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Décision

FO.2015.0004

CDAP - FO.2015.0004 - 2017-01-11 - Office fédéral de la justice/Commission foncière, A._____, B._____

11 janvier 2017Français23 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Le 1er novembre 2012, A.________, citoyen ukrainien, a signé

avec B.________, dont le siège est à Echallens (précédemment à Rolle), un

contrat dont l'objet était défini comme suit, à son article premier:

"Le maître de l'ouvrage [B.________] est promettant acquéreur de la

parcelle n° 22 commune de Penthéréaz (Vaud), vente conditionnée à

l'obtention du permis de construire dont copie est jointe au présent contrat,

avec pour objectif d'y faire construire quatre villas jumelles.

Le permis de construire a été

délivré en date du 11.09.2012 et est disponible auprès de la commune de

Penthéréaz contre paiement de la facture jointe au présent contrat.

Le présent contrat a pour but de

régler les droits et obligations des parties dans ce cadre".

Ledit contrat prévoit notamment que A.________ (désigné

comme l'investisseur) s'engage à alimenter un compte bancaire à concurrence de

850'000 fr. au maximum (art. 3 page 3 ch. 1 du contrat), mais sans rôle

opérationnel ni pouvoirs exécutifs dans l'opération (art. 3 page 3 par. 1

du contrat). Selon le contrat, "[I]'investissement sera rétribué à

hauteur d'un intérêt de 4%/an (quatre pour cent par an) et sera versé à

l'investisseur à la fin de l'opération" (art. 3 page 4 par. 2).

Enfin, les parties sont convenues que "[I]e résultat de cette promotion

se fera en deux étapes: a) Vente des parts terrains [;] b) Marges sur

contrat de construction de l'entreprise générale" (art. 3 page

4, par. 3) et que "Le bénéfice est distribué à parts égales entre le

maître de l'ouvrage et l'investisseur. La prise de bénéfices se feras [sic]

à la fin de la promotion ; elle se fera plus tôt si l'état des ventes de

lots PPE le permet" (art. 3 page 4 par. 4). Le montant total des

travaux d'entreprise générale a été devisé à 2'860'000 fr. (art. 4 page 5).

Selon les données figurant au registre foncier,

l'immeuble n° 22 de la commune de Penthéréaz a, le 12 décembre 2012, fait

l'objet d'une division dans laquelle une surface de 2'164 m2 a été

soustraite de l'immeuble n° 22 afin de permettre la création de quatre

parcelles de 541 m2 chacune, soit les parcelles nos 395,

396, 397 et 398 de ladite commune. A la même date, B.________ est devenue

propriétaire de ces parcelles, à l'exception de la parcelle n° 398, qui a été

vendue directement par le propriétaire initial du n° 22 à des tiers. B.________

a par la suite revendu ces parcelles respectivement les 1er juillet 2014

(parcelle n° 395), 12 décembre 2013 (parcelle n° 396), et 4 septembre 2013

(parcelle n° 397).

B.

Le 27 novembre 2014, A.________ a présenté devant la

Commission foncière, section II (ci-après : la Commission foncière), une

requête visant à obtenir une décision constatant, principalement, que le

contrat conclu entre lui-même et B.________, était entièrement valable, y

compris la clause prévoyant une participation du prêteur au bénéfice de vente

et, subsidiairement, que ledit contrat était valable à l'exception de cette

clause.

Le 17 décembre 2014, la Commission foncière a informé

A.________ qu'elle ne pourrait accepter que sa conclusion subsidiaire, vu que

l'investissement rémunéré par une partie du bénéfice sur les ventes de logement

à construire constituait un placement prohibé au sens de la loi du 16 décembre

1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE; RS

211.412.41).

A.________ s'est déterminé le 21 janvier 2015 et a

contesté l'interprétation faite par la Commission foncière de la LFAIE. Il

expose notamment que l'acte de vente par lequel B.________ devait acquérir les

terrains sur lesquels ont été bâties les villas jumelles a été conclu avant

même qu'il n'ait rencontré l'administrateur de B.________. Pour cette raison

déjà, il n'avait pas pu acquérir de droits sur ces parcelles, que ce soit directement

ou indirectement, de sorte que l'opération ne pouvait pas être considérée comme

étant soumise à la LFAIE. Il exposait en outre que le montant prêté n'était pas

garanti par un gage et qu'il se montait à nettement moins que les 80% du

montant total investi.

Par décision du 20 février 2015, la Commission

foncière a rejeté la conclusion principale formulée par A.________ et admis la

conclusion subsidiaire "en ce sens que le contrat conclu le 1er

novembre 2012 entre M. A.________, de nationalité ukrainienne, et la société B.________,

dont le siège est à Rolle, le premier accordant à la seconde un prêt de CHF

850'000.-, est valable au sens de la LFAIE, mais non compris la clause

prévoyant une participation de l'investisseur au bénéfice de vente des 4 villas

à construire". La Commission foncière a considéré qu'en raison de la

participation de l'investisseur au bénéfice de vente des logements,

l'investissement constituait un placement prohibé au sens de l'art. 12 al. 1er

let. a LFAIE et que l'investisseur se trouvait placé dans une position

économique quasiment égale à celle du propriétaire au sens de l'art. 4

al. 1er let. g LFAIE et de l'art. 1er

al. 2 let. b de l'ordonnance du Conseil fédéral du 1er octobre

1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE; RS

211.412.411). Par contre, l'intérêt de 4% était usuel et aurait pu être accordé

pour n'importe quelle opération immobilière ou non. Le prêt pouvait donc être

autorisé du moment que la participation au bénéfice était abandonnée.

C.

La décision de la Commission foncière du 20 février 2015 a été envoyée au

Département de l'économie, qui a renoncé à recourir et a transmis la décision à

l'Office fédéral de la justice, le 16 mars 2015.

D.

Le 28 avril 2015, l'Office fédéral de la justice (ci-après: l'office) a

interjeté recours contre cette décision auprès de la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) en concluant à son

annulation et au renvoi de la cause à la Commission foncière afin que celle-ci instruise

la question de savoir si un créancier suisse aurait accordé un prêt similaire,

à savoir un prêt de 850'000 fr. non garanti par gage couvrant 29,7% du coût de

construction, à un taux de 4%, avec ou sans participation au bénéfice. Si tel

n'était pas le cas, il faudrait alors considérer que B.________ est dans une

situation de dépendance envers A.________, qui se trouverait par conséquent

dans une position économique quasiment égale à celle du propriétaire au sens de

l'art. 4 al. 1er let. g LFAIE et de l'art. 1er

al. 2 let. b OAIE. Pour s'assurer que d'autres créanciers auraient été

disposés à un consentir un tel prêt, la Commission foncière devrait se baser

sur tous les éléments permettant d'examiner le financement de l'opération dans

son intégralité: plan de financement, aperçu de l'ensemble de la construction

financière du projet, attestations bancaires, bilan de la société, preuve que

d'autres créanciers auraient été disposés à prêter ces fonds, etc. A l'occasion

du renvoi, la Commission foncière devrait également vérifier que B.________

n'est pas une personne à l'étranger au sens de la LFAIE.

Le 2 juin 2015, la Commission foncière (ci-après:

l'autorité intimée) a informé le tribunal qu'au vu du recours, elle entendait

reprendre l'instruction du dossier et apprécier le financement total de

l'opération. Elle proposait dès lors que la procédure de recours soit suspendue

jusqu'à ce qu'elle ait rendu une nouvelle décision.

Le 3 juin 2015, le juge instructeur a invité les

parties à se déterminer sur la requête de suspension.

Le 8 juin 2015, B.________ a indiqué qu'elle s'en

remettait à justice pour ce qui concernait une éventuelle suspension, en

précisant que l'instruction sur le point de savoir si le taux était bien usuel

semblait pouvoir être menée sans difficulté. A toutes fins utiles, elle

joignait un extrait de conditions de crédit obtenues pour un autre projet

immobilier (au taux de 3%).

Le 17 juin 2015, l'office a déclaré acquiescer à la

requête de suspension.

Le 16 juin 2015, A.________ s'est déterminé au sujet

du recours déposé le 28 avril 2015. Il a formulé les conclusions suivantes:

"A titre préliminaire:

I. La requête de suspension de la Commission foncière du

Canton de Vaud, section II, du 2 juin 2015 est rejetée.

Principalement:

II. Le recours déposé le 28 avril 2015 par l'Office fédéral

de la justice contre la décision du 5 mars 2015 de la Commission foncière du

Canton de Vaud, section II, est rejeté.

III. La décision de la Commission foncière du Canton de Vaud,

section II, du 5 mars 2015 est annulée et modifiée en ce sens que l'entier du

contrat conclu entre N. A.________ et B.________ le 1er novembre

2012 est valide, y compris la clause prévoyant une participation de M. A.________

au bénéfice de vente des quatre villas à construire.

Subsidiairement à III:

IV: La décision de la Commission foncière du Canton de Vaud,

section II, du 5 mars 2015 est entièrement maintenue".

A.________ estime avoir qualité de partie au sens de

l'art. 13 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD;

RSV 173.36), l'autorisant ainsi à prendre des conclusions en réforme. Il

souligne tout d'abord que les documents requis par l'office en rapport avec la

santé financière de B.________ ne sont pas du tout pertinents pour la présente

affaire, dès lors qu'il n'est pas actionnaire et n'a aucun intérêt dans cette

société. Ces documents doivent permettre d'établir si CODIMMO respecte la

LFAIE, mais ceci est une question à trancher de manière séparée. Pour juger de

la validité du contrat du 1er novembre 2012, le contrat suffit. Le recours

relèverait à cet égard du formalisme excessif. Pour cette même raison, A.________

s'oppose à la requête de suspension de procédure formulée par l'autorité

intimée pour procéder à l'examen préconisé par l'office. Pour ce qui concerne

le prêt consenti à B.________, A.________ souligne qu'en l'absence d'une

quelconque charge en sa faveur et dès lors que l'entier de la somme investie a

été versé au début de l'opération, il n'a aucun moyen de pression sur B.________

qui le mettrait dans une situation analogue à celle d'un propriétaire. C'est

bien plus lui qui se trouve dans un rapport de dépendance envers B.________. En

outre, le prêt ne représente même pas 30% du prix total alors que la

jurisprudence la plus restrictive autorise une participation à hauteur de 66%.

Par ailleurs, le taux d'intérêt de 4% est tout à fait usuel, et même inférieur

au taux de l'intérêt moratoire prévu par l'art. 104 CO. Enfin A.________ estime

que la participation à la moitié du bénéfice de la vente est également conforme

à la LFAIE, dès lors que dans ce cadre-là non plus il n'est pas placé dans une

situation analogue à celle d'un propriétaire, que l'opération n'est par

conséquent pas assujettie à la LFAIE et qu'il ne peut donc pas être question

d'un placement prohibé.

Le 18 juin 2015, le juge instructeur a suspendu la

cause dans l'attente de la nouvelle décision annoncée par l'autorité intimée.

Le 3 février 2016, le juge instructeur a invité

l'autorité intimée à indiquer dans quel délai la nouvelle décision serait

rendue.

Le 8 février 2016, l'autorité intimée a répondu

qu'elle était encore en attente de renseignements concernant les liens existant

entre A.________ et l'administrateur de B.________.

Le 19 avril 2016, l'autorité intimée a informé le

tribunal qu'elle n'était pas en mesure de poursuivre l'instruction du dossier

dès lors qu'elle avait constaté, à la lecture des derniers documents qui

avaient été produits, qu'il existait trois contrats de prêt, qui n'étaient pas

tous soumis à son autorité, et dont deux étaient argués de simulation. Dès lors

qu'une procédure semblait être pendante devant la Chambre patrimoniale

vaudoise, l'autorité déclarait s'en remettre au tribunal pour déterminer

l'opportunité de suspendre l'instruction jusqu'à décision de la Chambre

patrimoniale ou de traiter directement le recours.

Le 20 avril 2016, le juge instructeur a invité les

autres parties à se déterminer sur la question de savoir si la procédure devait

être suspendue dans l'attente de la décision à rendre par la Chambre

patrimoniale dans le cadre du litige civil.

Le 4 mai 2016, A.________ a déclaré s'en remettre à

justice.

Le 10 mai 2016, B.________ s'est déterminée et a

conclu à la poursuite de la procédure. Elle expose qu'en cas de suspension le

problème serait que la question du taux d'intérêt admissible, respectivement de

sa nullité s'il était excessif, et la question d'une participation au bénéfice

admissible sous l'angle LFAIE ne serait pas tranchée, le juge civil ne pouvant

valider un taux ou une participation au bénéfice excessive en regard de cette

loi.

Le 12 mai 2016, l'office a demandé que la cause soit

reprise, dès lors que l'autorité intimée n'entendait plus reprendre elle-même l'instruction

de la cause.

Le 17 mai 2016, l'autorité intimée a réitéré sa

requête de suspension, considérant que la Chambre patrimoniale pouvait trancher

la question de droit administratif à titre préjudiciel.

Le 24 mai 2016, A.________ s'est rallié à la position

de B.________ demandant que la question de la validité du contrat au regard de

la LFAIE soit tranchée.

Le 3 août 2016, B.________ a transmis au tribunal

une copie de sa réponse dans la procédure civile en cours. Le 15 août 2016, A.________

a informé le tribunal que le litige portait sur le remboursement du prêt qu'il

avait octroyé à B.________ ainsi que sur le paiement par cette dernière de la

moitié du bénéfice de l'opération et de dommages-intérêts dus pour les dommages

consécutifs au retard de paiement.

Considérants

1.

Le tribunal examine d'office et librement la recevabilité des recours

qui lui sont soumis.

a) Selon l'art. 20 al. 1 LFAIE, les décisions des

autorités de première instance, soit, dans le canton de Vaud, la Commission

foncière, section II (art. 6 al. 1 de la loi cantonale du 19 novembre 1986 sur

l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger [LVLFAIE; RSV

211.

]), sont sujettes à recours devant l'autorité cantonale de recours, soit

la CDAP (art. 20 LVLFAIE en relation avec l'art. 5 LPA-VD).

b) D'après l'art. 20 al. 2 let. b LFAIE, a qualité

pour recourir l'autorité cantonale habilitée à cet effet, soit, dans le canton

de Vaud, le Département de l'économie (art. 7 al. 1 LVLFAIE), ou, si

celle-ci renonce à recourir ou retire son recours, l'Office fédéral de la

justice.

c) Aux termes de l'art. 20 al. 3 LFAIE, le délai de

recours est de trente jours et commence à courir dès la notification de la

décision aux parties ou à l'autorité habilitée à recourir. Selon l'art. 96 al.

1.

let. a LPA-VD, le délai de recours ne court pas du septième jour avant Pâques

au septième jour après Pâques, soit du 29 mars au 12 avril 2015.

d) La décision attaquée a été envoyée au Département

de l'économie, qui a renoncé à recourir et a transmis la décision à l'Office

fédéral de la justice le 16 mars 2015, qui dit l'avoir reçue le 20 mars 2015,

ce qui n'est pas contesté. Compte tenu des féries judiciaires, le recours posté

le 28 avril 2015 a donc été déposé en temps utile.

Pour le surplus, déposé dans les formes requises, le

recours est recevable.

2.

a) Aux termes de l'art. 25 LPA-VD, l'autorité peut, d'office ou sur

requête, suspendre la procédure pour de justes motifs, notamment lorsque la

décision à prendre dépend de l'issue d'une autre procédure ou pourrait s'en

trouver influencée d'une manière déterminante.

La suspension de la procédure ne doit pas s'opposer

à des intérêts publics et privés prépondérants (ATAF 2009/42 consid. 2.2 et les

références citées). Elle doit même rester l'exception (ATF 130 V 90 consid. 5,

ATF 119 II 386 consid. 1b et les références citées). En particulier, le

principe de célérité, qui découle des art. 29 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950

(CEDH; RS 0.101), pose des limites à la suspension d'une procédure jusqu'à

droit connu sur le sort d'une procédure parallèle (ATAF 2009/42 consid. 2.2).

De manière générale, la décision de suspension relève du pouvoir d'appréciation

de l'autorité saisie; cette dernière procédera à la pesée des intérêts des parties,

l'exigence de célérité l'emportant dans les cas limites (ATF 119 II 386 consid.

1b). Il appartiendra à l'autorité saisie de mettre en balance, d'une part, la

nécessité de statuer dans un délai raisonnable et, d'autre part, le risque de

décisions contradictoires (ATAF 2009/42 consid. 2.2).

Le caractère raisonnable du délai s’apprécie au

regard de la nature de l’affaire et de l’ensemble des circonstances, notamment

l’ampleur et la difficulté de l’affaire, ainsi que l'enjeu que revêt le litige

pour l'intéressé (ATF 135 I 265 consid. 4.4 p. 277; 131 V 407 consid. 1.1 p.

409; 130 I 312 consid. 5.2 p. 332 et les arrêts cités).

b) En l'occurrence, il apparaît que la Chambre

patrimoniale doit traiter un litige portant sur le remboursement du prêt

octroyé par A.________ à B.________ ainsi que sur le paiement par cette

dernière de la moitié du bénéfice de l'opération et de dommages-intérêts dus

pour les dommages consécutifs au retard de paiement. A titre préjudiciel, la

Chambre patrimoniale doit ainsi trancher la question de droit administratif qui

se pose dans la présente procédure (question du taux d'intérêt admissible et

question d'une participation au bénéfice admissible sous l'angle LFAIE). Dès

lors que la cause est en état d'être jugée devant le tribunal de céans,

spécialisé en matière administrative, il n'y a pas lieu de suspendre la

procédure afin qu'une instance civile tranche une question de droit

administratif.

3.

a) Entrée en vigueur le 1er janvier 1985, la LFAIE limite

l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger dans le but de

prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1er LFAIE).

Selon l'art. 2 al. 1 LFAIE, l'acquisition d'immeubles par des personnes à

l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale

compétente. Par acquisition d'immeubles, on entend aussi l'acquisition d'autres

droits, qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du

propriétaire d'immeuble (art. 4 al. 1 let. g LFAIE). Selon l'art. 1 al. 2 let.

a OAIE, par autres droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue

à celle du propriétaire d'un immeuble, on entend notamment le financement de

l'achat d'un immeuble ou de sa construction, si les accords intervenus, le

montant des crédits octroyés ou la situation financière du débiteur place

l'acquéreur ou le maître d'ouvrage dans un rapport de dépendance particulière à

l'égard du créancier.

Par là, on veut éviter que le créancier puisse se

comporter comme le propriétaire du fonds, profitant de la faiblesse économique

du propriétaire et débiteur ou, plus directement, de la dépendance économique

de celui-ci à son égard (ATF 107 Ib 12 consid.

4.

p. 18 ss; cf. aussi Mühlebach/Geissmann, Lex F. Kommentar zum Bundesgesetz

über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, 1986, n° 77 ad

art. 4 LFAIE). Selon la jurisprudence, le financement de l'acquisition d'un

bien-fonds grâce à un crédit étranger, garanti par gage immobilier, est en

règle générale admissible, pour autant que ledit crédit reste dans la limite

usuelle des deux tiers (ou 80% selon certains arrêts) de la valeur vénale de

l'immeuble (arrêts TF 2C_118/2009 du 15 septembre 2009 consid. 4.1,2C_637/2008

du 8 avril 2009 consid. 4 et 2A.510/2003 du 4 mai 2004 consid. 2). La limite

précitée s'applique d'autant plus lorsque le prêt n'est pas garanti par un gage

immobilier, vu que le créancier n'acquiert dans ce cas aucun droit réel sur le

bien-fonds et qu'il se trouve d'autant moins dans une position analogue à celle

du propriétaire d'un immeuble (arrêt TF 2C_854/2012 du 12 mars 2013

consid. 5.3).

Ces éléments ne sont toutefois pas les seuls

déterminants. Il peut exister d'autres circonstances dans lesquelles le

propriétaire ou débiteur d'un prêt est économiquement faible ou dépend même

économiquement du créancier. Toute situation impliquant des capitaux étrangers

doit être analysée en détail, indépendamment de l'existence d'un gage

immobilier (dans ce sens, Urs Mühlebach / Hanspeter Geissmann, Kommentar

zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland,

Brugg/Baden 1986, n° 79 ad art. 4 LFAIE). En

effet, les dispositions sur l'acquisition d'immeubles par des personnes

domiciliées à l'étranger n'ont pas seulement pour but d'empêcher que des

personnes domiciliées à l'étranger acquièrent la propriété ou des droits

semblables à celui de la propriété sur des immeubles situés en Suisse; elles

doivent notamment aussi empêcher la spéculation sur des immeubles en Suisse par

des personnes financièrement fortes et domiciliées à l'étranger (ATF 107 Ib 12

consid. 3, traduit in JT 1983 I p. 142). Une situation de dépendance est

en règle générale réalisé lorsque le propriétaire n'obtiendrait pas d'un tiers

– en général une banque suisse – un prêt semblable.

b) Le principe inquisitorial, qui domine la

procédure administrative (ATF 111 II 281 consid. 3 p. 284; Pierre Moor/Etienne

Poltier, Droit administratif, vol. 2, 3ème éd., ch. 2.2.6.3. p.

292.

et ss), impose à l'autorité d'établir d'office l'ensemble des faits

déterminants avant de rendre sa décision (ATF 110 V 48 consid. 4a p. 52 et la

jurisprudence citée); elle doit entreprendre elle-même les investigations

nécessaires (en requérant au besoin la collaboration des intéressés) pour

établir ces faits (Max Imboden / René A. Rhinow, Schweizerische

Verwaltungsrechtungsrechtsprechung, n° 88 B 1 p. 550). Lorsque la loi se

réfère à des circonstances concrètes précises, l'autorité ne saurait se

satisfaire d'une évaluation schématique (ATF 112 Ib 8, 110 V 229). Elle doit au

contraire déterminer en droit et en équité tout ce qui doit être élucidé; elle

doit pourvoir à l'administration des preuves nécessaires et ensuite apprécier

consciencieusement le résultat de la procédure probatoire (ATF 104 V 211;

Jean-Christophe Perrig, L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à

l'étranger, le cas particulier des établissements stables, thèse Lausanne 1990,

p. 103 ss). L'étendue de l'obligation dépend des particularités du

cas d'espèce (cf. ATF 113 Ib 289 consid. 1, traduit in JT 1989 I p. 319). Dans

la LFAIE, le principe inquisitorial est mentionné expressément à l'art. 22

al. 1, qui prévoit ce qui suit: "L'autorité de première instance et

l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent

se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont,

le cas échéant, réuni les preuves".

4.

En l'espèce, l'office considère les faits insuffisamment établis par

l'autorité intimée pour ce qui concerne la position analogue à celle d'un

propriétaire dont pourrait bénéficier A.________ à l'égard de B.________, ceci

même sans la participation au bénéfice qui est prévue.

Il est vrai que le prêt ne représente

pas 30% du prix total (il est même nettement inférieur à 30 % si on prend en

compte la totalité du financement de la promotion immobilière [acquisition du

terrain et construction des villas]) alors que la jurisprudence la plus

restrictive autorise une participation à hauteur de 66%. Il n'en demeure pas

moins que les capitaux investis par A.________ sont d'origine étrangère et que le

prêt présente notamment la singularité de ne pas être garanti par des cédules

hypothécaires. Dès lors que la Commission foncière n'a pas examiné en détail

les circonstances du prêt consenti par A.________ à B.________, il n'est pas

possible de déterminer si on se trouve en présence d'une opération relevant de

la spéculation sur des immeubles en Suisse opérée par une personne à l'étranger

financièrement forte au sens où l'entend la jurisprudence du Tribunal fédéral,

opération qui ne serait pas admissible au regard de la LFAIE (cf. ATF107 IB 12

précité). L'instruction menée par la Commission foncière à ce jour ne permet

ainsi pas de vérifier si, conformément à ce qu'exige la jurisprudence, un tiers

– notamment une banque suisse – aurait consenti un prêt identique à celui

consenti par A.________ à B.________. L'office a donc appelé à juste titre à

des investigations supplémentaires, en requérant que l'autorité intimée procède

à l'examen de tous les éléments permettant de comprendre le financement de

l'opération dans son intégralité, soit plan de financement, aperçu de

l'ensemble de la construction financière du projet, attestations bancaires,

bilan de la société, preuves que d'autres créanciers auraient été prêts à

prêter ces fonds. Cet examen devra porter le financement de l'ensemble de

l'opération immobilière (soit l'achat de l'immeuble et sa construction).

5.

A.________ a pris des conclusions reconventionnelles. Faute de base

légale expresse, le recours joint n'est pas ouvert en procédure administrative

vaudoise. Toutefois, selon la jurisprudence, lorsque le droit positif autorise

l'autorité de recours à procéder à une "reformatio in pejus" –

ce qui est désormais le cas en vertu des art. 99 et 89 al. 2 LPA-VD – les

intimés au recours ont la faculté de prendre des conclusions tendant à la

modification de la décision attaquée en défaveur du recourant, sans avoir à

déposer eux-mêmes un recours; le résultat, sur le plan procédural, est dès lors

similaire à celui du recours joint (cf. arrêt AC.2011.0085 du 1er

février 2012 et la référence citée). La question se pose de savoir si cette

jurisprudence est applicable dans le présent cas étant donné que le délai de

recours de trente jours est fixé par le droit fédéral (art. 20 LFAIE). Vu l'issue

du recours qui est admis - ce qui entraîne le rejet implicite des conclusions

reconventionnelles - , la question de leur recevabilité n'a toutefois pas à

être tranchée définitivement.

6.

Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis

et la décision attaquée annulée, le dossier étant renvoyé à l'autorité intimée

pour complément d'instruction et nouvelle décision.

L'arrêt est rendu sans frais. Les tiers

intéressés, qui soit succombent soit n'ont pas pris de conclusions, n'ont pas droit

à l'allocation de dépens (art. 49, 55 al. 2, 91 et 99 LPA-VD).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision de la Commission foncière, Section II, du 5 mars 2015 est

annulée, le dossier de la cause lui étant renvoyé pour complément d'instruction

et nouvelle décision.

III.

L'arrêt est rendu sans frais.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 11 janvier 2017

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.