FO.2008.0006

CDAP - FO.2008.0006 - 2008-12-10 - Département de l'économie/Commission foncière Section II, A.X.________

10 décembre 2008Français20 min

Acquisition d'immeuble par une personne à l'étranger; ressortissant russe, au bénéfice d'une autorisation de séjour temporaire pour étudier en Suisse, qui désire acquérir un logement à Montreux; la présomption de l'art. 26 CC, selon laquelle le lieu où l'étudiant accomplit ses études n'est en général pas constitutif du domicile, n'est pas renversée, à défaut pour l'acquéreur d'avoir apporté des éléments suffisamment concrets et pertinents à cette fin; ainsi, à défaut de domicile en Suisse, l'hypothèse visée à l'art. 2 al. 2 let. b LFAIE n'est pas réalisée, de sorte que l'acquisition projetée est soumise à autorisation (art. 2 al. 1 LFAIE).

Faits

Vu les faits suivants

A.X.________, ressortissant B.________, né le 3

août 1987, est entré en Suisse le 3 mai 2006. Il est au bénéfice d’une

autorisation de séjour temporaire pour études (type B) et inscrit auprès de l’ " American College of Switzerland

– Schiller International University" , à Leysin. Il vise à obtenir un " Bachelor of Science degree in

International Business ". Cette formation se déroulera jusqu’en 2009, voire 2010, si

l’intéressé poursuit dans la voie du Master (MBA).

a) Le 19 septembre 2007, Me Sandra Laydu

Molinari, notaire à Montreux (ci-après : la notaire), a informé la

Commission foncière, Section II, (ci-après : la commission foncière), à

Lausanne, qu’elle avait pour mandat d’instrumenter l’acquisition par A.X.________

d’un appartement à Montreux. Selon les extraits du registre foncier, il s’agit

d’un logement de 3 ½ pièces avec terrasse et cave (feuillet n° 1********), qui

est situé dans la PPE "Y.________". La vente porte également sur une

place de parc (feuillet n° 2********), ainsi que sur un local de rangement

(feuillet n° 3********). La notaire a sollicité de la commission foncière

qu’elle lui indique si cet achat était assujetti au régime d’autorisation prévu

par la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des

personnes à l’étranger (LFAIE).

b) Par courrier du 25 septembre

2007, la commission foncière a informé la notaire que, dans la mesure où la

situation de A.X.________ correspondait à celle traitée par le Tribunal

administratif (depuis le 1er janvier 2008 : la Cour de droit administratif

et public du Tribunal cantonal) le 26 janvier 2005 dans la cause FO.2003.0016, le

conservateur du registre foncier était compétent pour examiner cette requête.

Toutefois, en cas de doute (prix élevé, acte fiduciaire pour le compte de

parents, etc.), le conservateur pouvait soumettre le cas à la commission

foncière, comme objet de sa compétence. Tel a été le cas en l’espèce. Le

conservateur a en effet considéré que l’examen du contenu de l’acte de vente ne

lui permettrait pas d’exclure d’emblée une opération à titre fiduciaire pour le

compte de parents. Le prix convenu de la transaction se situerait, selon le

conservateur, au sommet de l’échelle des prix pratiqués en la matière, même

dans la région de la Riviera vaudoise (cf. courrier du 9 octobre 2007 adressé à

la notaire).

c) Le 1er novembre 2007,

la notaire a transmis à la commission foncière des documents susceptibles de

juger de l’indépendance financière de A.X.________. Il ressort en particulier

d’un relevé de la Z.________ que l’avoir de A.X.________ au 26 octobre 2007 se

chiffrait à 1'652'876.79 fr. et que ce compte s’est vu crédité de sommes

importantes en automne 2007, soit : d’un montant de 200'000 fr. versé le

14 septembre 2007 par B.X.________, père de A.X.________ ; de 576'485 fr.

le 17 octobre 2007 ; de 498'660 fr. le 25 octobre 2007, également versé

par B.X.________ ; et enfin de 576'671.41 fr. le 26 octobre 2007. Selon la

notaire, ces versements proviendraient d’un compte bancaire que A.X.________

disposerait à son nom auprès de la Bank of A.________, sur l’île de D.________.

Un certificat de cette banque a également été produit, attestant que le compte

concerné présentait une balance de 184'768 USD au 2 juillet 2007. S’agissant du

prix de l’acquisition immobilière, la notaire a précisé qu’il pouvait être

calculé comme suit : pour l’appartement de 123.18 m2 : 1'610'000 fr., pour la place

de parc : 50'000 fr., et pour le local de rangement : 20'000 fr.,

soit un prix total de 1'680'000 fr. Le prix au m2 se chiffrerait ainsi à 13'070 fr., montant qui serait inférieur,

selon la notaire, aux conditions actuelles du marché pour un objet de ce type,

et qui correspondrait par ailleurs aux moyens financiers personnels de A.X.________.

La notaire a enfin expliqué que ce dernier n’aurait plus d’attaches avec ses

parents divorcés dont il serait le fils unique et qu’il vivrait en Suisse de

manière totalement indépendante.

d) La commission foncière a requis

le 27 novembre 2007 la production de divers documents supplémentaires (une

attestation de domicile, une nouvelle photocopie de l’autorisation de séjour de

type B, une déclaration de résidence principale, ainsi qu’une démonstration

tendant à démontrer que A.X.________ n’habitait plus au domicile de ses parents

en dehors des périodes scolaires). La commission foncière a en outre constaté,

au vu du relevé de la Z.________ transmis le 1er novembre 2007, que

les montants versés par le père de A.X.________ les 14 septembre et 25 octobre

2007 lui auraient permis de financer le prix d’acquisition de l’immeuble

concerné ; l’indépendance financière de A.X.________ devait dès lors être

démontrée. La notaire a donné suite à cette correspondance le 21 décembre 2007,

en transmettant à la commission foncière une attestation de résidence établie

par le contrôle des habitants de Leysin, une photocopie de l’autorisation de

séjour de type B valable jusqu’au 15 janvier 2008, une déclaration de résidence

principale signée par A.X.________, et enfin une attestation d’B.X.________ du

18 décembre 2007 confirmant qu’il avait doté son fils de moyens financiers

suffisants pour le rendre complètement indépendant et ajoutant qu’il ne lui

transférait aucune somme mensuelle pour vivre. La notaire a précisé que A.X.________

se serait déjà installé dans l’appartement en question et qu’il se serait

constitué un domicile en Suisse, où il fréquentait sa fiancée et ses amis. Il

n’habiterait plus du tout au domicile de ses parents, y compris hors des

périodes scolaires.

Par décision du 25 janvier 2008, notifiée

le 19 février 2008, la commission foncière a admis la requête déposée par la

notaire et constaté que l’acquisition par A.X.________ à titre de résidence

principale des parcelles n° 1********, 2******** et 3******** de la Commune de

Montreux, à savoir un appartement de 3 ½ pièces, avec terrasse et cave, une

place de parc et un local de rangement au niveau inférieur, n’était pas

assujettie au régime de l’autorisation.

Le Département de l’économie, représenté par le Secrétariat

général, (ci-après : le département), à Lausanne, a recouru contre cette

décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal

le 20 mars 2008 en concluant principalement à son annulation et au refus de

l’autorisation sollicitée, et subsidiairement, à son annulation et au renvoi de

la cause à la commission foncière pour nouvelle instruction et nouvelle

décision, avec mise des frais à la charge de A.X.________. La commission

foncière a déclaré ne pas avoir de réponse à faire valoir le 9 avril 2008. A.X.________

s’est déterminé sur le recours le 17 juin 2008, en concluant, avec suite

de frais et dépens, à son irrecevabilité, et dans la mesure où il était déclaré

recevable, à son rejet. Un bordereau de pièces a été produit. Le département a

déposé un mémoire complémentaire le 21 juillet 2008 en maintenant ses

conclusions, sur lequel A.X.________ s’est déterminé le 29 août 2008 en

produisant une pièce supplémentaire.

Les moyens des parties seront repris ci-dessous

dans la mesure de leur pertinence.

Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérants

1.

S’agissant de la recevabilité du recours, contestée

par A.X.________, l’art. 15 al. 1 let. b de la loi fédérale du 16 décembre 1983

sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (ci-après: LFAIE;

RS 211.412.41) attribue aux cantons la tâche de désigner une autorité habilitée

à recourir contre les décisions prises en application de cette loi. L’art. 7 al.

1.

de la loi vaudoise du 19 novembre 1986 d’application de la LFAIE (LVLFAIE ;

RSV 211.51) désigne le département (de l’économie) comme autorité compétente et

l’art. 3 du règlement du 17 février 1987 d’exécution de la LVLFAIE (RLVLFAIE ;

RSV 211.51.1) délègue cette compétence au secrétariat général. S’agissant

ensuite de la signature du recours par la secrétaire générale adjointe à la

place du secrétaire général, il est d’usage constant qu’un adjoint nommé en

cette qualité puisse remplacer, pour tous les actes inhérents à sa fonction, le

collaborateur concerné en cas d’absence. Au demeurant, même dans l’hypothèse où

il y aurait eu absence de pouvoirs, le secrétaire général, en déposant un

mémoire complémentaire dans lequel il a maintenu les conclusions du recours, a

dans ce cas procédé à une ratification de l’acte. Le recours est ainsi

recevable.

2.

a) La LFAIE a pour but de prévenir l'emprise

étrangère sur le sol suisse (art. 1). C'est pourquoi, cette loi prévoit un

régime d'autorisation pour toute acquisition d'immeubles par des personnes à

l'étranger (art. 2 al. 1 LFAIE). Des exceptions existent toutefois, qui sont

mentionnées à l'art. 2 al. 2 LFAIE. En particulier, l'autorisation n'est pas

nécessaire si l'immeuble sert de résidence principale à la personne physique

qui l'acquiert, au lieu de son domicile légal et effectif (art. 2 al. 2 let. b

LFAIE). Cette notion de domicile est précisée à l'art. 5 de l'ordonnance fédérale

du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes

à l'étranger (ci-après: OAIE; RS 211.412.411), de la manière suivante: "le

domicile justifiant le non-assujettissement de l'acquisition d'une

résidence principale (art. 2, al. 2, let. b, LFAIE) se détermine selon les art.

23, 24, al. 1, 25 et 26 CC." (art. 5 al. 1 OAIE); "un domicile

légalement constitué présuppose en outre, soit une autorisation valable de

séjour permettant de créer un domicile (art. 33 LEtr), soit un autre

droit." (art. 5 al. 2 OAIE).

b) En l'espèce, il n'est pas

contesté que A.X.________ (ci-après : l'acquéreur) est une "personne

à l'étranger" au sens de l'art. 5 LFAIE. En effet, il s'agit d'un

ressortissant d'un Etat non européen qui n'a pas le droit de s'établir en

Suisse (art. 5 let. a bis LFAIE), puisqu'il ne bénéficie pas d'une autorisation

d'établissement (art. 2 al. 3 OAIE). Il est donc en principe soumis au régime

d'autorisation prévu par la LFAIE. L'autorité intimée soutient toutefois que

les conditions de l'art. 2 al. 2 let. b LFAIE seraient réalisées et qu'ainsi,

l'acquisition en cause ne nécessiterait pas d'autorisation. Pour sa part,

l'autorité recourante conteste ce point de vue en relevant qu'un acte

fiduciaire du père de l'acquéreur ou d'un tiers ne pourrait être exclu. En

effet, l’art. 12 let. a LFAIE dispose que l’autorisation d’acquérir est refusée

en tout état de cause lorsque l’immeuble sert à un placement de capitaux non

autorisé par la loi. Selon cette autorité, les éléments au dossier ne seraient

pas suffisants pour établir, d’une part, que l'acquéreur se serait

véritablement constitué un domicile dans le canton de Vaud, et d'autre part,

qu'il disposerait de l'indépendance financière pour acquérir un logement à un

tel prix.

3.

a) Les articles 23 à 26 du Code civil suisse

(ci-après : CC) traitent du domicile d'une personne physique en Suisse. Le

domicile de toute personne est au lieu où elle réside avec l'intention de s'y

établir (art. 23 al. 1 CC). Cette définition comporte un élément objectif qui

est la résidence et un élément subjectif qui est l'intention de s'établir. La

jurisprudence du Tribunal fédéral ne se fonde pas sur la volonté intime de

l'intéressé, mais sur l'intention manifestée objectivement et reconnaissable

pour les tiers (ATF 119 II 64 consid. 2b/bb). Par ailleurs, l'intention de

s'établir peut se concrétiser, en droit international privé comme en droit

civil, sans égard au statut de la personne du point de vue de la police des

étrangers, des autorités fiscales ou des assurances sociales (ATF 120 II 7

consid. 2b p. 8 et les références citées). Pour déterminer le domicile d'une

personne, il faut se fonder sur l'endroit que sa conduite effective désigne

comme le centre de ses intérêts personnels et professionnels. Une personne qui

séjourne à l'étranger peut avoir un domicile en Suisse lorsqu'elle a en Suisse

le centre de son existence, de ses relations, de ses intérêts idéaux et

matériels et de sa vie domestique, l'établissement de la famille jouant à cet

égard un rôle important. En revanche, les permis d'établissement ou de séjour,

le dépôt des papiers et l'exercice des droits politiques ne sont pas

déterminants à eux seuls. Lorsqu'une personne séjourne en deux endroits

différents et qu'elle a des relations avec ces deux endroits, le domicile se trouve

au lieu avec lequel elle a les relations les plus étroites, compte tenu de

l'ensemble des circonstances (ATF 125 III 100 consid. 3 p. 102; 120 III 7

consid. 2 b et les références citées).

b) Lorsque le séjour d'une personne

en un lieu n'est pas un but en soi (Selbstzweck), mais qu'il est effectué dans

un but particulier (Sonderzweck), notamment pour y fréquenter les écoles, être

placé dans un établissement d'éducation, un hospice, un hôpital ou une maison

de détention, ce séjour, qu'il soit volontaire ou non, ne constitue pas le

domicile (art. 26 CC; v. Tuor/Schnyder/Schmid, Das Schweizerische

Zivil-gesetzbuch, 11. Auflage, Zürich 1995, p. 84). En matière de for de la

poursuite pour dettes, le Tribunal fédéral, appliquant la notion de domicile du

droit civil, a jugé que l'étudiant majeur qui va se fixer dans une localité

uniquement en vue d'y faire des études et revient passer ses vacances auprès

des siens conserve le domicile qu'il avait avant son déplacement, et c'est à

cet endroit seulement qu'il peut être poursuivi (ATF 82 III 12 = JdT 1956 II

36). En matière d'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à

l'étranger, il a jugé que l'étudiant étranger, même devenu majeur, ne pouvait

pas s'être constitué un domicile en Suisse et qu'il devait être considéré comme

une personne ayant son domicile à l'étranger (ATF 106 Ib 193 consid. 2 p.

198-199).

Selon la doctrine récente, l'art.

26.

CC ne contient cependant qu'une présomption, du moins pour les écoliers, les

apprentis et les étudiants, selon laquelle le séjour au lieu des études

n'implique pas l'intention d'y transférer le centre de ses activités (v.

Christian Brückner, Das Personenrecht des ZGB, Zürich 2000, n. 351, p. 101;

Henri Deschenaux/Paul-Henri Steinauer, Personnes physiques et tutelle, Berne

2001, n. 379, p. 116, qui étendent cette présomption aux personnes âgées qui

entrent dans un établissement). Cette présomption peut être renversée; si

l'intéressé apporte la preuve qu'il a rompu les liens avec son ancien domicile

et qu'il s'est constitué un nouveau centre d'existence au lieu où il passe

désormais ses nuits, ce lieu constitue son nouveau domicile (v. Brückner, op.

cit., n. 353, p. 101). Staehelin précise que les critères applicables aux

étudiants pour déterminer si leur domicile se trouve au lieu de leurs études

sont analogues à ceux des personnes séjournant en semaine au lieu de leur

travail, bien que les conditions soient plus strictes pour admettre un domicile

au lieu des études qu'au lieu où s'exerce l'activité lucrative. Pour que le

transfert du domicile au lieu des études soit effectivement réalisé, il faut

une relation étroite avec ce lieu et un fort relâchement des liens avec le

précédent domicile, ce qui se traduit par le fait que l'étudiant retourne

rarement en ce lieu, c'est-à-dire même pas pour y passer les vacances

semestrielles. Un autre indice pourrait être l'absence de toute possibilité

d'hébergement privé en ce lieu ou l'exercice régulier d'une activité lucrative

parallèlement aux études (Daniel Staehelin, Kommentar zum schweizerischen

Privatrecht, Schweizerisches Zivilgesetzbuch I, Honsell/Vogt/Geiser, Basel

1996, n. 4 ad art. 26, p. 216-217).

On retrouve ces conditions dans la

jurisprudence du Tribunal fédéral en matière fiscale. S'il est vrai que le

droit fiscal a sa propre définition du domicile, qui doit être distinguée de

celle issue des articles 23 et ss CC, le Tribunal administratif a toutefois

constaté que ces deux notions coïncident dans la plupart des cas (arrêt TA

FI.2001.0101 du 4 novembre 2002, consid. 1b). Ainsi, le Tribunal fédéral a jugé

qu'il y avait constitution d'un nouveau domicile lorsque l'intéressé a rompu

toutes les relations avec son ancien domicile et qu'il manifeste par des

mesures particulières son intention de s'établir de façon durable à son nouveau

lieu de résidence, ainsi par exemple lorsqu'il déménage avec ses proches, qu'il

fait venir ses meubles ou qu'il s'installe d'une autre manière pour un long

séjour dont la fin dépend de circonstances indéterminées (ATF du 16 mai 2001, X

c. Administration cantonale des impôts du canton de Vaud et Administration

fiscale cantonale du canton de Genève, in RDAF 2001 II p. 521 consid. 4c p. 528

et les références citées).

c) En l'espèce, l'acquéreur est

arrivé en Suisse dans sa dix-neuvième année afin d'effectuer des études auprès

de l’"American College of

Switzerland – Schiller International University" à Leysin. Il est au bénéfice d'une autorisation de séjour

temporaire pour études (de type B); il vise à obtenir un "Bachelor of Science degree in

International Business". Cette formation se

déroulera jusqu'en 2009, voire 2010, s'il poursuit dans la voie du Master. Il

soutient qu'il a une fiancée et des amis en Suisse et qu'il aurait quitté la

Russie à l'âge de onze ans pour se rendre à D.________, où des documents

attestent qu'il a suivi une formation. Il a en effet obtenu un diplôme en juin

2005.

délivré par la "Logos

School of English Education". La date de son arrivée sur le territoire chypriote n'est toutefois

pas établie. On ne sait ainsi pas depuis combien d'années l'acquéreur a quitté C.________,

puisque la pièce la plus lointaine que l’acquéreur a pu produire est un permis

de résider à D.________ valable jusqu’au 30 novembre 2003.

Dans le cas présent, il est vrai

qu’aucun élément ne permet de constater que l’acquéreur aurait gardé des liens

prépondérants avec la Russie, puisqu'il a quitté ce pays depuis quelques années

déjà (on ne sait cependant pas depuis quand). Toutefois, il ne ressort pas des

faits qu’il souhaite faire de la Suisse le centre de son existence ; le but

de son séjour en Suisse est en effet d’étudier. Il ne dispose d’ailleurs que d’une

autorisation de séjour temporaire à cette fin. En outre, à part le fait qu'il

aurait une fiancée et des amis ici, il ne peut être déduit que son véritable domicile

serait en Suisse. Il est par exemple curieux, sans que cela ne soit pour autant

déterminant, de constater que les relevés de la Z.________ pour les périodes du

1er juin au 29 octobre 2007, ainsi que du 11 septembre au 10 octobre

2007, sont adressés à son nom à C.________. La présomption de l’art. 26 CC,

selon laquelle le lieu où l’étudiant accomplit ses études n’est en général pas

constitutif du domicile, n’est ainsi pas renversée, à défaut pour l’acquéreur

d’avoir apporté des éléments suffisamment concrets et pertinents à cette fin.

L’affaire jugée le 26 janvier 2005

par le Tribunal administratif dans la cause FO.2003.0016, dans laquelle le

tribunal avait admis que la recourante, ressortissante française étudiant à

l’Ecole hôtelière de Lausanne, s’était constitué un domicile dans la capitale

vaudoise, ne saurait modifier cette appréciation. Dans le cas mentionné, il

était établi que la recourante, née en 1984, avait vécu dans un pensionnat en

Angleterre dès l’âge de dix ans, qu’elle avait débuté ses études à l’Ecole

hôtelière de Lausanne en juillet 2002, avant d’effectuer un stage de six mois à

l’étranger, puis de revenir en Suisse en juillet 2003 pour poursuivre ses

études. Le tribunal avait considéré que la recourante n’avait pas conservé son

domicile au lieu où habitaient ses parents, en d’autres termes, qu’elle n’avait

pas avec ce lieu des liens prépondérants par rapport à ceux qu’elle avait pu

créer à Lausanne. La question n’est pas de définir les similitudes qu’il

pourrait exister entre les deux situations ; le point à trancher est celui

de savoir si la présomption tirée de l’art. 26 CC est en l’espèce renversée, ce

qui n’est pas le cas. Ainsi, à défaut de domicile en Suisse, l’hypothèse visée

à l’art. 2 al. 2 let. b LFAIE n’est pas réalisée ; l’acquisition concernée

est donc soumise à autorisation (art. 2 al. 1 LFAIE).

4.

Il résulte des considérants qui précèdent que le

recours doit être admis et la décision attaquée réformée en ce sens que

l’acquisition projetée est soumise au régime de l’autorisation. Selon l'art. 55

al. 1 LJPA, les frais et dépens sont en principe supportés par la ou les

parties qui succombent. Lorsque la procédure met en présence, outre le

recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les

intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à la partie

adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision

est annulée ou modifiée, de supporter les frais et dépens (RDAF 1994 p. 323). Les

frais de justice sont ainsi mis à la charge de l’acquéreur ; en

application de l’art. 4 al. 1 du tarif du 11 décembre 2007 des frais

judiciaires en matière de droit administratif et public (TFJAP ; RSV 173.36.1.1),

l’émolument est arrêté à 2'000 fr. Il n’est au surplus pas alloué de dépens.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision de la Commission foncière, Section

II, du 25 janvier 2008 est réformée en ce sens que l’acquisition projetée est

soumise au régime de l’autorisation.

III.

L’émolument de justice, arrêté à 2'000 (deux

mille) francs, est mis à la charge de A.X.________.

IV.

Il n’est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 10 décembre 2008

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les

motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les

pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour

autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision

attaquée.