FO.2018.0016

CDAP - FO.2018.0016 - 2019-05-15 - A._, B./Commission foncière rurale Section I, C.___

15 mai 2019Français29 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A.________, né en 1950, est exploitant agricole à titre personnel; il

est propriétaire de plusieurs immeubles et bâtiments agricoles sis sur les

communes de Yens et de Bussy-Chardonney.

Il est notamment propriétaire des parcelles nos

3, 7, 195, 197, 198, 201, 202, 250 (propriété commune) et 251 de

Bussy-Chardonney, ainsi que de la parcelle n°1842 de Yens. Son épouse, B.________,

née en 1956, est propriétaire en main commune des parcelles nos 151,

152 et 153 de Bussy-Chardonney.

Les parcelles nos 641, 1827 et 2070 de Yens, de

respectivement 14'500 m², 29'249 m² et 5'093 m², en nature de pré, champs et

pâturage sont exploitées par A.________ et B.________ depuis les années 1970.

Durant l'année 2017, les parcelles nos 641, 1827 et 2070 ont

été mises aux enchères publiques par l'Office des poursuites du District de

Morges. Selon le procès-verbal d'enchères du 14 septembre 2017, une offre pour

un montant de 293'000 fr. a été faite par D.________, exploitant agricole, à

Allaman. A.________ a exercé son droit de préemption en sa qualité de fermier

en vertu de l'art. 47 LDFR. Les parcelles nos 641, 1827 et 2070 lui ont

été adjugées, à lui et son épouse, pour le montant de 293'000 francs. Il est

précisé en page 3 du procès-verbal d'enchères que, "selon l'art. 67

LDFR et par le présent procès-verbal, un délai de 10 jours est assigné à

l'adjudicataire pour requérir auprès de la Commission Foncière I [...] l'autorisation

d'acquérir".

Selon les extraits du registre foncier figurant au

dossier, A.________ et B.________ sont inscrits en qualité de copropriétaires

des parcelles nos 641, 1827 et 2070, depuis le 3 novembre 2017.

Les fonds nécessaires à l'acquisition desdites parcelles, à hauteur de

293'000 fr., ont été avancés par E.________ et C.________. Cette dernière est

propriétaire de la parcelle n° 644 de Yens. Cette parcelle de 13'165 m²

supporte un bâtiment de 341 m², une habitation de 298 m² et une place-jardin de

12'824 m². Cette parcelle est adjacente au Sud à la parcelle n° 641.

Le 30 mai 2018, E.________ et C.________ d'une part, A.________ et B.________

d'autre part, ont signé devant le notaire F.________ une convention en la forme

authentique intitulée "Reconnaissance de dette" (Minute n°

12'263 du 30 mai 2018).

Il est précisé en préambule de ladite convention que

E.________ et C.________ sont intéressés à ce que les parcelles nos

641, 1827 et 2070 restent affectées à un usage agricole, comme elles l'ont été

jusqu'à ce jour, étant rappelé que A.________ était le fermier de ces parcelles

et qu'il a pu les acquérir en faisant usage de son droit de préemption légal. A.________

et B.________ reconnaissent devoir, solidairement entre eux, aux époux E.________

et C.________, créanciers solidaires, la somme de 293'000 fr. qui sera

remboursée de la manière suivante:

"à concurrence de fr.

250'000.- (deux cent cinquante mille francs) par la constitution de servitudes

foncières qui vont grever les parcelles acquises par A.________ et B.________

selon acte qui sera signé ce jour.

à concurrence du solde de fr.

43'000.- (quarante-trois mille francs) selon les modalités ci-après:

Intérêt: aucun

intérêt n'est dû

Amortissement: aucun

amortissement n'est prévu. Toutefois, les débiteurs peuvent en tout temps

amortir en tout ou partie de la dette.

Garantie: une cédule

hypothécaire de registre de fr. 43'000.- (quarante trois mille francs) en

faveur de E.________ et de son épouse C.________ sera inscrite sur les

parcelles Nos 641, 1827 et 2070 de Yens.

Remboursement du prêt:

Le remboursement interviendra au plus tard au moment où A.________ et B.________

remettront leur domaine agricole à leur fils MonsieurG.________. Si cette

remise n'est pas intervenue d'ici au trente et un décembre deux mille

vingt-deux, le prêt sera remboursable à cette date, sans dénonciation

possible."

Selon la convention précitée, en complément à ladite

reconnaissance de dette, les comparants ont pris les engagements suivants (p.

4: rubrique "convention particulière" chif. III et IV):

" III

En outre, les comparants s'engagent à constituer ce jour en

faveur de la parcelle N° 644 de Yens les servitudes suivantes:

- restriction d'usage, seule une affectation agricole étant

possible,

- interdiction de bâtir, toute construction, même agricole,

étant interdite.

Enfin, les comparants conviennent qu'aucune servitude

nouvelle de passage à pied et pour tous véhicules ne pourra être inscrite sur

les parcelles Nos 641, 1827 et 2070 de Yens.

A.________ et son épouse B.________ s'engagent à respecter

cet engagement et à le faire reprendre par tous propriétaires ultérieurs des

parcelles concernées."

Le 30 mai 2018 toujours, E.________ et C.________,

d'une part, A.________ et B.________, d'autre part, ont signé une convention en

la forme authentique intitulée "Servitudes foncières" (Minutes

n° 12'264) qui prévoit ce qui suit:

RESTRICTION

D'USAGE

Fonds dominant: la parcelle No 644 de Yens

[...]

Fonds servants: les parcelles Nos 641, 1827 et

2070 de Yens [...]

Exercice: Seule une affectation agricole est

possible sur les parcelles grevées.

Une mise à disposition gratuite ou onéreuse de l'une ou

l'autre de ces parcelles en faveur d'associations privées ou publiques n'est

pas autorisée.

Toute utilisation de ces biens-fonds pour de la recherche

agricole est prohibée.

Aucune servitude de passage à pied et/ou véhicule ne pourra

être constituée sur ces biens-fonds.

Par ailleurs sur la parcelle 641 [d]e Yens, tout amendement

organique, tel que purin, lisier et fumier est proscrit.

INTERDICTION DE

BATIR.

Fonds dominant: la parcelle No 644 de Yens

[...]

Fonds servants: les parcelles Nos 641, 1827 et

2070 de Yens [...]

Exercice: aucune construction, même agricole,

n'est autorisée sur les fonds grevés.

Toute construction, même temporaire, mobilière ou immobilière,

est interdite. Toute construction, même autorisée par les services de l'Etat

comme construction hors zone, est prohibée.

Les présentes servitudes sont accordées pour le prix de fr.

250'000 .- (deux cent cinquante mille francs). Il est réglé par extinction à

concurrence de ce montant de la reconnaissance de dette qui a été souscrite ce

jour par A.________ et B.________ en faveur de E.________ et de C.________."

Le 22 juin 2018, le notaire F.________ a requis l'inscription au

registre foncier des servitudes foncières et d'une cédule hypothécaire en

exécution des conventions précitées.

Le 20 juillet 2018, la Conservatrice du registre foncier de La Côte a

avisé le notaire F.________ que l'affaire relative à l'inscription des

servitudes foncières sur les parcelles nos 641, 1827, et 2070 avait

été mise en suspens. Sous la rubrique motif(s): il est indiqué ce qui suit:

"les parcelles se trouvent en zone agricole. Dès lors, nous vous

saurions gré de bien vouloir nous produire l'autorisation de la Commission

foncière rurale Section I."

Le 28 août 2018, le notaire F.________ a requis de la Commission

foncière rurale Section I (ci-après: la Commission foncière) l'autorisation de

constituer les deux servitudes foncières précitées sur les parcelles nos

641, 1827 et 2070, propriété de A.________ et B.________ en faveur du fonds n°

644, propriété de C.________. A l'appui de sa requête, il exposait E.________

et C.________ souhaitaient que ces parcelles puissent continuer d'être

exploitées par le fermier actuel A.________. Cette acquisition permettait à

celui-ci de garder son exploitation agricole, dans sa structure actuelle, dans

le but de la transmettre à son fils qui continuerait l'exploitation. Par

ailleurs, E.________ et C.________ souhaitaient, par la création des servitudes

précitées, s'assurer que leur propriété ne soit pas affectée par des

exploitations particulières dérangeantes qui auraient pu être entreprises sur

ces parcelles, notamment dans le futur.

Dans sa séance du 14 septembre 2018, la Commission foncière a pris la

décision suivante:

"La requête présentée le 28

août 2018 par le notaire F.________, à Morges, en vue d'obtenir l'autorisation

de la constitution selon acte du 30 mai 2018, Minutes N° 12'263, de deux

servitudes foncières grevant les parcelles 641, 1827 et 2070 de YENS,

copropriété de A.________ et B.________, en faveur de la parcelle n° 644 de YENS,

propriété de C.________ est refusée.

Un émolument réduit de moitié à

CHF 250.-, débours en sus, est mis à la charge de la requérante en application

de l'art. 9 du Règlement du 10 décembre 1993, modifié les 25 octobre 1995 et le

1er mai 2010, concernant l'exécution de la Loi vaudoise du 13

septembre 1993 (LVDFR).

Le présent prononcé, notifié au

mandataire de la requérante, le notaire F.________, Place Dufour 1, case

postale 299, 1110 MORGES, au Conservateur du Registre Foncier de la CÔTE, Route

Ignace Paderewski 2, 1131 TOLOCHENAZ, et au Département de l'économie, de

l'innovation et du sport, peut faire l'objet d'un recours à la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal.

[Indication de la voie et délai de

recours]"

La Commission foncière a considéré en substance que

la constitution des servitudes foncières litigieuses devait être considérée, selon

leur assiette, leur portée et leur contenu comme étant un acte juridique

équivalant économiquement à un transfert de propriété, soumis à autorisation de

la Commission foncière (art. 61 de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le

droit foncier rural [LDFR; RS 211.412.11]). En l'occurrence, la propriétaire du

fonds dominant, C.________, n'était pas exploitante personnelle (art. 63 LDFR)

et, dans ces conditions, l'autorisation ne pouvait lui être accordée que si

elle prouvait avoir un juste motif (art. 64 LDFR); tel était notamment le cas

lorsque l'acquisition servait à maintenir l'affermage d'une entreprise affermée

en totalité depuis longtemps, à améliorer les structures d'une entreprise

affermée ou à créer ou à maintenir un centre de recherches ou un établissement

scolaire (art 64 let. al. 1 let a LDFR). La Commission foncière a estimé que

tel n'était pas le cas en l'espèce. Les motifs retenus sont les suivants:

"qu'en l'espèce, l'assiette

des servitudes portent sur la totalité des 48'842 m² des parcelles 641, 1827 et

2070 de Yens.

que s'agissant plus

particulièrement de la restriction d'usage convenue interdisant tout

amendements ou épandage sur la parcelle 641 de YENS, cette restriction va à

l'encontre des intérêts des agriculteurs A.________ et B.________ et affaiblit

leur position, ce qui va à l'encontre des buts de la LDFR,

qu'en effet, les restrictions

impliquées par les servitudes envisagées rendent difficile une culture normale

du sol, de sorte que de telles restrictions ne peuvent pas être admises,

que, de plus, aucune des

exceptions visées par les articles 62 et 64 LDFR n'étant réalisées, la

constitution des servitudes telles qu'elles ressortent des Minutes N° 12'263 et

12'264 du 30 mai 2018 doivent être refusées en application de l'art. 63 alinéa

1 lit. a) LDFR,

qu'enfin, au vu des restrictions

d'utilisation du sol stipulées par l'acte constitutif de servitudes, on ne

saurait en aucun cas considérer que ces dernières servent à maintenir ou à

améliorer les structures d'une entreprise affermée par application de l'article

64 alinéa 1 lit. a) LDFR".

Cette décision a été adressée par pli recommandé du

4 octobre 2018 au notaire F.________.

Par acte du 2 novembre 2018, adressé à la Commission foncière, A.________

et B.________ ont recouru contre la décision précitée en concluant à son

annulation, de telle sorte que les deux servitudes foncières grevant les

parcelles nos 641, 1827 et 2070 de Yens en faveur de la parcelle n°

644 puissent être inscrites au registre foncier. Ils contestent que la

constitution des deux servitudes litigieuses équivaille économiquement à un

transfert de propriété au sens de l'art. 61 al. 3 LDFR. Les restrictions

d'usage qu'elles impliquent ne sont pas, selon eux, d'une ampleur telle

qu'elles les priveraient de la maîtrise effective des biens-fonds concernés.

Ils précisent qu'ils restent libres de choisir les cultures qu'ils souhaitent

pratiquer. En outre ces terrains se situeraient pour partie en bord de

ruisseau, de haie et de forêt, de telle sorte qu'il ne serait pas possible d'y

pratiquer une agriculture intensive.

Le recours a été transmis d'office au Tribunal

cantonal par la Commission foncière, comme objet de sa compétence.

Dans sa réponse du 12 décembre 2018, la Commission foncière

conclut au rejet du recours. Elle précise qu'il n'est pas question d'empêcher

les recourants, exploitants agricoles, d'exercer leur droit de préemption légal

sur les parcelles concernées. Elle maintient toutefois son appréciation selon

laquelle la constitution des servitudes litigieuses équivaut à un transfert de

propriété, dans la mesure où elles sont prévues pour une durée indéterminée et

qu'elles limitent clairement et durablement les possibilités d'usage agricole

sur les parcelles concernées, dont la surface totale correspond à 48'800 m² de

pâturage, pré, et champs. Selon cette autorité, les servitudes auront également

un impact négatif sur la valorisation des parcelles grevées, en cas de vente

notamment.

Dans leur réponse du 12 décembre 2018, C.________ et

E.________, tiers intéressés, ont conclu implicitement au rejet du recours. Ils

indiquent approuver en tous points le recours. Ils précisent qu'ils ne sont

jamais intervenus en aucune manière sur la façon dont les époux A.________ et B.________

gèrent leurs cultures, et qu'ils ont toujours entretenu d'excellents rapports

de voisinage avec ceux-ci. Ils souhaitent que les parcelles nos 641,

1827 et 2070 demeurent exploitées par la famille des recourants.

Le Tribunal a statué par voie de circulation.

Les arguments des parties sont repris, ci-dessous,

dans la mesure utile.

Considérants

1.

Un recours peut être formé dans les 30 jours devant l'autorité cantonale

de recours contre les décisions prises en vertu de la loi fédérale sur le droit

foncier rural (cf. art. 88 et 90 al. 1 let. f LDFR). Dans le canton de Vaud,

l'autorité cantonale de recours est la Cour de droit administratif et public du

Tribunal cantonal en vertu de l'art. 92 al. 1 de la loi du 28 octobre 2008 sur

la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Selon l'art. 83 al. 3 LDFR,

les parties contractantes ont qualité pour recourir contre le refus

d'autorisation. En l'occurrence, les recourants sont parties aux conventions du

30.

mai 2018 constituant les deux servitudes foncières litigieuses grevant leurs

parcelles nos 641, 1827 et 2070 en faveur de la parcelle n° 644. Ils

ont donc qualité pour recourir contre la décision de la Commission foncière qui

refuse d'autoriser la constitution desdites servitudes.

2.

Les recourants contestent le refus de l'autorité intimée d'autoriser la

constitution des deux servitudes foncières sur les parcelles nos

641, 1827 et 2070.

a) Selon l'art 1 al. 1 LDFR, la loi a pour but

d'encourager la propriété foncière rurale et en particulier de maintenir des

entreprises familiales comme fondement d'une population paysanne forte et d'une

agriculture productive, orientée vers une exploitation durable du sol, ainsi

que d'améliorer les structures (let. a), de renforcer la position de

l'exploitant à titre personnel en cas d'acquisition d'entreprises et

d'immeubles agricoles (let. b), de lutter contre les prix surfaits des terrains

agricoles (let. c). Selon l'art. 1 al. 2 LDFR, la loi contient des dispositions

sur: a. l'acquisition des entreprises et des immeubles agricoles - acquisition

qui est soumise à autorisation (art. 61 ss LDFR); b. l'engagement des immeubles

agricoles - lesquels ne peuvent être grevés de droits de gage immobiliers que

jusqu'à concurrence de la charge maximale (art. 73 ss LDFR); c. le partage

matériel des entreprises agricoles et le morcellement des

immeubles agricoles - qui sont en principe interdits (art. 58 ss LDFR).

La loi a pour but de promouvoir et de garantir le

maintien de structures agricoles adaptées aux besoins, en empêchant - sauf

exceptions prévues par la loi - le démantèlement de domaines agricoles (art. 58

LDFR), l'acquisition d'immeubles ou d'une entreprise agricole par quelqu'un qui

n'exploiterait pas à titre personnel (art. 61 LDFR) ou encore le surendettement

(art. 73 LDFR); à cet effet, la LDFR prévoit un système d'autorisations par une

autorité, en réglant de manière détaillée les cas et les motifs d'octroi d'une

autorisation (François Zürcher, La coordination entre aménagement du territoire

et droit foncier rural: Quand? Pourquoi? Comment?, in Territoire &

Environnement 2004, p. 1 ss, 2).

Selon l'art. 2 al. 1 let. a LDFR, la loi s'applique

aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles agricoles faisant partie d'une

entreprise agricole qui sont situés en dehors d'une zone à bâtir au sens de

l'art. 15 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire

(LAT; RS 700) et dont l'utilisation agricole est licite (ATF 128 III 229

consid. 2; 125 III 175 consid. 2a et 2b; Christoph Bandli, in Le droit

foncier rural, Commentaire de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4

octobre 1991, Brugg 1998 [ci-après: Commentaire LDFR], n. 6 ad art. 2 LDFR).

Selon l'art. 6 al. 1 LDFR, est agricole l'immeuble

approprié à un usage agricole ou horticole (ATF 128 III 229 précité consid. 2;

125.

III 175 précité consid. 2b; Bandli, op. cit., n. 4 ad art. 2 LDFR). La LDFR

se rattache ainsi à l'art. 16 al. 1 let. a LAT, selon lequel les zones

agricoles comprennent les terrains qui se prêtent à l'exploitation agricole ou

à l'horticulture productrice; la notion de terrain qui se prête à

l'exploitation agricole ou horticole ou qui est approprié à un usage agricole

ou horticole doit être comprise de la même manière dans l'application de l'une

et l'autre loi (ATF 125 III 175 précité, consid. 2b et les références).

Celui qui entend acquérir un immeuble agricole doit

obtenir une autorisation (art. 61 al. 1 LDFR), sous réserve des exceptions

prévues par l'art. 62 LDFR. Le but de l'assujettissement à autorisation est de

garantir que le transfert de propriété corresponde aux objectifs du droit

foncier rural, au premier rang desquels figure la concrétisation du principe de

l'exploitation à titre personnel fondé sur la politique de la propriété (Beat

Stalder, Commentaire LDFR, remarques préalables aux art. 61-69 LDFR, n. 8).

C'est ainsi que l'autorisation doit en principe être refusée notamment lorsque

l'acquéreur n'est pas exploitant à titre personnel (art. 63 al. 1 let. a LDFR).

L'autorisation est néanmoins accordée si l'acquéreur qui n'est pas

personnellement exploitant prouve qu'il y a pour le faire un juste motif au

sens de l'art. 64 al. 1 LDFR.

b) En l'occurrence, les parcelles nos

641, 1827 et 2070, sises dans la zone agricole, sont des immeubles agricoles au

sens de l'art. 6 LDFR et elles sont exploitées à des fins agricoles par les

recourants. Elles sont donc soumises à la LDFR, ce qui n'est du reste pas

contesté. Le recourant, qui est exploitant agricole et qui exploitait

d'ailleurs, en qualité de fermier, les parcelles précitées depuis une

quarantaine d'années, a exercé son droit de préemption légal (art. 47 LDFR)

lors de la vente aux enchères de ces parcelles, le 14 septembre 2017. Il en est

devenu propriétaire avec son épouse selon l'inscription au registre foncier le 3

novembre 2017 (cf. art. 656 al. 1 CC). Dans sa réponse du 12 décembre 2018,

l'autorité intimée confirme que la décision litigieuse n'a pas pour but

d'empêcher l'exercice du droit de préemption du recourant et l'acquisition

desdites parcelles par les recourants. Il y a lieu d'en prendre acte.

3.

L'autorité intimée estime que la constitution des servitudes foncières litigieuses

devrait être considérée, compte tenu de leur assiette, de leur portée et de

leur contenu, comme un acte juridique équivalant économiquement à un transfert

de propriété au sens de l'art. 61, al. 3, 2ème hypothèse, LDFR.

a) L'art. 61 LDFR, qui figure dans le chapitre 2 de

la loi intitulé "Acquisition des entreprises et des immeubles agricoles",

prévoit ce qui suit:

"1 Celui qui entend acquérir une entreprise ou un

immeuble agricole doit obtenir une autorisation.

2.

L'autorisation est accordée lorsqu'il n'existe aucun motif

de refus.

3.

Sont des acquisitions, le transfert de la propriété, ainsi

que tout autre acte juridique équivalant économiquement à un transfert de la

propriété."

b) La notion d'immeuble au sens de la LDFR se

rattache à la notion d'immeuble de l'art. 655 CC (Bandli, op. cit., n. 4 ad

art. 2 LDFR; FF 1988 III 917 s; Eduard Hofer, Commentaire LDFR n. 1 ad art. 6

LDFR). Selon l'art. 655 CC, sont des immeubles:

"1 [...].

2.

Sont immeubles dans le sens de

la présente loi:

1.

les biens-fonds;

2.

les droits distincts et permanents, immatriculés au registre foncier;

3.

les mines;

4.

les parts de copropriété d'un immeuble.

3.

Une servitude sur un immeuble

peut être immatriculée comme droit distinct et permanent aux conditions

suivantes:

1.

elle n'est établie ni en faveur d'un fonds dominant ni exclusivement en faveur

d'une personne déterminée;

2.

elle est établie pour 30 ans au moins ou pour une durée indéterminée."

c) L'exigence d'une autorisation au sens de l'art.

61.

LDFR s'étend à l'acquisition de biens-fonds au sens de l'art. 655 CC (Stalder,

op. cit., n. 11 ad art. 61 LDFR). Pour être considéré comme un droit distinct

et permanent au sens de l'art. 655 al. 2 chif. 2, une servitude foncière doit

réaliser cumulativement les conditions de l'art. 655 al. 3 CC, à savoir ne pas

être établie en faveur d'un fonds dominant ni exclusivement en faveur d'une

personne déterminée et être établie pour 30 ans au moins (cf. Cyril Galland, Le

contenu des servitudes foncières, Aspects de droits réels et obligations de

faire rattachées à la servitude, Thèse Fribourg, Schulthess 2013, p. 13, n. 43

ss). La doctrine précise encore qu'il faut distinguer de l'acquisition de

droits distincts et permanents la constitution de droits réels restreints,

notamment l'usufruit. Ces restrictions de propriété sont et demeurent des

servitudes n'ayant pas la qualité de biens-fonds au sens de l'art. 655 CC et

n'ont jamais pour conséquence de transférer la propriété (Stalder, op. cit., n.

17.

ad art. 61 LDFR).

d) En l'occurrence, les servitudes foncières litigieuses

ne sont pas des droits distincts et permanents au sens de l'art. 655 al. 2

chif. 2 et al. 3 CC. Ces servitudes ne sont dès lors pas assimilées à un

transfert de propriété, stricto sensu, au sens de l'art. 61 al. 3, 1ère

hypothèse LDFR, ce que ne soutient au demeurant pas l'autorité intimée.

4.

L'autorité intimée se réfère à l'art. 61, al. 3, 2ème hypothèse, LDFR,

qui soumet à autorisation tout autre acte juridique équivalant économiquement à

un transfert de la propriété.

a) A côté des acquisitions résultant d'une vente,

d'un échange ou d'une donation, les actes juridiques qui confèrent à leurs

ayants droit une position équivalant économiquement à un transfert de la

propriété sont visés par l'art. 61, al. 3, 2ème hypothèse, LDFR. Cette

disposition renonce à énumérer les actes juridiques qui équivalent

économiquement à un transfert de la propriété. Il faut donc examiner dans

chaque cas particulier si une telle situation est réalisée et, pour en juger,

il faut s'en tenir au but économique visé par les relations juridiques

convenues entre les parties et à la question de savoir si l'acte juridique

conclu par les parties confère à l'acquéreur, dans ses effets, une situation

analogue à la propriété sur une entreprise ou un immeuble agricole qui – compte

tenu des objectifs de politique structurelle et de politique de la propriété de

la procédure d'autorisation – puissent expliquer un tel procédé. Si plusieurs

conventions se trouvent entre elles en relation temporelle ou objective, elles

doivent être appréciées dans leur ensemble et la situation du bénéficiaire de

ces actes juridiques examinée en tant que telle. Dans ce cas, ce n'est pas

uniquement la volonté subjective des parties qui est déterminante, mais bien

plutôt l'ensemble des circonstances objectives. La soumission à autorisation

doit toutefois être appliquée de manière restrictive aux procédés de nature

économique (Stalder, op. cit., n. 19-20 ad art. 61 LDFR).

Au nombre des actes juridiques équivalant

économiquement à un transfert de propriété figurent les modifications dans les

droits de participation à une personne morale propriétaire d'immeubles agricoles.

Ainsi, toute aliénation de parts d'une personne morale détenant une entreprise

agricole – et non seulement la cession d'une participation majoritaire - est

soumise à l'autorisation prévue aux art. 61 ss LDFR (ATF 140 II 233 consid.

3.2.4

et les références; FO.2014.0016 du 26 mai 2015). Selon la doctrine, la

constitution ou la cession d'un droit de superficie qui ne serait pas érigé en

droit distinct et permanent ne confère pas sans autre une situation analogue à

la propriété, mais sera déterminé en fonction de la durée et de l'ampleur du

droit concédé (Stalder, op. cit., n. 22 ad art. 61 LDFR). L'usufruit confère en

principe à l'ayant droit un droit de jouissance complet sur la chose (art. 745

al. 2 CC). Le transfert à des tiers de l'usufruit sur des entreprises ou des

immeubles agricoles amoindrit la productivité, ce qui – en tout cas lorsqu'il

est convenu sur une longue durée – justifie la soumission à autorisation

(Stalder, op. cit., n. 23 ad art. 61 LDFR).

b) Selon la définition de l'art. 730 al. 1 CC, la

servitude [foncière] est une charge imposée sur un immeuble en faveur d'un

autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la

part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage, ou à s'abstenir

lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété.

La servitude foncière est un droit réel limité, à

savoir un droit qui confère la maîtrise partielle sur la chose. Elle se

distingue en cela de l'usufruit qui procure en principe à son titulaire la

plénitude de l'usage et de la jouissance d'un bien (Paul-Henri Steinauer, Les

droits réels, Tome II, Berne 4ème éd., 2012, p. 407, n. 2208). Cette

maîtrise est d'abord directe puisqu'elle permet à son titulaire d'agir

directement sur la chose. La maîtrise est ensuite absolue, puisque son

titulaire peut exiger de n'importe quelle personne qu'elle s'abstienne de

troubler la maîtrise qu'il a sur l'objet de son droit. Ce qui est limité n'est

donc pas l'effet réel produit par le droit, mais le contenu de la maîtrise

qu'il confère sur la chose. Alors que la propriété procure à son titulaire une

maîtrise totale sur la chose (droit d'usage, de jouissance et de disposition),

le droit réel limité ne comprend que certaines facultés de maîtrise. En tant

que droit réel limité, la servitude foncière ne procure à son titulaire que

l'usage et/ou la jouissance de l'objet du droit (Galland, op. cit. p. 7-8, n. 26

et 28 les références). La loi ne décrit pas les droits conférés aux

bénéficiaires de la servitude mais la restriction du droit de propriété du

fonds servant. La restriction porte nécessairement sur l'usage et/ou la

jouissance de l'immeuble mais non sur le droit de disposer (Galland, op. cit.,

p. 20 n. 70 et 71; Maryse Pradervand-Kernen, La valeur des servitudes foncières

et du droit de superficie, Thèse Fribourg, Schulthess 2007, p. 11, n. 34).

Lorsque le propriétaire du fonds servant est tenu de s'abstenir lui-même

d'actes que, normalement, il serait en droit de faire, la servitude est dite

négative. De telles servitudes obligent le propriétaire du fonds servant à

utiliser ce dernier d'une certaine façon. Tel est le cas des servitudes

d'interdiction de bâtir, de vue ou d'interdiction d'exploitation d'une activité

déterminée (Galland, op. cit. p. 32-33, n. 128 et ss; Pradervand-Kernen, op.

cit., p. 9 n. 25). Les servitudes foncières, dès lors qu'elles ne confèrent

qu'une utilisation partielle du fonds grevé, peuvent ainsi être constituées

sans limite de temps. Elles se distinguent ainsi de l'usufruit, du droit de

superficie et du droit d'habitation, qui procurent des facultés d'usage si

étendues qu'ils doivent être limités dans le temps (Pradervand-Kernen, op.

cit., p. 11, n. 34 et les références; Steinauer, op. cit., n. 2208).

c) En l'espèce, l'autorité intimée estime que

l'assiette, la portée et l'ampleur des servitudes foncières ne sont pas de

nature à renforcer la position de l'exploitant à titre personnel. Elle estime

que ces servitudes limitent clairement et durablement les possibilités d'usage

agricole sur les parcelles nos 641, 1827 et 2070. En cas de

transfert de ces parcelles à de futurs exploitants agricoles, ceux-ci devraient

subir ces restrictions non choisies et non justifiées de l'usage agricole des

surfaces exploitées. De telles limitations iraient à l'encontre des buts de la

LDFR. Elles auraient par ailleurs un impact négatif sur la valorisation

desdites parcelles en cas de vente par les recourants.

Les recourants soutiennent, pour leur part, que ces

restrictions n'entraînent pas de modification notable dans leur mode

d'exploitation. Elles ne seraient pas d'une ampleur telle qu'elles les

priveraient de la maîtrise effective des biens-fonds concernés. Ils peuvent

continuer à exploiter les parcelles sans modification notable du mode

d'exploitation qu'ils pratiquent depuis une quarantaine d'années. De surcroît,

ces terrains se situent pour partie en bordure de ruisseaux, de haies et de

forêts, de telle sorte qu'il n'y serait pas possible d'y pratiquer une

agriculture intensive. Dans leur réponse, la propriétaire de la parcelle n° 644

et son époux confirment qu'ils ne sont jamais intervenus dans la manière des

recourants d'exploiter leurs parcelles et que ceux-ci ont, de leur propre chef,

décidé de ne pas puriner leurs champs.

d) La première servitude litigieuse porte sur une

restriction d'usage (d'exploitation) et prévoit cinq restrictions. Elle prévoit

tout d'abord que seule une affectation agricole est possible sur les parcelles

nos 641, 1827 et 2070: une telle exigence ne fait que rappeler la

vocation agricole des parcelles qui sont de par la loi soumises à une telle

affectation (cf. art. 16 LAT). La seconde restriction interdit la mise à

disposition gratuite ou onéreuse de l'une ou l'autre de ces parcelles en faveur

d'associations privées ou publiques: on peine à voir en quoi une telle clause,

qui renforce le maintien d'une affectation purement agricole des parcelles, est

de nature à contrevenir aux buts de la LDFR tels que rappelés ci-dessus. La

troisième restriction interdit toute utilisation des biens-fonds concernés pour

de la recherche agricole. Si une telle restriction limite dans une certaine

mesure l'activité agricole, on ne saurait en conclure qu'elle empêche une

activité agricole ordinaire ni ne dévalorise les parcelles en cas de revente de

celles-ci. La quatrième restriction prohibe la constitution de toute servitude

de passage à pied et/ou véhicule sur ces biens-fonds. A nouveau, une telle

restriction n'apparaît pas de nature à restreindre l'activité agricole des

propriétaires des fonds servants. L'impact sur la valorisation des parcelles

paraît également douteuse, étant rappelé que les parcelles sises en zone

agricole sont en principe inconstructibles. Enfin, la cinquième restriction

prohibe tout amendement organique, tel que purin, lisier et fumier sur la seule

parcelle n° 641. D'un point de vue objectif, une telle restriction est de

nature à avoir un impact sur le mode d'exploitation, même si elle semble

correspondre aux pratiques actuelles des recourants. Cet impact n'apparaît

cependant pas suffisamment important pour que la constitution de la servitude

soit assimilable, d'un point de vue économique, à une aliénation de la

propriété au sens de l'art. 61 al. 3 LDFR. Quant aux effets d'une telle

servitude sur la valorisation de la parcelle, le régime d'autorisation institué

par la LDFR n'a pas pour but de protéger la valeur vénale des immeubles

agricoles, mais plutôt, au contraire, d'empêcher les prix surfaits (art. 63 al.

1.

let. b LDFR).

La seconde servitude prévoit quant à elle une

interdiction de bâtir sur les trois parcelles concernées. Aucune construction,

même agricole, n'est autorisée sur ces parcelles. Il convient de rappeler que

cette servitude est prévue sur des parcelles hors zone à bâtir et donc en

principe non constructibles. Les recourants disposent déjà des constructions

nécessaires à leur exploitation. Cette servitude n'empêche ainsi pas la

poursuite d'une activité agricole sur les parcelles grevées et l'on ne saurait

ainsi parler d'une baisse de la valeur de la parcelle en raison d'une telle

servitude (cf. à titre d'exemple ATF 107 II 331/JdT 1982 I 118, 128).

Force est ainsi de constater que, nonobstant la

constitution des servitudes précitées, celles-ci ne comportent que des

restrictions d'usage partielles. Les recourants conserveront la maîtrise

effective de leurs parcelles et leur droit d'en jouir et d'en disposer ne sera

pas entravé au point qu'il faille considérer qu'ils ne seraient pas les

véritables propriétaires des parcelles. L'appréciation de l'autorité intimée

selon laquelle les servitudes précitées équivalent économiquement à un

transfert de la propriété au tiers intéressé, au sens de l'art. 61 al. 3 LDFR

n'apparaît dès lors pas soutenable et ne peut être suivie.

5.

Il résulte des considérants qui précèdent que le recours est admis. La

décision attaquée sera réformée en ce sens qu'il est constaté que les

servitudes litigieuses ne sont pas soumises à autorisation au sens de la LDFR.

La décision est annulée pour le surplus.

L'arrêt est rendu sans frais. Les recourants et la

propriétaire du fonds n° 644 (tiers intéressé) ayant procédé sans l'assistance

d'un mandataire professionnel, ils n'ont pas droit à des dépens (art. 49, 55 al.

2, 91 et 99 LPA-VD).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision de la Commission foncière rurale, Section I, du 14 septembre

2018, est réformée en ce sens qu'il est constaté que les servitudes foncières

constituées selon acte du 30 mai 2018, Minutes Nos 12'263 et 12'264, grevant

les parcelles 641, 1827 et 2070 de Yens, propriété de A.________ et B.________,

en faveur de la parcelle 644 de Yens, propriété de C.________, ne sont pas

soumises à autorisation au sens de la LDFR. La décision est annulée pour le

surplus.

III.

L'arrêt est rendu sans frais.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 15 mai 2019

présidente: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu’à l’Office fédéral de la justice (OFJ).

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.

), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.