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Décision

FO.2014.0008

CDAP - FO.2014.0008 - 2015-10-08 - A._____ /Commission foncière rurale Section I, B.__ et C._____

8 octobre 2015Français34 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Jusqu'au 30 juin 1996, feu D.________ a exploité une entreprise de

pépinière sur les parcelles n° 57, 59 et 76 de la Commune de Gilly, sises en

zone agricole, dont il était propriétaire.

Le centre de l'exploitation se situe sur la parcelle

n° 76, située à l'amont de l'autoroute. Une surface d'environ 21'770 m2 en

nature de pré-champ sur la parcelle n° 76 était et est toujours à l’heure

actuelle affermée à l'agriculteur E.________. La parcelle 57 est située à

l'aval de l'autoroute à plusieurs centaines de mètres de la parcelle 76 à vol

d'oiseau.

B.

Par convention du 12 juillet 1996, qui comprend la conclusion d'un bail

à ferme, la vente des plantations, celle des machines et du matériel, feu B.________

a remis son entreprise de pépinière à la société en formation F.________ Gilly,

qui a finalement été constituée sous la raison sociale A.________, avec siège

social à Gilly. La nouvelle société a repris tous les droits et toutes les

obligations résultant de la convention du 12 juillet 1996, à la décharge des

fondateurs.

La location porte sur la totalité des terrains sis

sur la parcelle n° 57, d'une surface cultivable de 10'300 m2 située sur la parcelle n° 59 et d'une surface cultivable de 47'800 m2 en pépinière sise sur la parcelle n° 76. La location porte également sur les bâtiments ECA

n° 499 sis sur la parcelle n° 76 et le hangar ECA n° 451 sis sur la parcelle n°

57. Le bail des terrains et bâtiments a débuté le 1er juillet 1996

et a été conclu pour une durée initiale de douze ans, reconductible ensuite

pour quatre ans et ainsi de suite. Un loyer de 58'010 fr. l'an a été

initialement prévu. Le contrat prévoit la possibilité pour la locataire de

construire une serre d'environ 600 m2 sur la parcelle n° 76, aux frais de cette

dernière, moyennant la concession, par le propriétaire, d'un droit de superficie

de douze ans inscrit au registre foncier. La servitude de superficie a été

constituée postérieurement à la conclusion de la convention du 12 juillet 1996

et a été inscrite au registre foncier. Echue depuis le 30 juin 2010, elle n'a

pas été renouvelée.

C.

A.________ a fait exécuter des travaux sur la parcelle n° 76 (notamment

une serre en plastic), pour un montant allégué total de l'ordre de 400'000 fr.

au moins. Elle a également transformé l'habitation existante.

D.

La parcelle 59, qui comporte une habitation, a été transférée à C.________

par donation en date du 2 novembre 2000. Elle n'est pas litigieuse.

Quant aux parcelle 57 et 76, elles ont passé à G.________

au décès de D.________ survenu le 1er mars 2010 puis sont devenues

la propriété commune de B.________ et d'C.________ au décès de leur mère

survenu en date du 4 septembre 2011.

E.

Au registre foncier, la description de ces deux derniers immeubles

contient les indications suivantes:

Parcelle 57

Commune politique

332 Gilly

Tenue du registre foncier

fédérale

Numéro d'immeuble

57

Forme de registre foncier

fédérale

E-GRID

CH 96848 34505 30

Surface

10'477 m², numérique

Mutation

Autre(s) plan(s):

20

No plan:

19

Désignation de la situation

Sur l'Oujonet

Sur le Genet

Couverture du sol

Bâtiment(s), 144 m²

Pré-champ, 10'333 m²

Bâtiments/Constructions

Bâtiment agricole, 144 m², N°

d'assurance: 451

Mention de la mensuration officielle

Observation

Feuillet de dépendance

Estimation fiscale

26'500.00

EF01

Parcelle 76

Commune politique

332 Gilly

Tenue du registre foncier

fédérale

Numéro d'immeuble

76

Forme de registre foncier

fédérale

E-GRID

CH 16848 34510 06

Surface

69'570 m², numérique

Mutation

Autre(s) plan(s):

18

No plan:

19

Désignation de la situation

Sur la Dolle

Couverture du sol

Bâtiment(s), 1049 m²

Pré-champ, 68'237 m²

Forêt, 284 m²

Bâtiments/Constructions

Habitation avec affectation mixte, 429

m²,

N° d'assurance: 499

Bâtiment industriel, 620 m², N°

d'assurance: 579

Mention de la mensuration officielle

Observation

Feuillet de dépendance

Estimation fiscale

772'000.00

EF01

772'000.00

2011 (11.08.2011)

1'161'000.00

2011 (03.02.2012)

F.

La valeur d'assurance incendie du bâtiment portant le numéro d'assurance

499 (ci-dessous ECA 499) située sur la parcelle 76s'élève à 849'855 fr. (à l'indice

117).

G.

Comme l'indique l'extrait ci-dessus, l'estimation fiscale de la parcelle

76 fixée à 772'000 fr. est une estimation de type EF01 (v. ci-dessous). Après

le décès de D.________, elle a été confirmée par décision du 11 août 2011 mais

elle a été contestée par une réclamation de l'Administration cantonale des

impôts (qui a la compétence d'exiger la révision de l'estimation fiscale pour

le calcul de l'impôt sur les successions et les donations, art. 23 al. 2 LMSD).

Par décision du 7 février 2012, la Commission d'estimation fiscale des

immeubles l'a alors portée à 1'161'000 fr. au terme d'un calcul additionnant la

valeur de rendement agricole du terrain agricole (pré, pépinière et bois),

d'une part, et d'autre part la moyenne entre la valeur de rendement et la

valeur vénale du reste du bien-fonds portant les bâtiments.

Le calcul fondant cette décision du 7 février 2012 se

présente comme suit:

Valeur de rendement

agricole (maintenue)

Pré-champ, 22'953 m2 à fr. 0.90 Fr. 20'657.-

Pépinière, 41'314 m2 à fr. 2.50 Fr. 103'285.-

Pépinière, 4'590 m2 à fr. 1.- Fr. 4'590.-

Bois, 284 m2 à fr. 0.20 Fr. 57.-

Valeur de rendement agricole

totale (arrondi) Fr. 128'000.-

Valeur de rendement

des immeubles (maintenue)

Habitation-hangar

Loyer annuel total fr.

41'600.-

Capitalisé

à 8 % (41'600 x 100 : 8) Fr. 520'000.-

Valeur de rendement des

immeubles Fr. 520'000.-

Valeur vénale des

immeubles

Terrain (partie

villa + commerciale) Fr. 780'000.-

Immeuble 700 m3 Fr. 385'000.-

Halle 1900 m3 Fr. 380'000.-

Valeur vénale des immeubles Fr. 1'545'000.-

Valeur estimation

fiscale

Valeur rendement agricole Fr. 128'000.-

Valeur de rendement

des immeubles Moyenne entre la valeur de

Valeur vénale rendement et la valeur vénale

des immeubles Fr. 520'000.- + Fr.1'545'000.- Fr. 1'033'000.-

Valeur estimation fiscale Fr. 1'161'000

H.

En sa qualité d'exécuteur testamentaire de D.________, le notaire I.________

a mandaté l'expert et conseiller immobilier H.________ aux fins d'estimer la

valeur vénale des parcelles n° 57 et 76. H.________ a confié à J.________, expert

au sein de K.________ la tâche de déterminer la valeur des terrains et

plantations. Après une visite sur place le 23 février 2011, H.________ a rendu

son rapport en date du 29 avril 2011. La valeur vénale de la parcelle n° 76 y

est estimée à 1'840'000 fr. et son prix licite à 1'875'960 francs. Quant à

l'immeuble n° 57, il a été estimé au prix arrondi de 60'000 francs.

I.

Le notaire I.________ a fait paraître dans la presse un appel d'offres

en vue de la vente des parcelles n° 57 et 76. Par lettre recommandée du 17

décembre 2012, A.________ a manifesté son intérêt pour leur acquisition, "au

prix licite de la Commission foncière". Elle réservait notamment les

investissements entrepris par ses soins.

J.

Un litige oppose les successeurs de D.________ à A.________ devant le

Tribunal de l’arrondissement de la Côte, selon requête du 20 janvier 2009. A

l'audience du 10 octobre 2012 de ce magistrat, A.________, B.________ et C.________

ont convenu de faire procéder à une expertise en vue de déterminer le prix

licite des parcelles n° 57 et 76, l'estimation devant se faire séparément pour

ces deux-biens-fonds et distinguer en outre la valeur de la partie de la

parcelle n° 76 exploitée par A.________ et celle exploitée par E.________.

L'expertise a été confiée à K.________, filiale de Prométerre, Association

vaudoise de promotion des métiers de la terre. On reviendra plus loin sur son

rapport du 17 décembre 2012.

K.

A la demande du notaire I.________, L.________ a été mandaté, le 15

février 2013, pour déterminer le prix licite des parcelles n° 57 et 76 de la

Commune de Gilly. L'expert a rendu son rapport au mois d'avril 2013. Appliquant

plusieurs méthodes d'évaluation, l'expert s'est déterminé comme il suit :

a) Pour la parcelle 76, appliquant la méthode

simplifiée du "ratio" (estimation fiscale multipliée par le ratio de

la région pour ce type d'estimation, à savoir 1'161'000 fr. x 2.18), L.________

a estimé le prix licite de la parcelle 76 à 2'530'980 fr.

b) Toujours pour la parcelle 76, selon la méthode du

"ratio avec pondération ECA" (moyenne entre le double de 2'530'980

fr. - v. ci-dessus - et la valeur d'assurance incendie du bâtiment 499, soit [2

x 2'530'980] + 849'855 fr / 3), il parvient à un prix licite de 1'970'605 fr.

c) Pour la parcelle n° 57, il retient les valeurs de

128'525 fr. sans pondération par la valeur ECA et de 89'714 fr. en pondérant

avec la valeur ECA.

d) Enfin, selon la méthode "expertise immobilière

classique" appliquée aux deux parcelles 57 et 76 ensemble, L.________ estime,

selon une expertise séparée de M.________, la valeur vénale des bâtiments sans

le terrain à 950'000 fr., auxquels il additionne la valeur du terrain aménagé

et supportant les constructions (notamment 10 fr./ m² sous les constructions

agricoles et 1'000 fr./ m² pour 104 m² sous l'habitation), ainsi que la valeur

du terrain agricole (ce dernier à 4,10 fr./ m²). L.________ aboutit ainsi à une

"valeur intrinsèque" arrondie de 2'065'000 fr. pour les deux

parcelles 57 et 76. S'agissant de la valeur du terrain agricole, L.________

expose ce qui suit:

"Prix licite du terrain

La fixation du prix de vente maximum des prés-champs se base

sur la liste générale des références fournies par la Commission foncière. Le

prix moyen pondéré régional des cinq dernières années pour le district de Nyon,

avec supplément de 5 % selon art. 66 LDFR, est de 4,10 fr./ m²."

e) Considérant que l'estimation selon la méthode

simplifiée du "ratio" était confirmée par l'estimation faite sur la

base d'une expertise immobilière classique, L.________ a arrêté le prix licite

de la parcelle n° 57 à 128'525 fr. et celui de la parcelle n° 76 à 2'530'980

fr., soit un montant total de 2'659'505 francs.

L.

Le rapport de K.________ du 17 décembre 2012 procède aux mêmes calculs

que celui de L.________ pour ce qui concerne la méthode du ratio appliqué à

l'estimation fiscale de la parcelle 76. En particulier, le tableau final annexé

au rapport retient pour cette parcelle 76 - comme L.________ - un prix licite

de 2'530'980 fr. (1'160'000 x 2,18) selon la méthode du ratio sans prise en compte

de la valeur ECA. Comme le relève le recours des propriétaires, le corps du

rapport (p. 5) retient par erreur pour ce calcul-là un prix licite qui est de

60'000 fr. supérieur, soit 2'590'980 fr. Pour la méthode du ratio avec prise en

compte de la valeur ECA, le résultat diffère légèrement de celui de L.________

car K.________ actualise la valeur ECA de 849'555 fr à l'indice 117 pour la

porter à 871'646 fr. à l'indice 120; le calcul ainsi adapté (soit [2 x

2'530'980] + 871'646 fr / 3) aboutit à un prix licite de 1'977'869 fr.

K.________ recourt également, pour la parcelle 76, à

la "méthode expertise (valeur intrinsèque des bâtiments" dans

laquelle "le prix licite des éléments "agricoles"

(prés-champs et forêts en l'occurrence) sera établi selon les méthodes

usuelles, par référence aux dossiers comparable figurant dans les archives de

la Commission foncière rurale". Le prix retenu pour le terrain

agricole est de 5,55 fr./ m², établi à partir de cinq transactions dans le

district en 2006, 2008 et 2012 (annexe 2 du rapport). À la valeur intrinsèque

des bâtiments, des surfaces qui leur sont attribuées et des autres

aménagements, K.________ ajoute le solde agricole du terrain (63 190 m²) à

la valeur de 5,55 fr. / m² pour aboutir à un prix licite total de 1'176'600 fr

pour la parcelle 76.

Pour la parcelle 57, K.________ compte le pré-champ

(10'177 m²) à 5,55 fr./ m² et 300 m² de surface bâtie et dégagements à 11,10 fr./

m², ce qui donne un total de 59'812 fr. Aucune valeur n'est comptée pour le

bâtiment ECA 451 jugé vétuste et sans intérêt.

M.

Par requête du 18 décembre 2012 de son avocat, A.________ a saisi la

Commission foncière rurale, Section I (ci-après : CFR) des conclusions

suivantes dirigées contre B.________ et C.________ :

I. Le prix licite des

parcelles n° 57 et 76 de la Commune de Gilly est fixé à 758'634 francs.

II. Subsidiairement à la

conclusion I, le prix licite est fixé sur la base de la méthode dite de la

valeur intrinsèque et doit tenir compte des deux facteurs suivants : d’une

part, réduction de la surface attribuée à l’habitation fixée à 1'040 m2 autour

du bâtiment d’habitation réduite à la surface effectivement utilisable à cette

fin de 104 m2 ; d’autre part, prise en compte de l’investissement de

l’ordre de 400'000 fr. investi par la requérante pour payer le coût de travaux.

III. Pour le cas où E.________

exercerait également son droit de préemption en qualité de fermier sur les

21'486 m2 de la parcelle n° 76, une division de cette parcelle est autorisée.

IV. Après cette opération, la vente des parcelles n°

57 et 76 de la Commune de Gilly des propriétaires à la requérante est

autorisée.

N.

Par décision du 7 mars 2014, la CFR a fixé le prix licite des parcelles

n° 57 et 76 à respectivement 60'000 fr. et 1'793'000 francs (1). Elle a fixé le

prix licite de la surface de 21'486 m2 de la parcelle n° 76 affermée à E.________

à 119'300 francs (2). Elle a rejeté en l'état les conclusion III et IV de la

requête (3). Un émolument de 1'000 fr., débours en sus a été mis à la charge de

A.________.

O.

Le 31 mars 2014, le Département de l'économie et du sport, Service de

l'agriculture, a déclaré qu'il ne ferait pas usage de son droit de recours

contre la décision de la CFR.

P.

Par acte du 5 mai 2014 de son conseil, A.________ a recouru en temps

utile devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal

(ci-après : CDAP) contre la décision du 7 mars 2014, concluant principalement à

la réforme de son chiffre 1) en ce sens que le prix licite de la parcelle n° 76

est fixé à 876'522 fr. et l'émolument de 1'000 fr. partagé à parts égales entre

les parties et, subsidiairement, à l'annulation dedite décision, la cause étant

renvoyée à la CFR pour qu'elle statue dans le sens des considérants. La cause a

été enregistrée avec la référence FO.2014.0008.

Par acte du 5 mai 2014 de leur avocat, B.________ et

C.________ ont à leur tour saisi en temps utile la CDAP d'un recours dirigé

contre la décision de la CFR du 7 mars 2014, concluant à la réforme de son

chiffre 1 en ce sens que le prix licite de la parcelle n° 76 est fixé

principalement à 2'263'950 fr. et subsidiairement à 2'198'000 fr. et celui de

la parcelle n° 57 à 155'025 francs. La cause, adressée par erreur à la CFR a

été transmise, le 23 mai 2014, par cette dernière à la CDAP qui a enregistré

l'affaire avec la référence FO.2014.0011.

Le juge instructeur a joint les causes FO.2014.0008

et FO.2014.0011.

L'autorité intimée s'est déterminée en date du 27

mai 2014, concluant au rejet du recours.

Les parties, sous la plume de leurs conseils

respectifs, se sont exprimées les 25 juin 2014 et 26 mars 2015.

Q.

Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérants

1.

a) La loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR;

RS 211.412.11) a pour but d’encourager la propriété foncière rurale, de

renforcer la position de l’exploitant à titre personnel en cas d’acquisition

d’entreprises et d’immeubles agricoles et de lutter contre les prix surfaits

des terrains agricoles (art. 1 al. 1 LDFR). A cet effet, elle

contient notamment des dispositions sur l’acquisition des terrains appropriés à

un usage agricole ou horticole en soumettant la transaction au régime de

l’autorisation (art. 61 al. 1 LDFR), celle-ci n’étant accordée que si

les motifs de refus prévus par la loi ne sont pas réalisés (art. 61

al. 2 LDFR). A teneur de l'art. 63 al. 1 LDFR, l'autorisation

d'acquérir une entreprise ou un immeuble agricole est refusée lorsque

l'acquéreur n'est pas exploitant à titre personnel (let. a), lorsque le

prix convenu est surfait (let. b) ou lorsque l’immeuble à acquérir est

situé en dehors du rayon d’exploitation de l’entreprise de l’acquéreur, usuel

dans la localité (let. d). Conformément à l'art. 66 al. 1 LDFR, le

prix d'acquisition est surfait quand il dépasse de plus de 5% le prix payé en

moyenne pour des entreprises ou des immeubles agricoles comparables de la même

région au cours des cinq dernières années. Les cantons peuvent augmenter ce

pourcentage jusqu'à 15 % dans leur législation (art. 66 al. 2 LDFR). Le

Canton de Vaud n'a pas fait usage de cette possibilité.

La procédure en constatation

instaurée par l'art. 84 LDFR permet à celui qui y a un intérêt digne de

protection de faire constater le prix licite même avant la vente envisagée (2C_46/2015

du 9 juillet 2015 consid. 2.1;2C_234/2015 du 19 août 2015,

consid 3). Tel est l'objet du présent litige, où les deux recours contestent la

décision de la Commission foncière (le recours de A.________ ne concerne que la

parcelle 76) en prenant des conclusions principale tendant à faire fixer le

prix licite de la manière suivante:

décision attaquée

A.________

C.________

parc. 57

60'000 fr.

/

155'025 fr.

parc. 76

1'793'000 fr.

876'522 fr.

2'263'950 fr.

2.

Comme le Tribunal fédéral l'a rappelé dans des arrêts récents, le texte

légal est clair dans la mesure où ce n'est pas la valeur de rendement (telle

que définie à l'art. 10 LDFR) qui est déterminante pour le prix licite maximum,

ni un multiple de cette valeur; cela correspond à la volonté clairement

exprimée par le législateur (2C_46/2015 du 9 juillet 2015;2C_234/2015 du 19 août

2015).

Selon le Tribunal fédéral, la méthode choisie par le

législateur, consistant à se fonder sur le prix payé pour des entreprises

agricoles comparables, suscite cependant d'importantes difficultés pratiques

parce qu'elle présuppose que les objets achetés soit comparables. Le Tribunal

fédéral a constaté à cet égard que des exploitations agricoles sont comparables

si elles sont exploitées presque à l'identique du point de vue économique, si

leur morcellement et leur pente sont comparables, si la qualité du sol est

sensiblement la même et que les motifs d'aliénation et le but de leur

utilisation future est semblable. La valeur d'éventuelles constructions et

l'importance de la surface de l'exploitation doivent être examinées et les

éventuelles différences de prix qui en résultent doivent être prises en compte.

L'importance de la région qui doit servir à la comparaison se détermine en fonction

de la topographie et de la géographie. Plus l'exploitation agricole à vendre

est importante et plus son mode d'utilisation agricole est spécifique, plus la

région servant à la comparaison doit être étendue. Les différences

reconnaissables concernant certains paramètres de comparaison peuvent donner

lieu à des plus-values ou à des moins-values. Plus le nombre d'objets comparables

est faible, plus la comparaison des prix doit être minutieuse. Les facteurs de

comparaison nécessaires pour déterminer le prix surfait peuvent être obtenus soit

à l'aide de statistiques suffisamment ventilées, soit être déterminés de cas en

cas (2C_46/2015 consid. 5.2;2C_234/2015 consid. 5.4).

Le Tribunal fédéral reconnaît néanmoins que pour

surmonter les difficultés pratiques que suscite une comparaison directe, on

recourt souvent à la relation entre la valeur de rendement et le prix de vente des

objets comparés. Cela ne signifie pas que l'on se fonde indûment sur la valeur

de rendement ou sur un multiple de celle-ci ; la valeur de rendement sert

seulement de grandeur auxiliaire: la méthode repose sur la réflexion que la

relation entre la valeur de rendement et les prix de vente se meut dans un

intervalle de valeur qu'il est possible de déterminer statistiquement, même si

les objets vendus sont différents et que leurs prix de vente ne peuvent pas

être comparés directement. Mais comme les différences entre les objets se

répercutent sur la valeur de rendement, le ratio ainsi défini permet de

déterminer le prix licite même sans comparaison directe. Cette méthode dite du

ratio est partculièrement adaptée aux exploitations agricoles car celles-ci ne sont

guère comparables directement. La méthode prend en compte implicitement tous

les paramètres qui influencent la détermination de la valeur de rendement, à

savoir, outre le terrain, également les bâtiments agricoles ainsi que l'habitation

dans le cadre d'un besoin normal. Le Tribunal fédéral a donc qualifié cette

méthode d'également admissible sur le principe dans la mesure où elle repose

sur un nombre d'objets comparés suffisamment importants et pour autant qu'une

plus-value soit prise en considération lorsque la valeur intrinsèque ("Zeitwert")

des bâtiments est supérieure à la moyenne ou que d'importants investissements ont

été consentis récemment. Le prix licite ne peut évidemment jamais, même au

terme d'un examen approfondi, être déterminé avec une précision mathématique;

la méthode choisie par le législateur entraîne immanquablement que les

résultats se tiennent dans une certaine marge d'appréciation dont il faut

s'accommoder (2C_234/2015 consid. 5.5; ég.2C_46/2015 consid. 5.2 et les réf. citées).

Pour ce qui concerne en particulier les biens-fonds

comportant des bâtiments (comme la parcelle 76 litigieuse en l'espèce), le

Tribunal fédéral a jugé admissible d'appliquer la méthode du ratio aux

biens-fonds seulement et d'estimer les bâtiments séparément à la valeur

intrinsèque ("Zeitwert"). Il relève que cette méthode pourrait

conduire à une estimation trop élevée parce qu'elle ne tiendrait pas compte du

fait qu'en général, lors de la vente d'une exploitation entière, le terrain se

monnaie moins cher que lors d'une vente par parcelle séparée. Même en

appliquant la méthode du ratio, il s'impose d'ajouter un supplément pour les

bâtiments dans les cas ils ont une valeur significativement supérieure à la

moyenne ou s'ils ont fait récemment l'objet d'investissements importants (2C_46/2015

précité, consid. 5.3.

3.

Dans le canton de Vaud, la Commission foncière a été amenée, pour la

fixation du prix licite des bien-fonds bâtis, à développer une pratique qu'elle

a décrite dans une lettre du 28 mai 2010 à divers organismes (cette lettre est

également reproduite dans divers arrêts de la cour de céans):

"Fixation

du prix de vente maximum des biens-fonds bâtis assujettis à la loi fédérale sur

le droit foncier rural (prix maximum non surfait au sens de l’article 66 LDFR)

Madame,

Monsieur, Maître,

Vous n'êtes

pas sans savoir que depuis de nombreux mois, des autorisations d’acquérir des

biens-fonds bâtis assujettis à la LDFR délivrées par la commission foncière

rurale (CFR) ont fait l’objet de recours, soit au motif que la commission

foncière n’avait pas examiné la question de savoir si le prix convenu était

surfait ou non, soit qu’il était surfait aux yeux du recourant.

Ces

recours ont conduit à l’annulation de certaines décisions d’autorisation

d’acquérir délivrées par la commission foncière, obligeant celle-ci à compléter

l’instruction de ces dossiers sur la question du prix.

S’est

alors posée la question de la méthodologie d’appréciation de ces prix, compte

tenu notamment de la définition du prix surfait selon l’art. 66 LDFR.

Dans un

premier temps, la CFR, qui a toujours considéré qu’il n’était pas possible

d’établir des références de prix de vente "d’objets comparables" pour

ce genre particulier de biens-fonds, a imaginé travailler sur la base

d’estimations immobilières classiques, ajustées sur quelques points, notamment

celui du prix licite du terrain agricole (viticole) ne servant pas de support

ou de dégagements justifiés aux bâtiments existants. C’est cette méthodologie

qui avait été appliquée dans le cadre d’une affaire à Puidoux, et admise par la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal. Copie de l’arrêt à ce

propos est jointe en annexe au présent courrier.

Cet

arrêt a toutefois été rendu en tenant compte de circonstances particulières qui

ne permettaient pas d’en étendre sans autre la portée à tous les dossiers de

vente de biens-fonds bâtis. Par ailleurs, divers commentaires, tant du

Département vaudois de l’économie (DEC) que de l’Office fédéral de la justice,

remettent fondamentalement en question le principe de déterminer un prix licite

sur la base de ce genre d’expertise.

Alors,

à l’instigation du DEC, la commission foncière a analysé tous les dossiers

d’autorisations de vente de biens-fonds bâtis délivrées ces années passées, en

comparant les prix pratiqués avec les estimations fiscales (EF) de ces biens au

jour de la délivrance de l’autorisation.

Un

tableau statistique a été établi dans lequel ont été ventilés, selon diverses

régions et types d’estimation fiscale, les ratios entre ces prix de vente

majorés de 5% (pour correspondre à la définition du prix licite) et les EF. Ce

tableau est reporté ci-dessous.

* : type d’EF: RG96, dernière

révision générale agricole / RG92 ou 94 dernière révision générale non agricole

/ EF01: ajustement des EF agricoles, en principe à 80% des RG96, dans le cadre

de l’harmonisation fiscale fédérale / Divers : autres EF résultant par

exemple d’une acquisition du bien par un non-exploitant quelques années avant

une revente, d’un partage successoral, etc.

La commission foncière rurale,

après une phase test, applique maintenant ce tableau statistique pour opérer un

premier examen de la question du prix licite. Cette méthode, si elle n’est de

loin pas parfaite, a l’avantage de reposer sur des bases de comparaisons

statistiques, ce qui correspond aux principes de la LDFR.

Par exemple, pour un objet situé

dans l’ancien district d’Orbe, avec une EF de type 01 égale à fr. 180’000.- et

un prix soumis à la CF de 650’000,-, le ratio PV/EF est de 3.61 (650’000.-. I

180’000.-). Le ratio étant inférieur à la limite régionale de 5.18, le prix de

vente convenu sera considéré comme non surfait.

La commission foncière se réserve

néanmoins la possibilité de compléter l’examen de cette question du prix licite

en tenant compte d’autres éléments, notamment, de la valeur d’assurance

incendie (ECA) des bâtiments concernés, voire d’une expertise immobilière

classique.

Nous élargirons l’information que

nous souhaitons délivrer par ce courrier en rappelant que les requérants ont

également la possibilité d’envisager un morcellement du bien-fonds bâti en

constituant d’une part une petite parcelle bâtie, d’autre part une parcelle de

terre agricole ou viticole non bâtie. La première s’acquerra librement si sa

superficie est inférieure à 25 ares (agricole) ou 15 ares (viticole), ou si une

mention de soustraction à la LDFR a pu être inscrite. On doit toutefois

constater que la taille des parcelles bâties issues de ces morcellements est en

général assez restreinte et qu’elle ne répond dès lors souvent pas aux voeux

des intéressés.

Naturellement, si le bien-fonds

bâti issu du morcellement est entièrement en zone constructible, son

acquisition ne nécessite pas d’autorisation de la CFR, sauf si elle doit être

détachée d’une entreprise agricole (autorisation en partage matériel).

Enfin, à toutes fins utiles, nous

rappelons que les acquisitions lors d’enchères forcées ne sont pas soumises à

un contrôle du prix, ce qui est par contre le cas lors d’une revente

ultérieure.

Nous vous laissons le soin de

répercuter ce courrier à vos membres ou vos collaborateurs concernés et restons

naturellement à votre disposition pour tout renseignement

complémentaire. »

bb) La CFR a actualisé sa pratique dans une nouvelle

lettre du 25 février 2013 exposant notamment ceci:

"Afin de mettre à jour les ratios la CFI a pris en

compte les transactions des années 2011 et 2012. La statistique porte sur les

transactions des années 2007-2008 et 2010-2012, soit cinq ans. Comme dans la

précédente période de référence, il a été fait abstraction de l’année 2009, en

raison des incertitudes qui ont marqué le traitement des dossiers cette

année-là.

Le tableau statistique ci-dessous a été établi en ventilant

les ratios par régions les plus homogènes possibles et par types d’estimation

fiscale. Les ratios moyens ont été majorés de 5 % conformément à la règle de

l’art. 66 LDFR.

NB: type d’EF: RG96, dernière révision générale agricole I

RG92 ou 94 dernière révision générale non agricole / EF01 : ajustement des EF

agricoles, en principe à 80 % des RG96, dans le cadre de l’harmonisation

fiscale fédérale / Divers : autres EF résultant par exemple d’une acquisition

du bien par un non-exploitant quelques années avant une revente, d’un partage

successoral, etc.

La CFI se réserve néanmoins la possibilité de compléter son

appréciation du prix licite en tenant compte d’autres éléments, notamment, de

la valeur d’assurance incendie (ECA) des bâtiments concernés, voire d’une

expertise immobilière classique. Pour de plus amples précisions, nous vous

renvoyons à la circulaire de mai 2010.

Les nouveaux ratios sont applicables à partir du 8 février

2013, date de validation des résultats par la CFI."

Enfin, le dernier état du tableau ressort d'une

lettre de la Commission foncière du 19 juin 2014 dont l'arrêt FO.2014.0022 du

30.

juin 2015 cite le passage suivant:

"Ratio

prix licite / EF (par type d'EF) 2008-2013 (sans 2009)

Région divers EF

01.

RG92-94 RG96

Aigle, sans Ormonts, Gryon et

Leysin 1.86 3.00 1.46 4.31

Ormonts, Gryon, Leysin 2.09 2.90 2.00 1.82

Pays d'Enhaut 2.29 5.88 1.50

Vevey, Lavaux (sans Forel),

Lausanne Est 1.96 5.35 2.47 3.33

Oron (+Forel), Moudon, Payerne,

Avenches 1.84 4.64 2.04 4.06

Yverdon, Grandson, Orbe 3.28 3.89 2.02 4.12

Echallens, Cossonay (sauf Pied

du Jura)

Lausanne Nord 2.59 5.13 1.78 4.71

Rolle, Nyon 1.95 5.85 1.74 5.53

La Vallée 1.34 3.41

NB:

type d'EF: RG96, dernière révision générale agricole / RG92 ou 94: dernière

révision générale non agricole / EF01: ajustement des EF agricoles, en principe

à 80% des RG96, dans le cadre de l'harmonisation fiscale fédérale / Divers:

autres EF résultant par exemple d'une acquisition du bien par un non-exploitant

quelques années avant une revente, d'un partage successoral, etc.

La CFR se réserve néanmoins la possibilité de compléter son

appréciation du prix licite en tenant compte, notamment, de la valeur

d'assurance incendie (ECA) des bâtiments concernés, voire d'une expertise

immobilière classique lorsque toute référence fait défaut ou n'est pas

applicable au cas particulier. Pour de plus amples précisions, nous vous

renvoyons à la circulaire du mois de mai 2010. Les nouveaux ratios sont

applicables à partir du 1er juillet 2014."

4.

On rappellera encore que selon la loi vaudoise sur l'estimation fiscale

des immeubles (LEFI; RSV 642.21), l'estimation fiscale est faite par

biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur

vénale (art. 2 al. 2 LEFI). Toutefois, pour les immeubles agricoles, l'estimation

fiscale correspond à la seule valeur de rendement (art. 2 al. 5 LEFI).

5.

La pratique adoptée par la Commission foncière paraît compatible avec le

recours à une méthode par ratio admise par le Tribunal fédéral. La méthode se

fonde certes sur un ratio appliqué non pas à la valeur de rendement mais à

l'estimation fiscale, mais celle-ci correspond précisément à la valeur de

rendement (art. 2 al. 5 LEFI) pour ce qui concerne le terrain agricole. Comme

le montre la décision du 7 février 2012 concernant l'estimation fiscale de la

parcelle 76, un supplément est ajouté à l'estimation fiscale pour tenir compte

de la valeur des bâtiments, ce qui est un procédé admis également et tient

compte des éventuelles différences d'une vente à l'autre. Il n'y a enfin pas de

raison de douter qu'une relation d'une certaine stabilité permette de relier

l'estimation fiscale aux prix pratiqués.

La Cour de droit administratif et public a admis sur

la principe la pratique de la Commission foncière, du moins quant à la méthode

du ratio appliqué à l'estimation fiscale (FO.2010.0027 du 19 août 2011; FO.2014.0022

du 30 juin 2015). Elle s'en est écartée pour un domaine aux dimensions

exceptionnelles (FO.2012.0022 du 13 juin 2013).

6.

En l'espèce, l'estimation fiscale de la parcelle 76 a fait l'objet d'une

décision du 7 février 2012 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles,

qui l'a alors portée à 1'161'000 fr. au terme d'un calcul additionnant la

valeur de rendement agricole du terrain agricole (pré, pépinière et bois),

d'une part, et d'autre part la moyenne entre la valeur de rendement et la

valeur vénale du reste du bien-fonds portant les bâtiments.

Comme l'indique l'extrait du registre foncier de la

parcelle 76, l'estimation fiscale précédente à 772'000 fr. entrait dans la

catégorie "EF 01" au sens où l'entend la circulaire précitée de la

Commission foncière. En revanche, celle que la décision du 7 février 2012 a

portée à 1'161'000 fr. a été réclamée après le décès du propriétaire par

l'Administration cantonale des impôts (qui a la compétence d'exiger la révision

de l'estimation fiscale pour le calcul de l'impôt sur les successions et les

donations, art. 23 al. 2 LMSD); elle entre dans la catégorie "divers"

au sens où l'entend la circulaire précitée de la Commission foncière.

Dans leur rapport respectif, K.________

et L.________ ont appliqué la pratique de la Commission foncière en multipliant

l'estimation fiscale de la parcelle 76 par le ratio applicable aux estimations

de la catégorie "divers" pour le district de Nyon mais ils ont

appliqué la valeur initiale du ratio résultant de la circulaire du 28 mai 2010

qui était de 2,18. A juste titre, la décision attaquée applique le ratio de

1,95 en vigueur depuis le 8 février 2013 (lettre de la Commission foncière du

25.

février 2013), d'où la valeur de 2'263'950 fr. [1'161'000 x 1,95] que la

décision attaquée retient dans un premier comme prix non surfait de la parcelle

76.

7.

On peine en revanche à comprendre pourquoi la Commission foncière ne

s'est pas arrêtée à ce chiffre, considérant ensuite "que la méthode des

ratio permet d'affiner ce résultat en intégrant pour un tiers la valeur ECA des

bâtiments, soit Fr. 849 855.-". En vérité, la Commission foncière a

calculé la moyenne entre le double du prix licite retenu et la valeur

d'assurance incendie du bâtiment 499. La valeur ECA du bâtiment étant inférieure

au prix licite retenu, ce calcul ([2 x 2'263'950] + 849'855 fr / 3) aboutit à

une diminution du prix licite, arrondi à 1'793'000 fr. par la décision attaquée,

alors qu'on pourrait s'attendre à ce que la prise en compte des bâtiments entraîne

une augmentation. Le tribunal a déjà eu l'occasion de constater qu'on ne trouve

aucune explication à ce procédé (FO.2014.0022 précité, consid. 4d, où le

correctif apportait une augmentation). On n'en trouve aucune non plus dans la

réponse au recours de l'autorité intimée.

Il y a donc lieu de s'en tenir au

prix licite résultant de la méthode du ratio et de réformer la décision

attaquée en ce sens que le prix licite de la parcelle 76 de Gilly est fixé à 2'263'950

fr. Le recours des propriétaires est admis sur ce point.

8.

Bien que cela n'ait pas d'influence sur le sort du recours compte tenu

de la méthode appliquée, on constate que la recourante A.________ soutient à

tort qu'il y aurait lieu de modifier de 1040 m² à 104 m² la surface utilisable

pour l'habitation de la villa (ch. 33 du recours et ch. 15 de sa requête du 18

décembre 2012). Le chiffre de 1040 m² utilisé par l'expert H.________ (p. 6 de

son rapport) correspond au terrain attribué à la villa et non à la surface

habitable de la villa.

9.

C'est par ailleurs en vain que A.________ reproche à l'autorité intimée

de ne pas avoir déduit du montant retenu les investissements (400'000 fr. selon

ses allégations) qu'elle a consentis au fil du temps (construction d'une serre

en plastic et rénovation des bâtiments, notamment). A juste titre, la

commission a considéré que les prétentions en question devaient fait l'objet

d'un décompte à la fin du bail mais ne devaient pas être pris en considération

dans la fixation du prix licite. Ces ouvrages sont des parties intégrantes du bien-fonds

qui seront transférées à l'acquéreur, quel qu'il soit, en cas de vente.

10.

Pour fixer le prix licite de la parcelle 57, la Commision foncière s'en

est remise au rapport d'K.________ (lettre L de l'état de fait) qui compte le

pré-champ (10'177 m²) à 5.55 fr./ m² (prix tiré de transactions précédentes) et

300.

m² de surface bâtie et dégagements à 11.10 fr./ m², ce qui donne un total

de 59'812 fr. Aucune valeur n'est comptée pour le bâtiment ECA 451 jugé vétuste

et sans intérêt.

Les propriétaires recourants

demandent l'application de la méthode du ratio à l'estimation fiscale de la

parcelle 57 mais ils ne contestent pas que le bâtiment 451 soit vétuste et sans

intérêt. Il n'y a donc pas lieu d'appliquer la méthode développée par la

Commission foncière pour traiter précisément les parcelles agricole portant des

bâtiments dont la valeur doit être prise en considération. Le prix licite de

60'000 fr. fixé par la décision attaquée doit donc être confirmé.

11.

Aux termes de l'art. 15 de la loi d'application de la loi fédérale du 4

octobre 1991 sur le droit foncier rural du 13 septembre 1993 (LVLDFR; RSV

211.

.42), la commission perçoit un émolument lors de toute décision prise en

vertu de la présente loi (al. 1). Le Conseil d'Etat fixe, par voie de règlement

et sur proposition de la commission, les émoluments à percevoir; ceux-ci sont

destinés à couvrir les frais de fonctionnement de la commission (al. 2). Les

frais de chancellerie, d'expertise et d'instruction spéciale peuvent être

ajoutés aux émoluments et mis à la charge des requérants (art. 16).

Suivant l'art. 9 al. 1 du règlement du 10 décembre

1993.

concernant l'exécution de la LVLDFR (RLVLDFR; RSV 211.42.1), la Commission

foncière rurale (section I) perçoit un émolument égal à deux pour mille de la

valeur du prix licite, ce montant étant fixé entre 100 et 1'000 francs.

Saisie d'une requête en fixation du prix licite émanant

du fermier, la commission a à juste titre mis un émolument à charge de ce

dernier. Le montant de 1'000 fr. est fixé conformément à l'art. 9 al. 1

RLVLDFR. En conséquence, il peut être confirmé.

12.

Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours de A.________

et à l'admission partielle du recours interjeté par B.________ et C.________. Un

émolument est mis à la charge de A.________, qui doit des dépens aux autres

recourants (art. 49 al. 1, 51 al. 1, 55 de la loi sur la procédure

administrative du 28 octobre 2008; [LPA-VD; RSV 173.36]).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours interjeté par A.________ est rejeté.

II.

Le recours interjeté par B.________ et C.________ est partiellement

admis. La décision de la Commission foncière rurale, Section I, du 7 mars 2014

est réformée en ce sens que le prix licite de la parcelle 76 de Gilly est fixé

à 2'263'950 fr. Elle est maintenue pour le surplus.

III.

Un émolument de 2'000 fr. (deux mille francs) est mis à la charge de A.________.

IV.

A.________ doit à B.________ et C.________, solidairement entre eux, la

somme de 2'000 fr. (deux mille francs) à titre de dépens.

Lausanne, le 8 octobre 2015

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.