FO.2019.0004

CDAP - FO.2019.0004 - 2019-11-20 - Département de l'économie, de l'innovation et du sport (DEIS)/Commission foncière rurale Section I, A.________, Municipalité de Sévery

20 novembre 2019Français38 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A.________ est propriétaire de la parcelle n° ********

de la commune de ********. Ce bien-fonds, d'une surface totale de 26'933 m2,

est composé de 695 m2 en "accès, place privée", 11'124 m2

en nature "champ, pré, pâturage ", 4'271 m2 de forêt et

10'308 m2 de jardin. La parcelle supporte plusieurs bâtiments qui

présentent une surface totale de 535 m2, soit un château (ECA n° 28),

une tour (ECA n° 29), une dépendance accolée au château (ECA n°27), tous érigés

vers 1610, une remise (ECA n° 111), érigée en 1905, ainsi qu'une piscine

aménagée vers 1995.

Le château et sa dépendance ont fait

l'objet de travaux de transformation entre 1993 et 1995.

D'après le plan général d'affectation

de la commune de ******** (ci-après: PGA), approuvé par le Conseil d'Etat le 5

juillet 2005, la parcelle est affectée en zone agricole, en aire forestière et,

pour sa partie ouest, en zone du château, devenue le Plan partiel d'affectation

"Le Château" (ci-après: PPA) en date du 3 mars 2016. La limite du PPA

a été fixée en tenant compte de la partie attenante au château aménagée en parc

et comprenant une végétation arborée. Ce plan englobe également la région

archéologique qui correspond à la surface de l'ancien château et de ses

murailles. Par ailleurs, la limite du PPA à l'est correspond à une légère rupture

de pente de la parcelle.

Le bien-fonds est délimité au nord et

à l'est par le cours de la rivière Combagnou (DP 100), qui s'écoule au milieu

d'un cordon boisé, à l'ouest par la route du Château (DP 10), et au sud par la

parcelle n° ******** qui est essentiellement en nature de champ et supporte une

importante exploitation agricole.

La parcelle n° ******** est portée au

recensement architectural du canton de Vaud à titre de jardin historique

certifié ICOMOS (International Council on Monuments and Sites).

Le château, la dépendance et la tour

figurent au recensement architectural des bâtiments du canton au sens de l'art.

30 du règlement d'application du 22 mars 1989 de la LPNMS (RLPNMS; BLV

450.11.1) avec la note *2*.

La partie est de la parcelle (près de

10'000 m2) est également recensée à titre de surface d'assolement

(SDA) de qualité I au sens de l'art. 26 de l'ordonnance du 28 juin 2000 sur

l’aménagement du territoire (OAT; RS 700.1).

Par requête du 12 juillet 2018, A.________ a

sollicité auprès de la Commission foncière rurale (CFR), par l'intermédiaire de

son conseil, la soustraction à l'application de la Loi fédérale sur le droit

foncier rural (LDFR, RS 211.412.11), au sens de l'article 86 al. 1 let b LDFR,

de la parcelle n° ********.

La CFR a transmis le dossier de la

parcelle n° ******** au Service du développement territorial (SDT), en

application de la procédure de coordination régie par l'art. 4a de l'ordonnance

du 4 octobre 1993 sur le droit foncier rural (ODFR; RS 211.412.110). Dans son

courrier du 16 juillet 2018 adressé au SDT, la CFR a précisé qu'au vu de la

surface potentiellement exploitable en la forme agricole et recensée comme

surface d'assolement, elle émettait des réserves quant à l'inscription d'une

mention sur l'entier de la parcelle. Elle a ainsi évoqué l'exigence d'un

fractionnement préalable.

Le 7 janvier 2019, le SDT a rendu une

décision autorisant a posteriori les travaux de transformation du château et de

la dépendance et l'aménagement d'une piscine (art. 24d al. 2 de la loi fédérale

du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire [LAT; RS 700]) et constatant la

légalité des constructions et installations présentes sur la parcelle n° ********

conformément à l'article 4a alinéa 2 ODFR.

Par lettre du 17 janvier 2019, le

conseil de la propriétaire s'est adressé à la CFR en indiquant qu'un

morcellement de la parcelle irait à l'encontre des buts du PPA qui tend

notamment à protéger l'ensemble architectural du Château de ********, son parc

et ses abords, tout en permettant la réalisation d'un nouveau logement en lien

avec le château (art. 2 PPA). Selon lui, la protection ne peut ainsi être

assurée que si la parcelle demeure une et indivisible.

Par décision du 25 janvier 2019, la CFR a autorisé

la propriétaire à requérir auprès du Registre foncier l'inscription de la

mention de non-assujettissement sur la parcelle n° ********.

Le Département de l'économie, de

l'innovation et du sport (DEIS) a recouru contre cette décision par acte du 22

février 2019 en concluant principalement à sa réforme et à ce que la demande de

mention requise soit refusée, et subsidiairement à ce que le dossier soit

renvoyé à la CFR pour complément d'instruction, respectivement nouvelle

décision dans le sens des considérants.

L'autorité intimée a conclu au rejet

du recours par lettre du 2 avril 2019.

A.________ s'est déterminée par

mémoire du 3 mai 2019 en concluant également au rejet du recours.

Une inspection locale a été diligentée

le 11 septembre 2019 sur la parcelle n° ******** en compagnie des parties

et de leurs représentants. On extrait notamment ce qui suit du procès-verbal

dressé à cette occasion:

"[Le tribunal] se déplace en premier lieu

au milieu de la parcelle, à la limite entre la partie ouest, périmètre du PPA,

et la partie est (terrain agricole en surface d’assolement).

Il est constaté que la limite sud de la

parcelle est clôturée par un treillis métallique et qu’en limites nord et est,

un cordon boisé borde le ruisseau du ********.

Quelques petits arbres ou arbustes sont

présents sur la limite sud de la parcelle. La partie est de la parcelle est

légèrement en pente, direction est.

A.________ indique que la parcelle a toujours

été utilisée de la même façon, soit comme un pré, régulièrement tondu. Aucun

agriculteur n’a exploité cette parcelle depuis qu’elle en est propriétaire,

soit en 1993. De même, cette parcelle n’a jamais été utilisée en tant que

pâturage.

Me Jean-Claude Mathey relève que la partie est

de cette parcelle n’a aucun accès à une voie publique; le seul accès se fait

par le portail d’entrée de la propriété, depuis la route du Château. Cette

partie est accessible par le sud, mais sans aucune voie publique aménagée.

B.________ demande si le propriétaire de la

parcelle n°********, au sud, a manifesté le souhait d’utiliser cette surface

dans le cadre de son exploitation agricole.

A.________ répond par la négative.

B.________ relève qu’il existe une possibilité

pour le propriétaire voisin d’exploiter cette surface, de sorte qu’elle doit

rester soumise à la LDFR.

Me Jean-Claude Mathey rappelle que la partie

est de la parcelle n’est plus exploitée depuis trente ans, que le terrain

restera agricole et que la surface d’assolement demeurera comme telle.

C.________, qui indique être né à ********, se

rappelle que deux ou trois chevaux y paissaient, il y a plus de trente ans,

lorsque lui-même était encore un enfant.

Le président interpelle les parties sur la

question d’un éventuel morcellement de la parcelle n°********.

Pour Me Jean-Claude Mathey, cela ne changerait

rien à la situation actuelle et apparaît comme inutilement complexe.

D.________ rappelle que cette question a été

évoquée par l’autorité intimée dans sa décision. A défaut, un terrain agricole

d’une surface conséquente pourrait être soustrait à la LDFR

Me Jean-Claude Mathey rappelle le but de la

LDFR; il constate qu’en l’espèce, aucun agriculteur n’exploite cette parcelle.

Pour D.________, la parcelle est, dans sa

partie est, objectivement exploitable, de sorte qu’elle demeure soumise à la

LDFR.

B.________ rappelle qu’il suffit à cet égard

qu’une possibilité pour le voisin d’exploiter la parcelle existe, même si ce

dernier ne l’envisage pas.

Me Jean-Claude Mathey compare cette situation à

une véritable contrainte économique.

A.________ rappelle qu’elle a acheté cette

parcelle il y a plus de vingt-cinq ans.

Me Jean-Claude Mathey relève que l’obligation

faite d’exploiter la partie est de la parcelle pourrait créer une gêne pour le

propriétaire, dont le dégagement sera obstrué par les cultures.

A.________ s’étonne de ce que la parcelle ait

été vendue par un exploitant agricole à des non exploitants et que, près de

trente ans plus tard, l’Etat exige l’exploitation de cette parcelle.

Me Jean-Claude Mathey se demande si la LDFR

était en vigueur lors de la vente de la parcelle.

Pour D.________, si tel était le cas, cela

signifie qu’aucun agriculteur n’a fait part de son intérêt lors de l’appel d’offres.

Il rappelle en outre que la Direction générale des immeubles et du patrimoine

(DGIP) ne verrait aucun inconvénient à ce que la parcelle soit morcelée.

Pour Me Jean-Claude Mathey, un morcellement ne

changerait rien à la situation; cette surface ne pourra pas être exploitée,

faute d’accès direct par un chemin public.

Le Tribunal se déplace à l’extrémité sud de la

parcelle.

B.________ relève que moyennant l’octroi d’un

droit de passage par le propriétaire de la parcelle n°********, la surface

d’assolement devient accessible.

Pour Me Jean-Claude Mathey, il ne s’agit que

d’une hypothèse et l’on ne saurait contraindre ce propriétaire à concéder un

tel droit de passage.

Le Tribunal se déplace en limite nord de la

parcelle, à proximité du cordon boisé.

C.________ rappelle qu’initialement, le projet

de PPA consistait à créer une zone à bâtir à cet endroit, accessible par un

pont aménagé au-dessous de la station d’épuration en aval. Ce projet a été

abandonné, les autorités cantonales s’y étant opposées au motif qu’il prendrait

place sur un terrain compris en zone agricole. Le PPA a été achevé dans le

courant de l’année 2016."

La Direction générale de

l'agriculture, de la viticulture et des affaires vétérinaires (DGAV) pour le

DEIS s'est déterminée par lettre du 23 septembre 2019 sur le procès-verbal en formulant

des remarques. Elle a également produit plusieurs clichés de la parcelle au fil

du temps issus du portail d'accès aux informations géolocalisées, données et

service mis à disposition par l'administration fédérale

(https://www.geo.admin.ch).

La propriétaire s'est également

déterminée sur le procès-verbal par lettre datée du 23 septembre 2019

également.

Par avis 26 septembre 2019, le juge

instructeur a informé les parties qu'il était pris note des remarques et

déterminations qu'elles avaient formulées sur le procès-verbal et que les douze

photographies prises par le greffier pendant la vision locale étaient versées

au dossier.

La propriétaire s'est encore déterminée

le 28 octobre 2019 en requérant notamment que les clichés produits par

l'autorité recourante à l'appui de ses déterminations du 23 septembre 2019

soient écartés du dossier dans la mesure où ils constituaient des données

personnelles.

Par lettre du 1er novembre

2019, le juge instructeur a considéré qu'il n'y avait pas matière à retirer du

dossier les clichés produits. Il a par ailleurs informé les parties que la

cause paraissait en état d'être jugée sans nouveau délai de déterminations.

Le tribunal a ensuite statué.

Les arguments des parties seront repris

ci-après dans la mesure utile.

Considérants

1.

Les décisions prises en application de la LDFR

peuvent être attaquées devant l'autorité cantonale de recours (art. 88 al. 1er

LDFR). Est notamment habilitée à recourir, l'autorité cantonale de surveillance

(art. 83 al. 3 LDFR; Stalder, in Das bäuerliche Bodenrecht, 1995, n. 12 ad art.

83), à savoir dans le canton de Vaud, le DEIS (cf. art. 8 de la loi vaudoise

d'application de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural;

LVLDFR; BLV 911.11). En l'espèce, dirigé contre une décision prise en

application de la LDFR et déposé par l'autorité précitée dans le délai de 30

jours prévu à l'art. 88 LDFR, le recours est recevable à la forme.

2.

a) Aux termes de son art. 1er al. 1, la LDFR a pour but d'encourager la propriété foncière rurale et en particulier de maintenir des

entreprises familiales comme fondement d'une population paysanne forte et d'une

agriculture productive, orientée vers une exploitation durable du sol, ainsi

que d'améliorer les structures (let. a), de renforcer la position de

l'exploitant à titre personnel, y compris celle du fermier, en cas

d'acquisition d'entreprises et d'immeubles agricoles (let. b) et de lutter

contre les prix surfaits des terrains agricoles (let. c). Comme l'indique

expressément l'alinéa 2 du même article, la LDFR contient des dispositions sur l’acquisition des entreprises et des immeubles agricoles (let. a);

l’engagement des immeubles agricoles (let. b), le partage des entreprises

agricoles et le morcellement des immeubles agricoles (let. c).

b) Selon l'alinéa 1 de son art. 2, la

LDFR s'applique en première ligne aux immeubles agricoles isolés (d'au moins 2'500 m2) ou aux immeubles agricoles faisant partie d'une entreprise agricole, qui sont

situés en dehors d'une zone à bâtir au sens de l'art. 15 LAT (let. a) et dont

l'utilisation agricole est licite (let. b). D'après l'art. 6 al. 1 LDFR, est

agricole l'immeuble "approprié à un usage agricole ou horticole".

Autrement dit, sont en principe soumis à la LDFR les immeubles qui sont colloqués hors zone à bâtir, indépendamment de leur nature et de leurs usage réels,

et dont l'usage agricole est licite (champ d'application local). Encore

faut-il, pour que l'assujettissement à la LDFR ait un sens, qu'il s'agisse d'un immeuble "agricole", à savoir d'un immeuble approprié à un

usage agricole ou horticole (champ d'application matériel) (AC.2015.0026 du 23

décembre 2015 consid. 4a).

L'alinéa 2 de l'art. 2 LDFR prévoit

encore que le champ d'application de la LDFR s'étend à d'autres objets que les

immeubles et entreprises mentionnés à l'alinéa 1. En particulier, l'art. 2 al.

2.

let. d LDFR dispose que la loi s'applique aux "immeubles à usage

mixte, qui ne sont pas partagés en une partie agricole et une partie non

agricole". Ainsi, un immeuble isolé sis hors zone à bâtir et à usage

mixte est entièrement soumis à la LDFR, quelle que soit l'ampleur de sa surface

appropriée à un usage agricole (AC.2015.0026 du 23 décembre 2015 consid. 4b).

c) A contrario, un immeuble isolé

situé hors zone à bâtir, notamment dans la zone agricole, mais qui n'est pas

approprié à un usage agricole ou horticole, n'est pas considéré comme un

immeuble "agricole" et peut être exclu du champ d'application

de la LDFR.

Une telle soustraction du champ d'application

de la LDFR, dite aussi "désassujettissement ",

nécessite toutefois une décision constatatoire au sens de l'art. 84 LDFR.

Selon cette disposition, celui qui y a un intérêt légitime peut en particulier

faire constater par l'autorité compétente en matière d'autorisation LDFR si une

entreprise ou un immeuble agricole est soumis à l'interdiction de partage

matériel, à l'interdiction de morcellement, à la procédure d'autorisation ou au

régime de la charge maximale (let. a) ou si l'acquisition d'un immeuble

agricole peut être autorisée (let. b). L'art. 84 LDFR permet ainsi au

propriétaire de faire constater par l'autorité compétente - i.e. la CFR dans le

canton de Vaud - que l'immeuble considéré n'est pas soumis au champ

d'application de la LDFR (ATF 132 III 515 consid. 3.3.2; 125 III 175 consid.

2c).

La procédure de désassujettissement

permet dès lors de constater qu'un immeuble, bien que sis hors zone à bâtir,

n'est en réalité d'aucune utilité à l'agriculture, si bien qu'il n'y a pas de

raison de le soumettre aux mesures particulières prévues par la LDFR en faveur

de l'agriculture. La constatation du non-assujettissement a pour conséquence

que l'immeuble est définitivement exclu du champ d'application de la LDFR et

peut dès lors en particulier être aliéné sans restrictions quant à la personne

de l'acquéreur et au prix d'acquisition (ATF 132 III 515 consid. 3.5).

L'art. 86 al. 1 let. b LDFR prévoit

que les immeubles non agricoles situés en dehors de la zone à bâtir qui ne sont

pas régis par la LDFR doivent faire l'objet d'une mention au Registre foncier

(cf. néanmoins l'art. 3 ODFR pour les exceptions à l'obligation de mentionner).

Cette mesure a pour effet d'informer les tiers que l'immeuble en question, bien

que situé hors zone à bâtir, n'est pas assujetti à la LDFR (ATF 132 III 515 consid. 3.3.2). Ainsi, l'immeuble sis hors zone à bâtir bénéficiant de

la décision de constatation précitée de l'art. 84 LDFR doit faire l'objet d'une

telle mention (AC.2015.0026 du 23 décembre 2015 consid. 5a).

d) En l'occurrence, la parcelle

litigieuse n° ********, d'une surface totale de près de de 27'000 m2,

comprenant un château, une piscine et des bâtiments n'ayant plus d'affectation

agricole, est entièrement soumise à la LDFR du moment qu'elle est sise hors

zone à bâtir (art. 2 al. 1 let. a LDFR) et qu'elle n'a pas été partagée en une

partie agricole et non agricole (art. 2 al. 2 let. d LDFR).

Dès lors que la propriétaire demande

le "désassujettissement" de sa parcelle, soit dans son intégralité, on

est en présence d'une procédure tendant à constater qu'un immeuble situé en

dehors d'une zone à bâtir est exclu du champ d'application de la LDFR (et non

d'une procédure tendant à exclure du champ d'application de la LDFR la seule

partie non agricole d'un immeuble à usage mixte).

Il s'agit ainsi, cas échéant, de

constater qu'un immeuble, bien que sis hors d'une zone à bâtir, n'est en

réalité d'aucune utilité à l'agriculture, si bien qu'il n'y a pas de raison de

le soumettre aux mesures particulières prévues par la LDFR en faveur de

l'agriculture. En d'autres termes, il convient en l'espèce de déterminer, au

regard de son assujettissement à la LDFR, si une partie d'au moins des 25'703 m2

de surfaces non bâties, et en particulier les 10'000 m2 recensés

comme SDA dans la partie est de la parcelle, est appropriée à un usage agricole

ou horticole (licite) au sens des art. 2 al. 1 et 6 LDFR. L'autorité recourante

considère que cette dernière condition est réalisée, ce qui l'a conduite à contester

le désassujettissement de l'entier de la parcelle n° ******** requis par la

propriétaire.

En définitive, le litige porte sur

cette question, qu'il convient d'approfondir.

3.

a) L'art. 6 al. 1 LDFR se rattache à l’art. 16 al.

1.

let. a LAT, aux termes duquel les zones agricoles comprennent les terrains

qui se prêtent à l’exploitation agricole ou à l’horticulture productrice et

sont nécessaires à l’accomplissement des différentes tâches dévolues à

l’agriculture; la notion de terrain qui se prête à l’exploitation agricole ou

horticole ou qui est approprié à un usage agricole ou horticole doit être

comprise de la même manière dans l’application de l’une et l’autre loi (cf. ATF

132.

III 515 consid. 3.2; 125 III 175 consid. 2b).

Conformément à la jurisprudence et la

doctrine, est approprié, respectivement apte à un usage agricole ou horticole

(art. 6 al. 1 LDFR), l'immeuble qui, par sa situation et sa composition,

indépendamment de l’usage qui en est fait, peut être exploité sous la forme

agricole ou horticole (ATF 139 III 327 consid 2.1 p. 329; Eduard Hofer, Le

droit foncier rural, Commentaire de la loi fédérale sur le droit foncier rural

du 4 octobre 1991, 1998, n. 7 ss ad art. 6 LDFR). Concrètement, toutes les

surfaces qui ne sont pas boisées et qui disposent d’une couche de terre

suffisante pour la végétation se prêtent à un usage agricole (ATF 139 III 327

consid 2.1 p. 329 et les références citées; Yves Donzallaz, Pratique et

jurisprudence de droit foncier rural [1994-1998], 1999, n. 56 p. 49). La

caractéristique de l'aptitude est donc d'abord d'ordre objectif (ATF 139 III

327.

consid. 2.1 p. 329).

b) Toutefois, ce concept objectif doit

être tempéré par des considérations d’ordre subjectif. L’usage qui a été fait

de l'immeuble, depuis de longues années, doit jouer un rôle dans l’appréciation

des autorités (ATF 139 III 327 consid. 2.2 p. 330 s. et les références citées).

Cette prise en compte de l’affectation subjective de l’immeuble peut ainsi

aboutir à soustraire au régime de la LDFR, entre autres éléments, un parc

attenant à une villa et qui, situé en zone agricole, se prêterait aussi, sur la

base de critères purement objectifs, à un usage agricole ou horticole (ATF 139

III 327 consid. 2.2 p. 331; TF 5A.14/2006 du 16 janvier 2007 et les références

citées; Donzallaz, Traité de droit agraire suisse: droit public et droit privé,

tome 2, 2006, n. 2035 p. 177 et les références citées). Dans la mesure où

le but de la loi n’est nullement de faire de tels bien-fonds des immeubles

agricoles, il est jugé raisonnable de les soustraire à ce régime (ATF 139 III 327

consid. 2.2 p. 331). La composante subjective, qui doit dès lors être prise en

compte, ne doit toutefois pas conduire à contourner la LDFR et ne peut ainsi

revêtir qu’une portée subsidiaire (ATF 139 III 327 consid. 3 p. 331 s.;

TF 5A.14/2006 du 16 janvier 2007 consid. 2.2.3). Dès lors qu'elle est de

nature à faire perdre au terrain sa nature agricole, elle ne peut être

déterminante qu'à des conditions strictes. Les critères objectifs priment en

principe sur le critère subjectif de l'utilisation effective (TF 5A.2/2007 du

15.

juin 2007 consid. 3.4).

Selon la jurisprudence, trois

conditions cumulatives doivent être remplies pour que la composante subjective

soit déterminante (ATF 139 III 327 consid. 3 p. 332):

Dans un premier temps, l’usage non

agricole doit durer depuis de longues années (ATF 139 III 327 consid. 3.1 p.

332; TF 5A.4/2000 du 1er septembre 2000 consid. 2b; arrêt de la

Cour de justice de Genève ATA/388/2011 du 21 juin 2011; ATA/433/2008 du 27 août

2008; ATA/145/2005 du 15 mars 2005; ATA/564/2003 du 23 juillet 2003 et les

références citées; Message du 19 octobre 1988 du Conseil fédéral à l'appui des

projets de LDFR et de loi fédérale sur la révision partielle du CC et du CO, FF

1988.

III 889 ss, spéc. n. 221.3 p. 917). Ce critère doit être appliqué de façon

stricte afin d’éviter tout comportement abusif. En effet, un usage non agricole

ayant persisté suffisamment longtemps permet d'éviter toute tentative de

contournement de la loi par une politique du fait accompli. Il n'y a,

toutefois, pas lieu de fixer cette durée de manière abstraite, dans la mesure

où les circonstances nécessitent de laisser une certaine marge d'appréciation

aux autorités; elle ne saurait cependant être inférieure à quelques dizaines

d'années (ATF 139 III 327 consid. 3.1 p. 332; TF 5A.4/2000 du 1er

septembre 2000). Le Tribunal fédéral a précisé que si l'on doit dans certains

cas aussi tenir compte de l'utilisation effective durant de longues années, par

exemple dans le cas évoqué plus haut d'un parc attenant à une villa située en

zone agricole - où une telle utilisation du terrain non bâti n'est pas

incompatible avec la législation applicable en matière d'aménagement du

territoire -, il en va différemment lorsque le propriétaire a lui-même créé ou

a laissé s'établir une situation de fait qui ne correspond pas à la destination

de son terrain et qui est incompatible avec la législation applicable en

matière d'aménagement du territoire. Le Tribunal fédéral a, ainsi, refusé de

soustraire du champ d'application de la LDFR un immeuble situé en zone agricole

et partiellement goudronné, affecté à des fins d'entreposage par une société de

travaux publics, au motif que "le propriétaire a lui-même créé ou, comme

en l'espèce, a laissé s'établir une situation de fait qui ne correspond pas à

la destination de son terrain et qui est incompatible avec la législation

applicable en matière d'aménagement du territoire" (RNRF 89 2008 224,

5A.14/2006 consid. 2.3.2).

Il faut, ensuite, que l’usage agricole

ne soit pas non plus envisageable pour l’avenir. L'approche doit, cependant,

être concrète et une telle possibilité doit reposer sur des éléments objectifs

autres que la seule nature agricole du sol. A défaut, les parcs en question

relèveraient toujours du champ d'application de la loi sur le droit foncier rural.

Le long usage non agricole passé permet d'ailleurs souvent de présumer, à

défaut d'éléments nouveaux, qu'il en sera de même pour l'avenir. Ainsi

suffit-il qu'un tel usage non agricole futur soit seulement vraisemblable (ATF

139.

III 327 consid. 3.2 p. 332; TF 5A.4/2000 précité consid. 2b).

Finalement, les installations qui ont

été érigées sur le terrain doivent l’avoir été de manière légale, que ce soit

par le biais d'une autorisation au sens des art. 22 et 24 ss LAT ou encore

qu'elles aient été implantées avant l'entrée en force de cette loi,

respectivement lorsque l'immeuble se trouvait dans une zone alors constructible

(art. 24c LAT) (ATF 139 III 327 consid. 3.3 p. 332).

c) En l'espèce, la parcelle n° ********

compte une surface de 26'933 m2 et comprend

plusieurs bâtiments, dont un château, une dépendance, une tour et une remise.

La partie non aménagée est constituée de 10'308 m2 de jardin, 4271 m2 de forêt

et 11'124 m2 de pré-champs. D'après le

PGA la parcelle précitée est affectée en zone agricole, aire forestière et,

pour sa partie ouest, elle est soumis au PPA "Le Château". La limite

du PPA a été fixée en tenant compte de la partie aménagée en parc et comprenant

la végétation arborée et elle correspond à l'est à une rupture de pente de la

parcelle. Comme exposé ci-dessus, il s'agit de déterminer

si une part - supérieure à 2'500 m2 - de l'emprise de la parcelle n°

******** est appropriée à un usage (licite) agricole ou horticole. A cet égard,

il convient d'examiner en particulier si la partie est de la parcelle, - qui est

recensée à titre de SDA et qui entre en première ligne en considération -

satisfait à cette condition.

4.

a) Selon la propriétaire, la parcelle n° ********

de ******** n'a plus eu aucun usage agricole depuis son acquisition en 1993,

soit il y a plus de 25 ans, ni culture, ni prairies fauchées destinées à

produire du foin. Son usage agricole n'est plus non plus envisageable pour

l'avenir, le parc étant clôturé et arborisé et une éventuelle division de la

parcelle impliquant la création d'un bien-fonds totalement enclavé et

inaccessible. Selon elle, la parcelle est en effet bordée à l'est et au sud par

un cordon boisé et une rivière qui rendent tout accès impossible. A l'ouest,

une clôture et une arborisation empêchent également tout passage. A ses yeux,

le fait qu'une partie de la parcelle soit répertoriée en surface d'assolement

ne saurait être considéré comme un argument en faveur d'un fractionnement, la

soustraction à la LDFR d'une surface en SDA ne modifiant en rien cette

qualification, dite surface restant colloquée en zone agricole et répertoriée

comme SDA. La propriétaire relève encore que l'entier de la parcelle est

protégée par le PPA "Le Château" puisque l'art. 2 de son règlement

prévoit qu'il a pour but de "protéger l'ensemble architectural du

Château de ********, son parc et ses abords, tout en permettant la réalisation

d'un nouveau logement en lien avec le Château". Cette protection ne

pourrait ainsi être assurée que si la parcelle demeure une et indivisible. En

outre, et dans la mesure où le PPA réserve une aire constructible destinée à la

réalisation d'une construction (logement) pouvant inclure un garage pour deux

véhicules d'une surface de plancher de 300 m2 étant autorisée, cela

justifie de maintenir un dégagement supplémentaire. S'agissant de la troisième

condition relative à la légalité des installations qui ont été érigées sur le

terrain, la propriétaire considère qu'elle est réalisée dans la mesure où le

Service du développement territorial (SDT) a constaté dans le cadre de sa

décision du 19 janvier 2019 la légalité des constructions et installations.

De son côté, l'autorité intimée, en se

fondant sur des éléments concrets du cas d'espèce et le caractère particulier

du château classé et de ses dégagements, considère que le seul classement en

SDA d'une partie de la surface de pré-champ ne suffit pas à lui seul à

considérer que cette fraction de la parcelle a concrètement et effectivement un

usage agricole, ne serait-ce qu'à l'avenir. Elle relève le caractère enclavé et

sans accès direct pour qu'un exploitant agricole puisse la travailler et y

accéder de manière rationnelle de la partie est de la parcelle. En outre, il

n'existe à ce jour aucun droit de passage constitué en faveur de dite parcelle

et la création d'un tel droit, au sens de l'art. 694 du Code civil suisse du 10

décembre 1907 (CC; RS 210), ne saurait être raisonnablement exigée en faveur

d'un propriétaire voisin qui peut déjà y accéder par ailleurs aux fins de

jouissance non agricole et d'entretien de l'immeuble concerné.

En définitive pour l'autorité intimée

et la propriétaire, la parcelle n° ******** ne remplirait ni les conditions

objectives, ni les conditions subjectives de l'art. 6 al. 1 LDFR de sorte

qu'elle ne pourrait être qualifiée d'immeuble agricole et devrait par

conséquent être soustraite du champ d'application de la LDFR.

b) Selon son art. 2 al. 1 let. a, la

LDFR s'applique aux immeubles situés en dehors d'une zone à bâtir au sens de

l'art. 15 LAT. Le seul fait qu'une partie de l'immeuble ne soit pas colloqué en

zone agricole ne suffit donc pas à l'exclure du champ d'application de la LDFR.

Si l'immeuble agricole est défini à

l'art. 6 LDFR et à l'art. 16 al. 1 let. a LAT comme celui qui est approprié ou

qui se prête à l'usage ou à l'exploitation agricole, la notion d'agriculture

n'est elle-même pas définie; il faut donc se référer à ce sujet aux principes

généraux de la législation sur l'agriculture (Message du 22 mai 1996 du Conseil

fédéral relatif à une révision partielle de la loi fédérale sur l'aménagement

du territoire, FF 1996 III 485 ss, spéc. ch. 202.1 p. 496; Hofer, op. cit., n.

5.

ss ad art. 6-10 LDFR). Selon l'art. 3 de la loi fédérale du

29.

avril 1998 sur l'agriculture (LAgr; RS 910.1), l'agriculture

comprend non seulement la production de denrées se prêtant à la consommation et

à la transformation et provenant de la culture de végétaux et de la garde

d'animaux de rente (let. a), mais encore l'exploitation de surfaces proches de

leur état naturel (let. c). Ainsi, comme déjà exposé ci-dessus, pratiquement

toutes les surfaces de terrain qui ne sont pas en nature de forêt et qui

disposent d'une couche de terre suffisante pour la végétation sont appropriées

à un usage agricole. En font notamment partie les champs, les prés, les

pâturages - y compris les pâturages d'alpage destinés à l'estivage du bétail -

les vergers ainsi que les vignes (Hofer, op. cit., n. 7 ad art. 6 LDFR).

La prairie se prête, par nature, à l'agriculture (TF 5A.4/2000 du 1er

septembre 2000 consid. 2c). Autrement dit, même lorsqu'elle ne présente

d'intérêt que pour le fauchage et le pacage, une parcelle est appropriée à

l'agriculture (FO.2000.0013 du 23 mai 2002). Peu importe encore que les

terrains ne soient ou pas colloqués dans les SDA, dont le

maintien vise à assurer au pays une base d'approvisionnement suffisante,

doivent répondre à des exigences particulières, tenant aux

qualités physiques et biologiques des sols, à leurs caractéristiques, à leur

aptitude agronomique, à leur charge en polluants, ainsi qu'à la forme de la

parcelle (Directive de l'Office fédéral du développement

territorial, Plan sectoriel des surfaces d'assolement SDA - Aide à la mise en

œuvre 2006).

Conformément à l'ordonnance sur la

terminologie agricole (OTerm ; RS 910.91), la surface agricole utile (SAU)

comprend [...] les surfaces sur lesquelles se trouvent des haies, des bosquets

et des berges boisées qui, conformément à la loi sur les forêts (LFo ; RS

921.

), ne font pas partie de celle-ci (art. 14, al. 1, let. f OTerm). Selon le

Commentaire de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991

"Les immeubles dont une partie est utilisable et l'autre partie non

utilisable par l'agriculture sont toujours des immeubles agricoles" (page

127, chiffre 12).

c) En l'espèce, la qualité agricole ou

horticole objective de la parcelle concernée est indéniable. En effet,

contrairement à ce qu'affirment l'autorité intimée et la propriétaire, rien

n'empêche, en l'état et à court terme, l'exploitation de cette parcelle, et en

particulier de sa partie est, pour la production agricole. Hormis ses bordures

nord et est, elle ne peut être qualifiée de "boisée". La cour a pu

constater la présence de quelques arbres, mais qui ne gêneraient pas l'emploi

de machines agricoles. D'un point de vue topographique, elle n'est pas enclavée,

ni particulièrement "clôturée", la structure en place, soit une

barrière en bois complétée par un treillis, pouvant être qualifiée de légère et

facilement démontable. Concrètement, toutes les surfaces qui ne sont pas

boisées et qui disposent d’une couche de terre suffisante pour la végétation se

prêtent à un usage agricole. D'un point de vue objectif, l'aptitude de la

partie est de la parcelle n°******** - qui se présente sous la forme d'un pré

régulièrement tondu - à un usage agricole ne fait pas de doute.

d) Comme rappelé ci-dessus, ce concept

objectif doit être tempéré par des considérations d’ordre subjectif, l'autorité

intimée et la propriétaire évoquant à ce titre les trois conditions retenues

par la jurisprudence constante, à savoir l'usage non agricole doit durer depuis

de longues années, l'usage agricole ne doit pas être envisageable à l'avenir et

les bâtiments et installations érigées doivent l'avoir été de manière légale.

aa) L'autorité recourante ne remet pas

en cause la légalité des bâtiments et installations qui a été confirmée a

posteriori par décision du SDT le 7 janvier 2019 et qui ne saurait être

remise en question à ce stade.

bb) Ensuite, l'autorité intimée et la

propriétaire affirment que la parcelle concernée n'a eu aucun usage agricole

depuis plus de 25 ans, soit depuis qu'elle l'a acquise.

Rien au dossier ne permet de remettre

fondamentalement en doute ces déclarations. Lors de l'inspection locale, le

syndic de la commune les a confirmées. Il a ajouté qu'à son souvenir, il y a

une trentaine d'années, des chevaux paissaient sur la partie est de la

parcelle. Selon la propriétaire, il s'agissait de chevaux de loisirs.

Cela étant, l'examen des images de

cartographie produites par l'autorité recourante et disponibles sur le guichet "map.geo.admin.ch"

démontre que la partie est de la parcelle était exploitée par l'ancien

propriétaire tout au moins jusqu'aux années 1990 et qu'elle formait une unité

avec la parcelle n° ******** (photo 1990). Il apparaît également clairement sur

ces photos que des cultures étaient semées sur cette partie de parcelle avant son

achat en 1993. Il ressort encore des images que la barrière en bois n'a été

installée qu'à partir des années 2000 entre la partie de la parcelle en zone

agricole et la parcelle n°********. Par ailleurs, et jusqu'en 2011, une

barrière ou une séparation physique existait entre la partie est (zone

agricole) et la partie ouest (PPA) de la parcelle n° ********.

Par ailleurs, il convient de relever

que l'usage non agricole de la partie est de la parcelle n'est pas motivée par

une qualité défaillante de son sol ou par sa situation, Lors de l'inspection

locale la propriétaire a indiqué que la parcelle avait toujours été utilisée de

la même façon, soit comme un pré, régulièrement tondu et qu'aucun agriculteur

ne l'avait exploitée depuis qu’elle en était propriétaire. Le fait que cette

parcelle n’ait jamais été utilisée à des fins agricoles depuis 1993 pourrait

ainsi résulter de la simple et unique volonté de la propriétaire de ne pas la

mettre, sous une forme ou une autre, à disposition d'un exploitant agricole.

cc) S'agissant des possibilités

futures, il convient de constater que le bien-fonds se présente comme clôturé

et partiellement arborisé. Or, on ne saurait exclure tout usage agricole en raison

de la seule présence de quelques arbres et buissons sur la partie, répertoriée

en SDA, ainsi que d'une clôture en bois qui sépare cette partie du bien-fonds

en cause de la parcelle agricole voisine (parcelle n° ********). Lors de

l'inspection locale, la cour a pu constater que la parcelle est, côté est,

attenante à un champ, alors que les bâtiments habitables ou les installations

sont concentrées à l'ouest. Une très grande partie des parcelles limitrophes

sont également des parcelles soumises au régime de la LDFR et il n'y pas, côté

est, d'autres parcelle d'agrément. Sous réserve des habitations au nord de la

parcelle n° ********, l'environnement général est d'ailleurs agricole (à

l'ouest, au sud et à l'est).

Il a également été constaté que si la

partie ouest de la parcelle (PPA) constitue effectivement un jardin avec un

parc, elle se différencie de la partie est (zone agricole) par un changement de

déclivité sur le terrain qui devient légèrement en pente en direction de l'est.

Le côté est n'est que très partiellement arborisé avec comme évoqué quelques

arbres en bordures nord, sud et ouest. Il d'agit d'un pré régulièrement tondu.

Il est exact qu'en l'état actuelle de

la parcelle, sa partie est n'a pas d'accès direct sur la voie public si on la

considère indépendamment de la partie ouest soumise au PPA. Cela n'est

toutefois pas suffisant pour retenir que son usage agricole ne serait pas

envisageable pour l'avenir. Un passage par l'ouest de la parcelle et le chemin

d'accès existant reste en effet possible. On relèvera qu'une activité agricole

n'implique pas forcément l'utilisation de machines imposantes ou l'obligation

d'un accès nécessairement étendu.

Par ailleurs un accès serait aussi

envisageable sur toute la longueur sud de la parcelle. A ce titre, il est

rappelé que le propriétaire de la parcelle voisine n° ******** est lui-même

exploitant agricole et que son bien-fonds, utilisé à des fins agricoles, jouxte

la parcelle n° ******** sur près de 150 mètres au nord et y donne un accès

direct. Les deux parcelles s'inscrivent d'ailleurs en continuité. Il est ainsi

parfaitement envisageable que cet agriculteur exploite de façon efficiente

cette partie de terrain et on ne saurait inférer du fait que ce voisin est

celui qui a vendu, il y a plus de 25 ans à la propriétaire actuelle la parcelle

n° ********, qu'il n'aurait aucun intérêt à en exploiter aujourd'hui la partie est.

Le simple fait qu'il n'existe à ce

jour aucun droit de passage constitué en faveur de la parcelle n° ******** ne

saurait supprimer la possibilité d'un usage agricole pour l’avenir, la

constitution d'un tel droit en faveur d'un tiers étant parfaitement

envisageable et usuelle dans une telle configuration, si l'exploitant agricole

voisin ne s'avérait lui-même pas intéressé.

Si la situation du château et de ses

abords immédiats, composés d'un jardin d'agrément planté d'arbres d'ornement ne

portent pas à discussion, l'utilisation de la partie est comme parc ou jardin

d'agrément est discutable. D'ailleurs, jusqu'en 2011, les deux parties étaient

séparées par une barrière. En outre, bien que la propriétaire souhaite

maintenir un dégagement, ce qui est compréhensible pour une propriété de maître

avec jardin et piscine, et qu'il est important à maintenir dans des proportions

raisonnables l'utilisation de terres agricoles attenantes à une zone à bâtir

comme jardin d'agrément ou comme surface de dégagement (cf. arrêt 1A.36/2001), il

faut constater qu'il est en l'espèce très supérieur à la surface bâtie de la

parcelle, même en tenant compte des droits à bâtir qui existent. A l'instar de

la recourante, on peut constater que la parcelle n° ******** est bâtie à raison

de 4,6%. Une surface de 11'124 m2 est répertoriée au registre

foncier en tant que "Champ, pré, pâturage" et environ 10'000 m2

étant classés en SDA. Un éventuel morcellement en limite de PPA aboutirait à un

ratio surface aménagée / non aménagée de 7.3%, et à 11% en prenant en compte la

surface encore constructible, ce qui semble parfaitement acceptable.

La propriétaire considère que l'entier

de la parcelle est protégée par le PPA, l'article 2 du règlement prévoyant que

le PPA a pour but de "protéger l'ensemble architectural du Château de ********,

son parc et ses abords, tout en permettant la réalisation d'un nouveau logement

en lien avec le Château ".

Or, le PPA n'englobe en réalité que la

partie ouest de la parcelle, à l'exclusion des près de 10'000 m2 en

zone agricole qualifiés de SDA. Or, on ne voit pas en quoi le refus de

soustraction à la LDFR sur l'entier de ce bien-fonds mettrait en péril la protection

des abords du château. Il en est de même d'ailleurs, si un morcellement destiné

à soustraire la partie ouest, était opéré: la partie est demeurerait en zone

agricole sans qu'il ne soit possible d'y construire sans restriction. Un

éventuel morcellement ne compromettrait ainsi aucunement la protection de

l'ensemble architectural du Château de ******** et de ses abords ni n'empêcherait

la poursuite des buts du PPA. Cette conclusion est par ailleurs conforme au

préavis informel de la Direction générale des immeubles et du patrimoine

(DGIP), Section Monuments et sites, laquelle a déclaré qu'elle ne s'opposerait

pas au morcellement de la parcelle n° ******** en limite du PPA, pour autant

que la zone agricole qui serait détachée demeure inconstructible.

La propriétaire évoque encore le

dégagement dont elle serait privée. Là également, on ne voit pas en quoi une

éventuelle exploitation de la partie est du terrain priverait le château de son

dégagement. Compte tenu de la topographie du terrain en pente et de la

configuration de lieux, la gêne ne serait que très limitée, selon le type de

culture, et, par la force des choses, ponctuelle, étant également rappelé qu'à

ce stade, un refus de désassujettisement n'implique aucune obligation pour la

propriétaire de faire concrètement exploiter sa parcelle par un agriculteur.

Les abords du château et de son parc

ne sont ainsi pas mis en danger par un refus de désassujettisement. A

l'inverse, une soustraction de l'entier de la parcelle pourrait permettre

d'échapper à la loi et aux buts de la LDFR, dont en particulier l'accès au

foncier rural pour les exploitants à titre personnel et à des prix non

surfaits.

c) En conclusion, la zone est de la

parcelle, dont l'emprise est largement supérieure à 2'500 m2,

peut être licitement utilisée en mode agricole et se prête objectivement à un

tel usage sans que des considérations d’ordre subjectif ne s'y opposent. La

parcelle n° ******** constitue par conséquent un immeuble agricole isolé, sis

hors zone à bâtir (art. 2 al. 1 let. a et 6 al. 1 LDFR), dont l'utilisation

agricole est licite (art. 2 al. 1 let. b LDFR). De surcroît, ce bien-fonds à

usage mixte n'est pas partagé en une partie agricole et une partie non agricole

(art. 2 al. 2 let. d LDFR). En l'état, il doit demeurer ainsi dans son entier

soumis à la LDFR.

En acceptant de désassujettir de la

LDFR l'entier de la parcelle n° ********, l'autorité intimée a par conséquent

violé le droit. La décision attaquée s'avère ainsi mal fondée.

5.

Vu ce qui précède, le recours doit être admis et la

décision attaquée annulée. Conformément aux art. 45, 49, 55, 91 et 99 LPA-VD,

les frais et dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe. Lorsque la

procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou

plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant,

c'est en principe à cette partie adverse déboutée, à l'exclusion de la

collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, d'assumer les

frais et dépens (AC.2008.0265 du 19 mai 2009; RDAF 1994 p. 324). Les frais

seront donc mis à la charge de la propriétaire, qui succombe. Il n'y a pas lieu

d'allouer de dépens.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision de la Commission foncière rurale I du 25

janvier 2019 est annulée.

III.

Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille)

francs est mis à la charge de A.________.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 20 novembre 2019

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal

fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public

s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le

Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à

celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit

être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et

les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement

en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de

preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de

la partie; il en va de même de la décision attaquée.