FO.2013.0006
CDAP - FO.2013.0006 - 2013-11-20 - A.X.________ /Commission foncière II
20 novembre 2013Français25 min
I.
Source vd.ch
aperçu avant l'impression
N° affaire:
FO.2013.0006
Autorité:, Date décision:
CDAP, 20.11.2013
Juge:
FK
Greffier:
LSR
Publication (revue juridique):
Ref. TF:
Nom des parties contenant:
A.X.________ /Commission foncière II
ACQUISITION D'IMMEUBLES PAR DES PERSONNES À L'ÉTRANGER
RÉSIDENCE SECONDAIRE
HÉRITIER LÉGAL
CHARGE{OBLIGATION}
PROPORTIONNALITÉ
LFAIE-12-d
LFAIE-7-a
Résumé contenant:
Le fait de ne permettre aux étrangers de n'acquérir la propriété que d'un seul logement de vacances est l'un des moyens choisis par le législateur pour prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse. Même en l'absence d'une disposition légale expresse, il convient, sur la base d'une interprétation téléologique et systématique, de considérer que l'art. 12 let. d LFAIE doit s'appliquer même aux héritiers légaux au sens de l'art. 7 let. a LFAIE, qui ne peuvent dès lors devenir propriétaires d'un second logement de vacances. En l'occurrence, l'autorité intimée a dû tenir compte de l'effet automatique de la loi civile s'agissant du transfert de propriété du second appartement de vacances au recourant, ce qui a créé une situation non conforme au droit. L'obligation de revendre le second immeuble dans un délai de deux ans constitue alors une mesure permettant de rétablir une situation conforme à la LFAIE avec un délai d'exécution plutôt qu'une charge. Conforme au principe de proportionnalité, elle doit être confirmée et le recourant doit pouvoir choisir quel immeuble il souhaite aliéner et quel immeuble il souhaite garder. Décision confirmée, sauf sur deux points (non-assujettissement du transfert de propriété en cause à la LFAIE et choix du bien-fonds à aliéner laissé au recourant).
Par arrêt du 4 septembre 2014 (2C_10/2014), le Tribunal fédéral a admis le recours et a partiellement annulé l'arrêt du Tribunal cantonal.
TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 20 novembre 2013
Composition
M. François Kart, président; MM. Antoine Rochat et Antoine Thélin, assesseurs; Mme Liliane
Subilia-Rouge, greffière.
Recourant
A.X.________, à Hertfordshire, représenté par Me Eric RAMEL, avocat à Lausanne
Autorité intimée
Commission
foncière,
Section II
Objet
Acquisition
d'immeubles par des personnes à l'étranger
Recours A.X.________ c/ décision de la
Commission foncière du 8 mars 2013 rejetant la requête du recourant
d'acquérir définitivement, à titre d'avance de legs, la parcelle n° 2065 de
la Commune ********, et l'autorisant uniquement à être inscrit au Registre foncier
moyennant une charge l'obligeant à aliéner la parcelle en question dans un
délai de deux ans
Vu les faits suivants
A.
A.X.________, de nationalité britannique et
domicilié en Grande-Bretagne, est propriétaire depuis le 7 février 2008 avec
son épouse B.X.________ de la parcelle n° 3637 du cadastre de la Commune ********,
savoir une habitation d’une surface nette de plancher habitable de 186 m2,
servant comme logement de vacances. Pour pouvoir acquérir la parcelle
n° 3637, A.X.________ a dû aliéner la parcelle n° 2065 qu’il avait
acquise le 14 septembre 1998. La parcelle n° 2065 a été aliénée en faveur
de son père C.X.________ le 7 février 2008, en tant que logement de vacances.
B.
Le 10 mars 2012, C.X.________ est décédé et a
légué la parcelle n° 2065 à son fils A.X.________.
C.
Le 13 décembre 2012, la notaire Caroline Emery a
informé la Commission foncière II de ce qu’elle avait préparé un acte de
délivrance de legs par lequel les "executors"
de la succession de feu C.X.________ allaient requérir le transfert de la
propriété du bien-fonds feuillet n° 2065 ******** au fils du défunt. Elle
précisait que, à son sens, la délivrance du legs ne devait pas être soumise à
la Commission, au vu de l’exception stipulée par l’art. 7 let. a de
la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des
personnes à l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41). Elle sollicitait ainsi une
décision constatant le non-assujettissement du transfert de propriété en cause.
A défaut, elle sollicitait la délivrance à A.X.________ de l’autorisation
d’acquérir le bien-fonds feuillet n° 2065 ********.
D.
Statuant lors de sa séance du 8 mars 2013, la
Commission foncière II a rejeté la requête de A.X.________. Elle l’a certes autorisé
à être inscrit au registre foncier, à titre de bénéficiaire d’un legs, comme
propriétaire de la parcelle n° 2065 de la Commune ********, savoir un
chalet d’une surface nette de plancher habitable de 195 m2,
moyennant toutefois une charge l’obligeant à aliéner la parcelle en cause dans
les deux ans. La Commission a relevé que l’art. 7 let. a LFAIE disposait
que les héritiers légaux dans la dévolution d’une succession n’étaient pas
assujettis au régime de l’autorisation et que, selon sa pratique, la règle
particulière de l’art. 12 let. d LFAIE, qui interdit l’acquisition d’un second
logement de vacances en Suisse à celui qui est déjà propriétaire d’un immeuble
de ce genre, ne faisait pas obstacle au transfert de propriété dans ce cas de
figure. La Commission a cependant considéré que A.X.________ ne serait pas en
mesure d’utiliser le chalet hérité comme on l’attend habituellement d’un logement
de vacances et qu’il était fondamentalement contraire à la notion de logement
de vacances qu’une personne à l’étranger puisse disposer de deux logements de
ce genre dans une commune, notamment au vu des surfaces de plancher en cause,
raisons pour lesquelles A.X.________ devait se voir contraint d’aliéner la
parcelle n° 2065 dans les deux ans.
E.
A.X.________ (ci-après: le recourant) s'est
pourvu contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal (CDAP) le 23 avril 2013. Il formules les conclusions
suivantes:
" I.- Le recours
est admis.
II.- La décision du 8 mars 2013 est annulée.
III.- Il est constaté que l’acquisition de la
parcelle 2065 de la Commune ******** par le recourant A.X.________ n’est pas
soumise à autorisation au sens des dispositions de la loi fédérale sur
l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger.
IV.- En conséquence, A.X.________ est autorisé à
être inscrit au Registre foncier d’Aigle comme propriétaire de la parcelle 2065
de la Commune ********, aucunes charges ne pouvant grever cette acquisition autres
que celles usuellement imposées en cas d’acquisition par une personne
domiciliée à l’étranger d’un logement de vacances, savoir obligation d’affecter
de manière durable l’immeuble pour lequel l’acquisition est autorisée et
requérir le consentement de la Commission foncière pour toute modification de
l’affectation, obligation d’aliéner l’immeuble dans un délai de deux ans s’il
n’est plus utilisé par l’acquéreur et interdiction de louer à l’année.
Subsidiairement
V.- Le dossier de la cause est renvoyé à la
Commission foncière II pour qu’elle rende une nouvelle décision dans le sens de
considérants".
Le recourant fait valoir que, en
application de l’art. 7 let. a LFAIE, l’acquisition de l’immeuble
litigieux n’est pas soumise à autorisation et que l’art. 12 let. d LFAIE
(qui prévoit notamment que l’autorisation d’acquérir un logement de vacances
est refusée lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire d’un immeuble de ce genre
en Suisse) n’est par conséquent pas applicable. Il soutient également que la
LFAIE n’exige pas l’utilisation effective du logement par l’acquéreur, que
l’emprise étrangère sur le sol suisse n’est pas modifiée, qu’il n’existe aucune
raison d’interdire la détention de deux logements dans la même commune, que la
charge imposée (aliénation dans les deux ans) n’est pas admissible dès lors
qu’elle n’a pas pour but d’assurer que l’immeuble sera affecté au but dont se
prévaut l’acquéreur et que l’art. 8 al. 2 LFAIE (qui impose en principe
l’aliénation dans les deux ans pour les héritiers assujettis au régime de
l’autorisation, soit ceux qui ne sont pas héritiers légaux au sens du droit
suisse) n’est pas applicable. Le recourant invoque une violation de la garantie
de la propriété au sens de l’art. 26 de la Constitution fédérale de la
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) au motif que la charge
litigieuse porte une atteinte très grave à ses droits de propriétaire sans
aucune base légale.
F.
La Commission foncière II (ci-après aussi:
l’autorité intimée) a répondu le 10 juin 2013 et a conclu au rejet du recours.
Elle se réfère notamment à une de ses décisions (E 20736 du 5 avril 2012,
produite avec la réponse) dont il ressort qu’admettre que la personne
domiciliée à l’étranger autorisée à acquérir un logement de vacances n’a pas
l’obligation de l’occuper elle-même à ce titre est fondamentalement contraire
au système même de la LFAIE.
Le recourant a répliqué le 2
juillet 2013. Il a maintenu les conclusions de son recours et a en outre requis
la production de toutes les décisions rendues par l’autorité intimée depuis sa
création dans lesquelles celle-ci a admis l’acquisition, par succession,
résultant d’un effet automatique de la loi civile, dans les cas où l’acquéreur
était déjà propriétaire.
La Commission foncière a déposé des
observations complémentaires le 12 août 2013. Elle relève qu’en cas de
succession, elle tient compte en principe de l’effet automatique de la loi
civile s’agissant du transfert de propriété, ce par quoi il faut comprendre que
le principe veut qu’elle ne peut empêcher le transfert de propriété, mais qu’il
appartient au successeur de respecter les charges, notamment la charge d’occupation.
Elle précise que, vu l’interdiction pour une personne à l’étranger d’être
propriétaire de deux logements de vacances et comme l’occupation simultanée de
deux logements de vacances n’est pas possible, la personne est inscrite au
registre foncier, mais la parcelle concernée est grevée de l’obligation
d’aliéner dans les deux ans, cette charge équivalant à un rejet. Elle en déduit
qu’il importe peu que la requête soit formellement admise ou rejetée et elle ne
voit pas d’objection à ce que la requête du recourant soit formellement admise,
pour autant que l’obligation d’aliéner soit maintenue. Elle indique dès lors ne
pas pouvoir donner suite à la requête tendant à la production de décisions
admettant purement et simplement l’acquisition d’un second logement de vacances
en cas de succession et permettant ainsi à l’acquéreur de disposer de deux
logements de vacances.
Considérant en droit
1.
Interjeté dans le délai de trente jours prévu
par l'art. 30 al. 3 LFAIE, le recours est recevable.
2.
a) Le droit d'être entendu, tel qu'il est
garanti par l'art. 29 al. 2 Cst, comprend notamment le droit pour l'intéressé
d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes (ATF 133 I 270 consid. 3.1 p. 277; 127 III 576 consid. 2c p. 578 s). Il ne comprend toutefois
pas le droit d’être entendu oralement, ni celui d’obtenir l’audition de témoins
(ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 428 s.). L’autorité peut donc mettre un terme à
l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa
conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation
anticipée des preuves proposées, elle a la certitude qu’elles ne pourraient
l’amener à modifier son opinion (ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 428 s. et
les arrêts cités; 122 V 157 consid. 1d p. 162).
b) En l'occurrence, le recourant a
requis l’audition des parties et des témoins. Le tribunal s'estime toutefois suffisamment
renseigné sur la base du dossier pour juger cette affaire en toute connaissance
de cause; il ne voit pas quels éléments, qui n'auraient pu être exposés par
écrit ou ne figureraient pas déjà dans les pièces du dossier, pourraient apporter
l'audition du recourant et celle d'éventuels témoins. Cela étant, il n'y a pas
lieu de donner suite aux réquisitions du recourant dans ce sens.
Il faut aussi relever que certaines
pièces requises par le recourant n’ont pas été produites par l’autorité
intimée. En outre, l’autorité intimée se réfère à certaines pièces qu’elle a produites
mais qui n’ont pas été transmises au recourant (qui n’a d’ailleurs pas
formellement requis leur consultation). Dès lors que le tribunal d’une part estime
ne pas avoir besoin des pièces non produites pour statuer, d’autre part ne
s’est pas basé sur les pièces non transmises au recourant pour statuer, il n’y
a pas lieu ni de requérir ces pièces auprès de l’autorité intimée ni de les
transmettre au recourant.
3.
La LFAIE est applicable au recourant, dès lors
qu’il est domicilié en Grande-Bretagne (art. 7 lit. f de l’Accord du 21 juin
1999 entre la Confédération suisse d’une part et la Communauté européenne et
ses Etats membres d’autres, sur la libre circulation des personnes [ALCP; RS
0.142.112.681]; art. 25 annexe I ALCP et art. 5 al. 1 lit. a LFAIE).
4.
a) aa) A teneur de l'art. 2 LFAIE, l’acquisition
d’immeubles par des personnes à l’étranger est subordonnée à une autorisation,
laquelle n'est accordée que pour les motifs prévus dans
la loi (art. 3 al. 1 LFAIE), énumérés, sous le titre marginal "motifs généraux d'autorisation", à l'art. 8
LFAIE. L'art. 3 al. 2 LFAIE donne en outre la
compétence aux cantons de prévoir des motifs supplémentaires d’octroi de
l’autorisation et des restrictions plus sévères.
Selon l’art. 7 let. a LFAIE, ne
sont pas assujettis au régime de l'autorisation les héritiers légaux, au sens
du droit suisse, dans la dévolution d'une succession.
bb) L'art. 9 al. 2 LFAIE précise
que les cantons peuvent disposer, par voie législative, que l’autorisation peut
être accordée, dans les limites de leur contingent, à une personne physique qui
acquiert un immeuble en tant que logement de vacances ou appartement dans un
apparthôtel. Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté. L'art. 1 al. 3 de
la loi cantonale du 19 novembre 1986 d'application de la LFAIE (LVLFAIE; RSV
211.51) dispose en effet ce qui suit:
"Sous
réserve des motifs impératifs de refus et dans les limites du contingent,
l’autorisation d’acquérir est accordée à une personne physique lorsque
l’immeuble lui sert de logement de vacances … (art. 9 al. 2 LFAIE)".
Selon l’art. 10 al. 2 de
l'ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par
des personnes à l'étranger (OAIE; RS 211.412.411), la surface nette de plancher
habitable des résidences secondaires au sens de l'art. 9 al. 1 let. c LFAIE,
des logements de vacances et des appartements dans des apparthôtels ne doit
pas, en règle générale, dépasser 200 m2.
b) aa) Les conditions posées à
l'obtention d'une autorisation d'acquérir un logement de vacances sont, sous
réserve de motifs impératifs de refus cités plus bas à l'art. 12 LFAIE,
exhaustivement les suivantes:
- l'objet doit servir de logement de vacances;
- il doit se situer dans un lieu à vocation touristique selon la
liste établie par le Conseil d'Etat;
- le contingent cantonal ne doit pas être épuisé;
- le vendeur doit avoir demandé une autorisation de vendre, laquelle
est accordée si le vendeur a passé, en la forme authentique, une convention de
vente avec un acquéreur remplissant les conditions à l'octroi d'une autorisation.
bb) Relatif aux conditions et
charges pouvant grever l’autorisation, l'art. 14 LFAIE dispose ce qui
suit:
"1
L’autorisation est subordonnée à des conditions et des charges destinées à
assurer que l’immeuble sera affecté au but dont se prévaut l’acquéreur.
2 Le Conseil fédéral fixe les conditions et les charges minimales, en
tant que la présente loi ne le fait pas, ainsi que l’échéance des
autorisations.
3 Les charges doivent être mentionnées dans le registre foncier.
4 A la demande de l’acquéreur, elles peuvent être révoquées pour des
motifs impérieux.
(…)".
Cette disposition est complétée par
l'art. 11 OAIE dont la teneur est la suivante:
"1
(…)
2 En règle générale, les autorisations doivent au moins être
assorties des charges suivantes (art. 14 LFAIE) qui seront mentionnées au
registre foncier;
a. obligation
d’affecter de manière durable l’immeuble au but pour lequel l’acquisition a été
autorisée et de requérir le consentement de l’autorité de première instance
pour toute modification de l’affectation;
(…)
f. dans le cas de
logements de vacances, interdiction de les louer à l’année;
(…)
3 L’autorité de première instance peut prévoir des charges plus
sévères pour assurer l’affectation de l’immeuble au but indiqué par l’acquéreur".
cc) L’art. 12 LFAIE règle les
situations dans lesquelles l’autorisation d’acquérir doit être refusée et
dispose ce qui suit:
"L'autorisation
d'acquérir est refusée en tout état de cause, lorsque:
a. l'immeuble
sert à un placement de capitaux que la présente loi n'autorise pas;
b. la surface de
l'immeuble est supérieure à ce qu'exige l'affectation de celui-ci;
c. l'acquéreur a
tenté d'éluder la loi;
d. l'acquéreur
d'une résidence secondaire au sens de l'art. 9, al. 1, let. c, d'un logement de
vacances ou d'un appartement dans un apparthôtel, son conjoint, son partenaire
enregistré ou ses enfants de moins de 18 ans sont déjà propriétaires d'un
immeuble de ce genre en Suisse;
e. (abrogé)
f. l'acquisition
est contraire aux intérêts supérieurs du pays".
Mettant en œuvre l’art. 12 let. d
LFAIE, l’art. 11 al. 1 OAIE prévoit que, si une personne à l'étranger, son
conjoint, son partenaire enregistré ou ses enfants de moins de 18 ans sont déjà
propriétaires d'une résidence secondaire au sens de l'art. 9 al. 1 let. c
LFAIE, d'un logement de vacances ou d'un appartement dans un apparthôtel, elle
ne peut acquérir un autre immeuble de ce genre qu'à la condition d'aliéner
d'abord le premier.
5.
A teneur de l'art. 26 al. 1 Cst., la propriété
est garantie. Cette garantie protège les droits patrimoniaux concrets du
propriétaire, soit celui de conserver sa propriété, d'en jouir et de l'aliéner.
Les restrictions à la propriété ne sont compatibles avec la Constitution que si
elles reposent sur une base légale, sont justifiées par un intérêt public suffisant
et respectent le principe de la proportionnalité (art. 36 al. 1 à 3 Cst.; ATF 129 I 337 consid.
4.1 p. 344; 126 I 219 consid. 2a
p. 221). En vertu de ce principe, une restriction aux droits constitutionnels
doit être limitée à ce qui est nécessaire pour atteindre le but poursuivi,
adéquate à ce but et supportable pour la personne visée par la mesure; celle-ci
est disproportionnée s'il est possible d'atteindre le même résultat par un
moyen moins incisif (ATF 129 I 12 consid.
9.1 p. 24; 129 V 267 consid.
4.1.2 p. 271; 128 I 92 consid. 2b
p. 95 et les arrêts cités). Le principe de la proportionnalité interdit en
outre toute limitation qui aille au-delà du but visé et il exige un rapport
raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics et privés compromis (ATF 126 I 129 consid.
2c p. 222; 124 I 40 consid. 3e
p. 44/45; 119 Ia 348 consid.
2a p. 353, et les arrêts cités).
Dans son Message du 16 septembre
1981 relatif à une loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes
à l’étranger et à l’initiative populaire "contre le bradage du sol national" (FF 1981 III 553 [p. 614]), le Conseil fédéral relève, en
rapport avec la garantie de la propriété, qu’il "peut se justifier, en raison de l’offre rare sur le marché
immobilier et de la concurrence implacable qui en résulte, de ne pas mettre sur
le même pied les non-résidents et les résidents. La demande étrangère diminue
sensiblement les espérances – importantes pour la propriété en tant qu’institution
– des indigènes de ne pouvoir posséder une terre à eux dans leur propre pays".
6.
En l’espèce, il s’agit d’examiner les rapports
entretenus par l’art. 7 LFAIE avec l’art. 12 LFAIE, à savoir si les
personnes qui ne sont pas assujetties au régime de l’autorisation de l’art. 7
LFAIE peuvent se voir opposées les motifs de refus d’autorisation de l’art. 12
LFAIE.
a) La loi s'interprète en premier
lieu selon sa lettre (interprétation littérale). Si le texte n'est pas
absolument clair, si plusieurs interprétations sont possibles, il convient de
rechercher quelle est la véritable portée de la norme, en la dégageant de tous
les éléments à considérer, soit notamment des travaux préparatoires
(interprétation historique), du but de la règle, de son esprit, ainsi que des
valeurs sur lesquelles elle repose, singulièrement de l'intérêt protégé
(interprétation téléologique) ou encore de sa relation avec d'autres
dispositions légales (interprétation systématique) (ATF 137 IV 180 consid 3.4 p. 184
et les références citées).
b) En l’espèce, il semble à
première vue tomber sous le sens commun que les conditions posées par l’art. 12
LFAIE ne peuvent pas trouver application lorsqu’aucune autorisation n’a à être
délivrée (cf. aussi Urs Mühlebach / Hanspeter Geissmann, Kommentar zum
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen
im Ausland, Brugg/Baden 1986, p. 229 n° 3 ad art. 12). Cette
affirmation doit toutefois être tempérée.
En premier lieu, les textes légaux
eux-mêmes prévoient des situations dans lesquelles des conditions particulières
sont posées à des acquisitions en principe non assujetties. Ainsi l’art. 10
al. 5 OAIE dispose que, lorsque la surface admissible est dépassée par
suite d'un échange d'appartements ou d'une rectification de limite, l'exception
à l'assujettissement prévue (art. 7 let. d et g LFAIE) pour ce type
d'acquisition est levée. Cette disposition trouve sa raison d’être dans le principe
fondamental de la LFAIE énoncé à son article 1er, selon lequel le
contrôle des acquisitions d'immeubles par des personnes à l'étranger vise à
prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse. Elle démontre que les
exceptions à l’assujettissement prévues à l’art. 7 ne sont pas absolues et
peuvent être soumises à certaines conditions.
En outre, le Tribunal fédéral a
considéré, dans l’ATF 129 II 361 consid. 6.3 p. 376 s. ce qui
suit:
"(…)une décision de non-assujettissement peut toutefois également être
grevée d'une charge, comme la "lex Friedrich" le prévoit expressément
lorsque l'exemption résulte de la constatation que la personne à l'étranger n'a
pas une position dominante (cf. art. 14 al. 5 LFAIE). Mais la possibilité
existe également, dans certaines circonstances, qu'une décision de
non-assujettissement soit assortie d'une charge, même en l'absence de référence
légale expresse (cf. PERRIG, op. cit., p. 311 n. 30).
Cela étant,
lorsqu'une acquisition immobilière est dispensée du régime de l'autorisation
précisément en raison de l'affectation commerciale de l'immeuble (établissement
stable), il faut admettre que cette dispense suppose, par définition, que
l'affectation en question sera durable. A défaut, le but général de la loi, qui
est de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1er LFAIE),
pourrait facilement être éludé, puisqu'il suffirait qu'un immeuble serve durant
un certain temps - même court - d'établissement stable pour ensuite échapper
définitivement à toute contrainte et, le cas échéant, être revendu comme
logement de vacances; or, le législateur s'est expressément refusé à assouplir
les conditions mises à l'acquisition de tels biens lors de la révision de la
loi en 1997 (cf. supra consid. 3.2, par. 1er in fine). Aussi bien, le fait que,
postérieurement au 30 novembre 1997, l'acquisition d'un établissement stable ne
soit plus, comme sous l'ancien droit (cf. art. 8 al. 1 let. a aLFAIE [RO 1997
p. 2086]), un motif d'autorisation, mais un motif de non-assujettissement, ne
change rien au fait que l'acquéreur reste durablement tenu d'affecter
l'immeuble conformément au but indiqué dans sa demande d'autorisation:
autrement dit, cette obligation, qui grevait autrefois les autorisations
d'acquérir un établissement stable sous la forme d'une charge, est aujourd'hui
attachée, toujours sous la forme d'une charge, aux décisions de
non-assujettissement prises en vertu de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE. Du reste,
le Conseil fédéral n'a pas modifié l'art. 11 al. 2 let. a OFAIE qui, même s'il
évoque improprement cette obligation en liaison avec une
"autorisation", alors qu'il faudrait plutôt la mettre en relation avec
une "décision de non-assujettissement", n'en manifeste pas moins la
volonté de maintenir une telle charge minimale lors de l'acquisition d'un
établissement stable".
Il ressort de l’extrait précité,
qui concerne les établissements stables, un enseignement plus général, à savoir
que la dispense d’autorisation ne peut avoir pour effet d’éluder le but général
de la loi, qui est de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1er
LFAIE). Le fait de ne permettre aux étrangers de n’acquérir la propriété que
d’un seul logement de vacances est l’un des moyens choisis par le législateur
pour atteindre le but visé par la loi. L’application de l’art. 7 LFAIE ne doit
pas permettre d’éluder cette règle. Le cas de l’étranger propriétaire d’un
logement de vacances qui acquiert la propriété d’un second logement de vacances
en tant qu’héritier légal au sens du droit suisse survient vraisemblablement très
rarement. On en veut pour preuve qu’il n’existe apparemment pas de jurisprudence
publiée qui concernerait ce cas de figure, qui n’a pas non plus été envisagé ni
par le Conseil fédéral (le message ne contient aucune mention à ce propos) ni
par la doctrine. Ceci explique sans doute que cette hypothèse n’ait pas fait l’objet
d’une réglementation spécifique dans l’OAIE. Toutefois, même en l’absence d’une
disposition légale expresse, il convient, sur la base d’une interprétation
téléologique et systématique, de considérer que l’art. 12 let. d
LFAIE doit s’appliquer même aux héritiers légaux au sens de l’art. 7
let. a LFAIE.
c) Il reste encore à examiner la légalité
et la constitutionnalité de la charge imposée par l’autorité intimée selon
laquelle le recourant a l’obligation d’aliéner la parcelle n° 2065 dans un
délai de deux ans. Selon le recourant, qui se réfère à l’art. 14 al. 1
LFAIE, la charge pourrait seulement servir à assurer que l’immeuble sera
affecté au but dont se prévaut l’acquéreur. De son côté, l’autorité intimée
s’estime légitimée à imposer une telle charge par analogie avec l’art. 8
al. 2 LFAIE, qui dispose que l'héritier assujetti au régime de
l'autorisation, qui ne peut invoquer aucun motif pour obtenir celle-ci, est
autorisé cependant à acquérir l'immeuble, à charge pour lui de l'aliéner dans
les deux ans. En l’occurrence, l’autorité intimée a dû tenir compte de l’effet
automatique de la loi civile s’agissant du transfert de propriété, qui crée une
situation non conforme à l’art. 12 let. d LFAIE. L’obligation de
revendre l’immeuble dans un délai de deux ans constitue dès lors une mesure
permettant de rétablir une situation conforme à la LFAIE avec un délai
d’exécution plutôt qu’une charge. Il s’agit d’une mesure qui doit permettre au
recourant de s’organiser et qui peut être vue comme une mise en œuvre du
principe de proportionnalité. Elle doit à ce titre être confirmée.
En application du principe de
proportionnalité, le recourant doit aussi pouvoir choisir quel immeuble il
souhaite aliéner et quel immeuble il souhaite garder. Dans sa réponse du 10
juin 2013, l’autorité intimée a d’ailleurs indiqué qu’elle ne voyait pas
d’inconvénient à ce que le recourant aliène le logement dont il était
propriétaire et garde celui qu’il avait hérité de son père. Il convient ici de
confirmer que le recourant peut choisir le bien qu’il souhaite aliéner. A cette
condition, l’obligation d’aliéner ne viole pas le principe de la proportionnalité
et ne porte pas une atteinte prohibée à la garantie de la propriété.
Au vu de ce qui précède il n’est
pas nécessaire d’examiner si le logement hérité peut être utilisé suffisamment
intensément conformément à sa destination, ni si une utilisation des logements
de vacances est véritablement imposée par la loi.
7.
Il résulte de ce qui précède que la décision
attaquée doit être confirmée, sauf sur deux points. Premièrement, le non-assujettissement
du transfert de propriété en cause à la LFAIE n’est pas contesté et la requête
tendant à ce qu’une décision constatant ce non-assujettissement soit rendue
aurait dû être admise. Le recours doit ainsi être partiellement admis et le
chiffre 1 de la décision du 8 mars 2013 réformé en ce sens que la requête
formulée à ce sujet par la notaire Caroline Emery est admise. En second lieu, le
chiffre 2 du dispositif doit être modifié en ce sens que le choix du bien-fonds
à aliéner est laissé au recourant.
Vu l’issue du pourvoi, un émolument de justice réduit sera mis à la
charge du recourant. Les dépens auxquels il a droit seront réduits pour les
mêmes motifs (art. 48, 49 al. 1, 91 et 99 de la loi du 28 octobre 2008 sur
la procédure administrative [LPA-VD;
RSV 173.36]).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
Faits
I.
Le recours est partiellement admis.
Considérants
II.
La décision de la Commission foncière II du 8
mars 2013 est réformée en ce sens que :
-
le chiffre 1 de son dispositif a la teneur
suivante: "la requête
tendant à la constatation du non-assujettissement à la loi fédérale du 16
décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger du
transfert de la parcelle n° 2065 du cadastre de la Commune ******** à A.X.________
est admise";
-
la dernière phrase du chiffre 2 de son
dispositif a la teneur suivante: "moyennant la charge suivante: - obligation d’aliéner la parcelle n° 2065
ou la parcelle n° 3637 du cadastre de la Commune ******** dans les deux
ans".
La décision
de la Commission foncière II du 8 mars 2013 est confirmée pour le surplus.
III.
Un émolument de justice partiel de fr. 1'500.-
(mille cinq cents) est mis à la charge de A.X.________.
IV.
L'Etat de Vaud, par l'intermédiaire de la Commission
foncière, versera à A.X.________ une indemnité de fr. 500.- (cinq cents) à
titre de dépens.
Lausanne, le 20 novembre 2013
Le président: La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17.
juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.