositions droit fédéral du bail. Dans cette mesure, il est incontestable que

les champs d'applications des deux législations ne sont pas les mêmes. Les

prestations supplémentaires du bailleur justifiant des augmentations de loyers

admissibles au sens des art. 269a let. b CO et 14 OBLF ne sont pas identique à

celles que visent la LDTR (cf. FO.1994.0036 du 13 novembre 1996 consid. 3c).

Dans le premier cas, il s'agit d'améliorations créant des plus-values,

l'agrandissement de la chose louée ainsi que des prestations accessoires

supplémentaires. Ainsi, comme le précise l'art. 14 al. 3 OBLF, est considérée

comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement

qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la

chose louée. Dans le second cas, celui de la LDTR, il s'agit précisément de

s'assurer que les travaux apparaissent indispensables pour des motifs de

sécurité, de salubrité ou d'intérêt général (art. 4 al. 1 LDTR), à l'exclusion

des travaux d'entretien courant (art. 1 al. 2 LDTR). Les recourants ne

l'ignorent pas vu que l'un des griefs qu'ils soulèvent est précisément la

contestation du caractère indispensable des travaux prévus.

Au vu de ce qui précède, il appert que la

méthode choisie par le SELT est conforme à la LDTR. Le résultat auquel le SELT

aboutit doit toutefois être réformé pour tenir compte de l'erreur de calcul

présentée au considérant 7.

10.

a) Dans un dernier moyen, les recourants mettent

en cause la salubrité de l'appartement en sous-sol, en particulier sa

conformité à l'art. 25 du règlement d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur

l'aménagement du territoire et des constructions (RLATC; RSV 700.11.1).

b) L'art. 25 al. 1 RLATC prévoit

que tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire

doit avoir une capacité d'au moins 20 m³; les chambres à coucher occupées par

plus d'une personne auront une capacité d'au moins 15 m³ par occupant.

c) Il est prévu que l'appartement à

créer en sous-sol soit composé de 3,5 ou 4,5 pièces. Il comprendrait ainsi une

cuisine et une salle à manger, deux sanitaires, un séjour, une chambre de

11,395 m2 (2,65 m x 4,3 m)

ainsi qu'une ou deux chambres de 10,965 m2 (2,55 m x 4,3 m) selon que le séjour est limité

à 18,876 m2

(3,63 m x 5,2 m) ou étendu à 29, 571 m2. Les volumes des chambres à coucher

seraient ainsi de 27,348 m3 et 26,316 m3.

Dans tous les cas, chacune des

pièces peut accueillir une personne, ce qui n'est pas contesté. Ce que les recourants

dénoncent, c'est l'impossibilité d'y faire loger une famille en raison de la

limitation réglementaire à un occupant par chambre à coucher. Ce raisonnement

pose pour prémisse le fait qu'un logement de 3,5 ou 4,5 pièces doit forcément

être occupé par un couple – avec ou sans enfants. Il s'agit là d'une

extrapolation que la cour ne peut se permettre de suivre. Même en laissant de

côté l'hypothèse d'une personne seule occupant le logement – ce qui, en soi,

n'est pas critiquable, il subsiste de nombreux cas de figure dans lesquels deux

personnes n'auraient pas à occuper une même chambre dudit logement. C'est

notamment le cas d'une famille monoparentale. Dans cette mesure, on ne peut pas

considérer qu'il y a violation de l'art. 25 RLATC.

11.

Au vu de ce qui précède, le recours est très

partiellement admis. Les décisions rendues par le SELT sont réformées dans le

sens des considérants. La décision rendue par la municipalité est confirmée.

Un émolument doit être mis à la

charge des recourants, qui n'obtiennent que très partiellement gain de cause,

le solde étant laissé à la charge de l’Etat. Marfel SA et la commune, qui ont

procédé par l'intermédiaire d'un avocat, ont droit à des dépens. En revanche,

le SELT ne peut prétendre à des dépens.

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est très partiellement admis.

II.

Les décisions rendues par le Département des

infrastructures le 18 octobre 2006 et le 30 avril 2008 sont réformées en ce

sens que l'état locatif annuel net admissible après travaux pour les cinq

logements de 6 pièces et les trois logements de 7 pièces de l'immeuble

Fontanettaz 9 à Pully, non compris les frais accessoires consistant en les

frais de chauffage et d'eau chaude mais y compris les frais usuels d'entretien

et d'administration, ne devra pas excéder la somme de 219'060 fr. par an ou le

prix moyen de 195 fr. 25 le m2 par an environ.

Elles sont confirmées pour le

surplus.

III.

La décision rendue par la Municipalité de Pully

le 10 novembre 2006 est confirmée.

IV.

Un émolument de 1'800 (mille huit cents) francs est

mis à la charge des recourants solidairement entre eux.

Les recourants, solidairement entre eux,

verseront à la Municipalité de Pully d’une part, et à Marfel SA d’autre part,

des dépens arrêtés à 1'800 (mille huit cents) francs.

Lausanne, le 30 octobre 2009

La présidente: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.

CDAP - FO.2006.0016 - 2009-10-30 - GUIGNARD, PESTALOZZI, MICELLO/Municipalité de Pully, MARFEL SA, Département des infrastructures

Composition

Objet

Faits

Considérants

3.

4.

9.08

10.

2008.

Dispositif