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Décision

FO.2017.0008

CDAP - FO.2017.0008 - 2018-07-23 - A._____, B.__, C.__ et D._____ /Commission foncière rurale Section I

23 juillet 2018Français46 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Jusqu'au 30 juin 1996, feu C.________ a exploité une entreprise de

pépinière sur les parcelles n° 57, 59 et 76 de la Commune de Gilly, sises en

zone agricole, dont il était propriétaire.

Ces trois parcelles se trouvent sur le vaste plateau

qui s'étend en contrebas du village de Gilly, entre le vignoble au nord et la

voie CFF au sud. La carte nationale au 1:25'000 montre que l'essentiel de ces

terres sont affectées aux grandes cultures mais certaines surfaces (notamment

une partie de la parcelle 76 ainsi que la parcelle 57) sont exploitées comme

pépinières. La parcelle 76, de 68 570 m², constitue le centre de

l'exploitation et se situe à l'amont de l'autoroute. Sur cette parcelle, une surface

d'environ 21'770 m2 en nature de pré-champ était et est toujours à l’heure

actuelle affermée à l'agriculteur F.________. La parcelle 57 est située à

l'aval de l'autoroute à plusieurs centaines de mètres de la parcelle 76 à vol

d'oiseau. Il en va de même de la parcelle 59.

B.

Par convention du 12 juillet 1996, qui comprend la conclusion d'un bail

à ferme, la vente des plantations, celle des machines et du matériel, feu C.________

a remis son entreprise de pépinière à la société en formation G.________ Gilly,

qui a finalement été constituée sous la raison sociale A.________, avec siège

social à Gilly. La nouvelle société a repris tous les droits et toutes les

obligations résultant de la convention du 12 juillet 1996, à la décharge des

fondateurs.

La location porte sur la totalité des terrains sis

sur la parcelle n° 57, d'une surface cultivable de 10'300 m2 située sur la parcelle n° 59 et d'une surface cultivable de 47'800 m2 en pépinière sise sur la parcelle n° 76. La location porte également sur les bâtiments ECA

n° 499 sis sur la parcelle n° 76 et le hangar ECA n° 451 sis sur la parcelle n°

57. Le bail des terrains et bâtiments a débuté le 1er juillet 1996

et a été conclu pour une durée initiale de douze ans, reconductible ensuite

pour quatre ans et ainsi de suite. Un loyer de 58'010 fr. l'an a été

initialement prévu. Le contrat prévoit la possibilité pour la locataire de

construire une serre d'environ 600 m2 sur la parcelle n° 76, aux frais de cette

dernière, moyennant la concession, par le propriétaire, d'un droit de

superficie de douze ans inscrit au registre foncier. La servitude de superficie

a été constituée postérieurement à la conclusion de la convention du 12 juillet

1996 et a été inscrite au registre foncier. Echue depuis le 30 juin 2010, elle

n'a pas été renouvelée.

C.

A.________ a fait exécuter des travaux sur la parcelle n° 76 (notamment

une serre en plastic), pour un montant allégué total de l'ordre de 400'000 fr.

au moins. Elle a également transformé l'habitation existante.

D.

La parcelle 59, qui comporte une habitation, a été transférée à E.________

par donation en date du 2 novembre 2000. Elle n'est pas litigieuse.

Quant aux parcelles 57 et 76, elles ont passé, au

décès de C.________ survenu le 1er mars 2010, à son épouse H.________.

Puis, au décès de cette dernière survenu en date du 4 septembre 2011, elles sont

devenues la propriété commune de leurs enfants D.________ et E.________ .

E.

Comme l'indique le registre foncier, l'estimation fiscale de la parcelle

76 a été fixée en 2011 à 772'000 fr.; il s'agit d'une estimation de type EF01 (au

sens de la pratique de la Commission foncière dont il sera question plus loin).

Après le décès de C.________, elle a été confirmée par décision du 11 août 2011

mais elle a été contestée par une réclamation de l'Administration cantonale des

impôts (qui a la compétence d'exiger la révision de l'estimation fiscale pour

le calcul de l'impôt sur les successions et les donations, art. 23 al. 2 LMSD).

Par décision du 7 février 2012, la Commission d'estimation fiscale des

immeubles l'a alors portée à 1'161'000 fr. au terme d'un calcul additionnant la

valeur de rendement agricole du terrain agricole (pré, pépinière et bois),

d'une part, et d'autre part la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur

vénale du reste du bien-fonds portant les bâtiments. Cette estimation fiscale à

1'161'000 fr. est une estimation de type "divers" au sens de la

pratique de la Commission foncière dont il sera question plus loin.

F.

La valeur d'assurance incendie du bâtiment ECA 499 située sur la

parcelle 76 s'élève à 849'855 fr. (à l'indice 117).

G.

En sa qualité d'exécuteur testamentaire de C.________, le notaire B.________

a fait paraître dans la presse un appel d'offres en vue de la vente des

parcelles n° 57 et 76. Par lettre recommandée du 17 décembre 2012, A.________ a

manifesté son intérêt pour leur acquisition, "au prix licite de la

Commission foncière". Elle réservait notamment les investissements

entrepris par ses soins.

H.

Un litige oppose les successeurs de C.________ à A.________ devant le

Tribunal de l’arrondissement de la Côte, selon requête du 20 janvier 2009. Il a

pour objet la prolongation du bail à ferme agricole.

I.

Par requête du 18 décembre 2012 de son avocat, A.________ a saisi la

Commission foncière rurale, Section I (ci-après : CFR) des conclusions

suivantes dirigées contre D.________ et E.________ :

I. Le prix licite des

parcelles n° 57 et 76 de la Commune de Gilly est fixé à 758'634 francs.

II. Subsidiairement à la

conclusion I, le prix licite est fixé sur la base de la méthode dite de la

valeur intrinsèque et doit tenir compte des deux facteurs suivants : d’une

part, réduction de la surface attribuée à l’habitation fixée à 1'040 m2 autour

du bâtiment d’habitation réduite à la surface effectivement utilisable à cette

fin de 104 m2 ; d’autre part, prise en compte de l’investissement de

l’ordre de 400'000 fr. investi par la requérante pour payer le coût de travaux.

III. Pour le cas où F.________

exercerait également son droit de préemption en qualité de fermier sur les

21'486 m2 de la parcelle n° 76, une division de cette parcelle est autorisée.

IV. Après cette opération, la vente des parcelles n°

57 et 76 de la Commune de Gilly des propriétaires à la requérante est

autorisée.

J.

Par décision du 7 mars 2014, la CFR a fixé le prix licite des parcelles

n° 57 et 76 à respectivement 60'000 fr. et 1'793'000 francs (1). Elle a fixé le

prix licite de la surface de 21'486 m2 de la parcelle n° 76 affermée à F.________

à 119'300 francs (2). Elle a rejeté en l'état les conclusions III et IV de la

requête (3). Un émolument de 1'000 fr., débours en sus a été mis à la charge de

A.________.

K.

Le 31 mars 2014, le Département de l'économie et du sport, Service de

l'agriculture, a déclaré qu'il ne ferait pas usage de son droit de recours

contre la décision de la CFR.

L.

Par acte du 5 mai 2014 de son conseil, A.________ a recouru en temps

utile devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal

(ci-après : CDAP) contre la décision du 7 mars 2014, concluant principalement à

la réforme de son chiffre 1 en ce sens que le prix licite de la parcelle n° 76

est fixé à 876'522 fr. et l'émolument de 1'000 fr. partagé à parts égales entre

les parties et, subsidiairement, à l'annulation dedite décision, la cause étant

renvoyée à la CFR pour qu'elle statue dans le sens des considérants (cause

FO.2014.0008).

Par acte du 5 mai 2014 de leur avocat, D.________ et

E.________ ont à leur tour saisi en temps utile la CDAP d'un recours dirigé

contre la décision de la CFR du 7 mars 2014, concluant à la réforme de son

chiffre 1 en ce sens que le prix licite de la parcelle n° 76 est fixé

principalement à 2'263'950 fr. et subsidiairement à 2'198'000 fr. et celui de

la parcelle n° 57 à 155'025 francs (cause FO.2014.0011).

Le juge instructeur a joint les causes FO.2014.0008

et FO.2014.0011.

L'autorité intimée s'est déterminée en date du 27

mai 2014, concluant au rejet du recours.

Les parties, sous la plume de leurs conseils

respectifs, se sont exprimées les 25 juin 2014 et 26 mars 2015.

M.

Par arrêt du 8 octobre 2015, la CDAP a rejeté le recours de A.________

et partiellement admis celui de D.________ et de E.________. Elle a réformé la

décision de la Commission foncière rurale en fixant le prix licite de la

parcelle 76 de Gilly à 2'263'950 francs, la décision étant maintenue pour le

surplus (s'agissant du prix licite de la parcelle 57 fixé à 60'000 francs).

La CDAP a rappelé que la jurisprudence fédérale

admet la méthode dite du ratio, ce dernier mettant en relation la valeur de

rendement et le prix de vente des objets comparés. Mise en œuvre par la

Commission foncière rurale, cette méthode se fonde sur un ratio appliqué à

l'estimation fiscale des immeubles agricoles, qui correspond précisément, en

droit vaudois, à la valeur de rendement. Appliquant à l'estimation fiscale de

la parcelle 76 (1'161'000 francs) le ratio de 1,95 en vigueur depuis le 8

février 2013, la CDAP a fixé le prix licite de la parcelle 76 à 2'263'950

francs. La CDAP a exclu la prise en compte de la valeur d'assurance incendie

des bâtiments, qui avait pour effet, dans le calcul de la Commission foncière,

d'abaisser le prix licite alors qu'on pourrait s'attendre à ce que la prise en

compte des bâtiments entraîne une augmentation.

La CDAP a confirmé le prix licite de la parcelle 57

à 60'000 francs. Ce prix n'est plus litigieux depuis lors.

N.

A.________ a contesté le prix licite de la parcelle 76 par un recours en

matière de droit public au Tribunal fédéral, concluant principalement à ce que

le prix licite de la parcelle 76 soit fixé à 977 200 Fr.

a) Devant le Tribunal fédéral, l'Office fédéral de

la justice s'est déterminé le 22 avril 2016 de la manière suivante :

"1. L'objet

principal de la procédure a trait à la méthode utilisée par les autorités

cantonales vaudoises pour déterminer le prix d'acquisition non surfait d'un

immeuble ou d'une entreprise agricole, conformément à l'article 66 de la loi

fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR).

a) Il est admis

que la mise en oeuvre de cette disposition pose des problèmes particuliers dans

le cas d'immeubles bâtis ou d'entreprises agricoles, en raison de la difficulté

de trouver des objets comparables dans la région considérée (cf. Arrêt du

Tribunal fédéral du 9 juillet 2015,2C_46/2015, c. 5.2). Pour éviter ces

difficultés, la pratique a développé différentes méthodes, comme par exemple

celle consistant à relier la valeur de rendement d'un certain nombre d'objets

dans la région et le prix payé en moyenne pour ceux-ci au cours des cinq

dernières années (méthode dite du "ratio" ou du "facteur").

Les prix d'acquisition se

situant à l'intérieur de ce ratio sont considérés comme non surfaits. Cette

méthode permet de comparer des objets différents dont les prix de vente ne

pourraient, sinon, pas être comparés directement entre eux. En se basant sur la

valeur de rendement, qui a lieu de manière objective, le calcul permet

d'inclure différents paramètres et de tenir compte des spécifités de chaque

objet. Elle reste néanmoins conforme à l'esprit de l'article 66 LDFR, car elle

maintient une référence à une valeur de marché, conformément aux intentions du

législateur. Cette méthode est particulièrement utile dans le cas d'entreprises

agricoles. Elle a été, en principe, admise, par votre Autorité, pour au­tant

que le nombre d'objets pris en compte dans le calcul soit suffisamment

important (cf. notamment Arrêt du Tribunal fédéral précité du 9 juillet 2015,

2C_56/2015, c. 5.3).

Dans la présente cause, la méthode appliquée

par les autorités cantonales vaudoises ne relie cependant pas le prix moyen des

objets de la région à leur valeur de rendement, mais à leur estimation fiscale.

Sur cette base, le Tribunal cantonal a calculé le prix licite de l'immeuble 76,

objet de la présente procédure, en multipliant sa valeur fiscale, fixée en date

du 7 février 2012 à 1'161'000 fr., par un facteur de 1,95, qui correspond au

ratio existant entre l'estimation fiscale et le prix payé en moyenne, majoré de

5%, pour sept transactions effectuées au cours des années 2007-2008 et

2010-2012 pour des biens-fonds bâtis dans la région de Nyon. Le prix non

surfait résultant de ce calcul égale 2'263'950 fr.

b) De manière

générale, l'utilisation de la seule valeur fiscale pour fixer le prix licite

n'est pas pertinente, en raison des finalités propres de celle-ci (cf. Y.

Donzallaz, Traité de droit agraire suisse: droit public et droit privé, tome 2,

Berne 2006, n. 3572, p. 709). Néanmoins, dans la mesure où cette valeur fiscale

est utilisée par référence au prix payé en moyenne pour des objets agricoles au

cours des cinq dernières années, à l'instar de la méthode du ratio lié à la

valeur de rendement, une méthode fondée sur cette valeur nous paraît

admissible. L'estimation de la valeur fiscale se déroule en outre dans un cadre

défini reposant sur des normes admises. Pour autant qu'elle ait lieu selon une

méthode et dans un processus identiques pour tous les objets de référence, une

base statistique de ratio fondée sur la valeur fiscale n'est, à notre avis, pas

problématique. Il peut être ajouté à cela que la valeur fiscale des immeubles

agricoles correspond, dans le canton de Vaud, à leur valeur de rendement (art.

2, al. 5, de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des

immeubles).

De même, le nombre

de transactions (7) prises en compte paraît suffisant pour établir une base

statistique fiable. La période choisie, soit celles portant sur des

transactions s'étant déroulées entre 2007 à 2012 est également adéquate, la

requête étant datée du 18 décembre 2012. A l'inverse, il nous parait contraire

à l'article 66, alinéa 1, LDFR de faire abstraction des transactions qui se

sont déroulées en 2009, le texte légal ne prévoyant pas de dérogation à la

règle de la moyenne des prix payés au cours des cinq dernières années.

c) Le principal défaut de la méthode retenue par les autorités cantonales

vaudoises réside cependant, à notre avis, dans le fait que la base statistique

sur laquelle elle se fonde ne saisit que les prix payés pour des ventes de

biens-fonds bâtis, soit des biens-fonds comprenant des surfaces agricoles,

parfois des bâtiments agricoles et surtout de bâtiments non agricoles. Elle

n'englobe pas les entreprises agricoles.

Or, d'après

l'arrêt cantonal, la parcelle n° 76, située en zone agricole, est constituée de

bâtiments, de prés-champs (68'237 m2) et de forêt (284 m2). Selon une première

estimation de l'Office fédéral de l'agriculture, consulté par notre office,

l'exploitation en question exige au moins 1.47 unités de main d'oeuvre standard

(UMOS ; 4.78 ha avec un facteur pour cultures spéciales de 0.30 unités de main-d'oeuvre

standard UMOS/ha et le solde de la surface, 1.54 ha, avec un facteur de 0.028

UMOS/ha pour la parcelle). Comme elle dépasse le seuil d'une UMOS prévu par

l'article 7, alinéa 1, LDFR, il est probable que cette exploitation constitue

une entreprise d'horticulture productrice, assimilée à une entreprise agricole

conformément à l'article 7, alinéa 2, LDFR. Pour être admissible, le calcul du

prix licite aurait, par conséquent, dû reposer sur un ratio obtenu sur la base

d'une liste catégorisant à part les entreprises agricoles; le ratio dans le cas

d'entreprises agricoles est en effet plus bas que dans celui d'immeubles

agricoles, ne serait-ce que parce que le prix payé pour le terrain des

immeubles agricoles isolés est plus élevé que pour l'acquisition du terrain

d'entreprises agricoles (cf. Arrêt du Tribunal fédéral du 19 août 2015,

2C_234/2015, c. 5.7). Sous cet angle, la base statistique développée par les

autorités cantonales n'est, à notre avis, pas adaptée au cas d'espèce, d'autant

plus qu'elle comprend également des bâtiments non agricoles. Pour tenir compte

du caractère exclusivement agricole ou horticole de l'immeuble 76, l'autorité

compétente en matière d'autorisation avait par ailleurs corrigé le prix licite

calculé sur cette base statistique en y incluant la valeur incendie des

bâtiments. En supprimant cette correction, le calcul du Tribunal cantonal

conduit à un prix licite trop élevé. Le résultat n'est, à notre avis, pas conforme

aux dispositions de la LDFR. Notre office propose donc d'admettre le recours.

2. Les améliorations

effectuées par le fermier sur la parcelle 76 font partie intégrante de

celle-ci. Elles doivent être comptabilisées dans la fixation du prix licite. A

l'inverse, une éventuelle indemnisation du fermier ne doit pas être prise en

compte. Elle devra être réglée entre le bailleur et le fermier à l'issue du

bail."

Statuant par arrêt 2C_999/2015 du 29 mai 2017, le

Tribunal fédéral a partiellement admis le recours de A.________ et renvoyé la

cause au Tribunal cantonal pour nouvelle décision dans le sens des considérants.

Le Tribunal fédéral a rappelé qu'afin de surmonter

les difficultés d'application de l'art. 66 al. 1 LDFR, sa jurisprudence admet

la méthode dite du ratio qui consiste, pour obtenir le prix licite de l'objet à

estimer, à multiplier la valeur de rendement de l'objet par un ratio

prédéterminé sur la base de la valeur de rendement et du prix licite d'objets

vendus dans la région concernée (consid. 5.2). Le Tribunal fédéral a rappelé la

pratique de la Commission foncière et reproduit dans son arrêt le tableau

statistique de cette autorité, dans lequel les ratios sont ventilés par région

et par type d'estimation fiscale. On extrait ce qui suit de l'arrêt du Tribunal

fédéral :

5.4. En l'espèce, le Tribunal cantonal a retenu le facteur de

1.95 qui correspond donc au ratio entre le prix payé en moyenne (majoré de 5%)

pour sept transactions effectuées au cours des années 2007, 2008 et 2010-2012

pour des biens-fonds bâtis dans la région de Rolle-Nyon et leur estimation fiscale.

Il l'a appliqué à l'estimation fiscale de la parcelle n° 76, à savoir 1'161'000

fr., ce qui a abouti à un prix licite de 2'263'950 fr.

6.

6.1. En premier lieu, le Tribunal fédéral constate que, dans

le cadre de la méthode des ratios, les objets servant de base à la comparaison

respectivement à l'utilisation des ratios doivent être de même nature

juridique. Ceci implique en particulier de déterminer initialement si le bien à

évaluer consiste en une entreprise agricole ou un immeuble agricole. L'entreprise

agricole incorpore par définition des immeubles agricoles. Cependant, les prix

de vente enregistrés pour servir de base de comparaison ne sont en principe pas

les mêmes s'agissant d'immeubles isolés ou d'immeubles incorporés à une

entreprise agricole et vendus en bloc avec celle-ci. Ainsi, comme le fait

remarquer à juste titre l'Office fédéral de la justice, l'utilisation du ratio

de 1.95 résultant de la comparaison entre le prix de vente et l'estimation

fiscale d'immeubles bâtis est adaptée à la fixation du prix licite d'un

immeuble agricole mais ne l'est pas pour la fixation du prix licite d'une

entreprise agricole.

En l'espèce, le Tribunal cantonal n'a pas examiné si le bien

en cause constituait un immeuble ou une entreprise agricole. Or, eu égard à la

surface de la parcelle n° 76, à savoir 69'570 m², ainsi qu'au type d'activité

déployée, c'est-à-dire l'horticulture productrice, il n'est pas exclu que ce

bien constitue une entreprise agricole (et pas un immeuble agricole) au sens de

l'art. 7 LDFR.

La cause doit ainsi être renvoyée au Tribunal cantonal, afin

que celui-ci tranche cette question.

Le Tribunal fédéral a considéré, dans l'hypothèse où

la parcelle 76 constitue un immeuble agricole:

- que

la cohérence de la méthode utilisée entraînait bien que le ratio de 1,95 devait

être appliqué à l'estimation fiscale et non à la seule valeur de rendement du

terrain agricole,

- qu'il

n'y avait pas lieu de retenir la valeur intrinsèque du bâtiment de la parcelle

76 selon une expertise immobilière classique,

- et

que la prise en compte de la valeur d'assurance incendie irait à l'encontre de

la réglementation fédérale uniforme de l'art. 66 LDFR;

- quant

aux investissements auxquels la recourante allègue avoir procédé, il

appartiendrait aux juges cantonaux d'examiner en quoi ils consistent et de

déterminer s'il faut augmenter le prix licite en conséquence.

O.

À réception de l'arrêt du Tribunal fédéral, le Tribunal cantonal a

invité la Commission foncière à fixer à nouveau le prix licite de la parcelle

76. Le 11 juillet 2017, la Commission foncière a requis la mise en œuvre d'une

expertise sur la question de l'existence ou non d'une entreprise agricole sur

la parcelle 76. Le juge instructeur a refusé cette requête par lettre du 13

juillet 2017 en relevant que selon l'expert Pasquier commis dans la procédure

civile, les ressources en personnel nécessaire pour la surface encore plantée

d'environ 3,5 ha devraient être d'au moins 2,5 EPT; le juge instructeur a invité

la Commission foncière à fixer à nouveau le prix licite de la parcelle 76 dans

chacune des deux hypothèses envisagées par l'arrêt du Tribunal fédéral, à

savoir selon que cette parcelle constituerait soit un immeuble agricole, soit

une entreprise agricole. Diverses écritures spontanées ont été déposées; le 21

juillet 2017, A.________ a exposé que la parcelle 76 constitue une entreprise

agricole et requis que la Commission foncière indique le coefficient applicable

aux entreprises agricoles et fournisse le détail du calcul de ce coefficient.

La Commission foncière s'est déterminée le 1er

septembre 2017. Dans l'hypothèse où la parcelle 76 constitue un immeuble

agricole, elle a fixé son prix licite à 2'195'000 francs en appliquant à

l'estimation fiscale (1'161'000 francs) le ratio désormais en vigueur de 1,89.

Dans l'hypothèse où cette parcelle constitue une entreprise agricole au sens de

l'art. 7 LDFR, elle a fixé le prix licite à 2'363'619 francs, montant incluant

le prix licite de 60'000 francs déjà fixé pour la parcelle 57.

A.________ s'est déterminée le 4 octobre 2017. Elle

expose que son bail à ferme, portant sur les parcelles 57, 59 et 76 (moins, sur

celle-ci, 21 486 m² affermés à F.________), constitue incontestablement

une entreprise agricole exploitée comme pépinière. Elle relève que de manière

surprenante, le prix licite fixé par la Commission foncière est plus élevé dans

l'hypothèse où la parcelle 76 constitue un immeuble agricole que dans celle où

il s'agirait d'une entreprise agricole. Elle demande le détail du calcul du

coefficient de 1,89. Relevant que l'estimation fiscale de 2012 est largement

postérieure à l'aménagement de la serre qu'elle a réalisée à ses frais, elle fait

valoir que lorsqu'il s'agit de déterminer le prix licite auquel un fermier est

en droit de se porter acquéreur d'un domaine agricole en vertu de son droit de

préemption légal, il convient d'exclure de l'estimation fiscale les

investissements consentis par ce fermier. Elle critique le recours à

l'estimation fiscale. Selon elle, la méthode du ratio ressemble à une

tautologie dans la mesure où elle est fonction des prix autorisés par la

Commission foncière. Elle conclut à ce que le prix licite de la parcelle 76

soit fixé en additionnant la valeur intrinsèque des bâtiments selon le rapport I.________

du 17 décembre 2012 (727'600 Fr.) à la valeur de rendement du terrain agricole

(128'000 Fr.), soit au total 856'400 Fr.

Le représentant des propriétaires s'est déterminé le

6 novembre 2017. Il admet que les terres et bâtiments en cause constituent une

entreprise agricole mais déplore que A.________ laisse les terres à l'abandon

pour prendre, selon l'expert commis dans la procédure civile opposant les

parties, le "caractère d'entreprises de négoce" pour cultiver et

vendre des plantes en conteneurs au lieu d'exploiter le sol en récoltant les

produits de pépinières de pleine terre. Il revient sur les investissements

invoqués par A.________ et l'utilisation de l'estimation fiscale.

La Commission foncière a été interpellée à nouveau

et invitée à préciser si les transactions utilisées dans la présente cause

comme base de comparaison pour la fixation du ratio concernaient des immeubles

agricoles ou des entreprises agricoles (communications du tribunal des 6 et 17

octobre 2017). Elle s'est déterminée comme suit en date du 6 décembre 2017:

"A) Arrêts 2C_46/2015 et 2C_ 234/2015

A titre liminaire, la Commission confirme, si nécessaire,

qu'elle respecte naturellement les décisions rendues par notre Haute Cour et

que la Loi sur le droit foncier rural étant du droit fédéral, la jurisprudence

du Tribunal fédéral est utilisée dans la mesure où les décisions rendues

peuvent s'appliquer, en faits et en droit, aux cas concrets qui sont soumis à

l'examen de la Commission.

S'agissant de la méthode dite des ratios, le Tribunal fédéral

a, à juste titre, exposé que cette méthode est utile et se justifie

particulièrement pour les entreprises agricoles puisqu'il n'existe presque

jamais d'objets directement comparables (2C_46/2015 et 2C_234/2015).

Cette affirmation est parfaitement correcte et conforme à la

réalité expérimentée par la Commission.

En effet, il n'y a, tout d'abord, que très peu de ventes « en

bloc » d'entreprises agricoles au sens de l'article 7 LDFR. L'essentiel des

acquisitions autorisées a pour objet des parcelles (ou immeubles) ne

constituant pas ou plus une entreprise au sens de la LDFR.

De plus, les rares entreprises agricoles acquises en entier

ne sont jamais des «objets comparables» au sens de l'article 66 LDFR. En effet,

une entreprise horticole, viticole, d'élevage bovin, de grandes cultures ou

encore de montagne ne constituent en rien des biens comparables, que ce soit

sous l'angle de leur estimation immobilière ou de leur valorisation économique

transactionnelle.

Enfin, l'article 66 LDFR impose de prendre en compte le prix

des 5 dernières années (valeur historique) pour des objets comparables dans la

région.

Cette référence à la région est importante car elle doit

permettre de tenir compte des spécificités topographiques, de qualité de la

terre, de spécialisation de cultures, etc. propres à chaque région. Le

législateur, conscient des spécificités du terrain et des divers climats

suisses ne cherche donc pas à imposer une uniformisation à l'ensemble du

territoire.

B) Arrêt 2C_999/2015

La Commission ne partage ni ne soutient l'approche défendue

dans ce dossier par l'Office fédéral de la Justice qui considère, apparemment

et contrairement à la jurisprudence du Tribunal Fédéral figurant sous chiffre

A) (2C_46/2015 et 2C_234/2015), que la méthode des ratios ne pourrait pas

s'appliquer à la fixation du prix licite des entreprises agricoles,

respectivement qu'une méthode particulière et différente devrait s'appliquer à

ces dernières.

En effet, cette approche contrevient non seulement à la

réalité du marché agricole mais également, au sens de la Commission, à la législation

fédérale. Cette jurisprudence devrait donc demeurer isolée au regard de la

jurisprudence antérieure (notamment les arrêts cités sous lettre A).

Premièrement, le prix d'acquisition ou de vente convenu pour

un ou plusieurs biens-fonds agricoles n'est, en pratique, nullement tributaire,

ni influencé par la distinction purement juridique entre entreprise et immeuble

agricoles.

En effet, un seul bien-fonds isolé peut constituer une

entreprise agricole, comme plusieurs ne peuvent en constituer aucune. Ce distinguo

juridique n'a pas de portée économique et pratique pour les parties à une telle

transaction et n'est dès lors pas de nature à influencer la valeur de cette

transaction.

Deuxièmement, dans les motifs d'autorisation d'acquérir un ou

plusieurs immeubles agricoles, c'est-à-dire là où le prix non surfait est une

condition légale constituant un plafond de prix, la LDFR ne fait pas de

distinction entre immeubles et entreprises agricoles.

Or, si l'application d'une méthodologie de valorisation

différente entre immeubles et entreprises agricoles, qui semble être prônée par

l'OFJ, vise à permettre une valorisation supérieure des entreprises agricoles,

la réalité du marché est au contraire toute autre.

En effet, de manière générale, la Commission constate que plus

grande est l'importance économique des immeubles à acquérir, et donc plus on se

rapproche ou dépasse la limite de 1 UMOS constituant le seuil critique de

l'entreprise, plus le prix unitaire convenu entre les parties en CHF/m2 a

tendance à diminuer.

L'article 66 LDFR impose de prendre en compte le « prix payé

», soit le prix des 5 dernières années (valeur historique) pour des objets

comparables dans la région. Il s'agit donc d'une notion faisant référence

explicitement à un «marché régional».

Or, les transactions concrètement autorisées ne reflètent pas

ce qui est comparable en fonction de la qualification juridique

(immeuble/entreprise) des biens-fonds aliénés, car celle-ci est sans influence

sur la formation des prix qui découle bien davantage d'éléments beaucoup plus

pertinents pour les parties que la notion d'entreprise au sens de l'article 7

LDFR: nature et taille des bâtiments, caractéristiques agronomiques, état

d'entretien et valeur intrinsèque, intérêt agricole ou non agricole, situation

géographique, possibilités de construire et de transformer, etc.

Ainsi et en pratique, la comparaison statistique objective

des immeubles soumis à la LDFR, qu'il s'agisse d'immeubles isolés ou d'une

entreprise, peut être bien mieux réalisée sur la base de leur estimation

fiscale qui en constitue une synthèse certes simplifiée mais neutre,

fournissant des indications officielles et disponibles pour tous les immeubles

inscrits au Registre Foncier.

C) Statistiques disponibles pour la Commission

La Commission ne tient pas de statistiques sélectives des

prix autorisés par elle qui permettraient de distinguer, parmi les divers

achats d'immeubles, ceux qui concernent une entreprise au sens de l'article 7

LDFR. Comme exposé ci-dessus, la Commission ne considère d'ailleurs pas qu'il

s'agisse d'un critère objectif de comparabilité effective des immeubles en

présence.

Il n'y a donc, à ce jour, pas de statistique cantonale

utilisable à cet effet.

De plus, le nombre de transactions concernées (acquisition

autorisée, respectivement fixation du prix licite d'une entreprise agricole)

est très réduit et couvre alors une palette de situations très hétérogènes qui

ne satisferaient certainement pas aux critères objectifs et factuels de

comparabilité requis par l'article 66 LDFR.

Il convient enfin de tenir compte d'une particularité

vaudoise. Si les estimations fiscales (ci-après : EF) sont, en principe,

accessibles pour tout immeuble immatriculé au Registre Foncier, il n'en va pas

de même de leur valeur de rendement agricole. Celle-ci n'est pas enregistrée

dans un registre public cantonal. Or, la Commission n'est requise de fixer ou

d'approuver une telle valeur de rendement que dans de très rares cas, le plus

souvent pour des litiges civils successoraux. L'absence de références connues des

valeurs de rendement agricole rend évidemment impossible l'application d'une

méthode des ratios ayant recours à la valeur de rendement agricole au sens de

la LDFR, telle que la pratiquent les cantons du JURA, de NEUCHÂTEL ou de

FRIBOURG).

Enfin, s'agissant des bâtiments, il n'y a en pratique pas ou

très peu de comparaisons possibles, chaque bâtiment ayant des spécificités

(situation en zone à bâtir ou pas, état de conservation, équipement et

fonctionnalités, etc.).

La Commission a donc pris le parti, pour garantir une égalité

de traitement entre les justiciables et s'assurer de disposer de données

objectives et exploitables, de recourir à la méthode des ratios avec pour base

l'EF des immeubles figurant au Registre Foncier. Cette méthode a d'ailleurs été

dûment approuvée par votre Cour (arrêt du 19 août 2011 - F0.2011.0027).

C'est précisément afin de pouvoir tenir compte de toutes les

spécificités factuelles des bâtiments que la Commission utilise la méthode des

ratios comme base du prix non surfait, à laquelle elle agrège ensuite, lorsque

le cas d'espèce le justifie, la valorisation des autres éléments dont la valeur

comparative peut être déterminée selon les normes usuelles (surfaces en nature

de pré-champs, vignes ou forêts), ainsi que d'autres éléments pertinents

(capital-plantes ; appellations viticoles de prestige, équipements permettant

de développer une activité accessoire sur le domaine, etc.). Or, ces éléments

qui peuvent être ajoutés au prix licite de base dépendent de chaque cas

d'espèce et doivent être étayés par la mise en oeuvre d'une expertise.

D) Cas d'espèce

Comme déjà exposé, la Commission ne dispose pas de

statistiques propres aux achats d'entreprises au sens de l'article 7 LDFR

puisque celles-ci ne sont pas identifiées comme telles dans le cadre de leur

acquisition, ni ne constituent des biens qui seraient objectivement comparables

entre eux.

Dans le cas d'espèce, les transactions utilisées pour établir

le ratio régional rattaché à la catégorie d'EF des immeubles concernés a déjà

été communiquée, ce pour la période de la première décision et pour le ratio

actuel à ce jour.

La méthodologie exposée ci-dessus correspond à celle suivie

dans le cas d'espèce, conformément au rapport d'expertise.

E) Déterminations sur l'écriture du 4 octobre 2017

du conseil de la Recourante

Ad I.B Pour étayer sa position quant à l'existence d'une

entreprise agricole, la Recourante se réfère à la notion de « moitié des forces

de travail d'une famille paysanne, soit en moyenne 2100 heures par année ».

La Commission précise que cette notion a été abrogée et n'est

plus utilisée depuis le 1er janvier 2004. Le calcul s'opère depuis

lors en fonction des UMOS (Unités de mains d'oeuvre standard) calculées en

vertu des ordonnances fédérales sur la terminologie (OTerm — RS 910.91) et sur

le droit foncier rural (ODFR — RS 211.412.110), la taille limite de

l'entreprise étant fixée à 1 UMOS selon l'article 7 LDFR. La détermination du

nombre d'UMOS nécessite cependant de pouvoir mesurer avec précision et

objectivité tous les éléments de l'exploitation qui sont pertinents pour en

calculer les UMOS et déterminer s'il s'agit, ou pas, d'une entreprise LDFR.

Ad I.C S'agissant du ratio utilisé, la Commission se

réfère aux explications fournies ci-dessus.

Dans le cas d'espèce, la Commission précise que le ratio

régional de 1,89 (catégorie d'EF : divers) se base sur les 5 dernières

transactions concernant des biens-fonds bâtis retenues dans les anciens

districts de ROLLE et NYON : 4 transactions soumises à la Commission en 2010 et

1 transaction en 2015. En fonction des surfaces concernées, la Commission

estime qu'aucune de ces transactions ne portait sur une entreprise agricole au

sens de l'article 7 LDFR.

Le ratio de 1,89 restera valable en 2018, aucune nouvelle

transaction n'ayant été retenue dans cette catégorie depuis 2015. Le ratio se

calcule en prenant la moyenne des rapports entre le prix de vente autorisé et

l'EF (1,8) de chaque immeuble, augmentée de 5%.

Ad I.D Concernant les investissements de la Recourante,

la Commission se réfère à ses déterminations du 1er septembre 2017.

Ad II.A Les transactions figurant dans les statistiques de

la Commission ne doivent pas être communiquées à des tiers puisqu'elles

contiennent des données personnelles sensibles qui, en l'absence de l'accord

des parties concernées, ne peuvent être divulguées sans contrevenir à la Loi

sur la protection des données.

Ad II.B En revanche, la Commission peut exposer que la

moyenne cantonale des ratios pour la catégorie « EF divers », toutes régions

confondues, est de 2,01 (2012-2017), reflet de 60 transactions retenues ; elle

a varié depuis 2013 entre 2,04 (2011-2015) et 2,15 (2008-2013) . Le ratio

régional de référence, dont la valeur dépend à la fois des pratiques des

commissions d'estimation fiscale des districts concernés et du marché des

années antérieures propre à la région considérée, est fondé dans le cas

d'espèce sur 5 transactions de 2010 et 2015: il est de 1,89 depuis 2016 et

restera à ce niveau en 2018, soit relativement stable puisqu'il était arrêté à

une valeur de 1,95 de 2013 à 2015.

Comme déjà exposé ci-dessus, la Commission ne se contente pas

d'appliquer un ratio uniforme aux biens-fonds bâtis, auxquels s'ajoutent les

éléments calculés en valeur comparative (pré-champs, vignes, bois), sans tenir

compte des éventuelles spécificités liée à la constitution d'une entreprise

agricole. Dans la mesure où elle a pu en constater dûment l'existence, en

général par voie d'expertise, elle peut prendre en compte l'ensemble des

éléments spécifiques liés à l'entreprise et à l'activité déployée. Dans ce

contexte, s'il arrive que le résultat obtenu avec la méthode PL2 (pondération

par la valeur ECA) soit alors inférieur à celui obtenu avec la méthode de base

PLI, la Commission écartera alors le résultat inférieur conformément à l'Arrêt

du TF dans la présente cause.

Les griefs de la Recourante concernant la serre qui serait

répertoriée comme «hangar» dans l'estimation fiscale de 2012 ne relèvent pas

des compétences de la Commission qui ne peut, ni ne doit trancher de cette

question.

(...)"

A.________ s'est encore déterminée le 26 février

2018. Elle expose que c'est sur la base de la qualité d'entreprise agricole que

le calcul du prix d'acquisition non surfait devra être effectué. Elle revient

sur les investissements auxquels elle a procédé.

P.

Le tribunal a délibéré à huis clos.

Considérants

1.

Les parties ont saisi la Commission foncière d'une demande de décision

en constatation (art. 84 LDFR) tendant à fixer le prix d'acquisition non

surfait (cf. art. 63 al. 1 let. b et 66 LDFR) des parcelles nos 57 et 76 de la

Commune de Gilly. Le prix licite de la parcelle 57 n'est plus litigieux. L'objet

du litige concerne la méthode utilisée afin de déterminer ce prix pour la

parcelle 76. Au fil de la procédure, les parties et l'autorité intimée se sont

successivement déterminées sur le prix licite de la parcelle 76 en prenant les

conclusions suivantes:

date

fr.

18.12.2012

requête de A.________ à la Commission foncière

758'634

07.03.2014

décision de la Commission foncière

1'793'000

05.05.2014

recours de A.________ à la CDAP

876'522

05.05.2014

recours des propriétaires à la CDAP

2'263'950

08.05.2015

arrêt FO.2014.0008 de la CDAP

2'263'950

01.09.2017

Cion foncière (hypothèse immeuble agricole)

2'195'000

01.09.2017

Cion foncière (hypothèse entreprise agricole

avec parc. 57)

2'363'619

06.11.2017

conclusions de A.________

856'400

2.

Comme le rappelle l'arrêt du Tribunal fédéral rendu le 29 mai 2017 dans

la présente cause, l'acquisition d'une entreprise ou d'un immeuble agricole est

refusée lorsque le prix convenu est surfait (art. 63 al. 1 let. b LDFR).

Selon l'art. 66 al. 1 LDFR, le prix d'acquisition

est surfait quand il dépasse de plus de 5 pour cent le prix payé en moyenne

pour des entreprises ou des immeubles agricoles comparables de la même région

au cours des cinq dernières années.

Cette disposition s'est avérée compliquée à

appliquer et les cantons ont mis en place des pratiques variées (YVES

DONZALLAZ, Traité de droit agraire suisse: droit public et droit privé, tome 2,

2006, n° 3503 ss, p. 688). Dans deux arrêts relativement récents (arrêts

2C_234/2015 du 19 août 2015 et 2C_46/2015 du 9 juillet 2015), le Tribunal

fédéral a reconnu qu'une comparaison directe entre des objets similaires

soulevait de nombreuses difficultés.

Afin de les surmonter, plusieurs méthodes

d'estimation ont été développées dont la méthode dite du ratio. Cette méthode

consiste, pour obtenir le prix licite de l'objet à estimer, à multiplier la

valeur de rendement de celui-ci à un ratio prédéterminé. Ce ratio, pour sa

part, est déterminé sur la base de la valeur de rendement et du prix licite

d'objets vendus dans la région concernée.

Dans ce cadre, la valeur de rendement sert

d'indicateur: est à la base de cette méthode l'idée que la relation entre la

valeur de rendement et le prix de vente se déplace dans un certain intervalle

qu'il est possible de déterminer statistiquement, même si les objets vendus

sont différents et que leur prix de vente ne peut pas être directement comparé;

comme les différences entre les biens se répercutent sur la valeur de

rendement, le ratio défini de la sorte permet de déterminer le prix licite même

sans comparaison directe. Cette méthode dite du ratio prend implicitement en

considération tous les paramètres qui influencent la détermination de la valeur

de rendement, à savoir le terrain, les bâtiments agricoles et l'habitation. Le

Tribunal fédéral a qualifié ladite méthode d'admissible, dans la mesure où elle

repose sur un nombre d'objets comparés suffisamment importants et pour autant

qu'une plus-value soit prise en considération lorsque la valeur intrinsèque des

bâtiments est supérieure à la moyenne ou que d'importants investissements ont

été consentis peu de temps avant l'évaluation du bien (arrêts susmentionnés

2C_234/2015 consid. 5.5 et 2C_46/2015 consid. 5.3). Ainsi, en ce qui concerne

les biens-fonds comportant des bâtiments, le Tribunal fédéral a considéré qu'il

était admissible d'appliquer la méthode du ratio uniquement aux biens-fonds et

d'estimer les bâtiments séparément à leur valeur intrinsèque. Il relève

néanmoins que cette méthode pourrait aboutir à une estimation trop élevée car,

en principe, le prix du terrain est moins élevé dans le cas de la vente d'une

entreprise agricole que dans le cas de la vente d'immeubles agricoles (2C_46/2015

consid. 5.3).

3.

Dans les deux arrêts précités, le Tribunal fédéral a jugé que la méthode

du ratio est particulièrement adaptée pour fixer le prix licite des entreprises

agricoles car celles-ci ne sont pas directement comparables directement (2C_234/2015

consid. 5.5; ég.2C_46/2015 consid. 5.2). Le Tribunal fédéral relève en outre

que le prix licite ne peut évidemment jamais, même au terme d'un examen

approfondi, être déterminé avec une précision mathématique; la méthode choisie

par le législateur entraîne immanquablement que les résultats se tiennent dans

une certaine marge d'appréciation dont il faut s'accommoder (2C_234/2015

consid. 5.5; ég.2C_46/2015 consid. 5.3 et les réf. citées).

4.

a) Dans le canton de Vaud, la Commission foncière a adopté la méthode du

ratio après avoir analysé tous les dossiers d’autorisations de vente de

biens-fonds bâtis délivrées au fil du temps, en comparant les prix pratiqués

avec les estimations fiscales (EF) de ces biens au jour de la délivrance de

l’autorisation. Elle a expliqué sa pratique dans des communications successives

adressées aux praticiens (citées dans le précédent arrêt FO.2014.0008 de la

CDAP): un tableau statistique a été établi dans lequel ont été ventilés, selon

diverses régions et types d’estimation fiscale, les ratios entre ces prix de

vente majorés de 5% (pour correspondre à la définition du prix licite) et les estimations

fiscales. Le dernier état du tableau, qui ressort d'une lettre de la Commission

foncière du 19 juin 2014, est reproduit dans l'arrêt FO.2014.0008 précité et se

présente comme suit:

NB:

type d'EF: RG96, dernière révision générale agricole / RG92 ou 94: dernière

révision générale non agricole / EF01: ajustement des EF agricoles, en principe

à 80% des RG96, dans le cadre de l'harmonisation fiscale fédérale / Divers:

autres EF résultant par exemple d'une acquisition du bien par un non-exploitant

quelques années avant une revente, d'un partage successoral, etc.

(...)"

Dans ses déterminations du 6 décembre 2017, la

Commission foncière a précisé que le ratio régional de 1,89 (catégorie d'EF:

divers) valable dans les anciens districts de Rolle et Nyon reste valable en

2018.

5.

La Cour de droit administratif et public a déjà jugé que la pratique

adoptée par la Commission foncière est compatible avec le recours à une méthode

par ratio admise par le Tribunal fédéral. La méthode se fonde certes sur un

ratio appliqué non pas à la valeur de rendement mais à l'estimation fiscale,

mais celle-ci correspond précisément à la valeur de rendement (art. 2 al. 5

LEFI) pour ce qui concerne le terrain agricole. Comme le montre la décision du

7.

février 2012 concernant l'estimation fiscale de la parcelle 76, un supplément

est ajouté à l'estimation fiscale pour tenir compte de la valeur des bâtiments,

ce qui est un procédé admis également et tient compte des éventuelles

différences d'une vente à l'autre. Il n'y a enfin pas de raison de douter

qu'une relation d'une certaine stabilité permette de relier l'estimation

fiscale aux prix pratiqués.

La Cour de droit administratif et public a admis sur

le principe la pratique de la Commission foncière, du moins quant à la méthode

du ratio appliqué à l'estimation fiscale (méthode "PL1"; FO.2010.0027

du 19 août 2011; FO.2014.0022 du 30 juin 2015). Elle s'en est écartée pour un

domaine aux dimensions exceptionnelles (FO.2012.0022 du 13 juin 2013). Elle s'y

est tenue pour la présente cause dans l'arrêt FO.2014.0008, en excluant la

prise en compte, en sus du ratio, de la valeur d'assurance incendie des

bâtiments (méthode "PL2"). L'arrêt du Tribunal fédéral 2C_999/2015 du

29.

mai 2017 rendu dans la présente cause a confirmé sur le principe la méthode

du ratio appliqué à l'estimation fiscale ainsi que l'exclusion de la prise en

compte de la valeur d'assurance incendie.

6.

Dans l'arrêt FO.2014.0008 du 8 octobre 2015, la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal a fixé le prix licite de la

parcelle 76 à 2'263'950 francs. Pour cela, elle a appliqué à l'estimation

fiscale de la parcelle 76 (1'161'000 francs, qui est une estimation de type

"divers" au sens de la pratique de la Commission foncière) le ratio

de 1,95 en vigueur depuis le 8 février 2013.

L'arrêt du Tribunal fédéral du 29 mai 2017 a renvoyé

la cause au Tribunal cantonal afin que celui-ci tranche la question de savoir

si la parcelle 76 constitue un immeuble ou une entreprise agricole, dans la

mesure où cette question a une influence sur la détermination du prix licite

(consid. 6.1 in fine).

a) Pour statuer sur l'existence d'une entreprise

agricole, il n'est pas nécessaire d'ordonner une expertise, comme l'a suggéré

la Commission foncière dans un premier temps. Il est vrai que dans la procédure

civile qui divise A.________ d'avec les propriétaires, un expert a été commis à

cet effet mais c'est apparemment parce que les propriétaires contestent

l'application des règles sur le bail à ferme agricole en faisant valoir que

l'objet du bail n'est plus utilisé à des fins agricoles, A.________ ayant pris

le caractère d'une "entreprise de négoce" pour cultiver et vendre des

plantes en conteneurs au lieu d'exploiter le sol pour récolter les produits de

pépinières de pleine terre. Dans la présente cause, il suffit de s'en référer

aux déterminations de l'Office fédéral de la justice du 22 avril 2016, qui a

consulté l'Office fédéral de l'agriculture: quand bien même la parcelle 76

s'étend sur à peine 7 hectares (alors qu'une entreprise agricole nécessite

aujourd'hui plusieurs dizaines d'hectares), le fait qu'il s'y pratique

l'horticulture productrice entraîne l'application d'un facteur élevé d'unités

de main-d'œuvre standard (UMOS) par hectare. L'exploitation en question exige

ainsi au moins 1,47 UMOS selon l'Office fédéral de la justice. L'expert Pasquier

commis dans la procédure civile expose même (expertise du 24 février 2016,

allégué 201) que pour la surface encore plantée d'environ 3,5 ha, les

ressources en personnel nécessaire devraient être d'au moins 2,5 équivalents

plein temps. Il n'y a donc pas lieu de douter que l'objet du litige est une

entreprise agricole parce que, au sens de l'art. 7 al. 1 et 2 LDFR, elle exige

au moins une unité de main-d'oeuvre standard. Au reste, tant A.________ que les

propriétaires admettent qu'on se trouve en présence d'une entreprise agricole.

Il n'y a pas lieu d'examiner plus avant les griefs des propriétaires quant à

l'état d'entretien de la parcelle ou à son utilisation pour une activité

commerciale. Sort également de l'objet du litige la question de la licéité

d'une activité commerciale en zone agricole.

b) Dans ses déterminations du 6 décembre 2017, la

Commission foncière expose qu'il y a très peu de ventes en bloc d'entreprises

agricoles et que celles-ci ne sont jamais comparables. Selon elle, le prix

convenu ne dépend pas de la distinction purement juridique entre entreprises et

immeubles agricoles. Retenir une valeur supérieure pour les entreprises

agricoles se heurterait à la réalité du marché, où l'on constate au contraire

que plus grande est l'importance économique de l'immeuble à acquérir, et donc

plus on se rapproche ou dépasse la limite de 1 UMOS constituant le seuil

critique de l'entreprise, plus le prix unitaire convenu entre les parties en

fr/m² a tendance à diminuer.

Le tribunal de céans ne dispose d'aucune statistique

économique qui permettrait de déterminer dans quelle mesure le prix du terrain

est moins élevé dans le cas de la vente d'une entreprise agricole en bloc que

dans le cas de la vente d'immeubles agricoles. On peut néanmoins concevoir

logiquement que pour la vente d'une entreprise comprenant une grande quantité

de parcelles différentes, le prix convenu tienne compte du fait que l'opération

se déroule "en bloc" sans considération détaillée parcelle par

parcelle. Sous l'effet de la quantité, le prix peut baisser. En revanche, en

cas d'acquisition d'une parcelle isolée, l'acquéreur accordera plus

d'importance aux caractéristiques particulières de la parcelle vendue, par

exemple parce qu'elle est proche de surfaces faisant déjà partie de son

exploitation ou parce qu'elle permet d'arrondir cette dernière d'une autre

manière, ce qui peut conduire l'acquéreur à consentir un prix supérieur.

L'objet du litige est en l'espèce une parcelle

unique de surface réduite dont l'acquisition ne peut pas être considérée comme

une opération "en bloc". Au contraire, ce sont les caractéristiques

particulières de la parcelle qui déterminent le prix qu'un acquéreur pourrait

être amené à consentir pour son acquisition. Il y a donc lieu d'appliquer, pour

ce qui concerne la parcelle 76 litigieuse en l'espèce, la pratique habituelle

de la Commission foncière pour l'achat de parcelles agricoles, qui implique

l'application d'un ratio établi sur la base de transactions portant

principalement sur la vente de parcelles isolées.

Il y a lieu, comme le requiert l'arrêt du Tribunal

fédéral, de mettre à jour ce ratio et d'adopter en conséquence le ratio de 1,89

que la Commission foncière applique encore en 2018. Appliqué à l'estimation

fiscale de 1'161'000 fr., ce ratio détermine un prix licite de 2'194'290 fr.,

arrondi à 2'195'000 fr. comme l'a fait la Commission foncière dans ses

déterminations du 1er septembre 2017.

7.

Dans plusieurs de ses écritures, A.________ demande à connaître le

détail du calcul du coefficient appliqué par la Commission foncière. Cependant,

le Tribunal fédéral a jugé que le fait de ne pas divulguer les données des

objets retenus pour déterminer le ratio appliqué ne viole pas le droit d'être

entendu des personnes impliquées (ATF 2C_999/2015, consid 8.5, et la référence

citée).

8.

Dans plusieurs de ses écritures, A.________ revient sur les

investissements auxquels elle déclare avoir consenti sur la parcelle 76

(recours du 5 mai 2014, page 13 ; détermination du 4 octobre 2017, page 3 et 5).

Elle fait valoir que lorsqu'il s'agit de déterminer le prix licite auquel le fermier

est en droit de se porter acquéreur d'un domaine agricole en vertu de son droit

de préemption légal, il convient d'exclure les investissements consentis par le

fermier; il serait pour le moins incompréhensible et choquant que les

investissements de A.________ soient pris en considération dans la

détermination du prix licite.

Contrairement à ce que soutient A.________, le prix

licite de l'art. 66 LDFR doit être déterminé sans considération de la personne

de l'acquéreur, que celui-ci soit le fermier du bien concerné ou un tiers.

Comme le tribunal de céans en a déjà jugé, suivant en cela la Commission foncière,

les prétentions de A.________ pour ses investissements doivent faire l'objet

d'un décompte à la fin du bail. Ces ouvrages sont des parties intégrantes du

bien-fonds qui seront transférés à l'acquéreur quel qu'il soit (arrêt

FO.2014.0008, consid. 9), ceci en vertu du principe de l'accession (ATF 2C_999/2015,

consid 8.4).

L'argumentation de A.________ n'est d'ailleurs pas

exempte de contradiction. Rappelant qu'il faut déterminer s'il faut augmenter

le prix licite en raison des améliorations effectuées par ses soins, elle

soutient qu'il faut tenir compte de ses investissements dans le calcul du prix

d'acquisition non surfait dans la mesure où ces investissements ont entraîné

une plus-value générale du bien en question (détermination de A.________ du 26

février 2018, ch. 4). A.________ semble perdre de vue que cette argumentation

va à l'encontre de ses propres conclusions, qui tendent au contraire à faire

fixer un prix licite considérablement moins élevé que celui déterminé par la

décision attaquée.

De leur côté, les propriétaires contestent, dans

diverses écritures adressées notamment à la Commission foncière, que A.________

ait pu, notamment par la construction d'une serre pour laquelle le droit de

superficie correspondant est éteint depuis 2010, apporter une plus-value à la

parcelle 76. Pour eux aussi, ce point de vue paraît en contradiction avec leurs

propres conclusions qui tendent à la fixation d'un prix licite plus élevé.

En définitive, c'est à juste titre que la Commission

foncière, dans ses dernières déterminations du 1er septembre 2017,

n'a pas entrepris de corriger le résultat auquel aboutit l'utilisation de la

méthode du ratio appliqué à l'estimation fiscale de la parcelle.

9.

Vu ce qui précède, le recours de A.________ est rejeté. Celui des

propriétaires, qui ne porte plus que sur le prix licite de la parcelle 76, est

admis. Il y a lieu de réformer la décision de la Commission foncière du 7 mars

2014.

en fixant le prix licite de la parcelle 76 en fonction du ratio désormais

en vigueur, soit au montant de 2'195'000 fr. selon les déterminations de la

Commission foncière du 1er septembre 2017.

Un émolument est mis à la charge de A.________, qui

doit des dépens aux autres recourants (art. 49 al. 1, 51 al. 1, 55 de la

loi sur la procédure administrative du 28 octobre 2008; [LPA-VD; RSV 173.36]).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours interjeté par A.________ est rejeté.

II.

Le recours interjeté par D.________ et E.________ est admis. La décision

de la Commission foncière rurale du 7 mars 2014 est réformée en ce sens que le

prix licite de la parcelle 76 de Gilly est fixé à 2'195'000 francs.

III.

Un émolument de 2'000 fr. (deux mille francs) est mis à la charge de A.________.

IV.

A.________ doit à D.________ et E.________, solidairement entre eux, la

somme de 2'000 fr. (deux mille francs) à titre de dépens.

Lausanne, le 23 juillet 2018

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis

d'envoi ci-joint ainsi qu'à l'Office fédéral de la justice.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.