CDAP - FO.2019.0012 - 2021-03-09 - A._____, B.__/Commission foncière rurale Section I, Direction générale du territoire et du logement, C.__, D._____

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 9 mars 2021

Composition

M. Serge Segura, président; M. Pascal Langone, juge;

M. Antoine Rochat, assesseur; Mme Estelle Cugny, greffière

Recourants

1.

A.________,

à ******, représenté par Me Mathias KELLER, avocat

à Lausanne,

2.

B.________,

à ******, représentée par Me Mathias KELLER, avocat

à Lausanne,

P_FIN

Autorité intimée

Commission foncière

rurale Section I, à Lausanne

P_FIN

Autorité concernée

Direction générale du

territoire et du logement,

Service juridique,

à Lausanne

P_FIN

Propriétaire

C.________,

à ******, représenté par Me Félicien MONNIER, avocat

à Lausanne,

P_FIN

Tiers intéressé

D.________,

à ******,

représentée par Me Félicien MONNIER, avocat à Lausanne,

P_FIN

Objet

Droit foncier rural

Recours A.________ et B.________ c/ décision

de la Commission foncière rurale Section I du 23 avril 2019 autorisant

l'acquisition de la parcelle n° 2204 à Bex, propriété de C.________,

promise-vendue à D.________

Vu les faits suivants:

A.

C.________ est propriétaire des parcelles nos 2204

et 2205 du registre foncier de la Commune de Bex, sises en zone agricole selon

le plan général d'affectation de cette commune, acquises par succession de

E.________, sa tante. Celle-ci tenait la propriété de ces parcelles de sa

qualité d'héritière de son époux F.________. La parcelle n° 2205, libre de

toute construction, est d'une surface de 15'039 m2 en pré-champ.

Quant à la parcelle n° 2204, sa surface est de 10'232 m2. Plusieurs

bâtiments sont situés sur cette parcelle. Tout d'abord s'y trouve un bâtiment

agricole de 1'084 m2 (n° ECA 3832), correspondant à un hangar

agricole comportant huit boxes pour chevaux, un manège disposant d'une surface

d'évolution équestre d'environ 38 mètres sur 21 mètres ainsi qu'un couvert à

véhicule. Une habitation et rural de 303 m2 (n° ECA 16 et 17), comportant

une habitation, une grange, une sellerie et une écurie de quatre box pour

chevaux, est également présente sur la parcelle. La construction du manège et

du hangar agricole sur la propriété, alors en mains de F.________, a été

autorisée le 18 mars 1980 par la Municipalité de la commune de Bex.

B.

Le 18 mai 2016, un contrat de bail à ferme portant

sur les biens-fonds précités a été signé par E.________ et A.________. Ce

contrat mentionne que les parties bailleresses sont F.________ et E.________,

que la durée du bail est de 6 ans, soit du 1er mai 2016 au 30 avril

2022 et que le fermage est fixé à 1'650 fr. annuellement. Selon un avenant à ce

contrat des 11 et 18 mai 2016, il est précisé que les bailleurs mettent à

disposition de A.________ deux boxes vides ainsi que l'usage des installations

du manège (manège et sellerie), de l'eau et de l'électricité pour les deux

chevaux du précité, en échange d'un fermage mensuel de 400 fr., l'entretien de

la propriété en collaboration avec un tiers, les soins ordinaires à prodiguer

au cheval des bailleurs, son fourrage ainsi que la vidange de la fosse à purin

et l'évacuation du fumier. Un second contrat de bail à ferme non daté, portant

sur les bâtiments sis sur la parcelle n° 2204, soit l'habitation et le rural

(nos ECA 16 et 17) et le bâtiment agricole (n° ECA 3832), ainsi qu'une place-jardin,

a été signé par E.________ d'une part et B.________ et A.________ d'autre part.

Ce contrat est conclu pour une durée de 9 ans, soit du 1er janvier

2017 au 1er janvier 2026. Le fermage prévu consiste en l'entretien

des bâtiments et rural et de services auprès des bailleurs.

C.

D.________, née le 1er février 1990, a

obtenu un certificat fédéral de capacité (CFC) de professionnelle du cheval –

soins aux chevaux le 2 août 2013. Elle a également obtenu un CFC d'agricultrice

le 22 juin 2018.

D.

Selon documents du 5 septembre 2016 émis par

l'Etablissement d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels du

Canton de Vaud (ECA), la valeur d'assurance du bâtiment ECA n° 16 est évaluée à

633'438 fr., celle du bâtiment ECA n° 17 576'495 fr., et celle du bâtiment ECA

n° 3832 à 730'167 francs.

E.

G.________ SA a rendu, le 16 décembre 2016, un

rapport d'expertise concernant les parcelles nos 2204 et 2205 de la commune de

Bex. Il en ressort en particulier qu'il s'agit d'un domaine agricole composé de

deux biens-fonds, d'une surface totale d'environ 2,5 hectares, accueillant une

ferme et un manège. Le bâtiment ECA n° 16 a été à l'origine construit en 1917

et a subi d'importants travaux de rénovation en 1984. Si le bâtiment a fait

l'objet d'un entretien soigné, il démontre toutefois une vétusté et une

obsolescence relativement importante en lien avec l'éloignement de la dernière

période de rénovations lourdes datant de 1984. Quant au bâtiment ECA n° 3832,

sa construction date de 1980 et il accueille une travée disposant de huit boxes

à chevaux et un couvert à véhicule ainsi qu'un manège disposant d'une surface

d'évolution équestre d'environ 38 mètres par 21 mètres. Son état d'entretien

est conforme à l'âge du bâtiment et les experts relèvent que la conformité des

boxes à chevaux n'est pas avérée, la surface desdits étant de 8,85 m2

alors que la norme impose une surface minimale de 9 m2. Quant à

la valeur des parcelles, les experts retiennent que la valeur intrinsèque de la

parcelle n° 2204 est de 1'300'000 francs. Cette valeur représenterait dans

un marché libre la valeur vénale du bien. Toutefois, au vu de son affectation

agricole, la valeur de transfert de la propriété est limitée par le prix

licite. Pour le reste, le rapport se réfère aux valeurs estimées par un second

rapport, du 6 décembre 2016, établi par H.________ Sàrl. Il ressort en

substance de celui-ci que la valeur vénale de la parcelle n° 2205 est de 64'668

francs. Le prix maximum non surfait de la parcelle n° 2204 est évalué quant à

lui à 671'000 fr., étant précisé que l'expert s'est fondée sur une estimation

fiscale de 550'000 fr. et y a appliqué un coefficient de 1.22.

F.

I.________ SA à Bex a établi en mars 2019 un budget

d'exploitation relatif au projet de D.________ sur les parcelles nos 2204 et

2205 de la commune de Bex. Il en ressort notamment que, sous réserve d'un

emprunt hypothécaire de 700'000 fr., l'achat sera financé par des fonds

propres. Par ailleurs les éléments suivants figurent dans le rapport :

"[…]

Activité équestre

Les deux parcelles

agricoles seront utilisées à des fins équestres : pensions pour chevaux et

école d'équitation ; parcs extérieurs pour les chevaux, surface à faucher

(production de fourrage). Mme D.________ planifie de gérer une école

d'équitation utilisant 6 poneys (en sa propriété) et 12 pensions de chevaux

privés. Grâce aux boxs existants, ainsi qu'au manège couvert, l'exercice de ces

activités sont idéales. L'activité pourra démarrer dès la reprise du domaine.

Mme D.________ ne

sera pas en mesure de produire son propre fourrage sur la parcelle 2204

(utilisation pour la pâture/parcs). La parcelle 2205 sera toute, ou en partie,

fauchée pour la production de fourrage (travaux par tiers). Le solde du

fourrage grossier devra donc être acheté.

[…]

Charges de

structure

[…]

Mme D.________ sera

seule à gérer ce domaine, dans un premier temps. La première année, elle

garderait un emploi hors exploitation à 50% et la deuxième année, elle

diminuerait à 25%. Le but est de ne pas garder cet emploi par la suite, si le

travail du domaine est suffisant.

[…]

Ce petit domaine, en

zone agricole, n'est pas une entreprise agricole au sens de l'art. 7 de la

LDFR. Le nombre d'unité de main d'œuvre standard (UMOS) est inférieur à 0.6.

L'UMOS estimé pour la surface des pré-champs, ainsi que de la charge de travail

des chevaux, correspond à 0.32 UMOS.

[…]"

Le rapport relève encore que la marge

annuelle brute de l'exploitation, selon une variante "prudente" sera

de 166'922 fr. et le revenu agricole prévisionnel de 78'037 francs. Le solde

prévisionnel disponible pour le service de la dette s'élève quant à lui à

environ 80'000 fr., ce qui selon le rapport couvre les besoins. Enfin, il est

mentionné qu'à terme "il est potentiellement envisageable d'aménager 4

boxs supplémentaires, ainsi qu'une stabulation pour 4 chevaux. A ce moment, un

employé à temps partiel serait engagé, ce qui laisserait du temps à D.________ pour

développer les autres activités, tel [sic] que l'équithérapie."

Par courrier du 27 octobre 2020, un

établissement bancaire a confirmé son accord de principe pour un financement à

hauteur de 700'000 fr. pour l'acquisition par D.________ des parcelles

litigieuses. La déclaration d'impôt 2018 de la précitée montre qu'elle dispose

de suffisamment de fonds personnels pour assurer le paiement du solde du prix.

G.

Le 20 mars 2019, C.________ et D.________, par leur

mandataire, ont transmis à la Commission foncière rurale, section I (ci-après :

l'autorité intimée), une requête en vue de l'autorisation de l'acquisition par la

prénommée des parcelles nos 2'204 et 2'205 de la commune de Bex.

Le 27 mars 2019, les personnes

susmentionnées ont signé, par devant notaire, un acte de vente conditionnelle

et à terme, avec droit d'emption, concernant les parcelles en question pour un

prix de 1'100'000 francs. Ce contrat prévoit notamment :

"[…]

BAIL-DIVERS :

11. L'acquéreur

déclare savoir que les bâtiments numéros 16, 17 et 3832 ECA et la surface en

nature de jardin de 2'452m2 dépendant du bien-fonds feuillet 2204 de Bex font

l'objet d'un document intitulé "bail à ferme agricole" signé par feue

E.________, épouse du précédent propriétaire, en faveur de tiers, document dont

la validité juridique est contestée par C.________.

C.________ s'engage

à entreprendre sans retard les démarches nécessaires auprès des tiers

signataires dudit document en vue de trouver un accord amiable avec ces

derniers en vue de la libération par leurs soins des lieux dans les meilleurs

délais, et, à défaut d'accord, d'introduire les procédures judiciaires

nécessaires en vue de faire constater l'invalidité du document précité et

d'obtenir le départ des tiers signataires. C.________ s'engage à informer

l'acquéreur de l'avancement et du résultat de ses démarches.

[…]

13. Le bien-fonds

feuillet 2205 de Bex et la surface en nature de pré-champ de 6'484m2 dépendant

du bien-fonds feuillet 2204 de Bex font l'objet d'un bail à ferme agricole

conclu pour la période du 1er mai 2016 au 30 avril 2022, contrat

dont l'acquéreur déclare avoir bonne connaissance. Conformément à l'article 14

de la loi fédérale sur le bail à ferme agricole, ce bail passe à l'acquéreur.

Cette dernière

déclare avoir été informée de la procédure à suivre, des délais et échéance

pour résiliation de ce bail à ferme agricole.

[…]"

H.

Par décision du 17 avril 2019, l'autorité intimée a

autorisé l'acquisition des parcelles nos 2204 et 2205 de Bex par D.________,

pour un prix total de 1'100'000 fr., soit 1'035'332 pour le feuillet 2204 et

64'668 fr. pour le feuillet 2205. Cette décision a été communiquée le 23 avril

2019 à B.________ et A.________.

Faits

I.

Par acte du 24 mai 2019, B.________ et A.________

(ci-après les recourants) ont déféré la décision précitée auprès de la Cour de

droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) et conclu à son

annulation. C.________ et D.________ (ci-après les tiers intéressés), par leur

mandataire, ont répondu au recours le 1er juillet 2019 et

conclu à son rejet. L'autorité intimée a déposé sa réponse le 17 septembre

2019 et également conclu au rejet du recours.

Les recourants, par leur conseil, ont

déposé un mémoire complémentaire, le 13 novembre 2019, au pied duquel ils ont

conclu principalement à l'admission du recours et à la réforme de la décision

attaquée en ce sens que l'autorisation requise est refusée. Subsidiairement,

ils ont conclu à l'annulation de la décision et au renvoi de la cause à

l'autorité intimée pour nouvel examen dans le sens des considérants de l'arrêt

à intervenir. L'autorité intimée s'est déterminée complémentairement, le 16

décembre 2019. Les tiers intéressés, par leur mandataire, se sont déterminés,

le 30 janvier 2020. Les recourants, par leur conseil, ont encore déposé des

déterminations, les 13 mars et 16 septembre 2020.

Sur requête du juge instructeur, la

Direction générale du territoire et du logement, division hors zone à bâtir

(ci-après DGTL) s'est déterminée sur le recours, le 14 octobre 2020.

L'autorité intimée a déposé de

nouvelles déterminations, le 30 octobre 2020. Les tiers intéressés l'ont

également fait, le 2 novembre 2020, par l'intermédiaire de leur nouveau conseil.

Les recourants ont déposé une détermination finale, le 27 novembre 2020.

Les arguments des parties seront

repris, autant que de besoin, dans la partie droit.

J.

Le 3 juin 2019, C.________ a formé, par

l'intermédiaire de son conseil, une requête de mesures provisionnelles devant

le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois tendant

principalement à ce que les recourants libèrent les deux parcelles litigieuses.

Il a déposé une requête de conciliation le 20 juin 2019, reprenant les mêmes

conclusions et concluant également au versement par les recourants d'une somme

de 224'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 21 juin 2019.

Par ordonnance de mesures

provisionnelles du 7 août 2019, la Présidente du Tribunal civil de

l'arrondissement de l'Est vaudois a notamment rejeté la requête formée par C.________

le 3 juin 2019. L'ordonnance précitée retient en substance que les baux à ferme

conclus entre les recourants et E.________, respectivement F.________, sont a

priori valables et que rien ne permet en l'état de remettre en doute la volonté

des précités d'affermer leurs parcelles.

K.

Le Tribunal a statué par voie de circulation.

Considérant en droit:

Considérants

1.

a) La décision attaquée a été prise conformément

aux art. 61 al. 1 de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier

rural (LDFR; RS 211.412.11) et 5 al. 1 de la loi vaudoise du 13 septembre 1993

d'application de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural

(LVLDFR; BLV 211.42). L’art. 13 al. 4 LVLDFR renvoie à la loi vaudoise du 28

octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Aux termes

de l'art. 92 al. 1 LPA-VD, la Cour de droit administratif et public du Tribunal

cantonal connaît en dernière instance cantonale de tous les recours contre les

décisions rendues par les autorités administratives lorsqu’aucune autre

autorité n'est expressément désignée par la loi pour en connaître. Cette

compétence n'étant attribuée à aucune autre autorité, le tribunal de céans est

compétent pour statuer sur les recours interjetés contre les décisions de

l'autorité intimée.

b) Déposé en temps utile (art. 95

LPA-VD), le mémoire de recours remplit en outre les conditions formelles posées

par la loi (art. 79 al. 1 et 99 LPA-VD), de sorte qu'il est recevable en la

forme. Les tiers intéressés contestent toutefois la qualité pour recourir des

recourants. Il convient donc d'examiner si ceux-ci peuvent contester la

décision querellée, qui autorise l'achat par D.________ des parcelles nos 2'204

et 2'205 de la commune de Bex.

c) aa) L'art. 83 al. 3 LDFR dispose ce

qui suit :

"1 La demande d’autorisation est adressée à l’autorité cantonale

compétente en matière d’autorisation (art. 90, let. a).

2.

Celle-ci communique sa décision aux parties contractantes, au

conservateur du registre foncier, à l’autorité cantonale de surveillance (art.

90, let. b), au fermier et aux titulaires du droit d’emption, du droit de

préemption ou du droit à l’attribution.

3.

Les parties contractantes peuvent interjeter un recours devant

l’autorité cantonale de recours (art. 88) contre le refus d’autorisation,

l’autorité cantonale de surveillance, le fermier et les titulaires du droit

d’emption, du droit de préemption ou du droit à l’attribution, contre l’octroi

de l’autorisation."

La jurisprudence a reconnu de longue

date au fermier la qualité pour recourir contre l'autorisation (arrêts CDAP

FO.2016.0012 du 7 septembre 2017, consid. 1b; FO.2014.0014 du 20 janvier 2015

consid. 1b; arrêt TA FO.1998.0011 du 30 octobre 1998 consid. 1d). A l'inverse,

il ne suffit pas d'appartenir aux catégories mentionnées à l'art. 83 al. 3 LDFR

pour se voir reconnaître la qualité pour recourir (arrêt TF 5A.21/2006 du 9

novembre 2006 consid. 1.5). Même ces personnes doivent respecter les conditions

générales de légitimation prévues par l'art. 89 al. 1 LTF, à savoir être

particulièrement atteintes par la décision attaquée et avoir un intérêt digne

de protection à son annulation ou à sa modification. Le recourant doit ainsi

démontrer l'existence d'un intérêt juridique ou de fait, qui soit actuel,

pratique et particulier (ATF 139 II 233 consid. 5.2.1; arrêt TF 5A.21/2005 du

17.

novembre 2005 consid. 4.2), qui plus est en lien avec les buts poursuivis

par la LDFR, à savoir l’encouragement de la propriété paysanne, le renforcement

de la position de l’exploitant à titre personnel et la lutte contre les prix

surfaits (Herrenschwand/Stalder, in Das baüerliche Bodenrecht, Kommentar zum

BGBB, 2ème édition, Brugg 2011, n. 12a ss et 17 ad art. 83). Il y a lieu de

garder à l'esprit que la LDFR a institué une autorité cantonale de surveillance

qui a qualité pour recourir contre la décision d'octroi d'une autorisation

(art. 83 al. 3 et 90 al. 1 let. b LDFR) et donc pour tâche de veiller au

respect des dispositions légales en matière d'octroi d'autorisation (arrêt TF

5A.21/2005 du 17 novembre 2005 consid. 4.2).

Le titulaire du droit d'emption, de

préemption ou du droit à l'attribution n'a pas d'intérêt digne de protection à

contester une autorisation d'acquérir accordée à un tiers, car il peut en

principe exercer son privilège et prétendre à l'appropriation du bien

indépendamment de toute procédure d'autorisation et/ou de recours. En

particulier en effet, le titulaire d'un droit de préemption légal qui entend

l'exercer doit l'invoquer dans les trois mois à compter du moment où il a eu

connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu, à savoir même après

la délivrance de l'autorisation, au plus tard deux ans après l'inscription du

nouveau propriétaire au registre foncier (art. 261e CO et 681a CC). Dans un tel

cas, le titulaire du droit n'a la qualité pour recourir contre l'autorisation

d'acquérir accordée à un tiers que s'il établit un besoin de protection

dépassant son droit de s'approprier un immeuble ou une entreprise agricole. Une

telle exception est notamment réalisée lorsqu'il renonce à exercer son droit en

estimant que le prix est surfait. Il en va de même lorsqu'il ne peut exercer

son droit dans le cadre de l'aliénation en cause, par exemple lorsque le

privilège voulu pourrait être exercé sur l'ensemble de l'entreprise agricole

(art. 11 al. 1, 36 al. 1, 42 al. 1, 47 al. 1 LDFR) mais que, dans le cas

concret, seul un immeuble agricole et non l'entreprise agricole est aliéné en

exécution d'un partage matériel (Herrenschwand/Stalder, op. cit., n. 15 ad art.

83.

et Beat Stalder, in Commentaire de la LDFR, 1ère édition, Brugg 1998, n. 15

ad art. 83, auxquels il est renvoyé pour plus de précisions; voir aussi arrêt

TF 5A.21/2006 du 9 novembre 2006 consid. 5.1).

Cette considération ne s'applique

toutefois pas au fermier: du fait de la vente de l'immeuble ou de l'entreprise

agricole, celui-ci est atteint dans son intérêt digne de protection même

lorsqu'il ne veut pas exercer son (éventuel) droit de préemption. Il doit

notamment s'accommoder du fait que le contrat de bail à ferme est résilié si

l'acquéreur entend exploiter lui-même (art. 15 de la loi fédérale du 4 octobre

1985.

sur le bail à ferme agricole [LBFA; RS 221.213.2]); c'est pourquoi il a un

intérêt évident à pouvoir se plaindre que l'autorisation d'acquérir a été

accordée à tort (Herrenschwand/Stalder, op. cit., n. 16 ad art. 83; Stalder,

op. cit., n. 16 ad art. 83).

bb) Les tiers intéressés paraissent

tout d'abord contester la qualité de fermier des recourants. Il ressort

toutefois clairement des contrats produits que les parcelles litigieuses leur ont

été affermées. Certes, la validité des contrats est contestée en justice par C.________.

Toutefois, sa requête de mesures provisionnelles a été rejetée et la Présidente

du Tribunal civil a considéré que rien ne permettait – en l'état – de

considérer que ces contrats ne seraient pas valables. Dans la mesure où les

tiers intéressés n'ont pas apporté d'éléments supplémentaires par rapport à

ceux soulevés devant le juge civil, il n'y a pas lieu de s'écarter de cette

appréciation. La Cour considère dès lors que les recourants sont bien

titulaires d'un bail à ferme sur les parcelles nos 2204 et 2205.

Les tiers intéressés relèvent encore

que seuls les fermiers titulaires d'un droit d'emption ou de préemption ont la

qualité pour recourir, le cercle des détenteurs de cette qualité devant être

interprété restrictivement. A leur sens, la mention du fermier à l'art. 83 al.

3.

LDFR ne serait qu'un exemple de titulaire potentiel des droits précités. Ce

serait cette titularité qui fonderait la qualité pour recourir et non son

expectative. Les recourants estiment quant à eux qu'une interprétation

littérale de l'art. 83 al. 3 LDFR impose de considérer que le fermier dispose

d'un droit propre, hors titularité d'un droit d'emption ou de préemption.

La jurisprudence considère que le

fermier dispose en effet d'un droit propre à recourir, même s'il n'est pas

titulaire d'un droit de préemption. Celui-ci est atteint dans son intérêt digne

de protection du seul fait de la vente, celle-ci impliquant une menace de

résiliation du bail conformément à l'art. 15 al. 1 LBFA (cf. arrêt CDAP

FO.2018.0006 du 21 juin 2018 consid. 2c; arrêt TA FO.1998.0011 du

30.

octobre 1998 consid. 1d déjà cité). Les recourants disposent donc de la

qualité pour recourir et le recours étant recevable, il convient d'entrer en

matière sur le fond.

2.

Les recourants requièrent la production de diverses

pièces : intégrale du procès-verbal de la séance de l'autorité intimée du 17

avril 2019, toutes pièces définissant la composition des membres de celle-ci

lors de la séance du 17 avril 2019, la liste de tous les immeubles dont

l'autorisation d'acquérir a été délivrée pour un prix calculé selon la méthode

PL2 depuis 2010, pièce émanant de la banque de D.________ définissant le calcul

de l'amortissement de l'emprunt hypothécaire exigé annuellement, détail du

calcul des recettes prévues, détail des charges prévues, détail du parc de

machines prévu. Ils requièrent également que le Département de l'économie, de

l'innovation et du sport soit invité à se déterminer sur le recours et plus

particulièrement sur la possibilité d'appliquer la méthode PL2 lorsque l'écart

avec la méthode PL1 dépasse 15%. Enfin, ils demandent qu'une expertise

comptable sur le budget, le financement et la viabilité du projet de D.________

soit diligentée.

a) Le droit d'être entendu garanti par

l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18

avril 1999 (Cst.; RS 101) comprend notamment le droit pour l'intéressé de

produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres

de preuves pertinentes, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à

rendre (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; 135 II 286 consid. 5.1; 135 I 279 consid.

2.3). L'autorité peut cependant renoncer à procéder à des mesures d'instruction

lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que,

procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves

qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient

l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; 137 III 208

consid. 2.2).

b) Les pièces dont la production est

requise portent tout d'abord sur la capacité de D.________ à réaliser son

projet et en particulier sur son financement et sa viabilité financière. Comme

cela sera exposé sous consid. 6 ci-dessous, l'autorité compétente ne doit

toutefois pas examiner ces points mais uniquement se prononcer sur le côté

réalisable du projet. Ainsi, il n'y a pas lieu de requérir les documents demandés

ou une expertise. Au demeurant, les éléments figurant au dossier sont

suffisants pour permettre de se prononcer sur les points soumis à l'examen de

la Cour de céans.

Ensuite, les réquisitions portent sur

la composition de l'autorité intimée et les décisions rendues par celle-ci. Le

dossier est suffisamment complet également sur ces points.

Enfin, il n'y a pas lieu d'interpeller

le Département de l'économie et de l'innovation sur la seule interprétation

d'une directive émise par ses soins, celle-ci ne pouvant de toute façon pas

lier le tribunal. Les mesures d'instructions doivent donc être intégralement rejetées.

3.

Dans un grief de nature formelle, les recourants paraissent

considérer que la composition de l'autorité intimée lors de la séance dans

laquelle la décision a été prise serait invalide. Si la décision ne mentionne

pas la composition de celle-ci lors de la séance du 17 avril 2019, la page de

garde du procès-verbal de la séance – sur laquelle figure les noms des membres

présents – a été produite en procédure, ce qui guérit tout éventuel vice. Pour

le reste, les recourants ne font pas valoir que l'absence de cette indication

les ait empêchés de faire valoir un motif de récusation. Le grief doit donc

être rejeté.

4.

Les recourants contestent que D.________ dispose

des qualités nécessaires pour être considérées comme une exploitante

personnelle. Aucune des parties ne contestant que l'acquisition des parcelles

litigieuses est soumise à la LDFR, il convient dès lors de rappeler les

conditions auxquelles une personne peut acquérir un immeuble agricole.

a) Aux termes de l'art. 61 LDFR, celui

qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit obtenir une

autorisation (al. 1), laquelle est accordée lorsqu'il n'existe aucun motif de

refus (al. 2). Sont des acquisitions, le transfert de la propriété, ainsi que

tout autre acte juridique équivalant économiquement à un transfert de la

propriété (al. 3). L’art. 62 LDFR prévoit des exceptions au principe de

l’acquisition soumise à autorisation, par exemple lorsque l’acquisition est

faite par succession et par attribution de droit successoral (let. a), par un

descendant, le conjoint, les père et mère ou des frères ou des sœurs de

l’aliénateur ou l’un de leurs enfants (let. b) ou par un propriétaire commun ou

un copropriétaire (let. c).

A teneur de l'art. 63 al. 1 LDFR,

l'autorisation d'acquérir une entreprise ou un immeuble agricole est refusée

lorsque l'acquéreur n'est pas exploitant à titre personnel (let. a), lorsque le

prix convenu est surfait (let. b) ou lorsque l'immeuble à acquérir est situé en

dehors du rayon d'exploitation de l'entreprise de l'acquéreur, usuel dans la

localité (let. d). L’art. 9 LDFR définit les notions d'exploitant à titre

personnel (al. 1) et de capacité d’exploiter à titre personnel (al. 2). Selon

cette disposition, est exploitant à titre personnel quiconque cultive lui-même

les terres agricoles et, s’il s’agit d’une entreprise agricole, dirige

personnellement celle-ci (al. 1); est capable d’exploiter à titre personnel

quiconque a les aptitudes usuellement requises dans l’agriculture de notre pays

pour cultiver lui-même les terres agricoles et diriger personnellement une

entreprise agricole (al. 2). Cette disposition définit les notions d'exploitant

à titre personnel (al. 1) et de capacité d'exploiter à titre personnel (al. 2).

La distinction entre ces deux notions provient de l'ancien droit successoral

paysan (art. 620 et 621 al. 2 aCC). Dans son Message du 19 octobre 1988 à

l'appui des projets de la loi fédérale sur le droit foncier rural (FF 1988 III

889), le Conseil fédéral a exposé que les deux notions étaient étroitement

liées et que rien ne s'opposerait à ce que la capacité d'exploiter soit définie

comme un élément de la notion d'exploitant à titre personnel. C'était

uniquement parce que l'ancien droit distinguait les deux notions qu'il

convenait de mentionner spécialement la capacité d'exploiter dans un alinéa

séparé (FF 1988 III 924; RNRF 87/2006 p. 273, 5A.20/2004). En outre, ces

notions n'étant ainsi, pour l'essentiel, pas différentes de celles qui ont été

développées sous l'empire de l'ancien droit successoral paysan par la

jurisprudence du Tribunal fédéral, celle-ci demeure pertinente (ATF 134 III 586

consid. 3.1.2 p. 588 ss; arrêt TF 5A.17/2996 du 21 décembre 2006 consid. 2.4.1).

L'art. 9 LDFR distingue implicitement

entre l'exploitant à titre personnel d'immeubles et celui d'entreprises

agricoles. Dans le cas de l’exploitation de bien-fonds agricoles – ce qui est

le cas des parcelles litigieuses -, il suffit que l'exploitant cultive

personnellement les terres. Pour de nouveaux immeubles qu'il n'exploite pas

encore, l'acquéreur doit s'engager à cultiver personnellement les terrains

qu'il entend acquérir (Yves Donzallaz, Traité de droit agraire suisse, 2006,

vol. II, n° 3215 ss et n° 3298 ss; arrêt TF 2C_747/2008 du 5 mars 2009 consid.

3.1

précité); s'agissant d'un fait futur, il lui suffit de rendre ce

comportement vraisemblable, ce qui peut être le cas par la simple mise en

évidence de ses attaches actuelles ou passées avec l'agriculture. Il faut

apprécier la compétence de manière concrète, c’est-à-dire par rapport aux

connaissances effectives que nécessite une exploitation rationnelle du

bien-fonds en cause (Donzallaz, op. cit., n° 3197). Le fait d’être répertorié

comme exploitant dans les registres cantonaux constitue un indice allant dans

le sens de l'existence des qualités personnelles, bien qu’il ne s'agisse pas

d'une preuve absolue (Donzallaz, op. cit., n° 3285). Il ne s’agit en effet pas

d’une condition de l'art. 9 LDFR et son absence ne permet pas de conclure à

l'inexistence de telles qualités, les registres en cause servant

essentiellement à gérer les paiements directs et certains agriculteurs y

renoncent (arrêt TF 2C_747/2008 du 5 mars 2009 consid. 3.3 précité). Dans certains

cas, les circonstances personnelles peuvent jouer un rôle manifestement

important dans l’octroi de l’autorisation, en dépit de toute formation,

spécialement pour l’achat des seuls immeubles agricoles (Donzallaz, op. cit.,

n° 3272). Dans son Message à l'appui du projet de LDFR, le Conseil fédéral a

également relevé que la notion de l'exploitant à titre personnel n'excluait pas

comme telle l'exploitation personnelle au titre d'activité de loisirs (hobby),

soit que l’exploitant n’y consacre pas l’essentiel de son temps. Le droit

foncier rural ne devrait en effet pas être aménagé comme un droit exclusivement

réservé aux agriculteurs; la compréhension qui se manifeste à l'égard des

préoccupations de l'agriculture en serait sinon diminuée. Par ailleurs, des

immeubles de faible rendement tels que prairies arides, terrains humides, etc.,

importants du point de vue écologique, ne sont souvent plus cultivés que grâce

au dévouement d'amateurs (FF 1988 III 946, voir également dans ce sens,

Donzallaz, op. cit. n° 3306 ss).

La capacité d'exploiter à titre

personnel (art. 9 al. 2 LDFR) suppose que l'intéressé possède la moyenne des

qualités tant professionnelles que morales et physiques qui, d'après les usages

propres à l'agriculture, sont requises pour exploiter de façon convenable un

domaine agricole. Une telle capacité n'existe, en règle générale, que si

l'intéressé a fréquenté une école d'agriculture (FF 1988 924/925; pour plus de

détails: Yves Donzallaz, op. cit., no 3215 ss.) ou, suivant les cas, s'il a

déjà exploité dans les règles de l'art un immeuble ou une entreprise comparable

à celui ou celle qu'il entend acquérir (arrêts TF 5A.17/2006 du 21 décembre 2006

consid. 2.4.1; 5A.9/2001 du 30 juillet 2001 consid. 2b et 4a). Seul celui qui

est au bénéfice d'une formation ou de connaissances pratiques suffisantes, au

plus tard au moment où la décision d'autorisation doit être prise, peut se voir

octroyer une autorisation d'acquérir (arrêt TF 5A.17/2006 du 21 décembre 2006

consid. 2.4.1).

b) Selon la jurisprudence, le but de

l'assujettissement de l'aliénation à autorisation est de garantir que le

transfert de propriété corresponde aux objectifs du droit foncier rural, au

premier rang desquels figure la concrétisation du principe de l'exploitation à

titre personnel (ATF 145 II 328 consid. 3.3.1 p. 333; 133 III 562 consid. 4.3

p. 564; 132 III 658 consid. 3.3.1 p. 659). Dans l'ATF 122 III 287, le Tribunal

fédéral a en effet posé le principe selon lequel le but de politique agricole

de la loi sur le droit foncier rural n'est pas simplement de maintenir le statu

quo, mais de renforcer la position des exploitants à titre personnel et de

privilégier l'attribution des immeubles à de tels exploitants lors de chaque

transfert de propriété, c'est-à-dire de réellement promouvoir le principe de

l'exploitation à titre personnel (ATF 145 II 328 consid. 3.3.1 p. 334; 133 III

562.

consid. 4.4.2 p. 566; 122 III 287 consid. 3b in initio p. 289). La loi sur

le droit foncier rural cherche, dans cette mesure, à exclure du marché foncier

tous ceux qui visent à acquérir les entreprises et les immeubles agricoles

principalement à titre de placement de capitaux ou dans un but de spéculation

(ATF 145 II 328 consid. 3.3.1 p. 334; 135 II 123 consid. 4.3 p. 125).

c) En l'espèce, les recourants

contestent tant le fait que D.________ dispose des capacités pour être

exploitante à titre personnel que le fait qu'elle compte exercer elle-même l'exploitation

du domaine.

aa) S'agissant tout d'abord de la

capacité d'exploiter à titre personnel de D.________, les recourants font en

particulier valoir que celle-ci ne disposerait pas des compétences nécessaires

au vu de son jeune âge et de son manque d'expérience.

D.________, âgée de 29 ans au moment

de la délivrance de l'autorisation, est titulaire d'un CFC d'agricultrice et

d'un CFC de professionnelle du cheval – soins aux chevaux. Comme évoqué plus

haut (cf. consid. 4a ci-dessus), c'est déjà suffisant pour lui reconnaître les

compétences nécessaires au sens de la LDFR. En effet, les diplômes dont elle

peut se prévaloir portent clairement sur les domaines nécessaires à

l'exploitation agricole et, de plus, également sur l'environnement équestre.

Les recourants ne développent aucun argument remettant en cause les formations

suivies par D.________ et en particulier l'adéquation de celles-ci avec les

compétences exigées pour être exploitant à titre personnel.

Les recourants tentent d'ajouter une

condition complémentaire soit l'existence d'une expérience dans le domaine. Un

tel critère ne figure ni dans la loi ni dans les critères développés par la

jurisprudence et la doctrine. Au contraire, suivre les recourants sur ce point

aurait pour conséquence qu'un jeune agriculteur – formé – ne pourrait jamais

reprendre un domaine s'il ne dispose pas d'expérience. Or, tel n'est manifestement

pas le but poursuivi par la loi qui vise à concrétiser le principe de

l'exploitation à titre personnel et non d'en exclure des personnes qualifiées.

La jurisprudence a d'ailleurs déjà reconnu les capacités nécessaires à des

personnes qui ne disposaient pas d'une expérience professionnelle dans le

domaine agricole (cf. arrêt CDAP FO.2020.0004 du 9 octobre 2020 consid. 3c et

3d).

On relèvera par surabondance que D.________

exerce depuis juin 2019 comme aide agricultrice. Elle bénéficie dès lors au jour

du rendu du présent arrêt d'une expérience professionnelle dans le domaine de

l'agriculture.

bb) S'agissant ensuite de

l'exploitation à titre personnel, les recourants soutiennent que les pièces du

dossier démontrent que D.________ n'entend pas exploiter personnellement le

domaine.

Ils se fondent tout d'abord sur le

fait que l'acte de vente prévoit la reprise par D.________ des baux relatifs

aux espaces de pré-champs des parcelles nos 2'204 et 2'205, alors même que

celui relatif aux bâtiments et à l'espace autour d'eux devrait faire l'objet

d'action du vendeur en vue du constat de leur nullité ou encore leur

résiliation. Cela signifierait selon eux que celle-ci n'aurait l'intention

d'exploiter uniquement les boxes et le manège à chevaux avec la surface d'évolution

équestre, à l'exclusion des prés-champs. On ne saurait les suivre. Même si

l'existence des baux à ferme est litigieuse, il est constant que l'acquéreur

d'un immeuble agricole n'a pas d'autre choix que reprendre de telles

obligations. Cela n'implique aucunement qu'il ne veuille ensuite procéder

lui-même à leur résiliation et exploiter les terres acquises. D'ailleurs, l'art.

15.

LBFA, comme rappelé ci-dessus, permet à l'acquéreur qui entend exploiter

personnellement un immeuble agricole de résilier les baux à ferme liés à

celui-ci. L'acte de vente dont se prévalent les recourants mentionnent

expressément que D.________ est consciente des possibilités et modalités de

telles résiliations. On ne saurait dès lors en déduire que la présence du

chiffre 11 de l'acte de vente, qui impose au vendeur de procéder afin que le

bail concernant les bâtiments et la place-jardin sis sur la parcelle n° 2'204

soit supprimé, signifie que l'acquéreuse n'exploitera pas personnellement le

reste du domaine.

Les recourants se réfèrent encore à

l'appui de leur argumentation au budget d'exploitation prévisionnel qui indique

que la fauche de la parcelle n° 2'205 pour la production de fourrage sera

effectuée par un tiers. Ce document mentionne également, dans ses conclusions,

qu'à terme, un employé à temps partiel sera engagé après l'aménagement de

quatre boxes et une stabulation pour quatre chevaux. A comprendre les

recourants, aucun exploitant à titre personnel ne pourrait faire appel à des

tiers pour des travaux ponctuels ou engager du personnel. Il n'apparaît

aucunement que tel soit le cas et que l'exigence posée par la loi implique que

l'acquéreur soit l'unique travailleur sur le domaine. D'ailleurs, comme relevé

plus haut, le message admet que l'activité agricole soit un hobby et que

l'exploitant personnel n'y consacre pas la majorité de son temps. Cela étant,

les recourants omettent de relever que le même budget d'exploitation indique

clairement à quel taux D.________ compte se consacrer au domaine. Dans un

premier temps, elle conservera un emploi à mi-temps – afin d'assurer son niveau

de vie – et ensuite réduira celui-ci à un quart-temps, le but étant de se

consacrer entièrement au domaine quand cela sera viable économiquement. Cette

planification montre que D.________ entend se consacrer personnellement à

l'exploitation.

cc) Les recourants invoquent encore

que le prix d'achat impliquerait que D.________ ne disposerait pas elle-même

des fonds nécessaire à l'acquisition. Il ressort toutefois des pièces produites

qu'elle a les liquidités permettant de conclure la vente.

dd) En définitive, ce grief doit être

rejeté.

5.

Les recourants soutiennent que l'exploitation d'un

manège équestre serait contraire à la zone agricole et qu'ainsi d'une part il

serait démontré que D.________ n'entend pas exploiter le domaine

personnellement et que, d'autre part, son projet ne serait pas viable. Ils

évoquent également des arguments économiques pour fonder leur appréciation sur

ce dernier point.

a) Tout d'abord, il sied de préciser

que le grief ne concerne dans les faits par la qualité d'exploitant à titre

personnel, dont les critères ont été examinés au considérant précédent. En

fait, l'adéquation à la zone entre dans le champ du caractère réalisable du

projet de l'acquéreur.

En effet, l'autorité doit s'assurer

que le projet est réalisable (cf. Yves Donzallaz, op. cit., n. 3298, qui cite

le Tribunal fédéral en disant que le projet du repreneur doit être pratiquement

réalisable. Cet avis se réfère à l'arrêt TA FO.1997.0035 du 22 décembre 1997

consid. 6 et à sa propre référence à l'ATF 94 II 254 consid. 3a). Il s'agit

uniquement de vérifier qu'il n'existe pas un obstacle évident à la

concrétisation du projet – comme par exemple dans l'ATF 94 II 254 l'âge des

acquéreurs ou dans l'arrêt TA FO.1997.0035 le fait que l'acquéreur ne soit pas

réellement en mesure d'exploiter lui-même le domaine et qu'il doive faire appel

à des membres de sa famille.

A ce titre, l'incompatibilité du

projet avec la zone agricole pourrait être un motif rendant le projet

irréalisable.

Dans sa détermination du 14 octobre

2020, la DGTL relève que la réalisation d'une place pour l'utilisation de

chevaux et destinée à l'enseignement de l'équitation ne pourrait être examinée

en conformité à l'affectation de la zone agricole, mais uniquement comme une

activité accessoire non agricole au sens de l'art. 24b de la loi fédérale du 22

juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700). Par ailleurs, les

exigences posées par l'art. 16a bis LAT ne paraissent à son sens également pas

réalisées. L'autorité en déduit donc que les constructions et activités

projetées ne seraient pas conformes à l'affectation de la zone agricole.

Cela étant, le projet ne s'inscrit pas

dans un terrain nu sur lequel il conviendrait de bâtir les infrastructures

nécessaires. Au contraire, un manège et des boxes sont présents depuis 1980.

D'ailleurs, les recourants exploitent eux-mêmes ces infrastructures. On peut

dès lors s'étonner qu'ils invoquent la non-conformité de celles-ci à la zone

agricole, alors même qu'ils n'évoquent pas vouloir renoncer à l'exploitation

qu'ils en font. Cette question mise à part, force est de constater que les

constructions sont âgées d'environ 40 ans. Il est ainsi dès plus probable

qu'elles puissent continuer à être exploitées même si leur conformité à la zone

agricole devait être niée, le propriétaire des parcelles pouvant se prévaloir

de la prescription trentenaire. Dès lors, le projet de base formé par D.________,

qui n'inclut aucune construction nouvelle paraît réalisable au sens de la LDFR.

Savoir si son évolution, avec la construction de nouveaux boxes ou d'autres

infrastructures, sera envisageable sort du cadre de la décision rendue et des

éléments devant être examinés par l'autorité. En effet, à défaut, celle-ci

devrait se projeter sur des dizaines d'années pour envisager toutes les

évolutions possibles d'un domaine, ce qui excède clairement le cadre légal.

b) Les recourants soutiennent

également que l'autorité intimée devait examiner la viabilité économique du

projet, au-delà de son côté réalisable. En effet, ils invoquent des griefs en

lien avec la structure de crédit ou encore les estimations de rendement.

L'art. 61 al. 2 LDFR définit l'examen

auquel l'autorité doit procéder dans la mesure où il prescrit que

l'autorisation d'acquérir un immeuble ou une entreprise agricole est accordée

s'il n'existe aucun motif de refus. Il ne s'agit dès lors pas pour celle-là

d'examiner des critères qui sont extérieurs aux motifs de refus définis à

l'art. 63 al. 1 let. a à c LDFR. Comme évoqué plus haut, l'autorité doit

cependant s'assurer que le projet du repreneur est pratiquement réalisable (cf.

les références citées : Yves Donzallaz, op. cit., n. 3298; arrêt TA FO.1997.0035

du 22 décembre 1997 consid. 6; ATF 94 II 254 consid. 3a). Il ne ressort toutefois

pas de ces jurisprudences que cet examen implique celui de la viabilité

économique à moyen ou long terme du projet, ce qui serait d'ailleurs très

complexe à établir au stade de l'acquisition de parcelles. En effet, une telle

projection implique des estimations quant aux perspectives de rendement et donc

des évaluations faites par des experts. Une telle complexité et le

renchérissement de la procédure qui y est lié n'aurait pour conséquence que de

rendre la transmission de parcelles agricoles très difficile, ce qui sort du

cadre légal. Les recourants veulent ici étendre de manière exorbitante les

exigences fixées à l'acquisition d'immeubles agricoles. Le grief doit donc être

rejeté sans qu'il soit nécessaire d'examiner plus avant les considérations des

recourants.

6.

Enfin, les recourants contestent que le prix

d'acquisition convenu entre le propriétaire et l'acquéreuse soit licite au sens

de la LDFR.

a) A teneur de l'art. 63 al. 1 LDFR,

l'autorisation d'acquérir une entreprise ou un immeuble agricole est refusée

lorsque le prix convenu est surfait (let. b). Conformément à l'art. 66 al. 1

LDFR, le prix d'acquisition est surfait quand il dépasse de plus de 5% le prix

payé en moyenne pour des entreprises ou des immeubles agricoles comparables de

la même région au cours des cinq dernières années. Les cantons peuvent

augmenter ce pourcentage jusqu'à 15 % dans leur législation (art. 66 al. 2

LDFR). Le Canton de Vaud n'a pas fait usage de cette possibilité.

L'art. 66 al. 1 LDFR s'est révélé

compliqué à appliquer et les cantons ont mis en place des pratiques variées

(Yves Donzallaz, op. cit., n° 3503 ss, p. 688). Dans deux arrêts (arrêts TF

2C_234/2015 du 19 août 2015 et 2C_46/2015 du 9 juillet 2015), le Tribunal

fédéral a reconnu qu'une comparaison directe entre des objets similaires

soulevait de nombreuses difficultés (v. ég. l'arrêt CDAP FO.2017.0008 du 23

juillet 2018).

b) Afin de surmonter ces difficultés,

plusieurs méthodes d'estimation ont été développées, dont la méthode dite du

ratio. Cette méthode consiste, pour obtenir le prix licite de l'objet à

estimer, à multiplier la valeur de rendement de celui-ci par un ratio

prédéterminé. Ce ratio, pour sa part, est déterminé sur la base de la valeur de

rendement et du prix licite d'objets vendus dans la région concernée.

Dans ce cadre, la valeur de rendement

sert d'indicateur: est à la base de cette méthode l'idée que la relation entre

la valeur de rendement et le prix de vente se déplace dans un certain

intervalle qu'il est possible de déterminer statistiquement, même si les objets

vendus sont différents et que leur prix de vente ne peut pas être directement

comparé; comme les différences entre les biens se répercutent sur la valeur de

rendement, le ratio défini de la sorte permet de déterminer le prix licite même

sans comparaison directe. Cette méthode dite du ratio prend implicitement en

considération tous les paramètres qui influencent la détermination de la valeur

de rendement, à savoir le terrain, les bâtiments agricoles et l'habitation. Le

Tribunal fédéral a qualifié ladite méthode d'admissible, dans la mesure où elle

repose sur un nombre d'objets comparés suffisamment importants et pour autant

qu'une plus-value soit prise en considération lorsque la valeur intrinsèque des

bâtiments est supérieure à la moyenne ou que d'importants investissements ont

été consentis peu de temps avant l'évaluation du bien (arrêts TF susmentionnés

2C_234/2015 consid. 5.5 et 2C_46/2015 consid. 5.3). Ainsi, en ce qui concerne

les biens-fonds comportant des bâtiments, le Tribunal fédéral a considéré qu'il

était admissible d'appliquer la méthode du ratio uniquement aux biens-fonds et

d'estimer les bâtiments séparément à leur valeur intrinsèque. Il relève

néanmoins que cette méthode pourrait aboutir à une estimation trop élevée car,

en principe, le prix du terrain est moins élevé dans le cas de la vente d'une

entreprise agricole que dans le cas de la vente d'immeubles agricoles (arrêt TF

susmentionné 2C_46/2015 consid. 5.3).

Dans les deux arrêts précités, le

Tribunal fédéral a jugé que la méthode du ratio est particulièrement adaptée

pour fixer le prix licite des entreprises agricoles car celles-ci ne sont pas

directement comparables (arrêts TF susmentionnés 2C_234/2015 consid. 5.5; ég.

2C_46/2015 consid. 5.2). Le Tribunal fédéral relève en outre que le prix licite

ne peut évidemment jamais, même au terme d'un examen approfondi, être déterminé

avec une précision mathématique; la méthode choisie par le législateur entraîne

immanquablement que les résultats se tiennent dans une certaine marge d'appréciation

dont il faut s'accommoder (arrêts TF susmentionnés 2C_234/2015 consid. 5.5; ég.

2C_46/2015 consid. 5.3 et les réf. citées).

c) Dans le canton de Vaud, la

Commission foncière a adopté la méthode du ratio après avoir analysé tous les

dossiers d’autorisations de vente de biens-fonds bâtis délivrées au fil du

temps, en comparant les prix pratiqués avec les estimations fiscales (EF) de

ces biens au jour de la délivrance de l’autorisation. Elle a expliqué sa

pratique dans des circulaires successives adressées aux praticiens (citées

notamment dans les arrêts CDAP FO.2016.0008 du 30 décembre 2019, FO.2014.0008

du 8 octobre 2015, FO.2017.0008 du 23 juillet 2018, FO.2015.0003 du 13 octobre

2015): un tableau statistique a été établi dans lequel ont été ventilés, selon

diverses régions et types d’estimation fiscale, les ratios entre ces prix de

vente majorés de 5% (pour correspondre à la définition du prix licite) et les

estimations fiscales. La circulaire de la Commission foncière du 26 octobre

2018.

intitulée "Prix licites des biens-fonds bâtis assujettis à la LDFR

dès le 1er janvier 2019" contient le tableau suivant :

Ratios Prix

d'acquisition / Valeur EF (par région et type d'EF 2013-2018)

Région

Divers

EF

EFO1

RG92-94

Aigle (sans les Ormonts, Gryon et

Leysin)

1.55

2.32

1.27

Les Ormonts, Gryon, Leysin

2.01

2.45

2.26

Pays d' Enhaut

2.42

4.69

Vevey, Lavaux (sans

Foret-Lavaux), Lausanne Est

1.67

4.00

1.82

Oron (+ Forel-Lavaux), Moudon,

Payerne, Avenches

2.37

4.13

Yverdon, Grandson, Orbe

2.88

3.61

1.70

Echallens,

Cossonay (sauf Pied du Jura). I Lausanne-Nord

1.81

3.43

2.20

Morges, Aubonne (+ L'Isle,

Montricher, Mont-la-Ville)

1.58

4.40

1.61

Rolle, Nyon

1.89

6.24

La Vallée

1.34

2.54

NB: type

d'EF: RG92 ou 94: dernière révision générale non agricole / EF01 : ajustement

des EF dos immeubles agricoles à la valeur de rendement agricole, dans le cadre

de l'harmonisation fiscale fédérale, y compris RG96 à 80% (dès 2018) / Divers :

autres EF résultant d'adaptations individuelles et ponctuelles.

La circulaire correspondante du 30

septembre 2019 applicable au 1er janvier 2020 contient, pour les EF de types

"RG92-94" et la région Aigle, un ratio de 1,27.

La Cour de droit administratif et

public a déjà jugé que la pratique adoptée par la Commission foncière est compatible

avec le recours à une méthode par ratio admise par le Tribunal fédéral. La

méthode se fonde certes sur un ratio appliqué non pas à la valeur de rendement

mais à l'estimation fiscale, mais celle-ci correspond précisément à la valeur

de rendement (art. 2 al. 5 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation

fiscale des immeubles; LEFI; BLV 642.21) pour ce qui concerne les terrains

agricoles. Un supplément peut être ajouté à l'estimation fiscale pour tenir

compte de la valeur des bâtiments, ce qui est un procédé admis également et

tient compte des éventuelles différences d'une vente à l'autre. Il n'y a enfin

pas de raison de douter qu'une relation d'une certaine stabilité permette de

relier l'estimation fiscale aux prix pratiqués.

La Cour de droit administratif et

public a admis sur le principe la pratique de la Commission foncière, du moins

quant à la méthode du ratio appliqué à l'estimation fiscale (méthode

"PL1"; arrêts CDAP FO.2010.0027 du 19 août 2011; FO.2014.0022 du 30

juin 2015). Elle s'en est écartée pour un domaine aux dimensions

exceptionnelles (arrêt CDAP FO.2012.0022 du 13 juin 2013). Elle s'y est tenue

dans l'arrêt FO.2014.0008 du 8 octobre 2015, en excluant la prise en

compte, en sus du ratio, de la valeur d'assurance incendie des bâtiments

(méthode "PL2") pour le motif que dans le cas d'espèce, la

pondération à l'aide de la valeur d'assurance incendie aboutissait à une

diminution du prix licite alors que la prise en compte des bâtiments devait au

contraire entraîner une augmentation (voir encore l'arrêt CDAP FO.2017.0008 du

23.

juillet 2018 qui consacre cette solution dans la même cause). Dans un arrêt

plus récent (arrêt CDAP FO.2016.0008 du 30 décembre 2019 consid. 4), la Cour a

admis, sans véritablement l'analyser, l'application de la méthode PL2 en

approuvant le calcul de la Commission foncière qui fixait le prix licite en

intégrant la valeur ECA des bâtiments.

Il ressort toutefois de l'arrêt TF

2C_999/2015 du 29 mai 2017 consid. 8.3 que la valeur ECA ne doit pas être prise

en compte dans le calcul car il s'agit d'une notion cantonale, que tous les

cantons ne connaissent pas, et qui est dès lors incompatible avec l'art. 66

LDFR.

d) En l'espèce, il convient tout

d'abord de constater que le prix de la parcelle n° 2205, de 64'668 fr., n'est pas

contesté par les recourants. L'autorité intimée s'est fondée sur la méthode du

ratio pour le calculer et son appréciation n'est pas sujette à la critique.

Il ressort des explications données

par l'autorité intimée qu'elle a fait application de la méthode PL2 pour

calculer le prix licite de la parcelle n° 2204 en intégrant, pour deux parts,

la valeur issue du ratio et, pour une part, celle correspondant au total des

valeurs ECA des bâtiments présents sur la parcelle. Les recourants contestent

la conformité de cette méthode avec les principes développés par la

jurisprudence fédérale, respectivement par l'autorité de surveillance. Ils

estiment encore que cette méthode viole le principe de l'égalité ressortant des

articles 8 Cst. et 10 de la Constitution du Canton de Vaud du 14 avril 2003

(Cst-VD; BLV 101.01).

aa) De manière générale, les

recourants critiquent l'intégration de la valeur ECA des bâtiments dans le

calcul opéré par l'autorité intimée. Ils considèrent en substance que sa prise

en compte serait contraire à la jurisprudence fédérale et à l'art. 66 LDFR

et qu'elle entraînerait un résultat inégal dans son résultat, en comparaison

avec les situations ou seule la méthode PL1 est utilisée.

Avec les recourants, il convient de

reconnaître que le Tribunal fédéral a exclu que la valeur ECA puisse être un

élément de calcul du prix licite. Dans l'arrêt TF 2C_999/2015 du 29 mai 2017

consid. 8.3 rendu sur un cas jugé dans l'arrêt CDAP FO.2014.0008 du 8 octobre

2015, notre Haute Cour indique que cette valeur est une notion cantonale qui

n'est pas connue par tous les cantons et que sa prise en compte serait dès lors

contraire au caractère fédéral de la législation sur le droit foncier rural et

en particulier celle relative au prix licite. Le Tribunal fédéral n'était

certes interpellé qu'indirectement sur cette question dans la mesure où, dans

le cas d'espèce qui lui était soumis, la Cour de céans n'avait pas retenu que

la valeur ECA du bâtiment devait être intégrée au calcul, au motif que celle-ci

réduisait le prix licite final. Toutefois, le considérant topique de l'arrêt

fédéral est clair et sa portée ne peut être réduite au seul cas jugé. Au demeurant,

le Tribunal fédéral ne prévoit aucune exception au principe qu'il développe. Certes,

dans l'arrêt CDAP FO.2016.0008 du 30 décembre 2019, soit postérieurement

au rendu de l'arrêt fédéral, la Cour de céans a admis un calcul intégrant la

valeur ECA. On relèvera toutefois que ce point n'était pas particulièrement

contesté dans la mesure où l'on requerrait que le prix licite soit fixé de

manière plus élevée que celui arrêté par la Commission foncière rurale. On ne

saurait cependant tirer de cette jurisprudence que la Cour aurait validé

l'utilisation de la valeur ECA de manière générale. Ainsi, il convient, avec

les recourants, de considérer que l'arrêt précité du Tribunal fédéral invalide

la méthode PL2 dans le sens où elle intègre la valeur ECA dans son calcul.

bb) Les recourants paraissent encore

soutenir que la méthode PL2 serait de manière générale contraire au droit fédéral.

La méthode PL2, qui intègre dans son

calcul la valeur des bâtiments en sus de celle des terrains, correspond

toutefois à la jurisprudence fédérale. Le Tribunal fédéral a en effet considéré

qu'il est tout à fait admissible de calculer d'une part la valeur de rendement

des terrains puis de calculer séparément la valeur des immeubles afin ensuite

d'arriver au prix licite (arrêts TF 2C_234/2015 consid. 5.5 et 2C_46/2015

consid. 5.3 cités plus haut). Certes, l'estimation fiscale vaudoise, utilisée

comme base pour la méthode dite des rations (PL1), comprend déjà la valeur des

bâtiments (cf. arrêt TF 2C_999/2015 du 29 juin 2017 consid. 8.3). Toutefois, le

Tribunal fédéral n'a validé cette méthode que pour autant qu'une plus-value

soit prise en considération lorsque la valeur intrinsèque des immeubles est

supérieure à la moyenne ou que d'importants investissements ont été consentis

peu de temps avant l'évaluation du bien (arrêts TF 2C_999/2015 du 29 juin 2017

consid. 5.2 et les références citées). Ainsi, il n'est aucunement exclu par la

jurisprudence d'intégrer une pondération relative à celle-ci en sus de la

valeur intégrée à l'estimation fiscale.

La méthode PL2 opère cette plus-value

par l'intégration de la valeur des bâtiments pour une part du prix licite, deux

parts étant attribuées à l'estimation fiscale. Ce calcul apparaît adéquat dans

la mesure où il donne une prédominance à la valeur de rendement (soit

l'estimation fiscale) sur la valeur particulière des bâtiments, ce qui

correspond aux critères de la jurisprudence fédérale. Il reste ainsi à

déterminer comment évaluer les bâtiments. Si la valeur ECA des bâtiments ne

peut correspondre à celle à prendre en compte (cf. consid. 6d/aa ci-dessus), et

que la valeur de rendement est déjà intégrée à l'estimation fiscale, seule la

valeur vénale de ceux-ci est envisageable. Ainsi, il convient – dans les cas où

les constructions ont une valeur intrinsèque particulière – de procéder à

l'estimation de leur valeur vénale et d'incorporer ce montant dans le calcul du

prix licite.

7.

En l'espèce, il convient tout d'abord de déterminer

si les bâtiments présents sur la parcelle n° 2204 (nos ECA 16, 17 et 3832) ont

une valeur intrinsèque particulière qui justifie l'application de la méthode

PL2.

L'autorité intimée considère que tel

est le cas car le manège et les boxes constituent un bien rare, seul exemple

chablaisien d'une telle structure en zone agricole. Les recourants estiment que

la preuve de cette rareté n'a pas été faite.

La jurisprudence fédérale qui prévoit

la prise en compte de la valeur des bâtiments, ne précise pas les critères

permettant de considérer que l'on est en présence d'une valeur intrinsèque

particulière. Si elle mentionne une valeur actuelle des bâtiments supérieure à

la moyenne ou encore la présence d'investissements importants réalisés

récemment (cf. notamment arrêts TF déjà cités 2C_999/2015 consid. 5.2,

2C_234/2015 consid. 5.5 et 2C_46/2015 consid. 5.3), elle ne limite pas la

notion de valeur intrinsèque particulière à la seule prise en compte des

matériaux des bâtiments ou à leur méthode de construction. Au contraire, il

convient d'admettre que c'est l'ensemble des circonstances permettant de

justifier que cette valeur est supérieure à celle généralement admise pour un

bien comparable qui doivent être considérés. Dès lors, il est, sur le principe,

tout à fait envisageable de prendre en compte la rareté d'une infrastructure.

Il n'est en effet pas contestable qu'il s'agit d'un élément devant être

intégrer au calcul de la valeur vénale d'un bien immobilier.

En l'espèce, il n'apparaît pas que

l'état des bâtiments – anciens même s'ils sont bien conservés –, le type de

construction ou encore les matériaux utilisés apportent une valeur particulière

à l'ensemble (cf. sur ce point les considérations du rapport d'expert de G.________

SA). Cela n'est d'ailleurs pas soutenu par l'autorité intimée ou les tiers

intéressés. La rareté du bien, qui fonde donc cette valeur intrinsèque

particulière selon l'autorité intimée, s'envisage au regard du fait que

l'infrastructure concernée serait unique dans la région. Il convient ainsi tout

d'abord de vérifier que tel soit le cas.

Les tiers intéressés ont produits

diverses pièces relatives à des manèges pour chevaux situés dans le Chablais.

Selon ces documents, ces installations sont toutes situées dans des zones

spéciales (zone de détente et de loisirs, zone équestre, zones d'installations

publiques, zone d'activités touristiques ou encore zone d'activités

tertiaires). Il n'est pas établi que d'autres seraient situées en zone agricole,

ce qui n'est d'ailleurs ni allégué ni rendu vraisemblable par les recourants.

Ceux-ci invoquent que la preuve de la rareté n'est pas amenée par les pièces

susmentionnées. Il est exact qu'il appartient en l'espèce aux tiers intéressés,

qui s'en prévalent, d'amener cette preuve. Cependant, s'agissant d'un fait

négatif – l'absence d'autres manèges en zone agricole – celle-ci est impossible

à fournir. Seule une vraisemblance suffisante du fait allégué peut être exigée.

Or, les exemples produits par les tiers intéressés étayent la position de

l'autorité intimée sur ce point et rendent suffisamment vraisemblable qu'aucune

autre installation du même type n'est présente en zone agricole. Dès lors, il

appartenait aux recourants de démontrer, par l'apport de preuves

complémentaires, que tel n'est pas le cas. A défaut d'autres éléments, la Cour

doit considérer que la preuve du caractère unique de l'infrastructure équestre

présente sur la parcelle n° 2'204 est amenée.

Il reste encore à déterminer si cette

rareté constitue un élément suffisant pour qu'il altère la valeur intrinsèque

des bâtiments au sens de la jurisprudence. A ce titre, le rapport d'expert cité

plus haut ne mentionne pas s'il a tenu compte de cet élément dans son

appréciation de la valeur vénale des bâtiments. Ce point n'est toutefois pas

décisif. En effet, le fait que les infrastructures puissent bénéficier le cas

échéant d'un régime dérogatoire et exister malgré le fait qu'elles ne soient

pas conformes à la zone, constitue clairement un élément à prendre en compte

dans l'estimation de leur valeur. Il n'apparaît dès lors pas que l'autorité

intimée ait procédé arbitrairement en tenant compte de la valeur des bâtiments

d'une manière particulière dans le cadre de la fixation du prix licite.

8.

En dernier lieu, il convient de procéder au calcul

du prix licite en se fondant sur la méthode PL2 et en intégrant la valeur

vénale des bâtiments.

L'analyse immobilière effectuée par G.________

SA le 16 décembre 2016 indique que la valeur intrinsèque de l'ensemble de

la parcelle n° 2'204 est de 1'300'000 fr., et celle uniquement liée aux

bâtiments et à la place-jardin de 1'258'000 francs. Le terrain qui n'est pas

lié aux bâtiments doit être estimé à sa valeur de rendement, seul ce dernier

montant doit donc être pris en compte, le solde étant compris dans l'estimation

fiscale.

L'autorité intimée a tout d'abord

retenu que l'estimation fiscale (RG92) de la parcelle est de 550'000 fr., ce

qui ressort de l'extrait du registre foncier. Elle a appliqué un ratio de 1.27,

ce qui est conforme à la directive rendue et n'est d'ailleurs pas contesté par

les recourants. Un montant de 698'500 fr. correspond donc à la valeur selon la

méthode PL1. Il convient d'y intégrer celle relative aux bâtiments, soit

1'258'000 fr., pour aboutir à un prix licite de la parcelle n° 2204 de 885'000

fr. [(698'500 x 2) + 1'258'000]/3). La décision querellée retient un prix

licite total de 1'100'000 fr. pour les deux parcelles, soit 1'035'332 fr. pour

la parcelle n° 2204 et 64'668 fr. pour la parcelle n° 2205.

Les recourants ont soulevé – certes

s'agissant du prix admis par l'autorité intimée – que l'autorité de

surveillance n'admettait la méthode PL2 que pour autant que le prix licite obtenu

par ce biais ne soit pas supérieur de plus de 15% à celui obtenu par l'application

des ratios. Ils se fondent en particulier sur les directives du Département de

l'économie rappelées dans l'arrêt CDAP FO.2012.0022 du 13 juin 2013 au consid.

3.

En l'espèce, le prix licite susmentionné est en effet supérieur à cette

limite de 15%. Toutefois, celle-ci ne ressort ni des dispositions légales ni de

la jurisprudence. Or, on peut admettre que dans certains cas la valeur

intrinsèque particulière des bâtiments impliquent une hausse sensible du prix

d'acquisition, sans que cela soit sujet à critique.

Il n'en demeure pas moins que le prix

de vente convenu entre C.________ et D.________ pour la parcelle n° 2'204, soit

1'035'332 fr., est supérieur au prix licite tel que calculé ci-dessus. Il est

ainsi surfait au sens de l'art. 63 al. 1 let. b et 66 LDFR

9.

Les considérants qui précèdent entraînent

l'admission partielle du recours et la réforme de la décision querellée en ce

sens que le prix licite d'acquisition de la parcelle n° 2204 est fixé à 885'000

francs. Les recourants obtenant partiellement gain de cause, les frais doivent

être répartis entre C.________ et D.________, d'une part, et A.________ et B.________,

d'autre part (art. 49 al. 1 LPA-VD et 4 al. 1 du tarif du 28 avril 2015 des

frais judiciaires et des dépens en matière administrative [TFJDA; BLV

173.36.5.1]). Au vu du sort du recours, les dépens doivent être compensés.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est partiellement admis.

II.

La décision de la Commission foncière rurale,

section I, du 17 avril 2019 est réformée en ce sens que l'autorisation

d'acquisition des parcelles nos 2'204 et 2'205 de la commune de Bex par D.________

est accordée pour un prix licite total de 949'668 fr, soit 885'000 fr. pour la

parcelle n° 2204 et 64'668 fr. pour la parcelle n° 2205.

III.

Un émolument judiciaire de 1'500 (mille cinq cents)

francs est mis à la charge de C.________ et D.________, solidairement entre

eux.

IV.

Un émolument judiciaire de 1'500 (mille cinq cents)

francs est mis à la charge de A.________ et B.________, solidairement entre

eux.

V.

Les dépens sont compensés.

Lausanne, le 9 mars 2021

Le président: La

Greffière

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal

fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public

s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le

Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à

celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit

être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et

les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement

en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de

preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de

la partie; il en va de même de la décision attaquée.