FO.2010.0022

CDAP - FO.2010.0022 - 2011-07-07 - X.________/Commission foncière, Département de l'économie

7 juillet 2011Français14 min

Ressortissant de l'UE, déjà propriétaire d'un appartement de vacances à Montreux, qui conclut une promesse d'acquérir un autre appartement dans la même localité et, entre-temps, obtient une autorisation de séjour dans un autre canton. Annulation de l'autorisation d'acquérir un nouveau logement de vacances, suspendue à la condition que le requérant aliène préalablement son précédent logement de vacances, sans réaliser de bénéfice. Cette condition suspensive n'a d'effet qu'aussi longtemps que cette acquisition est soumise à autorisation. Si, en raison de sa prise de domicile en Suisse, le recourant n'est plus assujetti à la LFAIE, la condition ne saurait être maintenue indépendamment de l'autorisation à laquelle elle est associée et s'il est légalement et effectivement domicilié en Suisse, il peut désormais acquérir librement. Renvoi à la Commission foncière pour complément d'instruction et nouvelle décision.

Faits

Vu les faits suivants

Le 9 février 2007, la Commission foncière,

section II (ci-après: la CF II), a autorisé X.________, ressortissant suédois

alors domicilié en Roumanie, à acquérir à titre de logement de vacances un

appartement de 134,84 m2, dans l’immeuble sis au ********, à

Montreux (parcelle n° 1********, PPE «2********»), au prix de 1'280'000 fr.

Cette autorisation a été assortie des charges et conditions usuelles suivantes:

obligation d’affectation, obligation d’aliéner dans un délai de deux ans en cas

de non utilisation et interdiction de louer à l’année. Le 2 avril 2007, X.________

a acquis la part de PPE donnant droit à la jouissance de cet appartement.

Le 9 mars 2007, X.________ a signé une promesse

d’achat du lot n° 2 de la PPE à constituer dans le bâtiment «3********»

(parcelle n° 4********), à Montreux, soit un appartement de 150 m2,

au prix de 2'545'000 francs. Cet acte lui conférait également un droit

d'emption sur l'appartement en question, valable jusqu'au 31 mars 2010. Le 25

janvier 2008, la CF II a délivré à X.________ l’autorisation d’acquérir cet

appartement à titre de logement de vacances. En sus des charges et conditions

usuelles, l’autorisation a été soumise à l’«obligation d’aliéner la parcelle

n° 5******** au plus tard simultanément à l’acquisition ici autorisée, soit le

cas échéant de la constitution du droit d’emption [sic], et ce au prix de revient, soit sans bénéfice ». Cette décision n’a pas été frappée de recours.

Le 30 avril 2008, X.________ a été

inscrit au registre foncier en qualité de bénéficiaire d’un droit d’emption

grevant l’immeuble 4********, quand bien même il était toujours propriétaire de

la parcelle n° 1******** de Montreux

Le 24 juin 2009, X.________ a informé la CF II

qu’il avait trouvé un acquéreur pour ladite parcelle pour un prix de 1'400'000

fr.; selon ses calculs, le prix de revient de l’appartement s’élevait à

1'361'843 fr. Le 3 juin 2009, il a requis de la CF II qu’elle accepte un prix

de vente de 1'370'000 fr. Le 10 juillet 2009, la CF II a autorisé X.________ à

revendre la parcelle n° 1******** au prix de 1'370'000 fr. Cette décision n’a

pas été frappée de recours.

Le 7 juin 2010, X.________ a informé la CF II

que l’acquéreur pressenti s’était finalement désisté. Ayant obtenu entre-temps

une autorisation de séjour en Suisse et déclarant s'être constitué un domicile

à Sachseln/OW, il a requis de la CF II "la levée de la charge relative

à l’obligation d’aliéner la parcelle n° 1******** au prix de revient".

Par décision du 11 juin 2010, la CF II a rejeté cette requête.

X.________ a recouru contre cette dernière

décision. Il conclut principalement à ce que son non-assujettissement à la loi

fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à

l’étranger (LFAIE ; RS 211.41.41) soit constaté, subsidiairement à

l’annulation de ladite décision.

La CF II propose le rejet du

recours.

Dans sa réplique, X.________ a

modifié ses conclusions. Il a repris sa conclusion principale, mais demande en

outre au tribunal de constater la caducité de la décision du 25 janvier 2008 et

des charges l’accompagnant; subsidiairement, il conclut à la nullité absolue de

la charge ou de la condition lui imposant de revendre la parcelle n°1********

au prix de revient, soit sans bénéfice; plus subsidiairement, il conclut à la

réforme de la décision du 25 janvier 2008 en ce sens que la requête du 7 juin

2010 est admise; plus subsidiairement encore, il demande l’annulation de la

décision du 11 juin 2010 et le renvoi de la cause à la CF II pour nouvelle

décision.

Le Département de l'économie

(ci-après: DEC) conclut au rejet du recours; subsidiairement, il demande

l’annulation de la décision du 11 juin 2010 et le renvoi de la cause dans son

ensemble à la CF II pour nouvelle décision.

Le tribunal a statué par voie de

circulation.

Considérants

1.

Le tribunal n'est pas lié par les conclusions

des parties. Il peut modifier la décision à l'avantage ou au détriment du

recourant (cf. art. 89 al. 1 et 2 et art. 99 de la loi du 28 octobre 2009 sur

la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]). Toutefois, devant la

juridiction administrative, ne peuvent être examinés et jugés, en principe, que

les rapports juridiques à propos desquels l'autorité administrative compétente

s'est prononcée préalablement d'une manière qui la lie, sous forme d'une

décision. Dans cette mesure, la décision détermine l'objet de la contestation

qui peut être déférée en justice par voie de recours. En revanche, dans la

mesure où aucune décision n'a été rendue, la contestation n'a pas d'objet, et

un jugement sur le fond ne peut pas être prononcé (ATF 131 V 164 consid. 2.1;

125.

V 414 consid. 1a; 119 Ib 36 consid. 1b et les réf. citées).

La décision attaquée rejette la

demande de levée de l'obligation d'aliéner la parcelle n° 1******** de Montreux

au prix de revient, liée à l'autorisation du 25 janvier 2008 d'acquérir la

parcelle n° 4******** de Montreux. Le recours conclut principalement à ce qu'il

soit constaté que "X.________ n'est pas soumis aux dispositions de la

loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger;

partant, la décision du 25 janvier 2008 et les charges qui l'accompagnent sont

caduques et de nul effet." Cette conclusion diffère ainsi de la

requête présentée à la CF II. Dans la mesure où elle demande que soit constaté qu'il

n'est plus assujetti à la LFAIE, point sur lequel la CF II ne s'est pas

prononcée, cette conclusion est irrecevable. Il convient en revanche d'examiner

si la CF II a eu raison de considérer que, même si le recourant était désormais

domicilié en Suisse, il demeurait soumis à l'obligation d'aliéner la parcelle

n° 1******** au prix de revient. Dans la négative, la cause devra lui être

renvoyée pour qu'elle statue sur la question de l'assujettissement, en

particulier sur la réalité du domicile en Suisse du recourant.

2.

L’acquisition d’immeubles par des personnes à

l’étranger est subordonnée à une autorisation de l’autorité cantonale

compétente (art. 2 al. 1 LFAIE). Cette autorisation est subordonnée à des

conditions et des charges destinées à assurer que l’immeuble sera affecté au

but dont se prévaut l’acquéreur (art. 14 al. 1 LFAIE). La charge se définit

comme l'obligation de faire, de ne pas faire ou de tolérer quelque chose, qui

est imposée à un administré accessoirement à une décision (Ulrich Häfelin/Georg

Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4ème éd., Zurich 2002, n. 913;

Pierre Moor/Etienne Poltier, Droit administratif, vol. II, 3ème édition, Berne 2011, n° 1.2.4.3; Blaise Knapp, Précis de droit administratif, 4ème

éd., Bâle et Francfort-sur-le-Main 1991, n° 985). Quant à la condition, elle

désigne un événement dont la survenance est incertaine; si cet événement se

produit, la décision sortit ses effets (condition suspensive) ou, au contraire,

ne les sortit plus (condition résolutoire; cf. Moor/Poltier, ibid.;

Häfelin/Müller, op. cit., n. 907 ss; Jean-Christophe Perrig, L'acquisition

d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger, Lausanne 1990, p. 307). La

condition agit directement sur l'entrée en force ou l'échéance de la décision

qu'elle concerne, tandis que l'exécution ou l'inexécution d'une charge n'a pas

d'influence directe sur les effets de la décision qu'elle grève (Perrig, op.

cit., p. 308), car elle n'est pas un élément nécessaire de celle-ci, mais

seulement un complément (Knapp, ibid.; Charles-André Junod, L'acquisition

d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger, in RDAF 1965 p. 161 ss et

221.

ss, 227).

A la demande de l’acquéreur, les

conditions et charges peuvent être révoquées pour des motifs impérieux (art. 14

al. 4 LFAIE). Par motifs impérieux justifiant la révocation totale ou partielle

des charges, on entend une modification des circonstances qui rend l'exécution

des charges impossible ou insupportable pour l'acquéreur (art. 11 al. 4 OAIE). La

révocation d'une charge est donc subordonnée à deux conditions: premièrement,

les circonstances doivent s'être modifiées de façon essentielle et imprévisible

depuis la délivrance de l'autorisation; deuxièmement, le changement profond

doit avoir produit sur la situation de l'intéressé des effets tels que le

maintien et le respect de la charge seraient impossibles ou insupportables (ATF

129.

II 361 consid. 6.2 p. 376; 118 Ib 178 consid. 4a p. 183; 111 Ib 176

consid. 3 p. 179; 108 Ib 211 consid. 2 p. 213/214; 104 Ib 15

consid. 5 p. 19/20; 102 Ib 309 consid. 3 p. 333/334).

Toutefois, le requérant ne saurait se prévaloir des rigueurs d'une situation

qu'il a choisie en connaissance de cause ou dont il pouvait et devait connaître

les effets; il ne peut, en tout cas, pas compter d'une manière assurée avec la

réalisation d'un bénéfice (cf. Perrig, op. cit., p. 328 et les références). En

outre, le simple intérêt économique de l'acquéreur ne suffit généralement pas

pour justifier la révocation d'une charge (ATF 102 Ib 335 consid. 1b p. 337). De

manière générale, en application du principe de proportionnalité, il convient

de mettre en balance l'intérêt public au maintien de la charge – ou la gravité

de l'atteinte qui serait portée à l'ordre juridique dans le cas contraire –

avec l'intérêt privé que la révocation de la charge représenterait pour les

personnes à l'étranger. Ce faisant, il y a lieu de tenir compte notamment des

solutions alternatives – ainsi que de leur coût – qui s'offrent aux intéressés

pour maintenir ou rétablir une situation conforme au droit, de la

responsabilité de ceux-ci dans la survenance de la situation irrégulière, ainsi

que du temps écoulé depuis l'octroi de l'autorisation (ATF

2C_13/2009 du 19 février 2010, consid. 3; 129 II 361

consid. 7.3 p. 382).

3.

En l’occurrence, l'autorité intimée considère à

juste titre que l'obligation faite au recourant d’aliéner la parcelle n° 1********

au prix de revient constitue une condition suspensive à l'autorisation

d'acquérir la parcelle n° 6******** (v. décision attaquée, p. 2, 3ème

paragraphe; réponse du 22 septembre 2010, p. 4, ch. 3 in limine). En d’autres

termes, l’autorisation d’acquérir un nouveau logement de vacances est suspendue

à la condition que le recourant aliène préalablement son précédent logement de

vacances, sans réaliser de bénéfice.

Paradoxalement, l'autorité intimée

raisonne ensuite comme s'il s'agissait d'une charge liée à une autorisation

dont le bénéficiaire aurait fait usage. Il est vrai que l'autorisation du 25

janvier 2008 a permis au recourant de faire inscrire au registre foncier le

droit d'emption que lui conférait la promesse de vente et d'achat du 9 mars

2007.

Apparemment le conservateur du registre foncier n'a pas considéré que

l'aliénation préalable de la parcelle n° 1******** au prix de revient était une

condition de la constitution du droit d'emption. Il faut dire que la décision

du 25 janvier 2008 est, à cet égard, libellée de manière particulièrement peu

intelligible. Cela dit, même si l'on considérait cette obligation comme une

charge, la conséquence de son inexécution aurait dû être que la CF II mette le

recourant en demeure de la respecter (et ne se contente pas de lui donner un

délai pour l'informer "de la suite donnée à cette charge [cf. lettre du 11 février 2009 au notaire Reymond]), puis révoque

l'autorisation si la charge n'était toujours pas respectée (cf. art. 25 al. 1

LAIE). On observera cependant qu'une révocation n'aurait aujourd'hui plus de

sens, puisque le droit d'emption est venu à échéance le 31 mars 2010.

Si l'on se place plus justement dans

la perspective de la condition suspensive, on constate que l'obligation

d'aliéner la parcelle n° 1******** au prix de revient, en tant qu'elle empêche

l'acquisition d'un second logement de vacances, n'a d'effet qu'aussi longtemps

que cette acquisition est soumise à autorisation. Si, en raison de sa prise de

domicile en Suisse, le recourant n'est plus assujetti à la LFAIE, la condition

ne saurait être maintenue indépendamment de l'autorisation à laquelle elle est

associée. Si le recourant est légalement et effectivement domicilié en Suisse,

il peut désormais acquérir librement la parcelle n° 4********, et l'on ne voit

pas à quel titre cette acquisition demeurerait soumise à conditions. C'est dès

lors à tort que la CF II a renoncé à examiner si le recourant avait

effectivement son domicile en Suisse.

4.

Cette question ne saurait être résolue en

première instance par le Tribunal cantonal, qui est une autorité de recours. Il

convient dès lors de renvoyer la cause à l'autorité intimée pour qu'elle

contrôle que le recourant a bien son domicile légal et effectif en Suisse et,

dans l'affirmative, qu'elle constate que l'acquisition par ce dernier de la

parcelle n° 4******** du cadastre de Montreux n'est plus soumis à autorisation.

5.

Vu le sort du recours, les frais seront laissés

à la charge de l’Etat (art. 48 al. 1, a contrario, 52 al. 1 et 91 LPA-VD). En

outre, des dépens seront alloués au recourant, qui a procédé par

l'intermédiaire d’un avocat et obtient partiellement gain de cause (art. 55 et

91.

LPA-VD).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

La conclusion tendant à ce que le tribunal

constate que le recourant n'est pas soumis aux dispositions de la loi fédérale

sur l'acquisition d'immeubles par les personnes à l'étranger (LFAIE) est

irrecevable.

II.

Dans la mesure où il est recevable, le recours

est partiellement admis.

III.

La décision de la Commission foncière, section

II, du 11 juin 2010, est annulée.

IV.

La cause étant renvoyée à la Commission

foncière, section II, pour qu'elle statue sur l'assujettissement du recourant à

la LFAIE.

Il n'est pas perçu d'émolument de justice.

VI.

L'Etat de Vaud, par l'intermédiaire de la

Commission foncière, section II, versera à X.________ une indemnité de 2'000

(deux mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 7 juillet 2011

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.