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Décision

FO.2008.0028

CDAP - FO.2008.0028 - 2010-02-17 - Département de l'économie/LEGERET, ROSSIER LEGERET, Commission foncière rurale Section I

17 février 2010Français14 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Catherine et Philippe Graf sont propriétaires de

la parcelle n° 143 de la commune de Vuibroye, d'une surface totale de 10'640

m2. Cette parcelle comporte une habitation de 300 m2 (bâtiment ECA n° 28), un

bâtiment agricole de 165 m2 (bâtiment ECA n° 94), le solde étant cadastré en

places-jardins pour 2'480 m2 et prés-champs pour 7'695 m2. Dans son angle nord,

la parcelle est colloquée pour environ 2'620 m2 en zone village. Environ 280

m2, constituant l'angle ouest, sont colloqués en zone de verdure et le solde,

soit quelques 7'740 m2, en zone agricole. Le bâtiment ECA n° 28 se trouve

entièrement dans la partie de la parcelle colloquée en zone village. Quant au

bâtiment ECA n° 94, il est construit sur la limite entre la zone village et la

zone agricole, se trouvant ainsi à cheval sur ces deux zones.

B.

Le bâtiment ECA n°28 comporte une surface

habitable actuelle d'environ 470 m2, répartis entre deux logements, l'un de 8-9

pièces et l'autre de 3,5 pièces. Les combles seraient également aménageables en

logement. Quant au bâtiment ECA n° 94, il s'agit d'une écurie comportant huit

boxes pour chevaux.

C.

En vue de la vente de dite parcelle à des

acquéreurs non-exploitants agricoles, une demande d'autorisation d'acquisition

d'un immeuble agricole a été effectuée par la notaire Véronique Ansermoz, le 10

octobre 2008, après publication de l'avis de vente dans la Feuille des avis

officiels le 12 septembre 2008 et dans le Courrier le 18 septembre 2008. Par

décision du 17 octobre 2008, la Commission foncière rurale (section I) a

autorisé la vente de la parcelle à un prix de vente de Fr. 1'525'000.- à Pascal

Légeret et Jana Rossier Légeret, en application de l'art. 64 let. f de la loi

fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11).

D.

Le 21 novembre 2008, le Département de

l'économie (DEC), autorité de surveillance de la Commission foncière rurale

(section I), a recouru sous la plume de son Chef, devant la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal contre la décision précitée de

ladite commission. Il conclut à l'annulation de la décision, au motif de

l'admission, sans examen par l'autorité intimée, du prix licite au sens des

art. 64 let. f et 66 LDFR.

E.

La Commission foncière rurale s'est déterminée

sur le recours le 16 décembre 2008. Les acquéreurs potentiels, soit Pascal

Légeret et Jana Rossier Légeret, sont intervenus dans la procédure en tant que

tiers intéressés, par l'intermédiaire de leur conseil, le 15 janvier 2009. Ils

ont spontanément fourni une estimation effectuée par EstimaPro Sàrl le 12

janvier 2009 et démontrant selon eux le prix licite dans le cas d'espèce. Catherine

et Philippe Graf ont renoncé à participer à la procédure.

F.

L'autorité recourante a répliqué le 6 février

2009. L'autorité intimée a renoncé à se déterminer davantage. Sur requête du

tribunal, elle a toutefois produit, le 31 mars 2009, ses dossiers des cinq

dernières années de demandes d'autorisation portant sur la vente de bien-fonds

bâtis. Les tiers intéressés se sont encore déterminés le 4 mai 2009. Ils ont

produit une nouvelle expertise à cette occasion, effectuée par la société

Laurent Vago expertises et conseils immobiliers SA, le 12 mars 2009. Cette

expertise conclut à une valeur vénale de la parcelle de l'ordre de 1'650'000 à

1'800'000 francs. Sur cette base, les tiers intéressés ont conclu au caractère

licite du prix, inférieur de 8 à 18% à la valeur vénale.

G.

L'autorité recourante a pris position sur la

nouvelle expertise le 26 mai 2009. Les tiers intéressés se sont encore

déterminés le 8 juin 2009.

H.

Le 22 décembre 2009, l'autorité intimée a

informé le tribunal que, d'entente avec le Département de l'économie, elle

entendait développer une méthodologie d'estimation du prix licite des

biens-fonds bâtis assujettis à la LDFR, objets à l'origine de nombreux dossiers

de recours actuellement pendants devant le tribunal. Elle sollicitait pour ce

faire, le retour de ses dossiers de demandes d'autorisation mis à disposition

dans le cadre de la présente procédure.

I.

Le tribunal a statué par voie de circulation.

J.

Les arguments des parties sont repris ci-après

dans la mesure utile.

Considérants

1.

La décision relative à une demande tendant à

l'octroi d'une autorisation en application de la LDFR, peut faire l'objet d'un

recours formé dans les 30 jours devant l'autorité cantonale, selon les art. 88

al. 1 et 80 al. 1 LDFR. L'autorité cantonale de surveillance peut interjeter

recours contre l'octroi de l'autorisation (art. 83 al. 3 LDFR).

Dans le canton de

Vaud, le Département de l'économie est habilité à recourir, en sa qualité

d'autorité de surveillance, à l'encontre d'une décision d'octroi d'autorisation

prise par la Commission foncière rurale, selon l'art. 8 de la loi du 13 septembre

1993.

d'application de la LDFR (LVLDFR; RSV 211.42). Le recours est donc

recevable.

2.

La parcelle n° 143 de la commune de Vuibroye est

entièrement soumise à la LDFR, conformément à l'art. 2 al. 2 let. c LDFR. Dès

lors, l'acquisition de dite parcelle est soumise à autorisation (art. 61 LDFR).

a) Le but de l'assujettissement à

autorisation est de garantir que le transfert de propriété corresponde aux

objectifs du droit foncier rural, au premier rang desquels figure la concrétisation

du principe de l'exploitation à titre personnel fondé sur la politique de la

propriété (ATF 133 III 562

consid. 4.3 p. 564; FO.2009.0002 du 14 septembre 2009). L'autorisation doit

ainsi, en principe, être refusée lorsque l'acquéreur n'est pas exploitant à

titre personnel (art. 63 al. 1 let. a LDFR). Elle est néanmoins accordée si ce

dernier prouve l'existence d'un juste motif au sens de l'art. 64 al. 1 LDFR.

Tel est en particulier le cas lorsque, malgré une offre publique à un prix qui

ne soit pas surfait (cf. art. 66 LDFR), aucune demande n'a été faite par un

exploitant à titre personnel (art. 64 al. 1 let. f LDFR).

L'exception de

l'art. 64 al. 1 let. f LDFR a pour but de sauvegarder, sous l'angle de la

garantie de la propriété (art. 26 Cst.), les intérêts de l'agriculteur désireux

de vendre, dont l'offre n'est suivie d'aucune demande de la part d'un

exploitant à titre personnel (FO.2009.0002 précité; Christoph Bandli/ Beat

Stalder, in Le droit foncier rural, Commentaire de la loi fédérale sur le droit

foncier rural du 4 octobre 1991 [ci-après: Commentaire LDFR], 1998, n° 36 ad

art. 64 LDFR). Si, dans le cadre de la procédure d'autorisation, le

propriétaire qui veut vendre fournit la preuve qu'à la suite de la publication

de l'appel d'offres aucune offre ou seulement des offres insuffisantes ont été

présentées par des exploitants à titre personnel, l'acquéreur qui n'est pas

exploitant à titre personnel obtiendra l'autorisation d'acquérir, pour autant

que le prix convenu ne soit pas surfait (art. 63 al. 1 let. b et art. 66 LDFR;

cf. Bandli/Stadler, in Commentaire LDFR, op. cit., n° 38 ad art. 64 LDFR). Dans

le cas contraire, l'autorisation devra être refusée.

L'art. 66 LDFR

précise que le prix d'acquisition est surfait quand il dépasse de plus de 5

pour cent le prix payé en moyenne pour des entreprises ou des immeubles

agricoles comparables de la même région au cours des cinq dernières années (al.

1). Les cantons peuvent augmenter ce pourcentage jusqu'à 15 % dans leur

législation (al. 2). Le canton de Vaud n'a pas fait usage de cette faculté.

La détermination

du prix licite (non surfait) doit être effectuée par comparaison avec des

transactions portant sur des immeubles présentant des caractéristiques

semblables, eu égard notamment à la déclivité du terrain, la qualité du sol, le

motif de l'aliénation et les possibilités d'utilisation future (TA arrêt

FO.2006.0014 du 30 novembre 2007 et références citées, telles que l'ATF non

publié 5A.11/1995 du 21 décembre 1995, consid. 2, in CDA 1996 p.49; Hans

Rudolf HOTZ, Commentaire LDFR, n° 8 ss ad art. 66). Il y a

lieu d'écarter de cette comparaison notamment les transactions effectuées à bas

prix dans le cadre de la famille (HOTZ, op. cit., n° 9 ad. art. 66; CDA 2001 p.

55) ou à prix élevé dans un but spéculatif lorsque le terrain en cause est

susceptible d'être transféré en zone à bâtir ou affecté à l'usage de carrière

(TA arrêt FO.2003.0012 du 14 avril 2004 consid. 2b; HOTZ, op. cit., n° 11 ad.

art. 66; Yves Donzallaz, Traité de droit agraire suisse: droit public et droit

privé, tome II, 2006, les méthodes comparatives p. 690, n° 3506 et ss). Il faut

en définitive que seuls soient comparés des objets comparables (HOTZ, op. cit.,

n° 9 ad art. 66).

3.

a) Dans le cas présent, la Commission foncière rurale

s'est déterminée sur le recours en indiquant que les bâtiments édifiés sur la

parcelle litigieuse n'ont aucun usage ni affectation agricole. Il s'agit en

fait d'une habitation et la commission a toujours renoncé dans un tel cas à

fixer un prix licite, les principes applicables n'étant pas transposables pour

des bâtiments sans vocation agricole. Un prix "licite" ne pouvant

ainsi être déterminé, la commission considère que c'est la valeur vénale qui

est déterminante. L'autorité intimée s'est en revanche abstenue de vérifier la

valeur retenue par les parties à l'acquisition litigieuse.

L'autorité recourante conteste ce

point de vue qui revient selon elle à renoncer à appliquer le principe du prix

licite, ce qui aboutit en définitive à léser d'éventuels exploitants intéressés

en avalisant des transactions effectuées à des prix simplement inaccessibles

pour eux, sur des immeubles qui, dans leur ensemble, sont encore

potentiellement destinés à l'agriculture et dont une partie au moins y est

exclusivement vouée.

b) Etant donné que la parcelle

litigieuse est assujettie au régime d'autorisation de la LDFR, il convient de

procéder à l'examen du prix de vente et fixer le prix licite, ce qui implique

une comparaison avec des immeubles agricoles de la même région. La loi a en

effet expressément prévu d'assujettir des immeubles situés en partie dans une

zone à bâtir, tant qu'ils ne sont pas partagés conformément aux zones

d'affectation (art. 2 al. 2 let. c LDFR). Si un propriétaire entend aliéner son

immeuble soumis à la LDFR sans être lié par les restrictions en matière de prix

licite, il lui incombe de morceler son immeuble, aux conditions de l'art. 60

al. 1 let. a LDFR (cf. ATF 132 III 515 consid. 3.3; ATF 5A.6/2002 du 11 juin

2002). Si le propriétaire accepte le principe d'un morcellement, il faut

relever que cette démarche peut encore se heurter à des difficultés pratiques,

liées en l'occurrence au fait qu'un des bâtiments sis sur la parcelle

litigieuse se trouve à cheval entre les zones agricole et de village. Une

concertation entre les différentes autorités amenées à statuer sur ces

questions serait dès lors opportune. Le propriétaire n'est certes pas obligé de

solliciter un morcellement et ne saurait y être contraint. Toutefois, s'il s'y

refuse, il doit se laisser imposer un prix licite qui ne tiendra pas compte de

la valeur supérieure représentée par la partie constructible de son immeuble. L'autorité

compétente en matière d'autorisation doit en effet refuser un prix de vente qui

serait supérieur au prix licite (Hotz, Commentaire LDFR, n° 24 ad art. 66

LDFR). Cet examen ne peut être éludé (FO.2009.0002 du 14 septembre 2009).

L'autorité intimée ne pouvait ainsi

pas s'abstenir d'examiner le critère du prix résultant de l'art. 64 al. 1 let.

f et 66 LDFR en se limitant à retenir la valeur indiquée par les parties à

l'acquisition envisagée. Certes, les tiers intéressés à l'acquisition ont

produit deux expertises en cours de procédure. Le caractère impératif des

dispositions légales précitées exclut toutefois de s'en remettre au vendeur

pour décider quel est le prix licite (FO.2009.0002 précité). A cela s'ajoute

que la première des expertises comporte des réserves. L'autorité intimée n'a cependant

pas pris position sur ces expertises qui sont postérieures à sa décision. Dans

le cadre de sa marge d'appréciation, elle était toutefois tenue de rechercher

des éléments de comparaison, quitte à ce qu'elle doive élargir ses

investigations à d'autres cantons ou à procéder à une expertise propre (dans ce

sens arrêt précité FO.2006.0014 du 30 novembre 2007; Donzallaz, op. cité, n°

3565).

Au vu de ce qui précède, il

n'appartient pas au tribunal de remédier à l'insuffisance d'instruction de

l'autorité intimée en procédant aux investigations que cette autorité de

première instance a négligé d'effectuer en vertu de la maxime d'office. Un tel

procédé aurait pour effet de priver les parties d'une instance de recours (dont

la fonction est d'assurer le contrôle de la légalité d'une décision censée

prise au terme d'une procédure complète et régulière, et non de suppléer aux

carences de l'autorité de première instance). A cela s'ajoute qu'en date du 22

décembre 2009, l'autorité intimée a sollicité la restitution de ses dossiers

mis à disposition dans le cadre de la présente procédure, au vu de son

intention, d'entente avec l'autorité recourante, de "développer une

méthodologie d'estimation du prix licite des biens-fonds bâtis assujettis à la

LDFR". Celle-ci manifeste ainsi une volonté de clarifier, voire de

modifier sa pratique actuelle. Il convient dès lors d'annuler la décision

attaquée qui repose sur une constatation incomplète des faits pertinents (art.

76.

let. b LPA-VD) et de renvoyer la cause à la Commission foncière pour

complément d'instruction et nouvelle décision (dans ce sens, arrêts

FO.2009.0002 précité; FO.2002.0029 du 28 février 2003).

4.

Les considérants qui précèdent conduisent à

l'admission du recours. Vu les circonstances, il se justifie de laisser les

frais de la présente procédure à la charge de l'Etat. L'autorité recourante n'a

pas droit à des dépens (art. 56 al. 3 LPA-VD).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision de la Commission foncière rural

section I du 20 octobre 2008 est annulée.

III.

Il est statué sans frais ni dépens.

Lausanne, le 17 février 2010

La

présidente:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.