FO.2016.0012

CDAP - FO.2016.0012 - 2017-09-07 - A._/Commission foncière rurale Section I, B., C.___

7 septembre 2017Français16 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

B.________ (ci-après: le propriétaire) est propriétaire de la parcelle no 75

de la Commune de Clarmont. D'une surface de 3'922 m2, cette parcelle

est cadastrée en nature de pré-champ (3'756 m2) et forêt (166 m2).

Il est également propriétaire des parcelles nos 55 et 60 de la

Commune de Reverolle, toutes deux cadastrées en nature pré-champ et qui

s'étendent sur 14'584 m2, respectivement 9'592 m2. Ces

trois parcelles sont sises en zone agricole, à l'exception d'une surface de 2'161

m2 de la parcelle no 60 à Reverolle, colloquée en zone à

bâtir.

Le 4 novembre 2016, Me E.________, notaire, a requis de la Commission

foncière rurale Section I (ci-après: la commission) une autorisation

d'acquisition des trois parcelles précitées par D.________, agriculteur à ********,

(ci-après: l'acquéreur) pour le montant de 150'000 fr.

Le 21 novembre 2016, la commission a demandé à Me E.________

de démontrer le caractère licite du prix d'acquisition précité et l'a par

ailleurs informé avoir interpelé A.________ afin qu'il "puisse

justifier, ou non, son éventuelle qualité de fermier en tant qu'exploitant de

la parcelle No 60 RF de Reverolle".

Par courrier du 28 novembre 2016, A.________ a

informé la commission qu'il était "exploitant" de la parcelle

no 60, au bénéfice d'un contrat de bail oral.

Par décision du 2 décembre 2016, la commission a autorisé la vente des

parcelles litigieuses à l'agriculteur D.________ pour la somme de 150'000 fr.

Cette décision a également été notifiée à A.________.

Par acte du 22 décembre 2016, ce dernier a recouru contre dite décision,

concluant à son annulation au motif que le prix admis était "manifestement

surfait" et, partant, contraire à l'art. 63 al. 1 let. b de la loi

fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11).

Dans son mémoire de réponse du 22 février 2017, la

commission a conclu au rejet du recours. En substance, elle a expliqué avoir interpelé

l'acquéreur afin d'obtenir de plus amples informations quant au calcul du prix

de vente opéré, lequel lui avait indiqué que le prix avait été calculé de la

manière suivante: 1 fr. 50 par m2 de forêt (166 m2); 40

fr. par m2 en zone à bâtir (1'900 m2 , en réalité 2'161 m2)

et 2 fr. 83 par m2 en zone agricole (23'032 m2 en nature pré-champ),

ce qui justifiait le prix de 149'919 fr. 56, arrondi à 150'000 fr. Conformément

au prix licite moyen pour ce type de biens, la commission a exposé avoir pris

en compte un prix de 1 fr./m 2 pour la forêt (166 m2), soit

166 fr., de 4 fr. 60/m2 pour la zone agricole en nature pré-champ (26'032

m2), soit 119'747 fr.20. Par rapport au prix convenu de 150'000 fr.,

il reste donc une valeur arrondie de 30'000 fr pour valoriser les 1'900 m2

de prés-champs sis en zone constructible, soit un montant moyen de 15 fr 80/m2,

ce qui constitue à ses yeux une valeur très basse pour ce type de terrain dans

la région. Sur cette base, elle a estimé que le prix n'était pas surfait et que

l'autorisation devait être délivrée.

Le propriétaire et l'acquéreur ne se sont pas

déterminés dans le délai imparti à cet effet. En date du 7 mars 2017, le

propriétaire a spontanément communiqué au tribunal des informations relatives à

la résiliation du contrat de bail à ferme conclu avec A.________ portant sur

la parcelle no 60 de Reverolle.

Le 9 mars 2017, A.________ a requis de la Municipalité de Reverolle

(ci-après: la municipalité) des informations concernant la partie de la

parcelle no 60 sise en zone à bâtir. Le 21 mars 2017, il lui a été

répondu qu'une surface de 2'161 m2 de cette parcelle était colloquée

en zone village. La municipalité précisait néanmoins que cette zone devait

faire l'objet d'une planification spéciale qui nécessiterait une approbation

cantonale. Le Service du développement territorial (SDT) ayant déjà indiqué

qu'il ne validerait aucun plan de quartier futur dans les communes

surdimensionnées, cette surface était, dans les faits, inconstructible. Elle

ajoutait que la révision du plan général d'affectation en vigueur avait débuté,

mais qu'il ne lui était pour l'heure pas possible d'indiquer si la surface de

la parcelle litigieuse, colloquée en zone à bâtir, serait "dézonée ou

si [elle serait] toujours constructible" à l'issue de la

procédure de révision.

Dans son mémoire complémentaire du 25 avril 2017, A.________

a persisté dans ses conclusions, indiquant que la zone à bâtir de la parcelle no

60 de Reverolle était, dans les faits, inconstructible et qu'elle devait dès

lors être évaluée au prix de 2 fr. 83 le m2. En conséquence, le prix

de 150'000 fr. s'avérait surfait.

Par courrier du 4 mai 2017, le propriétaire a relevé

que la surface litigieuse ne se trouvait actuellement pas en zone agricole, de

sorte que la limitation du prix de vente surfait ne lui était pas applicable. Pour

sa part, la commission a une nouvelle fois, en date du 12 mai 2017, exposé le

calcul du prix opéré et souligné que le prix appliqué de 14 fr. 35/ m2

en zone à bâtir (en lieu et place du prix de 15 fr. 80 mentionné dans le

mémoire de réponse) constituait "une valeur très basse pour ce type de

terrain dans la région", de sorte que le prix de vente était licite.

Le 28 juillet 2017, le propriétaire a informé le tribunal que A.________

avait contesté judiciairement la résiliation du bail à ferme de la parcelle no

60 qui lui avait été signifiée par courrier du 23 janvier 2017.

Les arguments des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considérants

1.

a) La décision attaquée a été prise conformément aux art. 61 al. 1 de la

loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11)

et 5 al. 1 de la loi vaudoise du 13 septembre 1993 d'application de la loi

fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LVLDFR; RSV 211.42).

L’art. 13 al. 4 LVLDFR renvoie à la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la

procédure administrative (LPA-VD; RS 173.36). Aux termes de l'art. 92 al. 1 LPA-VD,

la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal connaît en

dernière instance cantonale de tous les recours contre les décisions rendues

par les autorités administratives lorsqu’aucune autre autorité n'est

expressément désignée par la loi pour en connaître. Cette compétence n'étant

attribuée à aucune autre autorité, le tribunal de céans est compétent pour

statuer sur les recours interjetés contre les décisions de la commission

(ci-après: l'autorité intimée).

b) Déposé en temps utile (art. 95 LPA-VD), le

mémoire de recours remplit en outre les conditions formelles posées par la loi

(art. 79 al. 1 et 99 LPA-VD), de sorte qu'il est recevable en la forme. Quant à

l'art. 83 al. 3 LDFR, il dispose que le fermier peut recourir contre l'octroi

de l'autorisation (cf. ég. arrêts FO.2014.0014 du 20 janvier 2015

consid. 1b). La qualité de fermier de A.________ (ci-après: le recourant) de la

parcelle no 60 de Reverolle est indéniable dès lors que le

propriétaire lui a signifié la résiliation du bail à ferme y relatif, laquelle

est contestée judiciairement. Le recourant n'est en revanche pas fermier des

deux autres parcelles visées par l'autorisation litigieuse. Sa qualité pour

recourir à cet égard est dès lors douteuse. Dans la mesure où seul le prix

concernant la parcelle no 60 de Reverolle est contesté et qu'il est fermier de

cette dernière, il y a lieu néanmoins d'entrer en matière.

2.

Sur le fond, A.________ (ci-après: le recourant) fait valoir, de manière

pour le moins succincte, que le prix de vente des trois parcelles litigieuses

serait surfait au sens de l'art. 63 al. 1 let. b LDFR. Il conteste toutefois

uniquement le prix de 14 fr. 35/m2 appliqué pour la surface de la

parcelle no 60 colloquée en zone à bâtir. Pour être qualifié de

licite, ce prix devrait à son sens être ramené à 2 fr 83/m2, ce qui

correspondrait au prix du terrain sis en zone agricole. Le recourant justifie

le prix articulé par le fait que, selon le courrier de la municipalité du 21

mars 2017, la surface de la parcelle no 60 sise en zone à bâtir est,

dans les faits, inconstructible en raison de l'absence de plan de quartier et

qu'il est impossible de dire aujourd'hui si cette surface demeurera constructible

à l'issue de la révision de la planification communale en cours. Pour sa part,

l'autorité intimée considère que le prix retenu pour la surface constructible

de la parcelle no 60 ne prête pas le flanc à la critique. Au

contraire, il s'agirait même d'une "valeur très basse pour ce type de

terrain dans la région". Quant au propriétaire, il estime que la

condition du prix licite de la LDFR ne serait pas applicable à cette partie de

la parcelle no 60 au motif, précisément, qu'elle est située en

zone à bâtir.

3.

D'emblée, il convient de déterminer si l'entier des surfaces qui font

l'objet de la vente tombent sous le coup de la LDFR, ce que conteste l'actuel

propriétaire.

a) L'art. 2 LDFR dispose que ladite loi s'applique

notamment aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles agricoles faisant

partie d'une entreprise agricole situés en dehors d'une zone à bâtir et dont

l'utilisation agricole est licite (al. 1). Elle s'applique également aux

immeubles situés en partie dans une zone à bâtir, tant qu'ils ne sont pas

partagés conformément aux zones d'affectation (al. 2 let. c). Selon le texte

légal, les immeubles qui se trouvent à cheval sur la limite entre zone à bâtir

et zone agricole sont assujettis en totalité à la LDFR (ATF 140 II 233 consid. 3.3;

arrêt TF 5A.6/2002 du 11 juin 2002 consid. 3.1 et arrêt FO.2008.0028 du 17

février 2010 consid. 3b; ég. Margret Herrenschwand / Christoph

Bandli, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über

das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2e éd., Brugg

2011.

[ci-après: Kommentar BGBB], no 4 ad art. 60 LDFR et Yves

Donzallaz, Traité de droit agraire suisse: droit public et droit privé, tome 2,

Berne 2006, nos 1920 ss). Une autorisation exceptionnelle de morcellement

au sens de l'art. 60 al. 1 let. a LDFR est nécessaire pour libérer la partie

située en zone à bâtir de l'assujettissement à la LDFR, étant précisé qu'il

existe un droit à la délivrance d'une telle autorisation dans cette situation (ATF

140.

II 233 consid. 3.3; 132 III 515 consid. 3.3.3).

b) En l'espèce, la parcelle no 60 se

trouve précisément à cheval sur une limite de zone et n'est pas partagée

conformément aux zones d'affectation. Une surface de 2'161 m2 est

colloquée en zone à bâtir, le solde de la parcelle étant compris dans la zone

agricole. Il s'ensuit qu'à l'instar des autres surfaces concernées par

l'autorisation d'acquisition et contrairement à ce que soutient le

propriétaire, la surface sise en zone à bâtir est également soumise à la LDFR.

Cela étant, le propriétaire pourrait aisément

requérir le morcellement de la parcelle no 60 sur la base de l'art.

60.

al. 1 let. a LDFR, afin de faire coïncider les parcelles issues du

morcellement avec les zones d'affectation auxquelles elles sont soumises. De la

sorte, la surface de la parcelle no 60 sise en zone à bâtir serait

soustraite à l'application de la LDFR et aux restrictions en matière de prix

licite qui en découlent. A défaut et comme exposé ci-dessus, cette surface

constructible tombe dans le champ d'application de la LDFR.

4.

Au vu de ce qui précède, il faut encore déterminer si, comme le soutient

le recourant, l'autorisation litigieuse a été délivrée en violation de cette

législation, soit plus particulièrement en violation de l'interdiction du prix

d'acquisition surfait.

a) En vertu de l'art. 63 al. 1 let. b LDFR,

l'acquisition d'une entreprise agricole est refusée lorsque le prix convenu est

surfait, soit selon l'art. 66 al. 1 LDFR, lorsqu'il dépasse de plus de 5 % le

prix payé en moyenne pour des entreprises ou des immeubles agricoles

comparables de la même région au cours des cinq dernières années. Conformément

à l'al. 2 de cette même disposition, les cantons peuvent augmenter ce

pourcentage jusqu'à 15 % dans leur législation. Le législateur n’a prévu aucune

exception au dépassement de la limite de prix et celle-ci est absolue; son

dépassement doit avoir pour conséquence un refus de l’autorisation (arrêt

FO.2015.0003 du 13 octobre 2015 consid. 3a).

Le tribunal de céans a déjà eu l'occasion de trancher

un litige relatif à la fixation d'un prix d'acquisition non surfait au sens de

la LDFR d'une parcelle principalement colloquée en zone agricole, mais dont une

partie était sise en à zone à bâtir (zone village). Il a rappelé qu'une telle

parcelle était entièrement soumise à la LDFR et donc au respect du prix non

surfait de l'art. 66 LDFR (cf. consid. 3 ci-dessus). En conséquence, si

son propriétaire entendait aliéner cet immeuble soumis à la LDFR sans être lié

par les restrictions en matière de prix licite, il lui incombait de faire

procéder au morcellement de son immeuble, aux conditions de l'art. 60 al. 1

let. a LDFR. Après avoir jugé que le propriétaire n'était certes pas obligé de

procéder à un tel morcellement et ne pouvait y être contraint, le tribunal a

précisé que s'il s'y refusait, il devait en revanche se laisser imposer un prix

licite qui ne tiendrait pas compte de la valeur supérieure représentée par la

partie constructible de son immeuble, étant entendu que l'autorité compétente

en matière d'autorisation devait refuser un prix de vente qui serait supérieur

au prix licite (arrêt FO.2008.0028 précité consid. 3b).

Dans le même sens, il a été plusieurs fois rappelé qu'il

n'était pas admissible que la détermination du prix licite soit influencée par

la vente simultanée d'immeubles ou parties d'immeubles dépourvus d'affectation

agricole (arrêts FO.2015.0003 précité consid. 3b et FO.2012.0022 du 13 juin

2013.

consid. 2b). La raison en est qu'un tel procédé aurait pour conséquence de

fermer le marché aux agriculteurs recherchant du terrain pour y exercer leur

activité en raison du prix fixé pour la partie non agricole. Pour ce motif, cette

manière de faire contrevient non seulement aux objectifs de la LDFR, mais

également aux principes applicables en matière de fixation du prix licite, puisque

le prix admis est alors fortement influencé par la valeur intrinsèque de biens

non agricoles (arrêt FO.2010.0033 du 27 juillet 2011, consid. 2).

b) En l'espèce, la surface de la parcelle no

60.

colloquée en zone à bâtir est de 2'161 m2. Bien que juridiquement

constructible, cette surface n'est, selon le courrier de la municipalité du 21

mars 2017, pas constructible dans les faits et il n'est actuellement pas

possible de savoir si elle sera toujours colloquée en zone à bâtir à l'issue de

la révision de la planification communale. Cette situation particulière aurait

été prise en considération par l'autorité intimée lors de la fixation du prix de

cette surface, dans la mesure où son prix au m2 a été arrêté à 14

fr. 35, soit "une valeur très basse pour ce type de terrain dans la

région". Il n'en demeure pas moins que, conformément à la

jurisprudence rappelée ci-dessus, le propriétaire aurait dû se laisser opposer

un prix licite ne tenant pas compte de la valeur supérieure du terrain sis en

zone à bâtir. Même réduit en raison des incertitudes liées à son statut futur,

le prix au m2 de cette surface constructible, libre de toute

construction, demeure plus de trois fois supérieur à celui de la zone agricole

environnante fixé par l'autorité intimée à 4 fr. 60/m2. En outre, le

prix autorisé pour la surface constructible est d'environ 30'000 fr., si l'on applique

le prix de 14 fr. 35/m2, soit 20 % du prix total de vente de

l'ensemble des trois parcelles arrêté à 150'000 fr., alors même que sa

surface représente moins de 8% de la surface totale des trois parcelles en

cause. En d'autres termes, la vente simultanée d'immeubles agricoles et d'une

partie d'immeuble dépourvue d'affectation agricole aurait une influence non

négligeable sur la détermination du prix licite, ce qu'a précisément entendu prévenir

la jurisprudence précitée.

5.

Il suit de ce qui précède que la décision entreprise ne peut être

confirmée et doit être annulée au motif qu'elle viole l'interdiction du prix

surfait. Il reviendra au propriétaire de requérir le morcellement de la

parcelle no 60 préalablement à une éventuelle vente, de manière à

soustraire la surface litigieuse au régime de la LDFR. A défaut, il devra se

laisser opposer un prix non surfait qui ne tiendra pas compte de la valeur

supérieure représentée par la partie constructible de son immeuble.

6.

L'issue de la présente cause implique que le présent arrêt soit rendu

sans frais (art. 49, 52, 91 et 99 LPA-VD). Le recourant, qui obtient gain de

cause avec l’assistance d’un mandataire professionnel, a droit à des dépens.

Ils seront arrêtés à 1'000 fr. au vu du caractère succinct des écritures

et du nombre limité d'opérations effectuées (art. 55 al. 1, 91 et 99 LPA-VD).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision de la Commission foncière rurale Section I du 5 décembre

2016.

est annulée.

III.

Les frais judiciaires sont laissés à la charge de l'Etat.

IV.

L'Etat de Vaud, par le Département de l'économie, de l'innovation et du

sport, versera à A.________ une indemnité de 1'000 (mille) francs à titre de

dépens.

Lausanne, le 7 septembre 2017

La présidente: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.