FO.2015.0003

CDAP - FO.2015.0003 - 2015-10-13 - MARTI/Commission foncière rurale Section I, MÜLLER

13 octobre 2015Français29 min

Vente d'un domaine agricole de 342'465 m2, dont une surface de 327'352 m2 en nature de pré-champ, 4'414 m2 en nature de forêts, 8'714 m2 en nature de place-jardin et 1'985 m2 en bâtiments, au prix de 5'500'000 francs. Recours de l'acheteur contre la décision de la Commission foncière, qui a estimé qu'un prix licite du domaine pouvait être admis jusqu’à concurrence de 3'713'000 francs. Recours admis, la méthode choisie par la commission foncière pour fixer le prix de la parcelle bâtie n'étant pas conforme à la loi et le calcul effectué ne présente aucun lien avec le prix moyen d’un immeuble comparable. En outre, la commission foncière a statué sans qu’une expertise ne soit au préalable mise en œuvre, bien qu'une estimation du prix de vente du domaine à 7'000'000 fr. ait été versée au dossier.

Faits

Vu les faits suivants

Johann Müller, agriculteur, est propriétaire des

parcelles nos 215, 226, 230, 233 et 234 de la Commune de Champvent, au lieu-dit «La Ruche». Ces parcelles forment ensemble un

domaine agricole de 342'465 m2, dont une surface de 327'352 m2 en nature de pré-champ, 4'414 m2 en nature de forêts, 8'714 m2 en nature de place-jardin et 1'985 m2 en bâtiments. La parcelle n°215

abrite deux bâtiments d’habitation, portant les nos ECA 150 (101 m2) et 215 (129 m2), cinq bâtiments agricoles, soit des hangars et un

dépôt, portant les nos ECA 261 (584 m2), 247 (560 m2), 152 (332 m2), 226 (199 m2), ainsi que cinq silos (sur une

surface de 80 m2). Une piscine et un garage pour une voiture y ont

en outre été aménagés. La valeur totale d’assurance-incendie des bâtiments se

monte, silos y compris, à 2'480'473 francs. L’estimation fiscale des parcelles

est la suivante: 580'000 fr. (215), 30'000 fr. (226), 22'000 fr. (230), 54'000

fr. (233) et 34'000 francs. (234).

Le 12 janvier 2015, Johann Müller a requis de la Commission foncière rurale section I (ci-après: CFR) l’autorisation de vendre son domaine à

Friedrich Marti pour le prix de 5'500'000 francs. En outre, les hoirs Wasem,

soit Eliane Etter, Daniel Wasem et Marguerite Wasem, ont requis de la CFR l’autorisation

de vendre à Friedrich Marti les parcelles nos 239 et 445 de la Commune de

Champvent, 186 et 1'014 de la Commune de Mathod, soit au total 96'696 m2 en nature de pré-champ, pour un prix de 483'480 francs. L’instruction de la

requête de l’hoirie Wasem a été suspendue jusqu’à droit jugé sur la requête de

Johann Müller. Egalement

agriculteur, Friedrich Marti a vendu son domaine d’Abtwil/AG, afin de s’établir

à Champvent.

Le 6 février 2015, la CFR a estimé qu’un prix licite des parcelles nos 215, 226, 230, 233 et 234 pouvait être admis

jusqu’à concurrence de 3'713'000 francs. Elle a par conséquent rejeté la

requête de Johann Müller. Elle a cependant admis la soustraction de son domaine

des parcelles nos 46 et 48 de la Commune de Mauborget, dont Johann Müller

entend conserver la propriété.

Friedrich Marti a recouru contre cette dernière

décision le 20 mars 2015, dont il demande l’annulation. A l’appui de son

recours, il a notamment produit une estimation d’Aloïs Dähler, expert

immobilier à Helsighausen/TG, du 30 août 2013, à teneur de laquelle un montant

de 7'000'000 fr. pourrait être retenu comme prix de vente du domaine de Johann

Müller.

La CFR

propose le rejet du recours et la confirmation de l’arrêt attaquée.

La juge instructrice a ordonné un

second échange d’écritures, au terme duquel Friedrich Marti et la CFR ont maintenu leurs conclusions respectives.

Les arguments des parties seront repris ci-après

dans la mesure utile.

Considérants

1.

a) La décision attaquée a été prise conformément

aux art. 61 al. 1 de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier

rural (LDFR; RS 211.412.11) et 5 al. 1 de la loi vaudoise du 13 septembre 1993 d'application

de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LVLDFR; RSV

211.

). L’art. 13 al. 4 LVLDFR renvoie à la loi vaudoise du 28 octobre 2008

sur la procédure administrative (LPA-VD; RS 173.36). Aux termes de l'art. 92

al. 1 LPA-VD, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal connaît

en dernière instance cantonale de tous les recours contre les décisions rendues

par les autorités administratives lorsqu’aucune autre autorité n'est

expressément désignée par la loi pour en connaître. Elle est ainsi compétente

pour statuer sur les recours interjetés contre les décisions de la CFR.

b) Déposé en temps utile (art. 95

LPA-VD), selon les formes prescrites par la loi (art. 79 al. 1 et 99 LPA-VD),

le recours est formellement recevable, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en

matière sur le fond.

2.

Le recours est dirigé contre le refus de l’autorité

intimée d’autoriser la vente des parcelles nos 215, 226, 230, 233 et 234 de la

commune de Champvent au recourant au prix de 5'500'000 francs. En la présente

espèce, la décision négative de l’autorité intimée est exclusivement motivée

par le prix dont les parties à l’acte de vente du domaine agricole seraient

convenues, qu’elle estime surfait. En se fondant sur un calcul sur lequel on

reviendra plus loin, l’autorité intimée considère qu’un prix licite pouvait

être admis jusqu’à concurrence de 3'713'000 francs. Le recourant critique la

décision attaquée, en ce qu’elle ne tiendrait compte ni du développement par

Johann Müller d’une activité accessoire importante de conditionnement de base

de céréales et de maïs, ni de la requête dont l’hoirie Wasem a parallèlement

saisi l’autorité intimée; il reproche en outre à celle-ci d’avoir statué sans

avoir au préalable mis en œuvre une expertise afin de déterminer le prix licite

du domaine.

3.

a) La loi sur le droit foncier rural a pour but

d’encourager la propriété foncière rurale, de renforcer la position de

l’exploitant à titre personnel en cas d’acquisition d’entreprises et

d’immeubles agricoles et de lutter contre les prix surfaits des terrains

agricoles (art. 1 al. 1 LDFR). A cet effet, elle contient notamment des

dispositions sur l’acquisition des terrains appropriés à un usage agricole ou

horticole en soumettant la transaction au régime de l’autorisation

(art. 61 al. 1 LDFR), celle-ci n’étant accordée que si les motifs de

refus prévus par la loi ne sont pas réalisés (art. 61 al. 2 LDFR). L’art.

63.

al. 1 LDFR précise que l'acquisition d'une entreprise ou d'un immeuble

agricole est refusée, notamment lorsque le prix convenu est surfait (let. b).

Le motif de refus mentionné à l'al. 1, let. b n'est pas pertinent si une

entreprise ou un immeuble agricole est acquis dans une procédure d'exécution

forcée (al. 2). Le prix d'acquisition est surfait quand il dépasse de plus de 5%

le prix payé en moyenne pour des entreprises ou des immeubles agricoles

comparables de la même région au cours des cinq dernières années (art. 66 al. 1

LDFR). Les cantons peuvent augmenter ce pourcentage jusqu'à 15% dans leur

législation (al. 2).

Le législateur n’a prévu aucune

exception au dépassement de la limite de prix et celle-ci est absolue; son

dépassement doit avoir pour conséquence un refus de l’autorisation (Beat

Stalder, in: Le droit foncier rural, commentaire de la LDFR [ci-après : Commentaire LDFR], Brugg 1998, n°10 ad art. 63). Cela

conduit à réduire à néant le contrat passé entre les parties (ibid., n°11).

b) La détermination du prix licite

(non surfait) doit être effectuée par comparaison avec des transactions portant

sur des immeubles présentant des caractéristiques semblables, eu égard

notamment à la déclivité du terrain, la qualité du sol, le motif de

l'aliénation et les possibilités d'utilisation future (arrêts FO.2010.0027 du

19.

août 2011; FO.2008.0025 du 26 février 2010; FO.2006.0014 du 30 novembre 2007

et références citées, telles que l’ATF 5A.11/1995 du 21 décembre 1995 consid. 2, in: Communication de droit agraire [CDA] 1996 p. 49; cf. en outre Hans Rudolf Hotz, in: Commentaire

LDFR, nos 8 et ss ad art. 66). Il n’est pas

admissible d’inclure globalement dans le calcul de la moyenne tous les prix des

immeubles aliénés dans la région durant les cinq années écoulées, sans tenir

compte de leur situation (arrêt valaisan publié in: Revue suisse du

notariat et du registre foncier [RNRF] 2005

p. 346 ss consid. 8.5 p. 350). Il y

a lieu d'écarter de cette comparaison notamment les transactions effectuées à

bas prix dans le cadre de la famille (Hotz, op. cit., n° 9 ad art. 66; CDA

2001.

p. 55) ou à prix élevé dans un but spéculatif lorsque le terrain en cause

est susceptible d'être transféré en zone à bâtir ou affecté à l'usage de

carrière (arrêt FO.2003.0012 du 14 avril 2004 consid. 2b; Hotz, op. cit., n° 11

ad. art. 66; Yves Donzallaz, Traité de droit agraire suisse: droit public et

droit privé, tome II, Berne 2006, nos 3506 et ss). Il faut en définitive que

seuls soient comparés des objets comparables (Hotz, op. cit., n° 9 ad art. 66).

Il n'est pas non plus admissible que la détermination du prix licite soit

influencée par la vente simultanée d'immeubles ou parties d'immeubles dépourvus

d'affectation agricole (arrêt FO.2010.0033 du 27 juillet 2011, consid. 2).

Pour déterminer

l'existence ou non d'un prix surfait, il convient de se référer à des

transactions intervenues au cours des cinq dernières années sur des immeubles

agricoles comparables de la même région (le prix moyen ainsi obtenu peut

être majoré de 5%). L'utilisation de ces deux concepts laisse à l'autorité une

certaine marge d'appréciation (Donzallaz, op. cit., n°3476). Cet auteur relève

que les autorités chargées d'appliquer ce texte se sont heurtées à une masse de

problèmes pratiques (n°3496). Dans deux arrêts récents, le Tribunal fédéral a

lui-même admis que la méthode choisie par le législateur, fondée sur le prix des

transactions comparables, soulevait des difficultés pratiques considérables (arrêts

2C_234/2015 du 19 août 2015 consid. 5.4;2C_46/2015 du 9 juillet 2015

consid. 5.2). Les autorités ont résolu ces difficultés par des

pratiques différenciées, en adoptant des méthodes de calcul très diverses (Donzallaz,

n°3498; l'auteur poursuit par un examen des différentes méthodes retenues et

les variations des méthodes comparatives, nos 3506 ss, en principe

conformes à la loi; ainsi par exemple la méthode basée sur un calcul du prix

moyen au m2, n° 3514). Les facteurs de comparaisons nécessaires pour

la détermination du prix peuvent soit figurer dans une statistique suffisamment

complète, soit être déterminés de façon individuelle arrêts 2C_234/2015 consid.

5.

;2C_46/2015 consid. 5.2). Donzallaz suggère à cet

égard l’emploi d'une méthode de comparaison directe (nos 3518 ss); elle peut

consister à évaluer les terrains de référence en fonction de l'ensemble des

critères figurant dans le Guide fédéral pour l’estimation de la valeur de rendement

agricole du 26 novembre 2003 (Guide fédéral d'estimation 2004, cf. annexe 1 de

l'ordonnance du 4 octobre 1993 sur le droit foncier rural [ODFR; RS 211.412.110]) mais elle n'est guère adéquate s'agissant

d'immeubles bâtis. Une telle méthode suppose cependant de réunir des

transactions portant sur des immeubles comparables, ce qui peut s'avérer délicat;

sans doute, la comparaison est plus aisée en présence de terrains nus, alors

qu'en présence de constructions, il est souvent nécessaire d'établir

directement la valeur vénale de celle-ci (ou leur valeur réelle; n° 3540).

A l'issue de la

comparaison, il y a lieu d'appliquer des facteurs de corrections pour tenir

compte des particularités de l'immeuble en cause (nos 3547 ss, notamment n°

3550; voir aussi n° 3559 au sujet des méthodes mixtes appliquées aux cas

d’immeubles bâtis, où il faut procéder à l’addition de deux éléments: la valeur

vénale actuelle du bâtiment, le prix moyen des cinq dernières années pour le

terrain). On notera encore que l'auteur est dubitatif au sujet du recours à la

valeur fiscale des immeubles, qui serait selon lui dénuée de pertinence (n°

3572; il relève en particulier que le destinataire de la décision se trouve

dans l'impossibilité de vérifier les bases du calcul retenues dans ce

contexte). La détermination de la région de référence laisse également une

marge d'appréciation étendue à l'autorité compétente (nos 3575 ss). L'art. 66

al. 1 LDFR prévoit encore d'appliquer au prix moyen ainsi déterminé une

majoration de 5%; selon l'auteur, une telle majoration n'a pas lieu d'être

lorsque la détermination ne résulte pas de la méthode comparative, à tout le

moins lorsque l'estimation porte sur la valeur arrêtée au jour de la décision

et qu'elle n'a donc pas à être corrigée par les effets de l'inflation (nos 3598

ss).

Pour ce qui concerne en particulier

les biens-fonds comportant des bâtiments (comme en l’occurrence la parcelle

n°215), le Tribunal fédéral a jugé admissible d'appliquer la méthode du ratio

aux biens-fonds seulement et d'estimer les bâtiments séparément à la valeur

intrinsèque ("Zeitwert"). Il relève que cette méthode pourrait

conduire à une estimation trop élevée parce qu'elle ne tiendrait pas compte du

fait qu'en général, lors de la vente d'une exploitation entière, le terrain se

monnaie moins cher que lors d'une vente par parcelle séparée. Même en

appliquant la méthode du ratio, il s'impose d'ajouter un supplément pour les

bâtiments dans les cas ils ont une valeur significativement supérieure à la

moyenne ou s'ils ont fait récemment l'objet d'investissements importants (arrêt

2C_46/2015 précité, consid. 5.3).

c) Le 28 mai 2010, la commission a adressé à divers destinataires, dont

l’Association des notaires vaudois, la lettre suivante, dans laquelle elle

expose et "codifie" sa pratique en la matière:

"Fixation

du prix de vente maximum des bien-fonds bâtis assujettis à la loi fédérale sur

le droit foncier rural (prix maximum non surfait au sens de l’article 66 LDFR)

Madame, Monsieur, Maître,

Vous n’êtes pas sans savoir que depuis de nombreux mois, des

autorisations d’acquérir des bien-fonds bâtis assujettis à la LDFR délivrées par la commission foncière rurale (CFR) ont fait l’objet de recours, soit au

motif que la commission foncière n’avait pas examiné la question de savoir si

le prix convenu était surfait ou non, soit qu’il était surfait aux yeux du

recourant.

Ces recours ont conduit à l’annulation de certaines décisions

d’autorisation d’acquérir délivrées par la commission foncière, obligeant

celle-ci à compléter l’instruction de ces dossiers sur la question du prix.

S’est alors posée la question de la méthodologie d’appréciation de ces

prix, compte tenu notamment de la définition du prix surfait selon

l’art. 66 LDFR.

Dans un premier temps, la CFR, qui a toujours considéré qu’il n’était

pas possible d’établir des références de prix de vente "d’objets

comparables" pour ce genre particulier de bien-fonds, a imaginé travailler

sur la base d’estimations immobilières classiques, ajustées sur quelques

points, notamment celui du prix licite du terrain agricole (viticole) ne

servant pas de support ou de dégagements justifiés aux bâtiments existants.

C’est cette méthodologie qui avait été appliquée dans le cadre d’une affaire à

Puidoux, et admise par la Cour de droit administratif et public (CDAP) du

Tribunal cantonal. Copie de l’arrêt à ce propos est jointe en annexe au présent

courrier.

Cet arrêt a toutefois été rendu en tenant compte de circonstances

particulières qui ne permettaient pas d’en étendre sans autre la portée à tous

les dossiers de vente de bien-fonds bâtis. Par ailleurs, divers commentaires,

tant du Département vaudois de l’économie (DEC) que de l’Office fédéral de la

justice, remettent fondamentalement en question le principe de déterminer un

prix licite sur la base de ce genre d’expertise.

Alors, à l’instigation du DEC, la commission foncière a analysé tous

les dossiers d’autorisations de vente de bien-fonds bâtis délivrées ces années

passées, en comparant les prix pratiqués avec les estimations fiscales (EF) de

ces biens au jour de la délivrance de l’autorisation.

Un tableau statistique a été établi dans lequel ont été ventilés, selon

diverses régions et types d’estimation fiscale, les ratios entre ces prix de

vente majorés de 5% (pour correspondre à la définition du prix licite) et les

EF. [...]"

Le tableau joint

à cette circulaire a été remplacé en 2014, comme on le verra ci-dessous; le

tableau de 2010, obsolète, n'est dès lors pas reproduit ici. La circulaire se

poursuit ainsi:

"La

commission foncière rurale, après une phase test, applique maintenant ce

tableau statistique pour opérer un premier examen de la question du prix

licite. Cette méthode, si elle n’est de loin pas parfaite, a l’avantage de

reposer sur des bases de comparaisons statistiques, ce qui correspond aux

principes de la LDFR.

Par exemple, pour un objet situé dans l’ancien district d’Orbe, avec

une EF de type 01 égale à fr. 180’000.- et un prix soumis à la CF de 650’000.-, le ratio PV/EF est de 3.61 (650’000.- / 180’000.-). Le ratio étant inférieur

à la limite régionale de 5.18, le prix de vente convenu sera considéré comme

non surfait.

La commission foncière se réserve néanmoins la possibilité de compléter

l’examen de cette question du prix licite en tenant compte d’autres éléments,

notamment, de la valeur d’assurance incendie (ECA) des bâtiments concernés,

voire d’une expertise immobilière classique.

Nous élargirons l’information que nous souhaitons délivrer par ce

courrier en rappelant que les requérants ont également la possibilité

d’envisager un morcellement du bien-fonds bâti en constituant d’une part une

petite parcelle bâtie, d’autre part une parcelle de terre agricole ou viticole

non bâtie. La première s’acquerra librement si sa superficie est inférieure à

25.

ares (agricole) ou 15 ares (viticole), ou si une mention de soustraction à la LDFR a pu être inscrite. On doit toutefois constater que la taille des parcelles bâties

issues de ces morcellements est en général assez restreinte et qu’elle ne

répond dès lors souvent pas aux vœux des intéressés.

Naturellement, si le bien-fonds bâti issu du morcellement est

entièrement en zone constructible, son acquisition ne nécessite pas

d’autorisation de la CFR, sauf si elle doit être détachée d’une entreprise

agricole (autorisation en partage matériel).

Enfin, à toutes fins utiles, nous rappelons que les acquisitions lors

d’enchères forcées ne sont pas soumises à un contrôle du prix, ce qui est par

contre le cas lors d’une revente ultérieure.

Nous vous laissons le soin de répercuter ce courrier à vos membres ou

vos collaborateurs concernés et restons naturellement à votre disposition pour

tout renseignement complémentaire."

La CFR a adopté une nouvelle directive le

19.

juin 2014, qu'elle a communiquée à l'ensemble des milieux intéressés. Pour

l’essentiel, celle-ci remplace le tableau statistique qui figurait précédemment

dans l'ancienne circulaire. Ce tableau est désormais le suivant:

"Ratio prix licite / EF (par type d'EF)

2008-2013 (sans 2009)

Région divers EF

01.

RG92-94 RG96

Aigle,

sans Ormonts, Gryon et Leysin 1.86 3.00 1.46 4.31

Ormonts,

Gryon, Leysin 2.09 2.90 2.00 1.82

Pays

d'Enhaut 2.29 5.88 1.50

Vevey,

Lavaux (sans Forel), Lausanne Est 1.96 5.35 2.47 3.33

Oron

(+Forel), Moudon, Payerne, Avenches 1.84 4.64 2.04 4.06

Yverdon,

Grandson, Orbe 3.28 3.89 2.02 4.12

Echallens,

Cossonay (sauf Pied du Jura)

Lausanne

Nord 2.59 5.13 1.78 4.71

Rolle,

Nyon 1.95 5.85 1.74 5.53

La Vallée 1.34 3.41

NB: type d'EF: RG96, dernière révision générale

agricole / RG92 ou 94: dernière révision générale non agricole / EF01:

ajustement des EF agricoles, en principe à 80% des RG96, dans le cadre de

l'harmonisation fiscale fédérale / Divers: autres EF résultant par exemple

d'une acquisition du bien par un non-exploitant quelques années avant une

revente, d'un partage successoral, etc.

La CFR se

réserve néanmoins la possibilité de compléter son appréciation du prix licite

en tenant compte, notamment, de la valeur d'assurance incendie (ECA) des

bâtiments concernés, voire d'une expertise immobilière classique lorsque toute

référence fait défaut ou n'est pas applicable au cas particulier. Pour de plus

amples précisions, nous vous renvoyons à la circulaire du mois de mai 2010. Les

nouveaux ratios sont applicables à partir du 1er juillet 2014."

d) Dans le cadre

de sa marge d'appréciation, l'autorité intimée est tenue de rechercher des

éléments de comparaison, quitte à ce qu'elle doive élargir ses investigations à

d'autres cantons ou procéder à une expertise (arrêt FO.2009.0016 du 12 mai 2010

et les références de jurisprudence; cf. également Donzallaz, op. cit., nos 3561

et 3564). Selon l'art. 12 al. 1 LVLDFR, la commission ordonne d'office les

mesures d'instruction qu'elle juge utiles, notamment en faisant procéder aux

expertises nécessaires (arrêts FO.2010.0027 du 19 août 2011; FO.2003.0012 du 14 avril 2004; cf. aussi FO.2002.0029 du 28 février

2003, à propos de la portée du principe inquisitorial en cette matière). Les

frais d'expertise peuvent alors être ajoutés aux émoluments et mis à la charge

des requérants (art. 16 LVLDFR).

4.

a) A l’appui de sa décision, l’autorité intimée

a estimé que les dimensions du domaine vendu en la présente espèce, soit environ

34.

hectares, n’étaient pas exceptionnelles en comparaison de celles du domaine

dont il question dans l’arrêt FO.2012.0022 du 13 juin 2013 (soit environ 87ha

sur les communes de Cudrefin et Vully-les-Lacs). Dès lors, elle ne s’est pas

écartée des éléments contenus dans la circulaire précitée, mise à jour le 19

juin 2014, pour déterminer de la façon suivante le calcul du prix de vente non

surfait:

- forêts (4'414 m2 x 1 fr.) = 4'414

fr.

- pré-champ s/parcelle 215 (140’561m2

x 5 fr.) = 702'805 fr.

- pré-champ s/parcelles 226, 230, 233 et 234

(186'791 m2 x 5 fr.) = 933'955

fr.

- bâtiments s/parcelle 215

([2 x {480'000(*) fr.

x 3,89(**)} + 2'480'473(***)

fr.] : 3) = 2'071'624

fr.

Total: 3'712'798

fr.

(*) estimation fiscale des

bâtiments, telle que prise en considération par la CFR (580'000 fr. – 100'000 fr.)

(**) ratio EF 01 Yverdon, Grandson, Orbe

(***)

total des valeurs assurance-incendie des bâtiments

A lire le recourant, ce calcul ne

serait pas conforme aux exigences posées par la jurisprudence rendue à propos

de l’art. 63 al. 1 let. b LDFR, en ce qu’il ne tiendrait en outre pas compte de

la valeur réelle des bâtiments agricoles érigés sur la parcelle n°215. Selon

ses explications, l’autorité intimée n’aurait pas tenu compte de ce que le

vendeur Johann Müller a développé sur cet immeuble une activité de

conditionnement de base de céréales et de maïs; quoi qu’elle soit accessoire à

l’entreprise agricole de ce dernier, cette activité n’en dégagerait pas moins

des revenus importants. En outre, le recourant reproche à l’autorité intimée

d’avoir perdu de vue la requête dont l’hoirie Wasem l’a saisie, afin d’être

autorisée à lui vendre les parcelles nos 239 et 445 de la commune de Champvent,

186.

et 1'014 de la commune de Mathod. Il importait, toujours selon lui, de

prendre également en considération cette surface de 96'696 m2 en nature de pré-champ, vendue pour un prix de 483'480 fr., pour déterminer la

licéité du prix convenu pour la vente du domaine de Johann Müller.

A l’appui de ses critiques contre

la décision attaquée, le recourant se fonde sur l’état de fait dont le Tribunal

a eu à connaître dans l’arrêt FO.2012.0022 déjà cité. Il constate qu’en prenant

en considération la surface du domaine vendu par Johann Müller, 342'465m2,

à laquelle il importerait d’ajouter les surfaces vendues par l’hoirie Wasem,

96'696m2, la taille de son futur domaine serait de 439’161m2.

Il en résulterait, selon lui, un prix à l’hectare de 136’297 fr. ([5'500'000 fr. + 483'480 fr.] : 43,9 ha), lequel serait inférieur au prix auquel le mètre carré a été vendu dans l’affaire précitée,

lequel a été considéré comme étant non surfait.

Cela n’est pas tout à fait exact;

dans l’arrêt FO.2012.0022, le Tribunal a retenu un prix de vente litigieux de

11'000'000 fr. pour un domaine agricole d'une surface totale de près de 87.5 ha, soit environ 125'700 fr./ha, ou de 79.6 ha, si l'on ne tient pas compte de la surface

cadastrée en forêt, soit environ 138'190 fr./ha (cf. consid. 3c). Il en résulte

pour le recourant que le prix de vente à l’hectare qu’il devrait débourser serait

au mieux égal à celui payé par les acheteurs du domaine situé sur les Communes

de Cudrefin et de Vully-les-Lacs. Quoi qu’il en soit, deux objections doivent

être opposées au recourant. Tout d’abord, la procédure ouverte devant

l’autorité intimée à la suite de la requête de Johann Müller et celle faisant

suite à la requête de l’hoirie Wasem doivent être distinguées. Dans la mesure

où les vendeurs ne sont pas les mêmes personnes, l’on ne saurait considérer que

les parcelles de l’hoirie Wasem forment actuellement un seul domaine avec

celles de Johann Müller. En outre et surtout, le domaine vendu par ce dernier

ne présente ni les caractéristiques, ni les dimensions exceptionnelles du

domaine dont il est question dans l’arrêt précité, de sorte qu’une comparaison

n’apparaît pas envisageable en l’occurrence (v. sur ce point arrêt 2C_46/2015,

déjà cité, consid. 5.2, qui rappelle les éléments de comparaison). Contrairement à ce que soutient le recourant, le raisonnement suivi

par le Tribunal dans l’arrêt FO.2012.0022 n’est par conséquent pas transposable

en la présente espèce.

b) Cela ne signifie pas pour autant

que la décision attaquée doive être confirmée. En effet, l’application par l’autorité

intimée de sa circulaire a suscité plusieurs critiques dans la jurisprudence.

Sans doute, le Tribunal a-t-il considéré qu'il pouvait s'appuyer sur la

circulaire de 2010, conforme selon elle à la loi, tout au moins dans son

application au cas d'espèce, qui lui est apparue convaincante (arrêt FO.2010.0027

précité, consid. 3). Etant donné que la circulaire avait été élaborée sur la

base d'une analyse de tous les dossiers d'autorisations de vente de bien-fonds

bâtis délivrées les années passées, en comparant les prix pratiqués avec les

estimations fiscales de ces biens au jour de la délivrance de l'autorisation,

le Tribunal a estimé, dans un arrêt postérieur, que son application pouvait

être confirmée pour déterminer le prix licite au sens de l'art. 66 al. 1 LDFR;

il s’en est toutefois écarté compte tenu des dimensions exceptionnelles du

domaine voué à la vente (arrêt FO.2012.0022, déjà cité, consid. 2e). Dans un

arrêt plus récent, tout en reconnaissant que le mécanisme utilisé par

l’autorité intimée dans sa circulaire était assez complexe, le Tribunal a

estimé qu’il ne correspondait cependant pas à une méthode de comparaison

directe entre les bien-fonds considérés et d'autres biens-fonds, comparables,

ayant fait l'objet de transactions récentes (arrêt FO.2014.0022 du 30 juin 2015

consid. 4b/aa).

Dans le cas présent, la méthode

choisie par la CFR dans la décision attaquée s’avère être similaire à celle

ayant fait débat dans ce dernier arrêt. Comme le permet la circulaire, l’autorité

intimée a, s’agissant de la parcelle n°215 qui abrite deux bâtiments

d’habitation et cinq bâtiments agricoles, appliqué un correctif au calcul fondé

sur les seuls ratios, afin de prendre en compte, dans une certaine mesure, la

valeur actuelle des bâtiments. Son calcul résulte ainsi d'une combinaison de la

circulaire, soit l’estimation fiscale des bâtiments, à laquelle un ratio est

appliqué, le résultat étant multiplié par deux (2 x [480'000 fr. x 3,89], soit 3'734'400 fr.), et d’une prise en compte de la valeur assurance-incendie

des bâtiments (2'480'473 fr.). Le total ainsi obtenu 6’214’873 fr., étant

pondéré à hauteur d'un tiers, soit 2'071'624 fr. L’addition de ce montant à la

valeur du terrain non bâti sur la parcelle n°215 et à la valeur des autres

parcelles formant en définitive le prix licite, arrondi à 3'713'000 francs. Or

il faut une fois encore relever que les circulaires en cause ne fournissent

aucune indication pour fonder le calcul correctif tel qu’il a été appliqué en

l’espèce aux bâtiments sur la parcelle n°215 (dans ce sens, arrêt FO.2014.0022,

consid. 4b/bb). En outre, la prise en compte de la valeur assurance-incendie

des bâtiments apparaît comme étant pondérée et cela, sans explication. Le seul

fait qu'une part de la valeur du bâtiment soit déjà prise en compte dans le

montant de l'estimation fiscale est insuffisant à cet égard. En résumé, alors

que la méthode mixte est préconisée par la doctrine pour les immeubles bâtis

(addition d’une valeur du terrain, fixée sur la base d’une méthode comparative,

et de la valeur actuelle du bâtiment; Donzallaz, op. cit., n°3559), le calcul

correctif ici en cause, comme le Tribunal l’a déjà relevé, s’avère injustifié;

de même, il ne présente aucun lien avec le prix moyen d’un immeuble comparable,

selon la formule de l’art. 66 LDFR (ibid.).

A cela s’ajoute que l’autorité

intimée s’est également fondée sur l’estimation fiscale de la parcelle 215, soit

580'000 fr., qu’elle prend en considération à hauteur de 480'000 fr. pour les

bâtiments, le reste concernant la nature en pré-champ de l’immeuble. Elle a

appliqué à ce montant, conformément à sa circulaire mise à jour, un ratio de 3.89,

l’estimation remontant au 28 mars 2002. Sans toutefois qu’elle s’en explique,

l’autorité intimée a multiplié par deux le résultat ainsi obtenu avant d’additionner

celui-ci à la valeur assurance-incendie des bâtiments et de pondérer le tout en

le divisant par trois; c’est ainsi qu’elle a obtenu une valeur de 2'071'624 fr.

pour les bâtiments sis sur cette parcelle. Le correctif appliqué, qui fait la

part belle à l'estimation fiscale en la prenant en compte à raison des deux

tiers, le bâtiment n'étant pondéré qu'à raison d'un tiers, ne s'explique pas

davantage. Pourtant, ni l'art. 66 LDFR, ni d'ailleurs les dispositions

cantonales d'application, ne font référence à l'estimation fiscale (qui appelle

les plus sérieuses réserves de la doctrine, comme on l’a vu au considérant

précédent), ce que le Tribunal a également rappelé dans le dernier arrêt cité

(consid. 4c). L'autorité intimée ne pouvait donc pas se considérer comme étant liée

en quelque sorte par l'estimation fiscale de l'immeuble en cause. A supposer du

reste qu’elle ait elle-même admis que cette estimation était trop basse, elle

devait procéder elle-même à une nouvelle estimation du prix licite, en se fondant

sur une méthode conforme à l'art. 66 LDFR. On rappelle à cet égard qu’aux

termes de l’art. 12 al. 3 LVLDFR, la commission ordonne d'office les mesures

d'instruction qu'elle juge utiles, notamment en faisant procéder aux expertises

nécessaires ou en sollicitant un préavis auprès d'autres instances officielles

cantonales. Or, dans la présente procédure, l’autorité intimée ne disposait pas

d’informations suffisamment fiables pour déterminer le prix non surfait du

domaine voué à la vente. A l’inverse du cas récemment jugé par la Cour de céans, dans lequel pas moins de trois experts ont été successivement mis en œuvre sur

une période de deux ans (cf. arrêt FO.2014.0008 du 8 octobre 2015), aucun

rapport d’expertise du domaine n’a été produit dans le cas d’espèce. Nonobstant

cela, l’autorité intimée s’est affranchie de l’obligation d’ordonner de telles

mesures, puisqu’elle a statué sans qu’une expertise ne soit au préalable mise

en œuvre. Le recourant a du reste produit à l’appui de son pourvoi une

estimation du prix de vente par l’expert Dähler, soit 7'000'000 fr., dont on

voit qu’elle s’écarte considérablement du montant finalement retenu par

l’autorité intimée comme étant licite et non surfait. Ceci nonobstant,

l’autorité intimée n’a pas rapporté sa décision, qu’elle a au contraire

maintenue.

c) Dans ces conditions, la décision attaquée ne peut être confirmée et

doit être annulée. Il convient de renvoyer la cause à l’autorité intimée, à

charge pour elle de mettre en œuvre une expertise immobilière des parcelles de

Johann Müller afin d’en déterminer le prix non surfait, conformément à l’art.

66.

LDFR, de compléter l'instruction en procédant, le cas échéant, à une

inspection locale et de statuer à nouveau sur la demande d’autorisation dont

elle a été saisie. Dans le cadre de cette expertise, il

y aura notamment lieu d’examiner s’il importe de prendre en considération dans

la détermination du prix, comme le recourant le soutient, l’activité de

conditionnement de base de céréales et de maïs, mise sur pied par Johann Müller

et accessoire à son entreprise agricole.

5.

L'issue de la présente cause implique que le

présent arrêt soit rendu sans frais (art. 49, 52, 91 et 99 LPA-VD). Le

recourant, qui obtient gain de cause avec l’assistance d’un mandataire

professionnel, a droit à des dépens (art. 55 al. 1, 91 et 99 LPA-VD).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision de la Commission foncière rurale Section I, du 6 février 2015, est annulée, la cause lui étant renvoyée pour complément d'instruction, conformément

aux considérants du présent arrêt, et nouvelle décision.

III.

Le présent arrêt est rendu sans frais.

IV.

L'Etat de Vaud, par la Commission foncière rurale I, versera à Friedrich Marti, une indemnité de 2'000 (deux mille)

francs à titre de dépens.

Lausanne, le 13 octobre 2015

La présidente: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.