FO.2010.0003

CDAP - FO.2010.0003 - 2010-09-03 - Office fédéral de la justice/Commission foncière Section II, PPE X.________, Département de l'économie, Municipalité de Leysin

3 septembre 2010Français26 min

Recours de l'Office fédéral de la justice contre une décision de la Commission foncière autorisant la transformation d'un apparthôtel (PPE) en un bâtiment résidentiel et par conséquent la révocation de la charge de mise à disposition de l'exploitation hôtelière grevant les lots acquis par des personnes à l'étranger dans la PPE. Bien que la charge ait été constituée sous l'ancien droit, la cause doit être jugée selon le droit actuellement en vigueur. En l'espèce, les faillites successives de l'apparthôtel ne sont pas dues à une mauvaise gestion des hôteliers, mais découlent de la situation économique de ces dernières années. Dès lors que les circonstances se sont modifiées de façon essentielle et imprévisible et que ce changement profond a produit sur la situation des copropriétaires des effets tels que le maintien et le respect de la charge seraient impossibles, les conditions auxquelles sont subordonnées, tant par la loi que par la jurisprudence, la révocation de la charge litigieuse sont remplies. Rejet du recours.

Faits

Vu les faits suivants

La propriété par étages X.________ (ci-après: la

PPE) est constituée sur la parcelle n° ******** du cadastre de la Commune

de Leysin. Cette PPE a été créée le 9 juillet 1984 en vue d’une exploitation en

tant qu’apparthôtel par Y.________ (devenu Y.________ en 1985) qui était

notamment propriétaire de 21 lots de PPE. Le mobilier qui servait à

l’exploitation de la partie hôtelière des immeubles de Y.________ faisait

partie de la société Z.________ Leysin SA, inscrite au registre du commerce le

22 juillet 1985.

Pour remédier à la baisse du chiffre d’affaires constatée

durant la saison 1990/1991, le restaurant a été agrandi et un bar/restaurant

après-ski a été créé. Après une amélioration en 1991/1992, le chiffre

d’affaires de Z.________ Leysin SA a à nouveau fortement diminué durant la

saison 1992/1993. A une perte reportée de l’année précédente s’est ajoutée la

perte résultant de l’exercice 1992-1993, par 207'539 fr. 20, pour un report de

perte total de 245'912 fr. 98. Compte tenu de cette situation et en raison de

la position adoptée par l’organe de révision, Y.________ a décidé de vendre des

lots de PPE qui lui appartenaient sans renoncer, pour autant, à l’exploitation

hôtelière.

Y.________ est décédé en date du 6 avril 1994.

Le conseil d’administration de la société Z.________ Leysin SA s’est réuni le

14 avril 1994 et a décidé de fermer l’hôtel et de licencier les collaborateurs

pour la prochaine échéance contractuelle.

La faillite de Y.________, succession répudiée,

a été prononcée en date du 15 juillet 1994. La faillite de la société Z.________

Leysin SA, qui était propriétaire du matériel d’exploitation, a été prononcée

le 30 septembre 1994. Immédiatement après le décès et la faillite de Y.________,

l’hôtel et le restaurant ont été exploités, en location, par la société A.________

SA, à Leysin, jusqu’au 15 juin 1995. Cette société n’a toutefois pas souhaité

acquérir les locaux. Ensuite, l’hôtel a été exploité comme dépendance d’un

autre hôtel, pour autant que de besoin.

Par acte de vente du 20 décembre 1995, la Banque

Cantonale Vaudoise (BCV), créancière gagiste, a acquis de la masse en faillite

de la succession répudiée de Y.________ les lots feuillets nos 1********,

2********, 3********, 4********, 5********, 6********, 7********, 8********, 9********,

10********, 11********, 12********, 13********, 14********, 15********, 16********,

17********, 18********, 19******** et 20******** de Leysin, dépendant de la PPE,

Considérants

et la parcelle feuillet no 21******** de Leysin.

Entre 1995 et 1997, Z.________, propriétaire

d’un des lots de la PPE, s’est efforcé de trouver un exploitant pour

l’apparthôtel et le restaurant. Ses efforts sont restés vains. La BCV n’a pas

trouvé non plus de repreneur pour les lots d’exploitation hôtelière. Elle a ensuite

vendu une partie des lots abritant des appartements à des particuliers.

En 1999, certains copropriétaires de la PPE ont

constitué une nouvelle société A.________ Sàrl, avec siège à Leysin, en vue de

reprendre l’exploitation de l’hôtel, du restaurant et du bar (Le B.________). Par

acte de vente à terme ferme et conditionnelle du 20 juillet 1999, la BCV a

vendu à la société A.________ Sàrl les lots feuillets nos 1********,

2********, 3********, 4********, 7********, 11********, 12********, 13********,

25.

et 17******** de Leysin, soit les lots d’exploitation hôtelière de la PPE et

quelques appartements. La société A.________ SàrI a essayé sans succès de

trouver un exploitant pour l’apparthôtel et le restaurant, notamment en

publiant des annonces dans différents journaux en Suisse et à l’étranger. Un

locataire pour l’exploitation du bar uniquement, et ce que pour la saison

hivernale, a été trouvé pour la saison 1999/2000, mais ce locataire n’a pas

souhaité renouveler le dit bail pour la saison suivante. Un nouveau locataire a

été trouvé pour la saison 2001/2002 mais pour un loyer nettement plus bas que

le précédent.

Les exercices 1999 et 2000 de la société A.________

Sàrl se sont soldés par des pertes. La société a vendu à des particuliers

certains appartements qu’elle possédait au sein de la PPE, sans que cela ne

suffise pour assainir la situation. La faillite de la société A.________ Sàrl a

été prononcée le 27 juin 2002.

Lors des enchères qui ont eu lieu le 3 juillet

2003, les lots feuillets nos 1********, 2********, 3********, 4********

de Leysin, dépendant de la PPE, ont été adjugés à la BCV, créancière gagiste,

aucune tierce personne ne s’étant intéressée à ces lots. Le même jour, la

société C.________ SA a vendu à la société Le B.________ Sàrl en constitution,

les lots feuillets nos 1******** et 4******** de Leysin, soit

les lots d’exploitation hôtelière de la PPE. La société Le B.________ Sàrl a

exploité le lot 2 (feuillet n° 1********), lequel abrite le bar « B.________

Bar » durant les saisons estivales jusqu’à l’été 2007 et durant les

saisons hivernales jusqu’à l’hiver 2008/2009. L’exploitation du bar a ensuite

cessé.

Par acte de vente du 29 avril 2009, la société

Le B.________ Sàrl a vendu à A.D________ et B.D________ les lots feuillets nos 1********

et 4******** de Leysin, soit les lots d’exploitation hôtelière de la PPE.

Le 11 novembre 2009, la notaire Caroline Emery, agissant

au nom des copropriétaires de la PPE, a présenté une requête à la Commission

foncière II en vue d’obtenir l’autorisation de transformer la PPE d’un apparthôtel

en un bâtiment résidentiel.

Dans sa séance du 13 novembre 2009, la

Dispositif

Commission foncière II (ci-après: la commission) a décidé:

d’admettre la requête;

d’autoriser la transformation de la PPE d’un

apparthôtel en un bâtiment résidentiel;

de révoquer, soit déclarer caduque la charge de

mise à disposition de l’exploitation hôtelière grevant les parcelles acquises

par des personnes à l’étranger dans cette copropriété et inscrite au registre

foncier sous une mention correspondante indiquant toutes les charges affectant

lesdites parcelles;

de dire que la radiation de ladite charge (et

non pas de la mention correspondante elle-même qui subsiste pour le surplus)

interviendra sur requête du propriétaire étranger au registre foncier, à charge

pour l’administration de la copropriété d’informer les propriétaires en cause;

de préciser que l’autorisation précitée sera

accordée à la condition suspensive que la nouvelle PPE à constituer et le

règlement correspondant soient approuvés par une nouvelle décision de la

Commission moyennant production des documents utiles.

Par acte du 13 janvier 2010, l'Office fédéral de

la justice (OFJ) a recouru devant la Cour de droit administratif et public du

Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP) contre cette décision; il conclut à

l'annulation de la décision entreprise et au renvoi du dossier à la commission

afin que celle-ci procède à des mesures d’instruction complémentaires sur les

points suivants:

les difficultés des exploitants hôteliers

résultent-elles de leurs lacunes ou révèlent-elles un problème structurel plus

profond ?

existe-t-il d’éventuelles mesures d’adaptation à

prendre quant aux conditions de mise à disposition des appartements par leurs

propriétaires ?

lots concernés et nombre d’autorisations et contingents

nécessaires pour transformer l’apparthôtel en bâtiment résidentiel de logements

de vacances ordinaire ?

La Municipalité de Leysin s’est déterminée le 22

février 2010 et conclut au rejet du recours. Elle relève qu’il n’y a actuellement

plus de demande pour des apparthôtels, les habitudes de la clientèle ayant

changé depuis 1984.

La commission (ci-après aussi: l’autorité

intimée) s’est déterminée le 26 février 2010 et a conclu au rejet du recours.

De son point de vue, les faillites successives sont le signe évident d’une

impossibilité d’exploitation. Elle estime disproportionné d’exiger de la PPE

qu’elle s’investisse pour recréer une exploitation vouée à l’échec et qui

imposerait nécessairement des conditions de location insupportables. Elle

s’étonne également de la proposition de l’OFJ de transformer l’apparthôtel en

bâtiment de logements de vacances ordinaires moyennant la délivrance de

nouvelles unités du contingent aux propriétaires ayant émargé au contingent

octroyé à l’époque spécialement aux apparthôtels. De son point de vue, cette

pratique est contradictoire en ce sens que l’on ne peut pas en même temps

considérer que les conditions de levée de la charge ne sont pas réunies et

admettre la levée de la charge moyennant le prélèvement d’unités sur le contingent

cantonal actuel, ce qui reviendrait à sanctionner chaque acquisition de

logement de deux unités au lieu d’une.

L’OFJ a remis des déterminations

complémentaires le 11 mars 2010.

Les copropriétaires se sont

déterminés le 17 mars 2010, en exposant de manière très détaillée la

chronologie des faits depuis la création de la PPE en 1984. Pour ce qui concerne

l’adaptation des conditions de location, ils relèvent d’une part que les conditions

de location n’ont jamais été mises en cause (quelques copropriétaires ayant

même certaines années renoncé à tout loyer pour tenter de maintenir

l’exploitation) et d’autre part qu’on ne peut pas adapter ce qui n’existe pas.

En effet, depuis 1994, l’activité hôtelière est quasiment inexistante et,

lorsqu’il y en a eu une, il n’a même pas été possible de louer les appartements

propriété de l’exploitant. Les copropriétaires estiment également qu’il serait

disproportionné d’exiger des propriétaires actuels des deux lots d’exploitation

qu’ils recommencement l’exploitation d’un apparthôtel, sachant que les lots

d’exploitation ne sont plus adaptés et exigeraient de lourds travaux.

La commission a déposé des

observations complémentaires le 21 avril 2010. Concernant la pratique de l’OFJ,

qui permettrait de transformer l’apparthôtel en bâtiment de logements de

vacances ordinaires moyennant la délivrance de nouvelles unités du contingent

aux propriétaires ayant émargé au contingent octroyé à l’époque spécialement

aux apparthôtels, elle se réfère à deux affaires vaudoises concernant une

problématique semblable. Elle estime que les circonstances de fait sont en

l’occurrence tout autres, ce qui exclut d’appliquer une telle pratique dans le

cas d’espèce.

L’OFJ a renoncé à déposer des

observations complémentaires.

Les arguments des parties seront repris

ci-dessous dans la mesure utile.

Le tribunal examine d'office et librement la

recevabilité des recours qui lui sont soumis.

a) Selon l'art. 20 al. 1 de la loi

fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à

l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41), les décisions des autorités de première

instance, soit, dans le canton de Vaud, la Commission foncière, section II

(art. 6 al. 1 de la loi cantonale du 19 novembre 1986 sur l'acquisition d'immeubles

par des personnes à l'étranger [LVLFAIE; RSV 211.51]), sont sujettes à recours

devant l'autorité cantonale de recours, soit la CDAP (art. 20 LVLFAIE en

relation avec l'art. 92 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la

procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]). La décision attaquée peut donc

faire l'objet d'un recours à la CDAP.

b) D'après l'art. 20 al. 2 let. b

LFAIE, a qualité pour recourir l'autorité cantonale habilitée à cet effet,

soit, dans le canton de Vaud, le Département de l'économie (art. 7 al. 1

LVLFAIE), ou, si celle-ci renonce à recourir ou retire son recours, l'Office

fédéral de la justice. En l’occurrence, l'Office fédéral de la justice est

habilité à recourir, dès lors que le Département de l'économie y a renoncé.

c) Aux termes de l'art. 20 al. 3

LFAIE, le délai de recours est de 30 jours et commence à courir dès la

notification de la décision aux parties ou à l'autorité habilitée à recourir.

Le Département de l'économie a transmis la décision attaquée accompagnée du

dossier complet à l'Office fédéral de la justice, qui l’a reçu le 10 décembre

2009. Compte tenu des féries judiciaires (art. 96 al. 1 let c LPA-VD), le recours

posté le 13 janvier 2010 été déposé en temps utile.

d) Pour le surplus, déposé dans les

formes requises, le recours est recevable.

Il convient tout d’abord de déterminer le droit

applicable à la présente cause.

a) Selon l’arrêté fédéral du 23

mars 1961 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (AFAIE)

et l’ordonnance du 10 novembre 1976 sur l’acquisition d’immeubles dans des

lieux à vocation touristique par des personnes à l’étranger (Ordonnance

touristique), textes aujourd’hui abrogés, l’acquisition d’immeubles par des

personnes ayant leur domicile ou leur siège à l’étranger était subordonnée à

l’assentiment de l’autorité cantonale compétente (art. 1er AFAIE). Un blocage

des autorisations était prévu pour les lieux à vocation touristique qui ne remplissaient

pas certaines conditions (art. 6 al. 3 let. a, 7 al. 1 let. b et al. 2 AFAIE;

art. 1 al. 1 et 2 de l’ordonnance touristique). Des exceptions à ce blocage

étaient cependant possibles à certaines conditions dans le cadre

d’autorisations de principe accordées à des constructeurs suisses. Ceux-ci

avaient le droit de vendre à des personnes domiciliées à l’étranger une part

déterminée d’un ensemble de résidences secondaires, qui pouvait s’élever à la

valeur vénale entière ou à la quote-part intégrale de ces résidences lorsque

l’ensemble des résidences secondaires était exploité en totalité au moins 150

jours et au plus 250 jours sous forme d’établissement hôtelier (art. 4 al. 1

let. e et al. 2 let. c de l’ordonnance touristique). La Commune de Leysin se

trouvant à l’époque sur la liste des lieux soumis au blocage des autorisations

mais bénéficiant de cette exception en faveur des constructeurs suisses (art. 4

al. 3 et annexe 2 de l’ordonnance touristique), le constructeur a en l’espèce

bénéficié de l’exception prévue à l’article 4 pour obtenir une décision de

principe d’octroi d’autorisation de vente de la totalité des unités d’étage de

l’immeuble à des personnes à l’étranger, soit 28 unités de contingents (22

unités portés sur le contingent vaudois destiné aux seuls apparthôtels de 1983

et 6 unités sur le contingent de 1984), à condition que la totalité des

résidences secondaires soit exploitée sous forme d’établissement hôtelier. La

décision de principe était assortie de la charge correspondante. Il en va de

même des décisions individuelles d’autorisations d’acquisition portant sur les

appartements ainsi que sur les locaux commerciaux.

b) Depuis lors sont entrées en

vigueur au 1er janvier 1985 la LFAIE et l’ordonnance correspondante

(ordonnance fédérale du 1er octobre 1984 sur l'acquisition

d'immeubles par des personnes à l'étranger [OAIE; RS 211.412.411]). Le régime

des apparthôtels selon cette nouvelle réglementation prévoit notamment que les

installations nécessaires à l’exploitation hôtelière et les appartements

doivent appartenir à l’hôtelier à raison de 51% au moins de l’ensemble (art. 10

let. a LFAIE) et que l’exploitation durable de 65% au moins des quote-parts

afférentes aux logements, y compris ceux qui appartiennent à l’hôtelier, doit

être assurée en la forme hôtelière (art. 10 let. b LFAIE). Afin de garantir que

l’immeuble sera affecté au but pour lequel elles ont été accordées, les

autorisations sont aujourd’hui également subordonnées à des charges ou à des

conditions (art. 14 al. 1 LFAIE; art. 11 al. 2 let. a et g OFAIE), qui sont

mentionnées au registre foncier.

c) Sur le plan du droit transitoire,

la LFAIE et ses dispositions d’exécution s’appliquent aux autorisations

accordées en première instance après l’entrée en vigueur de la présente loi,

dans la mesure où elles ne reposent pas sur des autorisations de principe

entrées en force conformément au droit antérieur (art. 38 LFAIE). Ainsi, le

nouveau droit est applicable dès son entrée en vigueur et l’exception à cette

règle devant, selon la jurisprudence, être interprétée restrictivement, la

validité, le contenu et Ia révocation des charges doivent s’apprécier selon le

nouveau droit, indépendamment du fait que ces charges se rapportent à des

autorisations accordées sous l’empire de l’ancienne loi (cf. ATF 112 Ib 5

consid. 2a p. 7). La présente cause doit dès être jugée selon le droit

actuellement en vigueur.

Le litige porte sur la révocation de la charge

de mise à disposition de l’exploitation hôtelière grevant les lots acquis par

des personnes à l’étranger dans la PPE.

a) Il a été exposé ci-dessus que, dans

le cas des apparthôtels, afin d'assurer que les appartements conservent

durablement cette affectation, la législation sur l'acquisition d'immeubles par

des personnes à l'étranger impose à l'acquéreur de les mettre à la disposition

de l'hôtelier pour qu'il en assure l'exploitation en la forme hôtelière; cette

charge doit être mentionnée au registre foncier (art. 11 al. 2 lettre g OAIE). Cette obligation relève du droit public et perdure sous réserve de

l'éventuelle révocation de charges prévue par l'art. 14 al. 4 LFAIE pour

des motifs impérieux. Elle ne peut pas être éliminée par un accord de droit

privé (ATF 2A.61/1992, selon lequel la résiliation du contrat d'exploitation

n'a pas pour conséquence la suppression de l'obligation d'exploiter). Certes, pour

pouvoir respecter la charge d'exploitation, l'exploitant de l'apparthôtel doit –

pour les lots qui ne lui appartiennent pas déjà (art. 10 let. b LFAIE) – conclure

avec les propriétaires un contrat de bail, qui relève fondamentalement du droit

privé. Toutefois, comme il vise à remplir une charge de droit public,

l'autorisation de principe le rend obligatoire et sa résiliation ou sa

modification sont soumises à autorisation. Si le

contrat prend fin par l'écoulement du temps, les propriétaires sont obligés de

conclure un nouveau contrat pour permettre le respect de la charge (ATF 2A.116/1994).

Lorsque les conditions de ce contrat sont telles que l'exploitation exigée par

le droit public ne peut être respectée pour des motifs économiques, parce que

l'exploitant devient insolvable, trois possibilités sont envisageables (ATF 130

II 290 = RDAF 2005 I 659):

1.- en dépit de la charge, il n'existe, de fait, plus d'exploitation

hôtelière. On a alors affaire à un état illicite qui ne peut pas être toléré

(ATF 118 Ib 178);

2.- il faut établir des conditions qui rendent possible l'exécution

de la charge d'exploitation (ATF 118 Ib 178) en modifiant le contrat originaire

(consid. 3b ci-dessous);

3.- la charge d'exploitation est levée conformément à l'art. 14

al. 4 LFAIE (consid. 3c ci-dessous).

b) L'autorité peut revoir l'accord

contractuel originaire lorsqu'il apparaît que la charge d'exploitation ne peut

être maintenue sur la base de celui-ci. Il n'est dès lors pas exclu que

l'autorité ordonne une modification du contrat, respectivement modifie la

charge figurant dans la décision d'origine. Les titulaires de l'autorisation

peuvent donc, sous la menace d'une révocation, être sommés de respecter la

charge modifiée, savoir de conclure un nouveau contrat dont le contenu est

arrêté par l'autorité. S'ils ne s'y prêtent pas, les appartements doivent être

vendus. Il ne s'agit pas d'une mise en vigueur directe d'un contrat modifié

entre particuliers, pouvoir que n'ont pas les autorités administratives, mais

de la modification de la charge originaire.

La compétence de l'autorité administrative

repose sur l'art. 25 LFAIE : lorsque l'autorité peut révoquer

l'autorisation en raison du non-respect d'une charge, elle peut aussi, en vertu

du principe e maiore minus faire dépendre le maintien de l'autorisation

d'une modification des conditions de location autorisées à l'origine lorsque

cela est nécessaire pour que la charge d'exploiter puisse être remplie (ATF 130

II 290 consid. 2.6 = RDAF 2005 I 659).

La modification des conditions de

location n’est toutefois possible que dans une certaine mesure. Le Tribunal

fédéral a considéré que l'acquéreur d'une quote-part d'un apparthôtel doit certes

en principe supporter le risque économique lié à l'exploitation hôtelière. Il

ne peut en particulier partir de l’idée que la location des appartements sera

bénéficiaire. Toutefois, on ne peut exiger des propriétaires qu'ils consentent,

afin de rendre l'exploitation hôtelière économiquement viable, à des

modifications à ce point défavorables pour eux que la location deviendrait

déficitaire ou que leur droit de propriété serait d'une autre manière atteint

dans sa substance. Lorsque tel est le cas, il se justifie de révoquer la charge

d'exploiter en la forme hôtelière (ATF 132 II 171 consid.

2.1 p. 174 s.; 130 II 290 consid. 2.8

p. 301).

c) Par motifs impérieux justifiant

la révocation totale ou partielle des charges, on entend une modification des

circonstances qui rend l'exécution des charges impossible ou insupportable (unzumutbar)

pour l'acquéreur (art. 14 al. 4 LFAIE et art. 11 al. 4 OAIE). La

révocation d'une charge est donc subordonnée à deux conditions: premièrement,

les circonstances doivent s'être modifiées de façon essentielle et imprévisible

depuis la délivrance de l'autorisation; deuxièmement, le changement profond

doit avoir produit sur la situation de l'intéressé des effets tels que le

maintien et le respect de la charge seraient impossibles ou insupportables (ATF 129 II 361 consid.

6.2 p. 378 et les arrêts cités = RDAF 2004 I 811), ce qui n'est pas encore le

cas lorsqu'une perte est envisagée ou lorsque l'accomplissement de la charge

d'exploiter est rendu plus difficile pour les propriétaires. La doctrine semble

avoir une conception plus large des motifs impérieux que la jurisprudence et

cite à titre d’exemple, lorsqu'il s'agit d'une entreprise, la nécessité d'une

restructuration impérative, l'existence d'une conjoncture défavorable dans la

branche, la diminution du volume d'affaires, etc. (Jean-Christophe Perrig,

L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger, thèse

Lausanne 1990, p. 328), et aussi spécifiquement la faillite (Eric Ramel, Le

régime des apparthôtels dans la Lex Friedrich, thèse Lausanne 1990, p. 147).

Dans la situation à la base de l’ATF 132 II 171, les

propriétaires - tenus de louer leur appartement pendant six mois - auraient dû

consentir, outre à une détérioration des conditions fixées pour leur propre

usage de l'appartement, à une réduction de leur part au produit des locations

de 43 à 16%. Cette part pouvait être estimée, de manière optimiste, à 123'000

fr. pour l'ensemble des propriétaires, alors que les charges financières et

d'exploitation se montaient à 390'000 fr. Au vu de cette disproportion

manifeste – les charges représentant environ le triple des produits estimés –,

le Tribunal fédéral a estimé que les conditions de la révocation de la charge

étaient réunies (consid. 2.2 p. 175 s.).

d) De

manière générale, en application du principe de proportionnalité, il convient

de mettre en balance l'intérêt public au maintien de la charge – ou la gravité

de l'atteinte qui serait portée à l'ordre juridique dans le cas contraire –

avec l'intérêt privé que la révocation de la charge représenterait pour les

personnes à l'étranger. Ce faisant, il y a lieu de tenir compte notamment des

solutions alternatives – ainsi que de leur coût – qui s'offrent aux intéressés

pour maintenir ou rétablir une situation conforme au droit, de la

responsabilité de ceux-ci dans la survenance de la situation irrégulière, ainsi

que du temps écoulé depuis l'octroi de l'autorisation (ATF 129 II 361 consid.

7.3; arrêt du Tribunal fédéral 2C_13/2009 du 19 février

2010 consid. 3).

Il convient à ce stade d’examiner les griefs du

recourant.

a) Le recourant soulève la question

des lots concernés et du nombre d’autorisations et contingents nécessaires pour

transformer l’apparthôtel en bâtiment résidentiel de logements de vacances

ordinaire. Dès lors que la PPE n’avait pas requis de telles autorisations et que

l’autorité intimée n’avait pas à envisager la question sous cet angle, la cour

de céans ne tranchera pas non plus cette question.

b) Le recourant reproche ensuite à

l’autorité intimée de n’avoir pas suffisamment instruit la question de savoir

si les difficultés des exploitants hôteliers résultaient de leurs lacunes ou si

elles révélaient un problème structurel plus profond (consid. aa ci-dessous) et

s’il existait d’éventuelles mesures d’adaptation à prendre quant aux conditions

de mise à disposition des appartements par leurs propriétaires (consid. bb

ci-dessous).

aa) En l’espèce, trois faillites

ont eu lieu en relation avec les lots PPE de l’Z.________: premièrement, en

1994, celle de Y.________ et celle de Z.________ Leysin SA, qui était

propriétaire du matériel d’exploitation, ensuite, en 2002, celle de A.________

Sàrl. Une faillite résulte généralement de multiples facteurs et il est pour le

moins délicat de déterminer dans quelle mesure elle est due à des problèmes

structurels où pourrait être attribuée à des lacunes de l’exploitant. Cela

étant, il apparaît en l’occurrence que la première faillite est survenue après

dix ans d’exploitation. Si elle était due principalement à des lacunes de

l’hôtelier, elle serait vraisemblablement survenue bien plus rapidement. Le

fait que peu de temps après (vers 1995 – 1997), un certain nombre d’établissements

publics de Leysin (restaurants et hôtels: E.________, F.________, G.________, H.________,

I.________, J.________, etc.) aient fait faillite ou aient cessé leur activités

dans la région est aussi révélateur de problèmes structurels; de même que le

fait que la société A.________ SA, à Leysin, qui a exploité l’hôtel et le

restaurant immédiatement après le décès et la faillite de Y.________ n’ait pas

souhaité acquérir les locaux.

Quant à la seconde faillite, elle

est survenue alors même que des efforts considérables avaient été déployés pour

rétablir l’exploitation hôtelière. En effet, entre 1995 et 1997, Z.________,

propriétaire d’un des lots de la PPE, s’est efforcé de trouver un exploitant

pour l’apparthôtel et le restaurant. Ses efforts sont restés vains. La BCV n’a

pas trouvé non plus un repreneur pour les lots d’exploitation hôtelière. Puis,

en 1999, certains copropriétaires de la PPE ont constitué une nouvelle société,

A.________ Sàrl,, en vue de reprendre l’exploitation de l’hôtel, du restaurant

et du bar. Celle-ci a essayé sans succès de trouver un exploitant pour

l’apparthôtel et le restaurant, notamment en publiant des annonces dans

différents journaux en Suisse et à l’étranger. Un locataire pour l’exploitation

du bar uniquement, et ce que pour la saison hivernale, a été trouvé pour la

saison 1999/2000, mais ce locataire n’a pas souhaité renouveler le dit bail

pour la saison suivante. Un nouveau locataire a été trouvé pour la saison suivante

mais pour un loyer nettement plus bas. Malgré ces efforts, les exercices 1999

et 2000 de la société A.________ Sàrl se sont soldés par des pertes et la

faillite de cette société a été prononcée le 27 juin 2002. Sur le plan

structurel, on relève encore qu’en 2002, le Club K.________ a quitté Leysin

pour se recentrer sur Villars-sur-Ollon. On peut y voir un signe supplémentaire

du déclin touristique dans le village de Leysin. On relève au surplus qu’il est

notoire que la situation de l’hôtellerie suisse est difficile depuis plusieurs

années, en particulier dans les Alpes vaudoises.

Il ressort ainsi de l’ensemble des

évènements évoqués ci-dessus que les faillites successives de l’apparthôtel ne

sont nullement dues à une mauvaise gestion des hôteliers, mais qu’elles

découlent de la situation économique de ces dernières années. Au surplus, l’impossibilité

de trouver un repreneur est un signe clair du manque de rentabilité de ce genre

d’exploitation.

bb) Pour ce concerne l’adaptation

des conditions de location, la PPE a relevé dans ses écritures, d’une part, que

les conditions de location n’avaient jamais été mises en cause (quelques

copropriétaires ayant même certaines années renoncé à tout loyer pour tenter de

maintenir l’exploitation, par exemple Z.________ en 1991) et, d’autre part,

qu’on ne pouvait pas adapter ce qui n’existait pas. En effet, depuis 1994,

l’activité hôtelière a été quasiment inexistante et, lorsqu’il y en a eu une,

il n’a même pas été possible de louer les appartements propriété de

l’exploitant. Ainsi, par exemple, pour l’année 2000 les locations n’ont

rapporté que 21'770 fr., soit un montant qui ne permettait même pas de payer la

part des charges de copropriété afférentes aux lots servant à l’exploitation

hôtelière. Ces considérations s’avèrent tout à fait pertinentes et il paraît

impossible d’établir des conditions qui rendent raisonnablement exigible

l'exécution de la charge d'exploitation.

cc) En conclusion, il faut

considérer, premièrement, que les circonstances se sont modifiées de façon

essentielle et imprévisible depuis la délivrance de l'autorisation et,

deuxièmement, que ce changement profond a produit sur la situation des intéressés

des effets tels que le maintien et le respect de la charge seraient impossibles.

Les conditions auxquelles sont subordonnées, tant par la loi que par la

jurisprudence, la révocation de la charge litigieuse sont donc remplies.

Les considérants qui précèdent conduisent au

rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée. L'arrêt sera

rendu sans frais. Les tiers intéressés, qui obtiennent gain de cause avec

l'assistance d'un mandataire professionnel, ont par ailleurs droit à

l'allocation de dépens (art. 49, 52, 55, 91 et 99 LPA-VD).

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est rejeté.

II.

La décision de la Commission foncière, Section

II, du 13 novembre 2009 est confirmée.

III.

L'arrêt est rendu sans frais.

IV.

L'Office fédéral de la justice versera aux

copropriétaires de la PPE X.________, solidairement entre eux, un montant de 1'500

(mille cinq cents) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 3 septembre 2010

La présidente: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.

CDAP - FO.2010.0003 - 2010-09-03 - Office fédéral de la justice/Commission foncière Section II, PPE X.________, Département de l'économie, Municipalité de Leysin

Composition

Objet

Faits

Considérants

25.

Dispositif