FO.2007.0014

CDAP - FO.2007.0014 - 2008-04-15 - MONTESISSA, JORAY/Service de l'économie, du logement et du tourisme

15 avril 2008Français28 min

Décision informelle du SELT ne soumettant pas le transfert de l'immeuble (8 logements) et la constitution d'une PPE au régime d'autorisation de la LAAL (non assujettisement non notifié à l'époque aux locataires ayant qualité pour contester une telle décision). Intervention des locataires auprès du SELT après la résiliation de leur bail à loyer, soit plus de deux ans après la vente de l'immeuble. Examen de la bonne foi des locataires (admise) et de la tardiveté du recours (question laissée ouverte) au regard du fait qu'après avoir demandé le 31 mai 2007 les renseignements nécessaires, ils avaient connaissance le 19 juillet 2007 - au plus tard - des motifs principaux ayant conduit le SELT à adopter une telle position, avant qu'ils obtiennent encore la notification le 6 août 2007 d'une décision formelle ouvrant la voie du recours. Le pourvoi est déclaré irrecevable faute d'intérêt pratique et actuel à l'annulation de la décision compte tenu d'un transfert de propriété intervenu le 4 mai 2005 et inscrit au RF. Supposé recevable, le recours aurait dû être rejeté sur le fond dès lors que l'opération n'avait pas pour but de soustraire principalement au parc locatif les appartements loués. Recours irrecevable.

Faits

Vu les faits suivants

La parcelle n° 5500 du cadastre de Lausanne, située à

l'avenue des Acacias 4/6 comprend une surface de 1'621 m² sur laquelle

est érigée un bâtiment d'habitation, datant de 1910, de 296 m² (ECA n° 6656) de

deux étages, combles en sus, abritant 8 logements: deux appartements de 110 m² environ

respectivement au rez-de-chaussée, au premier étage, au deuxième étage, et deux

appartements de 94 m2 environ dans les combles.

Par acte authentique du 3 mai 2005, le propriétaire Albert

Burger, né en 1936, a vendu le bien-fonds n° 5500 à Ralph Krieger, Brigitte

Nicod, Mario Gehri, Diam Gehri et Claes Magnusson pour le prix de 3'130'00

francs. Les acquéreurs précités ont acheté cet immeuble en copropriété à raison

de 1161/10000 chacun pour Ralph Krieger et Brigitte Nicod, de 1830,5/10000 chacun

s'agissant de Diam Gehri et de son mari Mario Gehri et de 4017/10000 pour Claes

Magnusson.

Par acte du même jour, le notaire a établi un acte

constitutif de propriété par étages (PPE), dont il résulte que la parcelle n°

5500 est divisée en huit parts de copropriétés; l'attribution des lots est la suivante:

Lot

Etage

Descriptif

Millième

Titulaire(s) de la

part de copropriété

(5500-1)

rez-de-chaussée Est

appart. de 110 m2

1339

Claes Magnusson

(5500-2)

rez-de-chaussée Ouest

appart. de 110 m2

1339

Brigitte Nicod et Ralph

Krieger, chacun pour une demie

(5500-3)

premier étage Est

appart. de 110 m2 et

balcons

1339

Claes Magnusson

(5500-4)

premier étage Ouest

appart. de 110 m2 et

balcons

1339

Claes Magnusson

(5550-5)

deuxième étage Est

appart. de 110 m2 et

balcons

1339

Diam et Mario Gehri chacun

pour une demie

(5500-6)

deuxième étage Ouest

appart. de 110 m2 et

balcons

1339

Diam et Mario Gehri chacun

pour une demie

(5550-7)

combles Est

appart. de 94 m2

983

Diam et Mario Gehri chacun

pour une demie

(5550-8)

combles Ouest

appart. de 94 m2

983

Ralph Krieger et Brigitte

Nicod chacun pour une demie

La vente n'a pas été assujettie à l'autorisation du Service

de l'économie, du logement et du tourisme (SELT), selon une lettre de ce

service du 21 mars 2005, jointe en annexe à l'acte de vente, lequel a considéré

que le transfert de la parcelle no 5500 de Lausanne n'était pas

soumis au régime de la loi concernant l'aliénation d'appartements loués du 11

décembre 1989 (LAAL; RSV 840.13). Le SELT a pris en considération, sur la base

de la demande du notaire du 28 février 2005, ce qui suit:

"(…)

Le propriétaire actuel a trouvé des acquéreurs (2

couples et 1 personne seule) pour tous les logements. Ces derniers souhaitent

acquérir l'immeuble en copropriété, les parts correspondant aux millièmes de la

future PPE, puis constituer de suite une propriété par étages de huit lots et

se répartir les appartements.

Dans ce cadre, le premier couple s'attribuera deux

appartements et envisage d'occuper à court ou moyen terme un des deux

logements. Le second couple s'attribuera trois appartements et envisage

d'occuper à court ou moyen terme deux des trois logements. Enfin, la personne

seule s'attribuera aussi trois appartements mais n'envisage pas d'occuper

personnellement ses trois logements pour le moment.

(…)

En effet, en termes quantitatifs en tout cas,

l'opération envisagée n'aura pas pour conséquence de "soustraire

principalement au parc locatif les appartements concernés", et ce,

d'autant plus que le premier couple qui acquiert un (futur) lot de 2 appartements

entend n'occuper que l'un des deux logements en cause, d'une part, et que la

personne seule qui acquiert un (futur) lot de 3 logements n'entend pas les

occuper personnellement, d'autres part, seuls les acheteurs du second (futur)

lot de 3 logements envisageant, à court ou moyen terme, une occupation

majoritaire des appartements achetés.

(…)

La question de la résiliation partielle de baux à

loyer concernés subséquente à l'acquisition sera donc régie exclusivement par

les mesures du droit privé fédéral en matière de bail à loyer.

Il va de soi que toute aliénation subséquente des lots

acquis qui seront constitués en propriété par étages devrait faire l'objet

d'une autorisation fondée sur la LAAL

(…)".

Cette position du SELT a été communiquée en copie

pour information à l'Office communal du logement de Lausanne uniquement.

Sabine Joray et Alberto Montessia sont locataires depuis

le 1er juillet 1997 de l'appartement de cinq pièces situé à l'avenue

des Acacias 6 à Lausanne, dont le loyer a été fixé à 2'100 fr. par mois, selon

le bail conclu le 10 juin 1997; ce loyer s'élevait à 2'180 fr. au 31 décembre

2004, à 2'235 fr. dès le 1er janvier 2005 (selon la formule

officielle). L'appartement des intéressés correspond au lot n° 3 (propriété de

Claes Magnusson).

Le 5 janvier 2007, la gérance de l'immeuble leur a

signifié la résiliation de leur bail, renouvelable de cinq en cinq ans, au 30

juin 2007, en se référant à l'entretien qu'ils avaient eu avec le propriétaire

de leur appartement, M. Magnusson. A cette occasion, la gérance leur a proposé

de conclure un nouveau bail, renouvelable d'année en année. Les locataires

précités ont saisi la commission de conciliation en matière de baux à loyer

d'une requête tendant à l'annulation du congé, subsidiairement tendant à une

prolongation de bail.

Par décision du 4 mai 2007, la commission de

conciliation a prononcé que la résiliation du bail à loyer avait été

valablement donnée pour le 30 juin 2007 et a décidé de prolonger le bail à

loyer de manière ultime et définitive jusqu'au 30 juin 2009. Le procès-verbal

d'audience fait état de ce qui suit:

"(…)

Mme Florence MAGNUSSON mentionne que le propriétaire a

résilié le bail en vue de créer un seul appartement avec celui de l'étage

inférieur. La locataire occupant l'appartement d'en dessous est une personne

très âgée (96 ans). Le propriétaire n'entend pas résilier son bail au vu de ce

critère.

Aujourd'hui, la situation a changé. Le propriétaire

souhaite un regroupement familial et créer deux appartements dont l'un sera

occupé par lui-même et l'autre par ses enfants âgés de 17 et 19 ans.

(…)

Mme MAGNUSSON signale qu'un nouveau bail renouvelable

d'année en année, a été proposé à M. et Mme. MONTESSISSA et JORAY afin de ne

pas gêner les projets futurs du propriétaire, qui, à terme, souhaite récupérer

les deux appartements, soit au départ de la famille MONTESSISSA-JORAY et au

décès de la locataire âgée. M. et Mme MONTESSISSA-JORAY n'ont pas signé le

nouveau bail.

(…)"

Le 31 mai 2007, Sabine Joray et Alberto Montesissa sont

intervenus, par l'intermédiaire de leur conseil, auprès du SELT en demandant si

l'aliénation de l'immeuble de l'avenue des Acacias 4/6 à Lausanne avait fait

l'objet d'une autorisation d'aliéner, en application de la LAAL à la date de

son transfert et de la constitution d'une PPE le 3 mai 2005.

Le 13 juillet 2007, le SELT leur a répondu que,

selon une lettre du 21 mars 2005 adressée au notaire, le transfert de la

parcelle n'avait pas été soumis au régime de l'autorisation de la LAAL au motif

que "les acquéreurs de l'immeuble Acacias 4/6, acquis "en bloc"

le 8 juin 2005, n'entendaient pas, du fait de la vente, en soustraire

principalement les appartements du parc locatif vaudois, mais souhaitaient

n'occuper personnellement, après l'achat et la constitution d'une propriété par

étages sur l'immeuble, que trois des huit logements du bâtiment". De

fait, la nature économique de cette acquisition globale avait donc un caractère

prépondérant d'investissement et de placement. Dans cette lettre, le SELT

précisait que sa prise de position spécifiait expressément que la question de

la résiliation partielle (trois baux sur huit au maximum, selon l'état qui nous

a été présenté) des baux à loyer concernés subséquente à l'acquisition devait

être régie exclusivement par les mesures du droit privé fédéral en matière de bail

à loyer, et les éventuelles protections que confère le droit civil aux

locataires en place (requête d'annulation du congé et/ou de prolongation de

bail)."

Le 19 juillet 2007, les intéressés ont demandé au

SELT de leur indiquer les baux dont la résiliation était prévue, selon

l'échange de courriers que ce service avait eu avec le notaire. Par ailleurs,

ils ont demandé au SELT de leur notifier une décision formelle de refus

d'assujettir la vente avec constitution de PPE du 4 mai 2005 à une autorisation

au sens de LAAL. Ils ont encore ajouté que si le SELT estimait ne pas avoir à

rendre une telle décision, ils priaient ce service de bien vouloir considérer

"la présente" comme un recours et l’adresser au Tribunal

administratif.

Dans sa décision du 6 août 2007, le SELT a indiqué que

l'avis de non-assujettissement adressé au notaire n'était pas nominatif quant

aux éventuels baux à loyer concernés par une résiliation individuelle

subséquente à l'acquisition. Il a précisé qu'à sa connaissance les résiliations

notifiées à ce jour avaient porté sur les baux des locataires Scartezzini (rez

de l'entrée Acacias 4) et des locataires Joray/Montesissa. Le SELT a confirmé

sa position selon laquelle le transfert de la parcelle no 5500 de Lausanne

n'était pas assujettie à une autorisation de son service compte tenu du fait que

les 5/8ème de l'immeuble demeurait sur le marché de la location dans

la durée.

Par acte du 27 août 2007, Sabine Joray et Alberto

Montesissa ont saisi le Tribunal administratif, devenu la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal, d'un recours dirigé contre la

décision du SELT du 6 août 2007, concluant, avec dépens, à l'annulation de

cette décision et au renvoi du dossier à l'autorité intimée pour nouvelle

décision au sens des considérants de l'arrêt à intervenir.

Dans sa réponse au recours du 20 septembre 2007,

l'autorité intimée a conclu au rejet du recours.

Le 18 octobre 2007, Claes Magnusson, Ralf Krieger,

Brigitte Nicod, Mario et Diam Gehri ont relevé notamment qu'actuellement seuls

deux appartements (les lots nos 2 et 8) étaient occupés par les

"époux Nicod/Krieger"; ils ont indiqué que les époux Gehri n'avaient

résilié aucun bail de leurs trois lots et que Claes Magnusson avait abandonné

l'idée d'occuper deux de ses trois lots; il n'en occupera qu'un (le lot n°3

dont disposent actuellement par les recourants). Ils ont conclu à

l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet.

Dans leurs déterminations du 29 octobre 2007, les

recourants ont relevé que les époux Krieger/Nicod occupaient deux appartements

et que Claes Magnusson entendait faire de même (selon ce qu'ils ont indiqué le

4 mai 2007). Ils ont souligné qu'en l'état quatre appartements jusque là loués

seraient ainsi soustraits du marché locatif, ce qui devrait amener le SELT à

revoir à tout le moins sa position. Les recourants ont réitéré leurs griefs

relatifs à la violation de leurs droits de partie et ont confirmé au fond les

conclusions de leur recours.

Le 29 novembre 2007, les propriétaires ont fait

notamment valoir que les loyers encaissés pour les lots n° 3, 4, 5, 6 et 7 seraient

supérieurs à la moyenne des cinq pièces à Lausanne si bien que les logements en

question n'entraient pas dans la catégorie d'appartements répondant à un

besoin de la population, au sens de l'art. 1er LAAL.

Le 30 novembre 2007, l'autorité intimée a maintenu

ses conclusions.

La Cour a ensuite statué par voie de circulation du

dossier.

Considérants

1.

a) L'art. 2 al. 1er LAAL prévoit que

l'aliénation à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, d'un appartement

à usage d'habitation jusqu'alors loué, est soumise à autorisation.

Aux termes de l'art. 6 LAAL, la demande

d'autorisation est adressée par le propriétaire à la commune du lieu de

situation de l'immeuble et doit contenir toutes les précisions utiles (al. 1).

La commune transmet la demande au département, avec un préavis dûment motivé.

Elle apporte toutes précisions utiles, notamment en ce qui concerne les

catégories de logements touchés par la pénurie (al. 2). Le département, de même

que la commune, prennent toutes les mesures nécessaires d'instruction. En

particulier, le propriétaire et le locataire concernés sont consultés (al. 3)

En vertu de l'art. 8 al. 1er LAAL, la

qualité pour recourir appartient au propriétaire et au locataire de

l'appartement concerné.

b) En l'espèce, le recours émane des locataires de

l'appartement appartenant depuis le 3 mai 2005 à Claes Magnusson et

correspondant au lot n° 3 de la PPE constituée à cette même date par les

acquéreurs de l'immeuble n° 5500 de Lausanne. Les recourants ont donc qualité

pour recourir, selon l'art. 8 al. 1er LAAL.

2.

a) La recevabilité du recours est discutée par l'autorité

intimée et les propriétaires de la PPE au regard du délai, jugé tardif par eux,

à l'issue duquel la démarche des locataires est intervenue; pour rappel, les

locataires se sont enquis le 31 mai 2007 seulement auprès du SELT des

conditions de transfert de l'immeuble, soit plus de deux ans après le transfert

du bien-fonds.

b) En l'occurrence, il faut constater que les

recourants n'ont pas été consultés à la suite du dépôt de la demande de non assujettissement

à la LAAL déposée le 28 février 2005, contrairement à ce que prévoit l'art. 6

al. 3 LAAL qui consacre concrètement dans le domaine en question le droit des

parties d'être entendues avant qu'une décision les concernant ne soit prise; il

s'agit de garanties générales de procédure découlant aussi de l'art. 29 al. 2

Cst et 27 al. 2 Cst-VD comprenant le droit pour les parties de fournir des

preuves quant aux faits de nature à influer sur la décision, d'avoir accès au

dossier, de participer à l'administration des preuves, d'en prendre

connaissance et de se déterminer à leur propos (ATF 132 II 485 consid. 3.2 p.

494; 132 V 368 consid. 3.1 p. 370/371; 129 I 85 consid. 4.1 p. 88/89, et les

arrêts cités). Les recourants ont donc été privés de la possibilité de

participer à la procédure menée par le SELT avant que cette autorité ne décide

du non assujettissement du transfert à la LAAL, c'est-à-dire statue le 21 mars

2005.

- de manière informelle - sur la demande du 28 février 2005, en violation

du droit d'être entendu des recourants. Ceux-ci ont de ce fait été privés de

faire valoir leurs droits avant le transfert de l'immeuble et l'inscription

définitive au registre foncier, à laquelle le conservateur ne procède qu'après

s'être assuré que l'autorisation nécessaire a été obtenue (art. 11 LAAL). En

leur qualité de locataires habilités à recourir par l'art. 8 al. 1er

LAAL contre la décision du SELT, ils auraient pourtant dû être considérés comme

des parties à la procédure (Benoît Bovay, Procédure administrative, éd. Berne

2000, p. 128 et ss; Pierre Moor, Droit administratif, vol II Les actes

administratifs et leur contrôle, 2ème éd. Berne 2002, chiffre

2.2.5.5

, p. 252 et p.630) et recevoir, en qualité de destinataires d'une

décision les concernant, la position du SELT du 21 mars 2005, de manière à pouvoir

agir en temps utile, en d'autres termes, de façon à pouvoir s'opposer efficacement

à la décision du SELT avant la passation de l'acte de transfert de l'immeuble

et l'inscription définitive au registre foncier (Benoît Bovay, op. cit. p. 273).

3.

a) Selon la jurisprudence, l'absence

de notification d'une décision administrative ne doit pas nuire à la personne

qui a le droit de recourir; le délai de recours ne commence à courir qu'au

moment où elle a connaissance de cette décision; elle ne peut cependant

retarder ce moment selon son bon plaisir: en vertu du principe de la bonne foi,

elle est tenue de se renseigner sur l'existence et le contenu de la décision

dès qu'elle peut en soupçonner l'existence, à défaut de quoi elle risque de se

voir opposer l'irrecevabilité de son recours pour cause de tardiveté (SJ 2000 I

p. 121 consid. 4 et les références ; ATF.

En l’espèce, l’autorité intimée et

les propriétaires de la PPE considèrent que les recourants agissent

tardivement, à savoir plus de deux ans après le transfert de propriété, alors

même qu’ils avaient connaissance du transfert de propriété en 2006 déjà et des

intentions de Claes Magnusson d’occuper personnellement l’appartement

correspondant au lot 3 de la PPE. Ils en déduisent que les recourants

n’entendent pas contester le transfert en tant que tel, mais ses conséquences

sur leur propre bail à loyer qui échappent à la juridiction administrative. Le

temps écoulé entre la résiliation du bail (le 5 janvier 2007) et leur

intervention auprès du SELT (le 31 mai 2007), soit plus de quatre mois, serait

constitutif d’un abus de droit. Les recourants rétorquent qu’ils n’avaient aucune

raison de s’inquiéter – avant le 4 mai 2007 - des conditions d’aliénation de

l’immeuble puisque les propriétaires ne leur avaient pas signifié qu’ils

allaient résilier leur bail.

b) En vertu des

principes de la bonne foi et de la sécurité du droit, une décision notifiée

irrégulièrement ne saurait être remise en cause dans n'importe quel délai. Son

destinataire doit en effet agir à temps, soit dès qu'il a connaissance de

l'existence d'une décision qui le concerne (ATF 129 II 125 consid. 3.3 p. 134/135; 127 II 198 consid. 2c p. 205). Ce

délai de réaction dépend des circonstances du cas d'espèce, étant précisé qu'un

délai de trente jours est usuel en matière de recours en droit suisse (cf. ATF 119 IV 330 consid. 1c p. 334).

Dans le cas présent,

les recourants se sont enquis le 31 mai 2007 auprès du SELT des conditions de

transfert de l'immeuble dans lequel ils occupent un appartement, après

l'audience de la Commission de conciliation en matière de bail à loyer du 4 mai

2007.

au cours de laquelle ils se sont vu signifier la résiliation du bail de

leur logement. Il résulte du dossier qu'ils connaissaient pourtant depuis le 5

janvier 2007 le transfert de propriété de leur appartement. Les recourants

n'avaient toutefois pas de raison de s'inquiéter de l'existence éventuelle d'une

décision du SELT, antérieure au transfert de la parcelle et des conditions

relatives à l'acquisition de l'immeuble, alors même que selon le texte même de

l'art. 6 al. 3 LAAL, ils pouvaient légitimement s'attendre à être consultés

dans le cadre d'une telle procédure.

c) Cela étant, il

est constant que les recourants ont eu connaissance par courrier daté du 13

juillet 2007 - reçu le 19 suivant - de l’existence d’un « courrier »

du SELT du 21 mars 2005 adressé au notaire chargé de procéder au transfert de

propriété de l’immeuble n° 5500 de Lausanne; à cette occasion, les recourant

ont également été informés du fait que la vente du 3 mai 2005 n’avait pas été

considérée comme étant assujettie au régime de l’autorisation de la LAAL, en

raison de conditions – brièvement résumées - de l’acquisition du cas d’espèce.

Il en résulte qu’à la date du 19 juillet 2007 au plus tard, les

recourants avaient connaissance de la position du SELT du 21 mars 2005 dans

cette affaire; ils avaient en outre connaissance des motifs principaux ayant

conduit l'autorité intimée à dispenser les acquéreurs du régime de

l'autorisation de la LAAL, même si l'autorité ne leur a pas communiqué - ce qui

aurait d'ailleurs suffi - une copie du courrier du 21 mars 2005 qu'elle avait

adressé en son temps au notaire, ce qu'ils n'ont pas davantage exigé le 19

juillet 2005 (dans ce sens, ATF 2P.89/2006 du 18 juillet 2006 relatif à la

communication orale d'une décision). Les recourants ont préféré requérir la notification

d'une décision formelle, sans avoir la certitude que l'autorité intimée y

ferait droit, ce qu'elle a finalement fait le 6 août 2007, retardant encore -

avec l'accord du SELT - le moment de contester une décision dont il avait déjà

connaissance. On pouvait vraisemblablement attendre des recourants, assistés

d'un avocat exerçant le barreau dans le canton de Vaud et donc au fait des

règles de la procédure, qu'ils saisissent sans plus attendre le tribunal d'un

recours dans le délai légal de 20 jours suivant la communication de la décision

attaquée, selon l'art. 31 al. 1 de la loi sur la juridiction et la

procédure administratives du 18 décembre 1989 (LJPA; RSV 173.36),

c'est-à-dire déposer leur pourvoi dans un délai échéant au 8 août 2007 à minuit

à compter du 19 juillet 2007. Vu le temps écoulé, il était en effet très

discutable - partant peu conforme au principe de la bonne foi et à celui de la

sécurité du droit en raison de l'inscription définitive du transfert de

propriété au registre foncier intervenue le 4 mai 2005 - de laisser encore la

possibilité au SELT de notifier une décision formelle ouvrant la voie de

recours et ne pas recourir dans le délai de 20 jours suivant le 19 juillet 2007

déjà. On peut ainsi se demander si, en dépit de l'indication des voies et délai

de recours communiquées le 6 août 2007, le recours déposé le 27 août 2007, bien

que respectant le délai de 20 jours de l'art. 31 al. 1 LJPA ouvert par la

décision formelle du 6 août 2007, n'est pas tardif. Cette question peut

néanmoins rester indécise pour les motifs qui suivent.

d) En effet, selon

l'art. 37 al. 1 LJPA, le droit de recours appartient à toute personne qui est

atteinte par la décision attaquée et qui a un intérêt digne de protection à ce

qu'elle soit annulée. Cela suppose un intérêt pratique et actuel à obtenir

l'annulation de la décision. Or, en l'espèce, on ne voit pas quelle utilité

pratique l'admission du recours apporterait aux recourants du moment que le

transfert de propriété de l'immeuble n° 5500 a été opéré le 4 mai 2005. Il

s'ensuit que le recours est irrecevable faute d'intérêt pratique et actuel à

l'annulation de la décision attaquée.

4.

Supposé recevable, le présent recours aurait dû de toute

façon être rejeté sur le fond. A titre subsidiaire, on peut relever ce qui

suit:

a) La LAAL vise à conserver sur le marché locatif

certains types d'appartements répondant à un besoin de la population (art.

1er). L'aliénation à titre onéreux sous quelque forme que ce soit, d'un

appartement à usage d'habitation jusqu'alors loué, est soumise à autorisation

(art. 2 al.1er LAAL), aux motifs et conditions prévues par l'art. 4

LAAL, à défaut desquels l'autorisation est refusée (art. 5 LAAL).

L'autorité

intimée s'est exclusivement prononcée les 21 mars 2005 et 6 août 2007 - sur l'assujettissement

de l'aliénation de l'immeuble litigieux au régime de l'autorisation au sens de

l'art. 2 LAAL. Le SELT ayant répondu négativement à cette question de principe,

il n'a logiquement pas examiné si une autorisation pourrait le cas échéant être

octroyée sur la base des motifs et conditions de l'art. 4 LAAL. Seule est par

conséquent litigieuse dans le cadre de la présente procédure la question de

l'assujettissement éventuel de la vente de l'immeuble à la LAAL; quant à la

question de savoir si cette vente pourrait être autorisée le cas échéant sur la

base des articles 4 et 5 LAAL, elle n'a pas à être examinée faute d'avoir fait

l'objet d'une décision de première instance (ATF 2P.296/2000 du 13 mars 2001 et

réf. citées à propos de l'objet du litige et l'objet du recours).

b) Dans un arrêt FO.2001.0005 du 29 janvier 2002, le

Tribunal administratif a considéré ce qui suit:

"(…), pour déterminer si une opération entre dans

le champ d'application de la LAAL, il convient d'examiner avant toute chose si

celle-ci aurait pour conséquence la soustraction de logements du marché

locatif. On l'a vu, tel n'était manifestement pas le cas d'une acquisition en

bloc d'un immeuble à titre de pur investissement. Il en va différemment lorsque,

comme en l'espèce, un immeuble est vendu à un groupe d'acheteurs non pas

principalement à titre d'investissement, mais pour que ces derniers puissent se

répartir les appartements après avoir résilié les baux des locataires en place:

on se trouve alors précisément dans l'hypothèse visée par la LAAL, à savoir que

la vente de l'immeuble aurait pour conséquence la soustraction du marché

locatif d'appartements jusqu'alors loués. Contrairement à ce que soutient le

vendeur dans le cadre de ses observations déposées en cours de procédure,

l'art. 2 LAAL, interprété en fonction du but visé par le législateur, constitue

ainsi une base légale suffisante, sous l'angle de la garantie de la propriété,

pour soumettre l'opération litigieuse à autorisation."

c) En l'espèce, la parcelle n° 5500 de Lausanne, sur

laquelle est érigée un bâtiment ancien, a été vendue en bloc à une communauté

d'acheteurs qui ont acquis cette immeuble en copropriété et constitué, par acte

du même jour, une PPE en s'attribuant la propriété des lots.

Les recourants soutiennent que la deuxième étape de

cette opération, qui individualise juridiquement les appartements dans le but

d'en occuper une partie d'entre eux, a pour conséquence de soustraire des

logements loués du marché locatif. Ils considèrent qu'un tel

"montage" avait pour but de contourner la LAAL.

A l'appui de son refus d'assujettissement à la LAAL,

le SELT oppose aux recourants un critère quantitatif; il résultait, en effet,

des indications du notaire que l'opération n'avait pas pour conséquence de

soustraire principalement au parc locatif les appartements loués compte

tenu du fait qu'un couple n'entendait occuper que l'un de ses deux lots, que

l'acquéreur de trois lots n'avait pas l'intention de les occuper

personnellement et que les acheteurs des trois lots restants envisageaient à

court ou moyen terme une occupation majoritaire des appartements achetés. Le

SELT se prévaut du fait que l'opération avait bien une finalité principale

d'investissement dès lors que la majorité des baux, à savoir cinq sur huit,

était maintenue. Ce but demeure puisque, selon les indications des

propriétaires, seuls quatre logements [les lots nos 2, 8 (de Ralph Krieger et

Brigitte Nicod) et 1 (vacant), 3 (appartenant à Claes Magnusson] devraient être

occupés par ceux-ci prochainement, étant précisé qu'actuellement, seuls les

lots nos 2 et 8 sont occupés par les propriétaires Nicod et Krieger.

Si l'achat en bloc du bien-fonds par un groupe

d'acheteurs à titre de pur investissement échappe à la LAAL, selon l'arrêt TA FO.2001.0005

du 29 janvier 2002, la question est plus délicate lorsque l'opération d'achat

est couplée à la constitution d'une PPE qui individualise juridiquement les

appartements.

d) Selon l'art. 26 al. 1 Cst., la propriété est

garantie. Cette garantie protège les droits patrimoniaux concrets du

propriétaire, soit celui de conserver sa propriété, d'en jouir et de l'aliéner.

Les restrictions à la propriété ne sont compatibles avec la Constitution que si

elles reposent sur une base légale, sont justifiées par un intérêt public

suffisant et respectent le principe de la proportionnalité (art. 36 al. 1 à 3

Cst.; ATF 129 I 337 consid. 4.1 p. 344; 126 I 219 consid. 2a p. 221). En

vertu de ce principe, une restriction aux droits constitutionnels doit être

limitée à ce qui est nécessaire pour atteindre le but poursuivi, adéquate à ce

but et supportable pour la personne visée par la mesure; celle-ci est

disproportionnée s'il est possible d'atteindre le même résultat par un moyen

moins incisif (ATF 129 I 12 consid. 9.1 p. 24; 129 V 267 consid. 4.1.2 p. 271; 128 I 92 consid. 2b p. 95 et les

arrêts cités). Le principe de la proportionnalité interdit en outre toute

limitation qui aille au-delà du but visé et il exige un rapport raisonnable

entre celui-ci et les intérêts publics et privés compromis (ATF 126 I 129 consid. 2c p. 222; 124 I 40 consid. 3e p. 44/45; 119 Ia 348 consid. 2a p. 353, et les

arrêts cités).

e) L'opération réalisée dans le cas présent, à

savoir l'aliénation en bloc de l'immeuble n° 5500 à un groupe d'acquéreurs qui

ont convenu par acte du même jour la constitution d'une PPE, est en tous cas différente

de celle envisagée dans l'arrêt FO.2001.0005 du 29 janvier 2002. En effet,

l'aliénation à titre onéreux n'avait pas, en l'espèce, pour but une

répartition de tous les lots entre les propriétaires; seule une minorité des

appartements devaient être occupés en l'espèce par les acquéreurs et l'a été

après la constitution de la PPE. Cela étant, l'appréciation du SELT, qui a

estimé que les conditions d'assujettissement à la LAAL n'étaient pas remplies,

ne paraît pas insoutenable dès lors que cette question n'est pas réglée par la

loi cantonale et qu'il s'agissait d'interpréter le but poursuivi par les acheteurs

au regard de la finalité de la loi. En considérant que l'opération avait un but

principal d'investissement, le SELT n'a pas mésusé de son pouvoir d'appréciation.

Certes, la constitution subséquente d'une PPE sur le bien-fonds n° 5500 a eu

pour conséquence l'individualisation juridique des appartements; mais il ne

résulte pas du cas d'espèce que l'ensemble des appartements devaient être

soustraits au parc locatif, ce qui est encore vrai aujourd'hui, de sorte que le

SELT pouvait, sans excéder son pouvoir d'appréciation, considérer que la vente

n'était pas soumise au régime d'autorisation prévu par la LAAL. On notera que

le projet de loi du Conseil d'Etat sur la préservation du parc locatif du 20

février 2008 (LPPL), qui répond à la motion Armand Rod et consorts demandant

l'abrogation de la LAAL, exclura de son champ d'application, selon l'art. 3

let. f LPPL s'il est adopté en l'état, "l'aliénation "en

bloc" d'un immeuble d'habitation ou l'aliénation de la totalité des lots

de propriété par étages d'un immeuble propriété d'un même vendeur à un même

acheteur, lorsque l'acheteur acquiert l'immeuble à titre principal

d'investissement". Le projet de loi du Conseil d'Etat va à première

vue dans le sens de l'interprétation que fait le SELT de la LAAL, laquelle devrait

être abrogée (art. 27 du projet LPPL). De plus, comme le relève le SELT, la

revente ultérieure de l'un ou l'autre appartement sera soumise à autorisation.

5.

Les considérants qui précèdent conduisent à

l'irrecevabilité du recours. Vu les circonstances particulières de la présente

affaire, l'arrêt sera rendu sans frais ni dépens, lesquels sont compensés.

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est irrecevable.

II.

L'émolument judiciaire est mis à la charge de l'Etat.

III.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 15 avril 2008

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.

CDAP - FO.2007.0014 - 2008-04-15 - MONTESISSA, JORAY/Service de l'économie, du logement et du tourisme

Composition

Objet

Faits

Considérants

1.

2.

2005.

2.2.5.5

3.

2007.

4.

5.