CDAP - FO.2021.0001 - 2021-04-07 - A._____/Commission foncière, Municipalité de Saint-Cergue, Département de l'économie, de l'innovation et du sport (DEIS), B._____

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 7 avril 2021

Composition

Mme Mélanie Chollet, présidente; M. François Kart et

Mme Danièle Revey, juges.

Recourante

A.________ à

********, représentée par Me Alain THÉVENAZ, avocat, à Lausanne,

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Autorité intimée

Commission foncière,

Section

II,

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Autorités concernées

1.

Municipalité de Saint-Cergue,

2.

Département de l'économie, de l'innovation

et du sport (DEIS),

Secrétariat général,

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Tiers intéressé

B.________ à

********.

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Objet

Acquisition

d'immeubles par des personnes à l'étranger

Recours A.________ c/ décision de la Commission foncière,

section II, du 8 décembre 2020 constatant que le transfert immobilier portant

sur la parcelle 257 de la Commune de Saint-Cergue, respectivement l'acte de

donation du 20 décembre 2012 conclu entre Mmes B.________ et A.________, est

nul

Vu les faits suivants:

A.

Par acte de donation établi par le notaire C.________, à ********, daté

du 20 décembre 2012, B.________ a donné à A.________, ressortissante

française domiciliée dans ce pays, la parcelle 257 de la Commune de

Saint-Cergue d'une surface totale de 1'948 m2 constituée de

pré-champ (1'409 m2) et de forêt (539 m2). Le transfert

de propriété de la parcelle 257 de la Commune de Saint-Cergue a été inscrit au

Registre foncier le 21 décembre 2012 sans autorisation de la Commission

foncière, section II (ci-après: la Commission foncière).

B.

Le 14 septembre 2018, A.________ a signé un acte notarié avec les époux D.________

par-devant le notaire E.________, à ********, portant sur l'acquisition d'une

surface en nature de forêt dans le cadre de la rectification des limites des parcelles

257 et 258 de la Commune de Saint-Cergue. En page 9 de cet acte, sous la

mention "Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à

l'étranger (LFAIE)", il est mentionné ce qui suit :

" A toutes fins utiles, A.________ fait ici préciser:

- d'une part que la rectification de limites prévue sous

chiffre I ci-dessus n'est pas assujettie au régime de l'autorisation,

conformément à l'article 7 lettre g) de la loi fédérale sur l'acquisition

d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) du 16 décembre 1983, et

- d'autre part, que la forêt d'une surface de mille huit cent

trente-neuf mètres carrés (1839 m2) servira d'établissement stable

pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme

commerciale quelqu'autre industrie ainsi que pour exercer une activité

artisanale ou une profession libérale, selon l'article 2 alinéa 2 lettre a) de

la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger

(LFAIE) du 16 décembre 1983. En conséquence, une autorisation d'acquérir n'est

pas nécessaire au sens de ces dispositions légales."

Une réquisition d'inscription a été adressée au

Registre foncier par le notaire E.________ le même jour.

Le 21 septembre 2018, le Conservateur du Registre

foncier de La Côte (ci-après : le Conservateur) a adressé un "avis de

suspension de réquisition : loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des

personnes à l'étranger du 16 décembre 1983" au notaire E.________,

estimant qu'il existait une incertitude sur l'assujettissement à la loi

fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à

l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41) qui nécessitait de soumettre le cas à la

Commission foncière et le priant de solliciter de la "Commission

foncière II", une décision sur l'assujettissement ou non de l'acte du

14 septembre 2018 au régime de l'autorisation et, dans l'affirmative, de

présenter une requête d'autorisation dûment motivée. Il a souligné à cet égard

que la déclaration LFAIE était un peu "hardie", l'exception

liée à l'établissement stable étant fondée sur des activités génératrices

d'emplois, ce qui n'était pas évident pour une surface de forêt, d'autant moins

que son affectation était en principe figée par les normes sur la protection

des aires boisées.

Dans un courrier électronique du même jour, le

notaire E.________ a indiqué au Conservateur qu'à son sens, l'acquisition de la

surface de forêt dans le cadre de la rectification de limites à titre

d'établissement stable ne nécessitait pas que l'on soumette le cas à la Commission

foncière.

Le Conservateur a répondu le même jour qu'il

maintenait qu'il existait un doute fondé en l'espèce et que, par économie de

procédure, il allait demander son point de vue à la Commission foncière.

Le 24 septembre 2018, le Conservateur a requis de la

Commission foncière qu'elle lui confirme la validité ou l'invalidité de la mise

en suspens.

Le 3 octobre 2018, le notaire E.________ a transmis

à la Commission foncière une requête en vue d'obtenir pour A.________ une

constatation de non-assujettissement pour l'acquisition gratuite d'une surface

en nature de forêt de 1839 m2 à titre d'établissement stable.

Le 8 octobre 2018, la Commission foncière a requis

un complément au notaire E.________ concernant la justification de

l'acquisition d'A.________ de la parcelle 257 de la Commune de Saint-Cergue

afin que la Commission foncière puisse se déterminer sur l'acquisition de la

parcelle 258 de cette même commune. Elle a précisé à cet égard que, dans la

mesure où la parcelle de forêt ne servait pas nécessairement à l'exercice d'une

activité économique, la Commission foncière peinait à envisager une acquisition

à titre d'établissement stable.

Le 12 octobre 2018, le notaire E.________ a répondu

à la Commission foncière, indiquant que l'acte de rectification de limites

ayant pour but de faire coïncider les limites des parcelles 257 et 258 avec

celles du plan de quartier, il avait également répondu au desiderata de

l'inspecteur forestier, lequel souhaitait, pour des raisons de rationalisation

des forêts en vue de leur entretien, de leur gestion ou encore de l'évacuation

du bois, que la surface en nature de forêt située en aire forestière soit

rattachée à la propriété d'A.________ laquelle contenait déjà une surface en

nature de forêt de 539 m2.

Dans un courrier électronique du 16 octobre 2018, la

Commission foncière a indiqué que l'une des questions de sa lettre du 8 octobre

2018 n'avait pas trouvé réponse, à savoir comment A.________ avait acquis la

parcelle 257. Elle a relevé pour le surplus qu'A.________ étant domiciliée à ********

lors de la donation de 2012, celle-ci aurait dû être soumise à une autorisation

de la Commission foncière, ce qui n'avait pas été le cas comme en témoigne

l'absence de mention "restriction de la propriété LFAIE" sur

la parcelle en cause.

Le notaire E.________ a répondu le même jour qu'il

n'avait pas instrumenté l'acte en question et qu'A.________ lui avait expliqué

que B.________ était l'une de ses amies très proches et ancienne syndique de

Saint-Cergue. Il a ajouté qu'A.________ entretenait des liens étroits avec

Saint-Cergue et ses habitants et qu'elle envisageait à court ou moyen terme de

vendre cette parcelle. Il a enfin exposé qu'il ignorait en revanche pourquoi la

donation n'avait pas fait l'objet d'une autorisation de la Commission foncière.

Le 19 octobre 2018, la Commission foncière a indiqué

au notaire E.________ que, n'ayant pas obtenu une justification suffisante

quant à l'acquisition de la parcelle 257, un complément d'information

concernant la justification de la donation devait être apporté. Elle a en outre

relevé que, conformément à l'art. 26 LFAIE, A.________ devrait être au bénéfice

d'une autorisation de la Commission foncière, à défaut de quoi cette

acquisition pourrait être considérée comme nulle. Elle a enfin requis du

notaire qu'il sollicite sa cliente afin de lui indiquer si elle disposait, cas

échéant, d'une solution pour éviter la nullité.

Le 13 février 2019, A.________, par l'intermédiaire

de son conseil, a indiqué qu'elle séjournait régulièrement à Saint-Cergue depuis

l'âge de deux ans, qu'elle y avait passé quasiment toutes ses vacances d'enfant,

qu'elle s'y était mariée, qu'elle y avait noué des liens d'amitié avec un

certain nombre d'habitants et qu'en sa qualité d'avocate, elle avait soutenu

les intérêts de la commune à titre gratuit. Elle a ajouté qu'elle n'avait

jamais eu l'intention de spéculer de quelque façon que ce soit, étant

profondément attachée à la commune et à sa région. L'intéressée a encore exposé

qu'elle était très sensible à la nature, à la faune et à la flore de cette

région et qu'aucune raison financière ne guidait son attachement pour

Saint-Cergue. Selon elle, au moment de l'instrumentation de l'acte de donation

le 20 décembre 2012, elle n'avait absolument pas conscience du fait qu'une autorisation

spéciale devait être obtenue sur la base de la LFAIE et, s'étant fiée au

notaire et au Registre foncier, qui a inscrit le transfert immobilier sans

difficulté, sa bonne foi est complète. Elle a par ailleurs relevé que, malgré

les recherches effectuées auprès du notaire F.________, aucune explication ne

pouvait être donnée pour déterminer la raison pour laquelle il avait, à

l'époque, été considéré qu'une autorisation n'était pas nécessaire pour

l'acquisition de la parcelle 257 alors qu'elle était, et est toujours,

domiciliée à ********. Selon le notaire F.________, la parcelle en question a

peut-être été reçue à titre d'établissement stable au sens de l'art. 2 al. 2

let. 2 LFAIE pour l'exercice d'une activité économique sous forme d'agriculture.

A.________ a encore rappelé qu'elle résidait très régulièrement à Saint-Cergue

et y avait tissé un faisceau de relations très étroites, d'amitié et de

contacts dignes d'être protégés au sens de l'art. 9 let. c LFAIE. Enfin, elle a

répété qu'elle n'avait jamais eu de volonté spéculative et qu'elle était au

contraire très attachée au parc naturel du Jura et n'avait eu de cesse, dans le

cadre de l'élaboration du plan de quartier "********", de préserver

le paysage. Sa participation dans le cadre de la mise en place de ce plan de

quartier a, selon elle, été décisive afin de préserver cet endroit et d'éviter

ainsi d'importantes constructions qui auraient dénaturé le paysage. Elle a dû

participer aux démarches du plan de quartier qu'elle n'avait pas souhaité et

qui ont généré des frais de quelque 200'000 fr. selon ses dires.

Par décision du 15 février 2019, la Commission

foncière a rejeté la requête de constatation de non–assujettissement pour

l'acquisition gratuite d'une surface en nature de forêt à titre d'établissement

stable par A.________. Dite décision indique pour le surplus que la validité de

l'acquisition de la parcelle 257 de la Commune de Saint-Cergue sera analysée et

traitée dans une procédure séparée, l'objet de la procédure portant uniquement

sur la nouvelle acquisition. Elle retient notamment à cet égard que le plan de

quartier "********", dans lequel les parcelles 257 et 258 de la

Commune de Saint-Cergue sont en majeure partie englobées, destiné à

l'habitation et à des activités non gênantes, ne permet pas de créer un

établissement stable sur la parcelle 257, du moins ne permet pas de développer

une exploitation forestière au point de créer un établissement stable.

C. Le 19 mars 2019, A.________, par son

conseil, a indiqué qu'elle ne recourrait pas contre la décision précitée mais

qu'elle souhaitait que la Commission foncière se prononce dans les meilleurs

délais sur la validité de la donation intervenue le 20 décembre 2012.

Le 27 mai 2019, la Commission foncière a requis la

production d'informations complémentaires en ce sens qu'elle a souhaité

connaître les intentions d'A.________ vis-à-vis de la parcelle 257, notamment

ce qu'elle prévoyait de faire sur dite parcelle et a proposé diverses pistes à

cet égard.

Le 4 juillet 2019, le conseil d'A.________ a confirmé

que sa cliente cherchait à trouver une solution pratique pour régler l'affaire

et a requis des précisions sur les pistes évoquées par la Commission foncière

dans son courrier du 27 mai 2019.

Le 12 septembre 2019, le chef du Département de

l'économie, de l'innovation et du sport (ci-après: le DEIS) a informé la

Commission foncière que si elle parvenait à la conclusion que la donation

litigieuse était nulle en application de l'art. 26 LFAIE, son département

envisagerait une action conformément aux art. 26 al. 4 let. c et 27 LFAIE ainsi

que 7 de la loi cantonale du 19 novembre 1986 sur l'acquisition d'immeubles par

des personnes à l'étranger (LVLFAIE; BLV 211.51).

Le 1er novembre 2019, la Commission

foncière a relevé qu'aucun motif d'acquisition avec ou sans autorisation au

sens de la LFAIE n'avait été démontré et conclu que l'acquisition intervenue

sans autorisation était donc nulle. Elle a ainsi transmis le dossier au DEIS

pour suite à donner par courrier du même jour.

Le 27 novembre 2019, le notaire G.________, à ********,

au nom d'A.________, a indiqué à la Commission foncière qu'il paraissait

difficilement contestable que l'acquisition de la parcelle 257 de la Commune

de Saint-Cergue en 2012 n'avait pas été autorisée selon la LFAIE, sans que la

bonne foi de sa cliente ne puisse être mise en cause et a proposé une solution

en ce sens que les parties à l'acte de 2012 conviendraient de révoquer la donation

et, en parallèle, concluraient un pacte successoral, aux termes duquel B.________

l.uerait la parcelle 257 aux deux enfants d'A.________, étant précisé qu'au

décès de B.________, les légataires se verraient sans doute imposer

l'obligation de revendre la parcelle dans les deux ans. Il a enfin requis que

la Commission foncière confirme son accord avec la solution esquissée.

Le 20 décembre 2019, la Commission foncière a

indiqué au conseiller d'Etat en charge du DEIS et à l'Office fédéral de la

justice (ci-après : l'OFJ) qu'elle pourrait être prête à accepter l'annulation

proposée par le notaire G.________ dans sa correspondance du 27 novembre 2019

et a demandé aux destinataires de son courrier qu'ils lui confirment qu'ils ne

voyaient pas d'inconvénient à ce qu'elle entre en matière.

Le 7 janvier 2019 (recte 2020), l'OFJ a indiqué à la

Commission foncière qu'il était d'avis que la solution proposée était conforme

à la loi et qu'il ne voyait pas d'inconvénient à ce qu'elle entre en matière.

Le 8 janvier 2020, le chef du DEIS a notamment

indiqué que si les deux parties à la donation la révoquaient, toute action du

département en vue d'obtenir le rétablissement de l'état antérieur n'aurait

plus d'objet et aucune action ne serait dès lors ouverte. Il a toutefois ajouté

que les intentions de la donatrice n'était pas connues et qu'il s'agirait de se

renseigner pour savoir si elles convergeaient avec celles de la donataire.

Le 12 février 2020, le conseil de la recourante a

notamment précisé à la Commission foncière qu'il était parfaitement au courant

des démarches entreprises par le notaire G.________, avec lequel lui et sa

cliente collaboraient.

Le 13 février 2020, le notaire G.________ a confirmé

l'accord de B.________ avec la solution envisagée dans son courrier du 27

novembre 2019 et indiqué que le pacte successoral entre cette dernière et les

enfants d'A.________ allait être signé prochainement. Il a dès lors demandé à

la Commission foncière qu'elle lui précise comment il fallait envisager le

"retransfert" de la parcelle d'A.________ à B.________ et cité

à titre d'exemple un acte authentique ou une décision de constatation de

nullité de l'acte de 2012 notamment.

Le 28 avril 2020, la Commission foncière a informé

le notaire G.________ que, l'acquisition de la parcelle 257 n'ayant pas été

autorisée conformément à la LFAIE, elle constatait dès lors, en application de

l'art. 26 al. 1 et 2 let. a LFAIE, la nullité de l'acte de donation litigieux.

Elle a en outre relevé que, par courrier du 27 novembre 2019, il avait proposé

de rétablir l'état antérieur et que la solution proposée permettrait de

rétablir une situation conforme à la loi, l'action en cessation de l'état

illicite prévue par l'art. 27 LFAIE n'ayant ainsi plus lieu d'être intentée.

Elle l'a en conséquence prié de lui faire parvenir un projet d'acte authentique

en rétrocession/annulation de la donation.

Sans nouvelle du notaire G.________, la Commission

foncière lui a adressé un rappel le 30 septembre 2020.

Le 2 octobre 2020, le notaire G.________ a informé

la Commission foncière qu'A.________ ne voulait pas engager de frais

supplémentaires et qu'elle préférait attendre une décision judiciaire plutôt

que de passer par un acte authentique de rétrocession ou d'annulation de la

donation et a dès lors requis la reprise de la procédure de constatation de

nullité de la donation.

D. Par décision du 4 décembre 2020, la Commission

foncière a constaté que le transfert immobilier portant sur la parcelle 257 de

la Commune de Saint-Cergue, respectivement l'acte de donation du 20 décembre

2012 conclu entre B.________ et A.________, était nul. Elle a retenu que dite

acquisition était intervenue sans autorisation de la Commission foncière et

qu'une telle autorisation n'aurait en aucun cas été accordée dans la mesure où

aucun motif d'autorisation au sens de la LFAIE ne pouvait être retenu et a

conclu que dit transfert violait de manière grave la LFAIE.

E. Par acte du 8 janvier 2021, A.________

(ci-après: la recourante) a recouru contre la décision précitée auprès de la

Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP

ou la Cour de céans), concluant, avec suite de frais et dépens, principalement

à son annulation et subsidiairement à sa réforme en ce sens que la validité du

transfert immobilier portant sur la parcelle 257 de la Commune de Saint-Cergue,

respectivement de l'acte de donation du 20 décembre 2012 conclu entre B.________

et elle-même, est constatée. Elle fait en substance valoir que la Commission

foncière s'est bornée à constater qu'elle n'avait pas donné son autorisation au

moment de la donation et que celle-ci serait donc nulle sans examiner les trois

arguments soulevés dans ses déterminations du 13 février 2019 pour faire

obstacle à cette nullité, savoir ses liens avec la Suisse et la Commune de

Saint-Cergue plus particulièrement, sa bonne foi, ainsi que l'argent qu'elle a

déjà investi lors de la mise en œuvre d'un plan de quartier à Saint-Cergue,

dont fait partie la parcelle 257. Selon elle, la Commission foncière aurait en

particulier dû discuter et examiner si l'acte de donation pouvait bénéficier

d'une exemption à l'assujettissement d'une autorisation, si sa bonne foi

permettait de faire obstacle à la nullité et si les frais engagés dans le cadre

de la mise en œuvre du plan de quartier devaient également avoir une incidence

sur la décision à rendre. Ces arguments n'ayant pas été examinés, elle estime

que la Commission foncière a violé son droit d'être entendue.

Dans un courrier du 3 février 2021, la Commune de

Saint-Cergue a indiqué que la recourante avait toujours entretenu des liens

étroits avec elle et affirmé qu'elle avait agi en toute bonne foi. Elle a ainsi

proposé l'admission du recours.

Par courrier du 9 février 2021, le DEIS a conclu au

maintien de la décision attaquée.

Dans sa réponse du 16 février 2021, la Commission

foncière a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet du recours. Elle

rejette les reproches de la recourante et rappelle que la décision querellée

s'inscrit dans un long processus et clôt une procédure débutée il y a deux ans.

Elle expose que durant ces deux ans, les parties ont échangé à de nombreuses

reprises avec le notaire et le conseil de la recourante sur la validité de la

donation en tenant compte des arguments soulevés par cette dernière afin de

trouver une solution permettant de remédier à la situation contraire au droit.

Au vu de ces échanges, elle indique qu'elle a cru de bonne foi que la

recourante avait admis l'idée que la donation devait être considérée comme

nulle, ce d'autant que son notaire avait écrit en ce sens à plusieurs reprises.

Elle en conclut qu'à la lecture des différents échanges de correspondances

figurant au dossier, il ne faisait aucun doute aux yeux de l'ensemble des

parties que la donation n'avait aucune validité et qu'une solution afin de

rétablir l'état antérieur devait être trouvée. Elle ajoute finalement que les

arguments soulevés par la recourante pour faire obstacle à la nullité de la

donation ne sont pas pertinents et ne peuvent influencer le constat que dite

donation aurait d'une part dû lui être soumise et d'autre part qu'elle ne

pouvait en aucun cas l'autoriser, à défaut de motif d'acquisition. Ainsi, selon

elle, ni l'affection que voue la recourante à la Commune de Saint-Cergue ni sa

bonne foi, qui n'est pas remise en cause, ni le fait qu'elle ait investi de

l'argent pour développer un plan de quartier ne peuvent remédier au fait que

l'acquisition par donation de la parcelle 257 n'a pas été autorisée et ne peut

l'être a posteriori.

Par courrier de son conseil du 23 février 2021, la

recourante a indiqué qu'elle n'avait pas d'observation complémentaire à

déposer, la Commission foncière n'apportant aucun élément nouveau.

Considérant en droit:

1.

Selon l'art. 20 LFAIE, les décisions des autorités de première instance,

soit, dans le canton de Vaud, la Commission foncière, section II (art. 6 al. 1

LVLFAIE), sont sujettes à recours devant l'autorité cantonale de recours, soit

la CDAP (art. 20 LVLFAIE en relation avec l'art. 5 de la loi du 28 octobre 2008

sur la procédure administrative [LPA-VD ; BLV 173.36]).

Déposé en temps utile (art. 20 al. 3 LFAIE) et selon

les formes prescrites par les art. 79, 95 et 99 LPA-VD, le recours est

formellement recevable, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le

fond.

2.

La recourante soutient que la Commission foncière a violé son droit

d'être entendue puisqu'elle n'a pas examiné les trois arguments qu'elle avait

invoqués pour faire obstacle à la nullité de la donation.

a) Conformément aux art. 29 al. 2 de la Constitution

fédérale du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et 33 al. 1 LPA-VD, les parties ont le

droit d'être entendues. La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu

notamment le devoir pour l'autorité de motiver sa décision, afin que le

justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et

exercer son droit de recours à bon escient et l'autorité de recours exercer son

contrôle. Pour répondre à ces exigences, l'autorité doit mentionner, au moins

brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa

décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée

de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 141 V 557 consid.

3.2.1; 129 I 232 consid. 3.2; cf. aussi arrêts TF 5A_535/2019 du 25 juillet

2019 consid. 3.3.1; 2C_1004/2018 du 11 juin 2019 consid. 5.1). L'autorité n'a

toutefois pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de

preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à

l'examen des questions décisives pour l'issue du litige (ATF 141 V 557 consid.

3.2.1; 134 I 83 consid. 4.1, et les arrêts cités; cf. aussi arrêt TF

5A_535/2019 du 25 juillet 2019 consid. 3.3.1). Dès lors que l'on peut discerner

les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision

motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée. La motivation

peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la

décision (arrêt TF 5A_535/2019 du 25 juillet 2019 consid. 3.3.1). En revanche,

une autorité se rend coupable d'un déni de justice formel prohibé par l'art. 29

al. 2 Cst. si elle omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une

certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments

importants pour la décision à rendre (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1, et les

arrêts cités).

Selon la jurisprudence, une violation du droit

d'être entendu peut être réparée lorsque la partie lésée a la possibilité de

s'exprimer devant une autorité de recours jouissant d'un plein pouvoir

d'examen. Toutefois, une telle réparation doit rester l'exception et n'est

admissible, en principe, que dans l'hypothèse d'une atteinte qui n'est pas

particulièrement grave aux droits procéduraux de la partie lésée. Cela étant,

une réparation de la violation du droit d'être entendu peut également se

justifier, même en présence d'un vice grave, lorsque le renvoi constituerait

une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure, ce

qui serait incompatible avec l'intérêt de la partie concernée à ce que sa cause

soit tranchée dans un délai raisonnable (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 p. 226 s.

et les références citées; arrêt 6B_510/2018 du 31 juillet 2018 consid. 2.2.1).

Par ailleurs, le droit d'être entendu n'est pas une fin en soi. Il constitue un

moyen d'éviter qu'une procédure judiciaire ne débouche sur un jugement vicié en

raison de la violation du droit des parties de participer à la procédure,

notamment à l'administration des preuves. Lorsqu'on ne voit pas quelle

influence la violation du droit d'être entendu a pu avoir sur la procédure, il

n'y a pas lieu d'annuler la décision attaquée (ATF 143 IV 380 consid. 1.4.1 p. 386

et les références citées).

b) En l'espèce, quand bien même la décision est

peut-être sommairement motivée et n'a pas examiné point par point les arguments

soulevés par la recourante dans son courrier du 13 février 2019, il n'en

demeure pas moins que l'autorité intimée a brièvement exposé les motifs

appuyant sa décision, motifs qui étaient suffisants pour permettre à la

recourante de la comprendre et de l'attaquer. On relèvera en outre que la

décision querellée s'inscrit dans un long processus qui clôt une procédure

débutée il y a plus de deux ans. Ainsi, la question de la validité de la

donation litigieuse a déjà été évoquée dans la décision de refus rendue par la

Commission foncière le 15 février 2019. C'est au reste dans ce cadre que la

recourante avait développé les trois arguments qu'elle soulève aujourd'hui, son

courrier à cet égard datant du 13 février 2019. Or, la décision du 15 février

2019 n'a pas été contestée par la recourante. Avant que cette décision ne soit

rendue, le notaire de l'époque de la recourante, le Conservateur du Registre

foncier de La Côte et la Commission foncière ont en outre échangé de nombreux

courriers relatifs à la donation litigieuse notamment. Postérieurement à

celle-ci, et durant pratiquement deux ans, le nouveau notaire de la recourante,

son conseil et la Commission foncière se sont à nouveau entretenus par écrit à plusieurs

reprises au sujet de la validité de la donation. Il ressort notamment de ces

échanges que le notaire de la recourante a lui-même reconnu dans un courrier

adressé à la Commission foncière le 27 novembre 2019 qu'il paraissait "difficilement

contestable que cette acquisition n'a pas été autorisée selon la loi fédérale

sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger" et a proposé

une solution qui permettrait de "rétablir une situation conforme à la

loi au registre foncier de La Côte". Dans un courrier du 13 février

2020, le notaire G.________ évoquait lui-même la possibilité d'une décision de

constatation de nullité de l'acte de 2012 en complément des démarches

entreprises. Le conseil de la recourante était au reste parfaitement informé de

dites démarches auxquelles il collaborait ainsi qu'il l'a confirmé dans son

courrier du 12 février 2020 à la Commission foncière. La solution esquissée a

d'ailleurs été soumise aux autorités de surveillance compétentes en matière de

LFAIE, lesquelles ont accepté que les parties régularisent la situation

juridique découlant de l'inscription de la donation au Registre foncier de

cette façon. Enfin, dans un courrier adressé au notaire G.________ le 28 avril

2020, la Commission foncière a constaté la nullité de l'acte de donation, ce

qu'elle a répété dans une correspondance du 30 septembre 2020, sans que cette

affirmation ne fasse réagir la recourante, si ce n'est en requérant la reprise

de la procédure de nullité de la donation (cf. courrier du notaire G.________

du 2 octobre 2020). Dans ces conditions, la Commission foncière était

parfaitement légitimée à croire que la recourante avait admis l'idée que la

donation était nulle. Durant tout ce temps, la recourante aurait en outre

largement eu le temps de faire valoir ses arguments si elle estimait au

contraire que la donation n'était pas nulle. Enfin, on relèvera que la

recourante n'explique pas en quoi la Commission foncière n'aurait

arbitrairement pas tenu compte de ses arguments et en quoi ceux-ci auraient été

déterminants pour la décision à rendre. En tout état de cause, c'est donc bien

plus d'une violation du droit, laquelle sera examinée ci-après, dont la recourante

se plaint et non pas d'un véritable défaut de motivation, celle-ci ayant

manifestement compris la décision attaquée et ayant exercé son droit de recours

à bon escient.

Il résulte de l'entier de ce qui précède que le

droit d'être entendue de la recourante n'a pas été violé par la Commission

foncière et que, mal fondé, ce grief doit être rejeté.

On relèvera à titre superfétatoire que quand bien

même le droit d'être entendu de la recourante aurait été violé, dite violation

aurait été réparée au cours de la présente procédure, sachant que la Cour de

droit administratif et public du Tribunal cantonal a plein pouvoir d'examen, en

fait et en droit (art. 28 al. 1, 41, 63 et 89 LPA-VD), la recourante ayant eu

la possibilité de développer ses arguments dans son recours mais également dans

le délai qui lui a été imparti pour déposer des observations complémentaires. Une

éventuelle violation du droit d'être entendue de la recourante a pu ainsi être

réparée.

3.

A bien la suivre, la recourante ne conteste pas qu'aucune autorisation

n'a été demandée pour l'acte de donation litigieux et que celui-ci a été

exécuté mais estime que la Commission foncière aurait dû examiner si ce dernier

pouvait bénéficier d'une exemption à l'assujettissement d'une autorisation.

a) La LFAIE limite, à

son art. 1er, l'acquisition d'immeubles par des personnes à

l'étranger dans le but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse. Aux

termes de l’art. 2 LFAIE, l’acquisition d’immeubles par des personnes à

l’étranger est subordonnée à une autorisation de l’autorité cantonale

compétente (al. 1). Des exceptions sont prévues (al. 2); ainsi, l'autorisation

n'est pas nécessaire notamment "si l'immeuble sert d'établissement

stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale

quelqu'autre industrie ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une

profession libérale" (let. a). En d'autres termes, il doit s'agir d'un

établissement stable où est exercée une activité économique (arrêt 2A.428/1999

du 28 janvier 2000 consid. 3d, publié in: Pra 2001 n° 6 p. 36 et RNRF

83/2002 p. 35). La lettre c de l'alinéa 2 prévoit en outre que l'autorisation

n'est pas nécessaire s'il existe une autre exception au sens de l'art. 7. Ce

dernier dispose ce qui suit :

"Ne sont pas assujettis au régime de l’autorisation:

a. les

héritiers légaux, au sens du droit suisse, dans la dévolution d’une succession;

b. les

parents en ligne ascendante ou descendante de l’aliénateur ainsi que son

conjoint ou son partenaire enregistré;

c. l’acquéreur,

lorsqu’il est déjà copropriétaire ou propriétaire commun de l’immeuble;

d. les

titulaires d’un droit de propriété par étages pour l’échange, dans le même

immeuble, de leurs parts de propriété;

e. l’acquéreur

d’un immeuble de remplacement lors d’une expropriation, d’un remembrement ou

d’un remaniement parcellaire selon le droit fédéral ou cantonal;

f.

l’acquéreur d’un immeuble acquis en remplacement de celui qu’il a aliéné

à une corporation ou à un établissement de droit public;

g.

l’acquéreur d’une surface de faible importance par suite d’une

rectification de limite ou, en cas de propriété par étages, d’une augmentation

de la valeur de la quote-part;

h.

l’acquéreur lorsque l’intérêt supérieur de la Confédération le commande;

la surface ne doit cependant pas être supérieure à ce qu’exige l’affectation de

l’immeuble;

Faits

i.

les personnes physiques qui acquièrent un logement à la suite de la

liquidation d’une personne morale dont le but réel est l’acquisition

d’immeubles et qui a été fondée avant le 1er février 1974, si elles ont acquis,

conformément aux disposi­tions légales qui étaient alors en vigueur, des parts

de la personne morale qui correspondent à ce logement;

j.

les ressortissants suivants qui, en tant que frontaliers, acquièrent une

résidence secondaire dans la région de leur lieu de travail:

1. les ressortissants des

États membres de l’Union européenne ou de l’Association européenne de

libre-échange,

2. les ressortissants du

Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d’Irlande du Nord auxquels s’applique l’art.

22, ch. 3, de l’Accord du 25 février 2019 entre la Confédération suisse et le

Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d’Irlande du Nord relatif aux droits des

citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l’Union européenne et de la

fin de l’applicabilité de l’Accord sur la libre circulation des personnes."

Par acquisition d’immeubles, la loi entend notamment

l’acquisition d’un droit de propriété, de superficie, d’habitation ou

d’usufruit sur un immeuble (art. 4 al. 1 let. a LFAIE). Les

motifs d’autorisation sont liés à la destination de l’immeuble (cf. art. 8 et 9

LFAIE). Par personnes à l’étranger,

l’art. 5 al. 1 LFAIE entend notamment les ressortissants de l'UE/AELE qui n'ont

pas leur domicile légalement constitué et effectif en Suisse (let. a); l'ordonnance

du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à

l'étranger (OAIE; RS 211.412.411) précise que les ressortissants de l'UE/AELE

ne sont pas considérés comme des personnes à l'étranger s'ils ont leur domicile

en Suisse au sens des art. 23, 24, al. 1, 25 et 26 CC, le domicile légalement

constitué présupposant en outre une autorisation de séjour de courte durée, de

séjour ou d'établissement UE/AELE valable (art. 5 OAIE).

Sitôt après la conclusion de l’acte

juridique ou, à défaut d’un tel acte, sitôt après l’acquisition, toute personne

dont l’assujettissement au régime de l’autorisation n’est pas d’emblée exclu

doit requérir l’autorisation d’acquérir l’immeuble ou faire constater qu’elle

n’est pas assujettie (art. 17 al. 1 LFAIE). Conformément à l’art. 15 al.

1 OAIE, l’acquéreur requiert une décision en constatation de

l’autorité de première instance lorsque l’assujettissement au régime de

l’autorisation (art. 2 et 4 à 7 LFAIE) n’est pas d’emblée exclu (art. 17 al. 1

LFAIE). Enfin, l'art. 26 LFAIE prévoit ce qui suit:

"1 Les actes juridiques concernant une

acquisition pour laquelle l’intéressé doit être au bénéfice d’une autorisation

restent sans effets en l’absence d’autorisation passée en force.

2 Ils sont nuls lorsque:

a. l’acquéreur exécute l’acte juridique sans demander une

autorisation ou avant que celle-ci ne passe en force;

b. l’autorité a refusé l’autorisation ou l’a révoquée par

une décision passée en force;

c. le conservateur du registre foncier ou le préposé au

registre du commerce écarte la réquisition, sans que l’autorité de première

instance ait préalablement refusé l’autorisation;

d. l’autorité chargée des enchères annule l’adjudication,

sans que l’autorité de première instance ait préalablement refusé

l’autorisation.

3 L’inefficacité et la nullité sont prises en

considération d’office.

4 Elles ont les conséquences suivantes:

a. les prestations promises ne sont pas exigibles;

b. les prestations fournies peuvent être répétées dans le

délai d’une année dès la connaissance du droit de répétition ou, en cas de procédure

pénale, dès la clôture de cette procédure, mais au plus tard dans les dix ans

qui suivent l’exécution de ces prestations;

c. l’action en cessation de l’état illicite est intentée

d’office."

b) On l'a vu, l'art. 26 al. 2 let. a LFAIE prévoit

qu'un acte juridique est nul lorsque celui-ci est soumis à autorisation, qu'une

telle autorisation n'a pas été demandée et que l'acquéreur a exécuté l'acte

juridique. En l'espèce, la recourante n'a jamais contesté qu'aucune

autorisation n'a été demandée pour l'acte de donation litigieux. De même, il

est établi qu'elle a exécuté cet acte.

Il reste dès lors à examiner si celui-ci était bien

soumis à autorisation. La recourante admet qu'elle était domiciliée à ********,

en France, au moment de la signature de l'acte de donation litigieux et qu'elle

l'est au reste toujours aujourd'hui. Dans ces conditions, il ne fait aucun

doute qu'elle est bien "une personne à l'étranger" au sens de

l'art. 5 LFAIE. L'acte de donation litigieux entraîne par ailleurs pour elle

l'acquisition d'un droit de propriété sur un immeuble au sens de l'art. 4 al. 1

let. a LFAIE. Enfin, force est de constater qu'aucune des exceptions au régime

de l'autorisation prévues à l'art. 2 al. 2 LFAIE n'est réalisée en l'espèce. On

relèvera en premier lieu à cet égard que l'éventuelle application

de l'art. 2 al. 2 let. a n'a pas été invoquée par la recourante dans son

argumentation du 13 février 2019 ni dans son recours d'ailleurs. Pour le

surplus, la Cour de céans souligne que, dans sa décision du 15 février 2019,

laquelle n'a pas été contestée par la recourante, la Commission foncière avait

retenu que la parcelle 257 n'était pas exploitée commercialement et que,

s'agissant de pré-champ et de forêt, elle ne pouvait pas servir d'établissement

stable au sens de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE. Enfin, la recourante n'entre

dans aucun des cas d'exception énumérés à l'art. 7 LFAIE.

Il ressort ainsi de ce qui précède que

non seulement l'assujettissement de l'acte de donation litigieux au régime de

l'autorisation n'était pas d'emblée exclu mais que, bien plus, celui-ci ne

pouvait bénéficier d'aucun motif d'exemption à l'assujettissement de

l'autorisation. Dans ces conditions, la recourante était tenue de s'adresser à

la Commission foncière conformément à l'article 17 al. 1 LFAIE. L'autorisation

prévue par cette disposition n'ayant été ni requise ni accordée, force est de

constater, à ce stade déjà, que c'est à juste titre que la Commission foncière

a constaté la nullité de l'acte de donation du 20 décembre 2012.

Mal fondé, ce grief tombe ainsi à

faux.

4.

La recourante semble encore soutenir qu'il

conviendrait d'examiner si l'autorisation d'acquérir la parcelle litigieuse

pourrait devoir lui être accordée postérieurement. Elle souligne à cet égard que,

résidant très régulièrement à Saint-Cergue dans le chalet familial construit

sur la parcelle 823, elle y a tissé un faisceau de relations très étroites,

d'amitiés et de contacts dignes d'être protégés au sens de l'art. 9 al. 1 let.

c LFAIE. Elle fait enfin valoir qu'au

moment de l'instrumentation de l'acte litigieux en décembre 2012, elle n'avait

absolument pas conscience du fait qu'une autorisation spéciale devait être

obtenue et plaide sa bonne foi.

a) L'art. 8 LFAIE définit les motifs généraux

d'octroi de l'autorisation d'acquérir un immeuble. L'art. 9 al. 1 let. c LFAIE

autorise pour sa part les cantons à disposer qu'une autorisation est accordée

lorsque l'immeuble "sert de résidence secondaire à une personne

physique dans un lieu avec lequel elle entretient des relations extrêmement

étroites et dignes d'être protégées, tant que celles-ci subsistent".

Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté à l'art. 1er let. c

de la loi du 19 novembre 1986 d'application de la LFAIE (LVLFAIE; BLV

211.51). L'art. 9 al. 1 let. c LFAIE est précisé à l'art. 6 OAIE, selon lequel

les relations avec un lien donné doivent être "régulières" et

destinées à "sauvegarder des intérêts prépondérants d'ordre économique,

scientifique, culturel ou d'autres intérêts importants". L'alinéa 2 de

cette disposition prévoit encore que "la parenté ou l'alliance avec des

personnes résidant en Suisse, de même que des séjours de vacances, de cures,

d'études ou d'autres séjours temporaires, ne constituent pas à eux seuls des

relations étroites et dignes d'être protégées". Enfin, l'art. 12 LFAIE

énumère les motifs impérieux de refus de l'autorisation et prévoit notamment à

sa lettre c que l'autorisation d'acquérir est refusée en tout état de cause

lorsque l'acquéreur a tenté d'éluder la loi.

b) La Cour de céans souligne d'emblée que le motif

impérieux de refus de l'art. 12 let. c LFAIE n'est pas réalisé en l'espèce, la

bonne foi de la recourante n'ayant jamais été remise en cause par la Commission

foncière. Ce nonobstant, aucune autorisation ne pouvait lui être accordée. En

effet, aucun des motifs généraux d'autorisation prévus à l'art. 8 LFAIE n'entre

en considération, ce que la recourante ne soutient au reste pas. Par ailleurs,

la parcelle 257 étant un terrain nu et non bâti constitué de pré-champ et de

forêt, il ne peut pas servir de résidence secondaire, étant précisé à cet égard

que la recourante n'a jamais prétendu que tel serait le cas. Ainsi, l'application

de l'art. 9 al. 1 let. c est exclue en l'espèce et peu importent à cet égard

les liens existants entre la recourante et la Commune de Saint-Cergue.

Il ressort de ce qui précède qu'aucune autorisation

ne pouvait être accordée à la recourante, sa bonne foi, qui n'est pas

contestée, n'y changeant rien. Dans ces conditions, c'est à juste titre que la

Commission foncière a constaté la nullité de l'acte de donation du 20 décembre

2012.

Mal fondé, ce grief doit donc être écarté.

5. La recourante soutient enfin qu'elle a

investi une somme d'argent particulièrement importante pour développer un plan

de quartier dans lequel la parcelle 257 est englobée.

a) L’objet du litige est défini par trois éléments:

la décision attaquée, les conclusions du recours et les motifs de celui-ci

(AC.2019.0174 du 10 janvier 2020 consid. 1; AC.2017.0434 du 17 juillet 2018

consid. 3c/bb). L’objet du litige peut être réduit devant l’autorité de

recours, mais pas étendu, ni modifié (ATF 136 V 362 consid. 3.4.2 p. 365). Le

juge administratif n’entre pas en matière sur des conclusions qui vont au-delà

de l’objet du litige qui lui est soumis (ATF 134 V 418 consid. 5.2.1 p. 426;

125 V 413 consid. 1a p. 414 et les références citées).

b) En l'espèce, la décision attaquée se limite à

constater la nullité de l'acte de donation du 20 décembre 2012 mais ne traite

en aucun cas des conséquences de dite nullité. Celles-ci dépassent ainsi

largement l'objet du présent litige et ne peuvent donc être examinées par la

Cour de céans.

En définitive, ce grief doit également être écarté.

6. Il résulte des considérants qui précède

que le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée. Les frais du

présent arrêt sont mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 49

LPA-VD). L'allocation de dépens n'entre pas en considération (art. 55 LPA-VD).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est rejeté.

Considérants

II.

La décision de la Commission foncière, section II, du 4 décembre 2020

est confirmée.

III.

Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de la

recourante.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 7 avril 2021

La

présidente:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.