FO.2009.0017

CDAP - FO.2009.0017 - 2009-12-28 - X._ /Commission foncière rurale Section I, Département de l'économie, A.Y., Z., B.Y., A.___

28 décembre 2009Français26 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.Z.________, A.________ et B.Z.________ sont propriétaires en main

commune (ci-après: les propriétaires) de la parcelle n° 2******** du cadastre

de la Commune de Saint-Légier-La Chiésaz (ci-après: la parcelle n° 2********, la

parcelle ou le bien-fonds), appelée domaine du Crêt. Cette parcelle, située en

zone intermédiaire, recouvre une surface totale de 65'477 m2, comprenant

7'513 m2 de place-jardin et 56'541 m2 de pré-champ. Huit bâtiments

d'une surface totale de 1'423 m2 sont en outre construits sur cette

parcelle, dont une maison de maître, un ancien atelier d'artistes, une ferme et

un rural qui se sont vus attribuer la note 2, signifiant un intérêt patrimonial

régional, au recensement architectural vaudois.

Un contrat de bail à ferme agricole avait été conclu par les

propriétaires de la parcelle n° 2******** le 12 mai 1988; le bail portait sur

la période du 1er janvier 1988 au 31 décembre 1996 et était

tacitement renouvelable à son échéance, sauf résiliation, pour une nouvelle

période de six ans et ainsi de suite. Le contrat de bail à ferme a pris fin au

28 novembre 2008; les propriétaires ont encore autorisé, à bien plaire, le

fermier à laisser paître quelques têtes de bétail et à entreposer quelques

machines sur le bien-fonds, mais celui-ci devait être entièrement libéré d'ici

la fin du mois de juin 2009 (cf. déclaration du fermier du 28 novembre 2008).

Le 27 février 2009, un acte de vente à terme conditionnelle de la

parcelle n° 2******** a été signé entre les propriétaires et la société A.B.________

Sàrl dont le siège est à 1********, pour un prix de 7'500'000 fr. Il ressort de

l'extrait du registre foncier que le bien-fonds a été estimé fiscalement le 22

octobre 2001 pour un montant de 1'235'000 fr. Deux conditions suspensives et

cumulatives ont été prévues dans l'acte de vente: d'une part, l'obtention par

les vendeurs de l'autorisation définitive et exécutoire délivrée par la

Commission foncière rurale d'aliéner la parcelle en cause, ou de toute autre

autorisation émanant de cette autorité nécessaire pour le transfert de

l'immeuble; d'autre part, l'obtention par la société acheteuse d'un permis de

construire définitif et exécutoire, l'autorisant à changer l'affectation de la

parcelle et des bâtiments existants et à les transformer en bureaux, ainsi

qu'en locaux permettant l'accueil d'animaux, tous délais de recours échus. Il

est également précisé que dans l'hypothèse où les conditions susmentionnées ne

seraient pas cumulativement réalisées au plus tard le 31 décembre 2009, le

présent acte deviendrait caduc; le terme de caducité peut toutefois être

reporté d'un commun accord.

La société A.B.________ Sàrl a été inscrite au registre du commerce au

mois de janvier 2009. Son but est la réalisation de toutes opérations

immobilières, notamment conseil, investissement ou gestion en matière de

patrimoine immobilier. Le projet à la base de l'acquisition de la parcelle n° 2********

consiste à réunir dans une structure centralisée cinq sociétés de services (B.B.________

SA, C.B.________ SA, D.B.________ SA, D.________ SA et E.________ SA), ainsi

que la Fondation B.________ et un centre de développement personnel. Ce dernier

est prévu d'être basé sur l'interaction avec les animaux et principalement

destiné aux enfants et adolescents qui cherchent leur voie ou qui souffrent de

difficultés physiques, psychologiques, financières ou scolaires; le projet de

centre permet d'offrir une structure complète, du logement aux cours de

développement personnel avec ou sans animaux, un manège avec écurie, ainsi que

des bureaux.

Le projet de la société A.B.________ Sàrl sur la parcelle n° 2******** a

fait l'objet d'un préavis favorable de la Commune de Saint-Légier-La Chiésaz, qui

a transmis par sa municipalité le 9 mars 2009 une demande préalable "hors

zone à bâtir" au Service du développement territorial (ci-après: le SDT). La

municipalité a estimé que le projet envisagé était "tout à fait

compatible avec les contraintes de conservation des bâtiments existants de

qualité, plus particulièrement l'enveloppe, la structure porteuse, la

charpente, la typologie de base, les éléments décoratifs et les aménagements

extérieurs." (courrier du 9 mars 2009 au SDT). Le 3 juin 2009, le SDT

a informé la municipalité que les travaux soumis tenaient compte des

prescriptions légales des lois fédérale et vaudoise sur l'aménagement du

territoire dans la mesure où ils n'engendraient aucun agrandissement hors des

volumes existants et respectaient dans l'ensemble l'identité des bâtiments et

de leurs abords. Les services cantonaux concernés ont été consultés et chacun a

émis un préavis favorable au projet de transformation de l'ensemble des

bâtiments constituant le domaine du Crêt, pour autant qu'il soit tenu compte

des exigences formulées à cet égard.

a) Par publication dans la Feuille des avis officiels (FAO) du 20 mars 2009,

le notaire Vincent Henriod à Lausanne a publié un "appel d'offres publiques

destiné exclusivement à des exploitants agricoles à titre personnel"

portant sur la parcelle n° 2********. Il était notamment mentionné dans cet

appel d'offres que la parcelle n° 2******** avait trouvé un acquéreur qui n'est

pas exploitant agricole pour un montant de 7'500'000 fr., et que tout

exploitant agricole à titre personnel pouvait présenter, dans le délai imparti

de 15 jours dès la présente publication, une offre égale ou supérieure au prix

de 7'500'000 fr. Il était également précisé que le candidat devra justifier

dans le même délai de sa qualité d'exploitant agricole à titre personnel, sous

peine de rejet de son offre.

b) Par courrier du 28 mars 2009, X.________ s'est

annoncé auprès du notaire Vincent Henriod, et il a indiqué qu'en sa qualité

d'exploitant agricole, il souhaitait acquérir la parcelle n° 2******** pour

135% de sa valeur de rendement. Son but était de compenser la perte de surfaces

de son domaine à Rennaz, qui avaient été vendues à l'Etat de Vaud pour la

réalisation de l'autoroute H144. X.________ a demandé au notaire de lui

communiquer la valeur de rendement de la parcelle, afin de pouvoir déposer une

offre ferme. Le notaire n'y a pas donné suite.

Le 28 avril 2009, une requête a été déposée par les propriétaires de la

parcelle n° 2******** auprès de la Commission foncière rurale, Section I, (ci-après:

la commission foncière rurale), pour obtenir l'autorisation d'acquérir dite

parcelle. Il est mentionné dans cette requête que l'acheteur n'a pas

l'intention d'exploiter personnellement, au sens de l'art. 9 de la loi fédérale

sur le droit foncier rural (ci-après: LDFR), et que l'exception de l'art. 64 al.

1 let. f LDFR est invoquée ("malgré une offre publique à un prix qui ne

soit pas surfait, aucune demande n'a été faite par un exploitant à titre personnel");

il est également mentionné dans l'annexe au formulaire de requête qu'une

exception au sens de l'art. 64 al. 1 let. e LDFR est envisageable. Le courrier de

X.________ du 28 mars 2009 a été joint à dite requête.

Par décision du 26 juin 2009, la commission foncière rurale a autorisé

l'acquisition de la parcelle n° 2******** par la société A.B.________ Sàrl au

prix de 7'500'000 fr. X.________ a contesté cette décision par un recours

déposé le 28 juillet 2009 auprès de la commission foncière rurale, qui l'a

transmis le 12 août 2009 à la Cour de droit administratif et public du Tribunal

cantonal comme objet de sa compétence. L'intéressé conclut avec suite de frais

et dépens à l'admission du recours, à l'annulation de la décision attaquée et au

renvoi du dossier à la commission foncière rurale pour nouvelle décision dans

le sens des considérants. Il se prévaut en substance du fait que l'acquéreur

n'est pas un exploitant agricole à titre personnel et que le prix d'acquisition

serait surfait; aucune exception au principe de l'exploitation à titre

personnel ne serait en outre réalisée. Un bordereau de pièces a été produit. La

commission foncière rurale s'est déterminée sur le recours le 8 septembre 2009

en concluant à son rejet. Les propriétaires de la parcelle n° 2******** ont

pour leur part déposé des déterminations sur le recours le 15 septembre 2009 en

concluant avec suite de frais et dépens à son rejet et ils ont produit un

bordereau de pièces. La possibilité a été donnée à X.________ de déposer un

mémoire complémentaire ou de requérir d'autres mesures d'instruction, mais il

n'en a pas fait usage.

Considérants

1.

a) La loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR ;

RS 211.412.11) a pour but d’encourager la propriété foncière rurale, de

renforcer la position de l’exploitant à titre personnel en cas d’acquisition

d’entreprises et d’immeubles agricoles et de lutter contre les prix surfaits

des terrains agricoles (art. 1 al. 1 LDFR). A cet effet, elle contient

notamment des dispositions sur l’acquisition des terrains appropriés à un usage

agricole ou horticole en soumettant la transaction au régime de l’autorisation

(art. 61 al. 1 LDFR), celle-ci n’étant accordée que si les motifs de refus

prévus par la loi ne sont pas réalisés (art. 61 al. 2 LDFR). A teneur de l'art.

63.

al. 1 LDFR, l'autorisation d'acquérir une entreprise ou un immeuble agricole

est refusée lorsque l'acquéreur n'est pas exploitant à titre personnel (let. a),

lorsque le prix convenu est surfait (let. b) ou lorsque l’immeuble à acquérir

est situé en dehors du rayon d’exploitation de l’entreprise de l’acquéreur,

usuel dans la localité (let. d). L'art. 64 LDFR prévoit cependant un régime

d'exception permettant d'octroyer l'autorisation bien que l'acquéreur ne soit

pas personnellement exploitant. Tel est notamment le cas lorsque "malgré

une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait (art. 66), aucune demande

n'a été faite par un exploitant à titre personnel" (art. 64 al. 1 let.

f LDFR). Se fondant sur sa qualité d'exploitant à titre personnel, le recourant

s'en prend à l'autorisation d'acquérir un immeuble agricole octroyée par

l'autorité intimée à des non exploitants.

b) Selon l’art. 83 al. 3 LDFR, les parties à un acte

d’aliénation d’un immeuble agricole peuvent recourir contre le refus

d’autorisation, tandis que l’autorité cantonale de surveillance, le fermier et

les titulaires du droit d’emption, du droit de préemption ou du droit à

l’attribution, peuvent recourir contre l’octroi de l’autorisation. Selon la

jurisprudence, cette disposition ne contient cependant pas, malgré sa

formulation restrictive, une énumération exhaustive des personnes ayant qualité

pour recourir contre l’octroi de l’autorisation. Elle doit être interprétée

conformément à l’intention du législateur, lequel voulait avant tout assurer un

droit de recours au fermier ainsi qu’aux titulaires du droit d’emption, du

droit de préemption ou du droit d’attribution, en les mentionnant expressément,

tout en excluant du cercle des personnes ayant qualité pour recourir les

voisins, les organisations de protection de la nature et de l’environnement

ainsi que les organisations professionnelles, telles les associations paysannes

(ATF 126 III 274 consid. 1c p. 276). A cet égard, le Tribunal fédéral a

notamment jugé que la qualité pour contester une autorisation d'acquérir fondée

sur l'art. 64 al. 1 let. f LDFR devait être reconnue à toute personne ayant

répondu à l'offre publique et alléguant être exploitante à titre personnel (ATF

5A.3/2006 du 28 avril 2006, consid. 1.2 non publié aux ATF 132 III 658 ; ATF

5A.35/2006 du 5 juin 2007, consid. 2 non publié aux ATF 133 III 562). Dans un

arrêt du 5 mars 2009 (2C_747/2008), le Tribunal fédéral a confirmé cette

jurisprudence en précisant que la qualité pour recourir est admise pour la

personne dont l'offre d'acquisition dans le cadre de l'art. 64 al. 1 let. f

LDFR est rejetée au motif qu'elle n'est pas exploitante à titre personnel. La

qualité pour agir du recourant doit partant être admise.

2.

Quant à l'examen de la qualité effective d'exploitant à titre personnel

au sens de l'art. 9 LDFR, cette question relève du droit du fond (ATF

2C_747/2008 précité;5A.3/2006 précité, consid. 1 non publié aux ATF 132 III

658.

; ATF 5A.35/2006 précité, consid. 2 non publié aux ATF 133 III 562; arrêt

FO.2005.0019 du 20 novembre 2006).

a) L'art. 9 LDFR prévoit ce qui suit:

"1. Est exploitant à titre

personnel quiconque cultive lui-même les terres agricoles et, s'il s'agit d'une

entreprise agricole, dirige personnellement celle-ci.

2.

Est capable d'exploiter à titre

personnel quiconque a les aptitudes usuellement requises dans l'agriculture de

notre pays pour cultiver lui-même les terres agricoles et diriger

personnellement une entreprise agricole."

L'art. 9 al. 1 LDFR distingue implicitement entre

l'exploitant à titre personnel d'immeubles et d'entreprises agricoles. Dans le

premier cas, il suffit que l'exploitant cultive personnellement les terres.

Dans le second, il doit encore diriger personnellement l'entité qui constitue

l'entreprise agricole. Il ne saurait pourtant se contenter de cette activité

directrice et doit, très concrètement, y travailler d'une manière

substantielle. Pour de nouveaux immeubles qu'il n'exploite pas encore, par

exemple en tant que fermier, l'acquéreur doit s'engager à cultiver

personnellement les terrains qu'il entend acquérir; s'agissant d'un fait futur,

il lui suffit de rendre ce comportement simplement vraisemblable, ce qui peut

être le cas par exemple par la simple mise en évidence de ses attaches

actuelles ou passées avec l'agriculture. Quant à la capacité d'exploiter à

titre personnel (art. 9 al. 2 LDFR), elle suppose que l'intéressé possède la

moyenne des qualités tant professionnelles que morales et physiques qui,

d'après les usages propres à l'agriculture, sont requises pour exploiter de

façon convenable un domaine agricole. Une telle capacité n'existe, en règle

générale, que si l'intéressé a fréquenté une école d'agriculture ou, suivant

les cas, s'il a déjà exploité dans les règles de l'art un immeuble ou une

entreprise comparables à celui ou celle qu'il entend acquérir. Seul celui qui

est au bénéfice d'une formation ou de connaissances pratiques suffisantes, au

plus tard au moment où la décision d'autorisation doit être prise, peut se voir

octroyer une autorisation d'acquérir. Il n'y a en revanche pas besoin d'être

propriétaire d'immeubles ou d'entreprises agricoles ni d'être enregistré auprès

du Service de l'agriculture pour être considéré comme un exploitant à titre

personnel au sens de l'art. 9 LDFR (ATF 2C_747/2008 précité et références

citées).

b) Dans le cas présent, le recourant indique avoir dû

vendre son domaine de Rennaz pour la réalisation du projet routier H144. Mais selon

l'extrait de la Feuille des avis officiels du 24 octobre 2008, les immeubles en

cause auraient été mis en vente aux enchères publiques, de sorte que

l'existence même de cette exploitation paraît incertaine. Ce point n'est

toutefois pas déterminant, puisqu'il n'est pas nécessaire que l'exploitant

possède déjà une exploitation (ATF 2C_747/2008 précité; FO.2008.0012 du 12

septembre 2008). En conséquence, le recourant, s'il en a les capacités, pourra

se voir accorder la possibilité d'acquérir une autre parcelle pour reprendre

une nouvelle activité.

c) S'agissant de sa capacité à exploiter (art. 9 al.

2.

LDFR), la Cour de droit administratif et public a déjà constaté que le

recourant, qui a exploité un domaine à Rennaz pendant de nombreuses années, semble

bien avoir la formation et l'expérience nécessaires pour exploiter de façon

convenable un domaine agricole (arrêt F0.2008.0010 du 29 mai 2009 consid. 3b).

d) La capacité du recourant d'exploiter

personnellement et durablement la parcelle litigieuse (art. 9 al. 1 LDFR), implique,

s'agissant d'une petite unité, qu'il effectue lui-même la quasi-totalité des

travaux des champs et de gestion du bétail. Le recourant est actuellement âgé

de 62 ans. Mais il apparaît parfaitement en mesure de travailler personnellement

la terre, même s’il est à trois ans de l'âge de la retraite. Il semble en tous

les cas capable de diriger l’entreprise et d’effectuer les travaux de

l’exploitation même s’il ne semble pas disposer des moyens financiers

nécessaires à l’achat du domaine.

3.

En l'espèce, le recourant soutient que l'autorité intimée aurait dû

refuser de délivrer l'autorisation litigieuse aux motifs que l'acquéreur n'est

pas un exploitant à titre personnel et que le prix d'acquisition serait

surfait.

a) Il n'est pas contesté que l'acquéreur n'est pas

un exploitant à titre personnel; la question à trancher est justement celle de

savoir si une des exceptions au principe de l'exploitation à titre personnel

est réalisée (en l'espèce, art. 64 al. 1 let. e et f LDFR). Un juste motif au

sens de l'art. 64 al. 1 LDFR ne donne toutefois droit à autorisation que si le

motif de refus de l'art. 63 al. 1 let. b LDFR n'existe pas (ATF 122 III 287,

JdT 1998 I 147). Il convient ainsi d'examiner au préalable si le prix d'acquisition

convenu est surfait au sens de l'art. 63 al. 1 let. b LDFR.

b) Selon l'art. 66 LDFR, le prix d'acquisition est

surfait quand il dépasse de plus de 5 pour cent le prix payé en moyenne pour

des entreprises ou des immeubles agricoles comparables de la même région au

cours des cinq dernières années (al. 1). Les cantons peuvent augmenter ce

pourcentage jusqu'à 15 % dans leur législation (al. 2). La détermination du

prix licite doit être effectuée par comparaison avec des transactions portant

sur des immeubles présentant des caractéristiques semblables, eu égard

notamment à la déclivité du terrain, la qualité du sol, le motif de

l'aliénation et les possibilités d'utilisation future (ATF 5A.11/1995 du 21

décembre 1995 consid. 2, in CDA 1996, p. 49; Hans Rudolf Hotz, Le

droit foncier rural, Commentaire de la loi fédérale sur le droit foncier

rural du 4 octobre 1991, Brugg 1998, n. 8 ss ad art. 66).

c) La parcelle n° 2******** se trouve en zone

intermédiaire. L'assujettissement de la zone intermédiaire à la LDFR n'est pas

contesté. Cependant, même si elle ne supprime pas l'assujettissement à la LDFR,

l'affectation en zone intermédiaire confère aux immeubles en cause une valeur

intrinsèque liée aux possibilités de leur utilisation future pour la construction

(arrêt FO.2006.0014 du 30 novembre 2007 consid. 4c).

Le prix convenu est en l'espèce de 7'500'000 fr. L'autorité

intimée a indiqué dans sa réponse au recours qu'elle s'était toujours refusée à

fixer le prix licite de terrains sis dans une zone intermédiaire vu l'absence

d'objets comparables. En outre, les services étatiques ayant donné leur aval au

projet de transformation et de changement d'affectation des bâtiments, on ne

saurait considérer selon l'autorité intimée que le bien-fonds aurait une affectation

agricole, de sorte que son prix ne pourrait être discuté. Toutefois, la

question de savoir s'il est possible de s'abstenir de fixer un prix licite en

cas de vente à un non exploitant d'une parcelle sise en zone intermédiaire a

été soumise aux juges de la chambre des affaires foncières et agricoles dans le

cadre d'une séance de coordination en 2007 (arrêt FO.2006.0014 précité). Il en

ressort que l'autorité intimée ne peut s'abstenir d'examiner le critère du prix

résultant de l'art. 66 LDFR au motif qu'il est pratiquement impossible de

trouver des terrains comparables (arrêt FO.2006.0014 précité consid. 4d). Le

caractère impératif de cette disposition exclut en effet de s'en remettre au

vendeur pour fixer le prix licite. Dans le cadre de sa marge d'appréciation,

l'autorité intimée est tenue de rechercher des éléments de comparaison, quitte

à ce qu'elle doive élargir ses investigations à d'autres cantons ou à procéder

à une expertise (arrêts FO.2009.0002 du 14 septembre 2009 consid. 3a, FO.2006.0014

précité consid. 4d; cf. également Yves Donzallaz, Traité de droit agraire

suisse: droit public et droit privé, tome 2, Berne 2006, n. 3547).

Enfin, l'argument tiré du fait que le projet de la

société A.B.________ Sàrl ait obtenu l'aval des services cantonaux compétents

ne change rien à la question de la fixation du prix licite au sens de l'art. 66

LDFR. Le bien-fonds est en effet situé en zone intermédiaire qui n'est pas

assimilée à une zone à bâtir, mais aux zones dont l’affectation est différée au

sens de l’art. 18 al. 2 LAT (RDAF 1986 p. 249). Dès lors, tant qu'un plan

d'affectation ne modifie pas la zone intermédiaire pour en faire une zone

constructible, la parcelle reste assujettie à la LDFR (cf. arrêt FO.2006.0014

précité consid. 3).

4.

a) Les propriétaires font valoir que le prix d'acquisition de leur

parcelle ne serait pas surfait et ils produisent à cet égard un rapport

d'évaluation sommaire du 14 septembre 2009 établi par la régie immobilière C.________

SA à Lausanne. Il ressort en particulier des remarques consignées dans ce

rapport que l'estimation fiscale de 2001 serait trop ancienne pour donner une

indication sur la valeur actuelle de la parcelle. Au vu de la difficulté de se

fonder sur le prix de vente de propriétés semblables, l'expert a détaillé en

premier lieu le prix transactionnel avant d'examiner la question de la

proportionnalité du prix des bâtiments, du terrain en nature de

« place-jardin », de la surface agricole et des aménagements

extérieurs. La qualité de "monument d'importance régionale" des

bâtiments, la comparaison avec les zones avoisinantes ainsi que les

caractéristiques propres de la parcelle n° 2******** ont conduit l'expert à

retenir que le prix convenu n'était pas surfait. Les propriétaires ont

également produit une copie du résultat du contrôle de la parcelle n° 2********

effectué le 17 février 2003 par l'Etablissement cantonal d'assurance (ECA).

b) Conformément

à l'art. 63 al. 1 let. b LDFR, l'acquisition d'un immeuble agricole est refusée

lorsque le prix convenu est surfait. Les parties présentent à l'autorité

compétente en matière d'autorisation un contrat de vente qui fait mention du

prix de vente. Un prix de vente qui serait supérieur au prix licite doit être

refusé (Hotz, op. cit., n. 24 ad art. 66). L'autorité doit par conséquent

procéder à l'examen du prix de vente et fixer le prix licite. Le tribunal ne

peut dès lors tenir compte du rapport d'évaluation sommaire du 14 septembre

2009.

produit par les propriétaires, dont on ne peut d'ailleurs exclure la

partialité. C'est à l'autorité intimée qu'il incombe de fixer le prix licite, en

mettant au besoin en œuvre une expertise (arrêt FO.2009.0002 précité consid. 4),

à l'instar de ce qu'elle a fait notamment à l'occasion de l'affaire

FO.2008.0010 du 29 mai 2009.

aa) Il est vrai que l’estimation de terrains classés

en zone intermédiaire pose une difficulté. D’une part, la commission foncière

rurale peut se référer aux différents prix qui ont été pratiqués lors de ventes

de parcelles agricoles classées en zone intermédiaire (arrêt FO.2008.0010 du 29

mai 2009), mais les prix pratiqués pour de telles affectations présentent

parfois un caractère spéculatif. L’acheteur recherche une mise en valeur

ultérieure par la possibilité d’un classement en zone à bâtir. On peut donc se

demander si une comparaison avec les prix pratiqués pour de telles affectations

est encore compatible avec les buts mêmes du droit foncier rural qui sont

d’encourager la propriété foncière rurale et de lutter contre les prix surfaits

des terrains agricoles (art. 1er al. 1 let. a et c LDFR). La loi tend en effet à

exclure du marché tous ceux qui cherchent à acquérir des entreprises et des

immeubles agricoles principalement à titre de placement de capitaux ou dans un

but spéculatif (ATF 2C_747/2008 précité consid. 4.3). Il se pose la question de

savoir si le prix des parcelles classées en zone intermédiaire ne devrait pas

être estimé à la valeur des terrains en zone agricole pour permettre à

l’exploitant d’acquérir les biens-fonds agricoles. Mais il n’est pas nécessaire

de trancher cette question pour statuer sur le recours.

bb) L’estimation faite par l’expert privé des tiers

intéressés retient en effet une valeur de terrain agricole à 3 fr./m2 pour une

surface de 56'541 m2 classée en zone intermédiaire. Mais l’expert privé procède

à une surévaluation des bâtiments existants en retenant un prix de valeur à

neuf de 630 fr./m3 avec un taux de vétusté de 26%, qui aboutit à une valeur de

5'324'004 fr. pour 11'420 m3 de volume construit. En effet, l’estimation en

valeur à neuf de l’ECA s’élève à 3'927'150 fr. sans tenir compte de la vétusté

des bâtiments. La surévaluation des bâtiments résulte du fait que l’expert

privé des tiers intéressés retient un prix trop élevé à la fois pour les

habitations à 900 fr./m3 (fourchette entre 850 fr. et 950 fr.) et pour l’ensemble

des constructions rurales (atelier, grange, écuries, garages, couverts, étables

et poulaillers) estimé à 500 fr./m3. L’expert retient aussi une surface de 8'936

m2 estimée à 190 fr./m2 pour les surfaces en nature de place-jardin comprenant la

surface bâtie de 1'335 m2. Il est vrai que les dégagements nécessaires à la

mise en valeur d’une maison de maître et ses prolongements directs peuvent être

estimés de manière séparée du bien-fonds agricole (arrêt EF.1995.0020 du 3

février 2007 consid. 4b), mais le dossier ne comporte aucun élément permettant

de justifier l’emprise ou l’importance de cette surface. L’expert privé retient

d’ailleurs une surface de l’ordre de 3'680 m2 qui devrait être utilisée aux

alentours des bâtiments pour les travaux d’aménagements extérieurs, qu’il a estimés

à 85 fr./m2 (ch. 8 de l’expertise privée).

cc) Par ailleurs, le dossier comporte un avis

favorable du Service du développement territorial en vue de l’octroi d’une

autorisation de construire fondée sur l’art. 24d al. 2 de la loi fédérale sur

l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT), mais on ignore si une telle

autorisation a effectivement été accordée. On ignore aussi quelle est

l’affectation actuelle des bâtiments et s’ils font tous partie de l’entreprise

agricole. En effet, les bâtiments sont constitués non seulement de l’ancienne

maison de maître, mais également d’une habitation pour le fermier dont le

volume est relativement important (1'495 m3). Il ressort d'ailleurs du dossier

que récemment encore, ces bâtiments étaient l'objet d'un bail à ferme agricole.

Or, la jurisprudence exclut, dans la procédure d’appel d’offres, une offre

globale portant à la fois sur des immeubles agricoles et non agricoles, car ce

mode de procédé constitue un obstacle à l’amélioration des structures des

agriculteurs déjà installés (voir ATF 2C_747/2008 du 5 mars 2009 consid. 4.3) .

c) Il résulte de cette situation que le dossier ne

comporte pas les éléments permettant d’apprécier le prix licite de la vente

envisagée par les tiers intéressés. En particulier, la commission foncière

rurale doit se déterminer sur le caractère agricole des différents bâtiments

composant l’entreprise agricole, vérifier notamment si des autorisations de

transformation pour les constructions hors des zones à bâtir ont été délivrées

concernant ces bâtiments, quelle est l’emprise de ces éventuelles autorisations

sur les surfaces des aménagements extérieurs, et déterminer s’il y a lieu de

procéder à un appel d’offres séparé pour les terrains agricoles et les

bâtiments qui ne présenteraient plus un caractère agricole, et dans la

négative, faire procéder à une estimation des bâtiments et de leurs prolongements

par un expert neutre et reconnu. Ainsi, la question de l'existence d'une

exception au principe de l'exploitation à titre personnel selon l'art. 64 al. 1

let. e et f LDFR ne peut être examinée dans le cadre de la présente procédure,

puisqu'un juste motif au sens de cette disposition ne donne droit à

autorisation que si le prix d'acquisition n'est pas surfait, ce qu'il incombe à

l'autorité intimée de vérifier.

5.

Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis

et la décision attaquée annulée; le dossier de la cause est retourné à

l'autorité intimée pour compléter l’instruction dans le sens des considérants

et statuer à nouveau. Par ailleurs, selon la jurisprudence du tribunal rendue

en application de l’art. 55 de l'ancienne loi du 18 décembre 1989 sur la

juridiction et la procédure administratives (LJPA), abrogée dès le 1er

janvier 2009 et remplacée par la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure

administrative (LPA-VD), lorsque la procédure met en présence, outre le

recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les

intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à la partie

adverse, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée

ou modifiée, de supporter les frais et dépens (RDAF 1994 p. 324). Il n’y a pas

lieu de modifier cette pratique après l’entrée en vigueur de la nouvelle loi

sur la procédure administrative (cf. arrêt AC.2008.0299 du 31 août 2009 consid.

4c). Les frais de justice sont ainsi mis à la charge des propriétaires et de la

société A.B.________ Sàrl. Il n’est au surplus pas alloué de dépens, le

recourant n'ayant pas procédé par l'intermédiaire d'un mandataire

professionnellement qualifié.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision de la Commission foncière rurale, Section I, du 26 juin 2009

est annulée et le dossier retourné à cette autorité pour compléter

l’instruction dans le sens des considérants et statuer à nouveau.

III.

Les frais de justice, arrêtés à 2'000 (deux mille) francs, sont mis à la

charge des tiers intéressés A.Z.________, A.________, B.Z.________, et la

société A.B.________ Sàrl, solidairement entre eux.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 28 décembre 2009

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.