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Décision

FO.2008.0025

CDAP - FO.2008.0025 - 2010-02-26 - Département de l'économie/Commission foncière rurale Section I, X._____, Y._____

26 février 2010Français25 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

D'une surface totale de 27'326 m2, la

parcelle n° 1******** du cadastre de ********, située au lieu dit "2********",

est entièrement colloquée en zone agricole. Selon l'extrait du registre foncier

figurant au dossier, elle comprend une forêt de 11'039 m2, une

surface de "champ, pré,

pâturage" de 16'100 m2, un

bâtiment agricole (n° ECA 3********) de 53 m2 et une habitation (n°

ECA 4********) de 134 m2. L'estimation fiscale, déterminée le 11

avril 2002, est de 244'000 francs.

B.

En 1990 le propriétaire de la parcelle,

X.________ a demandé l'autorisation d'effectuer des travaux de rénovation et de

transformation touchant le bâtiment n° 4********. Il a notamment déposé une

demande auprès du Service de l'aménagement du territoire (SAT, actuellement

Service du développement territorial), afin de pouvoir agrandir le logement en

créant une entrée et une cuisine dans un réduit et deux chambres dans la

grange. Le volume voué à l'habitation se trouvait ainsi plus que doublé. Le SAT

a délivré l'autorisation spéciale requise en qualifiant ces travaux

d'importance réduite au sens de l'art. 81 al. 4 de la loi du 4 décembre 1985

sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11; cf.

lettre de la Centrale des autorisations du Département des infrastructures du

13 mars 1991). X.________ s'est vu octroyer le permis de construire le 19 mars

1991.

X.________ (ci-après: le vendeur) a

conclu le 29 août 2008 avec Y.________ (ci-après: l'acheteuse) un contrat de

vente à terme conditionnelle fixant le prix de ce bien-fonds à 3'900'000

francs.

Par requête du 15 septembre 2009,

les deux parties susmentionnées, agissant par leur notaire, ont sollicité

l'autorisation de la Commission foncière rurale (ci-après: la Commission), afin

que l'acheteuse puisse acquérir la parcelle. Ils ont précisé que leur requête

se fondait sur l'exception au principe de l'acquisition par un exploitant

prévue à l'art. 64 al. 1 let. f de la loi sur le droit foncier rural du 4

octobre 1991 (LDFR; RS 211.412.11), suite à l'absence de demande par un

exploitant à titre personnel malgré une offre publique à un prix qui ne

semblait pas surfait.

Le 19 septembre 2008, la Commission

a octroyé l'autorisation requise.

C.

Le 24 octobre 2008, le Département de l'économie

(DEC) a recouru contre cette décision devant la Cour de droit administratif et

public du Tribunal cantonal (CDAP) en faisant valoir que ni la décision

attaquée, ni le dossier, ne contenaient le moindre élément permettant

d'apprécier si le principe du prix licite était respecté. Le DEC a ajouté que

les bâtiments situés sur la parcelle étant, jusqu'à preuve du contraire et

éventuel désassujettissement à la LDFR, toujours à vocation agricole, ils ne

sauraient aboutir à faire considérer comme licite le prix apparemment démesuré

de l'ensemble du bien-fonds vendu.

Dans sa réponse du 18 novembre

2008, la Commission a conclu au rejet du recours en relevant que les bâtiments

construits sur la parcelle n'avaient aucun usage ni affectation agricole. Elle

a indiqué que dans ces cas, elle avait toujours renoncé à fixer un prix licite

et se fondait sur la valeur vénale. Selon elle, le prix proposé en l'espèce ne

pouvait être considéré comme "surfait".

Le 16 avril 2009, le vendeur a

conclu au rejet du recours déposé contre la décision de la Commission du 19

septembre 2008 et a requis la suspension de la procédure jusqu'à droit connu

sur la requête de désassujettissement qu'il avait déposée entre-temps (v.

ci-dessous, lettre C).

Le 11 mai 2009, le juge instructeur

de la CDAP a donné suite à cette requête.

D.

Le 21 janvier 2009, le vendeur a déposé auprès

de la Commission une requête tendant à la constatation que la parcelle n°

1******** est exclue du champ d'application de la LDFR. Il a motivé sa demande

en indiquant: "La parcelle

susmentionnée n'est plus exploitée par un agriculteur. Elle ne présente plus

d'intérêt agricole selon la pratique moderne. L'habitation s'y trouvant, qui

n'est plus liée à l'agriculture depuis plus de 30 ans, constitue une demeure de

charme, dans un endroit très tranquille, d'une grande valeur marchande". Son mandataire a également précisé que l'agriculteur qui

exploitait le terrain avait préféré y renoncer plutôt que de payer 800 fr. de

fermage et que, lors de la réfection de la route de la 5********, le Service

des améliorations foncières avait subventionné "la nouvelle dévestiture jusqu'à quelques

distances des 2********, considérant qu'aller au-delà n'avait plus de justification

agricole".

Avant de statuer, la Commission a

confié un mandat d'expertise de la parcelle à EstimaPro, filiale de Prométerre

(ci-après: l'experte).

Dans son rapport du 14 mai 2009,

l'experte a constaté que toute la partie sud de la parcelle est occupée par une

forêt croissant sur une forte pente. Quant à la partie nord, sur laquelle se

trouvent les surfaces cadastrées en pré-champ ainsi que les bâtiments, elle est

divisée en deux parties, est et ouest, par un ruisseau coulant au fond d'une

combe. L'experte a précisé que la partie est porte les deux bâtiments, soit une

habitation (ECA n° 4********) et une écurie pour chevaux, au 1er

étage de laquelle se trouve un fenil (ECA n° 3********). Elle a ajouté que le

bâtiment n° 3******** se trouvait autrefois implanté dans la partie ouest du

bien-fonds, mais qu'au vu de son état délabré, il avait été déplacé à proximité

de l'habitation par le vendeur qui l'avait rénové et l'utilisait pour y loger

ses chevaux. L'experte a également relevé que le bâtiment n° 4******** est

entouré d'un jardin potager d'une surface de 1'260 m2 et que la

surface en pré-champ s'étend à la suite des bâtiments, en direction du

nord-est. Cette dernière est constituée d'une bande d'une surface d'environ

2'100 m2 dont la pente est faible et qui est utilisée comme parc

pour les chevaux. Le reste de la surface cadastré en pré-champ de cette

demi-parcelle descend avec une pente supérieure à 60% en direction de la forêt,

ce qui empêche quasiment tout usage de cette surface. Pour ce qui est de la

partie ouest, l'experte a relevé qu'elle est constituée dans sa partie

supérieure d'un pré-champ en déclivité moyenne, d'une surface de 3'000 m2,

mais non mécanisable, car ne disposant pas d'accès permettant d'y amener des

machines. Ce pré-champ est en effet séparé par la route par un talus, son seul

accès piétonnier hors de cette possibilité étant depuis le bâtiment n°

4********, en traversant le ruisseau à gué ou sur deux planches jetées en

travers. Elle a également précisé que la partie inférieure était autrefois

fanée, mais que ce n'était plus le cas depuis plusieurs dizaines d'années, en

raison de l'extrême pente (déclivité supérieure à 60%) et du danger que

représentait le travail de fanage. Elle porte actuellement un recru de

sapinière.

L'experte a examiné la possibilité

de morceler la parcelle en suivant la limite naturelle que constitue le

ruisseau qui la traverse. Elle a relevé qu'un tel morcellement conduirait à la

création d'une parcelle non bâtie d'une superficie totale d'environ 10'300 m2,

mais dont seuls 3'000 m2 seraient utilisables en pâture pour du bétail,

le reste de la surface étant peuplé de forêt ou trop en pente pour une

quelconque utilisation. Quant à l'autre parcelle qui supporterait les

bâtiments, elle aurait une surface utilisable en pâturage d'environ 2'100 m2,

ce qui serait négligeable d'autant plus que l'accès à cette partie pâturable

passe par le jardin entourant l'habitation n° 4********.

L'experte a conclu que:

§

les deux bâtiments n'avaient aucun usage ni

utilité pour l'agriculture.

§

de la partie cadastrée en nature de pré-champ

de cette parcelle, seuls 5'100 m2 ont encore un usage potentiel pour

l'agriculture, quoiqu'en partie extrêmement marginal en raison de la difficulté

d'accès, voire de l'impossibilité de mécaniser une partie de cette surface

(3'000 m2)

§

Un morcellement visant à séparer la partie

utilisable en pré-champ à l'ouest du bien-fonds du solde de la parcelle portant

les bâtiments aboutirait à la création d'une petite parcelle sans intérêt

agricole".

Par décision du 15 mai 2009, la

Commission a autorisé le désassujettissement de l'entier de la parcelle.

E.

Le 9 juin 2009, le DEC a recouru contre cette

décision en faisant valoir que, mis à part le fait qu'actuellement

l'utilisation de l'immeuble n'était pas agricole, en tout cas en ce qui

concernait le bâtiment d'habitation, aucun élément de l'expertise ne venait

étayer le constat que le bien-fonds dans son entier n'avait plus d'utilité pour

l'agriculture et n'en aurait plus. Il a relevé que l'experte avait négligé le

fait qu'existent des engins agricoles plus adaptés à ces zones que les

habituels tracteurs et que le franchissement de simples ruisseaux pouvait

souvent être assuré de manière simple. Le DEC a également fait valoir que

l'experte n'avait pas envisagé la séparation de la parcelle autrement que selon

la limite naturelle constituée par le ruisseau qui la traverse en son milieu et

que, de ce fait, la question de principe de la séparation de la partie bâtie

qui ne serait plus utilisable par l'agriculture et d'un espace alentours

proportionné ne s'était pas posée. Il a enfin relevé que, contrairement à ce

que prescrivent les art. 4a ODRF et 49 OAT, l'autorité compétente en matière de

construction hors de la zone à bâtir n'avait pas été consultée.

Dans sa réponse du 1er

juillet 2009, la Commission conclut au rejet du recours. Elle considère que ce

ne sont pas 16'000 m2 de prés et de pâturage qui sont soustraits à

la loi, seuls 5'100 m2 étant réellement pâturables ou utilisables en

fenage, dont environ 3'000 m2 sont de fait impropres à un usage

agricole. Elle précise que la récolte de l'herbe ne pourrait être effectuée que

par un fauchage à la main et un transport à dos d'homme ou d'âne. Elle en

déduit qu'un morcellement serait inopportun car la surface à sauver serait trop

faible et sa situation n'intéresserait aucun exploitant. S'agissant de la

procédure de coordination, elle précise qu'un échange de vue est prévu par

l'art. 4a ODFR en cas de changement d'affectation d'un bâtiment, ce qui n'est

pas le cas en l'espèce, les deux bâtiments édifiés sur la parcelle n° 1********

n'ayant pas changé d'usage.

Le 15 juillet 2009, le vendeur a

également conclu au rejet du recours en faisant valoir qu'actuellement, la

parcelle n° 1******** ne pouvait plus servir qu'à une agriculture de loisir,

comme il la pratiquait avec son jardin potager et son élevage de quelques

chevaux. Il a ajouté qu'aucune rentabilité économique ne pouvait être tirée de

ces terres difficiles d'accès et fort pentues.

Le tribunal a joint les deux

procédures et statué par voie de circulation.

Considérants

1.

La LDFR a pour but d’encourager la propriété

foncière rurale, de renforcer la position de l’exploitant à titre personnel en

cas d’acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles et de lutter contre

les prix surfaits des terrains agricoles (art. 1 al. 1 LDFR). A cet effet, elle contient notamment des dispositions sur

l'acquisition des entreprises et des immeubles agricoles, acquisition qui est

soumise à autorisation (art. 1 al. 2 let. a LDFR).

Selon son art. 2 al. 1, la LDFR s’applique aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles agricoles faisant

partie d’une entreprise agricole qui sont situés en dehors d’une zone à bâtir

au sens de l’art. 15 de la loi du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire

(let. a) et dont l’utilisation agricole est licite (let. b). L'art. 6 LDFR précise qu'est agricole l’immeuble approprié à un usage

agricole ou horticole. Selon l'art. 2 al. 2 let. b LDFR, la loi s'applique

également aux immeubles à usage mixte, qui ne sont pas partagés en une partie

agricole et une partie non agricole. Les immeubles situés entièrement en zone

agricole, mais qui ne sont utilisés que partiellement de manière agricole,

notamment parce qu'ils comprennent un bâtiment d'habitation qui n'est depuis

longtemps plus utilisé pour l'agriculture ou qui a été utilisé pour

l'agriculture, mais n'est plus aujourd'hui apte ou nécessaire à cet usage,

constituent des immeubles à usage mixte. Un tel immeuble reste entièrement

assujetti à la LDFR aussi longtemps qu'il n'est pas partagé en une partie

agricole et une partie non agricole (voir notamment ATF 5A.4/2000 du 1er

septembre 2000).

2.

Lorsqu'un immeuble sis hors d'une zone à bâtir

n'est pas approprié à un usage agricole ou horticole, l'art. 84 LDFR permet au

propriétaire de faire constater par l'autorité compétente que l'immeuble

considéré n'est pas soumis au champ d'application de la LDFR (ATF 132 III 515

consid. 3.3.2); le cas échéant, une mention sera inscrite au registre foncier

(art. 86 LDFR; cf. aussi l'art. 3 de l'ordonnance sur le

droit foncier rural du 4 octobre 1993 pour les

exceptions à l'obligation de mentionner), avec pour effet d'informer les tiers

que l'immeuble en question, bien que situé hors de la zone à bâtir, n'est pas

assujetti à la LDFR (Stalder, in Commentaire LDFR, n. 4 ad art. 84 LDFR cité

dans FO.2009.0002 du 14 septembre 2009).

Depuis le 1er septembre

2000, l'art. 4a de l'ordonnance sur le droit foncier rural

du 4 octobre 1993 (ODFR; RS 211.412.110) et l'art. 49

de l'ordonnance sur l'aménagement du territoire du 28 juin 2000 (OAT; RS 700.1)

imposent aux autorités compétentes en matière de LDFR et de construction hors

de la zone à bâtir de coordonner leurs procédures.

L'art. 4a ODFR prévoit ainsi que, dans la procédure d’octroi d’une dérogation à

l’interdiction de partage matériel ou de morcellement, de même que dans la

procédure d’octroi d’une décision en constatation y relative ou de

non-application de la LDFR, l’autorité compétente en matière d’autorisation au

sens de cette loi transmet le dossier pour décision à l’autorité cantonale compétente

en matière de construction hors de la zone à bâtir (art. 25 al. 2 LAT)

lorsqu’une construction ou une installation se trouve sur le bien-fonds

concerné et qu’elle est située hors de la zone à bâtir au sens du droit de

l’aménagement du territoire. L’autorité compétente en matière d’autorisation au

sens de la LDFR ne se prononce alors que s’il existe une décision exécutoire

fondée sur le droit de l’aménagement du territoire et constatant la légalité de

l’affectation de la construction ou de l’installation. Il n’est pas nécessaire

de procéder à la coordination des procédures s’il est évident qu’aucune

dérogation au sens de la LDFR ne peut être accordée ou que le bien-fonds

considéré doit rester soumis à la LDFR. Dans le canton de Vaud, l'autorité

compétente en matière de construction hors de la zone à bâtir est le DEC (art. 81 al. 1 et 120 al. 1 let. a

de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4

décembre 1985), qui a délégué cette tâche au Service du

développement territorial (SDT).

Contrairement à ce que fait valoir

l'autorité intimée, l'art. 4a ODFR ne fait dès lors pas dépendre la procédure

de coordination d'un changement d'affectation des bâtiments situés sur une

parcelle agricole, mais rend cette dernière obligatoire lorsque notamment,

comme en l'espèce, la Commission entre en matière sur une demande de

désassujettissement qui concerne une parcelle où s'élèvent des constructions

situées hors de la zone à bâtir.

Dans le cas présent, le SDT

(anciennement SAT) a autorisé en 1991 la transformation du bâtiment n°

4********. Il ne ressort en revanche pas du dossier qu'il ait jamais rendu de

décision concernant le déplacement, la rénovation et la nouvelle affectation du

bâtiment n° 3********.

Pour pouvoir rendre sa décision constatant que la parcelle n° 1******** n'était pas soumise

à la LDFR, l'autorité intimée aurait donc dû solliciter et obtenir

préalablement une autorisation du SDT. Pour ce motif déjà, le recours doit être

admis.

3.

Dans un arrêt du 16 janvier

2006.

(5A.14/2006), le Tribunal fédéral a rappelé que, concrètement, toutes les

surfaces de terrain qui ne sont pas en nature de forêt et qui disposent d'une

couche de terre suffisante pour la végétation sont appropriées à un usage

agricole (Eduard Hofer, Le droit foncier rural, Commentaire de la loi fédérale

sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991, Brugg 1998, n. 7 ad art. 6 LDFR;

Yves Donzallaz, Pratique et jurisprudence de droit foncier rural 1994-1998,

1999.

[ci-après: Pratique et jurisprudence], n. 56 p. 49). Si la caractéristique

de l'aptitude est ainsi d'abord d'ordre objectif, l'on doit cependant aussi

tenir compte, selon le Message du Conseil fédéral et la doctrine, de

l'utilisation effective durant de longues années : ainsi, un parc attenant à une

villa située en zone agricole se prêterait aussi, objectivement parlant, à un

usage agricole ou horticole, mais le but de la loi n'est pas de faire de tels

biens-fonds des immeubles agricoles (Message du Conseil fédéral, FF 1987 III

889, p. 917; Hofer, op. cit., n. 16 ad art. 6 LDFR; Donzallaz, Pratique et

jurisprudence, n. 62 p. 51-52; Idem, Commentaire de la loi fédérale du 4

octobre 1991 sur le nouveau droit foncier rural [ci-après: Commentaire], 1993,

n. 81 p. 44). Il va toutefois de soi que la composante subjective ne peut avoir

qu'une valeur secondaire, comme le souligne Donzallaz (Pratique et

jurisprudence, n. 62 p. 52; Commentaire, n. 81 p. 44). Cet auteur cite ainsi,

en l'approuvant, une décision valaisanne dans laquelle il a été jugé qu'un terrain

situé en zone agricole, et momentanément utilisé en qualité de piste de

motocross, devait être considéré comme un immeuble agricole au sens de l'art. 6

LDFR, étant donné qu'il n'était pas irréversiblement inutilisable d'un point de

vue agricole (Donzallaz, Pratique et jurisprudence, n. 61 p. 51).

En l'espèce, l'experte a examiné la

possibilité de morceler la parcelle en suivant le ruisseau qui la traverse. La

Commission, se référant à cette expertise, a "estimé

qu'un morcellement serait inopportun" et a autorisé le

désassujettissement de l'entier de la parcelle n°1********.

Ni l'experte, ni la Commission

n'ont examiné la possibilité de morceler la parcelle en cause de manière

différente, soit par exemple en séparant du reste de la parcelle uniquement le

bâtiment d'habitation ECA n° 4******** et le jardin attenant. Le terrain

utilisable en pâture ou en pâturage selon l'expertise garderait ainsi une

surface de 5'100 m2. Concernant le reste du terrain cadastré en

pré-champ qui descend en forte pente, si on ne peut y laisser des chevaux ou

des vaches pâturer, il ne paraît pas d'emblée exclu d'utiliser cette surface

pour d'autres animaux, tels que des chèvres. De plus, comme le relève le

recourant, il existe des engins agricoles adaptés aux zones de montagne qui permettraient

de récolter l'herbe qui pousse sur la surface en pente ou alors elle pourrait

servir de surface de compensation écologique. Quant au bâtiment ECA n°

3********, qui est utilisé actuellement comme écurie pour les chevaux, on ne

voit pas pourquoi il devrait être considéré comme n'ayant plus de vocation

agricole. Il pourrait au contraire continuer à servir comme abri pour du bétail

ou comme grange.

Il découle de ce qui précède

qu'exception faite du bâtiment n° 4********, la parcelle conserve une vocation

agricole, de sorte que la Commission ne pouvait pas purement et simplement

soustraire l'entier de la parcelle à la LDFR.

4.

Reste à examiner si cette parcelle peut néanmoins

être vendue à une personne qui n'est pas exploitante à titre personnel, faute

d'acquéreur remplissant cette condition malgré une offre publique à un prix qui

ne soit pas surfait (art. 64 al. 1 let f LDFR).

a) L'exception de

l'art. 64 al. 1 let. f LDFR a pour but de sauvegarder, sous l'angle de la

garantie de la propriété (art. 26 Cst.), les intérêts du propriétaire désireux

de vendre, dont l'offre n'est suivie d'aucune demande de la part d'un

exploitant à titre personnel (Christoph Bandli/ Beat Stalder, in Le droit

foncier rural, Commentaire de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4

octobre 1991, 1998, n° 36 ad art. 64 LDFR). Si, dans le cadre de la procédure

d'autorisation, le propriétaire qui veut vendre fournit la preuve qu'à la suite

de la publication de l'appel d'offres aucune offre ou seulement des offres

insuffisantes ont été présentées par des exploitants à titre personnel,

l'acquéreur qui n'est pas exploitant à titre personnel obtiendra l'autorisation

d'acquérir, pour autant que le prix convenu ne soit pas surfait (art. 63 al. 1

let. b et art. 66 LDFR; cf. Bandli/Stadler, in Commentaire LDFR, op. cit., n°

38.

ad art. 64 LDFR). Dans le cas contraire, l'autorisation devra être refusée.

b) L'art. 66 LDFR

précise que le prix d'acquisition est surfait quand il dépasse de plus de cinq

pour cent le prix payé en moyenne pour des entreprises ou des immeubles

agricoles comparables de la même région au cours des cinq dernières années (al.

1). Les cantons peuvent augmenter ce pourcentage jusqu'à 15 % dans leur législation

(al. 2).

La détermination

du prix licite (non surfait) doit être effectuée par comparaison avec des

transactions portant sur des immeubles présentant des caractéristiques

semblables, eu égard notamment à la déclivité du terrain, la qualité du sol, le

motif de l'aliénation et les possibilités d'utilisation future (TA arrêt

FO.2006.0014 du 30 novembre 2007 et références citées, telles que l'ATF

5A.11/1995 du 21 décembre 1995 consid. 2, in CDA 1996 p.49; Hans Rudolf

HOTZ, Commentaire LDFR, n° 8 ss ad art. 66). Il y a lieu

d'écarter de cette comparaison notamment les transactions effectuées à bas prix

dans le cadre de la famille (HOTZ, op. cit., n° 9 ad. art. 66; CDA 2001 p. 55)

ou à prix élevé dans un but spéculatif lorsque le terrain en cause est

susceptible d'être transféré en zone à bâtir ou affecté à l'usage de carrière

(FO.2003.0012 du 14 avril 2004 consid. 2b; HOTZ, op. cit., n° 11 ad. art. 66;

Yves Donzallaz, Traité de droit agraire suisse: droit public et droit privé,

tome II, 2006, les méthodes comparatives p. 690, n° 3506 et ss). Il faut en

définitive que seuls soient comparés des objets comparables (HOTZ, op. cit., n°

9.

ad art. 66).

c) En l'occurrence la Commission s'est déterminée sur le recours en

indiquant que les bâtiments édifiés sur la parcelle litigieuse n'ont aucun

usage ni affectation agricole. Il s'agit en fait d'un chalet et d'une

dépendance et la Commission a toujours renoncé dans un tel cas à fixer un prix

licite, les principes applicables n'étant selon elle pas transposables pour des

bâtiments sans vocation agricole. Un prix "licite" ne pouvant ainsi

être déterminé, la Commission considère que c'est la valeur vénale qui est

déterminante. Elle estime en outre qu'il est impossible de trouver des objets

comparables, "ce qui rend illusoire la fixation d'un prix licite".

Pour déterminer le

prix non surfait, la LDFR ne distingue pas selon que l'immeuble est situé en

partie ou non en zone à bâtir; elle a en effet

expressément prévu d'assujettir des immeubles situés en partie dans une zone à

bâtir, tant qu'ils ne sont pas partagés conformément aux zones d'affectation

(art. 2 al. 2 let. c LDFR; v. aussi Yves Donzallaz, Traité

de droit agraire suisse: droit public et droit privé, Tome 2, Berne 2006,

n. 3546, p. 701 s.). A fortiori, la loi ne fait pas non plus de

distinction selon que l'immeuble assujetti à la LDFR comporte une construction

utilisée pour l'agriculture ou non. Par conséquent, aussi

longtemps qu'un immeuble à usage mixte est assujetti à la LDFR, il doit, pour

la détermination du prix non surfait, être comparé avec les immeubles agricoles

entièrement utilisés comme tels de la même région, sans tenir compte des

avantages juridiques que lui concéderait d'autres règlementations. Ce n'est que

de cette manière qu'un exploitant à titre personnel, notamment le fermier, est

en mesure de se porter acquéreur de la partie agricole de l'immeuble. Tant que

le bâtiment non agricole et le terrain agricole sont mélangés, le prix de

l'ensemble est en effet fortement augmenté par la valeur que représente le

premier pour les non exploitants, ce qui réduit considérablement les

possibilités d'acquisition par les exploitants à titre personnel intéressés par

le second.

Si un

propriétaire entend aliéner son immeuble soumis à la LDFR sans être lié par les

restrictions en matière de prix licite, il lui incombe de le morceler, aux

conditions de l'art. 60 al. 1 let. a LDFR (cf. ATF 132 III 515 consid. 3.3; ATF

5A.6/2002 du 11 juin 2002). La Commission n'a certes aucun moyen de l'y

contraindre, ainsi qu'elle le relève. Toutefois, s'il s'y refuse, il doit se

laisser imposer un prix licite qui ne tiendra pas compte de la valeur

supérieure représentée par la partie constructible de son immeuble (FO.2009.0028

du 17 février 2010; FO.2009.0002 du 14 septembre 2009)

L'autorité intimée ne pouvait ainsi

pas s'abstenir d'examiner le critère du prix résultant de l'art. 64 al. 1 let.

f et 66 LDFR en se limitant à retenir la valeur indiquée par les parties à

l'acquisition envisagée.

5.

L'autorité intimée et le vendeur ont requis

diverses mesures d'instruction.

Dans la mesure où les constatations

de l'état du terrain faites dans le rapport d'expertise ainsi que la dizaine de

photographies de la parcelle figurant au dossier ont permis au tribunal

d'apprécier la situation, une visite des lieux apparaît inutile.

Quant à l'audition de l'experte, elle

est également superflue puisque le tribunal n'a pas mis en doute les

constatations qu'elle a faites, mais uniquement les conclusions qu'elle en a

tirées.

La Commission devra vérifier si le

prix de vente de la parcelle concernée peut être considéré comme licite en le

comparant avec celui des autres terrains agricoles présentant des

caractéristiques semblables. Elle devra dès lors se référer aux décisions

qu'elle a rendues précédemment dans des cas similaires. Il est par conséquent

inutile de demander la production des dossiers des autorisations d'acquérir au

sens de l'art. 64 LDFR délivrées de 1999 à 2009, avec plans de situation

indiquant chacune des parcelles concernées, dans le cadre de la présente

procédure.

Enfin, la production du dossier de

rénovation du bâtiment n° 4******** ainsi que l'audition du représentant du

"6********" sont également superflues

dans la mesure où figure déjà au dossier le permis de construire et

l'autorisation du SAT.

6.

Conformément à l'art. 49 al. 1 de la

loi sur la procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; RSV 173.36),

les frais et dépens sont en principe supportés par la ou les parties qui

succombent. Lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et

l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont

opposés à ceux du recourant, c'est en principe à la partie adverse déboutée, à

l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou

modifiée, de supporter les frais et dépens (FO.2008.0014 du 17 septembre 2009

et les références citées). En l'espèce, les frais judiciaires sont mis à la

charge du vendeur. L'acheteuse n'ayant pas déposé de conclusions en son nom

propre, elle est dispensée du paiement d'émoluments. Le DEC n'a pas droit à des

dépens (art. 56 al. 3 LPA-VD).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Les recours du Département de l'économie des 24

octobre 2008 et 9 juin 2009 sont admis.

II.

Les décisions de la Commission foncière rurale,

section I, des 18 septembre 2008 et 15 mai 2009 sont annulées et les causes lui

sont renvoyées pour nouvelles décisions.

III.

Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille)

francs est mis à la charge de X.________.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 26 février 2010

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.